房地產(chǎn)公司融資策劃設(shè)計(jì)方案.ppt

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房地產(chǎn)公司融資策劃設(shè)計(jì)方案.ppt

1、公司介紹項(xiàng)目分析市場(chǎng)分析財(cái)務(wù)管理融資方案設(shè)計(jì) 吉高房地產(chǎn)有限公司成立于1996年，注冊(cè)資本金2000萬元。公司專業(yè)經(jīng)營(yíng)：房地產(chǎn)樓盤開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、代理、房產(chǎn)開發(fā)策劃評(píng)估、本著誠(chéng)信快捷為原則、辦理裝修貸款、住房抵押貸款、公積金貸款、個(gè)人住房按揭貸款、增貸還貸等 2.1 項(xiàng)目的基本情況項(xiàng)目的基本情況A 開發(fā)范圍：吉高房地產(chǎn)項(xiàng)目位于湖南岳陽，東片區(qū)東至巴陵路，西至越凌開發(fā)范圍：吉高房地產(chǎn)項(xiàng)目位于湖南岳陽，東片區(qū)東至巴陵路，西至越凌波湖路，南至冷水鋪路，北至云溪大道，出讓面積為一千畝，出讓土地性質(zhì)波湖路，南至冷水鋪路，北至云溪大道，出讓面積為一千畝，出讓土地性質(zhì)為商住用地。為商住用

2、地。B 規(guī)劃要求及有關(guān)規(guī)定：西片區(qū)住宅高層，小高層占項(xiàng)目用地土地面積的規(guī)劃要求及有關(guān)規(guī)定：西片區(qū)住宅高層，小高層占項(xiàng)目用地土地面積的60%左右，客機(jī)率左右，客機(jī)率2.52.2主要規(guī)劃指標(biāo)主要規(guī)劃指標(biāo)土地面積：一千畝。建筑面積：土地面積：一千畝。建筑面積：241畝畝用地性質(zhì)：商住宅用地用地性質(zhì)：商住宅用地2.3地塊周邊規(guī)劃地塊周邊規(guī)劃項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)，與新區(qū)近接、有市區(qū)辦公樓外，還有多所中小學(xué)項(xiàng)目所處位置為中心城區(qū)，與新區(qū)近接、有市區(qū)辦公樓外，還有多所中小學(xué)校、中專學(xué)校、體育中心、醫(yī)院、汽車站、公園、廣場(chǎng)等。校、中專學(xué)校、體育中心、醫(yī)院、汽車站、公園、廣場(chǎng)等。資金投入概況資金投入概況首先開

3、發(fā)西片區(qū)130畝的商用地，住房面積18萬平方米，造價(jià)大概1100元/平方。總造價(jià)1.98億，公司在有資金27000萬。融資一部分，考慮建筑公司代墊30%及開盤回收然后開發(fā)東片區(qū)，總?cè)谫Y需要0.87億 SWOT分析客源分析產(chǎn)品策略消費(fèi)者心理分析市場(chǎng)分析房地產(chǎn)投資基金房地產(chǎn)投資基金海外地產(chǎn)基金海外地產(chǎn)基金夾層融資夾層融資預(yù)收房款預(yù)收房款聯(lián)合開發(fā)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)單位代墊建設(shè)單位代墊房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托上市融資上市融資銀行借款銀行借款自有資金自有資金 a、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行可算確定、對(duì)融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行可算確定 b、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書，確定股權(quán)比例，、簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書，確定股權(quán)比例，確定推出時(shí)間

4、，確定管理者回購(gòu)方式，確確定推出時(shí)間，確定管理者回購(gòu)方式，確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間，確定管理上的定再融資資金數(shù)量及時(shí)間，確定管理上的監(jiān)控方式，確定協(xié)助方式。監(jiān)控方式，確定協(xié)助方式。c、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)、在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù) 融資的期限，可承受的融資成本等，都是融資的期限，可承受的融資成本等，都是需要解釋清楚地。需要解釋清楚地。a、投資方的投資資金及收益風(fēng)、投資方的投資資金及收益風(fēng)險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)情況下一直險(xiǎn)在項(xiàng)目無法啟動(dòng)情況下一直獨(dú)立承擔(dān)資金成本獨(dú)立承擔(dān)資金成本b、投資方不能有效監(jiān)控好管理、投資方不能有效監(jiān)控好管理者的經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生新的債務(wù)產(chǎn)生者的經(jīng)營(yíng)而產(chǎn)生新的債務(wù)產(chǎn)生的連帶風(fēng)險(xiǎn)的

5、連帶風(fēng)險(xiǎn)c、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)d、融資者對(duì)融資者的信用沒有、融資者對(duì)融資者的信用沒有得到確定而產(chǎn)生無法回購(gòu)的風(fēng)得到確定而產(chǎn)生無法回購(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)e、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在、融資者為掌控全局經(jīng)營(yíng)，在回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)回購(gòu)時(shí)利益出讓增加風(fēng)險(xiǎn)f、融資者提前回購(gòu)而約出的資、融資者提前回購(gòu)而約出的資金成本風(fēng)險(xiǎn)金成本風(fēng)險(xiǎn)a、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以、資方對(duì)是否資金進(jìn)入后可以完成計(jì)劃進(jìn)行評(píng)估與測(cè)算完成計(jì)劃進(jìn)行評(píng)估與測(cè)算b、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程、投資方對(duì)融資方的項(xiàng)目進(jìn)程進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分進(jìn)行監(jiān)控，并按照進(jìn)程需要分批進(jìn)行投資款的專款專用批進(jìn)行投資款的專款專用c、投資方對(duì)融資發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目、投資方對(duì)融

6、資發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目所簽訂的合同進(jìn)行審核后，評(píng)所簽訂的合同進(jìn)行審核后，評(píng)估其付款能力、估其付款能力、d、資方審核融資發(fā)的還款計(jì)劃、資方審核融資發(fā)的還款計(jì)劃可行性，一旦確定后按還款計(jì)可行性，一旦確定后按還款計(jì)劃回款劃回款6、退出機(jī)制、退出機(jī)制 a、項(xiàng)目進(jìn)行中投資者退出，項(xiàng)目完成投資方退出，一種方式是融資方按時(shí)預(yù)定的回報(bào)率加金額率進(jìn)行回購(gòu)股份，第二種是融資方按融資雙方約定的價(jià)格及相應(yīng)的物業(yè)面積的形式回購(gòu)股份，第三種投資方享受整個(gè)項(xiàng)目的分紅 b、債權(quán)方式融資退出，項(xiàng)目進(jìn)行中投資方退出，可以用違約金的形式控制，項(xiàng)目完成投資方退出，按時(shí)還本付息7、項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)分析、項(xiàng)目銷售收入及稅費(fèi)分析項(xiàng)目建成后，可

7、對(duì)其附近進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，商鋪的價(jià)格預(yù)計(jì)平均售價(jià)為7000元/平方米、住宅和公寓平均售價(jià)為7000元/平方米、預(yù)計(jì)項(xiàng)目可售部分可實(shí)現(xiàn)收入11850000萬元。項(xiàng)目銷售期3.5年，自2016年11月至2019年4月，預(yù)計(jì)完成銷售收入25%。預(yù)計(jì)2017年實(shí)現(xiàn)收入40%,預(yù)計(jì)2018年實(shí)現(xiàn)收入20%預(yù)計(jì)2019年實(shí)現(xiàn)收入15%，與銷售收入直接相關(guān)的稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅金及附加，土地增值稅，所得稅，印花稅，銷售費(fèi)用等。顯然銷售單價(jià)是敏感因素，由上面分析結(jié)果可知，銷售價(jià)格建設(shè)工程費(fèi)顯然銷售單價(jià)是敏感因素，由上面分析結(jié)果可知，銷售價(jià)格建設(shè)工程費(fèi)都是項(xiàng)目；利潤(rùn)的敏感因素，其中銷售價(jià)格更為敏感，因此，做好營(yíng)銷，都是項(xiàng)

8、目；利潤(rùn)的敏感因素，其中銷售價(jià)格更為敏感，因此，做好營(yíng)銷，降低工程成本是獲得利潤(rùn)的有效手段，樓盤定價(jià)看是簡(jiǎn)單，實(shí)際上都是一降低工程成本是獲得利潤(rùn)的有效手段，樓盤定價(jià)看是簡(jiǎn)單，實(shí)際上都是一個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)決策，真是的價(jià)格體系，才有可能吧項(xiàng)目賣到最合適的價(jià)格，個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)決策，真是的價(jià)格體系，才有可能吧項(xiàng)目賣到最合適的價(jià)格，達(dá)到贏的目的。達(dá)到贏的目的。關(guān)于房地產(chǎn)資金壓力的消息鋪天蓋地，有股市融資受阻，也有從貨幣政策下銀行信貸的緊縮，有國(guó)外資金嚴(yán)格限制進(jìn)入，也有國(guó)內(nèi)民間信貸資金成本提高，有土地成本推高導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率高企，從而使一些企業(yè)面臨資金鏈的斷裂，特別是央行上海支行下發(fā)關(guān)于協(xié)助調(diào)查，以便跟蹤房地產(chǎn)信貸政策效應(yīng)，更是導(dǎo)致信貸和銷售按揭，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金，占有資金，其他各種融資渠道，目前房地產(chǎn)公司的自由資金絕大部分用來買地，其余開發(fā)項(xiàng)目的資金來源只要是銀行貸款。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型的行業(yè)和金融緊密相連，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)的三要素。在宏觀調(diào)整下，資金自然成為核心要素。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的巨大需求，因此，如果能夠很好地協(xié)調(diào)金融與房地產(chǎn)之間的互動(dòng)關(guān)系，二者相輔相成，必然會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將產(chǎn)生巨大壓力。謝謝謝謝!

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