1、.弱電智能化工程考察報告針對偉祿雅苑項目弱電智能化設(shè)備選型需要，對坪山益田假日世界、滿京華SOHO 藝巒、中信銀行大廈、民生銀行大廈等弱電智能化使用案例進行了考察，商業(yè)公司工程部現(xiàn)將考察情況匯總?cè)缦拢阂弧⒖疾炷康?、本次考察最重要的是圈定產(chǎn)品種類、型號、技術(shù)特點等，這是最重要的考察目的，其次也要了解售后服務、產(chǎn)品設(shè)備跟建筑的要求、設(shè)備用房面積、能耗多少等等事宜，希望再進一步做工作，進行更深層次的考察及調(diào)研。2、另外要落實使用目的及需求，需求要更加明確，我們的技術(shù)要求及需求是什么？.二、弱電智能化案例情況匯總表序號考察單位名稱項目介紹基本配置施工單位1 坪山益田假日世界益田商業(yè)集團輕資產(chǎn)的首發(fā)之
2、作。項目體量高達8.6 萬平方米，內(nèi)設(shè)有停車位2000 個。所在六和城占地78595 平米，總建面32 萬平米，是集住宅、商業(yè)、公寓和寫字樓多功能物業(yè)于一體的綜合體項目。視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、機房工程深圳市旗云智能科技有限公司2 滿京華SOHO 藝巒項目占地占地10250.6 平米，總建面77203.85 平米，由4 棟甲級寫字樓和裙樓商業(yè)組成。視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、信息
3、發(fā)布系統(tǒng)、機房工程深圳市標盛科技投資有限公司3 中信銀行大廈深圳中信銀行大廈總建筑面積64428 平方米，建筑高度100 米，總投資額7.8 億元人民幣，為中信銀行在深圳的區(qū)域性總部辦公和營運大樓。中信銀行信用卡中心總部、中信銀行深圳分行和總行其他部門辦公場所。視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、機房工程深圳市科源建設(shè)工程有限公司.4 國銀-民生銀行大廈國銀-民生金融大廈由相連的兩棟塔樓組成。一棟是國銀金融中心大廈，由國銀金融租賃有限公司投資，占地面積為5500.12 平方米，建
4、筑面積為82010 平方米，樓高 150 米，共 34 層。另一棟是民生金融大廈，由民生金融租賃股份有限公司、民生銀行深圳分行投資，占地面積為4634.02 平方米，建筑面積為57525 平方米，樓高100 米，共 22 層。整個工程總投資約14 億元，是深圳市固定資產(chǎn)投資重大項目。視頻監(jiān)控系統(tǒng)、入侵報警系統(tǒng)、停車管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡系統(tǒng)、電話通訊系統(tǒng)、公共廣播系統(tǒng)、信息發(fā)布系統(tǒng)、會議系統(tǒng)、機房工程深 圳 市 眾 能實 業(yè) 發(fā) 展 有限公司三、考察匯報1、智能化弱電系統(tǒng)組成.2.1 通信接入系統(tǒng)：建議至少選擇兩個網(wǎng)絡運行商提供通信接入服務。2.2 電話
5、交換系統(tǒng)：在商業(yè)辦公區(qū)域及管理區(qū)域設(shè)置程控電話交換系統(tǒng)；在商業(yè)出租區(qū)域僅提供電話接入線路，相關(guān)交換設(shè)備由最終用戶自行選擇運營商，并自備電話交換設(shè)備。2.3 信息網(wǎng)絡系統(tǒng)：在商業(yè)辦公區(qū)域設(shè)置辦公網(wǎng)絡；在商業(yè)管理區(qū)域設(shè)置弱電智能化系統(tǒng)服務網(wǎng)絡；在綜合商業(yè)區(qū)域設(shè)置公共互聯(lián)網(wǎng)絡；在商戶租賃區(qū)域設(shè)置寬帶網(wǎng)絡接入。2.4 綜合布線系統(tǒng)：工作區(qū)：數(shù)據(jù)語音端口采用六類RJ45型面板。配線子系統(tǒng)：水平線纜采用六類四對非屏蔽雙絞線纜。干線子系統(tǒng)：在各樓層設(shè)置弱電間，機柜采用19 寸 42U標準配線機柜。設(shè)備間子系統(tǒng)：網(wǎng)絡設(shè)備間設(shè)在地下一層的商業(yè)網(wǎng)絡中心機房或消防監(jiān)控中心內(nèi)。布線系統(tǒng)的拓撲結(jié)構(gòu)為星型方式，以放射性方
6、式布線。2.5 移動通信覆蓋系統(tǒng)：室內(nèi)移動通信覆蓋系統(tǒng)的設(shè)計及施工由專門的移動通訊運營商來負責，弱電集成商負責協(xié)調(diào)管理工作。2.6 有線電視系統(tǒng)：建議在下列區(qū)域設(shè)置有線電視系統(tǒng)：街鋪、電梯廳、商業(yè)休閑區(qū)2.7 廣播系統(tǒng)：在商業(yè)公共區(qū)域、地下停車場、室外公共區(qū)域設(shè)置數(shù)字公共廣播系統(tǒng)，日常用于背景音樂、信息廣播及業(yè)務廣播，緊急情況下與消防系統(tǒng)的聯(lián)動用于緊急廣播。2.8 會議系統(tǒng)：建議在商業(yè)辦公區(qū)會議室設(shè)置會議系統(tǒng)，主要包括：會議擴聲系統(tǒng)、多媒體顯示系統(tǒng)、數(shù)字會議系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、視頻會議系統(tǒng)。2.9 信息發(fā)布系統(tǒng)：在商業(yè)公共區(qū)域首層入口門廳、電梯大堂及電梯轎廂內(nèi)、衛(wèi)生間休息區(qū)設(shè)置信息引導及發(fā)布系
7、統(tǒng)。.3.1 智能卡應用系統(tǒng)：建議本項目的一卡通集成系統(tǒng)包括如下內(nèi)容：中央管理系統(tǒng)、車庫管理系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、考勤管理系統(tǒng)、訪客管理系統(tǒng)、消費管理系統(tǒng)、電梯管理系統(tǒng)。3.2 遠程抄表系統(tǒng)：建議在商業(yè)公共區(qū)域及租賃區(qū)域設(shè)置遠程抄表系統(tǒng)3.3 消費管理系統(tǒng)：建議系統(tǒng)采用 C/S、B/S 相結(jié)合的三層設(shè)計架構(gòu)，從安全角度考慮商業(yè)數(shù)據(jù)的集中部署、集中維護；建議考慮為多門店、規(guī)模型的購物中心運營系統(tǒng)搭建良好的架構(gòu)支撐；對于購物中心內(nèi)部各種復雜業(yè)態(tài)的銷售數(shù)據(jù)采集，系統(tǒng)應充分考慮采集方式的靈活性、可行性；系統(tǒng)應支持租用收銀模式、文件型數(shù)據(jù)接口模式、集中收銀模式、手工錄入模式、數(shù)據(jù)采集器（黑匣子）模式等多種
8、銷售數(shù)據(jù)采集模式，以實現(xiàn)真實銷售數(shù)據(jù)的智能化采集；提供自租戶導入期、培育期、發(fā)展期、成熟期、衰落期、調(diào)整期、直至淘汰期的租戶全生命周期管理平臺；從項目建設(shè)時的鋪位規(guī)劃的圖形化管理，租戶意向的簽訂、二裝的開展、全面營運管理，直至租戶的調(diào)整、淘汰，形成了閉環(huán)的、全面管理和控制。.3.4 物業(yè)運營管理系統(tǒng)：應包括如下功能模塊：資料管理、收費管理、人事管理、系統(tǒng)維護、庫存管理、設(shè)備管理、保安管理、辦公管理、投訴管理、環(huán)境綠化管理。4.1 視頻監(jiān)控系統(tǒng)：建議監(jiān)控中心機房與住宅消防控制室合用；建議在下列區(qū)域設(shè)置視頻監(jiān)控系統(tǒng)：首層入口門廳及出入口；超市出入口及收貨區(qū)；公共區(qū)域及走廊；樓梯間及前室；電梯前室及
9、電梯轎廂。4.2 入侵報警系統(tǒng)：建議在下列區(qū)域設(shè)置視頻監(jiān)控系統(tǒng)：首層入口門廳及出入口、收銀臺及珠寶柜臺、樓梯間及前室、財務室、貴重物品庫房。4.3 出入口控制系統(tǒng)：建議在下列區(qū)域設(shè)置出入口控制系統(tǒng)：各層入口門廳及出入口、各層疏散樓梯間防火門、機電設(shè)備間及機房、消防控制室。4.4 電子巡查管理系統(tǒng)：建議采用離線式電子巡查系統(tǒng)。建議在下列區(qū)域設(shè)置巡更點：地下停車場區(qū)域、各層商業(yè)區(qū)域、首層入口門廳及出入口、電梯前室及樓梯間、室外步行街及公共區(qū)域。.4.5 停車場管理系統(tǒng)：除基本功能外，建議停車場管理系統(tǒng)還需具備以下功能：空位數(shù)量提示、區(qū)域車位引導系統(tǒng)、停車場找車系統(tǒng)。4.6 無線對講系統(tǒng)：建議商業(yè)區(qū)
10、域各層布置室內(nèi)天線。5.1 樓宇自控系統(tǒng)：本項目樓宇自控系統(tǒng)建議包括下列內(nèi)容：空調(diào)系統(tǒng)、送排風系統(tǒng)、餐飲排油煙系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、智能照明、電梯。5.2 智能建筑系統(tǒng)集成：基于樓宇自控系統(tǒng)平臺實現(xiàn)建筑智能化系統(tǒng)集成，即建筑設(shè)備管理系統(tǒng)（BMS,Building Management System）；本系統(tǒng)建議集成如下內(nèi)容：暖通空調(diào)、消防、綜合安防、照明、電梯。5.3 能耗監(jiān)控系統(tǒng)：本項目能耗監(jiān)控系統(tǒng)建議包括下列內(nèi)容：實時采集智能電表、水表和氣表數(shù)據(jù)，并傳輸?shù)焦芾碇行模芾碇行膶δ芎臄?shù)據(jù)進行統(tǒng)計、分析并上傳到上級能耗監(jiān)測中心；對室內(nèi)溫度進行實時監(jiān)測和網(wǎng)絡化管理，為精確控制中央空調(diào)的開關(guān)機時間及溫度
11、提供可靠依據(jù)；.四、考察現(xiàn)場圖片展示1、坪山益田假日世界：系統(tǒng)功能比較全面，施工工藝較好.2、滿京華 SOHO 藝巒：該項目功能比較單一，施工工藝標準不統(tǒng)一，應該是各系統(tǒng)分包施工.3、中信銀行大廈：整體施工工藝規(guī)范，公司實力較強.4、國銀-民生銀行大廈：施工工藝不夠規(guī)范.五、偉祿雅苑項目弱電智能化設(shè)備選型及施工建議：1、設(shè)計階段：弱電的專業(yè)設(shè)計是滿足開發(fā)商對項目的定位、需求以及項目的實現(xiàn)目標而進行的精確設(shè)計，需開發(fā)商相關(guān)人員與專業(yè)設(shè)計人員共同完成：開發(fā)商提供具體的需求及定位，并對專業(yè)設(shè)計把關(guān)；專業(yè)設(shè)計人員完成項目的可行性分析，技術(shù)要求、清單配置、造價預算及施工圖深化設(shè)計，如果不對項目進行專業(yè)設(shè)
12、計，將出現(xiàn)如下問題：1.1、由于沒有明確的設(shè)備選型及招標技術(shù)要求，造成投標單位設(shè)備選型不一致，數(shù)量不一致，項目定位不一致，會給評標工作帶來難度。1.2、方案設(shè)計和清單設(shè)計是專業(yè)設(shè)計的重要部分，方案設(shè)計是對項目的規(guī)劃及實施辦法，清單設(shè)計是實施項目的要素組成。沒有專業(yè)設(shè)計直接進行項目的招標工作，投標單位將會面臨著在極短時間內(nèi)進行方案設(shè)計、清單設(shè)計及工程報價，很難把握投標的質(zhì)量及準確度，一但中標，將會造成設(shè)備變更，增加工作量等，給施工帶來難度。而有了專業(yè)設(shè)計，投標方只對設(shè)備清單進行報價即可，而不必再進行方案設(shè)計及清單設(shè)計，而且準確度高。1.3、很多工程公司不具備施工圖深化設(shè)計的能力，如果這樣的公司中
13、標，將造成施工圖深度不夠，給工程帶來及大的影響。同時圖紙深度不夠也直接影響到業(yè)主、監(jiān)理對工程質(zhì)量的監(jiān)督和管理及工程驗收。此外，竣工圖是在深化施工圖的基礎(chǔ)上，結(jié)合設(shè)計變更、工程洽商繪制出來的，施工圖深度不足，多數(shù)情況下其竣工圖的深度也不足，這樣竣工圖就不能完全的反映工程實施細節(jié)，為工程后期維護、升級、擴容都帶來極大的不便。所以，無論對于業(yè)主還是弱電工程商，都要注重深化施工圖設(shè)計這個環(huán)節(jié)，使設(shè)計圖紙真正體現(xiàn)工程的全貌和細節(jié)。2、施工階段1.1、弱電承包商的選擇是工程成敗的關(guān)鍵。根據(jù)弱電工程的特點和目前國內(nèi)智能化建筑弱電工程成敗的分析表明，通常由系統(tǒng)集成商（主承包商）或者業(yè)主對各子系統(tǒng)進行總體協(xié)調(diào)、
14、管理與控制的工程運作模式較多，選擇一個稱職的主承包商（集成商）是工程成敗的關(guān)鍵。從某種意義上講，系統(tǒng)集成商是技術(shù)能力、工程管理、組織能力三者有機的“集成”。1.2、按施工工藝和相關(guān)的施工及驗收規(guī)范分階段進行質(zhì)量控制；按圖示的施工工藝框圖的質(zhì)量保證體系進行施工和質(zhì)量控制；做好電管、線槽、電纜敷設(shè)及隱蔽工程的施工記錄和驗收；按施工工藝要點做好單體設(shè)備安裝的質(zhì)量檢查表格；按設(shè)計和產(chǎn)品技術(shù)說明書的要求做好單體設(shè)備的測試和調(diào)試記錄。1.3、系統(tǒng)調(diào)試前根據(jù)設(shè)計、規(guī)范、合同的要求編制調(diào)試大綱，經(jīng)審查確認后組織實施；記錄、檢查、確認按上述要求的各項測試數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理和提出措施，并經(jīng)相關(guān)部分確認；嚴格按規(guī)范和調(diào)試大綱的要求進行檢查。3、總結(jié)智能化建筑工程，總體設(shè)計是龍頭，是智能建筑功能與水平的體現(xiàn)；工程實施是智能建筑成敗的關(guān)鍵；系統(tǒng)集成商（主承包商）的選擇，確保以確定的工程界面實施為中心的工程項目管理以及嚴格按設(shè)計、產(chǎn)品技術(shù)標準、施工規(guī)范施工和質(zhì)量控制是工程成敗的三要素。
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