1、住宅商業寫字樓 綜合體研究 項目研究 市場研究 區域研究 城市研究住宅商業寫字樓 綜合體研究 項目研究 市場研究 區域研究 城市研究 城市研究-城市地位 洛陽是中國的三線城市，在河南經濟圈中處于次中心地位,市政府最新十二五計劃提出“一中心五組團四支撐”的戰略目標 洛陽市是河南省第二大城市，也是中原城市群的副中心城市，區位優勢明顯。洛陽市文化底蘊深厚，集中了全省眾多實力雄厚的科研院所和高級人才；以石化總廠、一拖、洛軸、伊川電力、中信重機、洛銅、洛玻等為代表的大型工業企業科技。洛陽情況 城市研究-城市坐標 在全省GDP和社會消費品零售總額的坐標體系中，洛陽處于第二梯隊領先地位。.第一梯隊：鄭州.第

2、二梯隊：以洛陽、濟源、焦作、新鄉、開封、許昌、平頂山、漯河等八個 中心城市為結點.第三梯隊：外圍帶“中原城市群”城城 市市人均人均GDP（元）（元）名次名次城鎮居民可支配城鎮居民可支配收入（元）收入（元）名次名次鄭州331691136921洛陽251202127702開封121909104069新鄉141018112366許昌202455107417焦作250674114885平頂山169837117154濟源334573119453漯河175176107328全省160601.0911477.050.94洛陽市歷年來第一、二、三產業產值變化情況 城市研究-城市經濟（資料來源：2001-200

3、9年資料來源于洛陽市統計年鑒）年份年份按一二三產業劃分按一二三產業劃分第一產業第一產業第二產業第二產業第三產業第三產業200137.3202.4137.8200239.3231.0152.5200340.0250.6137.8200454.5286.5152.5200569.7389.6174.6200688.8531.8194.02007110.5648.4227.02008130.0800.3401.42009144.1969.8481.4 2001-2009年期間地區生產總值年均增長13.0%，2009年國民生產總值達1595.3億元，比上年凈增263.2億元，增長16.2。其中第一產業

4、增加值144.1億元，增長4.5；第二產業增加值969.8億元，增長19.1；第三產業增加值481.4億元，增長13.8。三次產業結構已由2001年的9.3：58.3：32.4調整為2009年的9.0：60.8：30.2，其特征是第二產業占有主導地位。人均生產總值突破25000元，高于全國、全省水平。城市研究-城市經濟（資料來源：00-07年資料來源于洛陽市統計年鑒）GDP連續五年連續五年15%以上增長，經濟保持較快發展。以上增長，經濟保持較快發展。從圖表上可以明顯的看出，洛陽人均GDP呈現逐步上升，2006年首次突破2萬元大關，2009年突破3萬元大關，經濟持續較快發展。城市研究-城市經濟洛

5、陽市社會經濟發展水平預測年年 份份總人口（萬人）總人口（萬人）地區生產總值（億元）地區生產總值（億元）工業總產值（億元）工業總產值（億元）201066222004390201568137008090202070061001400年均增長速度200720106.011.314201120155.711.013201620205.510.512注：表中地區生產總值按2007年價格計算 城市研究-城市經濟城市總體布局規劃 洛陽是對外開放城市和新興工業城市，國家級歷史文化名城，省域副中心城，著名旅游城市，先進制造業基地。根據洛陽市城市總體布局規劃（20072020），洛陽城市空間將形成大分散、小集中的

6、分片分散組團式城市形態。各片區、組團的功能結構相對完整，組團與片區之間必須依賴快速交通走廊連接。構建“五區一團”的中心城市空間布局結構。“五區”由洛河北岸的澗東分區、道北分區、澗西高新分區和洛南分區、伊南分區組成；“一團”為黃河沿岸的吉利組團。住宅商業寫字樓 綜合體研究 項目研究 市場研究 區域研究 城市研究解構澗西區洛陽寫字樓市場解構西工區 區域研究背景一背景二洛陽寫字樓市場，起步時間可以追溯到10年前。當時，中房大廈和唐宮大廈分別在七里河和唐宮路拔地而起，前者作為傳統經濟下的產物，代表了那個時代的輝煌，如今已不具備優勢。我市的寫字樓市場大致經過從傳統辦公樓到商住樓，再到純商務寫字樓三個階段

7、，目前市場上在售的寫字樓項目呈現出商住樓與純商務寫字樓并存的局面。從目前規劃在建的寫字樓來看，純商務寫字樓已占據了市場的主導。發展軌跡洛陽寫字樓市場第一階段是在住宅里辦公第二階段是商住過渡期第三階段是中央商務區 階段分析第一階段在住宅里辦公一些小的公司在住宅里辦公，辦公條件、環境都很原始，和手提菜籃的大嫂、大媽同乘電梯，對客戶而言企業的形象大打折扣。而且，物業管理方面容易引起諸多糾紛。第二階段商住過渡期一些單位將原來的辦公樓改造成很簡單的辦公場所對外出租，其配套管理很難適應現代辦公的需求。一些酒店適時推出寫字間，但較高的價格和有限的空間也使其產生一定的局限性。2003年以后，我市一些地產公司先

8、后在紗廠南路、南昌路等中心區開發商住樓。這些商住樓租售很旺，但停車位少、配置有限是大多商住樓與生俱來的弱點，直接影響了大中型企業及品牌公司的入駐。第三階段專業競爭期2006年以來，我市一些實力較強的企業、公司為了提升品牌形象，適應市場競爭需求，紛紛要求進駐高檔次的純寫字樓。于是，在西工區中州中路、紗廠南路、凱旋路沿線及澗西區南昌路一帶，一批純寫字樓相繼開盤建設。這一時期，洛陽寫字樓逐步從大面積分布到集中型聚集，寫字樓市場呈現快速擴張之勢，新上項目近20個，呈現出巨大的發展潛力。解構澗西區洛陽寫字樓市場解構西工區 區域研究 西工區位于洛陽市市區中東部，連接澗西區和老城區，地處交通要道，總面積56

9、平方千米，總人口34萬人，轄8個街道、2個鄉：金谷園路街道、王城路街道、西工街道、唐宮街街道、凱旋東路街道、道北路街道、漢屯路街道、邙嶺路街道；紅山鄉、洛北鄉。是商業最集中的一個區。區域概況-人口及地理位置區域概況-房地產發展 在西工區內，按房地產發展特征不同，基本上形成了以下三個片區：道北片區：本坂塊位于鐵路干線以北區域，以低端多層住宅為主，如“桃源人家”、“三鑫小區”、“鑫豪小區”等，購買者多為市區中低收入者或者在附近工作的中鐵隧道集團、洛陽衛校等單位職員。中州路沿線片區：以中州路為軸線，南至九都路，北到鐵路干線區域。本區域屬西工至洛陽的核心區域，物業以寫字樓、商住樓、商業購物廣場居多，少

10、量住宅項目。并且以綜合性項目為主，項目雖規模不大，但物業卻有住宅、寫字樓或產權式酒店等多種類型。目前在建的寫字樓及商住樓項目有“洛陽數碼大廈”、“凱瑞君臨商務”、“房地產大廈”、“王城御府”等。本板塊也是洛陽商業集中區域，百貨大樓、王府進百貨以及“TODAY新都匯”項目是全市商業亮點項目。臨河片區：九都路以南區域，主要物業是中高端高層、小高層住宅。臨近洛浦公園，豐富的江景資源是本板塊亮點。目前在建或建好的項目有：“水榭王城”、“洛浦御博城”、“盛世唐莊”等。區域概況-寫字樓商業形態發展 西工區做為原政治、經濟中心，商務氣氛形成較早，現已發展形成以王城大道、紗廠路為橫軸，中州路、九都路、凱旋路為

11、縱軸的大商務圈，在洛陽市城市商業網點發展規劃(20062010)中，曾謀劃“一核”和“兩翼”：“一核”就是指西工。西工以中州路為軸線向周邊輻射。其寫字樓從早期的中泰商務、凱悅商務、唐宮大廈，到后期的數碼大廈、富雅東方、華源財富廣場、城市杰座、凱瑞商 務、悅豐廣場、春蕾大廈、金港商務、博大城、富卓商務、郵政大廈等。區域概況-寫字樓商業形態發展西工主要寫字樓1.凱瑞商務 2.數碼大廈 3.春蕾大廈4.申泰新世紀廣場 5.中泰商務 6.富雅東方7.城市杰座 8.凱悅商務 9.金港商務區域概況-寫字樓商業形態發展西工區寫字樓租金一覽表寫字樓月租金（元/）物業費（月/元/）備注富雅東方250.8 君臨商

12、務 15-221紗廠路凱旋路口 天仁商務會館 221.5少量房源中泰商務大廈20-251 凱悅商務大廈15-201.2 城市杰座18星河國際13-150.98 悅豐廣場17200.83 現有50左右凱瑞君臨商務20-301.2少量房源解構澗西區洛陽寫字樓市場解構西工區 區域研究 澗西區地處歷史文化名城洛陽市的西部，面積90平方公里，常住人口43萬，流動人口20萬，下轄1個鄉、11個辦事處、78個社區。管轄11個街道、2個鄉：湖北路街道、天津路街道、長春路街道、南昌路街道、長安路街道、重慶路街道、鄭州路街道、武漢路街道、徐家營街道、珠江路街道、周山路街道、工農鄉、孫旗屯鄉；創業路街道。區域概況-

13、人口及地理位置區域概況-房地產發展在澗西區內，各類型物業的發展呈現一定的集聚性特征，形成以下幾個片區：建設路、武漢路沿線片區：以經濟適用房、低端住宅為主，大型商業配套不足。片區內主要項目有：“百姓家”、“中弘恒泰苑”、“河洛世家芳華苑”等，其中“河洛世家芳華苑”是目前洛陽規模最大的經濟適用房項目，規劃總建筑面積達20萬。“香港城”則是本片唯一的中高端項目，規劃總建面積50萬，是目前洛陽澗西規模較大的項目。牡丹公園周邊片區：以中高端商住樓、商業項目為主。本片區內的上海市場系洛陽傳統核心商圈之一。牡丹廣場、亞世片區：以高端商務項目為主，片區內賓館酒店、寫字樓、商住樓眾多。本片區可謂酒店云集，如：“

14、華陽廣場國際大飯店、”（洛陽唯一五星級酒店）、“牡丹城大酒店”（四星）、“雅香國際（公寓）大酒店”（四星）、“洛陽友誼賓館”（三星）。目前在建有“萬國銀座”、“新友誼”、“金源國際公寓”、“富地國際中心”等產權式酒店、商住及寫字樓項目。南昌路及聯盟路沿線片區：則以中高檔住宅項目為主，片區內生活配套較齊全。住宅項目有“順馳城”、“駿景天下”、“中泰世紀花城”、“美倫鳳凰城”、“銀隆家”、“中僑水榭景園”、“碧水云天”、“中原人家”、“雅賽城”、“九都春天”等。區域概況-寫字樓商業形態發展 后起之秀的澗西商務區，以南昌路為中軸線。南昌路規劃已定，將打造城洛陽的樣板大道，以辦公樓、公寓、賓館、酒樓、

15、金融機構、購物中心、商業區等組成的大商業格局。另外，澗西區出臺了關于發展樓宇經濟優惠激勵政策：對開發商建設一定體量的商務樓宇進行獎勵。入住商務樓宇的企業在稅收上享有20%-30%的優惠、減免行政項目收費。對優秀的物業管理公司也將有1-5萬元的獎勵。區域概況-寫字樓商業形態發展大力鼓勵開發建設商務樓宇：開發單體商務樓宇面積5000m210000m2的(含5000m2)，給予每平方米10元的獎 勵；10000m220000m2的(含10000m2)，給予每平方米20元的獎勵；20000m230000m2的(含20000m2)，給予每 平方米30元的獎勵；30000m240000m2的(含30000

16、m2)，給予每平方米40元的獎勵；40000m250000m2的(含 40000m2)，給予每平方米50元的獎勵。開發復合型商務樓宇的獎勵標準按開發單體商務樓宇獎勵標準減半執行，實際商務面積在10000m2以下的，按每平方米10元標準獎勵。鼓勵企業(含總部型企業)入駐商務樓宇：對注冊入駐商務樓宇的企業，從申報納稅之日起年度內納稅區級留成10萬元以上的，區政府按其當年納 稅區級留成的20%予以獎勵(不含房地產企業)，從第2年起，每年按其當年納稅區級留成比上年增量部分的30%予以獎勵(不含房地產企業)。鼓勵物業管理公司為樓宇入駐企業提供優質高效的服務：對積極支持區政府相關職能部門和配合鄉、辦事處開

17、展工作且樓宇入駐企業對其服務質量滿 意度較高的物業管理公司，結合其所在樓宇創造的區級稅收貢獻大小評出一、二、三等獎，分別獎勵5萬元、3萬元和1萬元。摘自中共澗西區委 澗西區人民政府關于大力發展樓宇經濟的意見區域概況-寫字樓商業形態發展澗西商務帶1.六合國際 2.創展國際貴都 3.富地國際 4.金源商務國際 5.文興現代城 6.萬國銀座 7.杜康大廈/申泰大廈 8.天澤大廈 9.錦茂國際大廈 區域概況-寫字樓商業形態發展澗西區寫字樓租金一覽表寫字樓月租金（元/）物業費（月/元/）備注萬國銀座151現有100房源文興現代城 13-15 1.55-1.3550平左右房源 金源商務15 1.5少量房源

18、富地國際20-25 1.8 創展國際貴都20錦茂國際大廈 15-160.98滿租杜康大廈/申泰新世紀名座15-200.83（外加公攤）現有100以上六合國際 36無物業水電費少量房源住宅商業寫字樓 綜合體研究 項目研究 市場研究 區域研究 城市研究市場研究-洛陽市寫字樓商業形態分析 “忽如一夜春風來，千樹萬樹梨花開?！庇眠@句詩來形容近年洛陽寫字樓市場投放量急速增長的發展態勢應不為過。增加的不僅是數量，我市新建的寫字樓在體量上、檔次上都有明顯的提升。寫字樓因為投資門檻低等優勢，也正吸引越來越多的大眾投資者，我市的寫字樓市場已經進入大跨步向前發展的時期。從我市寫字樓市場的發展脈絡可以看出，我市的寫

19、字樓經歷了從多層向高層、從商住樓向純寫字樓過渡的階段，而且表現出了體量越來越大、配套越來越好、檔次越來越高的發展趨勢。作為城市形象的代表，寫字樓的高速發展為我市成為國際化大都市奠定了堅實的發展基礎。寫字樓如雨后春筍般涌現，勢必引起洛陽的房產市場競爭越來越激烈，其游戲規則也越來越正規化，也勢必會將一些殘次商品淘汰出局。市場研究-洛陽市寫字樓商業形態分析 雖然寫字樓向越來越高的規格發展，但是在其銷售的過程中也出現一定的難點。由于寫字樓貸款難，投資大。所以對于開發商而言，開發寫字樓最大的愿望就是能在最短的時間里回款。所以大多要求買家一次性付全款，或分期。就算可以按揭，首付也要50%。而對于洛陽這個發

20、展中國家的三線城市，一定會給那些想要投資寫字樓的買家造成壓力。投資的門坎一旦高了，那就勢必會把一些買家擋在門外。并且，對于寫字樓這一還算較為新興的“投資方式”，很多人也是在門外徘徊，不敢輕易試足。據查，大部分在用寫字間都沒有設獨立衛生間，通層也只有一個大的公共寫字間，走廊窄，通風效果差，所以整個通道里氣味難聞。部份項目住宅和寫字樓共用停車位，車位較少，寫字樓無綠化，窗戶較小，近深長，影響采光，不好分隔戶。諸多原因使得，較多的人選擇觀望。因此寫字樓的銷售難點綜其所論為以下幾點：門坎高、投資大；無綠化、環境差；近深長、采光差；車位少、停車難；戶型差、難分隔；通風差、氣味大；走廊窄、消防差；產品差、

21、難認可；物業貴、服務差。市場研究-洛陽市寫字樓商業形態分析 洛陽寫字樓的市場需求也會增加，要求也隨之增加。人們在看到，聽到，感覺到現用的寫字樓不足的同時，也需要尋求那些好的產品，所以諸多因素將會對今后寫字樓的發展指定方向。具體地說，未來寫字樓產品的發展趨勢：1.環境好、配置設施優越 如：產品設有會所、游泳池及觀景陽臺等附屬設施；2.戶型好、采光好；3.車位充足、停車容易；4.房體易分隔；5.通風好、衛生好6.消防設施完善7.物業低、服務好.市場研究-洛陽市寫字樓商業未來發展 “商務綜合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各

22、部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。商務綜合體依地段而生，城市一般都在CBD區域就會出現高檔次的復合建筑樓群。其功能不能是單一的，而是復合性的，從這一點來看，CBD本身就是一個龐大的綜合體。CBD整個建筑規模控制在1000萬平方米之內，寫字樓約占50%左右，公寓占25%左右，其它25%為商業、服務、文化及娛樂設施等。從一個大的綜合體理念開始，再通過一個個小的綜合體的建設，最后形成一個大的綜合體，共同促進CBD的整體建設。未來方向商務綜合體 市場研究-洛陽市寫字樓商業未來發展 套用此定義，洛陽市的CBD商務綜合體已經顯現出輪廓，如王府井商業區、洛南新區

23、等。遺憾的是大樓多，配套少。新區交通不便，有目共睹。大型城市商務體建筑必須擁有齊備的生活系統集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所于一體。目前，洛陽的寫字樓項目來說，能在辦公室樓下喝一杯下午茶，已經是一件奢侈的事情了。更別說有上海金橋國際廣場那樣配套景觀：6萬平方米的占地，容積率不到3.草坪、樹木綠蔭，如在公園中行走。商務綜合體，它為入駐寫字樓的白領，提供了一個方便、快捷、經濟、集多種功能于一體的綜合空間。在滿足他們對高效率工作的追求的同事，又能提供舒適愜意的高品質生活。未來方向商務綜合體 市場研究-洛陽市寫字樓商業未來發展 另外，商務綜合體會形成商業和商務非常良好的互動。既可以給

24、寫字樓的人群提供一些配套，同時又使這個商業得到一部分相對穩定的客流，形成這樣的小環境之后，對于整個物業價值的提升，拉動的意義非常大。對用戶來說，投資回報率、商圈大環境和未來發展是主要的投資依據。對開發者來說，創造商業形態，創造最大化利潤。雙贏，不是一句空話。是要有實實在在的好處。對于能帶來雙贏的城市綜合體又來說，必然成為未來的發展方向。洛陽已開啟發展商務綜合體的時代。世貿中心的成功商業運作足以說明洛陽市場對高端寫字樓的需求。5A已經來了。商務綜合體，是洛陽商業的未來發展模式！未來方向商務綜合體 住宅商業寫字樓 綜合體研究 項目研究 市場研究 區域研究 城市研究項目研究-西工區項目名稱 富雅東方

25、 地址西工區中州中路與王城大道交匯處東南角西工區中州中路與王城大道交匯處東南角配套空調 物業費0.8 元/平方米月租金水平25元/每平米 電梯配比2部空置率30%-40%停車位地下約200項目研究-西工區 入駐企業明細 租賃/自用 使用面積麗都酒店公寓自用500平米第七感攝影租用160平米洛陽東方富雅投資擔保公司自用230平米君逸公寓富雅東方店租用340平米洛陽溫可馨舞蹈教練租用200平米洛陽懿皇房地產經濟有限公司租用130平米洛陽拓海通信工程有限公司租用90平米洛陽萍聚緣酒店式公寓租用260平米項目研究-西工區項目名目名稱數碼大廈 地址中州路與芳林路交匯處配套空調 物業費租金水平17元/每平

26、米 電梯配比3部空置率50%停車位項目研究-西工區 入駐企企業明細 租賃/自用 使用面積洛陽易迪教育咨詢有限租用209平米洛陽北大青鳥數碼大廈校區租用156平米洛陽融科租用86平米西安音樂學院洛陽培訓基地租用156平米洛陽分類信息網租用169平米洛陽百商網絡技術有限公司租用74平米洛陽華澄機床設備有限公司租用138平米洛陽鑫鑫通訊租用161平米洛陽綠港商務公司租用86平米洛陽漢蒸堂光學美膚院租用410平米洛陽高鵬太陽能源科技有限公司租用156平米項目研究-西工區項目名目名稱 春蕾大廈 地址配套 物業費租金水平17-22元/每平米 電梯配比2部空置率30%停車位門前停車項目研究-西工區 入駐企企

27、業明細 租賃/自用 使用面積森泰生物工程有限公司租用43平米尚品裝修公司租用52平米洛陽春蕾肉聯有限公司自用52平米洛陽靈睿網絡技術有限公司租用68平米洛陽泰萊機器制造有限公司租用43平米河南星皇文化傳媒有限公司租用52平米洛陽百力克礦山機械有限公司租用43平米洛陽市森泰生物工程有限公司租用65平米河南康喜科技有限公司租用52平米金鼎裝飾租用43平米項目研究-西工區項目名目名稱 申泰新世紀廣場 地址九都路與王城大道交叉口配套中央空調 物業費0.83租金水平15-20元/每平米 電梯配比6部空置率15%-20%停車位地上約100個項目研究-西工區 入駐企企業明細 租賃/自用 使用面積洛陽裝飾租用

28、43平米洛陽億杰房產租用74平米洛陽喜悅婚禮策劃機構租用48平米洛陽市深藍有限公司租用76平米洛陽市謀智企業管理咨詢服務有限公司租用98平米河南鑫興投資擔保有限公司租用98平米洛陽亞太技術開發有限公司租用67平米洛陽精典婚慶租用50平米河南牡丹裝飾設計工程有限公司租用48平米洛陽功有道貿易有限公司是租用74平米項目研究-西工區項目名目名稱 中泰商務 地址在紗廠路和唐宮路交叉口配套空調 物業費0.90元/平方米月租金水平20-25元/每平米 電梯配比4部空置率10%停車位項目研究-西工區 入駐企企業明細 租賃/自用 使用面積洛陽國海橡膠有限公司租用168平米洛陽乾昊工貿有限公司租用187平米純攝

29、影位租用165平米洛陽亞偉電腦速錄科技有限公司租用146平米洛陽市文華神兄弟商貿有限公司租用187平米洛陽超眾旅行社有限責任公司租用165平米洛陽太一資訊廣告有限公司租用146平米洛陽銘誠貿易有限公司租用187平米洛陽華安生物工程有限公司租用165平米項目研究-西工區項目名目名稱 城市杰座 地址洛陽市西工區八一路配套商務寫字樓、酒店式公寓 物業費1.10元/平方米月租金水平18元/每平米 電梯配比空置率40%停車位項目研究-西工區 入駐企業明細 租賃/自用 使用面積河南偃師古典園林有限公司租用82平米洛陽國潤重工礦冶設備有限責任公司租用127平米森雅禮品租用60平米洛陽市英才培訓中心租用94平

30、米洛陽杭奧電梯有限公司租用51平米洛陽英才培訓中心租用127平米洛陽霍爾電氣工程有限公司租用51平米鑫鵬化工有限公司租用94平米洛陽賽福消防設備有限公司租用51平米項目研究-西工區項目名目名稱凱悅商商務 地址西工區洛陽市九都路與澗東路交匯處配套商務寫字樓、酒店式公寓 物業費1.20元/平方米月租金水平15-20元/每平米 電梯配比空置率 停車位項目研究-西工區 入駐企企業明細 租賃/自用 使用面積洛陽萬謙網絡科技有限公司租用106平米洛陽春帝進出口有限公司租用110平米洛陽山水假期旅行社有限公司租用300平米陽奧瑞德耐火材料有限公司租用110平米中國衛星通信集團公司洛陽分公司租用110平米項目

31、研究-西工區項目名目名稱金港商務 地址洛陽市西工區九都路電視臺西側配套商務寫字樓、酒店式公寓 物業費1.20元/平方米月租金水平17-20元/每平米 電梯配比四部空置率20%-30%停車位項目研究-西工區 入駐企企業明細 租賃/自用 使用面積洛陽市冠寧物資有限公司租用55平米洛陽龍頤電子科技有限公司租用159平米洛陽高頓商貿有限公司租用100平米洛陽卓越非彩設計租用260平米洛陽新德億裝飾工程有限公司租用62平米飛彩影視公司租用62平米洛陽周易應用研究中心租用55平米洛陽瑞巖裝飾公司租用100平米項目研究-西工區項目名目名稱 凱瑞商瑞商務 地址紗廠南路和凱旋西路交叉口配套雙5標準辦公智能化、樓

32、宇自動化、通訊傳輸智能化、消防智能化、安保智能化5 物業費1.20元/平方米月租金水平15-20 元/每平米 電梯配比空置率10%-20%停車位400個項目研究-西工區 入駐企企業明細 租賃/自用 使用面積洛陽市先導辦公家具有限公司租用65平米億匯黃金投資咨詢有限公司租用120平米河南天普電子工程有限公司租用96平米洛陽聯華辦進出口貿易有限公司租用82平米鄭州統一企業有限公司自用136平米凱瑞米德公司租用82平米洛陽中旭電子保全有限公司租用96平米河南浩亞達投資擔保有限公司自用167平米洛陽溢瀾電子電器工程有限公司租用65平米中企動力科技集團股份有限公司租用82平米洛陽邦嘉貿易有限公司租用96

33、平米項目研究-澗西區樓盤名稱萬國銀座咨詢電話64929232區域地段安徽路物管單位。物業費用 嘉睦泊倫物業 每平米1.3元取暖方式、及、電費水費空調費收費標準中央空調分戶計量，有暖氣，電費0.93元每度，水費3.9元每噸車位數量200個出租:/出售價格半年13元每平米項目研究-澗西區大堂裝修標準大堂簡潔大方，設有客服中心和租賃中心，以及小型水景電梯5部電梯品牌上海永大項目商務配套設施中央空調、物業租賃中心項目周邊配套安徽路小學、西湖春天、天福茗茶、農業銀行、金夢家具廣場、廣州市場步行街、格林豪泰酒店、雅香樓物業服務條款公共部分維護，清潔，地上停車免費、地下每月200元、備 注A座住宅，B座寫字

34、樓項目研究-澗西區項目名稱 文興現代城 地址澗西區天津路與聯盟路交匯處配套智能化管理系統、寬帶接入、住宅觀光電梯、寬頻網絡系統，空中商務花園，可租用會議室，樓層休閑商務會所，特設樓層共享式電梯休息廳，商務中心公共秘書，4部快速電梯，24小時智能化安防系統，地上、地下停車場。4樓開辟1000平方米空中商務公園，59樓提供更多空間用于多功能商務服務。物業費1.55-1.35租金水平13-15 電梯配比4部 文興現代城位于天津路與聯盟路交叉口的黃金地段，占地12余畝，十九層商住樓一幢，分為商業和住宅兩大部分，樓體1層-3層為商業部分，4層-19層為住宅部分，多層住宅樓兩幢，總建筑面積45000平方米

35、，該項目力爭成為洛陽高尚精品住宅。項目研究-澗西區樓盤名稱富地國際咨詢電話65166669區域地段延安路與珠江路交叉口物管單位。物業費用 地久物業公司取暖方式、及、電費水費空調費收費標準有暖氣，無中央空調車位數量地面十幾個停車位，出租:/出售價格20-25元每平米項目研究-澗西區大堂裝修標準大堂較寬敞，沒有咨詢臺，設有小便利店，電梯3部電梯品牌西子奧的斯項目商務配套設施小便利店，餐飲，酒店項目周邊配套萬達廣場、洛銅小學、華陽大飯店、韓記飯店、人壽保險公司、洛銅醫院、交行等物業服務條款公共部分維護，整潔，代租。其中租金每平米20元，。電費0.85元每度，水費3.95元每平米，物業費1.8元每平方

36、備 注5層-23層為辦公，出租率挺高，位置優越，但停車場不便。項目研究-澗西區項項目目名名稱稱創展國際貴都 地址地址南昌路與九都路路交叉口配套商業：丹尼斯、珠江路商業街公園：西苑公園、牡丹廣場銀行：商業銀行、建設銀行、工商銀行學校：西苑陽光幼兒園、天津路小學、軸一小、洛洛中學、軸一中、軸三中、外國語學校 物業費1.30元/平方米月租金水平20 元/每平米 電梯配比20戶6部空置率 停車位地下196個項目研究-澗西區項目名稱 錦茂國際大夏 地址南昌路與九都路交匯處配套南臨丹尼斯百貨，東臨創展國際貴都周邊百貨、超市、酒吧、銀行、研究院所、休閑娛樂設施 物業費0.98租金水平15-16 電梯配比空置

37、率滿租 停車位項目研究-澗西區項目名稱 六合國際 地址南昌路中段配套 物業費無物業水電費租金水平36 電梯配比空置率少量房源 停車位200多個地下項目研究-澗西區項目名稱 美倫鳳凰城商務樓 地址聯盟路與天津路交匯處配套上海市場、廣州市場兩大核心商圈、學府，周邊百貨、超市、酒吧、銀行、研究院所、休閑娛樂設施 物業費租金水平31 電梯配比4空置率 停車位200多項目研究-澗西區項目名稱 杜康大夏/早泰新世紀名座 地址南昌路與麗春路交叉口配套通煤氣、暖氣 物業費0.83（外加公攤）租金水平15-20 電梯配比空置率 停車位項目研究-洛南新區樓盤名稱奧林商務咨詢電話65783861區域地段洛南新區太康

38、路與望春門街交叉口物管單位、物業費用：雙楓物業，1元每平方米公攤率層層 高高2.3米（26層）取暖方式、及、電費水費空調費收費標準有暖氣，無空調電費：3.55元/度水費：0.9元/噸項目研究-洛南新區車位數量出租:/出售價格大堂裝修標準大堂設有咨詢臺服務（保安值班），在水一方的售樓中心，墻面體多為木質和瓷磚的材料，有裝飾柱子兩個和裝飾吊頂，有綠色植物的擺放，指示牌，沙發和休息室電梯3部電梯品牌華升富士達項目周邊配套一樓有東海證券，農業銀行，對面有迪歐咖啡，旁邊有五星級酒店雅香金陵項目研究-洛南新區 入駐企企業明細 租賃/自用洛陽天基地產有限公司租用恒聯房地產有限公司租用河南天德實業有限公司租用

39、洛陽市金剛鉆股票軟件服務部租用國家金爍商貿自用成業商務有限公司租用洛陽科震技術服務中心租用中國旅游視頻網自用河南圖鑫信息技術有限公司租用洛陽天元置業有限公司租用大棒裝飾租用鑫源煤業租用項目研究-洛南新區樓盤名稱五洲大廈咨詢電話60625888區域地段洛陽新區開元大道248號（鉬都利豪大酒店對面）物管單位。物業費用：暫定開發商自己物業公司，收費標準待定（參考周邊項目收費標準）公攤率33-35%層 高2.3米（26層）取暖方式中央空調車位數量300多出租:/出售價格6250/m2（每周漲100元）大堂裝修標準10米，精裝電梯5部電梯品牌日立項目周邊配套洛陽銀行、興業銀行、中國移動、中國聯通、市政府

40、服務大廳、鉬都利豪大酒店、丹尼斯百貨、大張量販項目研究-洛南新區樓盤名稱世貿中心咨詢電話65996666區域地段洛南新區開元大道與王城大道交匯處東設計單位第四設計院物管單位。物業費用：利源酒店，3元每平方米公攤率18%層 高3.6米（26層）取暖方式中央空調、市政供暖、水電按市里標準收費車位數量370個出租:/出售價格大堂裝修標準11米挑空大堂，精裝修電梯11部電梯品牌三菱電梯項目商務配套設施一層：銀行、便利店、咖啡廳二層：健身休閑（瑜伽、健身俱樂部、水療、）三層：個多功能會議廳項目周邊配套洛陽銀行、興業銀行、中國移動、中國聯通、市政府服務大廳、鉬都利豪大酒店、丹尼斯百貨項目研究-洛南新區樓盤

41、名稱樓盤名稱富地國際咨詢電話咨詢電話65166669區域地段區域地段延安路與珠江路交叉口物管單位。物業費用物管單位。物業費用 地久物業公司地久物業公司公攤率公攤率層層 高高2.9米取暖方式取暖方式有暖氣，無中央空調車位數量車位數量地面十幾個停車位出租出租:/:/出售價出售價格格大堂裝修標準大堂裝修標準大堂較寬敞，沒有咨詢臺，設有小便利店電梯電梯3部電梯品牌電梯品牌西子奧的斯項目商務配套項目商務配套設施設施小便利店，餐飲，酒店項目周邊配套項目周邊配套萬達廣場、洛銅小學、華陽大飯店、韓記飯店、人壽保險公司、洛銅醫院、交行等物業服務條款物業服務條款公共部分維護，整潔，代租。其中租金每平米20元，。電

42、費0.85元每度，水費3.95元每平米，物業費1.8元每平方備備 注注5層-23層為辦公，出租率挺高，位置優越，但停車場不便。項目研究-酒店辦公形態樓盤名稱牡丹城咨詢電話區域地段河南洛陽市澗西區南昌路2號 設計單位物管單位。物業費用：酒店管理公司公攤率層 高3.6米（26層）取暖方式中央空調車位數量出租:/出售價格70元大堂裝修標準挑空大堂，精裝修電梯4部電梯品牌項目商務配套設施一層：商務中心、租車服務、票務服務二層：舞廳休閑項目周邊配套牡丹廣場、亞視廣場、丹尼斯購物、中餐廳、粵菜、西餐廳、自助餐、健身房、棋牌室、咖啡廳、茶藝館、夜總會、桑拿中心、室內游泳池、酒吧、桌球室、KTV包廂 項目租金

43、代表客戶及行業牡丹城70元鑫森置業、中信銀行項目研究-酒店辦公形態樓盤名稱華陽廣場國際大飯店 咨詢電話區域地段洛陽 澗西區 凱旋西路8號 設計單位物管單位。物業費用：酒店管理公司公攤率層 高取暖方式中央空調車位數量出租:/出售價格48元大堂裝修標準挑空大堂，精裝修電梯4部電梯品牌項目商務配套設施一層：西餐廳二層：宴會廳三層：多功能會議室項目周邊配套洛陽洛浦公園、西苑公園、華陽廣場、牡丹廣場、牡丹公園 王城公園、距離火車站5公里、距離機場7公里 項目租金代表客戶及行業華陽廣場國際大飯店 48元施耐德電氣、華陽電業、河南三越機電、金鑰匙投資擔保、沃盛科技、海高資產管理有限公司、都市雅居市場開發有限

44、公司、匯融科技投資擔保有限公司項目研究-酒店辦公形態樓盤名稱洛陽芳達酒店咨詢電話62021541區域地段河南省洛陽市澗西區西苑路附6號 設計單位物管單位。物業費用：酒店管理公司公攤率層 高17層取暖方式中央空調車位數量出租:/出售價格60元大堂裝修標準挑空大堂，精裝修電梯4部電梯品牌項目商務配套設施餐飲、休閑、服務設施 餐廳、多功能廳、宴會廳、會議室、桑拿、商店廊、美容美發、麻將室、商務中心項目周邊配套牡丹廣場，距洛陽火車站20分鐘車程，距洛陽機場40分鐘車程項目租金代表客戶及行業洛陽芳達酒店60元芳達置業、中期佳合期貨、中國船級社洛陽檢驗處中鋁河南鋁業項目研究-酒店辦公形態樓盤名稱國際金融大

45、酒店 咨詢電話63903888區域地段洛陽市中州中路439號 設計單位物管單位。物業費用：酒店管理公司公攤率層 高25層取暖方式中央空調車位數量出租:/出售價格50元-60元大堂裝修標準挑空大堂，精裝修電梯電梯品牌項目商務配套設施餐飲、休閑、服務設施、宴會廳、會議室、桑拿、麻將室、商務中心項目周邊配套王府井百貨、王城公園、新都匯等項目租金代表客戶及行業國際金融大酒店 50元-60元康輝旅游、茗星茶藝、紫金銀輝黃金冶煉有限公司、地豐房地產、韋娜繪畫工作室、嘉華世達國際教育、通元培訓學校愿意租賃愿意租賃60元元/平米平米以上月租金的更多看重辦公地點的：以上月租金的更多看重辦公地點的：酒店大堂、酒店

46、管理、面子、酒店大堂、酒店管理、面子、精裝環境、辦公與商務的便利性精裝環境、辦公與商務的便利性但酒店的商務不夠純粹，他們也有更但酒店的商務不夠純粹，他們也有更高級寫字樓租賃或購買的需求高級寫字樓租賃或購買的需求項目研究-數據對比西工樓盤名稱月租金（元/）物業費（月/元/）富雅東方250.8君臨商務15-221天仁商務會館221.5中泰商務大廈20-251凱悅商務大廈15-20城市杰座18星河國際13-150.98悅豐廣場17200.83凱瑞君臨商務20-30項目研究-數據對比澗西樓盤名稱月租金（元/）物業費（月/元/）配套停車位電梯配比入戶大堂入駐企業萬國銀座15-251空調地下200個 4梯

47、20戶、5梯20戶B座挑空6米、精裝商住一體、租賃多文興現代城13-151.55-1.35煤氣、暖氣200左右4梯商住一體、租賃多金源商務15-201.5空調地下115個2梯8戶、3梯16戶無挑空，無裝修商住一體、租賃多富地國際20-251.8暖氣地上地下150個A座2部、B座3部挑空10米，精裝116戶、自用租賃對半中僑地產大廈7-1518元（含各項費用）中央空調地上50個3部挑空5米，簡裝純租賃創展國際貴都201.3煤氣、暖氣地下196個20戶6部挑空5米，簡裝商住一體、租賃多錦茂國際大廈15-160.98暖氣杜康大廈15-200.83（外加公攤）煤氣、暖氣地下200多六合國際36無物業水

48、電費暖氣美倫鳳凰城商務樓312004梯項目研究-數據對比新區樓盤名稱月租金（元/）物業費（月/元/）配套停車位電梯配比入戶大堂入駐企業奧林商務18-261暖氣1003部精裝純商務寫字樓五洲大廈中央空調3005部挑空10米，精裝純商務寫字樓世貿中心3中央空調370個11部挑空11米，精裝 商務寫字樓、精裝公寓富地國際201.8中央空調地面十幾個停車位3部大堂較寬敞，沒有咨詢臺，設有小便利店商務寫字樓、住宅項目研究-結論 一組房管局的數據顯示：2007年2009年寫字樓市場投放量逐年下滑，2007年6萬平方，2008年3.4萬平方，到2009年只有區區2.5萬方。銷售則是“卯吃寅糧”，以消化存量為

49、主。自2007年開始，寫字樓市場投放量和銷售量分別以30%和43%的速度遞減。而2009年，寫字樓的成交均價只有2575元/平方，基本與2007年持平。到2010年上半年，市場只有世貿中心和五洲大廈兩個寫字樓項目在售，體量一共五萬多平方。洛陽市區的寫字樓集中分布在西工區和澗西區。西工區做為原政治、經濟中心，商務氣氛形成較早，現已發展形成以王城大道、紗廠路為橫軸，中州路、九都路、凱旋路為縱軸的大商務圈，在王城大道到定鼎路之間、中州路兩側、紗廠路兩側，眾多寫字樓星羅棋布，從早期的中泰商務、凱悅商務、唐宮大廈，到后期的數碼大廈、富雅東方、華源財富廣場、城市杰座、凱瑞商務、悅豐廣場、春蕾大廈、金港商務

50、、博大城、富卓商務、郵政大廈等。檔次較高的，租金均價多在20元以上，如凱瑞商務和郵政大廈，中檔的在1520元，如數碼大廈。早期一點的或配置不高的，如唐宮大廈、春蕾大廈在10元16元。項目研究-結論 澗西區寫字樓主要集中在南昌路一帶，向西可延伸到亞世廣場、牡丹廣場。代表作有富地國際、萬國銀座、金源商務、中僑大廈、創展國際貴都、錦茂國際、六合國際、杜康大廈、申泰新世紀、天澤大廈等。南昌路寫字樓租金水平有后來居上之勢，如富地國際現租金多在25元左右，六合國際高樓層的達到30多元/月/平方。往東，老城、廛河，根本沒有純寫字樓，多數是住宅辦公。高樓林立的新區，以單位自建辦公樓居多，純寫字樓只有一個奧林商

51、務。據說租金達到22元。新區雖然在售寫字樓不多，但規劃的寫字樓不少，泉舜、正大國際、包括剛動工的隆安明珠廣場都有體量各異的商務辦公樓。因為政府有意引導建設新區的CBD中心，導向性是很明確的。實際上洛陽新區“有城無市”就飽受詬病。雖然人氣和商業陸續往里充實，但順序顛倒了。因此在目前的洛陽市場上來說，澗西和西工的商業氛圍較為完成，配套和交通較為方便，更容易形成CBD形態。住宅商業寫字樓 綜合體研究 項目研究 市場研究 區域研究 城市研究寫字樓 公寓 酒店 商業 展覽 解析綜合體成熟形態沿革背景城市CBD快速發展城市規模擴大和城市化程度提高相鄰建筑綜合體集群形態出現城市建筑群功能集約化更高，規模更大

52、交通網絡提升，聯系更緊密沿革特性充分發揮西工區東接老城區，西連澗西區的優勢地位，延續老牌商業形態，使商業形態更具完整性，形成真正的城市CBD。都市綜合體 區域環境1 高可達性交通網絡發達，城市功能相對集中，一般集中在城市中心區高密度性+集約性建筑密度和高度均高，人流密集功能全面集中整體統一性各個單體建筑相互配合、影響和聯系，建筑群體要與周圍整體環境統一、協調功能復合性擁有完整的工作生活配套運營體系。商務辦公、酒店、公寓、商業、文化娛樂等多樣性和復合性立面風格功能組合2 3 解析綜合體土地使用空間緯度城市標志4 5 6 不同種類的土地分布應均衡的分布于不同功能的建筑群兼顧不同時段對綜合體中各個功

53、能的不同使用均衡性平面和立面的連續性，保持協調和統一各功能均通過空中、地下和地面形成多層次聯系，形成互補的、流動的、連續的空間體系。內部功能有機結合，外界交通立體銜接。空間連續性內部和外部聯系完整性巨大社會效應城市位置和龐大規模，加上從開發到運營模式將會成為區域標志性項目。解析綜合體復合空間、CBD標鼎之作 區域環境/功能規劃/交通組織/商業主體及銜接/立面形象區域環境城市金融中心商業中心城市CBD功能規劃商業酒店寫字樓商務公寓酒店式公寓交通組織對外聯系通達項目內部交通快捷地面交通便利地下交通開闊三面立體交通凝聚商業主體及銜接商業起到領銜作用溝通各大功能昭示性極強增強娛樂休閑空間立面形象城市建

54、筑標簽與周圍環境協調各功能立面協調5要素引導都市綜合體城市綜合體發展的五種模式模式特征模式一商業核心模式城市核心區；交通可達性/主干道沿線區域功能的缺乏，需求旺盛；人流及商業氣氛一流的合作團隊規劃設計/經營管理模式二酒店核心模式不遠離城市核心區；交通可達性好，沿主干道沿線；商務客戶支持；開發商有足夠的經濟實力；頂級商場配套設施模式三寫字樓核心模式客戶（產業）支撐，產業簇群；未來商務核心區；寫字樓帶動其他功能，影響其定位規模與檔次；商場、公寓等配套完善模式四住宅核心模式項目的區位條件不是很好；以居住為主體的片區；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會開發商業，但規模往往不大；模式五均衡發展模式CB

55、D/城市中心；主干道沿線；建筑面積20萬 以上；開發商強勁的實力和豐富的經驗專業的物業管理/經營管理模式分析不同類型的物業在綜合體中承擔的功能酒店：項目標志性物業，定義項目整體檔次商業：可實現較高利潤，承擔某種社會職能，可以塑造與其他項目較大的差異，項目的活力核心。寫字樓：價值標桿，可樹立項目高端形象，保證開發企業現金流來源。在既定的開發目標和限制條件下，需要結合不同物業所承擔的功能來確定項目的功能組合和規模配比。模式分析都市綜合體的九大特征123456789高可達性高密度、集約性整體統一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續性內外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值 解析綜合體特征精順核心競爭

56、力彭小川彭小川合順（中國）董事長合順（中國）董事長畢業于海軍電子工程學院情報系，國家建設部信息中心特約授課專家，中國第一批房地產策劃人。92年進入地產行業，在全國各大城市成功策劃營銷了數十個項目。杰出的市場業績，一再印證他的觀點：沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的營銷。所著中國房地產營銷十大訣竅被業內引為寶典，經常應邀在全車各大城市地產論壇演講，被譽為中國房產界的海軍司令。數據精順精順1010年v 馳騁2323城城，代理項目7575個個，代理面積超過500500萬萬平米，積累高端客戶資料約3030萬萬份。v 精順現已發展為擁有員工190190多人，業務涵蓋6 6大領域大領域房地產市場調研分析房地產

57、市場調研分析 產品定位及概念性規劃產品定位及概念性規劃 策劃策劃 推廣推廣 銷售代理銷售代理 投資顧問投資顧問 地產投資地產投資的知名房地產綜合服務機構房地產綜合服務機構精順在 河 南精順，看好河南，原因有三v 第一人口大省，市場潛力巨大v 中原城市群城鎮化水平快速發展v 精順在河南10年耕耘，經驗豐富，資源廣泛河南精順，以上海為策源，2000年挺進中原，以洛陽為橋頭堡，根植中原，服務主力開發商，致力于提供安全、高贏利開發模式解決方案和全系列營銷服務。立足中原做透做透河南打造中原第一中原第一地產綜合服務商精順|河南發展戰略v 河南精順，在中原先后操作洛陽、鄭州、許昌、開封、南陽、焦作、駐馬店、

58、周口、信陽、三門峽等1010個地市，花開中原，碩果累累。v 2000年至今，河南精順共代理項目5959個，儲備項目1212個。v 自2005年至今，河南精順相繼成立許昌許昌、開封開封、南陽南陽等地分公司，與洛陽洛陽4 4城聯動，大中原戰略布局穩步推進中 合順中國合順中國河南精順房地產營銷策劃有限公司河南精順房地產營銷策劃有限公司洛陽精順洛陽精順許昌精順許昌精順 開封精順開封精順 南陽精順南陽精順 上海合順房地產咨詢有限公司上海合順房地產咨詢有限公司許昌開封洛陽洛陽南陽其他其他精順洛陽洛陽1010年，代理3333個樓盤代理面積300300萬平米，代理總銷150150億首次將一線城市營銷理念引入洛

59、陽，令當時業界驚嘆：“原來房子可以這樣賣！”，被譽為洛陽房地產業界啟蒙者、領跑者，十年來攻城拔寨創操盤經典，成為當之無愧的洛陽房地產營銷洛陽房地產營銷“鐵軍鐵軍”。v 第二屆“洛陽10大名盤”，精順代理占據4席。v 2005年銷售面積24萬，占洛陽總銷面積1/6v 2009洛陽唯一唯一“高端地產營銷代理金牌企業高端地產營銷代理金牌企業”v 2010年，精順在洛陽，簽約代理樓盤7個，盤源合計100萬平方米獎項圖片御博城水榭王城中州國際數碼大廈名仕嘉園金源國際創展國際貴都東方紅5號街坊匯金廣場珠江路商業街金港商務香港城4期中泰世紀花城（2、3期）碧水云天洛浦春曉創展水岸貴都興隆花園在水一方雙溪布洛

60、三期唐城御府中 弘新天地紅太陽花園新天地花園在水一方新 街開元國際公寓西城美苑數碼大廈【洛陽第一個純寫字樓】一期封頂即清盤成為房管局2005年上半年樓市調查報告點名評價為“”賣得最火的寫字樓“二期延續一期局面，開盤引發搶購，迅速售罄金港商務中心【九都路立體生態純寫字樓】金源國際公寓【洛陽第一個純小戶型項目】都市生活第一方式廣廈中州國際【王城公園對面 居住第一高度】中州路王城公園對面99米商住高度，倚天拔地世貿中心【洛陽目前第一高寫字樓】【第一座5A甲級高端商務綜合體】位置：洛陽新區開元大道與王城大道交會處總建面積：10萬平方米建筑形態：超高層甲級寫字樓精裝商務公寓項目定位：CBD中心洛陽首座5

61、A級商務綜合體規劃總高：151米洛陽第一高度 匯金廣場【洛陽萬達商圈城市功能集成區】位置：洛陽澗西區萬達廣場東側總建面積：約70萬平方米占地面積：約11萬平方米建筑形態：高級住宅 購物中心 酒店式公寓 遺址公園 風情酒吧街 NO.4 整合力v開發環節：在精順長期發展過程中，整合了地產開發各個環節強勢合作伙伴，如規劃建筑、物業公司、商業資源等，為甲方提供更全面、更專業、更優質全托式服務。v市場數據：精順還與一些市場調查機構和房地產主管部門合作，準確及時掌握各類市場數據，為營銷提供可靠依據。v媒體平臺：此外，精順已與多家媒體確立戰略合作關系，如網媒、報社等，為甲方提供堅實的輿論平臺。強大聯盟強大聯

62、盟 服務甲方服務甲方建筑設計單位建筑設計單位A.開發環節資源聯盟物業公司物業公司v綠城物業v鑫苑物業商業資源商業資源v香港第5季國際控股有限公司v東方家園建材連鎖v法國宜必思vKFCv橫店影院、星美院線、韓國CGV影院v國美電器、家樂福、麥德龍、華潤萬家、沃爾瑪、易初蓮花、格林豪泰等模型資源模型資源v深圳大峽谷v天津華野v北京山之田v鄭州海創 v華海國際（香港）設計有限公司v香港海文嘉德國際設計機構v香港貝爾高林園林景觀設計公司v加拿大奧亞景觀設計事務所v河南徐輝建筑工程設計事務所v洛陽甲元建筑設計有限公司v浙江綠城東方設計院v中國美院風景建筑設計研究院v英國太平洋遠景建筑規劃設計院v上海一土

63、景觀v上海式遠景觀v上海北斗星v上海中建v美國HPAv加拿大KFSv德國WSPv五合國際等v易居中國v科爾瑞v洛陽房管局v開封房管局B.數據支援C.媒體合作v網媒：新浪網、網易網、搜狐網、洛陽樓市網等v紙媒：洛陽日報社、開封日報社、許昌日報社、南陽日報社等精順保障l同步跟蹤河南四地 提供樓市調研分析報告與政策解讀l根據情況，為特定城市提供以上報告l制定全程戰略、前期策略、開發策略、產品策略、營銷推廣策略及各類執行策略l特定營銷障礙的策略化解l監控國內六大開發商主流產品l為地塊量身打造優勢產品概念規劃l提供產品最佳優化解決方案l項目VI設計、各類媒體廣告設計、售房部布置及銷售道具設計包裝等l高舉

64、高打，建立項目和企業品牌互動、提升項目附加值l挖掘品牌基因、品牌疑難問診、主流媒體上品牌助攻造勢市場部部分成果市場部部分成果產品部部分成果產品部部分成果策劃部部分成果策劃部部分成果v銷售中心，抽調銷售、管理精英組成五大職能部門，確保前場殺傷力v負責年度銷售目標的制定、監控、案場管理，并通過優化流程、完善激勵機制，提高銷售前場的戰斗力和核心競爭力。特別能吃苦特別能吃苦特別能戰斗特別能戰斗特別能賣房特別能賣房銷售中心銷售中心l目標制定、跟蹤、分析及信息匯總、分析l標準化執行、監督、考評l客戶關懷、服務質量監督l培訓、教材編輯、主管指導、干部輸出l障礙清除、節點支援、業務員指導、干部儲備打造一支專業

65、流程標準化，任務目標系統化、客戶關懷個性化，員工關懷人性化的“四化”現場，令前場攻擊力長盛不衰！銷售中心的四化目標精順標準化建設內容儀容儀表、行為舉止、禮節禮儀標準化儀容儀表、行為舉止、禮節禮儀標準化環境標準化環境標準化案場標準化建設實施v3 3大信息技術平臺，意在實現即時無障礙化的信息傳遞、溝通管理斥資百萬斥資百萬打造高效便捷的信息化管理平臺打造高效便捷的信息化管理平臺3 3大信息技術平臺大信息技術平臺移動辦公平臺：通過“手機短信提醒+手機上網+互聯網”的多種溝通方式，員工可通過系統將收發留言、公文、會議通知等信息。實現了對各部門和地區、人員、客戶資源等的無障礙管理視頻會議系統：保證了總公司

66、與各地區的低成本和即時、全信息對接，無需出差，也能實現地區與總公司面對面般的交流。明源銷售管理軟件：客戶和房源是賣房的根本，公司特意斥資50萬購買明源軟件應用于所有案場，簽定轉退銷售動態綜合信息，瞬間傳遞到公司管理部門電腦桌面上，客戶資料永久歸檔，案場情況時刻準確掌握。v項目總監、地區總控、品質總監控三級流程監控體系每一次出品，都能經得起市場考驗三級流程監控，策略不容有失三級流程監控，策略不容有失質量監控體系質量監控體系品質總監控：上海合順品質總監控：上海合順項目營銷策劃統籌項目營銷策劃統籌品質管理及監控品質管理及監控營銷策劃工作執行營銷策劃工作執行項目宣傳推廣項目宣傳推廣 45個組分組管理，個組分組管理，配合營銷策劃，現場管理執行配合營銷策劃，現場管理執行 了解市場即時信息了解市場即時信息三級品質管理監控體系精順值得信賴!