1、精裝修住宅實施階段質(zhì)量管理辦法目 錄 第一章 總 則.1第二章 釋 義.1第三章 精裝修住宅的設(shè)計與施工管理第四章 精裝修住宅的質(zhì)量通病防治.1第五章 內(nèi)部驗收與工程移交5第六章 獎罰措施 .15第七章 附 則.16第一章 總則第一條 為加強公司對精裝修住宅的管理，規(guī)范管理程序，明確管理內(nèi)容，完善內(nèi)部質(zhì)量驗收環(huán)節(jié)，進一步提升精裝修工程品質(zhì)，特制定本“精裝修工程質(zhì)量管理辦法”（以下簡稱“辦法”）。第二條 本“辦法”適用于公司開發(fā)的所有住宅精裝修項目。第三條 本“辦法”包括總則、釋義、精裝修住宅的設(shè)計與施工管理、質(zhì)量通病防治，內(nèi)部驗收與工程移交、獎罰措施、附則共七個章節(jié)。第二章 釋義精裝修住宅：精

2、裝修的“精”是對應(yīng)“粗”而言的，表明裝修的規(guī)格和程度。參照建設(shè)部制定的商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則要求，精裝修住宅在交鑰匙前，所有功能空間的固定面須全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的設(shè)備全部安裝到位，除床、家具、窗簾等軟裝飾外基本達到拎包入住的標準。第三章 精裝修住宅的設(shè)計管理第四條 在決定項目是否進行精裝修的問題上，分公司要謹慎對待。項目是否選擇精裝修應(yīng)在項目定位時一并進行考慮，保證精裝修工程在公司批復(fù)的方案和項目預(yù)算指導(dǎo)下進行。對已完成毛坯房（或主體在建）及竣工驗收后的項目需增加或變更精裝修內(nèi)容，分公司必須將精裝修方案上報，在獲得項目委員會批準后方可實施。一般情況下銷售總價低、市場對精裝修

3、認知度低、大城市的郊區(qū)、大戶型樓盤（如果考慮精裝修應(yīng)選擇檔次較高的）和別墅類產(chǎn)品不宜選擇精裝修；與之相對應(yīng)的，屬于中小戶型、樓盤位于商務(wù)中心區(qū)或地鐵附近、或坐落于大型購物中心和專業(yè)市場旁邊、旅游度假類產(chǎn)品比較適合進行精裝修。第五條 分公司根據(jù)樓盤的市場定位確定精裝修房設(shè)計的定位。裝修設(shè)計標準要根據(jù)項目類別、戶型特點、樓盤規(guī)模、銷售價格等綜合確定。一般來說，中高擋、戶型面積和規(guī)模較大的樓盤，裝修設(shè)計的標準就相對會高些；中小戶型樓盤，裝修設(shè)計則應(yīng)該簡潔、實用、經(jīng)濟。為了讓客戶有更多的選擇性，開發(fā)商可提供23個裝修方案供客戶選擇（特別是建設(shè)規(guī)模較大、戶型較多的樓盤）。一般地講，精裝修住宅裝修標準劃分

4、為五種體系：1、基礎(chǔ)級（裝修成本：300500元/m2）:完整的廚房、衛(wèi)生間裝修，門、地板、墻面的裝修。2、標準級(裝修成本：500800元/ m2):在基礎(chǔ)級之上，增加廚房、衛(wèi)生間的部件，廳房開始考慮固定家具的布置。3、尊貴級(裝修成本：8001200元/ m2):在標準級之上，增加廚房衛(wèi)生間的電器，廳房開始考慮更多的收納系統(tǒng)，同時提高裝修材料的標準。4、豪華級(裝修成本：1200元/ m2以上):在尊貴級之上，增加房屋的其他配置，比如空調(diào)系統(tǒng)、熱水（爐）系統(tǒng)、新風系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)等等。5、別墅級(裝修成本：3000元/ m2以上):在豪華級之上，開始考慮更多的機電系統(tǒng)、固定家具的布置，甚至

5、開始考慮移動家具、主要燈具的配置。對于別墅類的高檔樓盤的精裝修要慎重，可先制作全裝修樣板房，作為指引，讓客戶可以在精裝修和毛坯房間自由選擇。精裝修標準的確定流程建議參照下述步驟進行：羅列空間精裝內(nèi)容確定項目客群特征及精裝需求判定開發(fā)公司精裝管控能力結(jié)合同類項目市場狀況判定精裝銷售價格依次鎖定各空間匹配的精裝標準進行成本的初步測算根據(jù)測算結(jié)果調(diào)整空間配置鎖定精裝建造標準第六條 新技術(shù)及設(shè)備作為樓盤宣傳和銷售的賣點，能顯著提高產(chǎn)品附加值。以采用新風系統(tǒng)為例，每平米僅增加造價3545元。各公司可以視具體情況，在精裝修住宅中加以選擇利用，業(yè)內(nèi)普遍采用的新技術(shù)和設(shè)備有新風系統(tǒng)、太陽能熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)

6、、下排油煙系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)、小型中央空調(diào)系統(tǒng)、同層后排水系統(tǒng)等。第七條 精裝房的室內(nèi)風格定位決定性因素取決于目標客群的形態(tài)，分公司在選擇設(shè)計風格上盡量做到中性化，在交樓標準裝修的基礎(chǔ)上，住戶可通過裝飾設(shè)計實現(xiàn)不同風格的居家布置，體現(xiàn)不同的生活情調(diào)，滿足其追求個性化的需求。同時為保證室內(nèi)與公共部位設(shè)計風格統(tǒng)一，內(nèi)外銜接過渡自然，該兩項設(shè)計最好選擇一家單位來完成。第八條 精裝修設(shè)計要以一線房地產(chǎn)為標桿，通過不斷地模仿、總結(jié)、創(chuàng)新來達到提升精裝修設(shè)計質(zhì)量的目的。如學(xué)習(xí)萬科的U8創(chuàng)新系統(tǒng)（公共空間系統(tǒng)、玄關(guān)空間系統(tǒng)、廳房空間系統(tǒng)、廚房空間系統(tǒng)、衛(wèi)浴空間系統(tǒng)、住宅收納空間系統(tǒng)、家政空間系統(tǒng)、家居智能化

7、系統(tǒng)），提供整套家居解決方案。從建筑設(shè)計方案開始，對戶型、室內(nèi)設(shè)計、景觀設(shè)計、廚房衛(wèi)生間設(shè)計、水電氣設(shè)計、收納及儲藏系統(tǒng)等多個細節(jié)統(tǒng)一研究，并注重系統(tǒng)的集成，力求將完善的居住功能、建筑室內(nèi)一體化設(shè)計、高品質(zhì)的產(chǎn)品和完備的售后服務(wù)貢獻給廣大業(yè)主。第九條 精裝修交付產(chǎn)品與毛坯房交付最大的區(qū)別在于隔墻和水電點位設(shè)置。公司總工辦要負責研究制定精裝修施工圖設(shè)計出圖標準，通過施工圖標準化，將水電預(yù)留和隔墻調(diào)整這部分工作逐步交由建筑施工圖設(shè)計單位，達到一次性出圖的目的，避免二次設(shè)計產(chǎn)生對接問題。圖紙標準化的主要內(nèi)容包括：此條重要，要在施工圖設(shè)計階段就將精裝修的方案確定，尤其是水、電、暖、內(nèi)門等的定位準確，這

8、樣既可以提高效率，又可以節(jié)約成本，對此要確定實施的時間表 9.1 水電（包括弱電等）點位配置標準化（如下表格僅供參考）戶型房間名稱使用需求點位設(shè)施設(shè)置位置高度數(shù)量備注起居室電視音響有線電視及調(diào)頻插座電視機后方墻面3001（2+3）極插座電視機后方墻面3003網(wǎng)絡(luò)面板電視機后方墻面3001音頻輸入面板電視機后方墻面3001音頻輸出面板電視對面墻靠近墻角處3002電話及網(wǎng)絡(luò)語音與網(wǎng)絡(luò)合用面板電視對面墻靠近墻角處3001煙感報警煙感報警探頭吸頂1餐廳與起居廳之間燈具（臺燈）（2+3）極插座電視對面墻靠近墻角處3001備用（2+3）極插座電視對面墻面靠近主臥門處3001吸塵、充電等備用9.2 細部節(jié)點

9、標準化經(jīng)過樣板間的操作，將一些節(jié)點可以推薦作為標準固化，并在不斷進行優(yōu)化。節(jié)點標準化可以保證不同項目細部節(jié)點的統(tǒng)一，方便成本測算與價格比較。同時，經(jīng)過多次實際驗證的標準化節(jié)點也可以保證施工質(zhì)量。 9.3 制圖方式標準化平面施工圖制圖方式在精裝修施工圖設(shè)計中，設(shè)計重點應(yīng)該放在水電點位的布置和材料搭配上。在平面圖中盡量多的反映各種數(shù)據(jù)指標、材料選型。配合標準立面圖和標準節(jié)點，以達到圖紙更加明晰、易懂的目的。9.3.1 平面布置圖：主要表達內(nèi)容為平面的功能布局。在全裝修房圖紙中，首先要進行房間編號，以便在多個房間功能均為臥室的情況下，各方面溝通時能夠通過房間編號進行確認；其次要嚴格分清軟硬裝家具，方

10、便施工單位報價使用，軟裝家具應(yīng)當使用虛線表達，和硬裝家具有明顯的區(qū)別。此圖可以作為今后的全裝修交房標準布置圖，也可以作為銷售彩色平面的線框圖紙。9.3.2 拆除、新建隔墻及固定家具放樣圖：主要表達內(nèi)容為裝修時隔墻的變化與硬裝家具的尺寸。由于大部分硬裝家具為成品定制，因此放樣時標注的深度僅供參考，具體深度以廠家加工圖紙為依據(jù)，本圖上主要規(guī)范固定家具的控制長度，如冰箱一側(cè)的廚房廚柜須要標明給冰箱留位的尺寸等；隔墻不需標注墻厚，本圖主要標明隔墻定位，可供現(xiàn)場放樣施工即可；同時給予建筑設(shè)計單位修改意見。9.3.3 頂面布置圖：主要表達的內(nèi)容是全裝修房完成后頂面綜合情況，公寓房里一般就是頂面造型和燈具布

11、置之間的配合關(guān)系，如果裝修標準里有中央空調(diào)等其他與吊頂完成面有關(guān)的內(nèi)容，也應(yīng)當在本圖中表達。在布置時應(yīng)當考慮到平面上高于1.8米的家具會對吊頂造型和燈具位置產(chǎn)生的影響，因此圖中要保留這些柜體的位置，用灰色線條表達。必須標注的內(nèi)容為吊頂完成面的高度和材質(zhì)編號（不吊頂部份高度標注為“至頂”）；燈具編號。具體材質(zhì)編號對應(yīng)的材料、燈具編號對應(yīng)的燈具品牌與型號應(yīng)當在圖面中做材料表進行說明。9.3.4 插座布置圖是插座的端口定位圖。圖紙表達的內(nèi)容必須包括強弱電所有的插座端口，通過插座圖塊的高度標注確定插座的安裝高度，通過平面的尺寸標注進行定位。全裝修房的廚柜部分為廠家定制，具體定位應(yīng)當依據(jù)廚柜公司的施工圖

12、紙進行施作。插座安裝高度從室內(nèi)裝飾地坪完成面開始計算至插座面板下端。9.3.5 立面指引和完成面標號圖主要表達內(nèi)容為廚衛(wèi)及標準立面的立面指引以及其他房間的完成面材料。一般而言，廚房與衛(wèi)生間須要貼面磚的部份，在全裝修施工圖里必須出立面圖（包括干濕分離的盥洗室），其他的廳房可以不用再專門繪制立面，只須要通過本圖的完成面標號確定各個完成面的材料即可。9.4 立面標準化在廳房系統(tǒng)立面基本一致的情況下，施工圖立面圖紙僅包括一些必要立面的施工方式，在廳房系統(tǒng)立面圖上不反映插座、開關(guān)具體點位。標準化立面內(nèi)容廚房立面四向立面衛(wèi)生間立面四向立面廳房系統(tǒng)立面根據(jù)立面索引，提供45個標準立面（選擇有門、衣櫥或有特殊

13、節(jié)點需要標注的立面）第十條 在戶型設(shè)計階段介入精裝修設(shè)計內(nèi)容，對廚房、衛(wèi)生間的布置設(shè)計、收納系統(tǒng)的空間預(yù)留、家具布置空間的預(yù)留、電器設(shè)備空間的預(yù)留、外立面設(shè)計等進行通盤考慮，戶型方案中必須嚴格做好家具布置圖。10.1 在施工圖階段與設(shè)備專業(yè)的對接注意考慮給水出口位置、排水地漏位置、空調(diào)留洞位置、新風口位置、熱水器位置、開關(guān)插座位置、弱電接口位置等。10.2 在精裝修設(shè)計階段注意室內(nèi)裝修設(shè)計與公共空間及戶外空間的對接，包括入戶門內(nèi)外的對接（地面標高、入戶門內(nèi)外門套的裝修）、室內(nèi)與陽臺、露臺的對接。尤其是公共部位和室內(nèi)裝修選擇兩家單位進行設(shè)計時。例如，為提高項目品位，其項目的單元門廳（樓）、大堂、

14、電梯前室等公共部位的精裝修可獨立進行方案設(shè)計，裝修檔次類似于高級酒店大堂，這種設(shè)計標準讓主人備受尊重的身份感從踏進大門開始就迎面而來。10.3 在精裝修細化階段需注意以下問題：10.3.1 入戶門風格與形式的選擇必須與室內(nèi)設(shè)計統(tǒng)一；10.3.2 建筑設(shè)計院的施工圖與精裝修設(shè)計是否矛盾（尺寸差異、水電定位差異、機電設(shè)備預(yù)留洞口等）；10.3.3 室內(nèi)公共部分裝修設(shè)計與入戶裝修設(shè)計的銜接（地面標高、入戶門內(nèi)外門套的裝修）；10.3.4 室外設(shè)計與室內(nèi)設(shè)計的銜接（陽臺、露臺門、窗等）；10.3.5 關(guān)于竣工驗收前和驗收后裝修的問題與相關(guān)設(shè)計圖紙的對應(yīng)。第十一條 精裝修設(shè)計方案必須經(jīng)分公司總工辦及建筑

15、師確認后，再提交給建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)、設(shè)備專業(yè)進行施工圖設(shè)計，避免裝修設(shè)計與原施工圖設(shè)計的脫節(jié)。第十二條 精裝修設(shè)計圖必須至少包含以下內(nèi)容：1、平面定位圖、平面布置圖、地面裝飾鋪地圖2、天花平面圖3、全部立面圖（墻面尺寸定位圖）4、必要的剖面圖5、節(jié)點構(gòu)造詳圖6、水電設(shè)備施工圖（室內(nèi)）7、設(shè)計說明8、材料清單表第十三條 搞好精裝修成本控制必須注意抓住兩個重點環(huán)節(jié)：一是方案設(shè)計階段，二是項目實施階段。其中，方案設(shè)計階段的操作流程建議參考如下： 成本定位：根據(jù)樓盤市場定位確定交樓標準的裝修范圍和單位造價。（責任單位：營銷策劃部、設(shè)計公司）。 裝修設(shè)計及預(yù)算：按所確定的裝修造價進行精裝修住宅的設(shè)計深化、調(diào)

16、整及完善，編制符合市場定位的精裝修預(yù)算，初步鎖定成本（責任單位：裝修設(shè)計公司）。 采購詢價:按確定的裝修設(shè)計進行主要裝修材料、部品的采購詢價工作。主要材料及部品包括：入戶門、鋪地材料、衛(wèi)生潔具、廚房衛(wèi)生間用品、櫥柜、開關(guān)插座、家用電器、墻面瓷磚、涂料等（責任單位：預(yù)算部和采購部）。建議增加營銷策劃部，用以提供產(chǎn)品的檔次和價位 編制預(yù)算：根據(jù)初步選定的裝修材料、部品比較精確做出裝修預(yù)算（責任單位：預(yù)算部）。 調(diào)整設(shè)計：根據(jù)產(chǎn)品定位及成本控制目標調(diào)整裝修設(shè)計（責任單位：營銷部、設(shè)計部）。 實施預(yù)算：按照最終定版的裝修設(shè)計完成精裝修成本預(yù)算編制并組織實施。13.1 方案設(shè)計階段方案設(shè)計階段是成本控制

17、的源頭，其目標項目的定位、裝飾風格等的確定理論上可以決定約70%左右的直接精裝修項目成本。分公司須做好設(shè)計方案評審以及關(guān)鍵材料與工藝的審核，在成本不變的情況下，通過優(yōu)化成本組合關(guān)系，強調(diào)成本使用向客戶重點關(guān)注區(qū)域（包括客廳、主臥室、櫥衛(wèi)間）傾斜，弱化非客戶敏感點的區(qū)域，以此來取得最優(yōu)化的性價比。13.11 室內(nèi)的裝飾設(shè)計和定位必須與工程設(shè)計同步；13.12 設(shè)計的選材應(yīng)該服務(wù)于規(guī)模化施工，重視與住宅部品制造商或供應(yīng)商的合作，特別是櫥柜、地板和室內(nèi)門系統(tǒng)，他們在這些領(lǐng)域較設(shè)計師更專業(yè)，這樣便于質(zhì)量控制，減少工程施工難度；13.13 建議做法：a.墻紙應(yīng)盡可能避免采用橫紋豎貼，選材料時墻紙的紙基盡

18、可能的軟；b.櫥柜應(yīng)綜合考慮功能性的構(gòu)件，如調(diào)味架、微波爐、消毒柜等的位置；c.櫥柜下的靠壁燈建議別設(shè)計在吊柜的下部，其光照的光斑會暴露墻磚的缺陷；d.浴霸的設(shè)計位置；盡量不要放在頭頂?shù)恼戏剑籩.陰角的收口問題：天棚和墻面應(yīng)該設(shè)計線條的收口,以提高觀感質(zhì)量；f.客戶對踢腳線造型的敏感度極低，設(shè)計重點是顏色和便于業(yè)主清潔；g.客廳電視插座的預(yù)留預(yù)埋，設(shè)計盡可能考慮二面墻，便于后期業(yè)主家具布置的靈活性；h.要對象裝飾柜之類的儲物空間進行功能性設(shè)計；13.2 實施階段精裝修工程實施階段的成本控制主要體現(xiàn)在精裝修單位的招標和甲供材料的采購上，分公司在確定精裝修項目的施工單位時，必須按照公司相關(guān)制度規(guī)

19、定通過招投標完成，保證競價充分，選擇最適合項目的施工單位，不得采用議標、直接談判的方式。如有特殊原因確實無法組織招投標，需按流程要求報公司審批；大宗材料采購（包括衛(wèi)生潔具、衛(wèi)浴五金、櫥柜、灶具、裝飾木門等），在公司未確定入圍品牌前，各公司也必須采用招標方式確定各主要材料的供應(yīng)商。13.21 采取清單投標報價方式，對報價清單的內(nèi)容及形式（包括計價部分和措施部分）要進行全面詳盡的梳理，并在招標文件中做出詳細要求，減少后期風險；13.22 精裝修工程的標段劃分不宜太大，對于成熟的裝修公司來說，3萬平米左右比較合適，標段太大會降低施工單位自身管控能力，標段太小不會引起裝修公司的投標興趣；13.23 合

20、同主要經(jīng)濟條款采用按戶總價包死、變更簽證另計的形式；13.24 跟蹤精裝的后設(shè)計內(nèi)容（比如戶內(nèi)欄桿、挑高露臺封閉等）；13.25 在合同簽訂中對材料的備貨要求、按時供應(yīng)到場（或帶安裝）、驗收過程及質(zhì)保體系等進行明確的約定，控制其他間接成本發(fā)生；13.26 對受市場變化左右價格的部品材料（如空調(diào)），在招標及合同簽訂過程中重點關(guān)注，應(yīng)充分分析市場行情和走勢，在供貨周期內(nèi)在保證材料質(zhì)量、供貨時間的前提下盡量做到成本最優(yōu)；13.27 協(xié)助裝飾總包控制供貨節(jié)奏，及時跟進現(xiàn)場驗收情況，配合工程協(xié)調(diào)總分包關(guān)系，控制一些類似多次搬運、交叉作業(yè)、多次污染等隱性成本的隨意發(fā)生；13.28 對“甲限乙供材料”及時跟

21、蹤施工單位和商家簽訂供貨合同，控制材料質(zhì)量和價格及時鎖定；13.29 為便于施工過程管理，批量裝修時同種裝修風格、樣式的戶型最好安排在同一單元垂直方向的各戶內(nèi)；13.30室內(nèi)精裝修的預(yù)留預(yù)埋必須與土建施工現(xiàn)場同步，土建施工時必須嚴格控制門窗洞口的尺寸，以滿足工廠化生產(chǎn)的要求；13.31櫥柜工程、門及門套工程、木地板工程、固定家具工程、家用電器安裝及調(diào)試、空調(diào)及新風系統(tǒng)安裝、弱電系統(tǒng)安裝等必須由專業(yè)制造商工廠化完成施工。同時考慮木推拉門、窗臺板等零部件最好也由工廠化生產(chǎn)，有利于保證質(zhì)量、縮短工期和控制成本。第十四條 選擇精裝修部品、材料必須兼顧品牌和成本，可以利用客戶對于有品牌的成品型材料敏感度

22、較高的特點，從大眾知名品牌的中低端產(chǎn)品中進成品型材行選擇，這樣可顯著提高項目檔次和品牌；對于非成品型材料的選擇，以物美價廉為主要選擇依據(jù)，但在選擇的時候必須考慮材料的供貨渠道、周期，以及產(chǎn)品的誤差（圖案、尺寸、色差等），保證材料的耐久性、環(huán)保等問題以及質(zhì)量責任的可追溯性。同時加強對進場材料、成品及半成品的驗收，避免假冒偽劣產(chǎn)品或缺陷產(chǎn)品的使用。以下為客戶敏感度較高的材料品牌舉例：部品品牌廚房爐灶、電器方太、西門子、Smeg（德國）、Miele、kupperbusch、洗衣機海爾、西門子、Smeg、kupperbusch衛(wèi)浴潔具科勒、樂家、TOTO、維寶、勞芬、杜拉維特、龍頭科勒、漢斯格雅、摩恩

23、、當代、高儀、得而達廚房櫥柜博洛尼、Poggen pohl、柏麗、SieMatic、諾亞特水槽摩恩、BLANCO、弗蘭卡地磚東鵬、斯米克、長谷、諾貝爾、馬特拉齊地板圣象、柏高、大自然、安信、北美風情、新宏基燈具雷士、三雄極光注：表中加深部分為常用品牌，能夠滿足成本在1500元/m2左右的中高檔裝修標準要求。第十五條 采購部要加強對精裝修合同的管理，公司采購部要重點研究制定精裝修工程的專用合同，并為分公司合同談判提供必要技術(shù)指導(dǎo)；分公司采購部重點對合同細節(jié)的把握，在談判中爭取積極主動，使精裝修工程在工期、質(zhì)量等方面達到全面受控狀態(tài)。第十六條 分公司必須做好主體施工單位與裝修施工單位的施工界面移交

24、工作，避免二者產(chǎn)生工序交叉或遺漏、造成后期責任界定不清。為此甲方要提前謀劃，可以考慮將衛(wèi)生間防水，墻面膩子、穿線、開關(guān)面板和窗護欄安裝、單元門廳精裝修及電梯門套安裝等項工程交由精裝修單位施工，并在合同中進行明確。主體施工單位移交場地時的界面參考如下：1、冷熱水：給排水管道施工完畢，墻面水龍頭位置預(yù)留堵頭。每根下水管做通球試驗。每個樓層至少一個接水點。逐戶試壓，并將冷熱水管對接。最好采取技術(shù)措施使冷熱水管道處于持壓狀態(tài)。2、強電及弱電：逐條管道檢查是否暢通，回路是否正確。最好不要穿線，開關(guān)插座不要裝。3、頂棚：用水泥膩子刮平，不用抹灰。4、墻面：完成抹灰，不應(yīng)有裂縫，電氣底盒預(yù)埋完成。門洞找方。

25、5、地面：混凝土毛地面。設(shè)計貼木地板房間的地面，要預(yù)選由主體施工單體壓光找平。、外窗：施工完畢。最好完成淋水試驗。第十七條 各公司必須重視樣板房在營銷展示方面的作用，前期是否進行樣板房建設(shè)，以及選擇建設(shè)臨時樣板房還是實體樣板房要根據(jù)推盤時機、銷售情況等靈活掌握。在批量精裝修前，必須先進行交樓樣板房制作，以此來發(fā)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計、主體結(jié)構(gòu)施工中出現(xiàn)的缺陷，并及時加以修正。各公司總經(jīng)理必須對樣板間的裝修過程實地進行把關(guān)，負責組織營銷、總工辦、工程等部門對樣板間的最終裝修結(jié)果進行驗收、調(diào)整并最終確認。17.1 樣板房的設(shè)計必須與定位、賣點相關(guān)聯(lián)、相呼應(yīng)，具有鮮明的主題思路和風格，設(shè)計重點要放在營造引人入勝

26、的視覺效果、注重表現(xiàn)樓盤的特質(zhì)以及展現(xiàn)目標客戶理想中的生活品位這三大方面。透過樣板房，能讓購房者品位到居住文化的內(nèi)涵，感受到一種良好的居家氛圍，一種使人倍感舒適的生活方式，從而激起客戶的購買欲望。17.2 臨時樣板房與實體樓的尺寸、層高和結(jié)構(gòu)戶型比例不能差異過大，對公攤面積影響較大的電梯、公用走廊、樓梯等應(yīng)在樣板房內(nèi)應(yīng)有所體現(xiàn)或明示。17.3 精裝修實體樣板房的數(shù)量選擇要合理，避免戶型重復(fù)。樣板房的樓層和位置選擇必須考慮業(yè)主參觀的方便性，不宜太高，這樣能夠同時把戶外美景引進室內(nèi)或用藝術(shù)品和裝飾圖案令室內(nèi)外環(huán)境相呼應(yīng)。17.4 樣板房施工具有周期短，配合要求高的特點，所以前期準備工作要充分，分公

27、司在選擇施工單位時如果采用直接委托或者議標的方式，需注意把控風險。17.5 分公司在樣板房裝修時所使用的的材料和批量精裝修時要盡量匹配，如內(nèi)墻涂料、瓷磚、戶內(nèi)門款式及品牌、甚至是室內(nèi)護窗欄桿等，在進行材料選型和招標時均要與營銷保持溝通，了解營銷是否對客戶有承諾，并及時提醒設(shè)計公司和采購部。17.6 住宅精裝修樣板間展示前必須將裝修部分與裝飾部分區(qū)分開來，未包含在交房標準內(nèi)的裝飾部分要有標識、標牌做提示，相關(guān)的建筑材料名稱、規(guī)格不得用“高級、名牌、優(yōu)質(zhì)”等不確定字眼，不能誤導(dǎo)消費者或由此產(chǎn)生法律糾紛。裝修部分一般是實際的交樓標準；裝飾部分一般是非交樓標準的內(nèi)容，包括移動家具、部分家用電器、室內(nèi)陳

28、設(shè)、室內(nèi)綠化、各種生活用品等。作為銷售展示的樣板間應(yīng)是二者之和。17.7 實體樣板裝修完成后，各公司必須對其單平米裝修成本（包含公共部位）進行綜合測算，以準確地編制批量精裝修預(yù)算。第十八條 正常情況下，精裝修工程工期要控制在34個月以內(nèi)。過程中重要的施工節(jié)點建議控制如下：開工前的準備階段：不宜超過21天，否則意味著和土建之間的移交出現(xiàn)一些問題。 泥水完工：自開工之日起，不超過50天。 乳膠漆：從開始就進場，第55天左右完成第一遍乳膠漆，此時，泥水已經(jīng)完工，門檻石已經(jīng)安裝，門套即將進場。第90天完成第二遍，剩余為較為完整的整改時間。 門檻石：在門套之前裝比較好。因為門檻石決定了全屋標高關(guān)系，因此

29、不能太晚。 木門套安裝：第二遍膩子結(jié)束，門框就應(yīng)裝完。 門扇：第一遍乳膠漆結(jié)束，最好門扇裝完。 衛(wèi)生潔具：第一遍乳膠漆完工時開始安裝，第80天左右裝完。 五金件：第85天完工。 內(nèi)部整改開始：應(yīng)盡早進行。實際上，為了挽住施工班組，應(yīng)該源源不斷地提供整改要求，否則工人很容易在大面積施工完成之后就撤離。尤其是泥水，完成時間早，要抽空組織普查，逐步地消滅問題。 小規(guī)模業(yè)主開放：第90100天左右比較合適。監(jiān)理、甲方的檢查和整改組織：預(yù)留了一個月左右的時間，應(yīng)當是十分充足的。第十九條協(xié)調(diào)主體施工單位和精裝修單位的關(guān)系，在主體施工單位將室外電梯拆除前，必須將砂子、水泥、瓷磚等大宗材料利用室外電梯運至各戶

30、內(nèi)，避免使用樓內(nèi)電梯運輸而對其造成破壞。利用室內(nèi)電梯運送其他成品、半成品材料，要提前在電梯內(nèi)做好必要的防護，避免超限超載。第二十條 精裝修工程的質(zhì)量控制責任參照公司下發(fā)的項目實施階段質(zhì)量管理辦法中第三章相關(guān)要求執(zhí)行。 第四章 精裝修工程質(zhì)量通病防治第二十一條 工程質(zhì)量通病是影響觀感和使用功能的主要原因，涉及廣大業(yè)主的切身利益，精裝修工程尤甚。各公司必須認真反復(fù)研究，通過材料選擇、工藝改進等一系列的管理手段，力求從根本上克服和根治，讓業(yè)主無可挑剔。精裝修工程常見的質(zhì)量通病及防控重點如下：21.1混凝土及抹灰裂縫 防治重點：a.水泥砂漿、混合砂漿抹灰的比較。b.煙道變形下沉也常常引起瓷磚開裂 c.

31、混凝土裂縫修補，砂漿裂縫修補。 d.施工過程控制,如分遍成活、成活養(yǎng)護。21.2墻磚空鼓 防治重點：a.基層強度要保證，尤其是混合砂漿抹灰的墻面，防止表面強度低造成的空鼓發(fā)生。 b.基層含水率要適中。貼磚前一天淋水，正式貼磚前再次濕潤墻面。如果是輕質(zhì)砌塊，考慮其吸水率大的特點須延長灑水養(yǎng)護時間。 c.墻磚在水中浸泡2小時以上。 d.采用二次成活法。大墻磚背面刮上一層約10mm厚的水泥膏，先試貼，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。 e.門邊、門頭位置尤其要防止空鼓。 f.在不同墻體材料交接部位，一定要用鋼絲網(wǎng)加強，否則該部位發(fā)生相對位移時也容易造成空鼓。 g.瓷磚踢腳線常常空鼓，原因

32、之一是膩子刮得太低，應(yīng)避免。21.3地磚空鼓 a.鋪貼前樓地面要撒水濕潤，干鋪砂漿配合比約1:4 , 鋪攤要均勻。 b.采用二次成活法。地磚背面刮上一層約10mm厚的水泥膏，先試鋪，輕輕敲打后再抬起，修整背后水泥膏之后再次鑲貼。 c.鋪完至少24小時后才允許上人，可以灑少量清水養(yǎng)護。 21.4墻地磚色差 a.瓷磚的供貨要保證同一型號、同一規(guī)格、同一批次、同一色號。在準確的計算瓷磚用量的同時，還要在與供貨商簽訂的合同上寫明，至少保有供貨總量的10%以上作為備用，而且允許超過的部分退貨。此外，如果可能出現(xiàn)色差問題時，要求廠家提前知會，這樣可以做到預(yù)留部分瓷磚作為整改備用，避免同一房間內(nèi)出現(xiàn)較大色差

33、。 b.預(yù)留2%瓷磚用于維修。21.5木作工程裂縫 a.有關(guān)平衡含水率的知識，許多人可能理解有錯誤。 b.盡量減少木材使用范圍，能使用石膏板代替的吊頂可盡量替換。 c.“回”字型天花的四個角，膠合板不宜在此附近斷開，而是在四個角整塊夾板做成L 形完成角部的過渡，可大幅降低角部出現(xiàn)裂縫的可能。d.木材與木材接縫處做成V字形凹縫，用環(huán)氧樹脂加鋸末填充，打磨，封牛皮紙，然后再進行表面油漆工藝。此法比較可靠，但是很費功夫。不宜用無紡布代替牛皮紙，因為無紡布彈性大，起不到繃緊的作用。 e.注意木材選材，妥善地安排施工工序，減少木材受潮可能性，盡量避免木材與混凝土墻面等直接接觸，否則很容易出現(xiàn)裂縫。 21

34、.6吊頂不平變形開裂 a.吊點及掛件節(jié)點出現(xiàn)虛假受力情況。 b.龍骨與板縫位置不正確，或者龍骨剛度、數(shù)量不足。 c.石膏板釘釘位置、間距不正確。 d.縫隙位置膠帶、填充膩子施工工藝方法不正確。 21.7乳膠漆觀感不佳 a.乳膠漆是細活，除了選擇專業(yè)的工人外，要盡量延長乳膠漆的作業(yè)時間，保證慢工出細活。 b.盡量減少其他工序?qū)θ槟z漆的影響。這是非常重要的一點。 c.工藝方法的選擇：施工方法可以是刷、噴、滾涂。 d.陰陽角不順直：建議用白水泥打一遍底后再刮膩子。 e.透底、流墜、起粉、慢干、回粘、發(fā)霉、返銹、變色和褪色、起泡 f.白天、晚上兩種工作狀態(tài)檢查乳膠漆質(zhì)量。21.8木作油漆質(zhì)量不佳 a.

35、衣柜等盡量采用工廠化施工,須在現(xiàn)場施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。 b.最好與室內(nèi)其他木作油漆在色彩上保持一致。 c.其他木制品也盡量考慮工廠化制作的可能性。21.9其他問題 a.鋁扣板吊頂露縫：選用較厚的、咬合式斷面，燈具一次安裝就位。 b.大面積的石材窗臺板非常容易空鼓，貼好后要注意連續(xù)養(yǎng)護。 c.木地板空鼓：地面砂漿找平層建議由裝修單位集中施工。 d. 用優(yōu)質(zhì)玻璃鉆頭可減少五金件安裝時對墻面瓷磚的破壞。 e. 快交工時發(fā)現(xiàn)管道滲漏： 除了中間移交時把關(guān)驗收外，精裝修施工過程中需注意：一是貼衛(wèi)生間靠下的第二塊墻磚時，固定用釘子容易釘破水管；二是洗臉臺的角鋼架安裝時容易打破水管，建議采

36、用扁的支架，不要做成三角斜撐；三是樓面水電暗埋管一定要標記范圍；四是木踢腳線施工時，因為各種標記已經(jīng)被遮掩，很容易釘破水管，要特別注意。 f.電路跳閘或者相序錯誤：要逐根檢查，除了正式測試外，開關(guān)插座還必須較長時間通電試驗，排除質(zhì)量故障。第五章 內(nèi)部驗收與工程移交第二十二條 精裝修工程的內(nèi)驗時間、內(nèi)驗程序等按項目實施階段質(zhì)量管理辦法第五章中單體的相關(guān)要求執(zhí)行。第二十三條 按照精裝修工程質(zhì)量的特點，規(guī)定內(nèi)驗評分結(jié)果由施工現(xiàn)場質(zhì)量性能檢測、過程質(zhì)量驗收記錄、實測項目質(zhì)量、觀感質(zhì)量四部分組成，每項評價內(nèi)容所占的權(quán)重分別為20%、10%、20%和50%。23.1 精裝修工程質(zhì)量評價23.1.1精裝修工

37、程性能檢測精裝修工程性能檢測應(yīng)檢查的項目包括：（1）外窗傳熱性能及建筑節(jié)能檢測；外窗傳熱性能檢測（包括可見光透射比、中空玻璃露點和保溫性能）和建筑節(jié)能檢測要達到設(shè)計和規(guī)范要求。（2）外墻塊材鑲貼的粘結(jié)強度檢測：要求大面積粘貼前應(yīng)制作樣板并進行粘結(jié)強度試驗，對已鑲貼完成的部分現(xiàn)場抽樣做拉拔試驗。（3）室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測：根據(jù)建設(shè)部頒布的民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范(GB50325-2001 2006年版)，對甲醛、苯、氡、氨以及總揮發(fā)性有機化合物（TVOC）5種主要的有害物質(zhì)在空氣中的含量進行檢測。注：常見的苯超標的涂料房間里有淡淡的香氣，如果涂料中的游離甲苯二異氰酸酯（TDI）的含量超標，其

38、有毒性的蒸汽會對呼吸道和眼睛產(chǎn)生刺激。建議先做樣板間，經(jīng)對樣板間室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量進行檢測合格后再進行其他部分的裝修施工。以上各項內(nèi)驗時，分公司要各提供一份由權(quán)威機構(gòu)出具的檢測報告。（4）地面、屋面蓄水試驗：要求項目在交與精裝修單位前必須完成此項試驗，做好中間交接檢查，防止后期發(fā)生滲漏問題時責任界定不清。（5）承壓管道的打壓測試記錄：根據(jù)不同條件可以做水壓和氣壓測試，標準參照建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB502422002）。（6）非承壓管道和設(shè)備灌水試驗及排水干管管道通球、通水試驗：測試參照標準同上。（7）消火栓系統(tǒng)試射試驗：室內(nèi)消火栓系統(tǒng)安裝完成后應(yīng)取屋頂層（或水箱間內(nèi)）試驗消火栓

39、和首層取兩處消火栓做試射試驗，達到設(shè)計要求為合格。以頂層試驗消火栓試射為例，試驗時將屋頂檢查試驗用消火栓箱打開，按下消防泵啟動按鈕，取下消防水龍帶迅速接好栓口和水槍，打開消火栓閥門，拉到平屋頂上，水平向上傾角3045試射，同時觀察壓力表讀數(shù)是否滿足設(shè)計要求，觀察射出的密集水栓長度，按規(guī)定有7m、10m、13m三種，一般達到10米即可。（8）火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動測試：此項應(yīng)包含在智能化系統(tǒng)檢測中，但由于相對重要，在此進行單列。參照智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50339-2003）要求，以檢測其系統(tǒng)聯(lián)動功能和基本功能為主，下列項目應(yīng)做為測試重點：A、消防用電設(shè)備電源的自動切換功能，包括直流電源

40、與備用電源之間的自動切換，以及雙路交流電源之間的自動切換(根據(jù)需要進行)；B、火災(zāi)報警系統(tǒng)的檢測功能，包括火災(zāi)報警的優(yōu)先級、火災(zāi)報警的延遲時間、信號的傳輸、故障的報警等；C、火災(zāi)的探測功能，煙感、溫感及火焰探測器對現(xiàn)場火災(zāi)參數(shù)的響應(yīng)情況；D、消防泵的啟停、運行、雙泵轉(zhuǎn)換以及在消火栓處的啟停功能；E、噴淋泵的啟停、運行、雙泵轉(zhuǎn)換；F、電動防火門、防火卷簾的一步、兩步動作及相應(yīng)的聯(lián)動功能；G、空調(diào)設(shè)備和防排煙設(shè)備(包括送新風機、排煙風機和相應(yīng)的閥門)動作及相應(yīng)的聯(lián)動功能；H、消防電梯的人工控制和相應(yīng)的聯(lián)動控制；I、火災(zāi)應(yīng)急廣播設(shè)備的選區(qū)、選層廣播，揚聲器的切換，備用擴音器的控制；J、消防通訊設(shè)備的

41、控制室與現(xiàn)場的對講(包括用電話插孔的對講)以及與“119的通話； (9) 采暖系統(tǒng)調(diào)試、試運行記錄:目前北方區(qū)各項目大多采用低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)，此項工作特別針對小區(qū)規(guī)模較大而當年竣工但不交房的項目，建議供暖期到來時進行一次系統(tǒng)的整體調(diào)試及試運行，保證在業(yè)主交付后不再發(fā)生類似管道堵塞、部分用戶室內(nèi)溫度達不到設(shè)計溫度、末端樓采暖不熱，接近換熱站處的樓溫度過高的現(xiàn)象。（10）接地裝置、防雷裝置的接地電阻測試和通電照明測試全記錄：參照建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50303-2002）執(zhí)行。（11）智能化系統(tǒng)檢測：智能化系統(tǒng)由通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、火災(zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、

42、安全防范系統(tǒng)、建筑設(shè)備自動監(jiān)控系統(tǒng)等組成，其系統(tǒng)檢測參照參照智能建筑工程質(zhì)量驗收規(guī)范（GB50339-2003）要求執(zhí)行，重點是測試小區(qū)背景音樂、門禁可視對講系統(tǒng)（包括五方對講），小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)等。23.1.2精裝修工程性能檢測檢查評價方法應(yīng)符合下列規(guī)定：檢查標準：檢查項目一次檢測達到設(shè)計要求及規(guī)范規(guī)定的為一檔，取100的標準分值；按有關(guān)規(guī)范規(guī)定，經(jīng)過處理后達到設(shè)計要求及規(guī)范規(guī)定的為三檔，取70的標準分值。檢查方法：現(xiàn)場檢測或檢查檢測報告。23.1.3精裝修工程性能檢測評分應(yīng)符合下表規(guī)定：序號檢查項目應(yīng)得分判定結(jié)果實得分備注100701外窗傳熱性能及建筑節(jié)能檢測102外墻塊材鑲貼

43、的粘結(jié)強度檢測103室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測104有防水要求的房間地面、屋面蓄水試驗155承壓管道、設(shè)備系統(tǒng)水壓試驗106非承壓管道和設(shè)備灌水試驗及排水干管管道通球、通水試驗57消火栓系統(tǒng)試射試驗58火災(zāi)報警和消防聯(lián)動系統(tǒng)測試109采暖系統(tǒng)調(diào)試、試運行記錄510接地裝置、防雷裝置的接地電阻測試511通電照明測試全記錄512智能化系統(tǒng)檢測10檢查結(jié)果權(quán)重值20分。應(yīng)得分合計：實得分合計： 精裝修工程性能檢測得分：23.2 精裝修工程過程質(zhì)量記錄檢查23.2.1精裝修工程質(zhì)量記錄應(yīng)檢查的項目包括：（1）材料合格證及進場驗收記錄A、裝飾裝修、節(jié)能保溫材料合格證、進場驗收記錄；B、門窗抗風壓、水密性、氣密性、

44、結(jié)構(gòu)膠相容性試驗報告；C、有環(huán)境質(zhì)量要求的材料合格證、進場驗收記錄及復(fù)試報告。（2）施工記錄A、吊頂、外墻飾面板（磚）、各種預(yù)埋件及粘貼施工記錄；B、節(jié)能工程施工記錄；C、檢驗批、分項、分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄。（3）新工藝、新材料過程中采用的新工藝、新材料必須提供相關(guān)的產(chǎn)品說明資料，包括由權(quán)威檢測機構(gòu)出具的產(chǎn)品性能檢測報告、施工工藝工法等。23.2.2精裝修工程質(zhì)量記錄檢查評價方法應(yīng)符合下列規(guī)定：檢查標準：材料、設(shè)備合格證（出廠質(zhì)量證明書）、進場驗收記錄、施工記錄、施工試驗記錄等資料完整、數(shù)據(jù)齊全并能滿足設(shè)計及規(guī)范要求，真實、有效、內(nèi)容填寫正確，分類整理規(guī)范，審簽手續(xù)完備的為一檔，取1

45、00%的標準分值；資料完整、數(shù)據(jù)齊全并能滿足設(shè)計及規(guī)范要求，真實、有效，整理基本規(guī)范，審簽手續(xù)基本完備的為二檔，取85的標準分值；資料基本完整并能滿足設(shè)計及規(guī)范要求，真實、有效，內(nèi)容審簽手續(xù)基本完備的為三檔，取70的標準分值。檢查方法：檢查資料的數(shù)量及內(nèi)容。23.2.3精裝修工程質(zhì)量記錄評分應(yīng)符合下表規(guī)定:序號檢查項目應(yīng)得分判定結(jié)果實得分備注10085701材料合格證、進場驗收記錄裝飾裝修、節(jié)能保溫材料合格證、進場驗收記錄15門窗抗風壓、水密性、氣密性、結(jié)構(gòu)膠相容性試驗報告5有環(huán)境質(zhì)量要求的材料合格證、進場驗收記錄及復(fù)試報告152施工記錄吊頂、外墻飾面板（磚）、預(yù)埋件及粘貼施工記錄5節(jié)能工程施

46、工記錄5檢驗批、分項、分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄403新工藝、新材料檢查結(jié)果權(quán)重值10分。應(yīng)得分合計：實得分合計： 精裝修工程質(zhì)量記錄得分：注：1、“檢驗批、分項、分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄”以精裝修內(nèi)容為主。2、本表滿分按100計，新工藝、新材料一項為附加分，如項目引進了新工藝、新材料則在前三項得分的基礎(chǔ)上視具體情況額外加分，否則也不扣分，此項最高得分不超過10分。23.3 精裝修工程實測檢查項目尺寸允許偏差2精裝修工程實測檢查項目尺寸允許偏差應(yīng)符合下表規(guī)定：序號子分部檢查項目允許偏差（mm）高級1抹灰工程立面垂直度3表面平整度32門窗工程門窗框正、側(cè)面垂直度23房間尺寸開間進深每個

47、房間開間和進深各抽測兩處，極差和最大負偏差均15凈高每個房間各抽測5點，極差和最大負偏差均154地面工程整體地面表面平整度2板塊地面表面平整度15公共部位欄桿高度、豎桿凈距踏步中心線至扶手上皮高900，頂層水平護身欄桿高度1050；凈距110，正偏差不大于3mm踏步高度、寬度、鋪貼質(zhì)量相鄰踏步差10，單步高度175、兩端寬度差10墻地面平整度、垂直度、空鼓開裂墻面平整度和垂直度3，無空鼓開裂，地面鋪貼縫隙均勻、平整度1 地磚或石材等無色差和缺棱掉角現(xiàn)象23.3.2精裝修工程尺寸允許偏差應(yīng)符合下列規(guī)定：檢查標準：檢查項目為允許偏差項目時，項目各測點實測值均達到規(guī)范規(guī)定值，且有85%及其以上的測點

48、平均實測值小于等于規(guī)范規(guī)定值0.8倍的為一檔，取100%的標準分值；檢查項目各測點實測值均達到規(guī)范規(guī)定值，且有50及其以上，但不足85的測點平均實測值小于等于規(guī)范規(guī)定值0.8倍的為二檔，取85的標準分值；檢查項目各測點實測值均達到規(guī)范規(guī)定的為三檔，取70的標準分值。檢查方法：在各相關(guān)同類檢驗批或分項工程中，隨機抽取10個檢驗批或分項工程，不足10個的取全部進行分析計算。必要時可進行現(xiàn)場抽測。23.3.3精裝修工程實測項目評分應(yīng)符合下表規(guī)定：序號檢查項目應(yīng)得分判定結(jié)果實得分備注10085701抹灰工程立面垂直度、表面平整度152門窗工程門窗框正、側(cè)面垂直度153地面工程表面平整度104房間尺寸包

49、括開間、進深和層高405公共部位欄桿5踏步5墻地面10檢查結(jié)果權(quán)重值20分。應(yīng)得分合計：實得分合計： 精裝修工程實測項目得分：注：實測數(shù)據(jù)所用表格沿用粗裝修所用表格。23.4 精裝修工程觀感質(zhì)量23.4.1精裝修工程觀感質(zhì)量應(yīng)檢查的項目包括：地面、抹灰、門窗、衛(wèi)生間、廚房、吊頂、隔斷、飾面板（磚）、涂飾工程、裱糊與軟包、細部工程、室內(nèi)觀感、外檐（室外）觀感。23.4.2精裝修工程觀感質(zhì)量檢查評價方法應(yīng)符合下列規(guī)定：檢查標準：每個檢查項目的檢查點按“好”、“一般”、“差”給出評價，項目檢查點90及其以上達到“好”，其余檢查點達到一般的為一檔，取100的標準分值；項目檢查點“好”的達到70%及其以

50、上但不足90%，其余檢查點達到“一般”的為二檔，取85的標準分值；項目檢查點“好”的達到30%及其以上但不足70，其余檢查點達到“一般”的為三檔，取70的標準分值。檢查方法：觀察輔以必要的量測和檢查分部（子分部）工程質(zhì)量驗收記錄，并進行分析計算。23.4.3精裝修工程觀感質(zhì)量評分應(yīng)符合下表規(guī)定：序號檢查項目應(yīng)得分判定結(jié)果實得分備注10085701地板含水率、表面、接縫、腳感102門窗固定、配件、位置、構(gòu)造、密封、開啟等53墻面涂飾墻面分色規(guī)矩、平整、潔凈、美觀，陰陽角線筆直，無開裂5裱糊與軟包端正、邊框、拼角、接縫54衛(wèi)生間布局、墻地磚、防水、地面坡度、潔具安裝、插座105廚房布局、廚具安裝、

51、墻地磚、插座、排水、106吊頂及隔斷材料、燈具設(shè)備安裝位置、交接縫處理、龍骨；隔斷材料及安裝57木工及油漆制品無變形開裂、邊角順直、五金件安裝、油漆涂刷58電氣及給排水工程設(shè)計合理、施工規(guī)范、滿足功能性使用要求109管道井管道和橋架布置及固定、管道防腐及保溫、封堵、觀感1010細部工程柜、盒、護罩、欄桿、花式等安裝、固定和表面質(zhì)量2011室內(nèi)觀感面磚、涂料、飾物、線條及不同做法的交接過渡2512室外觀感面磚、涂料、石材、線條及不同做法的交接過渡1013公共部位單元門樓、電梯前室、樓梯間等部位精裝修細部觀感20檢查結(jié)果權(quán)重值50分。應(yīng)得分合計：實得分合計： 精裝修工程觀感質(zhì)量得分：具體質(zhì)量要求如

52、下：1、地板：含水率應(yīng)符合要求（以合格證為準），地板漆膜光滑，表面無氣泡、劃痕，無起拱變形或嚴重色差，平整且無明顯縫隙，踩上去無聲響；地板與踢腳板的結(jié)合要密合，踢腳線色差應(yīng)不明顯，拼縫嚴密，釘子經(jīng)過處理應(yīng)當看不出來，順直美觀。2、門窗：配件齊全，開啟靈活，外窗窗口周邊打膠密實，淋水試驗合格。窗戶外窗框上應(yīng)有防堵帽，防止異物堵塞影響排水；入戶門表面無劃痕，門邊無變形，門與框密封嚴密，門和鎖開關(guān)靈活，門鈴工作正常，貓眼固定牢固、透視性好；木門檢查油漆是否刷全，包括門頂部和底部（用鏡子檢查），門框的內(nèi)側(cè)表面光潔、平整度小于2毫米。注：檢測防盜門的密封條是否良好，可用一張紙幣或者長紙條放在密封點上，關(guān)

53、門壓住紙條看是否能輕易抽出，如抽出困難就說明密封性很好。3、墻面：（1）涂料墻面（包括頂棚） 涂料表面無起皮、褶皺、起殼、鼓泡，無明顯透底，色差，泛堿，返色，無砂眼、流墜、粒子等，環(huán)視墻身并用手觸摸，墻面平整、潔凈、美觀，墻體陰陽角線筆直，無開裂，用小錘輕擊墻面無大面積空鼓。空調(diào)的室外機在各主要廳室外側(cè)預(yù)留機位合理，空調(diào)插座和預(yù)留洞位置對應(yīng)，高度大小滿足使用要求。（2）裱糊壁紙（布）墻面 距離1.5米正面觀察，應(yīng)看不出拼縫、污漬、色差，無脫膠、鼓泡、波紋起伏、皺褶、漏貼。壁紙與踢腳線、門框等部位結(jié)合緊密，陰陽角處理挺括，無損傷塌陷。4、墻（地）面磚：墻地磚本身無表觀缺陷，尺寸誤差小，鋪貼排磚合

54、理，表面平整、縫隙均勻，觀感較好。用金屬錘輕輕敲擊其空鼓率不超過3%，無缺棱掉角和開裂現(xiàn)象。5、衛(wèi)生間：布局合理，方便使用，閉水合格，經(jīng)潑水測試，排水順暢，無明顯積水；坐便器、浴缸等排水順暢，與墻地面結(jié)合處密封嚴密。注：鑒別坐便器是否是名牌的方法：將手伸入坐便斗的下水處，名牌產(chǎn)品的水彎處陶瓷摸上去手感很順滑，否則會是粗糙不堪。6、廚房：布局合理，符合洗、切、炒的操作習(xí)慣，插座數(shù)量、位置滿足使用要求，整體廚柜臺面安裝牢固，選擇最寬的木條支撐間隔處，用力下壓無明顯變形，臺面距地80cm左右，與吊柜垂直距離80cm左右，方便炊具取用；拉籃等推拉順暢，五金件安裝牢固，抽屜啟閉靈活。洗菜池排水順暢。燃氣

55、管道走明管，無安全隱患。7、吊頂及隔斷工程：廚衛(wèi)間頂角線和四周墻面結(jié)合嚴密，扣板間緊密程度一致，無大的裂縫和翹起，表面平整光滑。拆開扣板檢查，吊頂必須使用輕鋼龍骨；客廳吊頂?shù)耐庥^應(yīng)平整，無污染、折裂、缺棱掉角、錘痕等缺陷，現(xiàn)場測量吊頂距頂棚的距離誤差不超過10mm。以常見的玻璃隔斷為例，主要檢查其安全性能，玻璃必須是鋼化玻璃或夾層玻璃，厚度不小于8mm，表面平整無翹曲及缺口、毛刺等質(zhì)量缺陷，玻璃與邊框相吻合，活動扇開啟靈活。8、木工制品以及油漆制品：外觀無變形，邊角順直，接縫處無開裂，五金件安裝端正牢固，油漆涂刷均勻，無明顯透底，粒子、流淌等現(xiàn)象。9、水電工程（1）電氣工程：打開戶內(nèi)配電箱檢查

56、，各回路容量（線徑）滿足負荷要求，各開關(guān)對各分支線路能夠完全控制，按動漏電保護器的測試鈕，漏電保護器工作正常；墻上的開關(guān)插座位置分布合理、高度一致，廚衛(wèi)插座、數(shù)量位置滿足使用要求、安全，電話線路、電視天線已接入。（2）給排水及熱力工程：管道敷設(shè)路徑、位置、高度、深度、間距合理，分給水器和暖氣片等的位置未對其余設(shè)備設(shè)施使用造成影響，排水管道布置未造成窗戶開啟困難、排水不暢、吊頂過低等問題。（3）管道井：外觀與公共部位精裝修風格一致，管井設(shè)計大小合理，設(shè)置較隱蔽，內(nèi)裝修觀感較好，各管線、橋架等安裝固定牢固、美觀，管道、支架及設(shè)備的防腐及保溫施工規(guī)范，布置間距合理，方便日常操作及維修，穿樓板洞封堵嚴

57、密。第二十四條 考慮精裝修工程交房后業(yè)主短期內(nèi)即入住的特點，要求各公司有步驟地提前與物業(yè)公司進行交接（規(guī)定交接完成時間至少比毛坯交房提前15天以上），尤其是新項目公司，以此來增加物業(yè)公司適應(yīng)期，避免由于前期物業(yè)管理跟進不及時造成業(yè)主投訴現(xiàn)象。第六章 獎罰措施第二十五條 公司根據(jù)精裝修工程過程實施的效果對項目實施獎懲，原則為獎勵先進、懲罰落后。第二十六條 由于精裝修方案定位不準或方案確定時間過長而影響到項目正常亮相銷售，且給公司造成重大損失的，視情況分別給予分公司總經(jīng)理、副總經(jīng)理或分管營銷的領(lǐng)導(dǎo)相當?shù)慕?jīng)濟處罰（至少為月薪的30%），情節(jié)嚴重的給予行政降級處分。第二十七條 精裝修單位進場時未按規(guī)定

58、要求與總包單位進行中間交接驗收且未留存交接資料，視情況分別給予生產(chǎn)副總、工程部經(jīng)理20005000元的經(jīng)濟處罰，產(chǎn)生問題遺留或造成重大后果的將給予工程部經(jīng)理行政降級直至免職處分；由于工序中間交接驗收不清晰產(chǎn)生質(zhì)量責任問題無法追溯，從而產(chǎn)生業(yè)主投訴或經(jīng)濟糾紛的情況發(fā)生時，分別給予生產(chǎn)副總、工程部經(jīng)理20005000元的經(jīng)濟處罰，情節(jié)嚴重的給予行政降級直至免職處分。在此過程中對中間交接資料弄虛作假的視同未進行中間交接驗收。第二十八條 由于工藝、材料或部品選擇不當對工期、質(zhì)量產(chǎn)生影響，或造成較大經(jīng)濟損失時，對主要責任人處以20005000元的經(jīng)濟處罰，產(chǎn)生嚴重后果的對主要責任人經(jīng)予行政降級或免職的處

59、罰。第二十九條 精裝修工程內(nèi)驗評分在8085分之間的，分別給予分管項目或單體工程的現(xiàn)場工程師、工程部經(jīng)理月薪總額的50%且不少于2000元的經(jīng)濟獎勵，精裝修工程內(nèi)驗評分在85分（含）以上的，分別給予分管項目或單體工程的現(xiàn)場工程師、工程部經(jīng)理月薪總額的100%且不少于4000元的經(jīng)濟獎勵。第三十條 精裝修工程一次內(nèi)驗不合格的，將視具體情況分別給予分管項目或單體工程的現(xiàn)場工程師、工程部經(jīng)理月薪總額的50%且不少于2000元的經(jīng)濟處罰。第三十一條 其他獎懲措施參照項目實施階段質(zhì)量管理辦法中的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第七章 附則第三十二條 本“辦法”自2011年月1日起執(zhí)行。第三十三條 本“辦法”由總公司工程部負責解釋、修訂與監(jiān)督。