1、1地地價價 2開開發發商商萬科集團 3土土地地成成本本 4第第三三方方團團隊隊 前前期期策策劃劃 設設計計興業建筑師（國際）有限公司 銷銷售售企企劃劃新景祥 銷銷售售代代理理新聯康 物物業業管管理理萬科物業 5主主要要指指標標 占占地地面面積積133000m2 容容積積率率1.6 住住宅宅建建面面206000m2 商商業業建建面面6000m2 其其他他配配套套建建面面1000m2 6主主要要產產品品類類型型本次推出為小面積單身公寓-先鋒座 7市市場場環環境境分分析析 優優勢勢 光明城市前兩期推出的這三年，是南京地產市場飛速發展的 時期，而項目所在的河西奧體板塊是是南京市“一城三區” 整體規劃中
2、的重點區域。經過近三年的開發建設，區域內配 套日趨成熟，一個融景觀、文化于一身，集產業、辦公、居 住于一體的現代化的大都市形象正呼之欲出。隨著現代化新 城區的漸成，河西奧體板塊將逐步“完善中部、提升北部、 啟動南部”，引導商務商業及房地產等產業進一步發展。河 西片區規劃人口55萬人。光明城市推出的時期，河西板塊的 大部分項目品質已趨于同質化。 劣劣勢勢生活配套略顯單薄,生活便捷程度低 8宗宗地地條條件件分分析析 優優勢勢 萬科光明城市三期位于一、二期西面，地理位置比前期要好 。小區內挖的人工湖在奧體板塊獨一無二，整體景觀在奧體 一帶比較值得推薦。 劣劣勢勢 在小區位置上，光明城市所在地塊不是非
3、常好。盡管卷煙廠 對周邊的樓盤都有影響，但是對于萬科光明城市的影響是最 直接的，而高架橋高壓線的噪音灰塵和輻射影響也比較明 顯（對三期影響降低）。 9其其他他特特殊殊背背景景因因素素分分析析 整個光明城市社區沒有學區歸屬，對有子女即將入學的年輕 購房者來說具有一定的購買抗性 10 決決策策分分析析 客客戶戶定定位位首次購房的較年輕群體 整整體體概概念念定定位位精裝，時尚，前衛， 對對市市場場和和宗宗地地劣劣勢勢的的解解決決注重區內綠色植物的種植，使區內環境明顯區別于區外 對對市市場場和和宗宗地地優優勢勢的的利利用用以河西區域中央生活區定義突出居住優勢 11 主主要要產產品品類類型型價價格格 精裝小戶型公寓：10000元/平方米（裝修成本8001000元/平方米） 12 各各產產品品類類型型區區域域均均價價 8400元/平米(毛坯) 13 客客戶戶結結構構/去去化化速速度度與與區區域域一一般
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