1、老舊小區物業管理方案為了提高小區居住品質，對庭院改善、小區整治后的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適。我公司充分認識加強老舊小區物業管理工作的重要性，針對不同情況采取相應措施，有效化解物管、自管中的諸多矛盾，逐步建立健全長效管理機制，努力提高居民生活質量，提高小區管理的整體水平。我們在為業主提供服務的時候，始終要堅持以人為本、服務至上的理念，服務的內容與方式始終以業主為中心；以滿足老舊小區業主的需求為目標；以業主的滿意為公司的最高追求；在服務過程中不斷調整服務方式與模式，以達到業主的要求。一、管理思路根據老舊小區的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思

2、路：1、根據老舊小區物業管理需求分析和我公司物業管理經驗，我們將老舊小區管理標準定位在專業物業管理服務標準上。通過高水平物業管理將老舊小區提到一個較高的層次上，實現低消費投資，高價值體現，將老舊小區變成一個體現現代社會文明價值的小區。我公司設有專門的管理處辦公機構，管理操作人員配置齊全，辦公場所干凈有序。2、對老舊小區采取專業管理的關鍵在于對配套設施的管理和服務，我們將對照國家物業管理的法律法規和頒布的系列標準，針對老舊小區業主的特別需求來確定客戶(業主)服務的項目、內容和標準。每年要采取書面形式向業主征詢對物業管理服務的意見。3、由于老舊小區的管理弊端，消防安全及安全保衛工作尤其重要，小區出

3、入口能做到24小時站崗值勤。每天按規定進行巡邏；能實施24小時不間斷巡邏。有車輛管理制度,對進出小區的車輛實施證、卡管理，引導車輛有序通行、停放。對進出小區裝修、家政等勞務人員實行臨時出入證管理。對臨時訪客實行登記制度。對火災、治安、公共衛生等突發事件有應急預案，事發后及時采取相應措施。老舊小區對于消防安全工作要求極高，我公司將安排具有消防工作經驗的保安人員，以退伍軍人為主，兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，以做到真正的小區就是家，愛崗如愛家，實行24小時執勤，為業主提供安全、溫馨的生活環境。4、老舊小區物業管理面積較大，我公司物業管理人員全部持證上崗，管理制度齊全，責任明確。賬務清晰，管

4、理服務人員24小時服務，服務熱情，行為規范。5、針對老舊小區物業管理，我們堅持按有關規定和合同約定定期公布物業服務費用或者物業服務資金的收支情況（至少每半年公布一次）;在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定。我公司及業主方雙方簽訂規范的物業服務合同，明確雙方權利義務關系的，服務標準等相關內容并在小區顯著位置進行公示。根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務的，有在顯著位置公示服務項目與收費標準。6、針對老舊小區具體情況，采取一體式的安全管理體系。在項目員工招聘上，采用有經驗的管理人員來管理。同時兼顧項目的實際情況。兼顧考慮個別崗位可安排老舊小區的住戶，實行24小時有專

5、職保安人員執勤。幫助解決一些困難戶的問題，提高員工的愛崗熱情，真正的做到以小區為家。管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書,且經消防知識培訓有記錄。7、我公司將聯合社區居委會等有關部門，在老舊小區的內大力開展各種有益的社區活動，推動精神文明的發展，形成良好的社區文化。8、我公司定期安排老舊小區的員工參加培訓和學習，不斷提高管理處的管理水平。保證小區公共配套設施維護運行正常；供水、供電、供氣等設備使用正常；規范活動場所，機動車、非機動車停車場，機動車停放、行駛等的標志。保證車輛運行暢通，停放有序，并做好防盜工作。9、針對老舊小區綠化管理，制定綠化管理方案，對覆蓋

6、率達15%以上的綠地進行專業養護，保證花草樹木管理養護得當，按季節治病蟲害，每月保持植物澆水，施肥，噴藥殺蟲，除雜草，修剪等養護工作，保證植物生長良好，形成較好的植物景觀。10、老舊小區保潔管理，我們將所有棟樓逐一分解，包干落實到各工作人員，全面實行“自家的孩子自家抱”，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作，做到任務分解、責任落實、相互監督、共同進步的作用。垃圾實行袋裝化管理，每天清運，公共場所定期清掃保潔，保持整潔干凈。根據當地實際情況能定期進行消毒和滅蟲除害。11、由于老舊小區設備設施老舊，設備設施管理維護十分重要，必須迅

7、速全面熟悉設備特性，掌握運行規律；在正式運行后，要確保公共設施，公用設備定期維護，水、電、氣24小時報修值班，接到報修電話10分中到場，急修半天內完成。對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。設施設備標志齊全、規范，明確責任人；操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范、設施設備運行正常。消防設施設備完好，能隨時啟用，消防通道要保持暢通。設備房保持整潔、通風、無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。小區道路暢通、路面平整，井蓋無缺損或丟失，主要道路及車場交通標志齊全、規范。路燈、樓道燈完好率高等于

8、98%。容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發生的各種突發設備故障(供電、供水、消防設備等)有應急預案。供電設備運行能正常使用的，無設施損壞,配電室管理規范。供水設備運行正常，無設施損壞。制訂有詳盡的設備設施年、季、月、周等定期維護保養檢修以及日常維修計劃、方案、標準。制訂有各類應急搶修、處理方案，保證設備設施能高效經濟運行。12、安全保衛及消防工作。結合工作區的物業，完備安全防范措施。嚴格來訪保安人員24小時在崗值班，夜間安排專人巡邏。物業人員掌握消防設施的使用方法，并能及時處理各種火災事故，設立消防疏散示意圖，保證消防車輛和各安全出口的暢通無阻，每月對此檢查2次以上。

9、13、房屋管理對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。根據房屋實際使用情況，定期檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬于小修范圍的，有及時組織修復；屬于大、中修范圍的，要及時編制維修計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議。有每日巡查小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄、及時維修養護。對違反規劃私搭亂建(包括亂搭防盜窗、曬衣架，亂封陽臺)和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并及時報告有關主管部門。14、物業管理制度與檔案、資料管理在日常管理中要建立交接班登記制度；建立資料的收集，分類整理，歸檔管理制度。房屋及其共用設施設備檔案資料齊全、

10、建立住房用戶檔案，進行分類成冊、管理完善，方便查閱。有完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。15、其他管理（1）定期開展有意義、健康向上小區文化活動。（2）積極支持參與社區文化建設。（3）無因物業管理服務的原因導致小區管理水平差，被上級部門批評通報和在市級以上媒體有負面報道。（4）避免小區內由物業管理不善導致發生的治安、刑事案件。 物業服務和業主出入的和諧；我司實行零干擾服務，在業主上下班高峰期，除主要出入口我司安排保安人員嚴格管理以外，其他服務均為零干擾：即我們所有的設施維修、保潔服務均將安排在夜間或非高峰時間，為業主出入提供方便。二、抓整治工作，換環境面貌1、針對問題

11、，一對一宣傳根據我公司以往老舊小區管理工作經驗，亂種植、亂堆放、亂搭建的現象較為嚴重。再之老舊小區大部分居住著老人或外來人員，亂晾曬、亂堆放情況無法杜絕，無形之中給小區管理來了難度。我們將在接管后進行通過各種渠道各種方式進行物業管理知識普及宣傳，制作業主入住手冊，加大小區物業管理的宣傳工作，針對小區存在的問題從治安安全、消防意識等方面對業主進行一對一的宣傳，提高業主的文明意識以及安全防范意識。2、做好小區基礎設施的維護，切實解決老百姓所關心的熱點問題，加強停車位或共用車庫的管理，解決居民停車位的問題，消除小區內消防車難進入的安全隱患。3、加強對公司人員的業務培訓力度，提高基本素質，掌握服務技能

12、，明確工作職責，全面提升管理水平和質量，對拆遷安置小區做到保安、保潔、保綠，建立社區與物管定期有效溝通的管理機制，采取整體聯動，形成合力，聯合管理，及時現場發現、解決問題，把事情消滅在萌芽狀態，不等問題成堆以后再臨時抱佛腳，不浪費大量的人力、財力、物力。營造舒適、整潔、安全的小區環境。三、管理模式在管理與服務的過程當中，我們將建立一套適應老舊小區物業管理模式，堅持做到高標準、嚴要求的科學化、規范化的現場管理，具體方式如下：1、項目負責人現場指揮。實行公司垂直領導下的項目負責人負責的內部管理模式，項目負責人現場執行公司的物業管理服務計劃，現場組織指揮各項工作，并隨時與業主方和廣大市民溝通聯系，收

13、集業主方和廣大居民的意見、建議，及時作出工作計劃與服務內容、方式的調整以適應業主方的要求；2、服務的制度化、專業化、標準化。建立健全相應的規章制度，以制度促進管理，員工配置要嚴格遵守專業的要求，定期組織對員工進行業務培訓，以保證員工素質與現場作業能夠符合業主和廣大市民的要求，制定嚴格細致的服務質量與考核標準，從而為業主方和廣大市民提供制度化，專業化、標準化的服務；3、建立安全保障體系。針對老舊小區的實際情況，我公司從以下幾方面做好安全防范工作：(1)消防安全“預防為主，防消結合”，我們主要從消防宣傳、消防隊伍演練、消防制度落實、消防器材的定期檢查、換藥等方面培訓、落實。(2)水電氣設備安全管理

14、建立健全水電氣設備正常使用的巡查制度，全面掌握托小區各類管線的線路、走向，以便于在發生故障時能夠迅速有效地予以排除，方便業主方的正常使用。(3)小區安全維護根據老舊小區物業管理的安防要求，結合我公司安防經驗，確立我公司將以“人防為主、技防為輔”的安全防范思路，對老舊小區物業管理實行24小時安全巡防，為業主方提供一個安全、舒適的生活環境。(4)環境衛生維護根據老舊小區物業管理要求，合理安排細劃保潔區域，衛生保潔均責任到人，確保管理區域內清潔衛生、整潔有序。三、各崗位人員的配置崗位人數崗位職責備 注項目經理1人負責全面工作督促管理服務質量，實現公司制定的管理目標和任務。項目經理常駐現場負責制定物業

15、管理服務工作計劃，并組織實施；每月月初提交上個月的總結和本月的計劃；管理規章制度健全，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全。常駐現場，每周至少有六天在現場，24小時手機開機與業主方保持聯系。具有本科學歷，物業管理資格證，有安置小區物業管理經驗。保安人員12 人主要負責需小區內的安全保衛和日常工作秩序，包括門崗執勤、夜班巡視、車輛停放秩序和治安秩序等其他方面的服務。保證24小時有人值班身體健康良好，保安員經過培訓持證上崗，保證24小時有人值班，有老舊小區管理工作經驗。上班時間為：7:3015:30,15：3023:30，23:30第二天早上7:30。保潔人員20人主要負責小區的環境衛生，包括住

16、宅樓樓梯通道、扶手、窗戶、消防設施以及小區內的公用設施的衛生保潔，和小區道路保潔。以女性為主，25周歲至50周歲，包干落實到各人，各責任人兼顧包干樓棟的樓道衛生工作，包括樓道內的亂堆放、亂張貼、樓道廣告，同時，監督其他樓棟責任人的工作。工作時間為：5：3012：3012：307:30 綠化工人1人保證草坪生長良好及時修剪、保持平整。草卉、樹木定時修剪、整形。及時做好松土、防澇、防凍工作，防治為主，嚴格控制病蟲害，綠化、樹木長勢良好。工作期間必須穿戴整齊，掛工作牌。小區內的草坪、花卉等綠色植物進行澆水、施肥。對小區內樹木、草坪定期澆水、施肥、治蟲、修剪，保持草坪常綠、整齊，樹木生長茂盛、無枯殘現

17、象。水電日常維修1人主要負責小區內的設備設施的運行、維護、控制、保障等工作，包括下水管道、消防設備、日常弱電設施等的維修、保養、更換及操作管理工作，確保小區各項設備設施在良好的狀態下正常的運行。全部持有相關證書上崗， 25周歲至55周歲之間，施行24小時崗位制。合計35人說明：以上人員均具備小區物業管理工作經驗。我公司所有配備的員工，身體健康，無傳染疾病，經三級甲等以上醫院體檢合格，并持有健康合格證，并且隨時接受衛生部門的檢查和監督。四、環境清潔衛生管理（一）環境服務范圍及要求日常保潔工作是通過日常清掃工作，對本物業管理區域進行定時、定點、定人進行廢棄物的收集和清運，通過清、掃、擦、拭、除、洗

18、等常規性服務，維持所有公共區域的清潔衛生。根據老舊小區目前的現狀，清潔工作應做好以下幾項：1、垃圾處理。主要包括收集、清除、回收、壓實、運達指定地點。2、在規定的范圍內做好灰塵清掃、污跡清洗、地面維護等，做到地面無灰塵，無垃圾，保持場地清潔；墻面、頂面的清潔維護按物業管理規范執行。（1）小區道路、廣場、綠地、樓梯扶手、共用部位玻璃、樓道、路燈、樓道燈等按規定時間進行清掃；道路積水、積雪能及時清除。共用雨、污水管道每年正常疏通；雨、污水井、化糞池每月正常檢查能正常使用。小區樓內地面、墻壁、樓梯及扶手、大門、消防器材、垃圾桶、控制開關等，無手印，無污漬，無塵土，保持光潔明亮。小區道路：地面無垃圾，

19、障礙物。綠化帶：無垃圾，枯死植物及時清理。（2）環境部分：地面無垃圾雜物，無積水，無明顯污漬。室外設施包括燈飾、欄桿、垃圾桶等無污漬、水跡和明顯灰塵，墻壁及其他設施上無不良張貼物。下雪時要及時清掃，必要時作防滑處理。（3）垃圾收集清運：樓幢垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日產日清的，垃圾桶清潔、無異味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，無蚊蠅，無臭味。垃圾清運工具應保持清潔無破損，清運過程中不得產生二次污染。（4）其他：小區內如舉辦社區活動等，做到垃圾及時清理。3、 住宅樓內公共衛生：走廊、大門、值班室、樓梯地面干凈無污跡、痰跡、塵土、紙屑等雜物；走廊窗臺、玻璃干凈明亮、無塵土。樓梯扶手和欄桿保持干凈。

20、4、負責小區道路衛生保潔。5、定期樓頂清掃、外墻面清理。6、院落衛生：地面干凈無塵土、煙頭、紙屑等雜物；綠化區及時清掃干凈。7、對現有的綠化苗木、花卉，要做好養護管理、培植，負有美化環境的責任。養護管理包括：定期澆水、施肥、整形、修剪、防治病蟲、保證現有苗木成活率等。（二）保潔人員素質要求1、樹立高度的責任心，關心業主方的利益，嚴格片區保潔責任制，在清潔過程中，如發現設施設備有損壞或異常情況應及時向上級主管或工程維修人員匯報，負責管理好片區衛生器具，認真做到衛生器具整潔、布置合理，隨時保持清爽、美觀，保證物管區域的清潔衛生，不留衛生死角。保潔人員應隨時巡視，發現污物雜物應及時處理，隨時保證清潔

21、衛生。2、保潔人員要努力提高自身素質和對公司負責的覺悟，服從領導工作安排，遵守公司工作紀律，不遲到，不早退，不擅自離崗，如有急事須向主管請假。當班人員不得做與本職工作無關的事。得到主管的批準，方才能到休息室休息。3、承包崗位片區衛生必須達到規定標準，連續3次未達標者，分別給予警告、罰款、辭退的處罰。當日值班長須做好詳細記錄。4、保潔人員服務要熱情周到，舉止端莊，禮貌大方，對業主方的投訴當日值班長必須馬上處理，不得與業主方發生爭執。5、上班時必須穿著清潔，按規定要求著裝，并將工作卡端正戴在左胸前，不管在任何時候，任何工作場所都不得穿短褲、背心、拖鞋。6、保潔人員在工作要堅持原則，團結協作，以禮相

22、待，不準以個人恩怨懈怠工作，不準給同事設備工作障礙，不準以任何借口擾亂工作秩序。7、不準私拿公物，私賣廢品，如發現，分別給予罰款并同時辭退；如損壞衛生工具者，要照價賠償。拾到物品，應及時上交主管。8、垃圾要隨時清除干凈，用垃圾桶、垃圾袋及時運送出場外或指定地點并倒入集裝箱。不準用扶梯運送垃圾，運送垃圾必須走樓梯通道，扶梯上、樓梯及周圍的污漬、垃圾必須及時清除。 9、保潔人員在工作中有權勸阻、制止破壞公共衛生的行為，不能處理、解決時應立即向上級主管匯報，有權提出工作中的一些合理化建議。10、保潔員必須嚴格按照保潔員清潔工作程序執行。五、保安及消防管理(一)保安管理內容及要求安全管理服務的目的是維

23、護物業管理范圍內正常的工作、生活秩序、協助公安機關做好內部的安全防范工作，它在整個物業管理中占有舉足輕重的地位。安全管理工作是一項特殊的服務工作，要求保安人員應具有良好的身體素質、心理素質、保安技能，要忠于職守，有勝任保安工作的綜合能力，還要有良好的職業道德、文明執勤、禮貌待客、堅持原則。根據不同的區域及崗位要求，保安隊應設立出入口固定保安、巡邏保安等。嚴禁外來閑雜人員進入小區，來訪人員必須登記，準許后方可入內。對進出車輛和停放車輛要嚴格管理，統一指揮，嚴禁亂停亂放；未經登記允許不得進入小區，嚴禁貯裝易燃易爆危險品的車輛進入小區。小區內保安主要負責小區的安全保衛工作，認真負責地做好各項安保工作

24、，要實行嚴格的規章制度，不空崗、漏崗，發現可疑情況和事故苗頭立即上報，并迅速處理、果斷處置，確保小區治安穩定。巡邏保安負責小區內白天及夜間的巡邏，要做到主動、熱情、耐心、周到的服務，杜絕因工作失職造成小區內被盜和其他事件，及時發現各種事故隱患，不因失職而出現意外事故，維護正常的工作、生活秩序。小區內車輛按停車位停放有序，行車通道上不準停放車輛。白天夜間對停車場流動巡查、管理。保安人員的選配應根據本項目實際情況嚴格篩選，負責小區的秩序保障工作；小區內突發事件的處置，災害預防，火災撲救，發現和制止小區內的暴力事件，隨時準備提供緊急救助。小區內公共部位安全隱患的檢查、排除及上報，對違規事件及時提示和

25、糾正，有針對性地進行安全教育。小區內有特殊活動安排，保安要協助維持現場秩序。對保安管理及停車場管理工作應明確工作內容和工作要點，制定出具體的工作標準及檢查辦法。(二)預警、應變措施1、安全應急計劃和措施(1)目的：在發生緊急、突發事件時，以最有效的方法，在最短的時間內控制事態的發展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。適用范圍：1)治安突發事件，如突然發生的重大搶劫、殺人、業主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2)受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。3)其他重大意外情況。(2)職責：1)對可能發生的由物業管理處負責制定安全應急計劃，報物業管理處或分管副總經理審批，必要時報總經理審批

26、；2)對即將發生或已發生的突發事件由安全領班臨時確定應急措施，同時向上級匯報。(3)計劃：1)對可能發生的治安突發事件和已發生或即將發生的自然災害由物業管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執行。2)處理治安突發事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全領班臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業管理范圍內各通道、樓梯口，封鎖出事現場，嚴格盤查出入現場的人員，直到公安人員到來。3)制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據災情的程度、特性而定。(4)實施：1)在執行過程中，發現偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。2)對發生的每一事件必須總結，如果是

27、人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫糾正措施報告，嚴防類似情況的發生。3)保存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。(5)要求：為增強應變能力和戰斗力，平時每個保安隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。（三）強化消防管理意識1、消防管理目標堅持“預防為主，防消結合”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制。2、加強消防教育宣傳和培訓演練工作（1）消防教育宣傳工作：管理處將在物業轄區內不間斷地傳播消防法規、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業主進行消防知識宣傳。（2）做

28、好消防培訓及演練工作：重點加強保安員的消防實戰演習，每年組織義務消防隊員和廣大業主共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。3、積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發期的消防安全工作。4、建立消防快速反應隊結合以往的工作經驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建 “消防快速反應分隊”，以保證一旦出現火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。5、善后與收復火勢完全熄滅后，保安員負責現場警戒，保護現場，并協助消防部門查明火因并統計損失，向上級提交事故報告。（四）緊急事件處理1、暴風雨及無法避免的自然災害

29、組織人力進行突擊性清理工作，保證溝、渠、通道暢通，雨水口、接水口、地漏無異物堵塞，加固防災設施，檢查網架、支架、門窗是否歸位，消除一切潛在的危險性因素，同時，積極參與搶險救助，迅速恢復現場，保持小區整體形象，將損失降低到最小程度。(五)水警、火警預防及排防、善后處理當樓層內水管、接頭爆裂造成樓層浸水時應迅速關閉水管閥門，并迅速通知護衛和維修人員前來救助；如房屋內部滲水，要及時通知業主，協助業主做好各項工作。如員火警等特殊情況，積極組織突擊小組搞好特殊清潔工作。六、公用設備、公共場所等管理養護（一）日常維修養護：操作維修人員根據日常管理經驗，利用檢測儀表對設備的關鍵部位進行檢查，發現故障及時排除

30、，并做好記錄。操作人員每天對托管區域內的市政設備設施至少巡視兩次；（二）一級保養：維修人員對設備進行局部清潔、調整，每季度一次；二級保養：維修人員對設備進行全面清理、局部維修，每半年一次。（三）公用設備、公共場所設施養護范圍共用設施、設備的維修、養護、運用和管理包括：共用的上、下水管道、落水管、照明、高低壓電房、水泵房、樓內消防設施。設備操作維護人員必須具有相應資質，熟悉掌握小區內各種設備系統原理。定期對小區的水、電、氣、門窗等進行巡視，發現問題及時維修。隨時對小區屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現象。1、管理規程(1)小區內水電維修、養護工作由工程隊

31、負責；(2)工程維修、管理人員以水電維修、養護和亮化方案質量標準為依據，每日檢查和評估各區域的亮化維護情況，并作出質量評估，記錄于每日的工作記錄評估表中；(3)項目管理人員每日對托管區域的亮化巡查2次以上，巡查結果記錄備查；(4)高低壓配電房實行24小時值班制度；(5)工程維修人員在例行檢查過程中發現問題，立即制定維修、整改方案，協調有關部門做好整治工作并及時復查；(6)月末，工程部維修人員根據每天的亮化維修記錄進行匯總、統計，并將匯總表及時上報給總公司。2、質量標準所有電器由專業工程師按設計要求操作維護和保養，確保用電設施的正常使用，日常小修在當日內完成，大修在一周內修復亮燈。（四）主要措施

32、1、按照行業規范和工程專業要求制定完善的設備、設施操作規程和維修管理制度，確保維修及時，同時加強對員工操作行為的規范，執行行業法規，加強安全管理和安全教育工作，建立健全各項安全操作規程，防止安全事故的發生；2、建立日巡查制度，每天不少于4次巡查各配套設備、設施運行狀況，并做好記錄，發現問題及時解決，建立健全巡查、檢修記錄；3、針對小區各配套設施做出具體的年度工作計劃，確保設備的正常運行：（1）消防系統：安排專業人員24小時對每次報警情況做好記錄并出現場排除警報，定期組織所有員工進行消防演練和參加消防培訓，熟悉滅火器、消防栓的使用方法，每年對整個消防系統做一次檢測，確保消防設施、消防器材性能完好

33、與使用，做好消防設施的維護，保證消防系統運轉正常；（2）上、下水系統：定期檢查住宅樓樓內上、下水系統動轉情況，發現有跑、冒、滴、漏要及時維修或更換，下水堵塞要及時疏通，每6個月對排水系統進行一次疏通清理； （3）高低壓配電房：安排專業人員24小時值班，按照高低壓配電房操作規定進行操作，認真做好各類操作記錄，嚴格執行操作票制度，定期做好配電柜的清潔、養護等工作；（4）其它：每天對小區內做兩次以上巡視，發現問題應及時主動維修更換，線路接口處有無松動、過熱現象，確保不影響正常使用，小區內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。（5）如遇水、電、氣故障

34、，隨叫隨到，及時通知供水供電供氣公司，排除故障，保證居民正常生活。（6）設備、設施維護人員應每天匯總整理各種記錄，及時分析掌握用電和設備運轉情況，并根據記錄分析隨時調整維修養護工作計劃與安排，使各類設備、設施處于安全良好運轉狀態，工程養護人員應將養護資料及時收集、整理、歸檔。4、公用設施、設備養護、維修（1）對公用設施、設備進行日常管理和維修養護，建立公用設施、設備檔案，責任人明確，對公用設施、設備定期巡查，做好巡查記錄。（2）配合水、電、氣等專業部門，做好相關設施、設備正常運行的保障工作，消防設施、設備完好、通道暢通。（3）小區道路暢通，路面平整。（4）環衛設施基本完好，無缺損現象。（5）容

35、易危及人身安全的設施、設備有明顯警示標志和防范措施。（6）建立完善的住宅裝飾、裝修管理制度，阻制違規裝修行為。（7）房屋立面較整潔無缺損，公共樓道及區內無堆放雜物現象。（五）房屋建筑的專項維護l、日常每周巡查一次，發現問題，及時處理。2、每年對房屋基礎進行一次檢查，防止白蟻及腐蝕性液體的侵害。3、每年雨季前對玻璃和外窗臺進行一次密封維護檢查，杜絕雨水侵入。4、地面每天檢查一遍，發現問題及時處理，每季度疏通一次屋面雨水口和排污管道，隨時對屋頂漏水管及地溝進行疏通，保持下水管道、落水管通暢，避免屋頂積水而產生漏水現象。5、確保雨水、污水管道保持通暢，定期清淘化糞池、雨水井，相關設施無破損。6、定期

36、清洗外墻。7、每逢雨季前進行房屋避雷針檢測，符合避雷規范要求。8、強化用電安全管理，小區內內嚴禁違規使用高負荷大功率電器、動用明火、私拉亂改用電線路或插座；嚴禁隨意動用消防設施設備。（六）機電設備設施維修維護機電設備設施的維護養護是老舊小區物業管理的重要內容。我公司在物業管理實踐中，十分注重這項工作，發揮專業化的優勢，在機電設備、消防設備、給排水的維護保養方面積累了豐富的經驗，能更好的為老舊小區服務。七、各種車輛管理（一）道口崗崗位職責1、維持道口交通秩序，保證道口暢通無阻。2、對出入住宅區的車輛進行登記，發卡，檢查核對后收卡。3、發現進場車輛有損壞時應向車主(司機)指出，并作好記錄，使責任分

37、明。4、提醒和指揮司機按路線行駛，按定位泊車。5、適當控制外來車輛進入住宅區過夜，以保證業主的車位，2.5以上的貨車(搬家等特殊情況除外)、大型客車以及載有易燃易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入小區(大廈)。6、嚴守崗位，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。7、嚴格執行交接班制度，認真填寫交接班記錄，做到交接清楚，責任明確。8、負責崗亭里外及路口的清潔衛生。（二）車輛管理工作標準1、道路線型、斷面與整個建筑群體布置相協調；2、車行道通暢，出、入口標志明顯；3、外來車輛未經許可，不可進入；4、進入停車場內的車輛，均服從物業公司管理；5、凡裝有易燃、易爆、劇毒品或

38、有污染物品車輛或2.5噸以上貨車，一律不準駛入；6、駛入停車場的車輛均需減速，時速不超過15公里，無鳴笛現象發生(救護車、警車、救火車除外)；7、停車場內的所有車輛均納入物業公司管理范圍，作到車證齊全，見證/票放車；8、車輛管理人員禮貌待人、熱情周到；9、車輛管理員熟知車主姓名、車型、車牌號、鋪號、車位；10、車輛管理人員隨時巡查車輛停放情況及車輛的車況，遇有門未鎖、燈未關、漏油、漏水等現象發生時，10分鐘內通知車主；11、停車場內無貨物堆積、道路阻塞現象；12、停車場內地面無水、無油、無污、無紙屑、無煙頭等雜物；13、停車場道路平整無坑、無尖銳物、無金屬釘狀物；14、停車場內有明顯禁煙標牌，

39、且消防器械及設施均配備齊全，使用功能完好率100%；15、轄區內交通事故年發生率不超過2%，丟失事故發生率為0%；16、每車位文字檔案齊全、資料準確率100%；17、外來進出車輛有登記，完成率100%，準確率100%。（三）交通意外事故的處理預案保安員在發現交通意外事故或接到交通意外事故報告求助時：1、應立即用通訊設備報告保安主管發生交通意外事故現場的具體位置；2、留在現場或迅速趕赴現場維護交通秩序和保護現場，搶救傷者；3、對重大的交通意外事故須請示保安主管進行支援。4、保安主管接到報告后立即報告保安部經理，并迅速趕赴現場參加搶救；5、調遣指揮門崗保安員維護現場秩序、交通秩序；6、送重傷者到醫

40、院搶救；7、報交警大隊事故組(電話120)：7.1事故發生的時間及地點；7.2事故造成的傷亡及損失情況；7.3已送搶救情況。8、保安部經理接報后立即趕赴現場，根據事故的需要，調派車輛進行搶救，并報交警事故組和公司總經理。八、消防管理(一)消防管理為了加強老舊小區的消防管理，保障業主及公眾生命財產安全，根據國家有關消防法律法規，特制定本規定。l、各部門應遵守電器安全使用規定，嚴禁亂拉臨時電氣線路。2、嚴禁在老舊小區內綠地、停車場等處亂堆放、晾曬易燃物品和燃放煙花爆竹。3、公用消防設施、器材不得挪作他用，嚴防損壞、丟失。4、不準亂丟煙頭、火種。5、嚴禁在老舊小區道路、綠地、停車場等處焚燒生活垃圾6

41、、認真貫徹“預防為主，防消結合”的方針，開展防火宣傳，普及消防知識，學習使用消防器材，每月學習、訓練一次；7、經常檢查、記錄消防器材設備完好情況，確保消防器材設備裝置處于良好狀態，檢查防火通道，時刻保持暢通；檢查防火安全公約的覆行情況，及時糾正消防違章和消除火險隱患。8、接到火災報警后，在向消防機關準確報警的同時，迅速奔赴現場，啟用消防設施進行補救，并協助消防部門查清火災原因。九、外墻清洗、修補方案隨著我國經濟的發展和人民生活水平的提高，建筑物外墻清洗在我國已引起廣泛關注和重視，建筑物外墻由于長期日曬雨淋，以及大氣中有害氣體和油煙等污染和化學反應的侵蝕，使得建筑物外墻產生污垢和風化，既影響建筑

42、物的美觀和市容，又損壞了建筑物，因此，清洗建筑物外墻，不僅可以美化環境，而且對建筑物起到保護作用。為確保本項目各類建筑物外立面的整潔、美觀，在確保外立面清洗人員自身安全、安全措施得當、安全方式可行的前提下，我公司擬定了外墻清洗、修補方案：(一)外墻清洗、修補方式1、污垢的分類我公司在多年的物業管理實踐中，通過總結確認外墻污垢重要是：灰塵、污漬、污垢2、常見的清洗、修補方式物理方法：主要通過用水沖洗，使污垢濕軟、剝離、融化，在用清水沖洗干凈。次方法主要用于釉面磚、馬賽克等外墻材料上的積灰、浮塵和泥沙等的去除作用，對于外墻的油污、重垢則無明顯效果；化學方法：利用化學試劑對油污、污漬進行溶解、分離、

43、降解等化學反應，使外墻達到去垢、除銹、去污、脫脂等目的外墻清洗劑分三類：中性清洗劑、堿性清洗劑、酸性清洗劑，一般使用中性清洗劑，中性清洗劑的主要成分有表面活性劑、助洗劑和助劑，中性清洗劑具有濕潤、乳化、分散、增融等多種功能?；瘜W清洗法是主要外墻清洗的方法，速度快，效果好，因此，我公司針對本項目的外墻清洗、修補主要采用化學清洗法。(二)花崗巖表面的清洗、修補1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；3、對鏡面花崗巖表面清洗(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在鏡面花崗巖表面用力滾動擦拭，使花崗巖表面污垢脫離；(3)對特別

44、重的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；(4)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。4、對毛面花崗巖表面清洗(1)用清水沖洗毛面花崗巖表面，將表面灰塵沖洗掉；(2)用浸有清洗劑溶液的毛刷刷擦毛面花崗巖表面，將凹面的污垢刷掉；(3)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷花崗巖表面的清洗劑殘留物。(三)瓷磚、馬賽克墻面的清洗、修補1、用酸性清洗劑或全能清洗劑，按1：50比例稀釋；2、做出清洗小樣，確定清洗劑的稀釋比例；3、對瓷磚、馬賽克墻面表面清洗(1)將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡(2)用浸有清洗劑溶液的滾筒在瓷磚、馬賽克墻面表面用力滾動擦拭，使瓷磚、馬賽克墻面表面污垢脫離；(3)對特別重

45、的污垢可選用濃度較高的清洗劑并用抹布擦拭；(4)用清水或高壓水槍沖洗，沖刷瓷磚、馬賽克墻面表面的清洗劑殘留物。(四)高空鋁塑板材質外墻清洗方法：1、事前準備工作 1)根據墻面材質及臟污程度，確定相應的清潔劑和工具，必要時應做小塊清洗試驗。2)弄清屋頂狀況，確定水源、電源。3)制訂整體作業方案。注意事項：屋頂和地面都要確保有人監護，確定通話工具通暢，以保隨時聯系。2、安裝運載外墻清洗設備、工具及專用清洗劑等。3、將高壓沖洗機接通電源、水源，裝好沖洗膠管，檢查水槍效果。4、工作人員穿好工作裝，攜帶工具、清洗劑上吊籃或吊板。有些工具應拴在吊籃或吊板上，以防不小心失手落下，傷了行人。在地面設安全防護攔

46、繩，或置安全警告牌。5、作業方法應從上到下。6、清洗方法：1)用高壓清洗機接出的水槍沖洗墻面。2)檢查墻面有無粘著物等污跡，如有，先用刮刀等相應輔助工具和溶劑除去。3)將涂水器浸入桶中，待充分吸入清潔劑后均勻涂在墻面上。4)視情面臟污程度，用刷子、磨盤、百潔布、膠刮等工具擦除，再清水沖洗。5)確認一次應作業范圍內的清洗墻面已清洗完畢，滑動吊籃或吊板繼續往下作業。7、全部作業完成后，收拾整理設備和工具，撤離地面防護攔繩或警告牌，將地面水跡擦凈。(五)外墻玻璃面的清洗、修補1、將清洗滾筒浸入清洗劑溶液中浸泡；2、用浸有清洗劑溶液的滾筒在玻璃表面用力滾動擦拭，使玻璃表面污垢脫離；3、用刮水器刮擦玻璃

47、表面，注意刮擦后的殘液必須馬上用干凈的毛巾擦拭干凈；4、使用清水沖洗。十、物業管理費用構成明細報價分析表序號費用名稱金額(元/年)備注1人工費用(含項目負責人、保潔人員、水電工等服務于本項目的各類人員的工資、福利、社保等費用)592800含工資、社保、福利等，(按人均 1400 元/月標準計、經理按1600元/月標準計。)2保安服裝13200含春.夏.秋.冬裝3環境清潔衛生費19200含保潔服裝、工具、易耗品費用4管理酬金31260按5%計提5稅金(根據規定按一定比例計提)53600 按8.16%，合計710060 法人代表或授權人(簽字或簽章) (投標單位公章)2013 年2月20日 老舊小

48、區公共區域樓道清掃物業管理經費測算一 管理人員工資1. 經理1人（1200元月+600社保月）*1人*12月=21600元2. 綠化養護1人（800元月+600社保月）*1人*12月=16800元3. 公共設施維修1人（800元月+600社保月）*1人*12月=16800元二 安全保衛人員工資，服裝費用1. 安保12人（800元月+600社保月）*12人*12月=201600元2. 服裝：冬裝250元套春秋裝200元套夏裝100元套12人*2套=13200元三 保潔人員工資、服裝、材耗1保潔人員20人（800元月+600社保月）*20人*12月=336000元2.服裝冬裝150元套春秋裝100元套夏裝80元套20人*2套=13200元3. 掃把、拖把、簸箕、抹布25元月*20人*12月=6000元一、 管理人員工資55200元二、 安全保衛人員工資、服裝費用214800元三、 保潔人員工資、服裝、材耗355200元四、 合理利潤31260元（55200+214800+355200）*5%=31260元五、 稅金（625200+31260）*8.16%=53600元總計測算710060