1、 設施設備維修保養與清潔衛生制度一、設備的運行管理：為正確操作設備，延長設備的使用年限，避免操作不當給設備造成損壞增加維修成本，針對銀星大廈動力設備系統，特擬定如下工作重點：、了解銀星大廈設備的詳細技術檔案資料，包括操作規程使用說明書、工作性能、適應范圍、運行方式、連續運行時間、注意事項等等，對一些較為大型、復雜、技術要求較高的設備必須對操作使用人員先進行培訓學習，待能了解其基本工作原理并熟悉操作程序后再獨立操作。、管理人員、維修工、操作工都具有專業基礎知識和操作技能，對一些特殊崗位，按照要求持證上崗，如電梯操作、消防、維修電工、電氣焊作業等。、建立與健全各種設備運行制度、值班制度、交接班制度

2、、設備操作規程及設備操作使用人員崗位責任制。、由于設備設施的種類及使用時間不同，有的是日常使用運行的，如空調、電梯、生活泵，有的是在非正常情況下使用的設備如消防泵、自動報警中、事故照明切換柜等各類設備需要根據其實際情況，制定出相應的設備運行使用、操作制度并予實施。、對運行中的設備除了按規定制度例行檢查、巡視、記錄外，設備管理、維修人員做到一看、二摸、三聞、四分析、五動手、六匯報、七備案。看：看運行設備的外表、各種開關，操作機構位置，故障顯示指示、油位、水位、溫度、顏色等直觀細微變化，及早發現設備運行故障的征兆。摸：即用手感覺來判斷設備是否運行正常，其中包括電機的軸承溫度，開關外殼絕緣導線運行及

3、設備振動等。聞：即對嗅覺范圍內的運行設備進行鑒別，通過聞，能確定電容器、開關、線路有問題（焦糊味），能判斷空調機是否嚴重泄漏（有些漏油部位因被物體或箱蓋擋住一般難以發現，而通過聞確能發現問題）。分析：通過一看、二摸、三聞，進行綜合分析，最終確定設備故障與存在問題的地方。動手：就是在確定運行設備故障與存在問題后，動手解決問題，排除故障。對一些必須采取停止運行的設備當機立斷退出運行，防止故障因進一步擴大而損壞設備。匯報：當事態嚴重，無法當時解決的問題應及時向上一級主管領導或部門匯報并請求支援解決。備案：對搶修更換過的設備設施，應有詳細的資料留檔備案，設備的維修技術檔案資料對日后的運行保養維修起到十

4、分重要的作用，同時也是重要的技術憑證和依據。二、設備的維修養護管理、機電設備保養計劃表序號設備名稱保養周期保養檢查內容1生活水泵每月、半年泵體、閥門、管道、附件、電機、控制柜2消防、噴灑泵、補壓、排水泵、潛水泵半年泵體、閥門、管道、附件、電機、控制柜3風機半年風機、風閥、電器回路、控制箱4電梯半月、月、季、半年、年機房、井道、轎箱、底坑5發電機季度每個月穿載試機半小時，檢查蓄電池、過濾器、水箱、控制柜6干式變壓器一年器身各螺絲、絕緣電阻測定、輔助部件檢查，清掃7空調（冷水機組）半年主機、管道、水箱、閥門、制冷風機、盤管風機、控制器檢查。8火災報警系統每月、每年煙感、空感、手動報警按鈕、疏散出口

5、指示燈。9氣體滅火器系統每月、每年滅火器、氣瓶10消防聯動控制柜一年操作按鈕（手柄）信號燈、接線端子、各元件動接點11公共天線系統每月天臺接收系統（支撐桿、天線架、線），放大系統（終端板、分支器、放大器）12低壓配電柜每年柜面元件、開關、按鈕、指示燈、表計13交通道閘每月檔車桿、轉動軸、齒輪箱14對講監控系統每半年訪客主機、管理主機、電源箱、解碼器、手機、線路15防盜監視系統半年室外攝像系統、室內攝像系統、監視控制系統、養護管理養護管理包括定期檢查、日常保養、維修制度、維修質量標準等，工作重點如下：、預防為主，堅持日常保養與按計劃維修并重，使設備設施處于良好狀態。、設備設施定期檢查、巡視形成制

6、度，對不同設備根據實際使用情況做到定人、定時、定期、定質的檢查與養護，包括更換易損零件，添加潤滑油、更換軸承、皮帶、盤根、除銹補漆翻新保養等。、根據管理處維修人員的實際情況，實行專業人員維修與操作人員維修相結合。、常年使用運行與季節性使用的設備，合理制定安排維修保養期限和計劃，完善設備管理維修保養規程并予實施、執行。、不經常使用、運行或正常情況下使用的設施設備，不忽略對其保養和檢查。如發電機、消防泵、噴淋泵、消防排煙風機等。三、系統養護（一）保障部電力系統的維護保養要求及其運行管理、銀星大廈的總配電系統、動力系統、照明系統的管理、安全運行、維修、保養實行全面負責，并做好記錄。應嚴格執行安全用電

7、管理規定，確保總配電系統故障停電次數不超過1次/套年。總配電系統的任何故障必需在12小時內解決。保障動力系統故障斷電次數不超過2次。每層照明燈損壞率不超過3；、遇到突發性停電，備用發電機應在15秒內啟動并接入應急電網。保障部設24小時電工值班，并將停、送電信息及時通知大廈相關人員；發電機組每月2次試運行，并按相關要求進行保養。、保障部在滿足使用要求的前提下，按節能要求設定開啟和關閉照明、動力等負荷的時間；、總供配電系統完好、安全運行符合國家有關規范要求：配電室無人值班但每天定時巡查，以月檢及年度保養相接合。（）高壓柜、變壓器：運行時無異響，連接部位無松動發熱現象。（）高、低壓電纜：表面無損壞，

8、接點和無過熱變色現象。高壓電纜不低于10兆歐。（）各低壓配電柜：各儀表、指示燈工作正常。功率表計量正常。各配電柜柜門開、關靈活無損壞。各開關、斷路器工作正常，運行無異常噪音，接線點無發熱變色現象。各控制元件及邊線點接頭無松動無異常現象。（）功率因數補償柜：自動補償控制器運行正常。各控制元件及連線點接頭無松動無異常現象。補償電容無過熱、漏油、擊穿現象。各儀表、指示燈無損壞。功率因數不低于0.9。（）配電房：潔凈、無雜物，消防器材配置齊全、性能完好。（）發電機：蓄電池電壓在24以上，液壓高于極片1015。潤滑油位、水箱水位在標尺規定范圍內。濾清器清潔無堵塞現象。隨時能啟動運行發電，運轉無異常噪音，

9、排煙為灰白色。配線無過熱現象。燃料儲備滿足12小時以上運行。、動力系統完好、安全運行應符合以下要求：根據負荷大小及設備使用情況每36個月對動力配電箱及用電設備進行一次保養。（）各動力分開關：分、合靈活，接線無松動，無超負載發熱現象。（）插座：單指敲擊無松動，無破損，接線牢固。（）線路：絕緣0.5兆歐以上，表皮無損壞、老化，接點處無發熱變色現象。、照明系統完好、安全運行應符合以下要求：每天由管理員對各樓層照明系統進行檢查和巡視。（）照明開關：控制可靠分、合靈活，連接線無松動，無超負載發熱現象。（）線路：絕緣0.5兆歐以上，表皮無損傷、老化，接點處無發熱變色現象。（）日光燈：不閃爍。無兩頭發黑、燈

10、管不亮現象。（）白熾燈：燈口與燈泡接合不松動，應按不同要求合理安裝不同功率的燈泡。室外照明：燈具無損壞，無漏雨進水現象。（二）電梯系統維護、保養標準及運行管理工作內容：（）保障部對管理、安全運行、維修、保養實行全面負責，嚴格執行江西省技術監督局規定，按時對電梯進行年審、并提供有效的電梯責任保險（年審及保險費用由使用方承擔）。聘請電梯專業公司對電梯進行定期保養、維護。指定專業工程師負責監督、檢查電梯的維護、保養及電梯的運行狀況及審核電梯專業公司委派人員的資格。（）保障部提供24小時電梯安全運行服務，如遇停電或電梯故障，電梯內有人員被困時，管理處接報后，持有電梯維修證的專業人員立即（5分鐘內）趕到

11、現場，并嚴格按照電梯應急操作程序進行操作，解救被困人員，從接到通知起30分鐘內必須將被困人員救出。同時應及時排除故障。一般性故障應在4小時內解決。特殊性故障：一般情況應在2天內解決，特殊情況應及時寫出情況報告。（）保障部對電梯的安全運行負責。嚴格禁止電梯帶故障隱患運行。嚴格按照各電梯維修保養手冊定期對電梯進行維護、保養，并做好相應的檢修記錄。確保電梯2小時以上故障停機次數不超過1次/臺/年。（）電梯完好、安全運行：轎箱照明（包括應急照明）、風扇完好無損壞；操縱盤按鈕、廳門按鈕功能完好；各處指示燈完好無損壞；轎廂站、廳門開閉靈活；地坎槽內無雜物；電梯運行平穩，無異常聲響；報警裝置功能完好；安全裝

12、置（安全觸板、急停開關、安全窗、安全鉗等），功能完好，能準確的起到安全保護作用；機房井道清潔無雜物。電梯維修人員每15天對電梯的上述等相關內容進行保養。管理員每天巡視、檢查電梯的清潔、機箱的照明、按鈕、指示燈及電梯的運行情況，發出異常及時與中控室值班員聯系，并作相應記錄。當值電工每月巡視檢查電梯機房內的清潔、電氣控制箱和空調運行情況，使機房保持相應的溫度。（三）洗滌系統1、燙平機（1）為保證燙平機正常工作質量和延長使用壽命，燙平機所有相互摩擦的零件，必須經常及時加以潤滑，機器各部件的織物積絮應經常清除，以保證正常運行和減少平燙織物的污垢。（2）媧輪減速器，采用20號機油飛濺潤滑，每次加油時應加

13、至油標油面上約10mm，1205，1207，1208軸承采用鈣基潤滑脂潤滑，每月向油杯內加注一次；1218軸承采用復合鈣基潤滑脂潤滑，每三個月更換機油；每半月向油杯內加油一次，鏈輪采用40號機油潤滑，每三個月清洗一次并加油。（3）在燙平機工作一段時間后，應檢查活絡接頭是否有漏氣現象，有則更換石墨球面座與密封環。2、水洗機（1）沒23月三角皮帶應重新張緊，因為新皮帶具有彈性，所以有不要這樣做。否則皮帶就會打滑，檢查皮帶是否已磨損和破裂。（2）經常檢查進水口的過濾閥是否被雜物堵塞。（3）如果機器經常在脫水時停機，要檢查超震開關的探頭是否位于恰當位置，當機器空載時，探頭與外缸之間的水平距離約為510

14、mm。（4）如排水口堵塞，會產生頻繁的脫水時停機現象，為確保機器安全工作，應保持排水通暢。（5）對氣源處理三聯過濾器應定期放水，油霧器油杯應及時補油，用油規格為10號或20號機械油。（6）經常檢查主軸承座下部放水口是否通暢，以保證軸承無積水，延長軸承壽命。（7）雖然機器震動很小，但也引起螺栓、接、插件松動，所以要經常檢查螺栓、螺釘等連接是否有松動，確保安全。（8）因變頻器要求在干燥通風場合，因此，本機安裝時要求通風設施良好。（9）用手動加油泵，對軸承座兩端軸承加注含有10號機油的鋰基潤滑脂，一般每運行500小時加注一次。（10）常規的維護保養提高了機器的操作效率，降低了故障率，延長了機器的使用

15、壽命，保障了機器安裝運行。3、電熱蒸汽發生器（1）首先打開控制臺內的自動空開，打開控制面板上第一個開關，此時儲水箱進水，水滿時開始工作，綠指示燈亮。當發生器內膽水位高于極限水位電極時，開啟第二個開關，發生器開始加熱。即（一）檔加熱單元工作，水位達到水位電極時，水泵停止工作，指示綠燈“熄滅”。然后開啟（二）（三）（四）檔加熱單元，切忌四檔同時開啟。此時如果水箱未注滿水可繼續注水，直至水箱高水位電極時，通過電磁閥自動關閉。如發生器內水位至底于底水位電極時，水泵又開始工作，此時，如儲水箱里的水至低水位電極時，又打開電磁閥自動進水。水位低于極限水位時將會燒壞電熱管。（2）加熱系統設有四組加熱單元，可根

16、據用氣量的多少，自行設定。即“（一）（二）（三）（四）”每增加一組便增加15KW加熱功率。當蒸汽壓力達到0.50MPa時，為節能和維持壓力，后二組加熱“（三）（四）”被自動斷開，起到緩慢加熱的功效。當蒸汽壓力達到0.60MPa時，另二組加熱單元被自動切斷，發生器停止加熱，當蒸汽壓力降至0.50MPa時，前二組加熱單元又開始工作，如繼續降至0.40MPa時，后二組又開始工作。（3）在加熱過程中，缺水可自動補水，因此要定期沖洗水位表。（4）用水必須符合GB1576標準的軟化水。（5）每日工作結束后，首先關閉電源，打開發生器排污閥，將發生器內的水全部排空，也可以在每日工作前，將前一天沉淀下來的水污放

17、清為止。（6）應積極配合勞動安全部門定期對安全閥、壓力表進行檢測。（7）平時應經常在切斷電源的情況下，參照維修保養項目表進行例檢。（8）嚴禁在帶壓時緊固零部件，以免造成安全事故及損壞設備。4、去漬臺（1）清理大平面從面板上取下化學劑托盤和光亮的不銹鋼面板；用蒸汽槍清洗濾網和孔罩；清除盤內的污物、線頭和化學藥品；使用尖狀工具清理排污口，保證盤內形成的液體被真空吸走。（2）清理旋轉袖板從盤后部的手指孔取下光亮的不銹鋼面板和孔罩，然后用蒸汽槍清洗；清除盤內的污物、線頭和化學藥品；使用尖狀工具清理排污口。（3）吸氣密封環繞于立柱頂端的泡沫橡膠墊用于密封頂端，保證很強吸風，若膠墊松弛，在該位置重新粘喝。

18、（4）排污閥清洗檢查位于排污桶上方的排污閥，來自立柱排氣管中從吸風排氣分離出來的液體自動通過排污閥排出，并取下排污桶倒空。（5）上下滑動在旋轉臂上下滑道面上滴幾滴油，使其操作更靈活。（四）中央空調系統1、保障部對中央空調系統的管理、安全運行、維修、保養實行全面負責，并做好記錄。2、中央空調系統開啟應按空調機組安全操作規程運行。當冷卻泵、冷卻水溫升至30時，開冷卻塔風機；檢查冷卻水泵系統及冷卻塔運行是否正常；開冷凍水泵，檢查冷凍水泵是否正常；檢查冷水機組油分離器油位是否在1/3以上的范圍內。3、中央空調系統完好、安全運行符合國家有關規定要求，對機組每天定時巡查，月度和季度保養相結合。4、保障部在

19、滿足使用的前提下，按節能要求設定開啟和關閉照明、動力等負荷的時間。5、中央空調主機系統完好，安全運行符合國家有關規定要求，月檢和年檢相結合。（1）檢查機組電壓、電流是否正常。（2）冷水機組油分離器是否正常。（3）電腦控制中心主業各參數是否正常。（4）清潔控制柜內所有元器外殼。（5）檢查、緊固所有接線頭。（6）檢查柜內所有線頭的號碼是否清晰，是否有脫落。（7）信號燈、指示燈是否指示正常。（8）檢查自動空開絕緣電阻，在客觀閉合和斷開的過程中應無卡位現象，觸頭表面清除干凈。6、冷卻塔系統完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）冷卻塔電機是否正常。（2）檢查塔臂有無阻礙現象，軸承加

20、黃油。（3）檢查皮帶是否開裂或磨損嚴重。（4）檢查布水器布水是否均勻，否則應清洗管道及噴嘴。（5）清洗冷卻塔，包括填料及集水槽。（6）清洗風扇、風葉。7、電機、風機盤管系統完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）清洗風機盤管及空氣過濾網。（2）檢查房內風機盤管向機轉動是否有阻滯現象。（3）檢查冷溫水管、冷卻水管、冷凝保溫層是否破損，是否有滴漏現象。（4）空調系統中所有閥類開啟狀態，是否漏水，是否銹死。（5）電機外觀應整潔完好，接地線連接好。（6）電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。（7）電機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現象。（8）外殼是否脫漆嚴重，若嚴重應

21、重新油漆。（9）冷凍水管、冷卻水管進行清洗。（10）所有大水管Y型過濾器清洗。（11）各樓層盤管過濾器清洗。（五）給、排水系統1、保障部對給、排水系統的管理、安全運行、維修、保養實行全面負責，并做好記錄。2、給、排水系統完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。3、給、排水系統在滿足使用要求的前提下，按節能要求設定開啟和關閉時間。4、給、排水設備完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）水泵房有無異常的聲響或大的振動。（2）壓力表指示是否正常。（3）電機控制柜指示燈是否正常。風扇是否正常運行。（4）閘閥及連接處是否漏水，止回閥、浮球閥、液位控制器是否動作可靠。（5

22、）泵房室內環境是否干凈，確保泵房地面和設備外表的清潔。（6）保證水泵房的通風、照明，以及應急燈在停電狀態下的正常使用。5、水泵及電機完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）檢查水泵軸承是否靈活。如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常摩擦聲響，則應更換同型號、規格的軸承。（2）水泵葉輪如有卡住、碰撞現象，則應更換同規格水泵葉輪。（3）如軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸。（4）檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根。（5）清潔水泵外表。若水泵脫漆或銹蝕嚴重，則應徹底鏟除后重新刷油漆。（6）檢查電動機與水泵彈性連軸器有無損壞，如損壞則應更換。（7）檢查機組螺栓是否緊固，如

23、松弛則應擰緊。（8）生活水泵每星期至少輪換一次，消防水泵每月自動和手動操作一次，確保消防水泵在事故狀態下正常啟動。（9）電機外觀應整潔完好，接地線連接良好。（10）用搖表檢測絕緣電阻，電阻應不低于0.5兆歐，否則應做烘干處理。（11）電機接線盒內三相導線及連接片應牢固緊密。（12）檢查電機軸承有無阻滯或異常聲響，電動機風葉有無碰殼現象。（13）外殼是否脫落嚴重，若嚴重應重新刷油漆。6、各管道、閥門及附件完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）檢查閘閥密封膠墊是否漏水，如有應更換。（2）檢查黃油麻繩處是否漏水，如有漏水應重新加壓黃油麻繩。（3）對閥桿加黃油潤滑，銹蝕嚴重者應重

24、新油漆。（4）止回閥的維修養護應檢查止回閥的密封膠墊是否損壞，彈簧彈力是否足夠，油漆是否脫落。（5）浮球閥的維修養護應檢查密封膠墊、連桿、連桿插銷。（6）液位控制器應檢查密封圈，密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換。（7）清除壓力室內污物，疏通控制水道，檢查控制桿兩端螺母是否緊固，緊固所有螺母。7、水箱完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）檢查進水管、出水管、溢流管、瀉水管、通氣管、水泵自控裝置、水位信號及報警裝置等。（2）檢查生活及消防用水各閥門開啟情況，發現問題及時排除。（3）清潔水箱，對池壁、池底洗刷不少于3遍。（4）檢查浮球閥工作情況，必要時進行調整或更換。（六）鍋爐

25、系統1、保障部對鍋爐系統的管理、安全運行、維修、保養實行全面負責，并做好記錄，嚴格按照鍋爐安全運行規定進行操作。2、鍋爐系統完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。3、在滿足使用要求的前提下，按節能要求設定開啟和關閉時間。4、鍋爐本體完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）安全閥、壓力表、溫度計等靈敏可靠。（2）輸油管內無空氣、無水分、油過濾器干凈無雜質。（3）油加熱器、燃料輸送裝置、油噴嘴。（4）自動啟停裝置、控制裝置、互鎖裝置和電路等。（5）對燃燒室、煙道、管道等進行清掃。（6）檢查鍋爐外表有無腐蝕和裂紋，接縫處有無漏水現象。（7）電氣控制、安全保護系統裝

26、置齊全完好。5、各管道、閥門及附件完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）鍋爐本體、附體、地面等清潔，控制柜、水泵等清潔。（2）鍋爐房內氣、油、煙、水管等無泄漏。（3）鋪機、附件和儀表齊全完整、運行良好。（4）管線完整暢通、接地可靠，熔斷及熱元件正常，配電箱及配線整潔。（5）各控制閥門裝置齊全。各閥門無漏水、無漏電、無銹蝕。（七）弱電系統1、保障部對弱電系統的管理、安全運行、維修、保養實行全面負責，并做好記錄，嚴格按照鍋爐安全運行規定進行操作。2、弱電系統完好，安全運行符合國家有關規定，月檢和年檢保養相結合。（1）清掃機房，保持機房清潔。（2）對主機連接線進行清理，并檢查主

27、要導線壓線情況。（3）對蓄電池組進行清潔，檢查有無滲漏現象。（4）對功放、CD播放機、卡座、調音臺等控制設備、背景音樂音源及緊急廣播切換裝置進行設備表面及內部除塵。（5）對上述設備的主要性能進行檢測，調至最佳狀態。（6）檢查連接插頭和插座是否牢靠。（7）線路板及元器件無燃糊現象，開機后無異味。（8）電源指示燈、電平指示燈是否正常。（9）揚聲器、連接線檢查，高、中、低音域單獨測試，是否有雜音。（10）對電視系統設備進行檢測，各種插件緊固，連接線無虛焊和銹斑。（11）對電視系統接收裝置各豎井分配箱進行檢查。（12）對放大器、衰誠器、分支器和分配器除塵，緊固接頭。3、在滿足使用要求的前提下，按節能要

28、求設定開啟和關閉時間。第七章 保障部服務質量標準一、工程管理服務質量標準（一）維修調度服務質量標準程 序服 務 標 準派工1、維修項目分類明確。驗收1、維修單號與派工單號相符；2、驗收中維修人與派工單維修人相符；3、按定效記件評分標準計算。回收點擊位置準確。統計1、 回收的維修單保存一個月，以便備查；2、 每天的維修單當天有備查。（二）巡視檢查服務質量標準程 序服 務 標 準巡視水電1、 記錄填寫詳細準確；2、 變壓器無異響、無異味、無漏油現象；配電柜無異味、異響；3、 配電房內衛生環境良好，各種器械擺放有序，不得存放無關物品；4、 該項檢查每日一次，時間為上午8：15分。巡視空調1、 記錄填

29、寫詳細準確；2、 空調機組、水泵無異響、異味；3、 出水溫度在4-9攝氏度之間，控制機組的開關不過熱，電機不過熱；4、 空調房內衛生環境良好，各種器械擺放有序，不得存放無關物品；5、 該項檢查每日一次，時間為上午8：30分。巡視鍋爐1、 記錄填寫詳細、準確；2、 大樓熱水溫度為55-65攝氏度之間；3、 運行鍋爐水位表顯示的水位在下限與上限之間；4、 工作場所內衛生環境良好，各種器械擺放有序，不得存放無關物品；5、 該項檢查每日一次，時間為上午8：45分。統計1、 了解異常情況發生的時間、地點、原因、種類及處理方法；2、讓本班組領班了解異常情況發生的真情；3、掌握設備運行情況。填寫工作日志記錄

30、詳細，準確。檢查落實花卉擺放1、 表格記錄清楚準確；2、 落實會議擺花通知單情況；3、 保障花卉鮮艷，合理安排花卉擺放及時；4、 花房花卉擺放整齊，不得存放無關物品；5、 該項檢查每日兩次，時間為上午8：10分與下午2：40分。檢查落實衛生保潔每日上午8：15分檢查，盡早發現問題，及時督促人員落實處理。檢查落實木工維修1、 是否及時接單處理維修情況；2、了解情況原因，提示用戶要求；3、工作場地衛生環境良好，注重消防安全、生產安全；4、該項檢查每日一次，時間為每日下午3：00。檢查落實電焊維修1、 是否及時接單處理維修情況；2、 了解情況原因，提示用戶要求；3、 工作場地衛生環境良好，注重消防安

31、全、生產安全；4、 該項檢查每日一次，時間為每日下午3：00。檢查落實電視維修1、 是否及時接單處理維修情況；2、 了解情況原因，提示用戶要求；3、 工作場地衛生環境良好，注重消防安全、生產安全；4、 該項檢查每日一次，時間為每日下午3：30分。檢查落實電話維修1、 是否及時接單處理維修情況；2、 了解情況原因，提示用戶要求；3、 工作場地衛生環境良好，注重消防安全、生產安全；4、 該項檢查每日一次，時間為每日下午3：30分。落實統計1、 記錄檢查時間、地點、原因、處理方法；2、 了解異常情況發生實情，慎重處理問題；3、 掌握運行輕、重、急。（三）電話維修服務質量標準程 序服 務 標 準準備工

32、作1、 按規定著裝；2、準時上班，工具齊全。巡視檢查認真、仔細、安全。接 單維修及時。維修保養1、 掌握先進技術，準確判斷故障原因；2、按時、按量、按要求完成。維修材料1、 材料數據準確；2、材料購置手續齊全。驗 收符合用戶要求，工作質量憑據。（四）電視維修服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、 按規定著裝；2、準時上班，工具齊全。接單維修及時。維修保養1、 掌握先進技術，準確判斷故障原因；2、按時按量、按要求完成。維修材料1、 材料數據準確；2、材料購置手續齊全。驗收符合用戶要求，工作質量憑據。（五）高壓房值班服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、 不遲到；2、按規定著裝。接班工

33、作1、 工作記錄必須詳細準確；2、運行中設備必須運行正常；3、數量達標，質量可靠；4、地面整潔，器材擺放有序。巡視設備1、 設備運行正常，無異響，無異味，油浸電纜不得漏油；2、 無異響，無異味，無火花，無漏電現象；3、 運行正常，無異味異響，接頭處緊固，無拉弧現象；4、 每小時抄一表一次，總功率不得超過950KW，一旦超過，須采取響應措施。調度派工記錄詳細明了，派工迅速有時。交班1、 運行正常；2、數量達標，質量可靠；3、地面整潔，設備及器材擺放有序；4、記錄清晰、詳細、準確。（六）水電維修服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、 不遲到；2、按規定著裝；3、通訊器材性能良好。接單1、 堅

34、守崗位，不得四處走動；2、 15分鐘內到達現場，緊急情況下5分鐘到達。燈具正常照明插座能夠正常安全使用斷電安全操作，正常供電籠頭1、 不滴水；2、松緊自如；3、不滲水衛生潔具（臉盆）（浴缸）（水箱）（馬桶）1、 流水通暢； 2、無漏水、滲水等現象； 3、正常使用。排風扇正常使用，無噪音，無異味。注意事項按大廈相關規定進行操作。消單反饋及時，不拖欠，若有問題及時反映。交班1、 未完成的應說明原因。2、通訊工具齊全，完好。（七）空調維修服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作按規定著裝。操作按大廈規章制度執行。空調效果不好（操作）1、 打開，運轉；2、清洗，疏通進出水（天冷熱，天熱冷）；3、排空，

35、天冷熱，天熱冷。4、重新固定；5、清洗干凈；5、總管排污，天冷熱，天熱冷；6、溫度在5-9攝氏度之間。空調異響（操作）1、 固定；2、無異響；3、無松動。空調滴水（操作）1、 無滴水；2、過濾器完好；3、排水正常；4、完好。交班1、 無維修單；2、工具及傳呼齊全，完好。（八）電焊服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、 工作服整潔，工號牌端正；2、準時上班，工具良好。接受任務維修及時，小修不過夜。檢查設備及時、準確查找出損壞原因。配備材料1、 節約開支，廢舊利用；2、保證購置的材料準確無誤。維修操作1、 加強人員管理；2、加強消防安全措施；3、安全使用電器設備；4、安全操作；5、保持工作場

36、地整潔，安全。電焊制作1、 規格準確，切割細致；2、安全使用電器設備；2、 加強消防安全措施；4、安全、質量兩不誤；5、工作場地整潔，安全。驗收符合用戶要求。（九）鎖具維修服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、 按規定著裝；2、準時上班，工具完好。接單維修及時。檢查維修部件及時、準確查找出損壞原因。進行維修1、 維修及時、徹底，場地要清潔、衛生；2、 針對維修難點，對癥下藥，維修技術要全面、精通，才能及時準確完成維修任務。準備材料保證零部件能正常供應。驗收保證用戶正常使用，并有利于調度員進行記件及統計。（十）電梯巡視服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、 上班不遲到；2、按規定著裝

37、。巡檢設備1、 保持機房清潔；2、機房間除規定的電梯設備外，不得存放其它物品；3、控制系統安全可靠；4、轎廂內燈光明亮；5、安全標志在醒目位置，設在轎廂內控制盤上方；6、控制盤各顯示儀正常。檢修設備1、 保證人身及設備安全；2、按規定的操作程序操作。工作記錄記錄詳細準確。（十一）木工服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、按規定著裝。2、準時上班，工具完好。接 單1、接單后515分鐘趕往維修點；2、維修緊急時分類處理；3、明確工作要求；4、制作圖表數據準確。查找原因及時、準確查找原因。準備材料準確填寫購物單，及時領取材料。維修操作1、 維修盡量回避客人。2、技術全面且精湛。3、保證工作場地

38、整潔和安全。木工制作1、材料準確、完整。2、工藝要細致。3、劃割精確，切口平整，注意安全操作。4、工作場地整潔，消防安全到位。驗 收保證用戶正常使用。二、物業管理服務標準（一）接收處理服務質量標準程 序服 務 標 準領導指示1、 請示內容詳細、準確；2、領會領導意圖。督辦單迅速組織相關人員落實，及時反饋督辦情況。投訴情況認真分析投訴情況，正確對待，積極改進。班組報告了解班組工作動態，加強班組管理力度。材料落實檢查材料質量、數量是否備齊到位；并且按有關標準限制規定，由部門經理批準申購。分析情況注重記錄數據，查找原因。工作立案可行、合理派工1、 電腦打單；2、及時派工；3、按工作量、質派工。現場督

39、導參加工作現場的指導，督促工作質量進度。協調主動、熱情、耐心、細致。（二）部門行文服務質量標準程 序服 務 標 準擬稿1、 對行文內容，認真聽取介紹；2、按行文規范確定所寫文件的科類；3、查找類似文件，作為參考。編輯1、 題目能概括所寫行文的內容；2、正文能夠將行文內容敘述清楚。審核1、 無錯別字；2、語法通順，流暢；3、行文符合領導意圖；4、表達意思準確。定稿1、確保行文準確無誤；2、重要文件存盤備查。（三）部門材料領用服務質量標準程 序服 務 標 準申購1、所購物品的名稱、規格、數量填寫清楚；2緊急情況下，可先申購后補單。入庫1所購進的材料，質量符合申購要求；2、 按規定出庫手續辦理領取手

40、續。統計1、 材料擺放整齊，便于領取；2、工具發放后及時登記；3、部門倉庫材料要確保維修費用。發放降低維修成本，減少不必要的浪費。（四）環境衛生管理服務質量標準程 序服 務 標 準檢查工作盡早發現工作中的問題，出現問題能及時督促人員盡快解決。簽定合同合同必須周全、嚴謹、價格合理，以便更好的工作。督辦工作1、 處理及時；2、緊急情況采取應急措施；3、保證衛生責任區清潔。收集反饋情 況記 錄資料妥善保管（五）防治“四害”管理服務質量標準程 序服 務 標 準檢查工作盡早發現工作中的問題，出現問題能及時督促人員盡快解決。簽定合同合同必須周全、嚴謹、價格合理，以便更好的工作。督辦工作1、 處理及時；2、

41、緊急情況采取應急措施；3、加強蟲害管理，控制危害程度。收集反饋情 況記 錄資料妥善保管（六）水電費統計服務質量標準程 序服 務 標 準查 抄宿舍區水電表每月查抄一次。統 計1、 每月25日查抄的數據作為本月宿舍院內消耗的水電費用；2、 每月15日查抄的宿舍水電費數據作為上月消耗的水電費。上 報1、 計算數據準確；2、每月2日前將上月水電費報財務部；3、每月10日前將宿舍區水電費報財務部。（七）費用核算服務質量標準程 序服 務 標 準計劃計劃要有可實施性。核對1、 領料單完整不能缺少；2、核對準確不能遺漏；3、發現問題及時解決。分類分類合理便于統計。統計統計要準確。登賬賬目清晰。反饋有關人員隨時

42、掌握并合理利用費用。存檔賬目妥善保管。（八） VIP會議服務質量標準程 序服 務 標 準水電1、 聯系及時，確保用電。2、人員安排到位及時。空調認真、仔細檢查。花卉花卉擺放合理、及時。木工認真、仔細、及時。電梯1、 認真、仔細檢查。2、人員安排到位、及時，確保在崗。環衛地面整潔、干凈、衛生，保潔不間斷進行。部門檢查認真、仔細。（九）保潔設備保養服務質量標準程 序服 務 標 準日常維護工作中，嚴格按操作規程使用設備，發現問題及時處理。一級保養（月保/季保）1、 設備使用500100小時或1-3個月就應一保一次；2、 一保由操作者或維修工負責，電氣設備由維修電工負責；3、 特種設備或精密設備指定專

43、人負責；4、 一保要有記錄。二級保養（年保）1、設備使用2500+-500小時或1-2年應二保一次，二保由維修工負責；2、二保應有計劃進行，完成后填寫完成單并存入設備檔案。（十）保潔員大堂服務質量標準程 序服 務 標 準1、地面清潔（1）夜間對大堂地面進行徹底清掃，做鏡面處理；（2）白天用地坪拖把循環迂回拖擦，維護地面清潔；（3）拖擦地坪按規定路線進到終點時，抖清依附在拖把上的塵灰；（4）避開客人和客人聚集的區域，客人離散后，再補拖；（5）客人進出頻繁和容易臟的區域重點拖并增加次數；（6）遇到下雨和下雪天在大堂進出口放置踏墊及“小心地滑”告示牌；2、門庭清潔（1）夜間對酒店門口清掃，地毯沖洗；

44、（2）夜間對門庭口標牌、門窗玻璃擦抹，揩去花盆葉面浮灰，揀去花盆內煙蒂、雜物；（3）白天對玻璃門指印、臟漬進行揩擦、消毒。3、電梯清潔（1）夜間對大堂電梯進行徹底清潔；（2）揩擦電梯門、擦梯內四壁、梯內境面、天花板及電話；（3）白天對電梯進行循環清潔維護，做到隨時打掃、消毒。4、大堂墻面、柱面清潔（1）夜間對墻面、柱面進行撣擦；（2）撣蜘蛛網。5、大堂家具清潔（1）夜間對大堂公用電話、休息室桌、椅、報刊架等，標牌和示意牌，立式煙筒、煙缸、消防箱進行清潔打掃、消毒；（2）白天及時傾倒并揩清立式煙筒；（3）勤換客用煙缸，確保煙蒂不超過3個；（4）桌子、地面有紙屑等雜物，及時揀起擦清、消毒。（十一）

45、PA工地面鏡面處理服務質量標準程 序服 務 標 準1、準備（1）查：先檢查機器設備的運轉情況，調配好鏡面處理的云石晶硬粉水溶合劑。（2）看：巡看一遍大廳大理石地面的污漬情況。2、清潔（1）洗：用打磨機把大廳大理石地面污漬重的地方用水清洗一遍。（2）吸：用吸水機把清洗的污水吸去。3、鏡面處理（1）磨：把云石硬粉溶合劑倒在已清潔的地面上，用打磨機不間斷的一塊一塊地把大理石地面做好，直到地面產生燈光反光。（2）看：側視看一下已做好的大理石地面是否有無沒有做到位的地方。（3）補：把沒有做到位的地方重新做好。4、清潔、入庫做好地面以后，把打磨機、吸水機、打磨墊清潔干凈以備下次使用，放入庫房。5、結束鏡面

46、處理工作結束。（十二）保潔員大廈院內服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、按規定著裝；2、準時上班，工具完好。清掃路面1、保證地面無紙屑、煙頭、瓜皮果殼、雜物等。2、保證地面無堆積的垃圾。清掃院內草坪1、保證草坪內無紙屑、雜物等。2、保證草坪、護欄桿完好無損。3、保證護欄桿損壞后及時修復。保 潔保證地面、草坪無垃圾。清運垃圾1、保證院內、外垃圾桶內垃圾不溢地面；2、保證垃圾房內不堆積垃圾；3、及時清運垃圾。清洗垃圾桶1、保持垃圾桶清潔、無污漬、異味；2、保管好垃圾桶，以免丟失。做好交接班及時落實部門事宜。（十三）保潔員大廈走廊、辦公室服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、按規定著裝

47、；2、準時上班，工具完好。清掃辦公室1、空氣清新；2、煙盂、紙簍無煙灰、雜物；3、茶杯干凈明亮、無茶漬；4、桌、椅、窗臺無塵灰；5、地面干凈明亮。清掃走廊1、走廊干凈明亮；2、垃圾桶、痰桶干凈無內容物；3、電梯門廳干凈整潔。清掃樓梯1、樓梯干凈明亮；2、扶手無灰明亮；3、垃圾桶、痰桶無內容物。（十四）保潔員宿舍院內服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、按規定著裝；2、準時上班，工具完好。清掃路面1、 保證地面無紙屑、煙頭、瓜皮果殼、雜物等；2、 保證地面無堆積的垃圾。清掃草坪1、保證草坪內無紙屑、雜物等；2、保證草坪內無堆積的垃圾。清理陰溝1、保證陰溝無紙屑、雜物等；2、保證陰溝隨時暢通

48、。清理燈柱1、保證燈柱清潔、光亮；2、保證燈柱的正常、安全的使用。保 潔保證地面無垃圾。管理草坪1、保證草坪、護欄桿完好無損；2、保證護欄桿損壞后及時修復。清理垃圾桶1、保證垃圾桶無污漬、異味；2、保證垃圾桶隨時完好。清理樓道1、地面干凈無雜物；2、扶手無灰塵；3、頂棚無蜘蛛網。做好交接班及時落實部門事宜。（十五）保潔員公用洗手間清潔服務質量標準程 序服 務 標 準1、準備（1）提前5分鐘上崗；（2）儀容儀表：按規定著裝，a、著工作服；b、工號牌佩戴左胸前；c頭發梳理整齊，不戴首飾；d、化淡妝。（3）備好清潔器材：專用抹布、刷子、衛生球、盤香、香皂、衛生卷紙。2、清潔（1）將便池、馬桶沖水。（

49、2）清理紙婁臟物。（3）清潔便池、馬桶并消毒。（4）擦拭廁所內門、窗、墻面。（5）按順序擦拭清潔煙缸、面盆、水籠頭、臺面、鏡面。（6）增添用品、香皂、衛生卷紙、衛生球、空氣清新劑（VIP會議擺放鮮花）。（7）刷洗地面，并擦干凈。（8）檢查有無漏項。3、檢查設備的完好情況（1）門鎖是否正常，開關是否順利，有無吱吱聲，門框是否完好，門板有無變形。（2）電燈開關是否完好，燈光、排風扇是否正常。（3）烘手機是否牢固，出風是否正常。（4）天花板、檢修口有無錯位，線條是否完好。（5）墻面、地面有無破損，護墻條是否完好。（6）水籠頭、便池、蹲位開關是否正常，下水道是否通暢。三、洗衣房管理服務標準（一）洗衣房

50、值班服務質量標準程 序服 務 標 準準備工作1、 不遲到；2、按規定著裝接班工作1、 工作記錄必須詳細準確。2、設備運行中必須運行正常。3、周邊環境衛生整潔，布草擺放整齊有序。洗滌操作認真仔細更班工作1、 設備運行正常。2、 數量達標、質量可靠。3、 地面整潔，布草擺放有序。4、 記錄詳細、準確、清晰。（二）布草收發服務質量標準程 序服 務 標 準接收布草1、 按不同顏色、種類分別收發。2、 認真清點數量，布草里如有雜物應送洗衣部門清理干凈。3、 做好標記和交接記錄。發放布草1、 憑單發放，按本部實點數發放。2、 破損的不發，未洗凈的不發，整燙不平的不發，有異味的不發3、 每天對破損布草進行登

51、記，月底盤點后上報部門。注意事項（三）水洗滌操作服務質量標準程 序服 務 標 準清潔準備按步驟正常開機，遵守機器操作程序。分類根據布草的不同顏色、不同質地、不同部門、臟污程度進行認真、仔細分類。檢查1、 是否有臟損、殘缺、染色、脫色、夾帶遺留物。2、對易脫色、顏色較深的物品，分類洗滌。洗滌1、 選擇不同程序、不同洗滌劑、不同溫度、時間、脫水速度進行洗滌。2、 立即停機，及時上報。3、 符合原料配量投放時間水位水溫。4、 漂白時用低水位、漂洗時用高水位，原料應在水位達到要求后再投放。5、 機械脫水后必須讓內膽完全停止轉動，方能打開機門。注意事項（四）燙平操作服務質量標準程 序服 務 標 準1、清

52、潔準備按步驟開機，正常工作氣壓為4-6公斤2、過燙燙平后，布草必須達到無不規則燙痕，無濕潤感，無傳送帶臟印。對各業務單位的布草必須分開熨燙，做到熨燙后布草分類清楚，數目必須核對無誤。3、打包整理4、停機必須嚴格按工作步驟進行操作。第八章 保障部工作技術標準說明書一、鍋爐工工作技術標準:1、負責燃料節約、水電節約、水質的質量驗收和評估。2、嚴格按照操作規程，做好水質管理確保鍋爐的安全運行。3、做好鍋爐及其附屬設備（包括分汽缸的閥門、供水泵水處理設備）的維護保養和年度檢修工作。4、堅守工件崗位，任何時候都不能擅自離開工作崗位，按照規定巡視，并做好各種運行參數的記錄。5、做好鍋爐房日常維護保養工作，

53、杜絕“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的現象。6、不斷學習新技術，提高司爐水平，做到勤檢查，勤調節，保持鍋爐壓力穩定，做好節能工作。7、在運行中鍋爐或附屬設備出現嚴重故障，應立即向領班匯報，并一起參與故障的排除。二、弱電工工作技術標準：1、負責管理大廈內所有電視、音響、監控、通訊（包括電話交換機）消防安全設施及其它弱電設備設施的維修保養并保證其正常運行。2、管理大廈范圍內所有弱電設備設施的安全操作程序和維修保養范圍并按要求進行。3、制定弱電設備設施的年度、月度的預防性維修保養計劃，提出自己的建議并保證計劃按規定的要求和規范按時完成。4、掌握弱電設備設施運行情況，制定巡視巡檢制度，保證大廈背景音樂、

54、電視節目的正常播放以及電話的暢通。5、按經營需要提出更新改造設備的合理化建議并配合主管、領班負責弱電設備設施的選型選購協助安裝調試驗收使用。三、配電工工作技術標準：1、接受水電領班的指導，負責大廈配電房的工作。2、嚴格按照配電操作規程，負責配電設備的運行監護，嚴守配電房的值班、交接班和人員進出配電房的有關規定，杜絕閑雜人員進入配電房，確保配電設備的安全運行。3、按照配電設備維修保養規程，進行日常維護和例行保養。4、堅守崗位，定期巡視檢查配電運行儀表，認真抄錄填寫各種報表和運行記錄。5、負責做好配電房的安全防范措施，如門、窗、消防器材等，同時做好防范小動物的工作，確保安全運行。6、當發生停電事件時，立即與供電部門聯系，問明停電原因和恢復時間，并做好準確記錄。7、發生事故時，值班人員應保持清醒頭腦，按照操作規程及時排除故障。四、空調工工作技術標準：1、負責水暖空調的工作，生活熱水的供應。2、嚴格按工作程序，保證維修單指定的工作及時、準確地完成。3、負責大廈水暖空調系統、給排水系統管道、閥門及其輔件的維修保養。4、每日對大廈的水、電、油等能耗情況做好統計。5、負責大廈水箱及輔件等的維修保養。6、按維修保養計劃對空調系統、生活熱水系進行維護、保養。