1、XX（甘肅）投資實業(yè)有限公司工程質(zhì)量保證金管理辦法1 總則1.1 為規(guī)范工程質(zhì)量保證金管理，保證工程質(zhì)量問題快速、有效的解決，提升業(yè)主滿意度，明確地產(chǎn)公司、物業(yè)公司雙方維修責(zé)任，結(jié)合公司實際情況，特制定本辦法。1.2 工程質(zhì)量保證金，簡稱工程質(zhì)保金，是指根據(jù)合同約定，按規(guī)定比例從工程款中留置的用于工程完工后、質(zhì)保期內(nèi)的后續(xù)質(zhì)量維修的保證款項。1.3 應(yīng)當(dāng)收取工程質(zhì)量保證金的工程包括：1.3.1 主體建筑工程1.3.2 非主體建筑工程1.3.3 安裝工程1.3.4 配套工程（政府壟斷工程除外）1.3.5 工程設(shè)備1.3.6 按公司規(guī)定或要求需留置質(zhì)量保證金的工程。1.4 本辦法適用于XX（甘肅）

2、實業(yè)投資有限公司及關(guān)聯(lián)公司。2 質(zhì)保金的收取2.1 質(zhì)保金的收取時間點為工程驗收后從工程結(jié)算款中扣取，如尚未結(jié)算，應(yīng)暫按合同金額進(jìn)行扣取，最終以工程結(jié)算付款為準(zhǔn)。2.2 質(zhì)保金收取比率一般為工程結(jié)算總額的 3%-5%，且不計利息，最終計取比例以地產(chǎn)公司與施工單位簽訂的施工合同為依據(jù)。2.3 質(zhì)保金的使用范圍為工程合同范圍內(nèi)質(zhì)量保修期間的維修、賠償、管理費(fèi)用及其它相關(guān)費(fèi)用。2.4 質(zhì)保金的退還時間為合同保修期或合同約定規(guī)定的維修項目質(zhì)保期順延的到期之日，地產(chǎn)公司及物業(yè)公司對工程質(zhì)量無異議且保修款結(jié)算完畢后即與施工單位辦理質(zhì)保金退還手續(xù)。2.5 成本部、財務(wù)部對工程質(zhì)保金需按項目、按合同進(jìn)行明細(xì)核

3、算，地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)對口部門工程部、客服部、物業(yè)公司應(yīng)按項目、按合同建立質(zhì)保金輔助臺賬。工程質(zhì)保金輔助臺賬需包括以下信息：2.5.1 工程項目2.5.2 施工單位2.5.3 合同總額（結(jié)算金額）2.5.4 驗收日期2.5.5 質(zhì)保到期日2.5.6 質(zhì)保金總額2.5.7 已使用質(zhì)保金金額2.5.8 質(zhì)保金余額2.5.9 其他信息3 工程質(zhì)量問題的整改及移交3.1 工程項目在移交物業(yè)公司管理前或交付后三個月內(nèi)，地產(chǎn)公司工程部對存在的工程質(zhì)量問題應(yīng)集中進(jìn)行整改，并就集中整改期內(nèi)的工程質(zhì)量問題對業(yè)主承擔(dān)維修整改責(zé)任。3.2 集中整改期內(nèi)責(zé)任單位維修不及時或不履行維修義務(wù)，可委托第三方單位實施維修責(zé)任；相關(guān)

4、費(fèi)用在責(zé)任單位工程進(jìn)度款內(nèi)予以扣除支付（如工程結(jié)算已辦理完畢并支付完畢工程結(jié)算款項則從質(zhì)保金中予以扣除）；3.3 項目交付 3 個月后，且重點問題整改率達(dá)到 100%、一般問題整改率95%，屬于工程質(zhì)量問題整改達(dá)到移交條件，交由物業(yè)公司及地產(chǎn)公司客服部負(fù)責(zé)。移交后的工程質(zhì)量問題由地產(chǎn)公司客服部或物業(yè)公司負(fù)責(zé)組織維修。3.4 質(zhì)保期內(nèi)責(zé)任單位維修不及時或不履行維修義務(wù)，可委托第三方單位實施維修責(zé)任；相關(guān)費(fèi)用從責(zé)任單位質(zhì)保金內(nèi)予以扣除支付，若責(zé)任單位未完成結(jié)算流程或未支付完畢工程結(jié)算款項，則從工程進(jìn)度款中予以扣除。3.5 存在下述問題的由地產(chǎn)公司工程部負(fù)責(zé)維修，不得移交：3.5.1 維修問題整改率

5、未達(dá)到上述規(guī)定的；3.5.2 存在重大設(shè)計缺陷、重大工程質(zhì)量問題、市政配套類問題；3.6 工程質(zhì)量維修資料管理、移交工程質(zhì)量集中整改期滿后，符合移交條件的，地產(chǎn)公司工程部應(yīng)將工程質(zhì)量問題維修資料移交給物業(yè)公司及客服部。進(jìn)行財務(wù)結(jié)算的，結(jié)算資料原件必須在于財務(wù)部確認(rèn)后交付財務(wù)部門保管。雙方應(yīng)對移交資料列出明細(xì)。移交資料包括但不限于如下內(nèi)容：3.6.1 該項目的質(zhì)保金臺賬移交至地產(chǎn)客服部：包括地產(chǎn)公司工程部經(jīng)辦的每筆質(zhì)保金使用明細(xì)及剩余質(zhì)保金等。3.6.2 地產(chǎn)公司工程部經(jīng)手的質(zhì)保金扣款各項手續(xù)：如維修通知書、結(jié)算通知書、法院判決書或調(diào)解書、郵寄底單、送達(dá)回執(zhí)等。3.6.3 該項目的相關(guān)施工圖紙資

6、料,填寫并由項目負(fù)責(zé)人簽署各參建單位施工范圍附表，對各單位的保修范圍進(jìn)行明確。3.6.4 維修事項交底：包括維修單位名稱、聯(lián)系方式以及維修事項明細(xì)等。3.6.5 與施工單位相關(guān)的資料，如負(fù)責(zé)人、聯(lián)系方式，向施工單位發(fā)送的告知函或會議紀(jì)要等。4 質(zhì)保金的使用4.1 業(yè)主報修申請經(jīng)確認(rèn)或物業(yè)公司及地產(chǎn)公司相關(guān)部門自檢發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題后，向施工單位發(fā)維修通知（通知方式如電話、短信等），明確維修事項及維修時限等要求（特殊或緊急情況下如管道破裂或漏水等，物業(yè)或地產(chǎn)公司可決定先行實施緊急搶修，同時通知施工單位確認(rèn)整改事宜，整改費(fèi)用從質(zhì)保金或工程進(jìn)度款中扣除）。4.2 若施工單位不履行或怠于履行維修義務(wù)時，物業(yè)

7、公司向地產(chǎn)客服部簽發(fā)工作聯(lián)系單（含報修記錄、整改事項、維修時限要求等）。地產(chǎn)客服部接到工作聯(lián)系單后，以地產(chǎn)公司名義向施工單位發(fā)維修整改通知快遞到施工單位公司所在地址，告知對方在合同約定的時間內(nèi)前來維修。書面通知書需附業(yè)主報修記錄、維修事項說明、相關(guān)照片等相關(guān)證據(jù)資料。4.3 施工單位拒接通知或在接到通知后沒有組織人員進(jìn)行維修并且超過規(guī)定時限的，地產(chǎn)客服部按照公司制度啟動第三方維修整改流程。第三方整改維修事項完成后，支付維修費(fèi)用時第三方整改單位就工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的所有維修費(fèi)用出具正式稅務(wù)發(fā)票。4.4 凡不能通過維修解決的工程質(zhì)量問題或業(yè)主提出連帶賠償要求的，地產(chǎn)或物業(yè)公司應(yīng)將工程質(zhì)量問題取證后（

8、附業(yè)主書面賠償要求）發(fā)函通知施工單位，要求施工單位進(jìn)行解決。施工單位不予回復(fù)或不同意給予賠償?shù)模禺a(chǎn)公司客服部全權(quán)代表責(zé)任單位與業(yè)主進(jìn)行談判（包括維修、賠償、其他形式的補(bǔ)償）；地產(chǎn)公司客服部可以選擇采取維修或者賠償、補(bǔ)償以及維修加賠償、補(bǔ)償?shù)姆绞浇鉀Q住戶提出的質(zhì)量瑕疵糾紛，責(zé)任單位無條件認(rèn)可地產(chǎn)公司客服部的處理結(jié)果，并履行地產(chǎn)公司處理該糾紛所約定的各事項，同時承擔(dān)全額費(fèi)用。4.5 使用施工單位質(zhì)保金或工程進(jìn)度款進(jìn)行維修的事項，地產(chǎn)公司客服部必須按公司制度規(guī)定進(jìn)行流程審批。報審附件應(yīng)包括：4.5.1 報修登記或記錄；4.5.2 工程質(zhì)量問題認(rèn)定結(jié)論；4.5.3 給施工單位發(fā)送的維修通知書；4.5

9、.4 維修事項及過程簡要說明；4.5.5 第三方維修告知函4.5.6 判決書、調(diào)解書或賠償協(xié)議書（通過訴訟解決或協(xié)議賠償?shù)馁|(zhì)量問題維修賠償?shù)荣M(fèi)用）。4.6 向施工方發(fā)送維修結(jié)算和質(zhì)保金扣款通知。維修事項完成后，應(yīng)以地產(chǎn)公司名義向工程施工單位發(fā)送維修結(jié)算和質(zhì)保金扣款通知書。通知書內(nèi)容包括：4.6.1 報修登記或記錄；4.6.2 工程質(zhì)量問題認(rèn)定結(jié)論；4.6.3 給施工單位發(fā)送的維修通知書；4.6.4 維修事項及過程簡要說明；4.6.5 判決書、調(diào)解書或賠償協(xié)議書（通過訴訟解決或協(xié)議賠償?shù)馁|(zhì)量問題維修賠償?shù)荣M(fèi)用）。4.6.6 維修明細(xì)、維修前后現(xiàn)場照片、物業(yè)或第三方維修發(fā)票；4.7 凡質(zhì)保金不足支

10、付維修或賠償費(fèi)用時，應(yīng)由地產(chǎn)公司先行墊付，然后再向施工單位追償。4.8 以下情況不屬于工程質(zhì)保金的使用范圍，不得使用質(zhì)保金進(jìn)行維修：4.8.1 已過合同約定質(zhì)保期的維修項目；4.8.2 維修、賠付項目不在質(zhì)保范圍內(nèi)的；4.8.3 屬于設(shè)計缺陷需整改的質(zhì)量維修項目。5 質(zhì)保金的退付5.1 由地產(chǎn)公司客服部負(fù)責(zé)組織質(zhì)保金退付現(xiàn)場檢查及驗收工作，地產(chǎn)工程部及技術(shù)部、物業(yè)公司協(xié)助配合驗收。驗收完畢后由地產(chǎn)公司客服部負(fù)責(zé)質(zhì)保金退付付款流程的辦理。各相關(guān)部門需做好質(zhì)保金使用的相關(guān)統(tǒng)計和舉證工作，地產(chǎn)客服部及時將扣款情況以“告知函”的形式及時通知施工單位，以備施工單位核對和確認(rèn)。5.2 退還質(zhì)量保證金需同時

11、滿足以下條件：5.2.1 符合合同約定的退還條件、退還節(jié)點、退還方式；5.2.2 不存在未整改完畢的工程質(zhì)量問題；5.2.3 質(zhì)量保證金使用情況確認(rèn)完畢；5.2.4 不存在未完結(jié)的應(yīng)罰款項、應(yīng)扣款項；5.2.5 不存在雙方爭議事項、在訴事項等。5.3 退還程序5.3.1 各類施工單位在質(zhì)保到期前三個月向地產(chǎn)客服部提交質(zhì)保金退付檢查驗收的書面申請，其中土建總包、消防、管網(wǎng)、園林、防水等施工單位由地產(chǎn)客服部單獨(dú)組織檢查及驗收，門窗、裝修、保溫、涂料、欄桿等其它分包單位由地產(chǎn)客服部統(tǒng)一或分類通知進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗收。5.3.2 檢查驗收申請書報送至地產(chǎn)客服部后，地產(chǎn)客服部經(jīng)辦人員需在五個工作日內(nèi)組組織物

12、業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理、工程主管，施工單位對現(xiàn)場進(jìn)行全面檢查，并根據(jù)現(xiàn)場檢查情況填寫質(zhì)保金退付現(xiàn)場檢查表，明確整改措施和整改時限，作為整改通知下發(fā)到施工單位。5.3.3 現(xiàn)場驗收重點檢查部位：現(xiàn)房銷售房屋（現(xiàn)房銷售房屋為竣工驗收備案后出售的質(zhì)保需延期的房屋）、屋面、外墻、首層、地下室是否存在滲漏、返潮、泛堿現(xiàn)象，煙道是否漏煙、排煙排油不暢，回填區(qū)是否有沉降現(xiàn)象，管網(wǎng)是否存在堵塞、滲漏、排水不暢、沉降斷裂等。5.3.4 質(zhì)保期滿且質(zhì)量問題整改完畢，經(jīng)物業(yè)中心及地產(chǎn)客服部現(xiàn)場驗收合格后，地產(chǎn)客服部需在五個工作日內(nèi)組織物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)公司工程部、地產(chǎn)公司工程部、技術(shù)部對現(xiàn)場進(jìn)行驗收，并根據(jù)現(xiàn)場驗收情況簽署

13、質(zhì)保金退付驗收表。5.3.5 地產(chǎn)客服部組織檢查驗收時需提前三天通知參與驗收部門或人員，參加人員為：地產(chǎn)客服部經(jīng)辦人、物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理、工程主管、物業(yè)公司工程部經(jīng)理、地產(chǎn)工程部工程師、地產(chǎn)技術(shù)部項目負(fù)責(zé)人。各部門相關(guān)人員需統(tǒng)一參加檢查驗收并現(xiàn)場簽署意見，不得推諉或拖延統(tǒng)一檢查驗收，若本人因故確實不能參加，可指派其他人參加驗收，全權(quán)代表本人簽署意見，但事后本人必須補(bǔ)簽字，且不應(yīng)以未參加驗收為由，再次提出復(fù)驗的要求，也不接受各部門單獨(dú)進(jìn)行檢查驗收。5.3.6 驗收完畢后，客服部在質(zhì)保期結(jié)束一個月內(nèi)進(jìn)行質(zhì)保金退付付款流程的辦理。5.3.7 驗收后維修執(zhí)行XX（甘肅）實業(yè)投資有限公司第三方維修管理細(xì)則

14、（試行版）的“質(zhì)保期外維修整改”規(guī)定：質(zhì)保期外單項整改費(fèi)用在5萬元（含5萬元）以下，由物業(yè)選擇相應(yīng)單位進(jìn)行整改并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用；質(zhì)保期外單項整改費(fèi)用在5萬以上，因設(shè)計及工程施工質(zhì)量等瑕疵造成的維修整改由地產(chǎn)承擔(dān)，其余需物業(yè)動用大修基金。6 管理要求6.1 地產(chǎn)公司必須建立系統(tǒng)完善的質(zhì)保金臺賬管理體系，加強(qiáng)對工程質(zhì)量問題記錄、維修通知發(fā)送、費(fèi)用結(jié)算、質(zhì)保金扣款等維修資料的管理工作。物業(yè)公司維修管理臺賬應(yīng)包含報修登記、取證、詳細(xì)維修內(nèi)容等，并每季度與地產(chǎn)公司客服部核對。6.2 地產(chǎn)和物業(yè)公司各級管理人員要加強(qiáng)質(zhì)保金管理辦法學(xué)習(xí)，并切實履行崗位職責(zé)，按照制度要求進(jìn)行質(zhì)保金管理。公司對嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，

15、積極執(zhí)行質(zhì)保金管理制度，對質(zhì)保期內(nèi)存在工程質(zhì)量問題及時發(fā)現(xiàn)、及時維修、及時報審、及時扣款的，或?qū)?yán)格工程質(zhì)量管理、提高業(yè)主滿意度有突出貢獻(xiàn)的個人或部門給予獎勵。6.3 公司對質(zhì)保期內(nèi)工程質(zhì)量維修工作實施問責(zé)制，對不按程序及時維修、取證、報審、扣款，導(dǎo)致公司名譽(yù)、財產(chǎn)損失的直接管理人進(jìn)行問責(zé)，并根據(jù)損失情況要求其承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)或民事賠償責(zé)任。6.4 各級管理人員必須要做到廉潔自律，嚴(yán)禁與施工方、維修方及業(yè)主串通合謀，降低標(biāo)準(zhǔn)，放松要求，以圖謀私利，私自變通或歪曲執(zhí)行有關(guān)質(zhì)保金的合同約定和公司管理制度規(guī)定，損害公司利益。7 附則7.1 本辦法自下發(fā)之日起開始執(zhí)行。本辦法下發(fā)之日前已下發(fā)的有關(guān)質(zhì)量保

16、證金的規(guī)定，與本辦法不相符的，按本辦法執(zhí)行。7.2 對質(zhì)保金使用及扣減過程的發(fā)生的特殊事項，地產(chǎn)客服部或物業(yè)公司可書面向地產(chǎn)公司進(jìn)行請示報告，按照地產(chǎn)公司要求處理。7.3 本辦法由地產(chǎn)客服部負(fù)責(zé)解釋并組織實施。附件一工程質(zhì)保金管理臺賬序號施工單位名稱合同編號合同名稱（含施工范圍）整改聯(lián)系人（電話）單位負(fù)責(zé)人（電話）公司地址（聯(lián)系人）質(zhì)保起止時間質(zhì)保金總金額質(zhì)保金使用情況一付款單號整改事項使用金額 客服部項目負(fù)責(zé)人： 客服部經(jīng)理：附件二質(zhì)量維修工作聯(lián)系單XX物業(yè)發(fā)展股份有限公司蘭州分公司工作聯(lián)系單服務(wù)中心：編號：致：地產(chǎn)客服部事由：服務(wù)中心經(jīng)理經(jīng)辦人職能部門意見工程管理部客戶服務(wù)部安防管理部品質(zhì)

17、部董事長總經(jīng)理分管領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)主管領(lǐng)導(dǎo)部門負(fù)責(zé)人經(jīng)辦人14附件三質(zhì)量維修通知單維修問題詳細(xì)清單序號部位問題詳情維修情況備注XX（甘肅）投資實業(yè)有限公司客服部 2018 年月 日附件四質(zhì)保金扣款告知函告 知 函 公司:由貴司承建的XX 小區(qū) 幢 單元_室現(xiàn)在保修期內(nèi)需要維修，我司已于 年 月 日發(fā)函通知貴司前來維修，但因貴司的維修工程存在以下問題： 房屋保修責(zé)任歸屬單位未按保修約定時間提供保修服務(wù)的;原責(zé)任單位存在互相推諉延誤維修的；房屋保修責(zé)任歸屬單位對同一質(zhì)量缺陷部位維修2次及2次以上未達(dá)到質(zhì)量要求的；呼叫中心在對維修回訪中，業(yè)主表示維修未完成或?qū)S修結(jié)果表示不滿意，經(jīng)客服部現(xiàn)場工程師現(xiàn)場查看后

18、情況屬實的。且貴司的前述行為已滿足有關(guān)啟用第三方維修的相關(guān)要求，為維護(hù)公司聲譽(yù)，我司將另外委派維修單位進(jìn)行維修，特此告知！甘肅升融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 年 月 日XX（甘肅）實業(yè)投資有限公司第三方維修管理細(xì)則（試行版）制度第6.8項對應(yīng)情況所收集證據(jù)作為本告知函的附件一并寄送至原責(zé)任單位,一式四份， 施工方（快遞回執(zhí)）、客服部、項目部/工程部、成本部各執(zhí)一份。附件五質(zhì)量責(zé)任判定書項目名稱維修事項施工單位 1施工單位 2施工單位施工單位 3質(zhì)保期起止時間原因分析責(zé)任單位責(zé)任判定（比例或金額）備注責(zé)任單位 A責(zé)任判定責(zé)任單位 B物業(yè)公司客服部會簽欄工程部技術(shù)部附件六質(zhì)量問題檢查表質(zhì)量問題檢查表表 1

19、項 目 名 稱質(zhì)保期起止日期合同名稱施工單位存在質(zhì)量問題現(xiàn)象：地產(chǎn)客服部（簽字）：施工單位（簽字）：工程部負(fù)責(zé)人：項目負(fù)責(zé)人：項目負(fù)責(zé)人：工程管理部經(jīng)理：備注： 重點檢查部位：現(xiàn)房銷售房屋、屋面、外墻、首層、地下室是否存在滲漏、返潮、泛堿現(xiàn)象，煙道是否漏煙、排煙不暢，回填區(qū)是否有沉降現(xiàn)象，管網(wǎng)是否存在堵塞、滲漏、排水不暢斷裂等。質(zhì)量問題明細(xì)表表 2序號檢查問題整改措施維修是否整改時限完成、合格地產(chǎn)客服部（簽字）：施工單位（簽字）：工程部負(fù)責(zé)人：工程管理部經(jīng)理：附件七質(zhì)保金退付驗收表工程質(zhì)保金退付驗收表項 目 名 稱驗收日期施工單位工程施工合同工程竣工日期質(zhì)保期到期日期施工單位聯(lián)系人聯(lián)系電話驗收

20、事項物業(yè)服務(wù)中心及維保中心意見：1.質(zhì)保維修進(jìn)度是否符合合同約定要求，是（）否（）：2.質(zhì)保期間維修質(zhì)量是否符合合同約定要求，是（）否（） ：3.質(zhì)保期間是否存在違約事項，是（）否（） ：4現(xiàn)場是否存在未整改完畢的質(zhì)量問題，是（）否（） ：4其它事項：年 月 日物業(yè)公司意見：物業(yè)公司工程部經(jīng)理：物業(yè)公司總經(jīng)理：年 月 日地產(chǎn)技術(shù)部意見：項目負(fù)責(zé)人：年 月日地產(chǎn)工程部意見：項目負(fù)責(zé)人：年 月日地產(chǎn)客服部意見：項目負(fù)責(zé)人：年 月日維保中心意見： 年 月日 附件八 質(zhì)保金退付驗收申請表項目施工單位合同名稱質(zhì)保金起始時間聯(lián)系人聯(lián)系電話公司：由我公司承接的工程于年月日開工，年月日竣工，質(zhì)保期， 將于年月日到期，按照貴司質(zhì)保金退付管理規(guī)定，現(xiàn)提前三個月申請對工程進(jìn)行現(xiàn)場檢查驗收。施工單位（蓋章）：年月日附件：1、施工合同（封面、質(zhì)保金相關(guān)合同內(nèi)容、簽章頁等復(fù)印件）