房地產開發公司基于實踐的土地投資模式講解培訓課件（92頁）.pdf
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房地產開發公司基于實踐的土地投資模式講解培訓課件（92頁）.pdf
1、基于碧桂園實踐的土地投資模式講解 投資策劃中心 王琦 2016年3月 1.1 直接招拍掛 1.2 勾地等意向性拿地（2個案例） 1.3 一二級聯動開發 1.4 三舊改造 第一章 一級市場主要的拿地模式 2.1 土地使用權轉讓 2.2 股權收購（5個案例） 2.3 增資擴股 2.4 聯營合作開發項目 2.5 代管代建+品牌輸出項目（2個案例） 第二章 二級市場主要的拿地模式 目錄 概念 概念 一級市場是土地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將 城鎮國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。 房地產企業通過一級市場獲取土地使用權進行房地產開發。 1、一級市場拿地模式 概
2、念 政府通過公開程序，將成熟的土地推出市場，企業通過招標、掛牌、 拍賣的方式獲得土地使用權。 直接招拍掛指前期未就項目地塊與政府進行接觸，在政府公示后 才獲取地塊信息，直接通過公開招拍掛途徑獲取土地。 1、一級市場拿地模式 概念 土地交易的公開投標、拍賣和掛牌的共性是其交易的公開性，但其具體操 作又有其差異性，針對不同性質的土地交易要采取不同的交易方式。 1.1 直接招拍掛 招標拍賣掛牌 1.1 直接招拍掛 （1）宗地出讓面積限制（住宅項目） 小城市和建制鎮 7公頃 中等城市 14公頃 大城市 20公頃 （2）招拍掛中涉及的價格 基準地價底價起始價 1.1 直接招拍掛 掛牌文件研讀 獲取資料：
3、掛牌公告、掛牌須知、規劃設計條件、紅線圖、競買申請書等資料。 關注要點：報名及保證金支付截至時間、競買日期、競買人要求、付款方式、額外配建 （學校、酒店等）要求、規劃條件、交地時間、交地標準、開竣工要求、其他特殊要求 （特定客戶、繳納耕地占用稅、限價房）等等。 其他注意事項 如由現有公司參與競買，競得土地后在當地成立項目公司開發的，須在競買申請及成交 確認書中說明，以防被認定為土地轉讓而產生二次交易稅費； 地價分期支付情況下的提前開工問題。 1.1 直接招拍掛 案例一：北京房山區某地塊掛牌文件 案例二：河北某地塊掛牌文件 案例三：東莞某地塊掛牌文件 概念 勾地是指土地在正式掛牌出讓前，由單位或個人對感興趣的土地向政府表明購買意向， 并承諾愿意支付的土地價格。 政府已經完成（或基本完成）了土地的一級開發，土地具備出讓條件；土地的一級開發 雖未完成，但政府無需企業投入資金完善該工作。 路徑 企
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