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房地產(chǎn)咨詢公司地塊項(xiàng)目拿地價(jià)格測算方案（14頁）.pptx

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房地產(chǎn)咨詢公司地塊項(xiàng)目拿地價(jià)格測算方案（14頁）.pptx

1、肇慶廣寧水務(wù)局地塊項(xiàng)目拿地價(jià)格測算方案 1.1.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析說明本案選取產(chǎn)品規(guī)劃方案中，可售商業(yè)面積最小的方案為計(jì)算基礎(chǔ)，采用研究所得物業(yè)售價(jià)進(jìn)行測算，目的令投資者對拍賣標(biāo)的物可承受的心理價(jià)格進(jìn)行預(yù)判；測算目的測算方法：通過對項(xiàng)目整體按“標(biāo)準(zhǔn)售價(jià)/售價(jià)下調(diào)10%/售價(jià)下調(diào)20%”這三種不同情況下，分別估算當(dāng)稅后利潤率為零時(shí)，樓面地價(jià)的峰值為何值。測算方法測算構(gòu)成房地產(chǎn)項(xiàng)目成本從投資的角度可劃分為開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，其中開發(fā)成本包括土地成本、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等；開發(fā)費(fèi)用包括銷售費(fèi) 用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。測算依據(jù) 前期費(fèi)用

2、、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)用、開發(fā)期間稅費(fèi)等主要根據(jù)廣州市房屋建筑工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及咨詢相關(guān)設(shè)計(jì)單位所得；開發(fā)費(fèi)用主要參考先前項(xiàng)目按比例測算數(shù) 據(jù)：銷售費(fèi)用=銷售收入*4% 、管理費(fèi)用=銷售收入*2% 、財(cái)務(wù)費(fèi)用=貸款額*貸款年利率*貸款年限。 1.1.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析成本測算的構(gòu)成與依據(jù) 測算構(gòu)成數(shù)據(jù)依據(jù) 總收入按收入來源劃分為銷售收入與租賃收入，減去營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、教育稅附加、堤圍防護(hù)費(fèi)、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等租售稅費(fèi)，得到凈收入。銷售收入與租賃收入可通過市場比較法、收益法和成本法算出租售均價(jià)，再根據(jù)租售均價(jià)分別計(jì)算，租售稅費(fèi)按照國家相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)

3、行測算：營業(yè)稅=總收入*5%、城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)=營業(yè)稅 *7%、教育稅附加=營業(yè)稅*3%、堤圍防護(hù)費(fèi)=總收入*0.13%、印花稅=總收入*0.05%、土地增值稅=銷售收入*3%、房產(chǎn)稅=租賃收入*12%。 1.1.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析收入測算的構(gòu)成與依據(jù) 1.1.經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析項(xiàng)目產(chǎn)品建筑規(guī)模假設(shè)前提（表一）假設(shè)前提（表一）規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)規(guī)劃技術(shù)指標(biāo) 序號序號項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱數(shù)額數(shù)額單位單位比例比例 1 規(guī)劃總用地面積 3,661 2 規(guī)劃凈用地面積 3 總建筑面積 38,437 4 計(jì)容建筑面積 34,777 100% 4.2 其中住宅（套現(xiàn)） 31,416 90% 4.3 商業(yè)1F（套現(xiàn)） 1,681 5% 4.4 商業(yè)2F（套現(xiàn)） 1,681 5% 5 不計(jì)容建筑面積 3,660 5.1 其中停車位（銷售） 3,660 5.2 停車位（自用） - 6 總停車位 174 個(gè) 6

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