房地產開發公司投資測算實操培訓課件（31頁）.pdf
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房地產開發公司投資測算實操培訓課件（31頁）.pdf
1、投資測算實操 投資策劃中心 2015年11月 【考試題解析】 某項目A地塊占地10.46畝（純凈地），可建面積3.32萬，預計貨值3.56 億元（預計最終利潤0.36億）。 （B+C）地塊占地43.21畝（全部已開工并達預售條件），建筑面積10.05 萬，已售2.97萬，銷售額3.78億（預計該部分最終利潤為0.26億）；未售面 積7.08萬，未售貨值7.60億（預計該部分最終利潤為0.76億）。賬面成本8.92 億元中，利息成本1.02億全部沒有發票（不參與利潤計算），其中：A地塊賬面 成本1.12億,(B+C)地塊賬面成本6.78億。另，賬面有2.30億預收賬款、6.52億股 東借款以及0
2、.10億注冊資本。假設除此以外并無其他資產、負債。 現對方提出以總作價7.48億（含歸還股東借款，不含已售部分的權益）轉讓 至我司。交易是否可行？為什么？ （注：成本分攤按建筑面積比分攤，不考慮交易過程產生稅費及資金時間成本） 賬面成本凈利潤 凈地1.120.36 在建工程4.780.76 已售20.26 【二手項目對價計算】不考慮已售部分 7.02億 BC地塊未售貨量對應的已投入成本 =6.78*(7.08/10.05)=4.78億 項目總未售地塊對應已投入成本=1.12+4.78=5.90億 項目預計可以產生利潤=0.36+0.76=1.12億 項目總價值=5.9+1.12=7.02億 總
3、作價7.487.02，故交易不可行。 【二手項目對價計算】不考慮已售部分 賬面成本預收賬款凈利潤 凈地1.120.36 在建工程4.780.76 已售22.30.26 【二手項目對價計算】考慮已售部分 凈投入： 1.12+6.78-2.3=5.6 凈利潤： 1.38 項目現有的凈投入=1.12+6.78-2.3=5.6億 項目預計可以產生利潤=0.36+0.26+0.76=1.38億 項目總價值=5.6+1.38=6.98億 總作價7.486.98，故交易不可行。 【二手項目對價計算】考慮已售部分 【延伸題】 某項目占地438畝，容積率2.0，原始地價89萬/畝，樓面價667元/。總建面58.71萬。開發情 況：一期占地145畝，總可售9.32萬，已售8.62萬，未售0.7萬；二期占地75畝，總可售 8.82萬，已售1.21萬，未售7.61萬；三期為存地（未開發），占地218畝，總可售44
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