1、 建設工程施工標準化工期操作指引修訂記錄日 期修訂狀態修改內容修改人審核人批準人建設工程施工標準化工期指引1目的11為集團戰略發展提供技術支持。 12為集團領導在戰略決策階段從宏觀層面掌握項目開發的建設周期。13為集團項目開發進度指標的合理性提供決策依據。14為集團各子公司工程建設進度的精細化管控提供參考。2適用范圍21適用對象211本指引適用于集團新建住宅地產開發項目的決策及前期階段。 212本指引不適用于受拆遷影響和土地一級開發成熟度影響的工程項目。3術語31定額工期311定額工期是指工程自開工之日起至完成合同約定的全部工程內容，符合合同約定竣工驗收條件，提交竣工驗收申請報告之日止的全部施
2、工日歷天數。312有效工期有效工期，即工程的有效工作日。工程施工期間，凡遇到不可抗力的事件發生，如地震、戰爭、洪水、暴亂等等，以及非承包商原因的斷水斷電8小時以上均不計入有效工期。工程因地下基礎施工遇到古墓、文物、障礙物等不可預見因素而停滯的時間均不計入有效工期。313標準工期標準工期是項目獨立標段在工程建設階段有效工期在關鍵線路上的算數值以及輔助因素日歷時間的累加和，是該標段工程建設的標準施工周期。4計算說明41計算原則411各項目標準工期的確定必須以安全、質量符合國家及地方相應的法律法規和標準規范為前提。412當工期需要壓縮時，施工規范明確的施工技術間歇時間，質量評定、驗收時間和必要的工序
3、準備時間不得壓縮。413當工期壓縮量大于定額工期的25%，或有可能造成工程趕工費、措施費大量上漲時，項目公司應組織集團相關職能部門召開專題會審議。42地區劃分421依據全國統一建筑安全工程工期定額將全國劃分為、類地區。422 I類地區：上海、江蘇、浙江、安徽、福建、江西、湖北、湖南、廣東、廣西、四川、貴州、云南、重慶、海南。423類地區：北京、天津、河北、山西、山東、河南、陜西、甘肅、寧夏。424類地區：內蒙、遼寧、吉林、黑龍江、西藏、青海、新疆。5計算假設51最長周期假設同期開發的項目中按照施工最長周期樓棟（一般為最高層）的建設周期為計算工期，其余樓棟及附屬建構筑物的建設工期均可通過交叉施工
4、覆蓋在關鍵工期內。（如：別墅、板樓、小高層、泵房、售樓處等施工周期可以不另行計算。）52同時開工假設存在多個標段或者多個總包的項目，在計算該區（期）標準工期時假設所有標段同時開工。53首驗合格假設標準化工期計算區（期）內的各專項工程和總包工程一次性驗收合格，不考慮質量事故處理和質量缺陷返工時間。5.4 不發生安全生產事故及非正常停工假設 施工過程中不發生安全生產事故，也不產生因安全事故而被政府管理部門停工。不因管理部門的各種行政命令而停工（如發生，計劃相應順延）。6計算指標61最長周期計算區（期）內施工最長周期樓棟的層數。62計算結果（絕對指標）按照標準化工期計算方法所得的算數累加值就是計算結
5、果的絕對指標。63相對指標相對指標界定了標準化工期的合理范圍和壓縮空間。即在絕對指標的基礎上，I類地區10%，類地區15%，類地區20%。64開工時間641最佳開工時間工程最佳開工時間，為工程所在地立春后的非冬季施工時間。642不利開工時間6421工程未能在進入冬季施工前完成正負零以下部分工程，一般為工程所在地進入冬季施工前三個月內開工。6422工程未能在進入雨季施工前完成基礎墊層施工，一般為工程所在地進入雨季施工前一個月內開工。6423工程選擇在不利開工時間開工，項目公司須制定相關施工方案并組織集團相關職能部門召開專題會審議。7計算方法71工程建設三階段711第一階段包括施工前準備工作、土方
6、與樁基工程及0.00以下結構施工三個環節。此階段受水文、地質和氣候條件等環境影響因素最大，較容易出現突破工期和成本的情況。計算第一階段標準建設周期時，只需按照項目產品的結構形式和樁基形式選擇相應算數值，再進行縱向累加。712第二階段包括主體工程和粗裝修及相關專業工程兩個環節。此階段是施工交叉作業最復雜、各專業協同施工管理難度最大的階段。計算第二階段標準建設周期時，首先應確定該區（期）產品中的最長施工周期樓棟層數，然后按照選擇每個環節的對應數值，最后進行縱向累加。713第三階段即小市政及綠化景觀工程施工階段。此階段是政府相關主管部門控制驗收項目最多，外部驗收程序較不可控的階段。直接累加第三階段對
7、應數值。8其它影響因素81輔助因素包括降水、地庫、裙樓、電梯、坡屋面、雨季影響和氣候節日影響因素。計算時依據該計算區（期）的具體情況，選擇相應項目，并將數值進行縱向累加。82標準化工期 標準化工期絕對值的計算即將第一階段、第二階段、第三階段和其它影響因素的各算數值進行累加。83標準化工期的相對值參照本指引4.2和8.1進行確定。標準化工期的相對值以其它影響因素的累加和為計算基數以及6.3相對調整幅度為依據。9計算表住宅項目工程建設標準工期計算表階段序號名稱主要工作內容日歷天說明普通住宅（框架結構）高層住宅 （框剪結構）第一階段1.1施工前準備工作臨設搭建、場區封閉、臨水臨電、道路硬化、安全文明
8、施工等。3030施工前準備工作從中標準通知書發出開始至開工儀式止1.2樁基與土方工程樁基工程、土方開挖及邊坡支護工程等預制樁6060開工節點已考慮樁基試驗周期15天灌注樁85851.3000以下結構施工截樁頭、樁間土、墊層、基礎施工3040按地下一層計算第二階段2.1主體工程主體結構、預留預埋等施工2/400M2163/1000M2244/2000M2325/3000M2376/4000M2447/5000M25110/10000M270按需分配天一層考慮11/12000M27712/15000M28415/15000M210518/15000M212620/20000M214032/2000
9、0M22242.2粗裝修及相關專業工程二次結構、抹灰、外保溫、面層、防水、門窗、電梯、消防、燃氣、給排水、強電、弱電、落架子等施工2/400M2601.砌體工程交叉作業按25天考慮2.抹灰工程交叉施工按30天考慮3/1000M2654/2000M2705/3000M2756/4000M2807/5000M2851.砌體工程交叉作業按45天考慮2.抹灰工程交叉施工按55天考慮10/10000M29511/12000M210012/15000M21001.砌體及抹灰工程交叉施工作業時間按主體工程45天起考慮2.15層以上高層從封頂到落架子工期計算公式41天+4*樓層數15/15000M210518
10、/15000M211320/20000M212132/20000M2169第三階段3.1小市政及綠化工程場區內市政及配套管網施工，主輔道路、土方平衡及綠化園林景觀等施工90交叉作業按50天考慮其它影響因素4.1降水在1.1項增加15天4.2地下室在1.3項每層增加15天施工準備工作4.3裙樓在2.1項，每層裙樓增加15天二層以上4.4電梯在2.2項，每部電梯增加6天4.5坡屋面在2.2項，增加12天4.6雨季影響跨雨季施工增加12天4.7氣候節假日影響冬季施工增加60天；冬季不施工增加120天，已包含春節影響如從開工時間計算，跨一次春節累加一次計算標準工期=1.2+1.3+2.1+2.2+3.
11、1+（其它影響因素*地區比例）注1標準工期的計算不考慮拆遷的影響2所涉及標段內工程應達到全面開工條件3住宅的交房標準為毛坯房4標準工期不考慮勞務人員農忙或季節性返鄉因素的影響10其它101本辦法由集團總工辦負責解釋。102參考文件1021 房地產行業標桿企業標準化工期計算方法；1022全國統一建筑安裝工程工期定額；1023北京市建設工程工期定額。11、支持性文件12、相關記錄表格附件計算實例-北方吉林省首地房地產開發有限公司A區標準化工期計算：基礎數據：最高樓層27層，地下室兩層，4部電梯。依據標準化工期計算表：項目A區1.1301.2601.3402.11892.21623.1904.115
12、4.2304.304.4244.5124.7120合計：772即，標準化工期絕對值為：772天； 標準化工期相對值為（730,810）天。別墅施工計劃標準序號工作內容標準時間備注1基礎施工淺基礎15天、人工挖孔樁0.8米/天*孔、錘擊預應力管樁12根/天*臺、靜壓預應力管樁30根/天*臺、沖孔樁不入巖7米/天*臺、沖孔樁入巖0.5米/天*臺2基礎檢測15天（靜載、動測）按施工許可證棟號3半地下室（土方開挖、結構、防水）40天4主體結構每層各10天，斜屋面30天5磚砌體砌筑完成封頂后25天6內外墻批檔完成封頂后40天7鋁合金門窗框、入戶門、車庫門、砂巖、GRC構件安裝完成封頂后55天樣板房室內裝
13、修在鋁合金門窗框安裝完成后插入施工8外墻刮膩子、涂料封頂后80天9毛坯完工封頂后90天10庭院園林封頂后125天達到工程竣工標準11中心園林0.00時開始施工，銷售前15天完成12永久供水完成交樓前10天13永久供電（低壓配電）交樓前10天14取得消防驗收合格證交樓前10天15郵電信報箱安裝完成交樓前10天16電視、電信安裝完成交樓前10天17智能化安裝完成交樓前10天18規劃驗收完成工程竣工后30天19環保驗收完成工程竣工后60天20取得質量驗收意見書工程竣工后60天21取得檔案認可書工程竣工后75天22竣工備案工程竣工后85天23房地產權屬證明書及全部分戶圖工程竣工后90天24備注別墅群增
14、加60天工期多層住宅施工計劃標準序號工作內容參考時間備注1超前鉆完成30天視需要而定，交叉進行2基礎施工淺基礎15天、人工挖孔樁0.8米/天*孔、錘擊預應力管樁12根/天*臺、靜壓預應力管樁30根/天*臺、沖孔樁不入巖7米/天*臺、沖孔樁入巖0.5米/天*臺3基礎檢測15天（靜載、抽芯、動測）按施工許可證棟號4地下室（含土方開挖、邊坡支護、結構）一層75天，兩層135天5主體結構10天/層6砌體施工2層砌體施工在6層樓面模板完成時開始插入，進度5天/層，封頂后25天完成4層板完成時安裝調試鋼井架等垂直運輸設備7砌體會驗0.00后50天8內墻批蕩封頂后35天完成9樣板房裝修60天（所在層結構板完
15、成后55天內進場）10中心園林0.00時開始施工，銷售前15天完成11開始安裝鋁合金門窗框封頂后40天2層/3天12開始外墻批蕩封頂后35天2層/3天13開始貼外墻磚封頂后50天2層/3天14豪華裝修封頂后45天場地移交開始，豪裝場地移交完畢60天完成15永久供水開通交樓前10天16永久供電（低壓配電）交樓前10天17取得消防驗收合格證交樓前10天18取得煤氣驗收合格證交樓前10天19郵電信報箱安裝完成交樓前10天20電視、電信安裝完成交樓前10天21智能化安裝完成交樓前10天22緊急備用電源安裝完成交樓前10天23交樓園林環境完成交樓前10天達到工程竣工標準24規劃驗收完成工程竣工后30天2
16、5環保驗收完成工程竣工后60天26取得質量驗收意見書工程竣工后60天27取得檔案認可書工程竣工后75天28取得竣工驗收備案表工程竣工后85天29房地產權屬證明書及全部分戶圖工程竣工后90天高層住宅施工計劃標準序號工作內容參考時間備注1超前鉆完成30天視需要而定，交叉進行2基礎施工人工挖孔樁0.8米/天*孔、錘擊預應力管樁12根/天*臺、靜壓預應力管樁30根/天*臺、沖孔樁不入巖7米/天*臺、沖孔樁入巖0.5米/天*臺3基礎檢測15天（靜載、抽芯、動測）按施工許可證棟號4地下室（含土方開挖、邊坡支護、結構）一層75天，兩層135天5主體結構首層10天、頂層10天、其它5天/層6砌體施工3層砌體施
17、工在7層樓面模板完成時開始插入，緊跟主體進度5天/層，封頂后25天完成4層板完成時安裝調試鋼井架等垂直運輸設備7三層會驗第十層主體結構完成8內墻批蕩8層砌體完成時插入，封頂后35天完成9樣板房裝修60天（所在層結構板完成后45天內進場）10中心園林0.00時開始施工，銷售前15天完成11開始安裝鋁合金門窗框封頂后40天2層/3天12開始外墻批蕩封頂后35天2層/3天13開始貼外墻磚封頂后50天2層/3天14開始拆上面5層排柵封頂后60天跟隨外墻貼磚進度，5層/7.5天15衛生間防水完成封頂后50天16電梯安裝封頂后30天電梯機房場地移交完成，封頂后90天安裝調試完畢17豪華裝修封頂后60天場地
18、移交開始，每7.5天移交5層，豪裝場地移交完畢60天完成18永久供水開通交樓前10天19永久供電（低壓配電）交樓前10天20取得電梯準用證交樓前10天21取得消防驗收合格證交樓前10天22取得煤氣驗收合格證交樓前10天23郵電信報箱安裝完成交樓前10天24電視、電信安裝完成交樓前10天25智能化安裝完成交樓前10天26緊急備用電源安裝完成交樓前10天27交樓園林環境完成交樓前10天達到工程竣工標準28規劃驗收完成工程竣工后30天29環保驗收完成工程竣工后60天30取得質量驗收意見書工程竣工后60天31取得檔案認可書工程竣工后75天32取得竣工驗收備案表工程竣工后85天33房地產權屬證明書及全部
19、分戶圖工程竣工后90天公建配套施工計劃標準序號工作內容標準時間備注1基礎施工淺基礎15天、人工挖孔樁0.8米/天*孔、錘擊預應力管樁12根/天*臺、靜壓預應力管樁30根/天*臺、沖孔樁不入巖7米/天*臺、沖孔樁入巖0.5米/天*臺2基礎檢測15天（靜載、抽芯、動測）3地下室（含土方開挖、邊坡支護、結構）一層75天，兩層135天4主體結構15天/層5屋面主體結構完成封頂后60天6磚砌體砌筑完成封頂后25天7內外墻批檔完成封頂后35天8裝修施工封頂后40天進場酒店封頂后220天完成、其他各中心封頂后130天完成9永久供水交樓前10天10永久供電（低壓配電）交樓前10天11消防系統完成交樓前10天12空調暖通完成交樓前10天13煤氣安裝完成交樓前10天14電視、電信安裝完成交樓前10天15智能化安裝完成交樓前10天16交樓園林環境完成交樓前10天達到工程竣工標準17規劃驗收完成工程竣工后30天18環保驗收完成工程竣工后60天19取得質量驗收意見書工程竣工后60天20取得檔案認可書工程竣工后75天21竣工備案工程竣工后85天
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