房地產開發公司拿地過程中應關注的稅務問題培訓課件（36頁）.pdf
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房地產開發公司拿地過程中應關注的稅務問題培訓課件（36頁）.pdf
1、拿地過程中應關注的稅務問題 投資策劃中心羅梓月 2015年11月 課題目標 目標二 怎么概算土增稅？ -土增稅概算表 目標一 房地產行業有哪些稅種？ 占比是多少？ 目標三 常見和新型拿地模式下的稅務問題 目標四 每種模式下的節稅空間？ 目錄 房地產行業主要稅種介紹 1 不同拿地模式應關注的稅務問題 2 節稅籌劃與拿地模式選擇 3 目錄 第一部分房地產行業主要稅種 一、房地產行業的主要稅種 1.1 房地產全周期業務所涉及稅種 土地獲取階段建設施工階段銷售階段自持階段驗收、清算階段 房產稅 土地使用稅 主要涉及稅種主要涉及稅種 土地增值稅 （清算） 企業所得稅 主要涉及稅種 一、房地產行業的主要稅
2、種 1.2 房地產行業主要稅種簡介 契稅 繳稅主體：轉移土地、房屋權屬，承受的單位或個人（買方） 營業稅及附 加 繳稅主體：在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位或個人（賣方）； 附加：城市維護建設稅、教育費附加等。 土地增值稅 繳稅主體：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人（賣 方）； 以繼承、贈與方式等無償轉讓房地產的行為不征稅。 企業所得稅 繳稅主體：在中華人民共和國境內，企業和其他取得收入的組織（賣方） 印花稅對經濟活動中書立、領受具有法律效力的憑證的行為所征收的一種稅（買賣雙方） 一、房地產行業的主要稅種 1.3 契稅： 繳稅主體：轉移土
3、地、房屋權屬，承受的單位或個人（買方）； 以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權、房屋買賣或者房屋贈與征稅 契稅=轉讓價格稅率（ 35） 1.4 印花稅： 印花稅=計稅金額0.05% 計稅金額：土地使用權出讓 或 轉讓合同、產權轉移書據所記載的金額 一、房地產行業的主要稅種 1.5 營業稅及附加 營業稅=項目銷售收入或租金5% 城市維護建設費=營業稅*7%=項目銷售收入或租金*0.35% 教育費附加=營業稅*3%=項目銷售收入或租金*0.15% 地方教育發展費=營業稅*1%=項目銷售收入或租金*0.05% 營業稅及附加=項目銷售收入或租金*5.55% 以不動產投資入股不征收營業稅 對股權轉讓不征收營業稅 一、房地產行業的主要稅種 1.6 土地增值稅：“三個階段” 土地交易階段土地增值稅：指土地本身的溢價產生的增值稅，納稅方為土地轉讓方（賣方）。 預售階段土地增值稅：指按照銷售收入的
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