1、工程部主管崗位工作說明書1、協助物業管理處工作，負責配電供電系統、電梯設備、弱電系統、給排水系統、機械設備、排風排煙、裝飾工程的安全運行維修、保養工作的計劃制定及組織、實施，在維修請示及預防性維修計劃的實施下確保各項目的電氣設備、機電系統始終處于最高的安全運行水平狀態。2、確保任何時候都遵守指定的工程服務標準。3、協助所管轄的班組解決管理和技術上的疑難問題。4、每月對所管轄范圍內的重點設備、設施的運行/技術狀況進行檢查，并將檢查結果及改進方案上報上級。5、每月對所管轄工作范圍內的材料消耗、能源消耗與配件領購的審批，并匯總上報。6、負責向部門提供年度、季度、月度的維修計劃，并向上級落實及上報工作

2、情況。7、定期對所屬專業的員工進行培訓。8、對所管轄的人員嚴格管理、并進行月度、年度考評，獎罰分明。9、對部門經理負責，及時將工作情況向部門經理匯報。10、負責編制物管處配電供電系統、電梯設備、弱電系統、空調、給排水系統、機械設備、排風排煙、裝飾工程的安全運行維修、保養工作計劃及費用預算，協助部門經理控制能耗及費用。11、監督新設備的安裝、調試及驗收工作。12、隨時檢查各所轄崗位員工的儀表、制服標準情況。13、時常保持機房/工作間/設備的清潔、整齊。14、負責編排其所屬崗位員工工作值班表。弱電崗位工作說明書1、 弱電員工維護保養的設備：樓宇自動控制BA系統、火災報警系統、安保監視系統、室內防盜

3、報警系統、周邊防盜報警系統、 背景音樂及緊急廣播系統、 網絡信息系統、對講機放大系統、 車庫收費管理系統、 巡更儀系統、 電子牌系統；2、 弱電員工運行管理的設備：樓宇自動控制BA系統、 電話/通訊系統、 公共/衛星天線接收系統、有線電視系統、 綜合布線/電話通信系統、3、 涉及弱電設備的用戶二次裝修管理，外包單位來現場維護保養跟進管理。4、 嚴格按照管理制度，認真、規范、及時完成各弱電設備每日各項值班、操作、記錄、保養、維修、巡檢等工作，每日工余時間在中央控制室值班，監視弱電設備運行情況及運行參數。5、 熟練掌握并應用各弱電設備各項操作、保養、維修技能，了解各弱電設備工作原理和參數設置（掌握

4、各弱電設備參數更改密碼）。發生突發事件時，能及時、冷靜、準確、有效處理。6、 發覺弱電設備異常情況，積極及時排除故障，并向上級領導匯報。及時向其他專業員工轉達、并及時向上級領導匯報發現物業其他專業的設備設施故障、缺損等異常情況，做好各類相關記錄。7、 接到弱電設備報修電話或報修通知，15分鐘內趕到現場投入工作。8、 及時處理其他專業人員提出的弱電設備異常情況或故障。9、 努力鉆研技術,保證城市動力廣場弱電設備始終處于良好工作狀態,當BA系統監視到其他設備異常情況或危險情況時，即時向各專業人員報告，并為事件處理提供真實、可靠資料。10、任何情況下必須保證火災報警系統和防盜監視系統處于良好工作狀態

5、11、積極耐心向中央控制室值班保安人員，進行全面詳細的設備操作講解，熱情解答各類提問，配合保安人員，充分利用技防設備，共同搞好物業安全保衛工作。12、積極與各專業工程人員溝通，了解各機電設備與BA系統關聯,使各機電設備處于高效、安全、可靠工作狀態，并積極提供節能措施意見。13、經常熟讀弱電圖紙資料等文件，熟悉各線纜走向，中間設備安裝位置和設備基 本功能及服務范圍。閱讀其他專業圖紙資料，對物業其他設備設施應有基本了解。 14、跟進施工保修單位、設備維修單位的現場施工管理和工作配合支持。15、積極參與突發事件的搶險與排故，有責任如實向上級領導匯報突發事件的現場情況。 16、配合其他專業的設備維保工

6、作。17、配合參與二次裝修的現場管理。18、認真、及時完成上級領導安排其他各項工作。綜合維修工崗位職責1、嚴格遵守物業管理處的各項規章制度；熱愛本職工作，認真學習專業知識，熟悉設備性能及系統情況，判斷故障快速準確，處理迅速及時。2、努力學習技術，熟練的掌握公司的輸配電線路走向、給排水管網及所轄設備的原理、技術、性能和實際維護、維修、操作。對一切電路電器設備及上下水管道的安裝要規范化、標準化，做到安全用電、用水。3、必須服從上級領導安排的工作調動，在上級領導的安排下，負責物業管理處所管轄項目的水、電、電梯、廚房、清潔設備等機電設備的正確維修保養和計劃性維修保養工作，認真填寫工作日志和日維修單。4

7、、密切監視配電柜的各種儀表顯示，正確抄錄各項數據并填好報表；5、積極配合電路檢修工作，如斷電檢修，需具體檢修人員直接通知掛“嚴禁合閘”的指示牌，未經檢修人員通知而隨意合閘造成嚴重后果由當班人員負責；6、負責全公司的水電設施的安裝和維修，對公共水電設施要經常巡視，做到超前服務，防患于未然。定期檢修和隨時維修相結合，需要大修須及時報告。做到小活及時，大活想盡辦法盡快修好，確保全公司水、電暢通。7、做好線路防火工作，嚴格檢查線路負荷，發現不正常狀態必須找出原因，加以糾正；8、嚴格遵守操作規程,對各類工具設備做到勤保養和妥善保管，對專業工具，要使用、維護、責任到人，經常維修，物盡其用，堅持以舊換新。9

8、、負責配電室安全，必須杜絕閑雜人員進入，做好衛生工作，遵守電工安全操作 規程，避免發生事故。10、有責任向公司各部門員工進行安全用電、節約用電的教育和指導工作。11、按期巡檢消防設備，協助安保部進行消防檢查、消防試驗，在發生火災時給消防人員提供幫助。12、做好領導交辦的其它臨時性工作房屋和公共設施管理規定為加強公司各項目物管處房屋和公共設施維修養護的管理工作，依據國家建設部城市房屋修繕范圍和標準、房屋修繕技術管理規定相關規定，結合公司實際情況，特制定了本管理規定。第一章 總則第一條 本規定適用于各物管處的房屋和公共設施的管理。笫二條 房屋和公共設施一、公共設施具體包括樓宇建筑相配套各類室外構筑

9、物、平臺、路面路基、路燈及線路、停車場（庫）、溝渠池井、排污水管、水箱、水池、消防栓（管）、雕塑、建筑小品、游樂場連廊、雨檐臺、信報箱、公用標志設施、垃圾房等。二、公共道路及其設施具體包括物業管理區域內機動車道、非機動車道、人行道、停車場（位）、廣場（健身場地）、安全通道、護欄、分隔帶、道路標牌、道路兩側邊溝及其他附屬設施等。三、公共照明設施具體包括物業管理區域內供綠地、景點、道路照明用的燈桿、燈具、地上地下照明管線及照明附屬設施等。四、公共衛生設施具體包括物業管理區域內設置的果皮箱、垃圾桶（斗）、垃圾分類收集箱、公廁（公共衛生間）、垃圾中轉站（處）等。五、公共綠化帶及配套綠化設施具體包括物業

10、管理區域內的綠化草地、花卉、樹木、喬木、灌木，噴灌管網及配套的噴灌設施等。六、房屋本體具體包括樓宇的內外承重墻、梁、柱、樓板、陽臺、天面、屋面等。第三條 工程管理部門負責屬下名各物管處的房屋和公共設施的制監工作第二章 管理職責第四條 物管處值班安管員每日對房屋和公共設施進行巡視檢查，將發現的問題通知相關部門進行處理。第五條 物管處工程管理部門每月對房屋和公共設施進行檢查，并填寫房屋和公共設施檢查表見（附件1）和設備設施完好率統計表見（附件2），發現的問題及時進行維修，并記錄處理結果。第六條 物管處工程管理部門負責人，按房屋與公共設施維修養護要求制定相應的年度維修保養計劃并組織實施。第七條 物管

11、處工程管理部門負責人負責房屋和公共設施日常養護、修繕工作，大、中修工程的施工監督和檢查。第八條 工程管理部門負責公共設施的大、中修項目的技術審核，并報上級領導。第三章 管理原則第九條 為保持房屋和公共設施的正常使用功能，實現物業的保值增值，應堅持養護為主導，維修為支持的工作方針，適時養護，及時維修，發現問題立即處理，消除隱患。第四章 房屋管理要求第十條 物管處應根據房屋的具體情況，制定房屋本體維護周期一覽表見（附件4），確定房屋的檢查周期、頻次與養護要求，并組織實施。第十一條 物管處值班安管員負責房屋的日常巡視檢查，中控室/監控中心值班員負責接受客戶報修以及根據安管員巡視檢查中發現的問題，報工

12、程部進行維修處理。第十二條 物管處工程管理部門負責每月對房屋本體的巡視檢查，并負責所有中修以上房屋本體維修項目的申報。第十三條 物管處工程管理部門負責房屋本體日常養護、修繕工作的監督、檢查及大、中修工程的監督、檢查。笫十四條 公司工程管理部門負責房屋本體大、中修項目的審批。第十五條 對房屋本體進行維修的費用支出，按照物業管理委托合同執行。第十六條 委托施工單位進行維修的工程項目審批按照招標管理規定執行。笫十七條 應按照行業主管部門的要求定期進行房屋安全檢查，確保房屋安全、正常使用。第十八條 應規范公司和業戶對房屋的裝修活動，并進行全程跟蹤監督。笫十九條 應有計劃、因地制宜地做好房屋本體維修養護

13、工作，保持房屋的正常功能和使用要求，確保安全。笫二十條 適時做好房屋公共部分內外裝飾工程的維修養護工作，確保裝飾工程的持久性和完好性。笫二十一條 定期檢查所有標志，發現損壞或脫落的標識類標志應及時予以修復。笫二十二條 物管處每年應就在管物業房屋的維修養護情況，做出管理報告。第五章 公共設施的管理笫二十三條 物管處應根據設備設施的具體情況，制定設備設施維護周期一覽表見（附件5），確定設備設施的檢查周期、頻次與養護要求，并組織實施。笫二十四條 在公共設施管理維護中，應特別注意設施的安全性要求，及時發現和消除各類設施隱患，避免公共設施對業戶特別是未成年人的傷害或潛在傷害。在維修養護以及工程改造中，應

14、從人性化設計角度出發，把握設施對人特別是業戶的尊重與關懷。笫二十五條 應定期對公共設施進行檢查，確保公共設施的安全、正常使用。笫二十六條 房面平臺應滿足消防要求、防水要求和防臺風要求。笫二十七條 屋面消防疏散平臺以及消防通道出口處應有消防指示牌，及時清理雜物，保證消防通道暢通。笫二十八條 任何單位和個人不得在屋面堆放物品、養殖動物、搭建建筑物或構筑物，不得擅自在屋面從事花草種植及其他占用活動。笫二十九條 突出屋面的金屬物如金屬欄桿、金屬管道等必須與避雷網焊接成一體，形成良好的電氣通路。笫三十條 應制定并執行維修養護工作時間，在不影響用戶活動、生活、辦公的前提下開展維修養護工作，并確保人員和財產

15、的安全。第六章 屋和公共設施維修養護計劃笫三十一條 房屋和公共設施維修保養年度計劃必須具備下列內容（但不局限于）：一、房屋、設備的大、中、小修項目/內容的安排；二、計劃組織實施維修保養的人員、時間；三、明確的維修保養周期；四、具體的維修經費預算。笫三十二條 保養計劃的制定一、物管處工程管理部門專業主管制定年設備設施維修保養計劃見（附件3）。二、制定的保養計劃中應包括對轄區的公共設施分期、分批進行定期的全面檢查、維修的具體內容。三、保養計劃要求及時、全面，符合要求，并上報公司主管部門審批備案。笫三十三條計劃的實施一、物管處工程管理部門根據批準的年度維修保養計劃，按計劃時間組織實施對房屋、公共設施

16、的維修保養活動。二、維修保養后應填寫相應的維修保養記錄表，專業主管應對維修保養效果進行檢查驗收，發現問題及時糾正處理。第七章 房屋和公共設施巡檢及維修要求笫三十四條 房屋和公共設施的維修和養護，主要以加強日常巡視檢查，及時處理小的損壞和隱患為主。笫三十五條 在進行房屋和公共設施巡檢工作時，應首先保證人員的安全，減少對業主的影響。發現問題及時上報主管人員，做好記錄。笫三十六條 房屋和公共設施的巡檢工作要全面、細致，落實到整個物業，包括房屋內外所有的公共設施。笫三十七條 房屋及公共設施的巡檢和維修保養的實施應執行相應的作業規程，達到規定的技術質量要求。第八章 附則第三十八條 本規定由公司工程管理部

17、門負責解釋，自發布之日起生效并施行。工具管理細則一、 總則：1、 為了規范工具的發放及使用管理，加強控制工具的合理損耗，特制定細則如下：2、 工具管理制度實行倉庫集中管理、班組集中管理與個人管理相結合的方針；3、 工具使用設有公用工具柜，由工程主管管理且工程主管持有鑰匙，實行有效管理；4、領用分為個人領用、長期領用及離職交接：a. 個人領用：因工作需要為個人配置的基本工具及因各種原因需要再次補給的工具領用；b. 長期領用：指某些崗位上從事生產加工需要長期使用時工具、量具等類領用；c. 離職交接：員工離職或崗位變動時對長期及個人領用的工具應辦理交接/繳回手續；二. 個人領用：1、個人工具領用原則

18、上實行按工種/按標準/按計劃配置，同時嚴格采用以舊（壞）換新制度；2、部門新入職員工應由主管工程師按照工種標準填寫個人工具領用卡并交維修經理簽字確認后共同到倉庫辦理個人工具領用手續；3、以舊（壞）換新時，需由主管鑒定并會同責任人填寫工具報廢單/工具領用單在主管經理審批簽字后方可向工程主管申請領用工具并辦理領用手續；4、原工具使用自然損壞無法使用時，由領用人及主管工程師將工具報廢單/個人工具領用單書面報告遞交部門主管審批。5、屬人為造成的損壞責任由責任人承擔，工程主管根據工具領用時間/按照工具的使用年限折舊賠償后方可再重新領用（也可以通過人事/財務直接從責任人當月工資中抵扣）；6、原工具正常使用

19、在及最低使用限期內磨損/損壞，由領用人及主管將工具報廢單（須注明原因）/個人工具領用單書面報告遞交物業管理處審批后方可再重新領用，新工具的使用期限將從領用日起重新計算；三. 長期領用（班組領用）：1、長期領用（班組領用）原則上采用領用人誰領取，誰負責，即自行妥善保管并整理好放入工具箱；2、長期領用（班組領用）的工具，領用人（責任人）須在倉庫辦理長期領用登記卡，登記卡須詳細記錄工具名稱、型號規格、品牌、損傷程度及領用日期并要求領用人簽名確認；3、長期領用（班組領用）責任人須為工具建立全套完整檔案系統，即工具的系統目錄、名稱、型號，檢查記錄；4、長期領用（班組領用）責任人同時須根據系統目錄為工具建

20、立完整的工具借用系統，含借用人、借用物品詳細信息，歸還信息及歸還時工具狀態，避免出現因工具問題出現的安全事故/生產延誤；5、長期領用（班組領用）責任人所管理工具到達正常使用期限以舊（壞）換新時，需由主管鑒定工具使用程度（損壞程度），雙方共同填寫工具報廢單/長期工具領用單并交物業管理處最后簽字方可重新辦理領用；7、長期領用責任人工具柜鑰匙由維修班、電器班組各執一把，管理主要責任人為維修領班；同時實行誰借出/用誰負責，在誰手頭損壞誰負責報告直至補充結束的一條龍負責制，出現扯皮責任不均攤但共擔；四、離/轉職交接：1. 公司員工離職應到倉庫同管理員辦理工具領用繳回手續；2. 員工職務或工種變動同樣應到

21、倉庫同管理員辦理工具變更手續；3. 收回工具缺少由工程主管根據領用記錄單計算折扣并立即報物業管理處或通知人事/財務對其做賠償扣除； 裝修管理規定 為加強公司各項目物管處的裝修管理工作，依據國家頒布住宅室內裝飾裝修管理辦法等相關規定，結合公司實際情況，特制定了本規定。第一章 總則 第一條 本規定適用于各物管處對住宅裝修及公共區域的裝修工程的管理。第二條 裝修是對建筑物進行設計、施工，以達到保護建筑主體，改善使用功能、美化環境、空間的過程。笫三條 裝修管理是對業戶裝修進行審批、監管、驗收的全過程管理。第四條 統一裝修管理是對承建商裝修進行審批、監管、驗收的全過程管理。第五條 工程管理部門負責屬下名

22、各物管處對住宅裝修及公共區域裝修的管理制監工作。第二章 裝修管理內容與要求第六條 管理原則一、物管處客戶服務部門負責協助業戶/承建商辦理裝修手續，與相關部門溝通協調業戶裝修的有關事宜。二、物管處工程管理部門負責受理并初審裝修申請，裝修方案的審核、裝修過程中的監督檢查和裝修相關驗收。三、物管中心安全管理部門負責業戶/承建商裝修方案中涉及消防系統的審查，需要時協助辦理消防報驗手續，并負責對施工現場進行安全檢查。四、物管中心負責人應根據本項目的具體情況和業戶/承建商臨時公約及約定的相關內容，組織制定項目裝修手冊或裝修指南，在業戶入住或裝修前提供給業戶/承建商，告知裝修管理要求。五、裝修管理活動應符合

23、國家、地方法規的要求。并與裝修方、施工方簽訂相應協議，規定雙方權利、義務和應履行的責任。六、物管處應落實裝修審批、檢查、驗收、收費及現場管理的負責人，并制定裝修管理服務標準。第七條 裝修的受理業戶/承建商提出裝修申請時，應要求其填寫裝修申請審批表見(附件1)并提供相應的裝修方案、圖紙及施工隊資質等資料，還需要繳納裝修保證金。第八條 裝修的審批一、裝修審批的主要內容包括：1.裝修申請人的資格；2.申請裝修的內容；3.計劃裝修時間；4.施工主體與資質；5.裝修中禁止和注意事項；6.裝修影響的范圍與程度；7.服務內容和收費標準；8.涉及相關法律法規的要求。9. 是否繳納裝修保證金二、對存在以下問題的

24、，不宜審批：1.涉及拆改承重結構的；2.存在消防隱患的；3.有可能破壞預埋管線的；4.有可能破壞外墻立面的；5.有可能破壞樓層防水層的。6. 拒繳納裝修保證金的三、裝修審批的權限1.裝修審批一般由工程主管負責，特殊情況報項目負責人處理。2.涉及消防審批的內容由政府主管部門辦理，安全管理部門予以協助。第九條 裝修服務人員管理一、裝修服務人員上崗前應進行相關培訓，內容包括：1.業主/承建商臨時公約；2.裝修手冊或裝修指南；3.崗位職責；4.裝修驗收規程與驗收標準。二、現場管理人員執行勤務時，應禮貌待人，有理有節，符合員工禮儀要求。 第三章 裝修施工管理第十條 安全管理部門核發施工人員出入證，施工人

25、員憑證出入。第十一條 工程、安管人員應巡視施工現場，檢查施工安全和有無違章裝修情況。巡視頻次視項目實際情況確定，具體執行施工現場管理規定。第十二條 現場管理人員在裝修現場發現有不安全的違規操作，有權令其停止工作。待安全措施完備后方可允許其繼續工作。第十三條 現場管理人員發現以下情況，按違規處理。一、未出示或張貼裝修申請審批表見(附件1)或裝修許可證等文件；二、未按規定的施工時間施工；三、超出申報范圍內的裝修項目；四、違反裝修手冊和施工協議書的其他規定；五、違反裝修管理的有關規定。違規處理的方式可以是：1.批評教育，要求立即糾正；2.對超出申報范圍的裝修項目，重新進行申報審批后方可施工；3.責令

26、停工，拒不改整的業主/承建商進行停電、停水：4.責令恢復原狀；5.要求賠償損失（須報項目負責人批準）；6.依據規定罰沒違約金。第十四條 現場管理人員發現違規裝修的情況應及時填發裝修違章整改通知書見(附件2)給業戶/承建商。對拒不接受整改甚至強行違規裝修的業戶/承建商，可視情況采取如下措施處理：一、暫扣施工人員的通行證；二、向業戶/承建商通報；三、向公司工程管理部門及領導報告；四、向政府職能部門報告；五、通過司法程序解決問題。 第四章 裝修環境管理笫十五條 裝修垃圾應按物業管理處相關規定及時清理，不許堆積在通道等地方，影響通行，給其他業戶造成通行障礙和不便。第十六條 應嚴格控制裝修時間，避免噪聲

27、擾民。 第五章 裝修驗收管理笫十七條 工程管理部門應參照國家頒布的住宅室內裝飾裝修管理辦法、裝飾工程質量驗收標準和項目實際情況制定相應的裝修管理服務規程，確定驗收標準、方法和違規處理的原則。第十八條 業戶/承建商裝修完工后，裝修管理人員應依據裝修管理服務規程，及時進行現場驗收。第十九條 驗收合格，通知財務審計部門返還裝修保證金等相關費用。第二十條 驗收不合格，責成整改，直至符合要求。 第六章 裝修資料管理笫二十一條 業戶裝修資料應作為業戶檔案的一部分予以保存，具體執行業戶檔案管理規定。笫二十二條 承建商裝修資料應有完整齊全、符合實際的竣工圖予以存檔，具體執行物業技術檔案管理規定。笫二十三條 承

28、建商裝修資料不齊全，裝修工程不予以驗收，須在規定的時間內補齊資料。 第七章 附則笫二十四條 本規定由公司工程管理部門負責解釋，自發布之目起生效并施行。設備設施管理規定1、原始資料包括設備使用說明書、驗收文件、技術資料、設備一覽表、設備臺帳（一機一檔）、中、大修工程記錄、事故記錄、更新記錄等；2、維修資料包括維修記錄、保養記錄、年檢記錄等。3、共用設備設施：維持物業運行，供全體業戶使用，由物業管理企業運行維護的物業附屬的設備設施。4、自用設備設施：由公司購置，用于提供物業服務的設備設施，如保潔設備、維修設備、辦公設備等。 5、分類分級登記、編號、建檔、標識；6、各類設備設施圖紙、檔案資料齊全，管

29、理良好：7、運行、維護保養、維修制度健全，執行情況良好；8、使用做到“四定”：定人、定機、定操作規程、定專人維修；9、管理達到“四清”：數量清、型號規格清、技術狀況清、存在問題清，并有記錄；10、操作人員上崗前需經過培訓，合格后方可上崗；11、國家有規定需持證上崗的特殊工種，上崗人員經資格認證后持有效證件方可上崗。12、設備接管或采購驗收后的一周內應將設備設施資料登入設備設施一覽表，按規定應列為固定資產管理的設備設施，應建立固定資產臺帳，要求產權、原值、折舊、凈值清晰，數字準確。13、價值5000元以上的設備應建立設備技術檔案。設備檔案管理應做到一機一檔，按物業技術檔案管理規定的要求進建檔、保

30、存。14、所有設備按功能分類，單機單臺或按功能系統進行統一編號，并設立設備標識。15、弱電系統設備：樓宇自控系統、消防自動控制系統、安全防范系統、車場管理系統、綜合布線系統、局域網系統、廣播系統等；16、強電系統設備：變配電室設備、動力控制設備、照明配電設備、樓層配電豎井設施、防雷接地系統設施等；17、給排水設備：供水設備、排水設備、供水泵、污水泵、消防泵、消防噴淋泵、穩壓泵等；電氣安全管理規定 1、 值班人員必須持證上崗；按時參加技術培訓和安全教育活動；熟悉高低壓配電設備狀況、操作方法和安全注意事項。 2、未經部門主管許可，非工作人員不得進入高低壓配電室。 3、值班人員必須密切關注電流、電壓

31、、記量、功率因素等參數，嚴禁變壓器、開關超負載運行。 4、對設備和安全設施要勤查,發現隱患及時報告。精心維護和保養好設備,確保正常安全供電。 5、 配電設備的倒閘操作必須由值班人員單獨操作，其他在場人員只做監護，禁止兩人同時倒閘操作，以免發生錯誤，倒閘完成后填寫記錄。 6、 配電設備檢修盡量放在不影響業主使用的時間內進行，并提前24小時向各部門及業主發出停電通知，突發性情況停電時須做好解釋工作。 7、高低壓配電室的每臺電氣設備均應建立檔案，并有專人管理。其內容包括：生產廠家說明書、設備卡片、維修記錄缺陷管理、試驗報告單和絕緣分析鑒定書等。 8、保持高低壓配電室內消防設備的完好齊備，保證應急電源

32、在緊急情況時投入正常使用。 9、嚴格禁火制度。嚴禁將易燃易爆危險物品帶進配電間；配電間內嚴禁吸煙。工作人員須能熟練使用消防器材。 10、做好高低壓配電室的防水、防潮工作，預防小動物類進入高低壓配電室。 11、保持高低壓配電室的設備外表與環境潔凈無塵。 12、值班人員認真做好巡視記錄與值班記錄，認真執行交接班制度。 13、操作規程和完全生產規則,杜絕違章操作和不安全行為。 14、增強保密觀念，不得向無關人員泄露電氣設備情況。15、 以上制度,工作人員必須嚴格遵守。 弱電系統管理規定 1、弱電系統具體包括樓宇智能設備自動控制系統（BA）、安保系統（門禁管制、防盜報警、電視監視）、消防系統（智能消防

33、、消防聯動、火災報警）、聲頻系統（公共廣播）、信息傳輸網絡（電話、網絡）、數字閉路電視、車輛管理系統等設備設施。 2、工程管理部門負責屬下名各項目物管處的弱電智能系統設備設施制監工作。 3、弱電系統的日常運行管理由物管處工程管理部門根據具體情況制定相應的管理規程，并按規程規定的要求規定實施。4、弱電工作人員應經培訓合格，持有有效證書“特種作業人員安全操作證”5、專業主管應根據在管項目弱電設備操作手冊、維修手冊等技術資料、編制相應的操作規程。6、弱電工作人員應熟練掌握系統的操作規程。7、專業主管根據設備情況安排弱電工作人員值班或巡檢，并簽名確認。8、弱電機房管理規定9、弱電機房非工莫入。因工作需

34、要必須進入機房時須得到電氣主管的批準，進入機房的外來人員必須登記，填寫外來人員出入機房登記表見（附件1）。10、相關單位如：電話局、通訊、移動通訊公司等有設備安裝在物業設備房間的，其維修、巡檢人員出入弱電機房除登記外，應有所在單位的書面授權。無授權時，專業主管應指定專人全程陪同。11、根據相關要求中央控制室、消防中心、電話機房須安裝防靜電地板。12、弱電機房都應上鎖，重要機房設置擋鼠板，窗口等配置防止小動物進入的防護網罩，配置足夠的滅火器材及應急照明器材（中控室、消防中心、電話機房等不得安裝消防噴淋設施）。13、設備對溫度有要求時，機房都需要安裝空調、溫度計，設定相應的溫度標準，保證設備正常工

35、作。14、中控室、消防監控中心的值班人員不得隨意動用設備及消防器材（室內的設備歸工程管理部門管理）。15弱電機房嚴禁吸煙，不得在機房內吃飯及從事與弱電設備無關的工作。室內應保持整潔，物品擺放整齊，與工作無關的物品不得帶入機房。16弱電機房內不得使用臨時用電設備，電氣線路的改動須經過工程管理部負責人的批準。17、弱電機房禁止明火作業，確因維修等工作需要使用電氣焊作業，須辦理動火證并做好安全防范措施。18、弱電系統的值班巡檢管理規定19、弱電系統采用巡檢管理，20、專業主管負責制定弱電系統的巡檢范圍、內容、路線及頻次的要求。21、巡檢時，工作人員應攜帶工具包并認真執行禮儀手冊規定，巡檢結果應填寫設

36、備設施/房屋設施巡檢記錄見（附件2）。22、巡檢方法：采用看（設備工況、儀表、指示燈等）、聽（是否有不正常噪聲）、聞（異常氣味）、摸（異常溫度、異常振動）、測試（參數、數據、效果）全方位進行。23、巡檢人員應做好機房清潔及設備的日常養護。24、巡檢人員應及時處理設備運行中出現的問題，一時無法解決的應立即報告上級主管。碰到異常情況，除立即報告上級主管外，采取有效應急措施，防止發生事故。25、巡檢人員應認真做好巡檢記錄。26、工程管理部門負責人、專業主管應根據具體情況定期對弱電系統進行巡檢。27、弱電系統維修保養管理28、弱電設備日常維護檢查由弱電巡檢人員進行檢查、測試、清潔。29、工程管理部根據

37、弱電系統的運行情況對設備做出正確評估，專業主管負責在每年12月份制定下一年度的維修保養計劃并做出下年度維保費用的測算，提交相關部門審核。30、工程管理部門應組織主管人員制定弱電系統的保養操作規程，確定保養頻次、內容、方法、要求。31、對于外委的項目應簽訂維修保養合同，明確規定維修保養的工作內容、實施方案及驗收標準。32、對外委托專業公司的弱電設備進行維修保養時，工程主管人員應安排人員對重要設備的維修保養過程進行現場監管及配合，并參與維修保養后設備的試運行及驗收工作。33、專業公司對設備維修保養后，工程主管人員都應對維修保養工作的質量進行檢查確認，對未達標的維修保養結果，要分析原因，限期整改。3

38、4、專業主管應定期與專業公司的維修保養負責人探討維修保養中碰到的問題，總結經驗，不斷提高。35、所有的維修保養都應填寫房屋/設備設施維修保養記錄見（附件2），專業公司的質量記錄可由工程管理部門提供，經過質量管理體系認證的專業公司也可使用自己的記錄，但需要經過工程管理部確認，記錄填寫后交工程管理部存檔。36、設備運行中出現故障，工程主管應立即組織維修人員進行修理。外委項目應立即通知專業公司派人搶修。37、外委維修中的零部件更換，專業公司應列出詳細清單報工程管理部現場確認，再請合格供應商報價。有條件時應采用多家報價提供部門審核，采購由工程管理部實施，專業零部件可委托專業公司采購。38、設備修理應填

39、寫設備修理記錄，修理結果須經工程主管人員確認，記錄應歸檔保存。39、設備更新改造前，工程管理部門應進行認真的市場調查，收集多方報價并進行項目的實地考察，向上公司領導提交考察報告。40、設備更新改造應視下一年度的維修經費、承受能力而定。供配電系統管理規定1、高壓設備：電氣設備對地電壓在250V以上者，通俗指10KV及35KV變電站系統。2、低壓設備：電氣設備對地電壓在250V及以下者，泛指對地電壓為220V的電力分配輸送及動力、照明等用電設備。3、變配電室：變壓器、高壓設備、低壓設備運行的地方。笫三條 工程管理部門負責屬下各項目物管處供配電系統的運行、巡檢、維修保養等管理制監工作。4、供配電系統

40、運行管理由工程管理部門電氣班組根據電力主管部門相關規定負責實施。5、從事供配電室值班人員必須經電力主管部門技術培訓，并經考核合格，取得電工進網作業許可證，嚴禁無證人員上崗。6、變配電室（站）必須懸掛一次系統單線接線圖，主要技術參數。系統操作模擬圖應擺放在供配電室明顯位置。7、變配電室（站）設置的各類安全用具，應按規定進行周期試驗，合格后方可使用。攜帶型接地線存放地點與本體均有編號，存放時對號入座。8、值班人員必須熟知本崗位職責，嚴格遵守各項操作規程和制度。9、變配電室（站）按設計要求決定是否實行24小時值班制度，值班方式根據配電室電壓等級和物業項目的實際情況確定。如變配電室（站）要求實行24小

41、時值班的，值班人員應實時對變配電設備進行巡查，并將設備運行參數記錄在供配電系統運行記錄本上。10、定時巡視變壓器、配電柜運行狀況，從聲、味、溫等現象觀察變配電設備是否正常，各指示燈是否完好，操作開關要設明顯標志，嚴禁超負荷運行。11、高壓設備倒閘操作，必須嚴格執行操作票制度和操作監護制度，嚴禁帶負荷拉刀閘。12、值班人員發現供配電負荷有顯著變化或設備運行異常，應馬上查找原因，并立即報告電氣主管人員，安排處理。13、未經工程管理部門領導同意，不得擅自更改設備線路和運行設置，特殊情況下，須經有關領導批準并作記錄。 14、交班人員提前15分鐘做好交班準備工作；15、檢查設備設施并確保運行正常；16、

42、做好值班室和配電房的清潔衛生工作；17、清點交接物品及器具；18、填寫好當班運行記錄。19、接班人員提前10分鐘到達崗位；20、認真檢查各設備的運行情況和配電房環境；21、無異常情況后方可進行交接班程序；22、發現異常情況，立即采取措施，交班人處理，接班人協助。23、交設備：交班人介紹設備運行情況，接班人有疑問及時提出并澄清；24、交記錄：接班人查看上班設備運行記錄及值班記錄；25、交工具：檢查安全用具、消防器材、工具、鑰匙等物品是否齊全完好；26、交機房：檢查機房衛生環境是否達標；27、雙方交接無誤后在值班記錄本的交接班欄內簽名；28、交接過程中運行設備發生故障，停止交接，由交班人處理，接班

43、人協助；29、接班后發生的問題由接班人負責。30、上一班運行情況未交待清楚，記錄不規范，機房不清潔；31、接班人未到崗，交班人不得擅自離開；32、接班人無法到崗工作或其他情況未找到接替者；33、正處于設備操作或事故處理過程中不得交接；34、其他不能保證接班后能正常運行的情況。 給排水系統管理規定 1、物管處工程管理部門根據各自不同情況需要對給排水系統的操作、檢查的內容、方法、頻次、記錄做出明確的規定，指導運行、巡檢操作人員正確作業。2、物管處工程管理部門應根據各自不同情況制定并執行相應的給排水系統維修保養操作規程，對給排水設備設施的保養內容、方法、頻次、記錄、檢查標準做出明確的規定，指導維修保

44、養操作人員正確作業。3、操作人員上崗前需經過培訓，合格后方可上崗。4、國家有規定需持證上崗的特殊崗位，上崗人員經資格認證后持有效證件方可上崗。5、對于外委服務的項目，應聘用具有相關資質的專業公司作為服務供方，簽訂服務合同，明確規定服務內容、服務頻次、實施方式及驗收標準。并監督外委服務供方按給排水系統相關操作規程提供服務。6、給排水設備機房有明顯的標識，便于辨認。7、外來人員進入給排水設備機房進行參觀、作業，必需有工作人員陪同并填寫外來人員出入機房登記表見(附件6)。8、給排水設備機房應配備消防器材及安全防護用品。9、給排水設備機房內的水池必須加蓋上鎖，溢水、排氣管口要加裝金屬網，防止小動物進入

45、池內。10、給排水設備機房要定期打掃、清理，保持地面整潔、干燥，排水溝、井內無淤泥、雜物。11、給排水設備機房的設備（水泵、控制柜等）明顯位置有統一規劃的設備卡、標牌，閥門、電氣開關等設有狀態標牌，便于安全檢查和運行管理。12、給排水設備機房嚴禁存放危險化學品。13、給排水設備機房嚴禁堆放雜物。14、操作人員上崗前應進行相關的培訓，全面了解給排水系統設備的性能和用途、熟悉各管線走向和控制閥門的位置以及相互關系。15、操作人員應熟練掌握本項目給排水系統運行操作規程的內容，并按照給排水系統運行操作規程進行作業，做好相應記錄。16、物管處工程管理部門應制定給排水系統出現故障和事故時的應急處理程序。1

46、7、操作人員按物管處給排水系統運行操作規程的要求進行操作、檢查、記錄。18、操作人員或其他指定人員應每天抄水表，記錄該項目的用水量，每月要對用水情況進行統計和分析，發現用水異常應立即向上級匯報。19、向業戶進行節約用水、計劃用水宣傳，提高全體用戶節約用水意識。20、物管處根據政府的相關規定執行收費規定，用經濟手段管理，加強節約用水。21、運行期間如遇突發事件，操作人員應立即采取有效措施，并立即上報。生活二次供水管理規定1、物管處應指定專人負責管理二次供水設施。2、新建、擴建和改建生活用水二次供水水箱（池）必須經衛生防疫部門驗收，經檢測并取得二次供水衛生合格證才能投入使用。3、物管處負責在每年年

47、底制定下一年度的水箱（池）清洗消毒和水質檢測計劃，經物管處負責人批準后執行。水箱（池）清洗消毒和水質檢測每半年不得少于一次。4、工程管理部門負責組織實施、監督水箱（池）清洗消毒和水樣抽取工作。5、參加清洗作業人員，必須持有健康證，工程管理部門負責檢查確認并復印存檔。6、物管處可選聘持有生活飲用水二次供水設施清洗消毒許可證的專業公司清洗水箱（池），并簽訂二次供水水箱（池）清洗消毒合同。7、自行清洗水池的物管處要對二次供水水箱（池）清洗消毒工作的內容、程序、方法、工器具準備等做出明確規定，指導操作人員正確作業。8、因水池清洗需要停水，要至少提前24小時發布停水通告，告知被停水的用戶。9、二次供水水

48、池應加蓋，上鎖，透氣，并在溢水口加裝防蟲網。 10衛生防疫站的衛生檢測結果報告單原件由各物管處歸檔保管。11、外包給專業清洗公司作業時，工程管理部門應指定專人負責監管清洗消毒水箱（池）全過程。12、如檢測不合格時，應由工程管理部門重新安排清洗消毒。13、清洗消毒工作完成后，應填寫水箱（池）清洗消毒記錄表見（附件1）經主管審核后存檔。14、本規定由公司工程管理部門負責解釋，自發布之日起生效并施行。 消防系統設備設施管理規定1、消防系統設備、設施的日常運行由物管處工程管理部門根據有關消防法規、規定實施。2、消防系統運行操作人員上崗前需經過培訓，合格后方可上崗。3、物管處工程管理部門應根據有關規定建

49、立和實施消防系統各設備設施運行、巡檢、操作規程，指導操作者正確使用和檢查消防系統設備設施。4、物管處工程管理部門應制定消防系統設備、設施出現故障和事故時的應急處理程序。5、消防系統管理責任人負責當班工作的具體安排和日常檢查工作。6、運行值班人員當班期間認真填寫值班記錄和交接班記錄。7、消防報警監控系統應按規定實行24小時值班制度，運行值班人員應嚴守崗位，不得擅離職守，當班期間對消防報警監控系統運行、報警、故障報警等情況負監控職責。8、當班期間發現故障時，按消防報警監控系統操作規程進行相應操作，通知維修人員及時修復，并報告專業負責人。9、當班期間如遇突發事件，應立即采取有效措施，并立即上報。10

50、、值班人員應嚴格按交接班制度進行交接，并做好交接班記錄。11、交接班時應重點交接以下內容：12、消防監控系統運行情況；13、當班運行中所發生的異常情況的原因及處理結果；14、運行中遺留的問題，需下一班次處理的事項；15、上級的有關指示，重點關注情況等。16、消防設備機房非工莫入，謝絕參觀。17、因工作需要，必須進入消防設備房的人員均應進行登記，填寫外來人員出入機房登記表見（附件6）。18、消防設備機房應配備消防器材及安全防護用品。19、消防設備機房應設置擋鼠板，按要求布鼠藥。20、不允許在機房內使用臨時電器設備，不允許隨意挪用消防器材，未經批準不允許使用電氣焊。21、如因檢修設備需要使用電、氣

51、焊時，應在動火作業前辦理動火證，并做好防火措施。22、工作人員不得將與工作無關的物品帶入機房，禁止在機房內進行吸煙、吃飯等與工作無關的工作。23、工作人員應愛護機房設備，保持設備、工具、儀器、儀表、地面的清潔，做到工器具擺放整齊，管理有序，有人負責，無跑、冒、滴、漏現象，禁止在機房內堆放雜物。24、消防設備機房應保持通風、照明良好。25、例行巡查機房時要做到人走關門。26、巡視檢查必須走員工通道，不許乘坐客梯。27、巡檢頻次巡檢人員巡檢頻次記錄要求運行維修人員/消防監控中心值班員每日1次覆蓋巡檢范圍消防控制中心值班記錄表見（附件4）、房屋/設備設施巡檢記錄表見（附件5）領 班每日1次，巡檢重點

52、設備，每周覆蓋巡檢范圍設備設施運行管理檢查表見（附件2）主 管每周1次，巡檢重點設備，每月覆蓋巡檢范圍部門負責人每月1次，巡檢重點設備，每季覆蓋巡檢范圍備 注巡視檢查范圍參見給排水系統管理規定28、巡檢方法：采用看（設備現狀）、聽（異常聲響）、聞（異常氣味）、摸（異常振動）、測試（參數、數據、效果）全方位進行。29巡檢中發現異常情況必須及時報告上級主管，并積極采取有效應急措施。30、物管處工程管理部門要根據消防系統設備設施的運行情況做出正確評估，每年12月份制定下一年度的年設備設施維修保養計劃見（附件1）。31、日常保養由保養人員負責進行設備檢查、檢測和清潔。32、物管處工程管理部門應組織制定

53、消防系統設備設施的保養規程，確定保養頻次、內容、方法和要求。33、物管處工程管理部門根據消防系統設備設施的年設備設施維修保養計劃見（附件1）實施保養工作。34、對于外委保養的項目，應聘用具有相關資質的專業公司作為服務供方，簽訂維保合同，明確規定維保內容、保養頻次、實施方式 及驗收標準。35、專業公司進行消防系統設備設施保養時，專業領班或主管應組織對重要設備維保過程的現場監督配合，對維保過程進行跟蹤，并參與維保后的試運轉和驗收。36、專業公司對設備進行保養后，工程主管須對保養工作的質量進行檢查確認。37、設備設施的保養應填寫房屋/設備設施維修保養記錄見（附件3）。38、物管處工程管理部門根據消防

54、系統設備設施的年設備設施維修保養計劃見（附件1）實施中、大修、改造等維修工作。39、裝修、擴建、改建工程，按消防法規的要求進行管理。40、消防系統設備設施運行中出現故障，應立即維修并向上級報告。41、主管上級對無法解決的故障應組織專業人員進行會診，分析故障現象，判斷原因，排除故障。如需要委外維修保養的按設備（設施）外委維修申請表見（附件7）向上級部門進行申報工作。42、工程管理部門對每一次的維修都應認真做好記錄，填寫房屋/設備設施維修保養記錄表見（附件3），記錄應包括修理時間、故障原因及修理過程、更換的主要配件、預防措施等，維修記錄應歸入設備技術檔案保存。43、本規定由公司工程管理部冂負責解釋

55、，自發布之日起生效并實施。 電梯管理規定 為加強公司各項目物管處的機電設備設施的管理工作，根據國家特種設備安全監察等相關條例，結合公司實際情況，特制定了本規定。第一章 總則第一條 本規定適用于各項目物管處 對電梯設備的管理。第二條 工程管理部門負責屬下名各項目物管處 電梯制監工作。笫二章 電梯管理規程第三條 電梯管理規程一、電梯資料管理每部電梯應在接管后建立單獨的技術檔案，檔案中應包括：1.設備原始技術資料電梯驗收文件：驗收記錄、測試記錄、產品與配套件的合格證、電梯訂貨合同、安裝合同、設備安裝圖與建筑結構圖、使用維護說明書、遺留問題處理協議與會議紀要等；2.設備登記表：記載設備的各項基本參數；

56、3.中、大修工程記錄：記載大、中修時間、次數、維修內容與投資額及工程預決算文件等；4.事故記錄：記載重大設備、人身事故發生的時間、經過與處理結論等；5.更新記錄：記載本梯更新時間、批準文件；二、維修資料管理1.報修單與維修保養記錄：每次維修、保養單獨填寫，按月匯總，每季裝訂；2.運行記錄：每月一冊，每年裝訂一次備查；3.運行月報：管理單位每月上報；4.普查記錄：每年一次安全檢查記錄報告，歸檔保存；5.技改資料：運行改進、設備革新、技術改進措施等。第四條 電梯運行管理一、物管處根據實際情況確定電梯的運行方式和運行時間。電梯按規定的運行時間、班次運行。對于24小時連續運行無人值守電梯，應實行白天巡

57、視、夜間值班制度。二、物管處工程管理部門應根據有關規定建立和實施電梯運行、巡檢、操作規程，指導操作者正確使用和檢查電梯。三、電梯運行、巡檢、操作規程應至少包括以下內容：1.任命每部電梯的責任人；2.明確規定電梯運行、巡查的人員、頻次、內容、記錄方式以及發現問題的處理流程等；3.臺風、暴雨、雷暴等災害天氣下，應進行的檢查和預防工作。四、電梯司機和電梯維修工必須按國家有關規定，經培訓合格、資格認可后持有效證件方可上崗。五、嚴禁電梯帶故障運行。六、電梯嚴禁超載運行。七、電梯臨時停止運行，物管處工程管理部門需書面提交電梯停運申請，寫明停運電梯數量、位置、停運的原因，停運時間等，經物管處負責人同意后方可

58、停運。八、物管處工程管理部門應制定并實施電梯出現故障和事故時的應急處理程序。九、電梯運行情況應填寫電梯運行日記每月統計匯總編制運行月報。第五條 電梯巡檢管理一、物管處工程管理部門應制定電梯檢查的范圍、內容、路線和要求。二、巡視人員檢查過程中認真執行禮儀手冊的規定；三、巡檢頻次巡檢 人 員巡檢頻次記錄要求電梯管理人 員樓宇每日1次，住宅小區每周1次，覆蓋巡檢范圍領班每日1次，巡檢重點設備，每周覆蓋巡檢范圍設備設施運行管理檢查表見（附件2）主管樓宇每周1次，住宅小區每月1次，巡檢重點設備，每月覆蓋巡檢范圍部 門負 責人每月1次，巡檢重點設備，每季覆蓋巡檢范圍四、巡檢方法：采用看（設備現狀）、聽（異

59、常聲響）、聞（異常氣味）、摸（異常振動）、測試（參數、數據、效果）全方位進行。五、巡檢中發現異常情況必須及時報告上級主管，并積極采取有效應急措施。第三章 電梯安全管理第六條 電梯司機和維修工應經培訓合格，熟練掌握、嚴格執行電梯運行、維修安全操作規程。一、委派專人管理電梯機房和轎廂鑰匙（三角鑰匙），明確電梯鑰匙的使用人員，對使用和臨時領用人員進行登記，三角鑰匙的使用者必須是持有效電梯維修證的人員，嚴禁無關人員使用電梯鑰匙。二、一把三角鑰匙必須配備一個安全警示牌，明確使用鑰匙的危險性和注意事項。三、使用人員在使用三角鑰匙前，必須了解警示牌上的內容。四、三角鑰匙使用人員應經過電梯安全知識培訓，經資格

60、認證后取得有效證件。第七條 不允許裝運易燃、易爆、有腐蝕性的危險物品，如有特殊情況，需經物管處同意并嚴加安全保護措施后裝運。第八條 電梯轎廂頂部，除電梯固有設備外，不得放置他物品。第九條 經常檢查電梯安全裝置的可靠性，定期進行安全機構動作試驗和整體性能試驗。第四章 電梯標識管理第十條 在電梯轎廂內的醒目位置應張貼電梯“安全檢驗合格證”。第十一條 在電梯轎廂內的醒目位置應張貼乘梯須知。第十二條 在電梯廳應有明顯的電梯導向標識、樓層標識（適用時）。第十三條 機房門應有“機房重地，閑人免進”標識。第十四條 電梯在維修或停運時應在首層擺放“電梯檢修，暫停運行”的標識牌。第十五條 應在電梯轎廂的顯著位置

61、，標明承擔日常維護保養工作的專業電梯公司的名稱、急修和投訴電話。第五章 電梯機房管理第十六條 機房必須加鎖，防止外人進入，因工作需要，必須進入電梯機房的人員均應進行登記，填寫外來人員出入機房登記表見（附件4）。第十七條 機房內嚴禁堆放易燃易爆物品及雜物。第十八條 機房應防止老鼠等小動物進入。第十九條 機房應有專人定期巡查。第二十條 機房應配備滅火器。第二十一條 機房應保持良好的通風，照明條件。第二十二條 機房內應配備應急工具，并掛在方便使用的位置；第二十三條 機房內應保持清潔。第六章 電梯保養管理第二十四條 電梯的常規保養要求一、周/月保養：至少每15日進行一次清潔、潤滑、調整和檢查，每次不少

62、于2小時；二、季度/半年保養：每梯每季度/半年進行一次重點部位保養，每次不少于4小時； 三、年保養：每梯每年進行一次全面檢查保養，每次不少于8小時。第二十五條 物管處工程管理部門要根據電梯的運行情況做出正確評估，每年12月份制定下一年度的年設備設施維修保養計劃見（附件1）物管處工程管理部門根據電梯的年度維修保養計劃組織實施。第二十六條 對于外委保養的項目，必須委托具有專業資質的電梯公司對電梯進行定期保養、維護，簽訂電梯委托維修保養合同，明確規定維保內容、保養頻次、實施方式及驗收標準。第二十七條 專業電梯公司的電梯維修工必須持有效證件上崗。第二十八條 物管處工程管理部門應制定電梯維保（監督）作業

63、規程，規定維保（監督）的內容、方法、標準、記錄方式。電梯維保人員必須按電梯維保（監督）作業規程進行維保作業；對于外委保養的項目，物管處工程管理部門按電梯維修保養（監督）作業規程有效地監督專業電梯公司進行維保作業。第二十九條 電梯在維保時，必須在該梯首層及操作層放置安全護攔、警示牌。第三十條 電梯設備進行保養后，工程主管都應對保養工作的質量進行檢查確認。第三十一條 電梯設備進行保養后應填寫房屋/設備設施維修保養記錄見（附件3），或保留維保公司的專業維保記錄，并簽字確認。第三十二條 電梯的保養工作應安排在低峰、夜間或節假日進行，盡量不影響或少影響電梯的使用。第七章 電梯維修管理第三十三條 維修等級

64、與要求一、零維修（小修）：日常的維護保養按計劃進行，因故障發生停梯關人的急修，維修人員接報修后30分鐘內應到達現場并完成搶修救援。二、中修：運行較長時間后進行的全面檢修保養，周期一般為三年。三、大修：中修后繼續運行三年，因設備磨損嚴重需更換主機和較多機電配套件以恢復原來性能而進行的全面徹底的維修。第三十四條 物管處工程管理部門要根據電梯的運行情況做出正確評估，每年12月份制定下一年的電梯維修保養計劃，編制年設備設施維修保養計劃見(附件1)。第三十五條 物管處工程管理部門根據電梯的維修保養計劃組織實施電梯的維修工作。中修、大修項目按招標管理規定選擇維修方，實施前應進行充分的技術經濟分析和方案論證

65、。第三十六條 電梯運行及巡檢中發現故障，應及時維修或立即通知維保方急修，并向上級報告。第三十七條 主管上級對無法解決的故障應組織專業人員進行會診，分析故障現象，判斷原因，排除故障。如需要委外維修的填寫設備(設施) 外委維修申請表見(附件5)向上級部門進行申報工作。第三十八條 電梯維保人員必須按電梯維保（監督）作業規程進行維修作業；對于外委維修的項目，物管處工程管理部門按電梯維保（監督）作業規程有效地監督專業電梯公司進行維修作業。第三十九條 電梯設備進行維修后，工程主管都應對維修工作的質量進行驗收檢查確認，并保存維保方的維修記錄。第四十條 工程管理部門對每一次的維修都應認真做好記錄，填寫房屋/設

66、備設施維修保養記錄表見(附件3)。記錄應包括修理時間、故障原因及修理過程、更換的主要配件、預防措施等，維修記錄應歸入設備技術檔案保存。第四十一條 電梯維修保養后，應進行空載運行確認正常后方可正式投運。第八章 電梯的年檢、停運和投用管理第四十二條 新電梯、大修改造后的電梯及報停后重新開始使用的電梯，必須經特種設備安全管理監督部門檢測合格并取得“電梯安全檢驗合格證”之后才能投入運行。第四十三條 電梯如長時間不投入運行，物管處工程管理部門需書面提交電梯停運申請，寫明停運電梯數量、位置、停運的原因，停運時間等，報物管處負責人、公司工程管理部門、分管領導，總經理批準后實施。第四十四條 電梯長時間不投入運行，應在“電梯安全檢驗合格證”到期之前向上級報告。第四十五條 特種設備安全管理監督部門辦理報停手續。物管處工程管理部門應按照國家安全技術規范的電梯年度檢驗要求，在“電梯安全檢驗合格證”有效期屆滿前1個月向特種設備檢驗檢測機構提出年度檢驗要求，經特種設備安全管理監督部門檢測合格后取得有效的“電梯安全檢驗合格證”。第九章 附則第四十六條 本規定由公司工程管理部門負責解釋，自發布之月起生效并實施。