二手房買賣租賃公司交易典型個案詳細分析一（5頁）.doc
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二手房買賣租賃公司交易典型個案詳細分析一（5頁）.doc
1、第六部分：二手房交易典型個案詳細分析一第六部分：二手房交易典型個案詳細分析一 第六部分：二手房交易典型個案詳細分析一第六部分：二手房交易典型個案詳細分析一 案例案例1：未辦理到銀行房屋貸款：未辦理到銀行房屋貸款 客戶張先生通過中介公司看中一套房子，總價156萬元，但由于其本身已經有2套房子的抵 押貸款，所以張先生擔心自己不能再貸到款。但中介公司承諾跟銀行委熟，辦出貸款絕對沒 有問題，于是張先生就與上家簽訂了買賣合同并開始辦理貸款申請。然而沒想到的是，多家 銀行都沒有給張先生批準貸款。為了付款，洪先生不得不將自己另一套房子匆忙出售。由于 已經廷期付款一個多月， 他不僅向上家賠償了將近20000元
2、的違約金， 而且所出售的房屋由 于過于匆忙，也比市場價低了很多。但由于沒有證據能夠證明中介公司的承諾，所以無法向 中介公司索賠。在二手房按揭中，出現最多的問題就是借款人的貸款申請專利被銀行拒絕， 導致交易不能完成，給雙方造成一定的經濟損失，上述案例就是如此。張先生在不清楚自己 能否申請到銀行貸款前就同房主辦理了過戶手續， 最后不僅買房不成， 還要在辦理過戶手續 中支付相關的費用。如果在辦理過戶手續之前就申請銀行貸款就可以降低一些風險。 分析： 貸款支付主要房款是大多數購房人的首選付款方式， 可如果購房者不能通過銀行審查， 自身沒有能力支付房款， 基于買賣合同的約定又必須在一定期限內支付房款的話
3、， 將不可避 免地造成違約，最后不得不承擔違約責任。從法律關系上來看，貸款合同與房屋買賣合同屬 于兩個不同的法律關系， 除非在買賣合同中約定未能成功， 貸款可以成為終止合同且不用承 擔違約責任的條件。否則，一旦未能獲得貸款，基于買賣合同付款方式的約定，購房者就必 須以其他方式支付房款，否則就構成了違約。因此在簽訂合同之前，中介公司應該讓購房者 充分考慮到自身的支付能力和銀行信貸能力之后再行簽署相關公司。 中介業務人員勿輕易承 諾幫助客人辦理貸款，更不能出具書面承諾幫助客人取得銀行貸款。否則，極有可能造成違 約責任。一些經紀人因為急于成交業務，向客戶作出相關不是自己能力范圍內的承諾，請注 意其中的法律風險。 案例案例2：入住時發現戶口未遷出，自己戶口無法執遷入。：入住時發現戶口未遷出，自己戶口無法執遷入。 林先生購買了一套老式售后公房，取得產權證之后，林先生按約支付了全部房款，數日后想 要遷
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