1、開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 流流 程程三、開(kāi)發(fā)流程1.市場(chǎng)條件判斷2.項(xiàng)目位置選擇1.確定開(kāi)發(fā)方案2.編制可行性研究報(bào)告1.1.辦理辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開(kāi)工建設(shè)1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取商品房銷(xiāo)售許可證商品房銷(xiāo)售許可證選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證三、開(kāi)發(fā)流程房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證五證”的取得來(lái)貫穿的取得來(lái)貫穿商商品

2、品房房銷(xiāo)銷(xiāo)售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五圖片暫缺三、開(kāi)發(fā)流程證件解釋建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門(mén)申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證是證明土地使用者(單位或個(gè)人)使用國(guó)有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。規(guī)劃局建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)國(guó)土局土地掛牌拍賣(mài)手續(xù)地震局建設(shè)工程抗震設(shè)防要求審批環(huán)保局建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批其他相關(guān)部門(mén)（水利、交通、人防、供排水、文保、氣象等

3、相關(guān)意見(jiàn)）申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、意向性批文、項(xiàng)目建議書(shū)或選址申請(qǐng)；4、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖2份；5、其它相關(guān)材料；申報(bào)材料：提供計(jì)委、規(guī)劃、土地部門(mén)相關(guān)審批材料申報(bào)材料：1、項(xiàng)目所在地環(huán)保部門(mén)和行業(yè)主管部門(mén)簽署預(yù)審意見(jiàn)的環(huán)境影響報(bào)告表5份及其軟盤(pán)2、建設(shè)項(xiàng)目排放污染物指標(biāo)申請(qǐng)表、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)審批登記表及其軟盤(pán)3、附有環(huán)境影響專(zhuān)項(xiàng)分析或?qū)ｍ?xiàng)評(píng)價(jià)的應(yīng)附環(huán)境保護(hù)咨詢(xún)中介機(jī)構(gòu)技術(shù)評(píng)估意見(jiàn)及評(píng)審專(zhuān)家組名單申報(bào)材料：1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目有效批準(zhǔn)文件；4、選址意見(jiàn)書(shū)復(fù)印件（含附圖）；5、已批總平面方案；6、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖3份；7、

4、其它相關(guān)材料；選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收三、開(kāi)發(fā)流程開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商選址、立項(xiàng)國(guó)土局國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證計(jì)委項(xiàng)目建議書(shū)，可研報(bào)告規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證三、開(kāi)發(fā)流程證件解釋建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒(méi)有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證(建筑工程開(kāi)工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑

5、證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。氣象局防雷工程設(shè)計(jì)審批人防辦人防工程建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)審批其他相關(guān)部門(mén)（水利、交通、供排水、文保、消防等相關(guān)意見(jiàn)）申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告（已批可行性研究項(xiàng)目）2、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)文本及修改文本（資質(zhì)單位編制）3、其他文件申報(bào)材料1、申報(bào)材料1、機(jī)構(gòu)代碼證副本、代碼（首次申報(bào)）；2、申請(qǐng)表；3、項(xiàng)目的有效批準(zhǔn)文件；4、有效的土地權(quán)屬證明；5、現(xiàn)勢(shì)原件地形圖1份（市政現(xiàn)勢(shì)管線(xiàn)圖）；6、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件（或選址意見(jiàn)書(shū)）及已批方案；7、全套施工圖；8、其它相關(guān)材料。三、開(kāi)發(fā)流程申報(bào)材料1、申請(qǐng)報(bào)告2、建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃3、經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總平面規(guī)劃圖4、項(xiàng)目建筑方案5、工程地質(zhì)勘察報(bào)告申

6、報(bào)材料1、建設(shè)單位申報(bào)表2、建設(shè)項(xiàng)目總平面圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明（包括分類(lèi)依據(jù)）4、防雷裝置布置圖（包括基礎(chǔ)防雷平面圖，天面防雷平面圖，防雷施工大樣圖）5、高層建筑防側(cè)擊雷措施及說(shuō)明6、電氣施工說(shuō)明及總配電圖7、防雷產(chǎn)品的說(shuō)明及有關(guān)證件8、施工資質(zhì)證，焊工證（復(fù)印件2份）9、接地系統(tǒng)圖（復(fù)印件2份）申報(bào)材料1、建筑工程施工許可證申請(qǐng)表；2、建筑施工合同文本；3、建筑工程招標(biāo)文件；4、施工單位中標(biāo)通知書(shū)；5、建設(shè)工程會(huì)辦單；6、質(zhì)量、安全、監(jiān)理手續(xù)；7、工程上繳規(guī)費(fèi)清單；8、建設(shè)資金落實(shí)證明；9、拆遷許可證10、施工險(xiǎn)繳費(fèi)單11、外地施工企業(yè)準(zhǔn)予進(jìn)淮備案許可證選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)

7、規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)建設(shè)用地規(guī)劃許可證劃許可證規(guī)劃局建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案評(píng)審計(jì)委初步設(shè)計(jì)方案建設(shè)局施工圖設(shè)計(jì)審查規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)局建設(shè)工程施建設(shè)工程施工許可證工許可證圖片暫缺證件解釋商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售(預(yù)售預(yù)售)許可證許可證是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件。建設(shè)局建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證計(jì)委開(kāi)工報(bào)告審批房管局商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證申報(bào)材料1、申請(qǐng)表（按要求填寫(xiě)）2、規(guī)劃部門(mén)、國(guó)土部門(mén)相關(guān)手續(xù)3、初步設(shè)計(jì)批文4、項(xiàng)目法人及負(fù)責(zé)人材料5、開(kāi)工前審計(jì)報(bào)告（審計(jì)相關(guān)規(guī)定范圍

8、內(nèi)項(xiàng)目）6、執(zhí)行招投法相關(guān)材料（總投資50萬(wàn)元以上項(xiàng)目）7、監(jiān)理制實(shí)施相關(guān)材料申報(bào)材料1、商品房銷(xiāo)售申請(qǐng)書(shū)2、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證明3、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)4、立項(xiàng)批文5 5、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6 6、國(guó)有土地使用證、國(guó)有土地使用證7 7、施工許可證、施工許可證8、建設(shè)項(xiàng)目總規(guī)劃圖、銷(xiāo)售房平面圖9、建設(shè)工程投資及工程進(jìn)度狀況證明10、白蟻防治合同11、商品房預(yù)售價(jià)格審核報(bào)告12、物業(yè)管理方案13、商品房預(yù)售方案14、項(xiàng)目手冊(cè)實(shí)施情況15、其他材料選選 址址立立 項(xiàng)項(xiàng)取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)工建設(shè)開(kāi)工建設(shè)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收三、開(kāi)發(fā)

9、流程三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地竣工驗(yàn)收人人目的目的事事提交文件提交文件開(kāi)發(fā)商尋找可以投資的地塊1.市場(chǎng)條件判斷2.地塊位置尋找投資分析報(bào)告n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書(shū)n 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷需要提交文件為:項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告開(kāi)發(fā)商三、開(kāi)發(fā)流程開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)1.投資分析2.編制項(xiàng)目建議書(shū)3.編制可行性研究報(bào)告4.進(jìn)行項(xiàng)目方案概念設(shè)計(jì)項(xiàng)目建議書(shū)可行性研究報(bào)告涉及部門(mén)分別為:計(jì)委規(guī)劃局建委三、開(kāi)發(fā)流

10、程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)選 址竣工驗(yàn)收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商取得土地開(kāi)發(fā)與使用權(quán)1.取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.取得國(guó)有土地使用證1.建設(shè)用地規(guī)劃許可證規(guī)定提交文件2.國(guó)有土地使用證規(guī)定提交文件辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表市政府征地批復(fù)用地釘樁成果按規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件1.審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)選 址竣工驗(yàn)收辦理國(guó)有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：立項(xiàng)批復(fù)辦理土地出讓手續(xù)申請(qǐng)審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū)土地評(píng)估報(bào)告原件出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲?jì)設(shè)計(jì)方案通知書(shū)附圖，原土地方國(guó)有土地

11、使用證附圖（加蓋雙方公章）建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單建筑面積與用途說(shuō)明書(shū)加蓋工商部門(mén)備案章的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)或原用地單位的國(guó)有土地使用證、房屋所有權(quán)證、國(guó)有土地權(quán)屬來(lái)源證明文件（原件）與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補(bǔ)償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)等三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目方案滿(mǎn)足市場(chǎng)需要和政府要求1.項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)2.項(xiàng)目方案審批3領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：供電、給水、市政、燃?xì)怆娏Φ炔块T(mén)意見(jiàn)

12、建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批報(bào)表審定設(shè)計(jì)方案建筑工程施工設(shè)計(jì)圖紙工程檔案登記證明按審定設(shè)計(jì)方案要求取得的1.協(xié)議通知書(shū)三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址竣工驗(yàn)收人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商找到符合條件施工隊(duì),開(kāi)發(fā)建設(shè)1.施工隊(duì)招標(biāo)2.領(lǐng)取建筑工程施工許可證項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案辦理國(guó)有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：建筑工程施工許可申請(qǐng)表一式兩份建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)文件審查通知書(shū)經(jīng)過(guò)備案的施工合同監(jiān)理單位中標(biāo)通知書(shū)項(xiàng)目建設(shè)資金落實(shí)證明年度施工計(jì)劃人防工程備案通知書(shū)園林局伐移樹(shù)木批準(zhǔn)文件四源費(fèi)統(tǒng)一收費(fèi)憑證質(zhì)量監(jiān)督通知書(shū)安全監(jiān)督通知書(shū)建筑節(jié)能新型墻體收費(fèi)憑

13、證1.統(tǒng)計(jì)局登記通知三、開(kāi)發(fā)流程立 項(xiàng)開(kāi)工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)取得土地選 址人人目的目的事事向政府提交文件向政府提交文件開(kāi)發(fā)商完成建造,出售,回收資金及獲利1.建設(shè)項(xiàng)目2.工程驗(yàn)收之前取得的所有證辦理商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證:需準(zhǔn)備文件如下：年度施工計(jì)劃施工合同地名辦批復(fù)物業(yè)管理公約批復(fù)臨時(shí)國(guó)有土地使用證，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證銷(xiāo)售（預(yù)售）房?jī)r(jià)監(jiān)管協(xié)議書(shū)，投資總額達(dá)35%以上的證明材料銷(xiāo)售（預(yù)售）商品房面積測(cè)量報(bào)告和分?jǐn)偛课坏恼f(shuō)明，各層平面圖市政府征地的批復(fù)1.銷(xiāo)售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡(jiǎn)介等三、開(kāi)發(fā)流程總 結(jié)1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及的部門(mén)有:計(jì)委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等計(jì)委、規(guī)劃局、國(guó)土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中從政府部門(mén)取得的主要證件有:建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售(預(yù)售預(yù)售)許可證許可證3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中從開(kāi)發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:項(xiàng)目建議書(shū)項(xiàng)目建議書(shū)、立項(xiàng)報(bào)告立項(xiàng)報(bào)告、可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告、設(shè)計(jì)方案送審書(shū)設(shè)計(jì)方案送審書(shū)、施工圖施工圖等以及各相關(guān)部門(mén)的批文等以及各相關(guān)部門(mén)的批文