1、 xxx公司開發東光縣“添韻”住宅小區一期工程項目申請報告目 錄 第一章 申報單位及項目概況3第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析15第三章 資源開發及綜合利用分析19第四章 節能方案分析20第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析25第六章 環境和生態影響分析27第七章 經濟影響分析33第八章 社會影響分析37附表1：東光縣添韻住宅小區一期工程戶型及面積基本情況表39第一章 申報單位及項目概況1.1項目申報單位概況：東光縣恒昌房地產開發有限責任公司成立于2003年3月，注冊資金505萬元，公司資質為4級。公司的經營范圍為房地產開發。公司現設有營銷策劃部、市場調研部、綜合管理部、財務部、工

2、程部、房地產交易部、物業管理部等多個職能部門。公司一貫重視知識創新和人才發展，培養了一支學歷高、能力強、經驗豐富的高素質隊伍，現有員工36人，大中專學歷以上占95%，其中有職稱者19名，占員工總數的60%，高級工程師一名，中級工程師九名，助理工程師兩名，電工師一名，預算師一名，會計師兩名，會計員兩名，經濟師一名。自公司成立以來，始終倡導現代化家居觀念、傳播現代居住文明、創新時代生活空間的指導思想，秉承“質量為生命，客戶為上帝、服務為發展”的經營理念。使公司在激烈的房地產開發市場競爭中不斷得到發展、壯大和完善。成功總結了一套適合自身發展、適合本地區特點的成功經驗，從而成為東光縣頗具競爭力的房地產

3、開發企業。雄厚的經濟實力，具有極強凝聚力、開拓性、前瞻性的領導集體，高素質的技術骨干隊伍，使公司在怡欣家園住宅樓建設項目中取得了巨大的成功，從2005年三月開工建設，一期工程已售完，二期工程五棟樓于2006年11月15日正式交工，入住率已經達到95%。恒昌房地產始終把創新視為企業發展的源動力。唯有不斷創新，企業才會擁有旺盛的活力。創新是“朝氣”的具體表現，更是“可靠”的智慧源泉。創新是企業長盛不衰的靈魂，是引領時代，啟迪未來的遠見卓識，是前進永無止境的綿綿動力。真正的領先者從不滿足于過去，企業每時每刻都在推陳出新，不懈追求理想。創新已經深深融入旺佳房地產的靈魂之中，使公司在復雜多變的市場環境里

4、永遠處于不敗之地。企業以變應變，不斷優化組織機構，適應形勢的發展。員工思維大膽活躍，每時每刻都在推陳出新，追求理想。我們的產品將世界文明的最新精華運用于本土產品，打造始終領先的房地產典范。預知客戶未來的服務需求，產品價值由此延伸。恒昌房地產開發有限公司是富有朝氣、勇于創新、高效務實的集體！是為理想而堅持的團隊！力求每一件產品都能成為傳承當代文明的百年經典。也堅信自己的企業會成為見證歷史的百年企業。1.2項目概況。項目的建設背景隨著經濟的飛速發展，人們的生活水平得到了很大的改善，人們對物質生活和精神生活的要求不斷提高，對房子的需求不再停留在住的下、住的開的水平上，而是要求更寬敞，更舒適、健康、環

5、保、以及完善的物業管理。原來舊的住房格局已經不適應人們的心理需求，棄舊換新是許多人的夢想，房地產貸款的政策幫助人們美夢成真。一些百姓手中存有部分現金，在負利率時代人們一直在尋求保值渠道，股市債市低迷、眾多投資者為手中閑余資金急尋一個非常合適的出口，在房地產不斷升值的情況下，房地產對這些人產生了極大的誘惑力，雖然面臨著宏觀調控帶來的不小壓力，全國房地產價格高速攀升的勢頭將受到明顯遏制，但由于人們對住房的需求量依然很大，再加上土地的供應吃緊，直接影響房地產價格的預期，因此東光縣房地產價格保持了穩中緩升的走勢。改善需求、新增需求、投資需求并列為住宅三大需求。因富裕農民進城居住及經商需求有所增加，而且

6、市民換房和購置第二套住宅將成為住宅市場越來越重要的需求來源。由此可見，市場需求估計會有強勁的后勁。雖然政策上還有些不確定性，例如國家可能出臺一些限制消費的措施，但為了避免市場的大起大落，估計力度不會太大。主要是中國的房地產欠賬實在太多了。整個計劃經濟時代，基本上沒有多少好房子。從1998年開始房改，到現在才幾年時間，也不可能完全滿足需求。現在很多城市，尤其是二、三線城市的房地產很火，需求很強烈。加息無論對購房人還是開發商影響都不大，不會對房地產需求造成太大的影響。以后估計還得繼續加息，但幅度也不可能太大，對房地產影響始終有限。本次開發的“添韻”住宅小區工程，是根據滄州市城中村改造實施辦法和東光

7、縣舊城改造的實施意見，為了盤活城區土地存量資源，優化城區空間布局，落實完善城區規劃，改善居（村）民生活環境，提升縣城品位，改善城區形象的結果。東光縣城躍進渠南側共有居民81戶，房屋低矮破舊，院落低洼，排水不暢，居住環境差，居民強烈要求拆除平房，建設新樓房，根據東紀【2006】2號書記辦公會議紀要要求，在縣平改樓辦公室的組織下，經各方業主一致同意，該公司決定對該塊平房區，分期分批進行改造。項目擬建地點擬建項目位于東光縣城躍進渠南。周圍市政設施齊全，交通便利，環境整潔。擬建設用地地勢基本平坦。主要建設內容和規模本項目改造范圍為：項目位于東光縣躍進渠南，占地0.5098公頃，合7.647畝，5098

8、平方米。建設內容：本項目一期計劃占地5098平方米，約合7.647畝，總建筑面積13690平方米。其中：樓房面積13190平方米，公建面積500平方米，計劃建設六層磚混結構的住宅樓三棟（帶地上儲藏間），同時做好小區內綠化、美化、亮化及道路硬化，小區內設有休閑娛樂設施等。建設規模:總體項目全部建成后，總建筑面積30500平方米，共拆遷平房81戶。其中一期建成后，建筑面積13690平方米，可容納住戶132戶。 一期主要指標：1、 總占地 0.509815666.67=5098平方米；2、 住宅占地面積2198平方米；（3棟樓，每棟6層）3、 公建占地面積500平方米；（公建面積500平方米）4、

9、道路占地面積600平方米；5、 綠地占地面積1800平方米；6、 總建筑面積13690平方米；7、 其中：住宅13190平方米；其中：公建面積500平方米；8、 容積率：2.699、 綠地率35.3%10、 建筑密度52.92%項目實施進度本項目建設期擬定為15個月。從2007年9月到2008年11月。產品和工程技術方案.1項目產品:經濟型住房.2工程技術總體方案的確定添韻”住宅小區堅持“以人為本”為中心，以“融中西建筑文化之精粹，開現代家居園林之先河”為基點，經歷了“從簡單綠化向園林藝術化突破、從小區氛圍不講究藝術向人文環境藝術化突破”的不斷演進、提升，形成了獨特的自然、藝術、親和、歷史四大

10、規劃、設計、開發原則，立志要讓建筑的文化價值在歷史長河中熠熠閃光。“添韻”住宅小區的開發理念概括為：即“以人為本”，傳承東方居住理念，深層次滿足當代人安居生活需求，營造獨特家居文化氛圍。.2.1設計采用的主要規范、規程：住宅設計規范GB50096-1999民用建筑設計通則JGJ37-87建筑采光設計標準GB/T50033-2001工程建設標準強制性條文（2002年版）中華人民共和國城市規劃法民用建筑節能設計標準JGJ2695民用建筑照明設計標準GBJ133-90砌體結構設計規范GB50003-2001民用建筑隔聲設計規程DB13（J）-2000（省標）民用建筑隔聲設計規范DBJ118-88屋頂

11、工程技術規范GBJ108-87人民防空工程設計防火規范GB50098-98建筑設計防火規范GB-J16-87民用建筑熱工設計規范GB50176-93城市道路和建筑物無障礙設計規范JGJ50-2001.2.2建筑設計方案建筑的戶型設計完全符合人體工程學及環境心理學尺度,所有戶型都能達到南北通透、對流通風，小進深，符合采光系數和對健康住宅設計的要求。南向三面采光外飄窗，滿足日照需要，實用廚房，面寬3米，完全可以做到餐廚一體化，與廚房連接的生活陽臺配有上下水，可作為獨立洗衣間，隔離干濕，方便使用。功能完備，動靜分明。根據1999年11月10日河北省人民政府、省軍區1999第20號令河北省結合民用建筑

12、修建防空地下室管理規定，本工程防空為六級防空工程，住宅樓建有地下室。小區道路及場地設計必須符合殘疾人無障礙通行要求，交通組織應避免擾民。小區管網應合理規劃，統一布置，統一施工，地下鋪設，并積極采用共溝技術。建筑小區的硬質景觀設計應突出觀賞性和趣味性，體量和尺寸適宜，少而精，標志設計應簡潔醒目，照明設計應營造安靜優雅的生活氣氛。預制混凝土異型步磚道，用于人行道和居民活動場地鋪裝有較好的透氣性和透水性能，便于行走，同時可使鋪裝場地土壤的水氣狀況滿足植物根系生長的需要，減少地表徑流。.2.3結構設計設計依據1、混凝土結構設計規范 GB5001020022、建筑抗震設計規范 GB5001120013、

13、建筑結構荷載設計規范 GB5001020024、建筑地基基礎設計規范 GB5000720025、中國地震動參數區劃圖 GB183062001本工程采用磚混結構，樓高6層。物業用房為平房，樓板全部現澆，底層及頂層用聚氨脂做好保溫隔熱處理，門窗密閉性滿足III級，玻璃采用中空玻璃，本工程屬二級耐久年限（50-100年）；二級耐火等級；抗震設防烈度7度，屋面防水等級二級。.2.4供熱采暖通風與空氣調節設計規范提供的相關的氣象資料。氣象資料：采暖室外計算溫度 -9冬季通風室外計算溫度 -4夏季空氣調節室外計算干球溫度 34.8夏季空氣調節室外計算濕球溫度 26.8冬季空氣調節室外計算相對溫度 55%夏

14、季空氣調節室外計算日平均溫度 29.6夏季通風室外計算相對溫度 62%冬季室外風速 3.2m/s夏季室外風速 2.1m/s冬季大氣壓力 1024.7hpa夏季大氣壓力 1002.6hpa供熱管道的線路布置與總圖規劃統籌考慮，力求簡捷。管道敷設方式采用地溝敷設，以保證小區的美觀，小區采暖方式，采用地暖，取暖用水經循環后回注地下，不外排。.2.5配電系統小區內各用電設備由小區內變電站供給，照明采用插接式母線樹干式供電，照明和動力設備電壓采用220V/380V，采用電纜線路敷設在有磚砌溝邦而無溝底的電纜溝中，采用直埋方式。.2.6通訊隨著信息化的發展，該項目應積極建設網絡信息系統，寬帶入室。防盜門可

15、視對講。投資規模和資金籌措方案.1投資規模本項目總投資1090萬元，全部自籌。（詳見總投資估算表）。.1.1投資估算依據1.估算參考河北省1999年概算定額、取費標準及有關規定。2.近期的滄州市工程造價信息。3.類似工程造價指標。4.市場詢價及價格分析。.1.2投資估算內容1.建安工程包括土建工程、給排水工程、采暖工程、消防、電氣工程及室外配套工程。2.建設工程其它費包括：土地費用、前期咨詢、環評費、勘察費、設計費、審圖費、工程招投標費、工程監理費、工程質量監督費、墻改基金、市政配套費等。3.預備費：基本預備費，漲價預備費。4.環境設施設計建造費（包括道路工程、區域照明、院內綠化等室外工程）.

16、1.3費用估算本項目總建筑面積：13690平方米，總投資1090萬元，其中工程費835.10萬元，其他費用203萬元，預備費用51.90萬元。詳見下表總投資估算表 單位：萬元序號項目名稱數量基價費用(萬元)一工程費用13690835.101主體工程13190600元/791.401.16.5層磚混住宅13190600元/791.402公建工程50028.502.1物業辦公室50500元/2.502.2鍋爐房100600元/6.002.3警衛室50500元/2.502.4洗浴中心250600元/15.002.5公廁50500元/2.503室外配套工程15.203.1道路硬化6007.203.2院

17、內綠化18008.00二其它費用202.991土地費用7.647畝17萬元/畝130.002前期工作咨詢費1.003環境影響評價費1.504工程勘察費131905元/15.005工程設計費1319012元/15.836施工圖審查費設計*8%1.277工程監理費1.20%10.028工程招投標費0.25%2.099工程質量監督0.07%0.5810市政配套設施費1319010元/13.1911墻體材料基金131905元/6.6012其他費用5.92三預備費51.901基本預備費51.902漲價預備費四合計1090.00.2資金籌措方案本項目總投資1090萬元，全部由企業自籌。組織機構與人力資源配

18、置為保證項目的順利實施，公司調集企劃部、工程部、財務部、銷售部、物業管理部得力人員，全力營造團結、向上、富有活力、和諧一致的運營機制，組織機構設置如下：總經理副總經理副總經理工程部策劃部財務部銷售部物業管理部該項目將在不同時期，派遣相關人員介入項目的建設，預計將有20人參與項目的籌劃及建設工作。招投標.1依據1、中華人民共和國招標投標法(1999年8月30日)(第九屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議通過)。第三條 在中華人民共和國境內進行下列工程建設項目包括項目的勘察、設計、施工、監理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購，必須進行招標：(一)大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益

19、、公眾安全的項目；(二)全部或者部分使用國有資金投資或者國家融資的項目；(三)使用國際組織或者外國政府貸款、援助資金的項目。3、工程建設項目招標范圍和規模標準規定(2000年5月1日)(國家計委令第3號)。4、工程建設項目施工招標投標辦法(2002年3月8日)(國家發改委、建設部、鐵道部、交通部、信息產業部、水利部、民航總局第30號)。5、工程建設項目勘察設計招標投標辦法 (2003年6月12日) (國家發改委、建設部、鐵道部、交通部、信息產業部、水利部、民航總局、廣電總局第2號)。6、河北省實施中華人民共和國招標投標法辦法(2001年9月27日) (河北省第九屆人大常委會第二十三次會議通過)

20、。.2招標投標形式：工程采取公開招標投標方式。.3招標投標內容：工程勘察設計、工程施工和工程監理招標。本項目勘察、設計、施工、監理、均采用公開招標方式，全部委托有資質的招標代理機構實施；重要材料采購采用公開招標方式，自行招標。招投標范圍為3棟住宅樓，標段待定。第二章 發展規劃、產業政策和行業準入分析2.1發展規劃分析國家制定的“國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中明確提出，發展房地產業，調整住房供應結構，重點發展普通商品住房和經濟適用住房，嚴格控制大戶型高檔商品房。按照保障供給、穩定房價的原則，加強對房地產一、二級市場和租賃市場的調控，促進住房梯次消費。完善房地產開發融資方式，加強資本金管

21、理，規范發展住房消費信貸和保險。規范物業管理行為，提高市場化程度。滄州市服務業發展“十一五”規劃中，也明確指出居住服務要以深化改革、擴大需求，改善供給、搞活流通、增加信貸為重點，加快產業化發展步伐，房地產業增加值年均增長15%左右。加強一級市場調控，大力發展以普通住宅和經濟適用房為主的城鎮住宅供應體系，不斷優化結構，增加供給。進一步激活二級市場。完善各級房屋交易市場功能，實現住宅買賣、交換、抵押、評估一條龍服務。發展住房消貸和住房保險，完善個人住房融資機制。規范和加強物業管理，大力推進房地產開發和物業管理的分業經營。東光縣制定的國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要中也明確提出，繁榮房地產市場

22、，堅持開發與改造相結合，抓好育東小區等房地產開發工程，每年新增建筑面積15萬平方米以上。由此可見，本項目符合國家的發展規劃和區域發展規劃。2.2產業政策分析。 發展普通住宅是建立與社會主義市場經濟相適應的住房供應體系的重要組成部分，也是當前培育住房市場、啟動住房消費的重要舉措。雖然溫家寶副總理早在1998年全國城鎮住房制度改革和住房建設工作會議講話中就指出：“建立新的城鎮住房供應體系，重點是大力發展經濟適用住房。這既是這次房改的重要目的，也是房改是否成功的一個重要標志。一方面，中低收入家庭是目前城鎮家庭的主體，發展經濟適用住房可以滿足他們的需求，是實現人民生活達到小康的重要條件。另一方面，發展

23、經濟適用住房又可以增加有效需求，帶動經濟增長，不會形成房地產熱，符合經濟發展總的要求。要努力提高住房投資中用于經濟適用住房投資的比重，加快經濟適用住房的開發和供應。”但是在發展經濟適用房的同時,大力發展普通住宅也是搞好搞好房地產市場的好辦法,市場的調節作用仍然是拉動當地經濟的強力發展的動力。國發199823號文件發布以來，各地加大了經濟適用住房建設力度，加快建立新的住房供應體系步伐，取得了明顯成效，絕大多數地方經濟適用住房已經成為住房供應的主渠道。雖然經濟適用住房的發展有效地解決了城鎮中低收入家庭的住房問題，平抑過高的商品房價格，適應了停止住房實物分配后個人購房的需求，對拉動經濟增長起到了一定

24、的作用，但房地產市場的規范化運作仍離不開普通住宅的開發與上市，只有平衡好經濟適用房與普通住宅開發的比例，才能真正帶動相關行業的大力發展，并拉動本地經濟較快發展。另外，國家發展改革委第40號令公布的產業政策目錄中，對別墅類房地產開發項目予以限制，對普通的住宅開發項目沒有限制。由此可見，本項目的建設是符合國家產業政策的，是國家提倡的。 2.3行業政策分析2.3.1行業準入分析本項目由東光縣恒昌房地產開發有限責任承擔，該公司開發資質為房地產資質4級，此次開發的房地產面積僅為13690平方米，并且公司技術力量雄厚，人員素質較高，具有開發實力。因此說本項目具備了房地產開發行業準入標準。2.3.2縣政府房

25、地產開發政策本項目根據滄州市城中村改造實施辦法和東光縣舊城改造的實施意見，為了盤活城區土地存量資源，優化城區空間布局，落實完善城區規劃，改善居（村）民生活環境，提升縣城品位，改善城區形象，對躍進渠南側的81戶平房改建成新樓房。本項目屬于平改樓項目，現在東光縣城區多處小區居民居住的仍舊是上世紀60年代和70年代修建的質量低劣的平房，地勢洼，低矮潮濕，每逢雨季，房屋漏水，積水難以排出，居住條件很差，廣大居民強烈要求改善居住條件。為此，縣政府專門成立了平改樓領導小組，由一名常務副縣長任組長，有關部門一把手為成員，并在各項收費政策上給予優惠，大力支持平改樓項目建設，以節約土地資源，改善居民居住條件，美

26、化縣城形象。因此,本項目的建設是符合行業準入標準的,也是符合國計民生要求的，因此是勢在必行的。第三章 資源開發及綜合利用分析3.1資源開發方案及資源利用方案。本項目不是資源開發類項目，項目所需原材料雖然為沙子、水泥等建筑材料，但主要采取購買方式，項目建設期用水量不是很大，建成后居民供水由東光縣統一供排水。因此不會對地表（下）水等其它資源造成什么不利影響。 3.2資源節約措施。本項目為房地產項目，建設過程主要是建材消耗，施工期間注意并做到建筑節材，采取有效的節約措施，節約利用，節省資源。項目建成后，主要是居民用水、用電，對居住區居民進行節約資源知識培訓，提高居民的節能意識。為構建和諧小區、和諧社

27、會做出應有的貢獻。本項目符合資源節約和有效利用的相關要求。第四章 節能方案分析4.1用能標準和節能規范擬建項目所遵循的國家和地方的合理用能標準及節能設計規范主要有：中華人民共和國節約能源法民用建筑熱工設計規范GB5017-93民用建筑節能設計標準JGJ2695民用建筑照明設計標準GBJ133-90節能監測技術通則（GB/T15316）設備熱效率計算通則GB/T2588-2000）綜合能耗計量與測試導則（GB/T6422-1986）4.2能耗狀況和能耗指標分析本項目為房地產項目，建設過程主要是建材消耗，施工期間注意并做到建筑節材，采取有效的節約措施，節約利用，節省資源。項目建成后，主要是居民用水

28、、用電，項目建成后，可容納居民102戶。 電：由當地供電局供給，年約需用電10萬度。項目總裝機容量為100KWH，常用容量為100KWH。水：項目用水由縣市政供水管網直接供給，年用水量約10000立方。排水：項目生活用水日排放量為18噸，經化糞池后直接排入縣城排水系統。項目建成后年煤消耗量約為300噸，主要為冬季供暖用。項目能源用量一覽表序號項目名稱單位月用量年用量備注1水噸833.3310000綠化用水300噸2電Kwh8333.331000003煤噸300項目能源利用效果分析該項目為房地產項目，所有能源消耗均為生活所需，能源消耗水平為當地平均水平，通過以上數據的分析,認為該項目單位能耗較低

29、。4.3節能措施和節能效果分析4.3.1節能措施本項目所使用能源主要是電和水。項目單位能耗較低。主要措施：重視建筑節能設計，強制執行有關建筑節能技術標準，在保證室內熱環境及衛生標準的前提下，做好建筑采暖以及采光照明系統節能設計，提高建筑物的保溫、隔熱性能，充分利用自然采光和自然通風的能力，確保單位建筑面積能耗達標。1、積極推廣使用新型建筑材料。大幅度減少使用實心粘土磚，積極采用能耗低的空心粘土磚、空心砌塊、粉煤灰制品、加氣混凝土。積極開發、利用發泡聚本乙烯、巖棉、玻璃棉、膨脹珍珠巖及各種高效保溫材料。改革傳統外墻和屋面，因地制宜地推廣保溫性能好的圍護結構，發展節能型墻體和屋面，重點推廣外保溫墻

30、體，采用合理的窗墻比及建筑體型。大力推廣節能型門窗、門窗密封條及熱反射保溫隔熱窗簾等。提高建筑物保溫、隔熱和氣密性能。2、優先采用節能型采暖、給排水及采光照明系統。加強管道保溫，改善供熱系統的水力平衡，提高其運行效率和自動化程度，充分利用自然光，積極發展高效、長壽節能光源和燈具。3、建筑群的規劃設計，單體的平、立面設計和門窗的設置考慮冬季利用日照并避開主導風向，夏季利用涼爽時段的自然通風。建筑物的朝向采用南北或接近南北，主要房間避免夏季受凍、西向日曬。4、建筑物的平、立面不出現過多的凹凸，窗墻比符合表4-1的規定，維護結構傳熱系數符合表4-2的規定，宿舍建筑物的體形系數符合表4-3的規定。 表

31、4-1 住宅樓建筑窗墻比地區分類建筑層數3層6層寒冷地區南0.3280.502東西0.0320.298北0.150.304表4-2 住宅樓圍護結構傳熱系數圍護結構部位傳熱系數K W/(m2K)輕鋼、木結構、輕質墻板等圍護結構重質圍護結構屋面4-6層建筑0.500.60外墻4-6層建筑0.500.60底面接觸室外空氣的架空或外挑樓板0.60分隔采暖與非采暖空間的隔墻、樓板1.0戶門2.0陽臺門下部門芯板1.7傳熱系數K W/(m2K)遮陽系數SC （東、西 向 / 南、北向）外窗（含陽臺門透明部分）窗墻面積比20%3.2-20%窗墻面積比30%3.2-30%窗墻面積比40%2.80.70 / -

32、40%窗墻面積比50%2.50.60 / -表4-3 住宅樓建筑的體形系數限值地區分類建筑層數4-6層寒冷地區0.35建筑的平、立面沒有出現過多的凹凸，體形系數小于0.40。建筑外窗面積：本地區屬寒冷地區，窗墻面積比小于0.405、采暖、通風節能設計采暖和通風的施工圖設計，對每一個房間進行熱負荷計算。小區采暖方式，采用地暖，取暖用水經循環后回注地下，不外排。通風結合建筑設計，首先確定全年各季節的自然通風措施，并應作好室內氣流組織，提高自然通風效率，減少機械通風和空調的使用時間。當在大部分時間內自然通風不能滿足降溫要求時，設置機械通風或空氣調節系統，設置的機械通風或空氣調節系統不妨礙建筑的自然通

33、風。6、給排水節能設計本項目將采取各種措施杜絕水資源的浪費，力爭做到水的多次循環利用，水表計量，花卉的澆灌采用節水產品，管道選用優質管件，盡量減少跑冒滴漏現象。生活用水以城市自來水管網為水源，由于考慮到壓力不足，建水泵房對供水實行二次加壓，室外給水在小區內布置成環狀管網，設置適量的綠化灑水栓。消防用水取自城市市政給水管網，與生活給水分開獨立設置，建一滿足3個小時消防用水總量的消防水池，固定消防水泵采用自灌式引水，以保證迅速起動。室外消火栓系統設計水量為30L/S，室內消火栓為20L/S。室內外排水系統采用雨污分流制，室內排放的污水統一排入院內化糞池，經沉淀后排入城市下水道管網，雨水直接排入城市

34、下水道。7、電氣節能本工程不采用國家規定淘汰的電氣產品。本工程照明燈具以T8型高效熒光燈或緊湊形熒光燈為主，熒光燈采用電子鎮流器，或低溫低耗鎮流器，既提高了功率因素，又降低了能耗。樓梯間采用紅外聲控感應節能照明開關。4.3.2節能效果分析通過對項目的節能降耗評估，分析能源利用狀況，此項目符合國家的合理用能標準及節能設計規范，但項目仍應該認真執行節能法規政策，在企業的發展戰略中，突出節能降耗，推進技術進步和加強管理結合起來，采取綜合措施，確保完成節能降耗目標：強化節能基礎管理，完善節能工作體系、管理制度和激勵約束機制；積極推廣節能新技術、新工藝、新產品、新材料，鼓勵節能技術創新，加大節能投入，積

35、極采用先進適用技術、工藝、設備，充分回收可再利用能源，實現能源的梯級利用和綜合利用。第五章 建設用地、征地拆遷及移民安置分析5.1項目選址及用地方案。項目建設地點: 擬建項目位于東光縣城躍進渠南。周圍市政設施齊全，交通便利，環境整潔。擬建設用地地勢基本平坦。占地面積:項目占地0.5098公頃，合7.647畝。總建筑面積為13690平方米。其中：樓房面積13190平方米，公建面積500平方米。建筑容積率：2.69；綠地率35.3%；建筑密度52.92%。土地利用狀況、占用耕地情況：項目所用的0.5098公頃，折合7.647畝地，為建設用地，沒有占用基本農田。項目選址不會壓覆礦床和文物，對防洪和排

36、澇沒有影響，當地沒有重要的航道和軍事設施，不會影響通航及軍事設施等。因此項目的建設不會造成相關不利影響。5.2土地利用合理性分析。擬建項目符合東光縣土地利用規劃要求，占地規模合理，適應其建設規模；符合集約和有效使用土地的要求等。建成后的添韻住宅小區，位于躍進渠南側，該區域目前沒有成組團的住宅小區，近期附近沒有建住宅的設想和場地，市場供應不足。根據市場調查了解，為了解決孩子上學而愿意在此居住的人群很大，需求強烈；另外教師缺房戶也是一個很大的市場，東光二中將有三分之二的教師有在此范圍內購房意向。另外化肥廠職工住房也很緊張，更愿意在單位附近買房，以便于上班、下班。附近村民為改善居住條件也有在此買房的

37、動機，再加上房地產投機者和農村的富裕戶的加入，前景非常樂觀，5.3征地拆遷和移民安置規劃方案。“添韻住宅小區”內共涉及拆遷戶81戶，項目擬建地址上現有住戶81戶，房屋始建于上世紀六七十年代，都是計劃經濟時期財政出資建設的平房。目前居民向往寬敞明亮的樓房，舒適優美的居住環境，因此要求拆遷的呼聲很高,本項目的建設也是順應民意。一期項目建成后，總建筑面積13690平方米，可容納住戶132戶。需安置的拆遷戶回遷戶81家，移民安置不是問題，而且政府已經與拆遷戶做好了勾通。天韻小區一期工程是在征得廣大居民同意后做出的開發決定，并制定了較為詳細的平房拆遷補償方法。第六章 環境和生態影響分析6.1環境和生態現

38、狀。項目場址的地理環境東光縣地處北緯3819-3839，東經11555-11637間。全縣地質構造為冀中凹陷中部，隨著歷史的變遷，形成了低平原地貌，地勢自西南向東北逐漸降低。氣候屬典型大陸性季風氣候，受季風影響，四季分明，溫差較大，春季受蒙古大陸性氣團的影響，干燥多風，降雨稀少，蒸發強烈；夏季受太平洋副熱帶高壓控制，東南風將海洋上的暖濕氣流吹入內陸，遇冷空氣極易形成暴雨；秋季受高壓控制，天高氣爽，少雨干旱，冬季受西伯利亞氣流的影響，盛行西北風，寒冷干燥。年平均氣溫12.4，1月份最冷，平均氣溫-4.6，7月份最熱，平均氣溫26.7。年平均降水量為561毫米，主導風向西南風，平均風速2.6米/秒

39、,適合多種植物生長和動物繁衍。全年日照時數平均為2697小時，太陽輻射平均年總量為127.608千卡/平方厘米，全年無霜期平均187天。最大凍土深度0.52米。 根據2001年8月1日實行的1：400萬中國地震動參數區劃圖的使用規定，東光縣50年期限內，一般場地條件下超越概率為10%，應按照地震動峰值加速度小于0.1g，相當于原基本烈度7度設防。交通環境條件擬建項目位于東光縣城躍進渠南。周圍市政設施齊全，交通便利，環境整潔。擬建設用地地勢基本平坦。市政設施條件按照“以人為本、生態型、個性化”原則，加快小城鎮建設。以建設“園林式、生態型、現代化”城市為目標，聘請專家對城市建設總體規劃進行修編，對

40、重點區域進行詳細規劃，實施基礎設施建設、路街開發、功能布局調整、綠化美化亮化、城市管理五大工程。水、電資源條件東光縣城現在水資源充足，電力設施齊備。水質良好，甘甜爽口，境內有南運河、漳衛新河，其中南運河在我縣境內長36.7公里，漳衛新河在我縣境內長23.1公里。其中深井567眼，坑塘620，配套深淺機井近萬眼，年供水能力達216萬立方米，市區供排水基本實現網絡化。全縣共有220千伏變電站1座，110千伏變電站2座，35千伏變電站9座，年供電量4億度。其他資源條件土地資源、水資源、生物資源(有野生植物六十種)。能源主要是農作物秸桿、樹木落葉及雜草等。郵電、電信條件現東光縣郵電通信業發展迅速，業務

41、總量成倍增長。縣網通公司設有1部1室、4個生產班組、5個支局、11個農村電話管理站。現有出局電纜2萬對，局用交換機容量3萬門，接入網設備2.7萬門，本地網光纜線路139公里。接入網光纜線路120公里，架空電纜線路559公里，移動電話用戶4.1萬戶，住宅電話用戶3.8萬戶。實現村村通電話。開辦了郵政特快專遞業務，寬帶已進入尋常百姓家。供水、供電、供熱條件供水：項目用水由東光縣市政管網供給，能夠滿足項目的需要。供電：供電由附近電網引入小區新建一臺100KWH箱式變壓器，可滿足項目需要。供熱：供熱準備在小區內安裝燃煤鍋爐來滿足小區采暖需要。區域環境質量概況本區域二氧化硫年均值為0.043毫克/立方米

42、，二氧化氮年均值為0.035毫克/立方米，總懸浮顆粒物年均值為0.292毫克/立方米，二氧化硫、二氧化氮年均值符合環境空氣質量標準（GB3095-1996）中的二級標準，總懸浮顆粒物超標0.46倍。全年空氣污染指數為（API）98，空氣質量級別為級，空氣質量良好。擬建項目選址在東光縣規劃區內，該區域環境質量良好。根據當地環保管理部門的意見，該區域環境空氣執行環境空氣質量標準的二級標準，區域環境噪聲執行城市區域環境噪聲標準的二類區標準，西側區域環境噪聲執行城市區域環境噪聲標準的四類區標準，區域地下排水執行污水綜合排放標準（GB8978-96）表4的二級標準。現有污染物情況和環境容量狀況項目建設場

43、地附近沒有水源地、自然保護區、文物景觀及其他環境敏感點。建設項目選址附近沒有污染項目建設，故環境容量較大。6.2生態環境影響分析。排放污染物類型及排放情況環境影響主要包括對噪聲環境、大氣環境、社會環境和景觀環境的影響。但由于本項目建設用地內，無重點保護的建筑物動植物和水源。所以，本項目建設對環境的影響均十分有限。擬建工程的主要污染源(物)為：一、施工期環境影響1、噪聲影響噪聲污染是本項目的一項重要污染。噪聲會引起人身體和精神上的失調、疲倦和壓力，噪聲影響使人不能集中精力或疲勞而導致勞動生產率低下。由于工程建設需要經歷一段時問，施工機械噪聲級別高，對施工現場的工作人員和周圍的環境都會造成一定的影

44、響。項目建設施工期的噪聲主要來自施工機械和運輸車輛，諸如壓路機、平地機、推土機、挖掘機、建筑機械及運輸車輛，這些噪聲都會不同程度地污染聲環境。強烈的噪聲長期作用于人體，會誘發多種疾病，甚至引起噪聲性耳聾。為了保護施工人員的身體健康，依據建筑施工企業噪聲標準的規定，建議施工單位合理安排工作人員，分班輪流操作施工機械。減少接觸高噪聲的時間，或穿插安排高噪聲和低噪聲的工作，給工人恢復聽力的時間。同時注意保養機械，合理操作，盡量使施工機械維持其最低聲級水平。2、廢物日常生活過程中產生的廢包裝等固體垃圾，餐廳產生的餐飲垃圾。3、廢水日常生活中產生的生活廢水。4、粉塵項目建設過程中，建材運輸會產生揚塵，可

45、通過定期灑水和封閉式運輸建筑材料，降低揚塵污染。二、運營期環境影響因素及防治措施1、廢水生活污水，水中無特殊化學物質，經化類池沉淀后排入市政管網。2、固體廢棄物本項目建成后固體廢物主要為生活垃圾。生活垃圾實行袋裝化、分類集中、分類處理、定時、定點的處理方法。3、噪聲因該項目為房地產開發，建成后既為生活小區。所產生的噪聲為生活及小區內車輛交通噪聲，通過加強管理，不會對小區內生活產生影響。生態環境的影響本項目建成后，對地方水土流失問題沒有任何影響，在建設和使用過程中，生活廢水和固體廢物均經過集中處理后排放，對項目所在區域的環境和生態不會產生較大影響。6.3生態環境保護措施：由于項目對項目所在區域的

46、環境和生態不會造成環境影響，因此項目建成后，仍應按照環境保法律法規以及生態環境保護措施要求，進一步做好生態環境保護工作，確保區域生態環境不受影響。6.4地質災害影響分析：本項目工程所建區域地處冀中平原區，屬河流沖積平原與湖淀淤積的平原交錯地帶，地勢自西南向東北傾斜，坡度約為l8500，平均海拔9.5m。選址土質屬微鈣結構，地層巖性較均勻，無不良好地質現象，地基承壓能力為1.5kgcm。本地區抗震設防烈度為7度。由于項目擬建設場址不屬于地質災害易發區，本項目也不易誘發地質災害，所以擬建項目不存在誘發地質災害的風險。 6.5特殊環境影響：擬建項目附近沒有歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等

47、，因此對歷史文化遺產、自然遺產、風景名勝和自然景觀等不會造成不利影響。第七章 經濟影響分析7.1經濟費用效益分析經濟費用效益分析方法是國民經濟評價的基本方法。它要求運用影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現率等國民經濟參數，分析計算投資項目的國民經濟費用和效益，評價項目投資行為的國民經濟宏觀可行性。經濟效益費用指標對比計算：國民經濟效益：由于房地產項目，主要是供應城鎮居民，不會對全國的國際貿易產生任何影響，只是滿足地區需求，因此其影子價格的確定按市場價格選取。計算依據平房拆遷補償方法。通過對經濟效益費用的對比分析，效益費用比大于1。本項目在經濟上是合理和可行的。7.2行業影響分析我國房地產行業

48、概述由于2005年全年房地產開發投資15759.3億元，比04年增長19.8%，增幅下降8.3個百分點。而2006年前9個月，房地產開發投資完成額就達到12902.4億元，比去年同期增長24.3%，有一定程度的反彈。因而2006年以來，國家陸續出臺了一系列調控措施，從土地供應、貸款發放、住房公積金管理、抑制房價到全行業的綜合調控等，目的就是為了防止房地產投資增速出現過速反彈，由此整個房地產市場經歷了一個不平凡的“調控之年”和“政策之年”。我國房地產業作為國民經濟的支柱產業，因其產業相關度高，帶動性強，與金融業和人民生活聯系密切，發展態勢關系到整個國民經濟的穩定發展和金融安全。與此相對應的是房地

49、產業作為周期性消費品，又具有其固有的波動較大和變化多端的自身特征，所以政府通過宏觀調控政策平抑或減緩房地產周期波動帶來的不利影響，防止供求關系過大波動，以此作為衡量宏觀調控各項政策措施是否落到實處的主要標準。我國房地產業經過五年的快速發展和兩年的宏觀調控，進入2007年的房地產市場和房地產企業的整體主客觀環境要好于市場原來的預期，加上資本市場的日益復蘇，人民幣進入升值周期和我國經濟的持續、健康和快速的發展，房地產市場的預期開始回暖。2007年金融市場將全面開放，未來房地產市場除了傳統的銀行資金外，境外基金多渠道進軍內地樓市，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產業新的力量。2007年國家將繼續加

50、大對中小戶型、中低價位商品房、經濟適用房和廉租房的土地供應。由于土地市場、資本市場門檻提高，房地產開發產品質量后續管理越來越受到重視，房地產企業優勝劣汰過程也將提速。在此情形下，房地產企業將何去何從是個性命攸關的大問題,競爭也必將更加激烈。房地產行業發展前景市場需求仍將快速增長:房地產市場受諸多因素的影響，判斷房地產市場發展態勢，以下幾個方面的因素應充分考慮：1、城鎮化進程的加快。城鎮化進程加快是國家大的宏觀政策，大量人口進城居住、就業，將是未來一段時間促進房地產市場快速發展的動力。2、消費者消費觀念變化。據北京、上海等城市測算，近幾年每年消化的商品房中，改善性住房需求不到家庭戶數的10%。隨

51、著居民消費觀念的變化，10年換購一套住房在未來幾年應當能夠持續保持。3、拆遷安置需求。近幾年，各城市加大城市危舊住房改造力度，城市基礎設施建設的步伐會繼續加快，這部分需求將保持穩定的增長。從上述分析可以看出，未來幾年市場需求仍然很大。在市場化程度較高情況下，有需求的市場是不會萎縮的。盡管從今年下半年起，央行政策可能會對市場發展有一定影響，但今年全年及未來幾年房地產市場將繼續保持較快的增長速度。預計2007年投資增幅不會低于20%。本房地產公司已成功開發了多個房地產項目，但相對大的房地產公司來說仍然處于起步階段，但我國房地產業仍強勢推進，在一定時期內仍具有很大的發展空間和前景。同時本項目的建設必

52、將帶動相關社區建設、人文化、以及服務等行業的快速發展。由于本公司僅為房地產開發4級，沒有導致房地產行業壟斷的實力。7.3區域經濟影響分析東光縣位于華北平原河北省東南部黑龍港流域下游。全縣轄鎮鄉，447個行政村，總人口34.7萬，幅員面積730平方公里，耕地面積61萬畝。2002年，被確定為國家扶貧開發工作重點縣。東光縣交通區位優勢明顯。地處“大北京經濟圈”和“環渤海經濟圈”，距北京市250公里，距天津市160公里，距濟南160公里，與黃驊港、滄州海關相距90公里，為兩省三市六縣交界地。京杭大運河穿境而過，是冀東南重要的商貿、交通要地。京滬鐵路、104國道、京滬高速公路縱貫全境，省級千武路橫穿而

53、過。即將開工的京滬高速鐵路在我縣境內設有車站。全縣實現了村村通柏油路，通車里程達500公里，形成了以國省道干線為主脈，以縣鄉公路為網絡的四通八達、相互交叉的公路交通網。移動通訊、寬帶網絡等全部開通，實現了村村通廣播、鄉鄉通有線電視。電力供應充沛，擁有220KV變電站1座，110KV變電站3座，供電能力可滿足今后510年的經濟發展需求。東光縣工業基礎雄厚，已經形成化工、包裝機械、塑料、棉花加工四大特色產業，被譽為“中國紙箱包裝機械之鄉”、“江北塑料第一鄉”、“河北棉花之鄉”。本房地產項目的建設，不但可以改善居民居住條件，而且將有利于區域經濟發展、優化產業空間布局、增加當地財政收入、并有利于社會收

54、入再分配等。7.4宏觀經濟影響分析本項目投資規模不大，對國民經濟不會有什么重大影響，因此不必進行宏觀經濟影響分析。第八章 社會影響分析8.1社會影響效果分析本項目的建設，將有力地推動本地建筑行業以及相關行業的快速發展，拉動當地經濟高質量科學發展。同時在社會效益方面，對于居民的生活質量將進一步提高，可改善過去平房居住較散、浪費土地資源以及不利于管理的現狀，加快提高人們居住條件和生活水平，打造新的人文環境，具有較好的社會影響和社會效益。8.2社會適應性分析發展城鎮住宅樓是利國利民、造福子孫后代的綠色事業，具有顯著的經濟、社會和生態效益。東光縣基本以農業生產為主，市區以工業及三產服務行業等為主，具有

55、比較富余的勞動力，而且人們的居住條件普遍較差，目前正值滄州經濟大發展快發展的大好機遇，建筑行業發展迅速，全市固定資產投資增長相對較快，為當地的社會環境、人文條件所接納，因此本項目的建設是必要的和可行的，是與當地社會環境的相適應的。 8.3社會風險及對策分析8.3.1風險因素影響該項目的風險因素包括：自然災害；建設投資、住宅的銷售情況；建設期人民幣匯率的調整幅度；物價上漲幅度；勘察設計施工中的風險；工程量預計的不足；工期的延誤，異地施工等，盡可能降低風險，實現預期效益。8.3.2風險對策分析有些風險如：自然災害、經濟危機等這些風險也是致命的，也是無法預防的。對于可以防范的風險，我們可以采取降低、

56、規避、分散或防范風險的措施。從項目實施前就開始研究風險因素，甚至直到運營過程中時刻不忘風險意識。就本項目而言，應該采取以下措施防范風險：1、加強項目前期工作，要做到充分細致，盡可能考慮到各種不利因素。2、對勘察、設計、施工各環節，首先要選擇合格、可靠、技術過硬的工程各方，然后再談加強各環節的管理。3、詳盡的計算本項目工程量，防止因計算不周，導致資金準備不足而影響工程進度。4、設定合理的建設周期，既要能夠保證質量，又要縮短建設周期，防止周期過長，引起成本增加。5、考慮到因利率變化而造成的對項目的影響，增加風險金儲備量。6、采取措施開拓市場，提高競爭力。7、充分考察市場，做好價格定位、服務水準定位

57、。8、爭取政府的支持，增加項目的生命力。9、增加廣告宣傳力度，提高項目知名度。附表1東光縣添韻住宅小區一期工程戶型及面積基本情況表序號樓號總層數單元數戶數每戶面積（M2）總面積（M2）11號樓6層3個單元128610321288105612134160822號樓6層3個單元2488211212134160833號樓6層5個單元248821122486206412133.2 1598 合計13213190 總建筑面積為13690平方米，其中房屋建筑面積為13190平方米，公建面積為500平方米。具體指標如下：總戶數為132戶，其中90平方米以下戶型為96戶，占總戶數的72.73%，總面積為8376平方米。90平方米-140平方米的戶型為36戶，總面積為4814平方米，占總戶型的27.27%。