1、20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2 2項目定位思路項目定位思路市場定位市場定位產品及客群定位產品規劃設計營銷推廣策略三個維度分析調研成果匯總開發目標理解SWOT深入分析其他關鍵操作策略20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3 3綱綱要要一、理解開發目標，明確開發戰略與策略一、理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態

2、勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4 4本案開發目標的重新理解本案開發目標的重新理解開發目標開發目標利潤最大化社會效益最大化u 產品是基礎，產品要實現作品化；產品是基礎，產品要實現作品化；u 利潤最大化是終極目標；利潤最

3、大化是終極目標；u 社會效益最大化是重要保障。社會效益最大化是重要保障。產品作品化避免項目走政績工程的老路，創新政府關注項目的新開發模式，為鑫泰新帶來更大機會客戶眼中的作品政府眼中的作品企業眼中的作品20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5 5對于開發效果的合理預期對于開發效果的合理預期幫助鑫泰新成功定位為幫助鑫泰新成功定位為“新型產業園區開發商新型產業園區開發商”并進一步發展成為并進一步發展成為“成功的房地產開發商成功的房地產開發商”借助大學城、外語實驗學校、借助大學城、外語實驗學校、城灌高速，形成區域經濟新城灌高速，形成區域經濟新的增長點，超越政府預期的增長點，超越政府預期開發效

4、果20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6 6開發目標的實現戰略開發目標的實現戰略借勢、跳出、超越借勢、跳出、超越如何借勢周邊產業及城市功能環境？如何跳出項目本身，跳出紅光板塊、跳出郫縣，跳出成都新西區、跳出成都？如何突破和豐富產學研概念，全面超越目前的產業園區項目？確定本案開發方向20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7 7借勢借勢順勢而為，而非造勢順勢而為，而非造勢u項目發展可采用造勢和順勢兩種方式，對于總體規模項目發展可采用造勢和順勢兩種方式，對于總體規模“不大不不大不小小”的本案，最合適的方法是借勢，即借市場之勢、借政府之的本案，最合適的方法是借勢，即借市場之勢、借

5、政府之勢、借環境之勢，為我所用；勢、借環境之勢，為我所用；u而造勢多為城市運營與營銷所采用的方法；本案造勢在企業行而造勢多為城市運營與營銷所采用的方法；本案造勢在企業行為中主要用于營銷，因此，本案定位上不能采用造勢。為中主要用于營銷，因此，本案定位上不能采用造勢。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問8 8跳出跳出放眼世界城市放眼世界城市跳出項目看項目跳出項目看項目不僅僅是一個項目，更應該把項目當做作品來做，做成不僅僅是一個項目，更應該把項目當做作品來做，做成精品。精品。跳出郫縣看項目跳出郫縣看項目本案不僅僅是成都郫縣一個工業地產項目，更是成都新本案不僅僅是成都郫縣一個工業地產項目，

6、更是成都新西區發展新型產業園區的示范和樣板。西區發展新型產業園區的示范和樣板。跳出成都看項目跳出成都看項目本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項目，它更是本案雖然位于成都，但不僅僅只是成都的項目，它更是為成渝經濟區、為中國西部新極乃至全國市場服務的；為成渝經濟區、為中國西部新極乃至全國市場服務的；本案應立足大成都，胸懷大西部。本案應立足大成都，胸懷大西部。管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資

7、料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自

8、本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1111超越超越全面提升項目價值全面提升項目價值超越工業用地超越工業用地充分挖掘本案所在的區域價值，超越工業用地性質，使充分挖掘本案所在的區域價值，超越工業用地性質，使土地價值最大化。土地價值最大化。超越產業地產概念超越產業地產概念

9、全面豐富和超越產業地產的概念，以豐富內涵提升項目全面豐富和超越產業地產的概念，以豐富內涵提升項目價值。價值。超越城市區域期望超越城市區域期望既能滿足區域期望，又能超越城市區域期望，同時還能既能滿足區域期望，又能超越城市區域期望，同時還能給政府帶來新的工業園區發展模式，成為郫縣乃至成都給政府帶來新的工業園區發展模式，成為郫縣乃至成都推廣新型現代產業園的示范和樣板。推廣新型現代產業園的示范和樣板。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1212價值最大化通過競爭分析形成核心競爭力充分考慮各種開發限制條件開發目標的實現策略開發目標的實現策略三維策劃實現價值最大化三維策劃實現價值最大化現有條件

10、現有條件土地屬性土地屬性政府預期政府預期開發資金開發資金20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1313綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位

11、七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1414二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總1 1、大環境調研工作成果匯總、大環境調研工作成果匯總2 2、小環境調研工作成果匯總、小環境調研工作成果匯總3 3、市場供需調研工作成果匯總、市場供需調研工作成果匯總20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1515成都打造世界城市，全面提升

12、城市核心價值成都打造世界城市，全面提升城市核心價值集散中心集散中心信息中心信息中心休閑城市、魅力之都休閑城市、魅力之都生產中心生產中心城市能級提升城市能級提升規模力規模力輻射力輻射力外向力外向力西南貿易中心西南貿易中心會展中心會展中心綜合服務綜合服務中心中心本案面臨的城市宏觀背景20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1616成都重點發展三大產業，改善產業結構成都重點發展三大產業，改善產業結構u成都市堅持成都市堅持“三、二、一三、二、一”產業發展方針，以產業發展方針，以2.52.5產業為產業為階段發展重點，堅持二、三階段發展重點，堅持二、三產業共同推進經濟發展，同產業共同推進經濟發展，

13、同時逐步實施時逐步實施“退二進三退二進三”的的發展戰略。發展戰略。現代服務業現代服務業現代會展業現代會展業現代物流業現代物流業“三管齊下三管齊下”，擴大第三產業，擴大第三產業“短腿短腿”問題問題20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1717三大城市功能定位，增強對高端企業的吸引三大城市功能定位，增強對高端企業的吸引世界城市世界城市西部中心城市西部中心城市服務城市服務城市增強對高端產業和處于價值鏈高端的企業的吸引力，并促使它們向成都形成集聚。城市功能定位城市功能定位u成都以世界城市、西部中心城成都以世界城市、西部中心城市、服務城市為三大功能定位，市、服務城市為三大功能定位，通過重點發展

14、第三產業來提升通過重點發展第三產業來提升城市能級，以吸引第三產業中城市能級，以吸引第三產業中的各類企業以及其他產業鏈高的各類企業以及其他產業鏈高端企業向上海集聚，企業首腦端企業向上海集聚，企業首腦功能向成都集聚，從而增強成功能向成都集聚，從而增強成都的集聚輻射能力。都的集聚輻射能力。u同時使各類第二產業企業向成同時使各類第二產業企業向成都周邊轉移。都周邊轉移。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1818二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總1 1、大環境調研工作成果匯總、大環境調研工作成果匯總2 2、小環境調研工作成果匯總、小環境調研工作成果匯總3 3、市

15、場供需調研工作成果匯總、市場供需調研工作成果匯總20232023年年1010月月思源顧問思源顧問1919成都調整城市功能布局，以多中心布局為特點成都調整城市功能布局，以多中心布局為特點單核單中心城市布局多核多中心城市布局成都城市布局從單核單中心向多核多中心調整，為郫縣區域成為城市功能中心之一創造了條件，而本案也有可能成為城市功能中的一部分，如產業基地、總部辦公等20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2020郫縣郫縣“工業強縣工業強縣”政策為本案提供重要的政策支撐政策為本案提供重要的政策支撐工業港總部經濟工業港總部經濟現代服務業現代服務業樓宇經濟樓宇經濟郫縣重點發展產業郫縣重點發展產業

16、郫縣未來重點發展工業港總部經濟和現代服務業，這是本案開發應重點郫縣未來重點發展工業港總部經濟和現代服務業，這是本案開發應重點考慮和利用的產業政策。考慮和利用的產業政策。根據郫縣“十一五”規劃：工業集中發展區建設是未來五年經濟工作的重中之重 20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2121郫縣郫縣“三個集中三個集中”戰略提升項目競爭力戰略提升項目競爭力 工業向園區集中農民向城鎮集中土地向業主集中“三個集中三個集中”戰略戰略在郫縣的在郫縣的“十一五十一五”規劃規劃中，政府明確提出了中，政府明確提出了“三個三個集中集中”的經濟發展戰略。的經濟發展戰略。政府規劃對產業發展起著政府規劃對產業發展

17、起著非常重要的指導作用，而非常重要的指導作用，而“工業向園區集中工業向園區集中”的戰略的戰略無疑將提升項目競爭力。無疑將提升項目競爭力。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2222郫縣現代工業港發展定位將直接影響本案的定位方向郫縣現代工業港發展定位將直接影響本案的定位方向成都市重點工業集中發展區，成都國家高新技術開發區配套產業基地機械電子食品飲料印務包裝基礎工業“三有一無三有一無”（有市場需求、有經濟效益、（有市場需求、有經濟效益、有就業容量和無污染）有就業容量和無污染）工業項目工業項目20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2323現代工業港（北區）成熟的產業環境助推項目

18、發展現代工業港（北區）成熟的產業環境助推項目發展北區北區南區南區安德川菜園區安德川菜園區占地面積：起步區3平方公里，拓展區5.5平方公里園區現狀：入駐企業最多，園區現狀：入駐企業最多，產業發展最成熟產業發展最成熟占地面積：3平方公里園區定位：現代化川菜產業基地占地面積：3.5平方公里主要產業：機械制造、印務包裝、食品飲料本案所在園區，產業聚集度高本案所在園區，產業聚集度高現代工業港板塊劃分現代工業港板塊劃分20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2424高新西區、現代工業港（南區）與北區既有合作，又存在競爭關系高新西區、現代工業港（南區）與北區既有合作，又存在競爭關系高新西區電子信息現

19、代中藥高科技軟件研發生產基地生物制藥研發生產基地空吸輻射輻射現代工業港（北區）與北區相比，南區產業規劃類似，但發展相對滯后，存在一定的“空吸效應”。北區作為高新西區的配套產業基地，“輻射效應”明顯。現代工業港（南區）機械制造、印務包裝、食品飲料20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2525國道國道317317線與成灌高速雙重作用于本案，區域交通便利線與成灌高速雙重作用于本案，區域交通便利雙流機場火車北站本案本案25分鐘車程30分鐘車程距成都市中心城區僅10公里20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2626小環境影響總結分析小環境影響總結分析大背景：世界城市、首腦城市、服務城

20、市郫縣郫縣“工業向園區集工業向園區集中中”戰略戰略郫縣郫縣“工業強縣工業強縣”政政策策現代工業港（北區）現代工業港（北區）產業環境成熟產業環境成熟高新西區配套產業基地高新西區配套產業基地改善區域交通條件、提升區域配套水平增強本案所在區域及本案對各類潛在客戶的吸引力20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2727二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總1 1、大環境調研工作成果匯總、大環境調研工作成果匯總2 2、小環境調研工作成功匯總、小環境調研工作成功匯總3 3、市場供需調研工作成果匯總、市場供需調研工作成果匯總20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2

21、828市場需求調研歸類總結市場需求調研歸類總結需求類型需求類型需求特征需求特征客戶關注點客戶關注點典型項目典型項目總部辦公總部辦公滿足大型企業戰略管理、資本運營、人力資源等形象好、獨棟、生態、商務感龍潭寺工業園區、天府軟件園、天府創意軟件園天府創意軟件園等SOHOSOHO辦公辦公滿足創業初期中小企業的創業居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現代城、東方廣場等郊區生態辦公郊區生態辦公滿足企業的生態化辦公需求交通、環境、商務配套、產業配套南光CRM中心、攀鋼技術中心集聚區市區辦公市區辦公滿足各類中高端商貿、咨詢、法務、金融、會計、律師等辦公商業商務氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時代廣場、力寶大廈、正

22、熙國際、豐德國際等廠房辦公廠房辦公滿足制造類企業的生產服務部門辦公就近辦公，便于生產管理與服務各工業園區內的生產制造企業商務居住商務居住滿足企業高層商務居住和休閑辦公需求生態環境、商務配套、產品質量、交通便利芯境界等項目20232023年年1010月月思源顧問思源顧問2929滿足總部辦公需求的典型項目分析滿足總部辦公需求的典型項目分析項目名稱項目名稱占地規模占地規模（畝）（畝）總建面總建面（萬平米）（萬平米）產品形態產品形態面對客戶面對客戶平均售價平均售價（元（元/平米）平米）龍潭寺工龍潭寺工業園一、業園一、二期二期1006.23獨棟別墅以IBM為代表的高新技術企業金牛產業金牛產業工業園工業園

23、50012.34獨棟總部樓與辦公樓均在500平方米以上科技創投企業、現代服務性企業、高新技術研發中心、企業總部等獨棟：6100元；辦公樓：3800元芯境界芯境界65獨棟別墅大型企業總部6800元/平方米20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3030滿足總部辦公需求的典型項目總結滿足總部辦公需求的典型項目總結u除了以上三個滿足成都總部辦公需求的四個典型項目以外，還除了以上三個滿足成都總部辦公需求的四個典型項目以外，還存在若干個潛在供給項目，如天府軟件工業園等諸多競爭項目。存在若干個潛在供給項目，如天府軟件工業園等諸多競爭項目。趨勢：滿足總部辦公需求的市場競爭將會越來越激烈！趨勢：滿足總

24、部辦公需求的市場競爭將會越來越激烈！20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3131滿足滿足SOHOSOHO辦公需求的典型項目分析總結辦公需求的典型項目分析總結 總結：總結：SOHOSOHO辦公樓基本處于相對成熟區域，要求生活、商務配套齊全、交通便辦公樓基本處于相對成熟區域，要求生活、商務配套齊全、交通便利，主要以滿足中小企業辦公需求為主，因此，結合本案地塊、區域等條件，本利，主要以滿足中小企業辦公需求為主，因此，結合本案地塊、區域等條件，本案并不適合發展案并不適合發展SOHOSOHO辦公樓。辦公樓。項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（萬平米）（萬平米）產品形態產品形態面對客戶面對客

25、戶平均租售平均租售價價現代城現代城15以上高層SOHO建筑中小科技創業企業租金：3.5元/天平米東方廣場東方廣場19,其中SOHO占5萬平米小高層SOHO辦公中小型企業與創業型企業售價：8000元/平米20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3232滿足廠房辦公需求的典型項目分析滿足廠房辦公需求的典型項目分析項目名稱項目名稱占地規模占地規模（畝）（畝）總建筑面總建筑面積（萬平積（萬平米）米）產品形態產品形態面對客戶面對客戶平均售價平均售價（元（元/平米）平米）大唐電信大唐電信23.125.1低密度辦公樓公司總部、營銷中心、研發機構、制造中心等 自建鑫福達電鑫福達電器制造有器制造有限公司

26、限公司16.723.32-3層辦公制造業加工基地不詳細20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3333滿足廠房辦公需求的典型項目總結滿足廠房辦公需求的典型項目總結u成都市政府重點以廠房辦公形式來推進生產性服務業的發展，成都市政府重點以廠房辦公形式來推進生產性服務業的發展，并明確提出，將重點規劃建設并明確提出，將重點規劃建設2020個左右現代服務業集聚區，個左右現代服務業集聚區，20062006年全面建設啟動，年全面建設啟動，20072007年取得階段性成果，年取得階段性成果，20102010年基本年基本完成。完成。趨勢：廠房辦公大量的需求成為成都生產性服務業集聚區重要趨勢：廠房辦公大量

27、的需求成為成都生產性服務業集聚區重要需求方向和形式之一。同時，我們也可以清楚的看到，成都廠需求方向和形式之一。同時，我們也可以清楚的看到，成都廠房辦公隨著供給量的大量增加，其市場競爭也會越來越激烈，房辦公隨著供給量的大量增加，其市場競爭也會越來越激烈，并對其他廠房辦公市場形成強烈的競爭態勢。并對其他廠房辦公市場形成強烈的競爭態勢。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3434滿足商務居住需求的典型項目分析總結滿足商務居住需求的典型項目分析總結u 臨近商務交通樞紐、距離產業中心不遠，形成了一定的商務別墅市場；而商務別臨近商務交通樞紐、距離產業中心不遠，形成了一定的商務別墅市場；而商務別

28、墅同時兼具商務辦公和商務居住功能。墅同時兼具商務辦公和商務居住功能。由于受商務別墅形成的條件限制，這個市由于受商務別墅形成的條件限制，這個市場雖然出現，但是并沒有出現大量供給，因而沒有形成激烈競爭局面。場雖然出現，但是并沒有出現大量供給，因而沒有形成激烈競爭局面。u 因此，商務居住仍然是一個值得本案關注的發展方向。因此，商務居住仍然是一個值得本案關注的發展方向。項目名稱項目名稱占地規模占地規模（畝）（畝）總建筑面總建筑面積（萬平積（萬平米）米）產品形態產品形態面對客戶面對客戶平均售價（元平均售價（元/平米）平米）芯境界芯境界 400-600平米的獨棟別墅企業商務商貿部門、營銷總部等680020

29、232023年年1010月月思源顧問思源顧問3535綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化

30、市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3636本案本案SWOTSWOT分析分析S S 優勢優勢WW劣勢劣勢土地成本優勢土地成本優勢現代工業港運作，使區域成熟現代工業港運作，使區域成熟與政府的良好關系與政府的良好關系距離市中區較遠、缺乏配套距離市中區較遠、缺乏配套無產業中心及商務中心基礎無產業中心及商務中心基礎OO機會機會T T威脅威脅成都工業向外發展帶來的機會成都工業向外發展帶來的機會郫縣新行政中心新城的建設郫縣新

31、行政中心新城的建設地鐵地鐵2 2號線規劃修建號線規劃修建成都產業園區發展競爭激烈成都產業園區發展競爭激烈其他競爭性項目的出現其他競爭性項目的出現20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3737本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析優勢優勢S SStrengthStrength優勢分析優勢分析S1.S1.土地價格優勢，以工業用地性質獲取的土地成本優勢明顯；土地價格優勢，以工業用地性質獲取的土地成本優勢明顯；S2.S2.與政府良好的合作關系，這為項目的開發建設提供了重要的政策保證；與政府良好的合作關系，這為項目的開發建設提供了重要的政策保證；S3.S3.與金融行業良好的關系，成為項目可持續發

32、展的重要資金支撐；與金融行業良好的關系，成為項目可持續發展的重要資金支撐；S4.S4.區位優勢明顯，項目緊挨高新西區區位優勢明顯，項目緊挨高新西區本案最大的優勢在于：優越的區位條件、較低的土地獲取成本。本案最大的優勢在于：優越的區位條件、較低的土地獲取成本。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3838本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析劣勢劣勢WWWeaknessWeakness劣勢分析劣勢分析W1.W1.地塊處于城郊結合部，距中心城區有一定距離；地塊處于城郊結合部，距中心城區有一定距離；W2.W2.基地周邊缺少產業中心和商務中心，配套不齊全；基地周邊缺少產業中心和商務中心，配套不

33、齊全；W3.W3.產學研用地限制，而政府期望則較高；產學研用地限制，而政府期望則較高；W4.W4.用地規模與開發規模不大不小，競爭關系微妙。用地規模與開發規模不大不小，競爭關系微妙。本案最大的劣勢主要是：本案最大的劣勢主要是：距離中心城區較遠，辦公交通成本較高，而且目前缺少距離中心城區較遠，辦公交通成本較高，而且目前缺少各種配套。各種配套。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問3939本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析機會機會OOOpportunityOpportunity機會分析機會分析O1.O1.成都打造世界城市，第二產業向東西方南發展；成都打造世界城市，第二產業向東西方南發展

34、；O2.O2.現代工業港的建設，將會帶動周邊產業形成集聚，最終與高新西區形成成都的工業中現代工業港的建設，將會帶動周邊產業形成集聚，最終與高新西區形成成都的工業中心，本案正好處于工業中心的輻射區域范圍內；心，本案正好處于工業中心的輻射區域范圍內；O3.O3.郫縣新的行政政務中心建設，將促進區域內產業集聚，并對本案所在區域形成一定輻郫縣新的行政政務中心建設，將促進區域內產業集聚，并對本案所在區域形成一定輻射帶動作用；射帶動作用；O5.O5.未來地鐵二號的開通，將減小項目所在區域與市中心的交通距離。未來地鐵二號的開通，將減小項目所在區域與市中心的交通距離。本案開發的最大機會來源于：本案開發的最大機

35、會來源于：地鐵地鐵2號線的開通與成都工業中心的輻射。號線的開通與成都工業中心的輻射。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4040本地塊本地塊SWOTSWOT分析分析威脅威脅T TThreatThreat威脅分析威脅分析T1.T1.成都三環以外區域總部辦公項目的出現，對本案形成直接競爭，分流相當一部分在成都三環以外區域總部辦公項目的出現，對本案形成直接競爭，分流相當一部分在蓉企業；蓉企業；T2.T2.周邊其他工業園區廠房及辦公項目的潛在競爭。周邊其他工業園區廠房及辦公項目的潛在競爭。本地塊開發的外部威脅主要來自：本地塊開發的外部威脅主要來自：其他工業園區內辦公物業的同步推出。其他工業

36、園區內辦公物業的同步推出。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4141提出問題提出問題是否能夠有效優化本案是否能夠有效優化本案SWOTSWOT？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4242定位工作的方向定位工作的方向發揮優勢、規避劣勢發揮優勢、規避劣勢u從項目實際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發，尋從項目實際條件和限制條件如資金投入、用地政策等出發，尋找潛在的市場機會，實現價值提升；找潛在的市場機會，實現價值提升；u有效規避劣勢、迎接挑戰；充分發揮優勢、把握機遇；有效規避劣勢、迎接挑戰；充分發揮優勢、把握機遇；對于本項目而言，發揮優勢，規避劣勢的最好方法就是尋找

37、看重本項目優點，并對項目缺點不敏感的潛在客群。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4343關于優化本案關于優化本案SWOTSWOT的初步思考的初步思考以時間換空間，等待區域以時間換空間，等待區域配套的完善配套的完善定位差異化產品定位差異化產品123w 項目基地距離中心城區項目基地距離中心城區較遠，缺少各種配套；較遠，缺少各種配套；w 項目基地通達性差，周項目基地通達性差，周邊產業園區檔次低；邊產業園區檔次低；w 其他工業園區辦公物業其他工業園區辦公物業等項目形成潛在競爭；等項目形成潛在競爭；轉化劣勢轉化劣勢規避威脅規避威脅升級后的企業客群設置升級后的企業客群設置班車或自駕車班車或自

38、駕車轉化劣勢轉化劣勢20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4444綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場

39、定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4545第一維度分析第一維度分析價值最大化價值最大化價值最大化通過競爭分析形成核心競爭力充分考慮各種開發限制條件現有條件現有條件土地屬性土地屬性政府預期政府預期開發資金開發資金20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4646價值最大化企業需求細分市場價值勢差尋求價值最大化的兩個方向尋求價值最大化的兩個方向20232023年年1010月月思源顧問思

40、源顧問4747對企業需求進行麻雀式解剖對企業需求進行麻雀式解剖如何尋找滿足企業需求的價值最大化方向？如何尋找滿足企業需求的價值最大化方向？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4848市場需求調研歸類市場需求調研歸類需求類型需求類型需求特征需求特征客戶關注點客戶關注點典型項目典型項目總部辦公總部辦公滿足大型企業戰略管理、資本運營、人力資源等形象好、獨棟、生態、商務感龍潭寺工業園區、天府軟件園、天府創意軟件園天府創意軟件園等SOHOSOHO辦公辦公滿足創業初期中小企業的創業居家辦公交通便利、租金便宜、生活便利現代城、東方廣場等郊區生態辦公郊區生態辦公滿足企業的生態化辦公需求交通、環境、

41、商務配套、產業配套南光CRM中心、攀鋼技術中心集聚區市區辦公市區辦公滿足各類中高端商貿、咨詢、法務、金融、會計、律師等辦公商業商務氛圍濃厚、交通便利、臨近客戶時代廣場、力寶大廈、正熙國際、豐德國際等廠房辦公廠房辦公滿足制造類企業的生產服務部門辦公就近辦公，便于生產管理與服務各工業園區內的生產制造企業商務居住商務居住滿足企業高層商務居住和休閑辦公需求生態環境、商務配套、產品質量、交通便利芯境界等20232023年年1010月月思源顧問思源顧問4949案例案例1 1：波音領導中心：波音領導中心企業領導力培訓細分市場企業領導力培訓細分市場u 地點美國密蘇里州圣路易斯u 業主波音公司u 竣工2000年

42、u 建筑規模包括寬敞的工作室、餐廳、健身房，并擁有120個房間。u 職員不定（最多50人）u 目標：創建靈活機動、專業化的一流培訓中心。u 宗旨：創造高度合作的工作環境，并成為整個波音公司的聚會熱點。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5050案例案例2 2：海南三亞：海南三亞COTELCOTEL企業使館區企業使館區主題：企業使館COTEL是一個自創的英文組合詞，由CO+TEL組成，來源于英文單詞Corporation/company 和hotel縮寫的合成。“COTEL”是對企業行為平臺的打造，其理念來源是建立在對企業行為研究的基礎之上，作為企業的新平臺，“COTEL”具備了三大

43、核心的功能：1）企業形象展示功能；2）公共關系經營功能；3）資產經營功能。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5151案例案例3 3：惠普轉型：惠普轉型“腦體分離腦體分離”u 在浦東外高橋，惠普打印機生產基地的產量一度在浦東外高橋，惠普打印機生產基地的產量一度占到全球的三分之一。占到全球的三分之一。u 進入新世紀，惠普逐漸把制造業務外包到蘇州等進入新世紀，惠普逐漸把制造業務外包到蘇州等長江三角洲其他城市，自身卻轉化為一個融組織長江三角洲其他城市，自身卻轉化為一個融組織訂單、全球采購、物流分撥、技術服務等功能于訂單、全球采購、物流分撥、技術服務等功能于一爐的亞太營運中心一爐的亞太營運

44、中心u 形成形成頭腦機構和利潤中頭腦機構和利潤中 心在浦東、制造心在浦東、制造加工在蘇州的加工在蘇州的“前店后廠前店后廠”式式的產業格局。的產業格局。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5252案例案例4 4：寧波杉杉集團總部移師上海：寧波杉杉集團總部移師上海u寧波杉杉集團1999年初將總部從寧波遷到上海浦東，僅4年時間，就從單一的服裝業進入服裝、科技和投資三業并舉，通過“品牌經營、資本運作”，資產規模翻了一番，達38億元，企業實現了全面升級。u該集團總裁鄭永剛說：“浦東的區位優勢、人才資源、信息平臺、市場空間和商業機會是得天獨厚的。企業要做大做強，必須借助這個舞臺。在這里，一定能

45、夠產生像新鴻基、長江實業這樣的跨國公司。”20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5353發現新市場、創造新產品、滿足新市場發現新市場、創造新產品、滿足新市場該模型證明：組合策略優越于其他三種策略，并促成市場戰略最優化。因此，走組合策略的道路，發現新市場，創造新產品，從而滿足新市場是本案市場定位的總體思路。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5454如何細分企業行為以尋找可能的需求方向？如何細分企業行為以尋找可能的需求方向？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5555企業行為形成需求市場企業行為形成需求市場企業內部行為企業內部行為內部進行的經營、管理、研發、培訓

46、、生產等行為企業外部行為企業外部行為在企業外部進行的營銷、公關、交際、展示等行為需求市場需求市場 20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5656市場細分模型市場細分模型20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5757企業行為市場細分企業行為市場細分所有活動內部活動內部活動內部活動分部活動公關接待分部活動外部活動外部活動公關接待資本運營戰略決策行政管理人力資源生產研發營銷推廣區域營銷會議論壇企業采購20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5858企業內部行為企業內部行為決策管理層面決策管理層面運營管理層面運營管理層面發展戰略研討、交流發展戰略研討、交流戰略培訓（高層會議

47、）戰略培訓（高層會議）資本運營資本運營領導力培養領導力培養高級公關高級公關高層接待高層接待總部運營總部運營資源整合資源整合戰略會議戰略會議行政辦公行政辦公技術研發技術研發產品中試產品中試生產運營生產運營物流倉儲物流倉儲市場營銷市場營銷管理培訓管理培訓員工培訓員工培訓20232023年年1010月月思源顧問思源顧問5959企業外部行為企業外部行為決策管理層面決策管理層面運營管理層面運營管理層面政府公關政府公關高層公關高層公關高級接待高級接待對外聯絡對外聯絡新市場開拓新市場開拓重要合同簽約重要合同簽約產品營銷產品營銷市場推廣市場推廣產品展示產品展示新聞發布新聞發布商務談判商務談判教育培訓教育培訓公

48、關接待公關接待形象展示形象展示20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6060企業行為所形成的需求市場企業行為所形成的需求市場市市場場生產加工生產加工物流倉儲物流倉儲技術研發技術研發戰略管理戰略管理經營管理經營管理營銷推廣營銷推廣會議培訓會議培訓公關展示公關展示商務居住商務居住市市場場細細分分原料加工原料加工半成品加半成品加工工產成品加產成品加工工物流倉儲物流倉儲產品研發產品研發技術研發技術研發工藝研發工藝研發市場研發市場研發管理研發管理研發戰略研發戰略研發戰略創新戰略創新戰略討論戰略討論戰略決策戰略決策資本管理資本管理生產管理生產管理人力管理人力管理財務管理財務管理行政管理行政管理營

49、銷管理營銷管理營銷組織營銷組織營銷運作營銷運作商務會議商務會議行政會議行政會議培訓會議培訓會議新聞發布新聞發布高級公關高級公關商務休閑商務休閑政府公關政府公關形象展示形象展示產品展示產品展示休閑居住休閑居住休閑辦公休閑辦公首腦決策首腦決策商務接待商務接待公關交際公關交際企業內部行為企業內部行為企業外部行為企業外部行為20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6161市場需求方向處于價值鏈微笑曲線的中低端市場需求方向處于價值鏈微笑曲線的中低端價值鏈價值會議培訓會議培訓生產加工生產加工物流倉儲物流倉儲價值鏈微笑曲線企業行為細分后潛在的可能需求方向處于價值鏈的低端，符合項目發展主題。技術研發技

50、術研發營銷推廣營銷推廣商務居住商務居住20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6262根據微笑曲線得出處于價值鏈中低端的種企業行為根據微笑曲線得出處于價值鏈中低端的種企業行為1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、產成品加工、產成品加工4 4、物流倉儲、物流倉儲5 5、產品研發、產品研發6 6、技術研發、技術研發7 7、培訓會議、培訓會議8 8、商務居住、商務居住20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6363價值最大化企業需求細分市場價值勢差尋求價值最大化的兩個方向尋求價值最大化的兩個方向市場價值勢差市場價值勢差20232023年年1010月月思源顧問

51、思源顧問6464價值低u 加工制造基地，生產中心。加工制造基地，生產中心。u 以標準廠房為主，建筑品以標準廠房為主，建筑品質不高，缺少商務配套。質不高，缺少商務配套。u 環境較差，不生態。環境較差，不生態。綜合辦公綜合辦公 純產業純產業u 結合了商業、居住等功能結合了商業、居住等功能的普通辦公中心。的普通辦公中心。u 建筑品質相對較好，辦公建筑品質相對較好，辦公智能化程度較高高。智能化程度較高高。u 具有一定的休閑、生態特具有一定的休閑、生態特性。性。價值較高20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6565別墅型住宅別墅型住宅 VS VS 辦公辦公南匯區別墅名稱均價（元/平米）今日田園

52、6200芯境界6800在南匯區，所以我們可以看到很多的住宅類產品，尤其是別墅，將近有10多個別墅，而且均價接近6500元/平米。在別墅中營造辦公場所顯然比建造純寫字樓的價值高，因此，類住宅辦公產品就成為一種創新產品，形成藍海市場。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6666同區域不同性質產品之間價值勢差同區域不同性質產品之間價值勢差郫縣今日田園今日田園（別墅）（別墅）現代工業港現代工業港（工廠）（工廠）6200元/平米2500元/平米銷售均價通過今日天園和現代工業港的銷售均價比較，可以看出別墅類住宅產品與寫字樓之間存在較大的價值差，這個價值勢差也是正是本案可以借用的。2023202

53、3年年1010月月思源顧問思源顧問6767住宅住宅 辦公辦公寫字樓價值 住宅價值類住宅：類住宅：能居住的能居住的寫字樓寫字樓成都成都成都住宅VS寫字樓類住宅20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6868符合市場價值勢差的價值最大化方向符合市場價值勢差的價值最大化方向低密度產品高密度產品住宅綜合辦公綜合辦公純產業低密度類復合辦公成為符合本案地塊性質的價值最大化方向20232023年年1010月月思源顧問思源顧問6969符合市場價值勢差的價值最大化方向符合市場價值勢差的價值最大化方向純產業綜合辦公類住宅低價值中高價值高價值高價值低價值低密度高密度低密度復合辦公20232023年年1010

54、月月思源顧問思源顧問7070綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、

55、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7171第二維度分析第二維度分析競爭態勢競爭態勢價值最大化通過競爭分析形成核心競爭力充分考慮各種開發限制條件現有條件現有條件土地屬性土地屬性政府預期政府預期開發資金開發資金20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7272競爭項目樣本選取的標準競爭項目樣本選取的標準1 1、位于成都郊區，郫縣未來新行政中心旁；、位于成都郊區，郫縣未來新行政中心旁；2 2、土地性質以工業用地（辦公、研發、商業）為、

56、土地性質以工業用地（辦公、研發、商業）為主；主；20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7373當前市場已經出現或潛在的項目競爭分析當前市場已經出現或潛在的項目競爭分析20232023年年1010月月思源顧問思源顧問74741 1、天府創意軟件園、天府創意軟件園 項目位置成都市高新西區西芯大道30號占地面積75065平米建筑面積62217平米投資密度248萬元/畝綠地率40%容積率0.83售價3800-4200元/平方米水費未定20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7575軟件園總戶數為104套。項目總平圖最下方為聯排別墅，價格在4500元/平米左右。中部為獨棟別墅（三套一戶

57、），價格估計在50005700元/平米左右。上方為雙拼別墅，價格預計在5000元/平米左右，具體價格還未確定。天府創意軟件園現狀天府創意軟件園其他情況該項目要求一次性付款，無按揭，每次付款額度為30%、30%、30%、10%，購買簽約方為企業或者個人均可。該項目在下個月開盤，預計在2008年下旬交房，交房后約半年可拿到產權。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問76762 2、芯境界科技園、芯境界科技園 總建筑面積：44270.92平方米 建筑用地面積30673.08平方米 總建筑面積：35200平方米 一期科技園建筑面積：4600平方米 二期科技園建筑面積：30600平方米 建筑基

58、底面積：11310平方米容積率：1.15項目建筑密度：36.9%項目綠化率：37.3%停車位：202個總戶數：94戶20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7777產品介紹：該項目產品分布有聯排別墅與疊拼別墅良種產品形態，其產品有三種戶型：A戶型：220平方米 B戶型：300平方米 C戶型：400平方米銷售價格分析：起價4500元/平方米，銷售均價為5500平方米，最高價格為6100元/平方米。銷售進度分析：截止現在，其銷售過半。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7878主要企業名單主要企業名單主要經營產業主要經營產業擁有員工人數擁有員工人數摩托羅拉手機生產、軟件等120

59、0-1500人IBM軟件、電腦等800人以上大唐電信電信相關業務200人以上迪康藥業醫藥400人以上 英特企業軟件、電腦等300人以上國騰電子電子及相關產品500人以上 除上述高新西區進駐的企業集團外，高新西區還大致分布著近1100家中小企業，該部門企業主要從事軟件產業外包業務、軟件生產物流，部分為中小型醫藥生產企業或代理企業。3 3、高新西區代表企業生產基地分析、高新西區代表企業生產基地分析 20232023年年1010月月思源顧問思源顧問7979泛郫縣區域內辦公市場發展結論泛郫縣區域內辦公市場發展結論 1、現代工業港區域辦公市場價格相對城區寫字樓市場價格較便宜，市場價格在2800元/平方米

60、，未來時間價格上漲空間較大；2、伴隨高新西區IBM、英特等國家著名企業的落戶與西區地產市場開發的持續升溫，帶動了項目所在區域內復合辦公市場價格的上漲，估計未來還有較大的漲幅；3、伴隨地產住宅投資的大壓，項目所在區域內的辦公投資市場將被人越來越看中，未來區域市場將改變現有的自用為主的模式，投資比例將得到大幅度提升；4、項目區域市場目前的產品形態多以企業聯合自建為主，其次是購買別墅等，估計在未來時間，在區域內工業地產產品形態分布結構中，別墅等產品形態將會越來越多；5、在未來時間內，項目區域內的辦公需求市場客戶在現有的中小型成長企業為主的需求形式會得到繼續發展，其主要會集中的投資、高新科技及三產業相

61、關企業等方面。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問8080根據競爭態勢，對位于價值鏈高端的八種企業行為需求滿足度進行分析根據競爭態勢，對位于價值鏈高端的八種企業行為需求滿足度進行分析企業行為需求企業行為需求滿足項目滿足項目需求滿足度需求滿足度原料加工原料加工現代工業港、錦江工業園技術研發技術研發天府軟件產業園、高新西區部分產業基地生態辦公生態辦公天府產業園、溫江海峽新城半成品加工半成品加工現代工業港、西區自建廠房產成品加工產成品加工現代工業港灣、錦江工業園、西區企業物流倉儲物流倉儲高新西區企業、龍潭寺工業園等商務居住商務居住新境界、溫江花博會區域企業培訓會議培訓會議南光CRM中心、

62、等20232023年年1010月月思源顧問思源顧問8181通過競爭項目分析，技術研發供應量和需求滿足度較高，通過競爭項目分析，技術研發供應量和需求滿足度較高，存在較大的市場風險存在較大的市場風險1 1、技術研發、技術研發2 2、生態辦公、生態辦公3 3、原料加工、原料加工4 4、半成品加工、半成品加工5 5、會議培訓、會議培訓6 6、商務居住、商務居住7 7、物流倉儲、物流倉儲8 8、產成品加工、產成品加工20232023年年1010月月思源顧問思源顧問8282綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市

63、場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？2023202

64、3年年1010月月思源顧問思源顧問8383第三維度分析第三維度分析限制性條件下的敏感性分析限制性條件下的敏感性分析價值最大化通過供需分析形成核心競爭力充分考慮各種開發限制條件現有條件現有條件土地屬性土地屬性政府預期政府預期開發資金開發資金20232023年年1010月月思源顧問思源顧問8484前提：本案地塊優劣勢及限制性條件分析前提：本案地塊優劣勢及限制性條件分析商務氛圍商務氛圍交通便利交通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 5本案劣勢非商務

65、中心離市區遠本案優勢地價便宜高新西區輻射啟示：根據本案地塊針對9個因素做以優劣勢的分析可知：本案易于滿足對商務氛圍、商務配套、形象昭示等因素不敏感的需求；同時對租售成本、生態環境、交通便利、個性發揮等因素敏感性較高的需求有吸引力。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問8585基于限制性條件對潛在的七種需求進行敏感度分析基于限制性條件對潛在的七種需求進行敏感度分析5 5、商務居住、商務居住6 6、物流倉儲、物流倉儲7 7、生態辦公、生態辦公1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、產成品加工、產成品加工4 4、會議培訓、會議培訓20232023年年1010月月思源

66、顧問思源顧問86861 1、原料加工、原料加工基本可行基本可行結論：結論：本案原料加工用途的優劣勢恰好能與項目的特性相符合，發揮了項目的優勢，回避了項目的劣勢。對于原料來說，其生產一體化操作等具有一定的可行性。商務氛圍商務氛圍交通便利交通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520232023年年1010月月思源顧問思源顧問87872 2、產成品加工、產成品加工可行可行結論：結論：由于產成品加工各方面要素與本案要素相符合，故項目發展產成品加工是

67、可性的商務氛圍商務氛圍交通便利交通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520232023年年1010月月思源顧問思源顧問88883 3、半成品加工、半成品加工可行可行結論：結論：半成品加工對商務氛圍、形象昭示、商務配套、個性發揮、休閑資源要求不高，與項目要素相符合商務氛圍商務氛圍交通便利交通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-

68、10 01 12 23 34 45 5管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 管理資源網管理資源網本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料

69、來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自 本資料來自本資料來自

70、20232023年年1010月月思源顧問思源顧問91914 4、會議培訓、會議培訓不可行不可行結論：結論：本案作會議培訓不具備優勢。且劣勢方面敏感性系數突出。商務氛圍商務氛圍交通便利交通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520232023年年1010月月思源顧問思源顧問92925 5、生態辦公、生態辦公基本可行基本可行結論：結論：本案作為生態辦公基本可行，且優勢方面敏感性系數稍微突出，對于生態辦公來說，可行性較大。商務氛圍商務氛圍交通便利交

71、通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520232023年年1010月月思源顧問思源顧問93936 6、物流倉儲、物流倉儲基本可行基本可行結論：結論：與本案區位、未來交通條件、生態環境、個性發揮因素與企業展示具有較高融合度，存在可行性。商務氛圍商務氛圍交通便利交通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34

72、 45 520232023年年1010月月思源顧問思源顧問94947 7、商務居住、商務居住可行可行結論：結論：本案地塊特性與商務居住所關注的生態環境、商務配套、個性發揮等因素融合度比較高，因此，商務居住在本案是可行的。商務氛圍商務氛圍交通便利交通便利形象昭示形象昭示所處區位所處區位商務配套商務配套租售成本租售成本生態環境生態環境休閑資源休閑資源個性發揮個性發揮-5-5-4-4-3-3-2-2-1-10 01 12 23 34 45 520232023年年1010月月思源顧問思源顧問9595敏感性分析得出可能的需求方向敏感性分析得出可能的需求方向1 1、原料加工、原料加工2 2、物流倉儲、物流

73、倉儲3 3、半成品加工、半成品加工4 4、產成品加工、產成品加工5 5、商務居住、商務居住6 6、生態辦公、生態辦公1 1、原料加工、原料加工2 2、半成品加工、半成品加工3 3、產成品加工、產成品加工4 4、生態辦公、生態辦公5 5、商務居住、商務居住6 6、物流倉儲、物流倉儲7 7、培訓會議、培訓會議敏感性過濾20232023年年1010月月思源顧問思源顧問9696綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度

74、分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問9797基于三維分析的細分化市場需求基于三維分析的細分化市場

75、需求1 1、原料加工、原料加工2 2、物流倉儲、物流倉儲3 3、半成品加工、半成品加工4 4、產成品加工、產成品加工5 5、商務居住、商務居住6 6、生態辦公、生態辦公20232023年年1010月月思源顧問思源顧問9898需要進一步思考的問題需要進一步思考的問題u任何一種單一的細分市場均存在同質的可替代產品。任何一種單一的細分市場均存在同質的可替代產品。u如何突出本案目標市場的差異化定位，剔除替代產品進而規避如何突出本案目標市場的差異化定位，剔除替代產品進而規避開發風險？開發風險？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問9999組合集中化的細分市場組合集中化的細分市場將細分的市場進行

76、集中化組合，將形成一個將細分的市場進行集中化組合，將形成一個全新的市場！全新的市場！20232023年年1010月月思源顧問思源顧問100100圖示說明圖示說明43211 23 4市場細分集中化組合20232023年年1010月月思源顧問思源顧問101101組合細分市場的價值組合細分市場的價值形成新市場形成新市場細分市場組合生態辦公產成品加工半成品加工原料加工商務居住倉儲物流原料加工半成品加工產成品加工物流倉儲生態辦公商務居住20232023年年1010月月思源顧問思源顧問102102本案目標市場的最終組合化定位本案目標市場的最終組合化定位商務居住產成品加工原料加工半成品加工倉儲物流生態辦公2

77、0232023年年1010月月思源顧問思源顧問103103在符合目標市場定位條件下，如何創新市場定位？在符合目標市場定位條件下，如何創新市場定位？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問104104市場定位要有戰略高度市場定位要有戰略高度u定位至少要有定位至少要有5 5年的區域超前性；年的區域超前性；u定位至少要有定位至少要有2 2年的成都區域內超前性（成都乃至西南區域）；年的成都區域內超前性（成都乃至西南區域）；確保項目進入市場時的明顯領先性！20232023年年1010月月思源顧問思源顧問105105市場定位必須從目標市場出發市場定位必須從目標市場出發市場定位商務居住產成品加工原料

78、加工半成品加工倉儲物流生態辦公20232023年年1010月月思源顧問思源顧問106106企業制造產業園企業制造產業園&生態辦公區生態辦公區u通過打造第二產業為主的制造產業園為主，輔以一部分生態辦公區，把現有優勢和機會擴大到最大程度；u通過定位更具輻射效應的制造產業園形成集聚，形成對成都乃至西南的輻射；本案市場定位本案市場定位20232023年年1010月月思源顧問思源顧問107107綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入

79、分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問108108從組合化目標市場出發，尋找目標客

80、群從組合化目標市場出發，尋找目標客群20232023年年1010月月思源顧問思源顧問109109目標客群需求應具有的特征目標客群需求應具有的特征目標市場定位目標客群需求特征目標客群需求特征產成品加工產成品加工半成品企業半成品企業物流倉儲物流倉儲商務辦公商務辦公生態辦公生態辦公原料加工原料加工商務居住產成品加工原料加工半成品加工倉儲物流生態辦公20232023年年1010月月思源顧問思源顧問110110潛在客群需求特征分析倉儲物流倉儲物流n以低成本、交通便捷作為物流陪送中心的首選之地產成品加產成品加工工n在消費終端或是項目生產線上，按流程對企業產成品進行包裝半成品加半成品加工工n一部分高新企業多

81、選擇工業園區對半成品進行加工，以便直接入市，減少企業成本商務居住商務居住制造業企業多以郊區、低成本、交通便捷的區域作為原料加工場所；生態辦公生態辦公n越來越多的企業關注休閑健康，三生態環境中獲取工作和生活的樂趣；原料加工原料加工n企業高層首腦在商務活動、商務交流、商務接待中實現辦公需求；20232023年年1010月月思源顧問思源顧問111111目標客群特征描述目標客群特征描述u 具有一定的綜合實力的企業，他們多經營第二產業為主要，輔以部分具有一定的綜合實力的企業，他們多經營第二產業為主要，輔以部分物流等；物流等；u 企業（機構）的運營特征具有某種相對獨立性；企業（機構）的運營特征具有某種相對

82、獨立性；u 企業在一定的時期有戰略性擴張需求，需兼并或收購一些業務體系，企業在一定的時期有戰略性擴張需求，需兼并或收購一些業務體系，進入新的市場空間，并對工業園辦公物業具有要求；進入新的市場空間，并對工業園辦公物業具有要求；u 外資、外埠第二產業類企業進入成都市場，設置機構和公司。外資、外埠第二產業類企業進入成都市場，設置機構和公司。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問112112潛在目標客群的來源地潛在目標客群的來源地u從組合化市場需求出發，本案潛在目標客群的來源有以下從組合化市場需求出發，本案潛在目標客群的來源有以下四級市場地區：四級市場地區：江浙、福廣、臺灣江浙、福廣、臺灣地

83、區地區成都本地區成都本地區泛西南地區泛西南地區海外地區海外地區一級目標市場地區二級目標市場地區三級目標市場地區四級目標市場地區20232023年年1010月月思源顧問思源顧問113113本案的目標客群是誰？本案的目標客群是誰？客群對產品功能需求特征客群對產品功能需求特征1.制造業為主 2.商務居住3.生態辦公 4.半成品加工5.產成品加工 6.倉儲物流目標客群目標客群客群來源地客群來源地1.成都地區2.江浙、福廣、臺灣江浙、福廣、臺灣地區3.泛西南區域4.海外地區?潛在客群對不同產品開發的需求潛在客群對不同產品開發的需求1.定制化產品2.大眾化產品 3、品牌化產品 20232023年年1010

84、月月思源顧問思源顧問114114本案目標客群定位本案目標客群定位（1 1）成都本地企業，包括民營、國有企業等）成都本地企業，包括民營、國有企業等（2 2）需要拓展成都市場和西南市場的江浙、福廣、臺灣等地）需要拓展成都市場和西南市場的江浙、福廣、臺灣等地的民營企業的民營企業（3 3）需進入西南市場的外資企業）需進入西南市場的外資企業（4 4）泛西南等其他地區進蓉大型企業）泛西南等其他地區進蓉大型企業 注：以上企業產業形式以以第二產業為主20232023年年1010月月思源顧問思源顧問115115（1 1）成都本地企業）成都本地企業u成都本土成長起來的民營企業，尤其是市內外溢的有規模擴成都本土成長

85、起來的民營企業，尤其是市內外溢的有規模擴張需求的民營企業，以及郫縣本地發展壯大的企業；張需求的民營企業，以及郫縣本地發展壯大的企業；u成都民企與其他類型企業合資、合作企業，需要新的辦公空成都民企與其他類型企業合資、合作企業，需要新的辦公空間；間；u外地進入成都有一定時間的準成都民營企業，其辦公條件有外地進入成都有一定時間的準成都民營企業，其辦公條件有改善需求；改善需求；u由高新西區帶來的相關高新技術企業等。由高新西區帶來的相關高新技術企業等。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問116116（2 2）江浙、福廣、臺灣等地民營企業）江浙、福廣、臺灣等地民營企業u江浙、福廣、臺灣等地民營

86、經濟蓬勃發展，存在大量的民營企江浙、福廣、臺灣等地民營經濟蓬勃發展，存在大量的民營企業；這些民營企業經過這些年的積累發展，已經進入西南市場業；這些民營企業經過這些年的積累發展，已經進入西南市場的擴張階段，他們急需在更高的對接平臺上擁有新的成長空間；的擴張階段，他們急需在更高的對接平臺上擁有新的成長空間；u隨著這些民營企業的成長，它們也需要自己在成都新的制造、隨著這些民營企業的成長，它們也需要自己在成都新的制造、加工、辦公空間；加工、辦公空間；u這些外地民企進入成都，資金充裕，對于區域內外部溝通不敏這些外地民企進入成都，資金充裕，對于區域內外部溝通不敏感。感。20232023年年1010月月思源

87、顧問思源顧問117117（3 3）需進入西南市場的跨國公司（入）需進入西南市場的跨國公司（入IBMIBM）u隨著西南市場的發展，國外大型企業都開始爭奪這個大蛋糕；隨著西南市場的發展，國外大型企業都開始爭奪這個大蛋糕；而進入西南市場的最佳平臺和窗口就是成都，占領成都，就等而進入西南市場的最佳平臺和窗口就是成都，占領成都，就等于占據了西南市場的高地。于占據了西南市場的高地。u根據跨國企業投資產業的轉移變化，下一階段將會大量進入中根據跨國企業投資產業的轉移變化，下一階段將會大量進入中國市場的行業企業主要是：電子通訊類企業、重化工企業等。國市場的行業企業主要是：電子通訊類企業、重化工企業等。11811

88、8（4 4）泛西南地區進蓉大型企業泛西南地區進蓉大型企業 u大成都地區存在大量的國有或國有控股大型企業集團，它們的大成都地區存在大量的國有或國有控股大型企業集團，它們的異地擴張需要新的承載空間；異地擴張需要新的承載空間；u大成都地區（綿陽、德陽等）企業集團的功能部門外遷，如發大成都地區（綿陽、德陽等）企業集團的功能部門外遷，如發展需求等；展需求等；u這些企業可能會在成都成立再加工基地或者生態辦公中心等。這些企業可能會在成都成立再加工基地或者生態辦公中心等。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問119119不同產品的開發以滿足潛在目標客群的不同需求不同產品的開發以滿足潛在目標客群的不同

89、需求u從本案的市場定位出發，主要以三類不同產品來滿足潛在從本案的市場定位出發，主要以三類不同產品來滿足潛在目標客群的不同需求：目標客群的不同需求：定制化產品定制化產品品牌化產品品牌化產品大眾化產品大眾化產品以商務居住滿足企業及區域生活需求以商務居住滿足企業及區域生活需求以獨棟商務別墅滿足品牌客戶的需求以獨棟商務別墅滿足品牌客戶的需求以制造、加工工廠滿足大眾客戶的需求以制造、加工工廠滿足大眾客戶的需求20232023年年1010月月思源顧問思源顧問120120潛在目標客群對不同產品的需求度評估潛在目標客群對不同產品的需求度評估大眾化產品品牌化產品定制化產品跨國企業泛西南等制造型企業江浙、福廣、臺

90、灣等地民企成都本地企業不同產品需求客群來源20232023年年1010月月思源顧問思源顧問121121綱綱要要一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略一、重新理解開發目標，明確開發戰略與策略二、第一階段市場調研工作成果匯總二、第一階段市場調研工作成果匯總三、針對本案三、針對本案SWOTSWOT進行深入分析進行深入分析四、第一維度分析四、第一維度分析細分企業需求，尋找價值最大化方向細分企業需求，尋找價值最大化方向五、第二維度分析五、第二維度分析分析競爭態勢，發現藍海分析競爭態勢，發現藍海六、第三維度分析六、第三維度分析基于限制性條件進行敏感性分析基于限制性條件進行敏感性分析七、市場定位七、市場定

91、位滿足三個維度的組合化市場定位滿足三個維度的組合化市場定位八、客群定位八、客群定位以創新型產品滿足目標客群以創新型產品滿足目標客群九、對于市場定位的驗證性分析九、對于市場定位的驗證性分析借勢？跳出？超越？借勢？跳出？超越？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問122122是否能夠有效實現是否能夠有效實現“借勢、跳出、超越借勢、跳出、超越”？20232023年年1010月月思源顧問思源顧問123123借用高新西區規劃建設的影響之勢借用高新西區規劃建設的影響之勢u高新西區的規劃建設將直接影高新西區的規劃建設將直接影響本案的定位與發展方向，充響本案的定位與發展方向，充分利用高新西區的影響力

92、，是分利用高新西區的影響力，是本案的關鍵；本案的關鍵；u同時，本案還要積極利用高新同時，本案還要積極利用高新西區的規劃建設對區域經濟帶西區的規劃建設對區域經濟帶來的推動作用，提前做好發展來的推動作用，提前做好發展商務辦公、制造加工業、物流商務辦公、制造加工業、物流倉儲等產業。倉儲等產業。高新西區物流倉儲制藥業制造業高新產業20232023年年1010月月思源顧問思源顧問124124跳出區域市場限制跳出區域市場限制放眼中國西部放眼中國西部郫縣現代工業港郫縣現代工業港 成都高新西區成都高新西區成都成都突 破 常 規 性 地 域 約 束實現價值最大化成渝成渝西部西部價值最高點u 獨特的產品創新、多元

93、獨特的產品創新、多元功能組合、特色文化元功能組合、特色文化元素等形成競爭優勢，跳素等形成競爭優勢，跳出單一工業地產開發模出單一工業地產開發模式，有利于在市場中占式，有利于在市場中占領先機，樹立良好的品領先機，樹立良好的品牌形象；牌形象；u 項目立足高新西區市場，項目立足高新西區市場，吸引成都市場，服務成吸引成都市場，服務成渝市場和西部市場。渝市場和西部市場。20232023年年1010月月思源顧問思源顧問125125超越超越全面提升項目價值全面提升項目價值總部辦公生態辦公SOHO辦公郊區廠房企業制造產業園政府期望產業地產工業用地價值最大化后現代產業園示范項目超越常規郊區產品，定位新生代郊區工業園區超越地塊性質、概念約束、政府期望，實現真正的價值最大化生態辦公區