1、招商蛇口某項(xiàng)目工程結(jié)算總結(jié)分析報(bào)告一、工程概況簡(jiǎn)述。蘭溪谷北區(qū)項(xiàng)目施工范圍包括1#9#樓共9棟洋房，10#樓獨(dú)立商業(yè)、11#樓一層地下車庫(kù)，共計(jì)11棟樓，建筑面積共計(jì)75839.69m2。東西向存在高差，高差約12米。6#7#8#4#5#3#11#9#2#1#1.項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù):1、項(xiàng)目設(shè)計(jì)參數(shù)項(xiàng)目總占地（m）29458.20 總建筑面積（m）75839.69其中：地上面積（m）58726.85計(jì)容積率面積（m）59496.38地下室面積（m）17112.84容積率2.04總平景觀面積（m）19314.00層數(shù)1-9#樓為洋房，層高3米；10#樓為獨(dú)立商業(yè)，地上2層，局部3層；11#樓為1層的地

2、下車庫(kù)及人防地下室。結(jié)構(gòu)形式 框架剪力墻結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)層層高3米2、開(kāi)竣工日期開(kāi)工日期2014-10-29(開(kāi)工許可證)竣工日期2016-4-13（竣工備案）3、成本指標(biāo)二六項(xiàng)建筑單方（元/m）3421.18備注：不扣除壟斷工程及采暖、賣場(chǎng)營(yíng)造費(fèi)等費(fèi)用，有個(gè)別分項(xiàng)合同尚未結(jié)算，為預(yù)計(jì)結(jié)算主體建安建筑單方（元/m）2453.32為第三項(xiàng)建筑單方公共部位裝修（元/m）大堂： 2852.37電梯廳： 876.65室內(nèi)精裝修（元/m）無(wú)景觀工程（元/m）487.51含展示區(qū)及非展示區(qū)景觀工程項(xiàng)目總成本 （元/m）7808.55部分合同未結(jié)算，暫按預(yù)估值，總成本差異小于200萬(wàn)元。4、新技術(shù)及新工藝備注：綠色

3、技術(shù)新技術(shù)、新工藝（元/m）14.03靜音地墊備注：以上設(shè)計(jì)參數(shù)面積為竣工實(shí)測(cè)面積，核定容積率面積計(jì)算原則為地上建筑面積均計(jì)容，地下車庫(kù)不計(jì)容，地下設(shè)備間面積100%計(jì)容。2.蘭溪谷北區(qū)項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成，如下表所示：序號(hào)產(chǎn)品名稱建筑面積地上面積地下室面積（m）戶數(shù)面積比例一產(chǎn)品57847.5857847.58/47076.28%洋房55772.3755772.37/45273.54%商業(yè)（住宅型商鋪）2075.212075.21/182.74%二配套17992.11879.2717112.84/23.72%地上配套面積879.27879.27/1.16%整體地下室17112.84 /17112.8

4、4/22.56%其中人防區(qū)域5527.00/5527.00/非人防區(qū)域10816.31/10816.31/設(shè)備用房769.53/769.53/總建筑面積（含地下室）75839.69可售率（含地下車位）91.7%停車位（個(gè)）共414個(gè)（其中地下414個(gè)）備注：依據(jù)實(shí)測(cè)報(bào)告建筑面積數(shù)據(jù)計(jì)算。二、主要設(shè)計(jì)參數(shù)主要設(shè)計(jì)參數(shù)包括建造標(biāo)準(zhǔn)及限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的落實(shí)：1.建造標(biāo)準(zhǔn)：位置簡(jiǎn)述備注基礎(chǔ)根據(jù)工程特點(diǎn)，結(jié)合巖土工程報(bào)告及施工因素選擇最優(yōu)方案；可使用天然基礎(chǔ)，機(jī)械成孔樁相結(jié)合的地基形式。因場(chǎng)地所限，部位基坑邊坡進(jìn)行支護(hù)設(shè)計(jì)。地下室地下室為1層，地下室結(jié)構(gòu)形式為無(wú)梁樓蓋。主體洋房為69層，剪力墻結(jié)構(gòu)。外墻輕集

5、料混凝土空心砌塊。外墻門窗5+12A+5中空玻璃+55系列斷橋鋁合金，表面粉末噴涂處理，堅(jiān)朗五金件，窗開(kāi)啟方式采用內(nèi)平開(kāi)、上懸。外墻飾面外墻劈開(kāi)磚+質(zhì)感涂料公共區(qū)域精裝修單體大堂：墻地面：白海棠石材；頂棚: 輕鋼龍骨石膏板吊頂+乳膠漆+香檳金不銹鋼帶；香檳色不銹鋼信箱。 單體電梯廳：地面：白海棠石材、同色踏步專用磚；墻面：白海棠石材門套+仿石磚+乳膠漆；頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂+乳膠漆。 地下車庫(kù)：無(wú)溶劑型環(huán)氧樹脂地坪漆 水系統(tǒng)市政供水系統(tǒng)，每戶設(shè)獨(dú)立水表，預(yù)留接駁口；排水管采用UPVC靜音排水管。電系統(tǒng)毛坯交樓，每戶設(shè)獨(dú)立電表，電源引入戶內(nèi)總配電箱。消防工程地下室設(shè)有消火栓系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、報(bào)

6、警系統(tǒng)，地上住宅設(shè)有消火栓系統(tǒng)、電梯間及公共走道設(shè)有報(bào)警系統(tǒng)智能化背景音樂(lè)系統(tǒng)、視頻監(jiān)控系統(tǒng) 、門禁系統(tǒng) 、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、周界防范報(bào)警系統(tǒng)、電梯五方通話系統(tǒng)布線、可視對(duì)講系統(tǒng)、一卡通系統(tǒng) 。空調(diào)預(yù)留空調(diào)冷媒管孔洞，設(shè)置冷凝排水立管。采暖工程低溫?zé)崴匕遢椛洹Ｈ細(xì)夤こ倘細(xì)夤艿綉簦粦粢槐恚捎锚?dú)立燃?xì)獗怼?電梯采用通力牌無(wú)機(jī)房電梯，共32臺(tái)。2.限量設(shè)計(jì)指標(biāo)及落實(shí)情況：項(xiàng)目名稱指標(biāo)設(shè)計(jì)費(fèi)（元/m2)地下室鋼筋含量（kg/m2)地下室砼含量（m3/m2)地上鋼筋含量（kg/m2)地上砼含量（m3/m2)地下室停車效率(m2/輛）蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)限額指標(biāo)蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)實(shí)際指標(biāo)95900.934.00

7、.339.38蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)差異-5.17%-30.77%-10.00%-9.33%-6.25%-0.05%項(xiàng)目名稱指標(biāo)窗地比（m2/m2)鋁合金含鋁量（kg/m2)門窗單方造價(jià)（元/m2)墻地比（m2/m2)地上建筑面積外墻成本分?jǐn)偅ㄔ?m2)大堂裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2)蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)限額指標(biāo)蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)實(shí)際指標(biāo)0.1710.126491.31062853蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)差異-29.34%-0.90%-0.22%0.00%-33.99%-47.18%項(xiàng)目名稱指標(biāo)電梯廳裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2)公共走道裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/m2)軟硬景比例（m2/m2)景觀工程（元/m2)蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)限額指標(biāo)蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)實(shí)

8、際指標(biāo)8777226.5：3.5487蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)差異-51.30%39.87%0.25%-18.83%三、計(jì)價(jià)依據(jù)及招投標(biāo)情況。1.主體總承包工程：（1）招標(biāo)形式：本項(xiàng)目主體總包工程為邀請(qǐng)招標(biāo),采用模擬清單單價(jià)包干的形式招標(biāo)，標(biāo)底采用市場(chǎng)價(jià)編制，投標(biāo)上限￥143,000,000.00元，于2014年8月5日上午12：00在大連公司會(huì)議室開(kāi)標(biāo)，大連億通建設(shè)集團(tuán)有限公司以￥128,044,867.00元最低價(jià)中標(biāo)，建筑單方1670元/m2。（2）招標(biāo)范圍：除包括常規(guī)的土建、結(jié)構(gòu)、安裝工程（不含上水）外，還包含外保溫工程、室外排水工程、室外采暖工程、防火門、鋁合金百葉、欄桿工程、人防設(shè)備工程等。

9、（3）甲供材：塑料管材、配電箱、開(kāi)關(guān)插座、燈具、外墻劈開(kāi)磚。2. 其他主要工程：（1）鋁合金門窗工程： 北區(qū)鋁合金門窗工程為邀請(qǐng)招標(biāo)，以門窗二次設(shè)計(jì)深化圖紙為基礎(chǔ)，采用工程量清單總價(jià)包干的形式招標(biāo)，招標(biāo)范圍為鋁合金門窗及單元入口雨棚。最終北京嘉寓門窗幕墻股份有限公司以￥6767560.57元中標(biāo)，門窗面積平米單方622元/m2。（2）公共區(qū)域精裝修工程： 北區(qū)公共區(qū)域精裝修工程為邀請(qǐng)招標(biāo)，采用工程量清單總價(jià)包干的形式招標(biāo)，招標(biāo)范圍為公共區(qū)域、地下大堂、首層大堂、標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳、及消防樓梯等裝飾裝修工程。甲供材為墻地磚、乳膠漆、燈具、開(kāi)關(guān)插座。最終深圳市中科建設(shè)集團(tuán)有限公司以￥6,251,900.

10、66元中標(biāo)，裝修面積單方造價(jià)1081元/m2。（3）景觀工程： 北區(qū)景觀工程為邀請(qǐng)招標(biāo)，采用工程量清單總價(jià)包干的形式招標(biāo)，招標(biāo)范圍為紅線內(nèi)園區(qū)、私家小院景觀工程，紅線外商業(yè)街、小區(qū)入口景觀工程及現(xiàn)狀道路景觀改造。甲供材僅有小院圍墻的劈開(kāi)磚。最終大連西郊生物園綠化工程有限公司以￥8,686,631.10元中標(biāo)，紅線內(nèi)景觀面積單方434元/m2。（4）消防工程： 北區(qū)消防工程為邀請(qǐng)招標(biāo)，采用工程量清單總價(jià)包干的形式招標(biāo)，招標(biāo)范圍除包含北區(qū)內(nèi)消防工程外，還包含南區(qū)消防泵房至北區(qū)紅線內(nèi)的消防系統(tǒng)敷設(shè)接駁費(fèi)用。甲供材為集采的消防報(bào)警設(shè)備。最終大連愛(ài)瑞克機(jī)電設(shè)備有限公司以￥4,601,710.93元中標(biāo)，

11、消防面積單方為82元/m2。四、成本分析1.項(xiàng)目結(jié)算與目標(biāo)成本對(duì)比分析： 科目名稱目標(biāo)+調(diào)整(萬(wàn)元)預(yù)計(jì)結(jié)算（萬(wàn)元）合同（萬(wàn)元）變更（萬(wàn)元）與目標(biāo)差異（萬(wàn)元）結(jié)算額占成本目標(biāo)額比例結(jié)算額/總建筑面積（元/m）結(jié)算額占總結(jié)算成本比例（%）-總成本(A)59219.79 55768.18 3451.61 7808.55 100.00%-土地費(fèi)用(A.01)26684.74 25918.86 765.88 3518.57 45.06%-勘察、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)(A.02)936.60 1019.85 -83.25 123.50 1.58%-勘察費(fèi)(A.02.01)52.11 49.30 2.81 6.

12、87 0.09%-規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)(A.02.02)727.38 813.45 -86.07 95.91 1.23%-前期工程費(fèi)(A.02.03)157.11 157.11 0.00 20.72 0.27%-主體建安工程費(fèi)(A.03)18605.87 18913.98 -308.11 2453.32 31.42%-巖土及基礎(chǔ)工程(A.03.01)1248.09 1377.84 -129.75 164.57 2.11%-主體土建(A.03.02)13073.53 13470.04 -396.51 1723.84 22.08%-主體安裝工程(A.03.04)3909.04 3780.89 128.15

13、515.43 6.60%-賣場(chǎng)營(yíng)造費(fèi)(A.03.05)375.21 285.21 90.00 49.47 0.63%-配套工程(A.04)269.37 254.37 15.00 35.52 0.45%-物業(yè)用房(A.04.03)22.50 7.50 15.00 2.97 0.04%-公配服務(wù)用房(A.04.04)36.87 36.87 0.00 4.86 0.06%-人防工程(A.04.05)210.00 210.00 0.00 27.69 0.35%-室外工程(A.05)2800.33 2135.83 664.50 369.24 4.73%-室外管網(wǎng)工程(A.05.01)1801.74 11

14、97.25 604.49 237.57 3.04%-室外環(huán)境工程(A.05.02)998.58 938.58 60.00 131.67 1.69%-工程建設(shè)其他費(fèi)(A.06)3333.94 3250.44 83.50 439.60 5.63%-政府性收費(fèi)(A.06.01)661.13 663.17 -2.04 87.17 1.12%-壟斷行業(yè)收費(fèi)(A.06.02)2081.64 2081.64 0.00 274.48 3.52%-市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)類費(fèi)用(A.06.03)280.84 281.87 -1.03 37.03 0.47%-客戶關(guān)系管理費(fèi)用(A.06.04)310.33 223.76 86.5

15、7 40.92 0.52%-維修基金(A.07)373.63 373.63 0.00 49.27 0.63%-管理費(fèi)用(A.08)1452.00 0.00 1452.00 191.46 2.45%-銷售費(fèi)用(A.09)2408.84 1546.75 862.09 317.62 4.07%-銷售管理費(fèi)(A.09.01)305.60 11.60 294.00 40.30 0.52%-銷售推廣費(fèi)(A.09.02)1232.94 1075.21 157.73 162.57 2.08%-中介銷售代理費(fèi)(A.09.03)392.20 459.94 -67.74 51.71 0.66%-項(xiàng)目銷售提成(A.0

16、9.04)408.10 0.00 408.10 53.81 0.69%-其他(A.09.05)70.00 0.00 70.00 9.23 0.12%-財(cái)務(wù)費(fèi)用(A.10)2354.47 2354.47 0.00 310.45 3.98%（注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)至2016年12月7日由于局部結(jié)算尚未完成，對(duì)未完成結(jié)算已考慮為預(yù)計(jì)結(jié)算值，到完全結(jié)算會(huì)有一定調(diào)整，預(yù)計(jì)調(diào)整小于200萬(wàn)）分析的內(nèi)容：（1）蘭溪谷北區(qū)項(xiàng)目結(jié)算造價(jià)為59220萬(wàn)元，比項(xiàng)目總成本目標(biāo)63773萬(wàn)元節(jié)余4553萬(wàn)元，項(xiàng)目總結(jié)算造價(jià)建筑面積單方造價(jià)為7809元/m2，比目標(biāo)單方8409元/m2節(jié)余600元/m2（其中結(jié)算指標(biāo)按更新后的報(bào)建

17、面積計(jì)算）。（2）蘭溪谷北區(qū)結(jié)算造價(jià)二到六項(xiàng)結(jié)算造價(jià)是25946萬(wàn)元，比目標(biāo)成本28557萬(wàn)元節(jié)余2610萬(wàn)元 ，二至六項(xiàng)結(jié)算單方造價(jià)為3421元/m2，比成本目標(biāo)3765元/m2節(jié)余344元/m2。（3）主要一級(jí)項(xiàng)目成本中的銷售費(fèi)用和管理費(fèi)未結(jié)算，銷售費(fèi)用按動(dòng)態(tài)成本計(jì)算，管理費(fèi)用按預(yù)估結(jié)算值計(jì)算。一級(jí)項(xiàng)目成本結(jié)算土地費(fèi)用超目標(biāo)成本766萬(wàn)元：其中補(bǔ)交土地出讓金及契稅、印花稅335萬(wàn)元；預(yù)估未來(lái)70年人防地下車庫(kù)租金431萬(wàn)元。第三項(xiàng)建安工程費(fèi)占結(jié)算成本的31.42%，比成本目標(biāo)節(jié)余2432萬(wàn)元；其中：引進(jìn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化公司，結(jié)構(gòu)指標(biāo)優(yōu)化后節(jié)約成本900萬(wàn)元；外門窗工程較目標(biāo)節(jié)省100萬(wàn)元，主要表現(xiàn)

18、在前期優(yōu)化型材，在保證保溫性能的前提下由60系列改為55系列；公共區(qū)域裝修方案優(yōu)化，節(jié)約成本200萬(wàn)元；優(yōu)化基礎(chǔ)形式，減少樁基數(shù)量節(jié)約金額120萬(wàn)元。（4） 本項(xiàng)目超合同價(jià)的結(jié)算合同主要為：電力外網(wǎng)合同，自來(lái)水外線施工合同，配電箱采購(gòu)合同、外墻涂料供貨施工合同等均有合同價(jià)調(diào)整金額均較大。（5） 未結(jié)算合同預(yù)估情況說(shuō)明:北區(qū)施工圖設(shè)計(jì)合同預(yù)估13萬(wàn)元；北區(qū)倉(cāng)房建造合同預(yù)估拆除費(fèi)用25萬(wàn)元；實(shí)樓樣板間維修整改及地坪漆維修整改預(yù)留90萬(wàn)元；2017-2018年度采暖費(fèi)預(yù)留32萬(wàn)元；二次加壓泵房預(yù)留移交費(fèi)用160萬(wàn)元。2.項(xiàng)目結(jié)算成本構(gòu)成分析：從上表可以看出各單項(xiàng)結(jié)算成本占總結(jié)算成本的比例如下：（1）

19、土地費(fèi)用約占總結(jié)算成本的45.06%，占比最高；（2）二至六項(xiàng)約占總結(jié)算成本的43.81%，其中主體建安工程費(fèi)占31.42%；（3）七至十項(xiàng)約占總結(jié)算成本的11.13%，其中財(cái)務(wù)成本占3.98%。3.建安成本與類似項(xiàng)目及社會(huì)平均值比較：應(yīng)根據(jù)對(duì)比項(xiàng)目同口徑比較，并對(duì)差異較大的做詳細(xì)的說(shuō)明，對(duì)比的數(shù)據(jù)為建筑單方，分析的內(nèi)容主要包括：序號(hào)項(xiàng)目蘭溪谷北區(qū)常熟熙城產(chǎn)品簡(jiǎn)述1-9#樓為洋房，地上7-9層,層高3米；10#樓獨(dú)立商業(yè)，地上2層；11#樓地下車庫(kù)，地下1層。12棟疊拼5層、11棟6層洋房、3棟5層的廈門洋房；1層地下室3主體建安工程費(fèi)245326893.1巖土及基礎(chǔ)工程1651373.2主體

20、土建172420033.2.1 地下室土建4536123.2.2 地上土建118213183.2.3 公共部位裝修工程8967工程維修費(fèi)53.3室內(nèi)精裝修工程-3.4主體安裝工程5154873.4.1 給排水工程57543.4.2 建筑電氣工程1791463.4.3 消防工程61703.4.4 智能化23333.4.5 通風(fēng)、空調(diào)-3.4.6 采暖工程72-3.4.7 燃?xì)夤こ?6213.4.8 電訊有線電視7153.4.9 電梯901013.5賣場(chǎng)營(yíng)造費(fèi)49624配套工程362604.1會(huì)所-4.2學(xué)校-4.3物業(yè)用房3-4.4公配服務(wù)用房5354.5人防工程28114.6紅線外市政設(shè)施費(fèi)-

21、4.7高低壓配電工程-2134.8其他-15室外工程3692645.1室外管網(wǎng)工程238365.2室外環(huán)境工程1322265.3其他-2 從上表可以看出，蘭溪谷北區(qū)建安成本為2453元/m2，比常熟熙城的單方低236元/m2，主要因?yàn)樘m溪谷項(xiàng)目引進(jìn)優(yōu)化公司，其地下室的結(jié)構(gòu)形式及結(jié)構(gòu)指標(biāo)均有大幅降低。4. 主要分項(xiàng)工程實(shí)物量造價(jià)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱實(shí)物量指標(biāo)面積指標(biāo)備注實(shí)物量名稱單位指標(biāo)面積類型單位 指標(biāo)一主要建面指標(biāo)1.1地下室-土建1,537.59按地下室面積m17,112.841.2地下室-給排水48.17 按地下室面積m17,112.841.3地下室-建筑電氣214.60 按地下室面積m17

22、,112.841.4地下室-消防134.08 按地下室面積m17,112.841.5地上-土建1113.81 按地上面積m58,726.851.6地上-給排水62.72 按地上面積m58,726.851.7地上-采暖61.19 按地上面積m58,726.851.8地上-建筑電氣125.28 按地上面積m58,726.851.9地上-消防34.51 按地上面積m39,027.162.0 通風(fēng)66.13 按地下室面積m17,112.84二主要實(shí)物量指標(biāo)及建面指標(biāo)2.1樁基礎(chǔ)區(qū)分樁類型，按長(zhǎng)度或體積m機(jī)械成孔樁孔徑700總建筑面積m101.15 653 2.2基坑及支護(hù)區(qū)分支護(hù)方式，按長(zhǎng)度m預(yù)應(yīng)力錨

23、索鉆孔直徑130mm地下室面積m246.99 213 2.3外墻門窗外墻門窗面積m622 按地上面積m115.24 2.4外保溫外保溫面積m97 按地上面積m111.50 2.5公共部位裝修大堂按裝修面積m2988 按地上面積m36.792.5.2電梯廳按裝修面積m1013 按地上面積m33.75走道按裝修面積m858 按地上面積m49.52.6樣板房裝修按裝修面積m2830 按地上面積m25.282.7智能化按戶戶3843 按地上面積m29.58 2.8 燃?xì)夤こ贪磻魬?598 按地上面積m37.12 2.9 電訊有線電視按戶戶1339 按地上面積m10.81 2.10 電梯電梯數(shù)量*停靠層

24、數(shù)站25719 按地上面積m121.27 2.11高低壓變配電變配電總功率kw1945總建筑面積m133.61 2.12室外景觀工程按室外工程面積m434 按地上面積m147.92 2.13擋墻工程按擋墻長(zhǎng)度m6301 按地上面積m12.88 5.合同額與合同結(jié)算額差異分析序號(hào)合同編號(hào)合同名稱合同/預(yù)計(jì)合同金額預(yù)計(jì)金額調(diào)整（預(yù)計(jì)）結(jié)算成本合同變動(dòng)率一、建安工程費(fèi)1bdlgs-sg-0032南北區(qū)自來(lái)水外線（含泵房）工程合同5,914,332.004,470,225.0010,384,557.0075.58%2蘭溪谷北區(qū)電力外網(wǎng)工程9,601,987.00530,747.3410,132,734

25、.345.53%3北區(qū)燃?xì)獗砗蠊芄こ?21,028.00240,120.00461,148.00108.64%4h北區(qū)總承包工程合同128,044,867.00-7,582,130.00120,462,737.00-5.92%5北區(qū)土石方、基坑支護(hù)、樁基工程合同11,897,834.69-1,237,068.0510,660,766.64-10.40%6北區(qū)外墻涂料工程施工合同2,329,330.06306,358.762,635,688.8213.15%7蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)景觀園林工程8,686,631.10-855,309.107831,322.00-9.85%二、材料設(shè)備合同8北區(qū)配電箱采購(gòu)

26、合同2,147,120.00293,273.002,440,393.0013.66%注：其余合同結(jié)算調(diào)整造價(jià)較小。（1） 蘭溪谷南北區(qū)自來(lái)水外線（含泵房）工程合同 合同價(jià)為591萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)1038萬(wàn)元，費(fèi)用增加447萬(wàn)元，調(diào)增75.58%。調(diào)整主要原因?yàn)榇筮B所有自來(lái)水工程均由大連市自來(lái)水集團(tuán)有限公司壟斷，并采用自來(lái)水集團(tuán)提供的制式合同文本，合同中約定“工程結(jié)算以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際簽證為準(zhǔn)”、“本工程竣工后，結(jié)算由施工單位與發(fā)包方協(xié)商，款項(xiàng)支付至大連市自來(lái)水集團(tuán)給水工程有限公司”、“工程結(jié)算驗(yàn)收合格后方可開(kāi)栓供水”等。對(duì)方上報(bào)的人工費(fèi)及材料費(fèi)調(diào)差方式與我方存在重大爭(zhēng)議，由于自來(lái)水集團(tuán)規(guī)定工程驗(yàn)收及辦理開(kāi)

27、栓手續(xù)的前提是工程結(jié)算款到賬，而蘭溪谷項(xiàng)目南區(qū)于12月25日入伙，若不能在2015年12月30日前通水，必將引起客戶群訴，造成我司實(shí)質(zhì)性違約。考慮到違約造成的損失更大，經(jīng)公司決策同意接受增加費(fèi)用447萬(wàn)元。（2） 蘭溪谷北區(qū)電力外網(wǎng)工程 合同價(jià)為960萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)1013萬(wàn)元，費(fèi)用增加53萬(wàn)元，調(diào)減5.53%。主要原因?yàn)楦鶕?jù)配套主管部門的意見(jiàn)對(duì)于管線、設(shè)備等進(jìn)行調(diào)整和繳費(fèi)。（3） 蘭溪谷北區(qū)燃?xì)獗砗蠊芄こ?合同價(jià)為22萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)46萬(wàn)元，費(fèi)用調(diào)增24萬(wàn)元，調(diào)增108.64%。調(diào)整主要原因?yàn)楦鶕?jù)合同約定“開(kāi)工前甲方須按雙方認(rèn)定的煤氣室內(nèi)管線工程施工材料表內(nèi)的協(xié)議總額向乙方付全款”。大連燃?xì)饧瘓F(tuán)

28、為資源壟斷單位，蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)結(jié)算值均根據(jù)其上報(bào)的煤氣室內(nèi)管線工程施工材料表進(jìn)行結(jié)算確認(rèn)。（4） 蘭溪谷北區(qū)總承包工程 合同價(jià)為12804萬(wàn)元，重計(jì)量核對(duì)價(jià)為12041萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)12046萬(wàn)元，費(fèi)用增加5萬(wàn)元，調(diào)增1%。主要由于：1) 驗(yàn)收規(guī)范變化引起的變更1.41萬(wàn)元，占0.69%；2) 政府要求影響引起的變更10.28萬(wàn)元，占5.01% ；3) 設(shè)計(jì)圖紙缺陷引起的變更55.95萬(wàn)元，占27.25%；4) 設(shè)計(jì)成本優(yōu)化金額-49.62萬(wàn)元，占-24.16%；5) 提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)引起的變更86.53萬(wàn)元，占42.14%；6) 施工工藝變化引起的變更-32.38萬(wàn)元，占-15.77%；7) 施工

29、范圍變化引起的變更110.89萬(wàn)元，占54.00%；8) 人工臺(tái)班確認(rèn)引起的變更24.29萬(wàn)元，占11.83%；9) 合同獎(jiǎng)罰條款引起的簽證-2.00萬(wàn)元，占-0.97%。（5） 蘭溪谷北區(qū)土石方、基坑支護(hù)、樁基工程合同 合同價(jià)為1190萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)1066萬(wàn)元，費(fèi)用減少約124萬(wàn)元，調(diào)減10.4%，根據(jù)實(shí)際情況優(yōu)化方案取消了部分樁基點(diǎn)位。（6） 蘭溪谷北區(qū)外墻涂料工程施工合同 合同價(jià)為233萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)264萬(wàn)元，費(fèi)用增加31萬(wàn)元，調(diào)增13.15%。由于增加南北小院圍墻的涂料施工。（7） 蘭溪谷北區(qū)景觀園林工程 合同價(jià)為869萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)783萬(wàn)元，費(fèi)用減少86萬(wàn)元，調(diào)減9.85%。主要因?yàn)?/p>

30、綠化未按圖紙要求進(jìn)行施工。（8） 蘭溪谷北區(qū)配電箱采購(gòu)合同 合同價(jià)為215萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)244萬(wàn)元，費(fèi)用增加29萬(wàn)元，調(diào)增13.66%。主要由于消防新規(guī)增加消防監(jiān)控模塊。以下對(duì)蘭溪谷北區(qū)總包工程結(jié)算列表分析如下：序號(hào)編號(hào)變更簽證內(nèi)容金額（元）原因分類驗(yàn)收規(guī)范變化（元）政府要求影響（元）設(shè)計(jì)圖紙缺陷（元）設(shè)計(jì)成本優(yōu)化（元）提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)（元）施工工藝變化（元）施工范圍變化（元）人工臺(tái)班確認(rèn)（元）合同獎(jiǎng)罰條款（元）未能按圖施工（元）一總包變更調(diào)整1北區(qū)廣告圍擋施工188,803.94188,803.9426號(hào)樣板樓外立面冬季施工方案措施費(fèi)用810,689.77810,689.7737號(hào)樓基礎(chǔ)標(biāo)高調(diào)整（

31、11號(hào)樓結(jié)變-1）19,783.7219,783.724單相電改三相電11,388.0511,388.0556號(hào)樓樣板間洗衣房門窗洞口位置及尺寸調(diào)整51.4051.46各單體樓空調(diào)位增加板、部分陽(yáng)臺(tái)加大。151,494.00151,494.0071號(hào)樓2號(hào)樓部分梁截面及配筋變更（1號(hào)樓結(jié)變-2、2號(hào)樓結(jié)變-2）12,738.0012,738.008北區(qū)雨水井減少及雨污水外管網(wǎng)補(bǔ)充基礎(chǔ)，部分管道標(biāo)高調(diào)整-7,960.00-7,960.0096號(hào)樓樣板間及3層以下門窗洞口調(diào)整-1,508.67-1,508.67101-9號(hào)樓門窗洞口尺寸及標(biāo)高調(diào)整12,427.1812,427.18112014年四

32、季度實(shí)測(cè)實(shí)量處罰-10,000.00-10,000.0012北區(qū)增加預(yù)埋水暖管道34,139.8934,139.8913hbdlgs.001.002-2015-01-00104#、6#、7#增加消火栓電氣調(diào)整7,091.667,091.66146#室外預(yù)埋管線6,201.806,201.801510#樓排水管共用-528.15-528.1516北小院擋墻高度變更20,034.8220,034.8217北區(qū)門廳干掛陶板范圍縮減-170,937.02-170,937.0218北區(qū)6#樓立面欄桿拆改12,426.9412,426.9419開(kāi)關(guān)站、變電亭施工435,111.36435,111.3620

33、北區(qū)地下車庫(kù)結(jié)構(gòu)補(bǔ)充修改（BG-016 11號(hào)樓結(jié)變-2）0.00021北區(qū)消火栓嵌入0.000228號(hào)樓增加雨水管道孔洞套管2,365.032,365.0323北區(qū)3號(hào)5號(hào)8號(hào)樓底躍戶型因砌筑修改涉及的電氣修改950.51950.5124北區(qū)地下室頂板防水做法變更-487,662.14-487,662.14254#6#樓雨水消防管道孔洞修改3,387.783,387.7826北區(qū)隔音地墊總包人工費(fèi)34,098.9934,098.9927北區(qū)消火栓安裝及旁邊窗洞口修改BG-3117,531.9417,531.9428消火栓按鈕電氣線路調(diào)整18,706.4518,706.4529北區(qū)10號(hào)樓二層

34、局部洞口調(diào)整BG-301,803.311,803.3130地下室消防管道孔洞套管開(kāi)孔2,734.442,734.4431北區(qū)地下室車行入口增加防雨反坡BG-352,878.592,878.5932北區(qū)3號(hào)5號(hào)6號(hào)8號(hào)端戶底躍戶型露臺(tái)雨水管BG-27767.52767.5233樓梯間弱電箱-17,925.00-17,925.0034北區(qū)各樓棟燈位、陽(yáng)臺(tái)排水、衛(wèi)生間排氣道、窗口設(shè)計(jì)缺陷整改BG-18233,325.37233,325.3735北區(qū)雨水管優(yōu)化BG-37-417.66-417.6636北區(qū)外立面優(yōu)化（除6號(hào)）BG-1241,029.8741,029.87371-9號(hào)樓分水器位置變更13

35、9.59139.5938地下室增加消防泡沫罐、風(fēng)機(jī)基礎(chǔ)5,054.005,054.0039北區(qū)各樓棟門廳內(nèi)窗洞封堵3,766.543,766.5440人防地下室防護(hù)密閉門增加門楣BG-44482.07482.0741人防樓梯間砌筑墻體做法變更BG-4518,125.4118,125.4142北區(qū)2號(hào)9號(hào)樓入戶大堂窗平面立面不符BG-280.00043各樓棟轉(zhuǎn)換層衣帽間增加吊頂BG-4916,352.7016,352.7044北區(qū)6號(hào)樓單元門洞口調(diào)整BG-472,344.302,344.30453號(hào)5號(hào)6號(hào)8號(hào)樓半地下一層百葉窗調(diào)整BG-462,033.592,033.5946地下室墻體開(kāi)洞55

36、7.41557.41471-9號(hào)樓戶內(nèi)自來(lái)水管預(yù)留溝槽37,387.3437,387.34486號(hào)樓實(shí)樓樣板展示區(qū)增加工作項(xiàng)目（QZ-005)36,980.5836,980.5849北區(qū)地庫(kù)土方增加開(kāi)挖和回填工程量(BG-54)223,077.30223,077.3050防爆燈甲供改乙供400.00400513#5#風(fēng)井調(diào)整BG-388,618.268,618.26527#樓地下室風(fēng)井調(diào)整BG-50-212.61-212.6153北區(qū)干掛陶板內(nèi)保溫材料變更BG-17-93,981.02-93,981.0254北區(qū)各樓棟入口臺(tái)階劃出總包施工范圍BG-55-58,553.40-58,553.405

37、510#樓衛(wèi)生間排氣帽變更BG-564,892.404,892.405610#樓部分洞口結(jié)構(gòu)調(diào)整BG-583,516.873,516.8757換熱站設(shè)備基礎(chǔ)改造610.50610.5582、9#樓污水外網(wǎng)管道增加保溫0.0059地下室風(fēng)機(jī)洞口修改及增加設(shè)備房排風(fēng)扇洞口1,826.341,826.3460總包實(shí)測(cè)實(shí)量罰款BG-61-25,000.00-25,000.00611#2#6#9#樓主體樓座底板防水材料變更BG-33-194,886.94-194,886.9462北區(qū)10#樓底板防水做法變更BG-57-163,057.42-163,057.4263配合自來(lái)水進(jìn)戶、水表遠(yuǎn)傳工程的開(kāi)孔等相關(guān)

38、工作53,160.1353,160.1364北區(qū)各樓棟頂層露臺(tái)反坎加高BG-434,414.754,414.7565變電亭整改8,128.758,128.7566北區(qū)3#5#北小院院墻高度調(diào)整BG-6628,799.0028,799.0067北區(qū)北小院雨水管開(kāi)洞BG-645,400.005,400.0068北區(qū)住宅樓棟內(nèi)凹欄桿改造11,343.0011,343.0069北區(qū)10#樓社區(qū)用房增加排氣管1,702.321,702.3270增加地下室戰(zhàn)時(shí)人防給水管道、供油管道70,914.0070,914.0071北區(qū)換熱站改造24,908.1424,908.147210#樓室內(nèi)變形縫蓋板1,921

39、.981,921.9873增加消防卷簾封堵4,551.194,551.1974控制按鈕線408.67408.67751#樓北向一層廚房陽(yáng)臺(tái)變?yōu)榕_(tái)階BG-71634.90634.976北區(qū)人防主要出入口內(nèi)木門變更為防火門BG-723,475.773,475.7777北區(qū)地下車庫(kù)西入口補(bǔ)充女兒墻BG-738,326.878,326.877812569號(hào)樓半地下一層樓體間給水管增加保溫2,063.002,063.0079北區(qū)北小院欄桿BG-20425,521.78425,521.7880北區(qū)5#樓西立面下延BG-753,929.413,929.4181北區(qū)人防整改變更8,258.598,258.59

40、82增加北區(qū)人防門檻6,339.956,339.9583電力維修間改造5,981.645,981.6484北區(qū)南向主臥室首層陽(yáng)臺(tái)雨水管調(diào)整5,549.705,549.70853#5#6#8#樓端戶大戶型頂躍露臺(tái)封堵1,700.271,700.2786北區(qū)南向主臥室封閉陽(yáng)臺(tái)空調(diào)孔調(diào)整1,340.001,340.0087北區(qū)屋面檢修門增加把手1,430.001,430.0088北區(qū)雨污水管線變更97,040.4797,040.4789北區(qū)各樓棟屋面排氣道增加防雨百葉34,001.5234,001.5290北區(qū)8#樓2單元202戶型客廳陽(yáng)臺(tái)欄板變更1,747.411,747.4191總包實(shí)測(cè)實(shí)量獎(jiǎng)罰

41、款15,000.0015000二材料調(diào)差-721,513.18-721513.18三評(píng)優(yōu)獎(jiǎng)罰0.00四工期獎(jiǎng)罰0.00五責(zé)任扣款0.00六甲供材扣款-973,623.70-973623.7七未施工項(xiàng)目扣款-79,990.25-79990.25合計(jì)278,363.5814,077.44102,782.53559,498.40-496,150.29865,318.85-323,804.471,108,855.83242,912.42-1,715,136.88-79,990.25占變更總價(jià)的比例278,363.585.06%36.92%201.00%-178.24%310.86%-116.32%39

42、8.35%87.26%-616.15%-28.74%占合同價(jià)的比例0.23%0.01%0.09%0.46%-0.41%0.72%-0.27%0.92%0.20%-1.42%-0.07%五、結(jié)算匯總表 從變更組成分析：變更由七個(gè)部分組成，分別為工程、設(shè)計(jì)變更結(jié)算；主要材料價(jià)差調(diào)整；評(píng)優(yōu)工程獎(jiǎng)罰（因政府取消獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選，取消罰款）；工期延誤罰金；責(zé)任扣款（由于總包責(zé)任造成分包單位維修的）； 甲供材的結(jié)算調(diào)整； 未施工項(xiàng)目扣款。1. 主要內(nèi)容： 設(shè)計(jì)、工程變更：設(shè)計(jì)（工程）變更造價(jià)調(diào)整91份，變更造價(jià)增加較大的是:6#展示區(qū)冬季施工措施費(fèi)增加81萬(wàn)元；施工范圍變化增加變電亭和開(kāi)關(guān)站的土建及安裝工程增加4

43、4萬(wàn)元；施工范圍變化增加北小院欄桿增加43萬(wàn)元；施工范圍變化增加基礎(chǔ)土方量增加22萬(wàn)元；因設(shè)計(jì)缺陷導(dǎo)致燈位、陽(yáng)臺(tái)排水、衛(wèi)生間排氣道等調(diào)整增加23萬(wàn)元。 主要材料價(jià)差調(diào)整：主要材料漲跌由雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；評(píng)優(yōu)工程獎(jiǎng)罰：已含在合同價(jià)款內(nèi)，因政府取消獎(jiǎng)項(xiàng)評(píng)選，未取得獎(jiǎng)項(xiàng)不另行扣除；工期延誤罰金：蘭溪谷北區(qū)總包按要求完成時(shí)間竣工驗(yàn)收；責(zé)任扣款：由于總包責(zé)任造成分包單位對(duì)受損部位進(jìn)行維修；甲供材結(jié)算調(diào)整：甲供材實(shí)行總量包干，超出合同量的造價(jià)由施工單位承擔(dān)。 原因分析：變更結(jié)審造價(jià)為205萬(wàn)元，上表已按變更的原因分為九類：I驗(yàn)收規(guī)范變化引起的變更1.4萬(wàn)元，占0.69%，主要原因分析如下：a. 消防面積增加，

44、導(dǎo)致部分地庫(kù)增加穿墻套管0.3萬(wàn)元；b. 測(cè)繪面積計(jì)算規(guī)則變化，欄桿位置調(diào)整，增加1.1萬(wàn)元。II.政府要求影響引起的變更10.3萬(wàn)元，占5.01% ，主要原因分析如下：a. 配合消防驗(yàn)收意見(jiàn)，增加消火栓及電氣改造0.7萬(wàn)元；b. 增加電力橋架穿墻洞及封堵費(fèi)用0.06萬(wàn)元；c. 根據(jù)驗(yàn)收部門意見(jiàn)，對(duì)于換熱站進(jìn)行改造增加2.55萬(wàn)元；d. 配合自來(lái)水公司，增加進(jìn)戶管、水表遠(yuǎn)傳工程的開(kāi)孔和進(jìn)線路由改造等5.5萬(wàn)元；e. 根據(jù)電業(yè)局對(duì)于變電亭、開(kāi)關(guān)站、電力維修間驗(yàn)收提出的整改意見(jiàn)進(jìn)行變更1.4萬(wàn)元；.設(shè)計(jì)圖紙缺陷引起的變更56.0萬(wàn)元，占27.25%，主要原因分析如下：a. 雙層空調(diào)板中，未設(shè)計(jì)分隔

45、結(jié)構(gòu)板等增加15.15萬(wàn)元；b. 各樓棟餐廳燈具點(diǎn)位與梁沖突、衛(wèi)生間窗與排水立管沖突等，增加23.3萬(wàn)元；c. 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)高調(diào)整雨污水管線標(biāo)高及路由，增加9.7萬(wàn)元；d. 其他因設(shè)計(jì)失誤引起的零星變更，主要為圖紙?jiān)O(shè)計(jì)深度不夠。 .設(shè)計(jì)成本優(yōu)化金額-49.6萬(wàn)元，占-24.16%，主要原因分析如下：a. 地下室頂板防水做法優(yōu)化，優(yōu)化金額48.8萬(wàn)元；b. 雨水井?dāng)?shù)量?jī)?yōu)化，優(yōu)化金額0.8萬(wàn)元。.提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)引起的變更86.5萬(wàn)元，占42.14%，主要原因分析如下：a. 為保證展示區(qū)開(kāi)放，增加外立面冬施措施81萬(wàn)元；b. 提高產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，增加靜音地墊，增加3.4萬(wàn)元；c. 根據(jù)營(yíng)銷建議，修改分集水器位

46、置，增加2.0萬(wàn)元；d. 增加地?zé)釋拥淖詠?lái)水管預(yù)留溝槽，增加3.7萬(wàn)元。.施工工藝變化引起的變更-32.4萬(wàn)元，占-15.77%，主要原因分析如下：a. 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，調(diào)整防水材質(zhì)，減少35.8萬(wàn)元；b. 根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，自來(lái)水要求增加預(yù)埋水管，增加3.4萬(wàn)元。.施工范圍變化引起的變更110.9萬(wàn)元，占54.00%，主要原因分析如下：a. 根據(jù)電力二次設(shè)計(jì)，增加變電亭開(kāi)閉站的建造費(fèi)用，增加43.5萬(wàn)元；b. 北向小院欄桿由總包施工，增加金額為42.6萬(wàn)元；c. 人防部分的給水、供油管道施工，增加7.1萬(wàn)元；d. 項(xiàng)目周邊廣告圍擋施工，增加18.9萬(wàn)元。 .人工臺(tái)班確認(rèn)引起的變更24.3萬(wàn)

47、元，占11.83%，主要原因分析如下：a. 根據(jù)實(shí)際地基開(kāi)挖情況，明確基礎(chǔ)標(biāo)高，增加土方及基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)24.3萬(wàn)元。.合同獎(jiǎng)罰條款減少金額2萬(wàn)元，占-0.97%，主要原因分析如下：a. 根據(jù)合同的實(shí)測(cè)實(shí)量獎(jiǎng)罰條款，綜合罰款2萬(wàn)元。六、項(xiàng)目盈利分析與實(shí)際收益對(duì)比分析1.竣工丈量面積與施工圖面積對(duì)比序號(hào)位置成本目標(biāo)階段竣工結(jié)算階段差異備注面積（m）面積（m）1洋房可售面積56460 55772.37-687.632商業(yè)可售面積21182075.21-42.793車位（個(gè)）417415-22.實(shí)際銷售價(jià)格與預(yù)期銷售價(jià)格的對(duì)比序號(hào)位置成本目標(biāo)階段單價(jià)（元/m）竣工結(jié)算階段單價(jià)（元/m）差異（元/m）備注1

48、洋房13715 11893-18222商業(yè)30000 23671-63293車位150000 15000003.盈利指標(biāo)對(duì)比序號(hào)內(nèi)容目標(biāo)盈利測(cè)算（萬(wàn)元）結(jié)算盈利測(cè)算（萬(wàn)元）平均售價(jià)（元/m2)15265 10231 其中：住宅售價(jià)（元/m2）13715 11924 商業(yè)（元/m2）30000 24952 車位（元/個(gè))150000 155391 1收入89418775881.1住宅（萬(wàn)元）77435665051.2商業(yè)（萬(wàn)元）635451781.3樣板房裝修回收（萬(wàn)元）01.4車庫(kù)（萬(wàn)元）563059052支出（萬(wàn)元）76309668362.1土地費(fèi)用（萬(wàn)元）25919266852.2除利息、

49、銷售費(fèi)用外的成本（萬(wàn)元）30912277722.3銷售費(fèi)用（萬(wàn)元）190224092.4利息（萬(wàn)元）504023542.5銷售稅費(fèi)（萬(wàn)元）500743842.6土地增值稅（萬(wàn)元）3159626 其中：適用稅率（）30.00%30.00% 速算扣除數(shù)（）0.00%0.00%2.7所得稅（萬(wàn)元）437026063稅后凈利潤(rùn)（萬(wàn)元）1310978184單位土地面積凈利潤(rùn)（元/平米）445026545單位建筑面積凈利潤(rùn)171010316成本凈利潤(rùn)率20.56%12.58%4.盈利測(cè)算的綜述及說(shuō)明 本項(xiàng)目結(jié)算售價(jià)為住宅11,924元/平米，商鋪24,952元/平米，車位155,391元/個(gè)計(jì)算。預(yù)計(jì)可實(shí)

50、現(xiàn)凈利潤(rùn)7818萬(wàn)元，相比目標(biāo)值減少了5291萬(wàn)元，結(jié)算成本利潤(rùn)率為12.58%，較第II階段成本目標(biāo)成本利潤(rùn)率為20.56%低出7.98%。項(xiàng)目盈利能力下降的主要原因是售價(jià)下降，住宅產(chǎn)品單方均價(jià)較目標(biāo)值下降了1,791元,雖然總成本相比目標(biāo)值下降了8.76%，無(wú)法彌補(bǔ)因收入下降導(dǎo)致的利潤(rùn)下降額。七、結(jié)論與思考1.本項(xiàng)目與成本目標(biāo)、合同價(jià)、變更等方面的綜述 蘭溪谷項(xiàng)目是大連公司首個(gè)操盤項(xiàng)目，成本部在團(tuán)隊(duì)組建時(shí)間較短且經(jīng)驗(yàn)有限的情況下克服困難，取得較好的結(jié)果。蘭溪谷北區(qū)項(xiàng)目結(jié)算造價(jià)為59220萬(wàn)元，比項(xiàng)目總成本目標(biāo)63773萬(wàn)元結(jié)余4553萬(wàn)元，項(xiàng)目總結(jié)算造價(jià)建筑面積單方造價(jià)為7809元/m2，

51、比成本目標(biāo)節(jié)余600元/m2。二到六項(xiàng)（預(yù)計(jì)）結(jié)算造價(jià)是25946萬(wàn)元，比目標(biāo)成本28557萬(wàn)元節(jié)余2610萬(wàn)元 ，二至六項(xiàng)結(jié)算單方造價(jià)為3421元/m2，比成本目標(biāo)節(jié)余344元/m2。 蘭溪谷北區(qū)項(xiàng)目合同總額22065萬(wàn)元，變更總金額為210萬(wàn)元，變更比例為0.95%。其中最主要的是：總包合同變更，其余變更額約205萬(wàn)元。其余變更主要表現(xiàn)為：北區(qū)電力外網(wǎng)工程合同價(jià)為960萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)1013萬(wàn)元，增加53萬(wàn)元，調(diào)增5.52%。主要由于施工范圍變化，增加消防檢測(cè)臨時(shí)電敷設(shè)17.7萬(wàn)元，政府意見(jiàn)影響導(dǎo)致自來(lái)水泵房、換熱站管線調(diào)整、商業(yè)計(jì)量方式調(diào)整增加19萬(wàn)元、由施工單位代為繳費(fèi)增加15萬(wàn)元；北區(qū)

52、配電箱采購(gòu)合同價(jià)為215萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)244萬(wàn)元，費(fèi)用增加29萬(wàn)元，調(diào)增13.66%。主要由于施工范圍變化，增加消防電源監(jiān)控模塊、換熱站配電柜、按鈕箱等設(shè)備26.09萬(wàn)元，下躍戶型單相電改三相電增加1.6萬(wàn)元，總包單位超領(lǐng)增加1.6萬(wàn)元，在總包結(jié)算中扣除；北區(qū)燃?xì)獗砗蠊芄こ毯贤瑑r(jià)22萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)46萬(wàn)元，費(fèi)用增加24萬(wàn)元，調(diào)增109%。調(diào)增原因?yàn)楦鶕?jù)合同約定“開(kāi)工前甲方須按雙方認(rèn)定的煤氣室內(nèi)管線工程施工材料表內(nèi)的協(xié)議總額向乙方付全款”。大連燃?xì)饧瘓F(tuán)為資源壟斷單位，蘭溪谷項(xiàng)目北區(qū)結(jié)算值根據(jù)其上報(bào)的煤氣室內(nèi)管線工程施工材料表進(jìn)行結(jié)算確認(rèn)。北區(qū)外墻涂料供貨施工合同價(jià)為233萬(wàn)元，結(jié)算價(jià)264萬(wàn)元，費(fèi)用

53、調(diào)增31萬(wàn)元，調(diào)增13.15%。主要由于施工范圍增加南北小院墻涂料施工增加14.33萬(wàn)元，實(shí)樓樣板展示區(qū)6#墻面涂料重新粉刷增加11.57萬(wàn)元，雨水管涂料粉刷增加4.74萬(wàn)元。 總包工程變更總金額205萬(wàn)元，變更原因分類及比例如下表：變更原因變更金額(元)變更比例驗(yàn)收規(guī)范變化14,077.440.69%政府要求影響102,782.535.01%設(shè)計(jì)圖紙缺陷559,498.4027.25%設(shè)計(jì)成本優(yōu)化-496,150.29-24.16%提升產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)865,318.8542.14%施工工藝變化-323,804.47-15.77%施工范圍變化1,108,855.8354.00%人工臺(tái)班確認(rèn)242,9

54、12.4211.83%合同獎(jiǎng)罰條款-20,000.00-0.97%合計(jì)2,053,490.71100.00%2.本項(xiàng)目中值得學(xué)習(xí)及借鑒方面（1）引入設(shè)計(jì)優(yōu)化公司，在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程階段即介入進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)，并取得較優(yōu)的結(jié)果。下表為二階段目標(biāo)成本限額指標(biāo)與實(shí)際達(dá)成的結(jié)構(gòu)指標(biāo)對(duì)比：項(xiàng)目名稱1-9#（住宅）10#（商業(yè)）11#（地庫(kù)）實(shí)際地上鋼筋指標(biāo)30.3040.83實(shí)際地下鋼筋指標(biāo)83.00限額鋼筋指標(biāo)37.5050.00130.00實(shí)際地上砼指標(biāo)0.300.40實(shí)際地下砼指標(biāo)0.90限額砼指標(biāo)0.320.401.00（2） 地下室采用多個(gè)方案比對(duì)，設(shè)計(jì)單位和優(yōu)化公司提出大板、單次梁、十字梁、無(wú)

55、梁樓蓋并區(qū)分不同板厚共八個(gè)方案，經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算后最終確定采用無(wú)梁樓蓋結(jié)構(gòu)，并且獲得較優(yōu)的結(jié)構(gòu)指標(biāo)。（3） 公共區(qū)域精裝修工程將客戶不敏感區(qū)域的大面積石材用仿石磚替換，優(yōu)化成本金額200萬(wàn)元。即達(dá)到了效果又優(yōu)化了成本。（4） 總包采用模擬清單招標(biāo)，根據(jù)控股要求模擬清單要求6個(gè)月內(nèi)完成核對(duì)并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)重計(jì)量往往爭(zhēng)議較大，6個(gè)月完成核對(duì)的目標(biāo)時(shí)間緊任務(wù)重。為保證完成目標(biāo)，成本部采用多種措施保證重計(jì)量工作的完成：a、在招標(biāo)階段明確重計(jì)量的核對(duì)時(shí)間要求，并將核對(duì)時(shí)間壓縮到2.5個(gè)月，留出較充分的解決爭(zhēng)議時(shí)間。b、明確未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)解決爭(zhēng)議問(wèn)題，則以咨詢公司價(jià)格為準(zhǔn)確認(rèn)重計(jì)量?jī)r(jià)格的保證措施，督

56、促施工方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)有效核對(duì)，避免拖延。c、中標(biāo)后再次以詢標(biāo)問(wèn)卷的形式強(qiáng)調(diào)重計(jì)量核對(duì)的時(shí)間要求，引起中標(biāo)單位的重視。d、將重計(jì)量的時(shí)間安排及保證措施寫入合同中。通過(guò)以上措施，施工圖在2014年10月正式出圖，2015年1月重計(jì)量核對(duì)完成并簽訂補(bǔ)充協(xié)議。3.本管理中存在的問(wèn)題及對(duì)策（1） 合同約定不夠嚴(yán)謹(jǐn)，施工界面約定不明確。蘭溪谷北區(qū)項(xiàng)目總承包合同中約定：“變壓器房、高低壓配電室土建施工，電房裝飾、通風(fēng)及電房照明(以電力深化設(shè)計(jì)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說(shuō)明為準(zhǔn)）”為總包施工范圍，但總包為模擬清單招標(biāo)，重計(jì)量時(shí)亦無(wú)電力深化圖紙，故重計(jì)量后簽訂的補(bǔ)充協(xié)議仍未包含上述內(nèi)容的費(fèi)用。總承包方認(rèn)為該項(xiàng)工作雖已包含在施工范

57、圍中，但因無(wú)具體圖紙，且費(fèi)用并未包含在合同總價(jià)中，應(yīng)給予費(fèi)用增加，否則拒絕施工。最終公司通過(guò)變更簽證的形式給予變電亭施工費(fèi)用的調(diào)整，增加變電亭施工費(fèi)用共44萬(wàn)元。針對(duì)本項(xiàng)目類似問(wèn)題，成本部將重新梳理合約規(guī)劃及界面，明確對(duì)于需要二次設(shè)計(jì)的圖紙部分費(fèi)用另行以變更簽證形式給予計(jì)量，避免重復(fù)相同的錯(cuò)誤。（2） 合同直接委托率偏高。蘭溪谷北區(qū)合同直委率達(dá)到1.2%，其中主要由于咨詢合同和樣板間軟裝工程均為直接委托。新項(xiàng)目我們嚴(yán)格按照制度控制直接委托率，能直委的盡量比價(jià)，能比價(jià)的盡量做到招標(biāo)。（3） 設(shè)計(jì)變更率偏高。經(jīng)分析，設(shè)計(jì)變更及無(wú)效成本的占比較大的原因?yàn)椋赫驂艛嗖块T意見(jiàn)影響、設(shè)計(jì)圖紙缺陷、品質(zhì)提升我方要求修改。針對(duì)不同原因我們給出相應(yīng)對(duì)策： 1）針對(duì)政府或壟斷部門提出的意見(jiàn)，我們充分利用資源，提前跟壟斷工程的施工單位建立良好的關(guān)系，利用其豐富的經(jīng)驗(yàn)和跟驗(yàn)收部門的通暢溝通渠道，提前在設(shè)計(jì)階段介入，避免后期大量變更、整改。 2）針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙缺陷，首先提高圖紙質(zhì)量，給予設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的懲罰；其次根據(jù)蘭溪谷出現(xiàn)的問(wèn)題匯編成審圖要點(diǎn)，正式出圖前根據(jù)匯編逐一進(jìn)行檢查、修改；最后引進(jìn)第三方發(fā)揮其專業(yè)優(yōu)勢(shì)，協(xié)助我們進(jìn)行圖紙精細(xì)化審圖。 3）品質(zhì)提升的修改，首先設(shè)計(jì)方案階段進(jìn)行客戶價(jià)值排序，進(jìn)行成本適配，將成本投入到客戶敏感點(diǎn)處；其次施工階段的提升項(xiàng)目對(duì)價(jià)值提升較大，能夠創(chuàng)造更高的利潤(rùn)。