1、關于湖的時代理想關于湖的時代理想金地團泊項目營銷投標報告金地團泊項目營銷投標報告序序大盤操作的四個要素：第四：首戰必勝！第一，關注并迎合社會趨勢第二：生命周期。盈利來自于開發節奏的把控。第三：人的變化魂人節奏啟動第一章第一章揭幕揭幕It was the age of city:每一個偉大的時代每一個偉大的時代都會誕生一個世界級城市群都會誕生一個世界級城市群18cn.19cn.20cn.21cn.20cn.50s英國英國倫敦倫敦工業革命工業革命歐洲大陸興起歐洲大陸興起美國東北部美國東北部五大湖五大湖美國美國西海岸西海岸日本日本中國中國環渤海環渤海It was the age of fortune

2、:倫敦倫敦南肯辛頓南肯辛頓美國美國上西區上西區p距離唐寧街一號約距離唐寧街一號約2.52.5公里公里p立體交通發達立體交通發達p緊鄰海德公園、泰晤士河緊鄰海德公園、泰晤士河地區均價：地區均價：2323萬萬-50-50萬元萬元/平方米平方米倫敦平均房價倫敦平均房價14.614.6萬元萬元/平方米平方米p位于紐約曼哈頓島上位于紐約曼哈頓島上p軌道交通發達軌道交通發達p緊鄰哈德遜河緊鄰哈德遜河中央公園西中央公園西1515號：號：25-3525-35萬元萬元/平方米平方米紐約平均房價紐約平均房價10.510.5萬元萬元/平方米平方米每一個偉大的城市每一個偉大的城市都會孕育一個令人仰望的富人區都會孕育一

3、個令人仰望的富人區It was the age of lake:英國英國溫德米爾湖溫德米爾湖美國美國華盛頓湖華盛頓湖湖畔豪宅云集，湖畔豪宅云集，比爾蓋茨的豪宅就比爾蓋茨的豪宅就位于此，價值高達位于此，價值高達2 2億美金億美金著名的湖畔詩人誕生地，著名著名的湖畔詩人誕生地，著名英國浪漫主義詩人濟慈曾說，英國浪漫主義詩人濟慈曾說，溫德米爾湖能溫德米爾湖能“讓人忘掉生活讓人忘掉生活中的區別：年齡、財富中的區別：年齡、財富”摘取美國十大豪宅摘取美國十大豪宅桂冠的是位于紐約桂冠的是位于紐約長島的長島的“三湖三湖”別別墅，以里面的三個墅，以里面的三個大大的清水湖泊命大大的清水湖泊命名，湖面波光粼粼，名，

4、湖面波光粼粼，勝似海景。勝似海景。而的富人區而的富人區大多與這個城市的水相關大多與這個城市的水相關一個偉大的時代一個偉大的時代 一一座偉大的城市座偉大的城市 一個偉大的富人區一個偉大的富人區世界級城市群世界級城市群KPIKPI1.平原地帶，地理位置及自然條件優越2.人口密集地區，效能最大3.軌道交通、高速公路、航空港、航海港等基礎建設系統非常完善4.各城市之間產業發展堅持多元化，“1+12”5.具有中樞支配地位，具有發展國際間聯系的最佳區位優勢。6.具有完整的城市等級體系。世界級城市世界級城市KPIKPI1.地理位置具樞紐地位2.與水有密切關系，沿水分布3.港口帶動城市發展，帶動城市群4.聚集

5、區域基礎系統5.重點產業集中地區6.區域核心型城市頂級富人區頂級富人區KPIKPI1.與城市中心區保持便捷的距離尺度2.強大的基礎設施配套，軌道交通、快速干線等3.距機場、碼頭等交通樞紐距離較近4.景觀資源豐富，特別為重要水景資源5.區域房價為城市平均房價的2-3倍環渤海環渤海天津天津團泊湖團泊湖無法匹敵的水域，最長的水線，無法匹敵的水域，最長的水線，成就一個時代的富人區成就一個時代的富人區金地。湖的理想金地。湖的理想豐富的配套，成為私人專屬的社交場豐富的配套，成為私人專屬的社交場金地。時代的湖居人生金地。時代的湖居人生便捷的交通網絡，與城市交相呼應便捷的交通網絡，與城市交相呼應金地。湖之畔，

6、城之灣金地。湖之畔，城之灣第二章第二章這個時代這個時代COMPANYCITYThe following takes place in TIANJIN城市正在擴張城市正在擴張財富迅速財富迅速累積累積欲望欲望ZHENG在膨脹在膨脹企業亟需升級企業亟需升級EXPANTIONPEOPLEFORTUNE城市群落城市群落日漸清晰日漸清晰1010：15am15am更快2009年GDP增長16.5%，位居全國第二 高速鐵路 400km/h 28分連接京津 空客A320 870km/h 分鐘連通世界 更新道路、交通等城市基礎設施全面升級 濱海新區實體化催生地產新契機更高300m嘉里中心339.6m環球金融中心3

7、40m中糧大廈350m濱海MSD600m海泰117大廈城市高度見證發展速度天津，正以前所未有的速度完成她城市化的蝶變It was the age of TIANJIN中國中國環渤海環渤海城市群落城市群落 p人口：城市人口31373137萬萬，總人口占中國的22.2%22.2%，城市化率59.1%59.1%p面積：城市面積2.872.87萬萬平方公里，總面積占中國的13.31%13.31%p區位：北京、天津天津雙核驅動，環渤海氛圍內 p主要城市：北京、天津天津、大連、青島、沈陽、太原、石家莊、呼和浩特p地位：繼珠三角、長三角后，成為中國新新的增長極的增長極天津天津 經濟發展第三極經濟發展第三極宜

8、居城市宜居城市NO.1GDPGDP增速增速NO.1【1、這個城市、這個城市】A、正在發生著超城市化和形成城市群、正在發生著超城市化和形成城市群天津，天津，正在成為世界版圖聚焦中心正在成為世界版圖聚焦中心超城市化加速城市外擴城市半徑10km12km20km【1、這個城市、這個城市】B、而天津的超城市化影響會怎么變化？、而天津的超城市化影響會怎么變化？張家窩張家窩大寺大寺雙港雙港軍糧城軍糧城華明鎮華明鎮大畢莊大畢莊小淀小淀雙街雙街雙口雙口中北中北在這里，智富正在匯集全球最宜居城市內地NO.1城市競爭力直追中國第三城中國第三城地名地名排名排名千萬富豪（人）千萬富豪（人）排名排名億萬富豪億萬富豪億萬富

9、豪億萬富豪/十萬人人口十萬人人口北京11430001880054廣東2137000278008上海3116000370003841105004630012天津1213100139008山西13128001010503富裕人士分布表：【2、6070這群人這群人】中產爆發實際應用中的計算公式是：公式中：是按收入分組后各組的人口數占總人口數的比重；是按收入分組后，各組人口所擁有的收入占收入總額的比重；是 從i=1到i的累計數，如,=Y1+Y2+Y3.+Yi。G=0.36天津市總人口：1176萬人天津千萬富豪總數：13100人天津億萬富豪總數：900人天津人口資產總額約為：14940億元已知：資產分組

10、：200萬以下為A組200-500萬為B組500-1000萬為C組1000萬-1億為D組1億以上為E組千萬富豪人口比重:1.1%；億萬富豪比重：0.008%。則，千萬以下人口比重為：99.88%千萬富豪收入比重：8%；億萬富豪收入比重：6%。則，千萬以下總收入比重為：86%收入總額為150-300萬人口約為20-30萬人累計收入百分比累計人口百分比OABCDE【2、6070這群人這群人】A A、城市正在快速催生一批批的新貴和新中產、城市正在快速催生一批批的新貴和新中產在這里，欲望正在多元PRICE豪宅產品：豪宅產品：資本屬性日漸鮮明資本屬性日漸鮮明普通住宅：普通住宅：價格增值空間日漸飽和價格增

11、值空間日漸飽和逆市旺銷，重塑天津豪宅天花板逆市旺銷，重塑天津豪宅天花板【2008|霞光道5號】【2009|天津環球金融中心】天價狂銷，不斷刷新天津頂級物業記錄天價狂銷，不斷刷新天津頂級物業記錄【2009-10|朗潤園】財富人群需求呈現多元化，資源稀缺加速普宅向豪宅轉化【2、6070這群人這群人】B B、天津改善需求已經到了從洋房時代到別墅時代爆發的節點、天津改善需求已經到了從洋房時代到別墅時代爆發的節點開盤時間09.0809.10待開盤推售套數805342消化率100%100%洋房及都市平層改善客戶達到洋房及都市平層改善客戶達到80%80%，其中萬科假，其中萬科假日水晶城萬科新城的老業主達到日

12、水晶城萬科新城的老業主達到20%20%衛津南路衛津南路It was the age of FORTUNE誰，誰，會成為衛津南路的下一站？會成為衛津南路的下一站？老城廂老城廂南京路南京路天塔天塔水上水上梅江梅江后梅江后梅江天津城市豪宅中軸線，天津城市豪宅中軸線，向南，向南，再向南向南，向南，再向南富力城城南新世家仁恒海河廣場格調春天萬德花園霞光道5號招商鉆石山世紀梧桐公寓江勝天鵝湖【3、這個地方、這個地方】A A、城市向南、一條中軸線、一個東亞運動會、一條路、城市向南、一條中軸線、一個東亞運動會、一條路It was the age of TUANBO:而團泊，而團泊，正是這樣一汪湖泊：水域、城市

13、、休閑正是這樣一汪湖泊：水域、城市、休閑溫泉溫泉津汕高速津汕高速唐津高速唐津高速松江高爾夫松江高爾夫【3、這個地方、這個地方】團泊湖團泊湖 =8=8個東麗湖個東麗湖=12=12個西湖個西湖1515分鐘聯通中心城區分鐘聯通中心城區溫泉、高爾夫成熟配套溫泉、高爾夫成熟配套B B、天津主城區最大水域、天津主城區最大水域C C、湖水、溫泉、高爾夫的生活想象、湖水、溫泉、高爾夫的生活想象針對當前環渤海城市群的特征站在歷史的角度和高度這個時代這個時代從來沒有任何時候能比現在能感受到時代的勢能，把握趨勢：1、城市能量在累積；2、城市半徑在擴大；3、中產的數量在成長；4、改善性需求在從洋房向別墅引爆；5、別墅

14、區在形成；大膽探尋整個項目宏偉的魂魄大膽探尋整個項目宏偉的魂魄湖區物業的價值探尋湖區物業的價值探尋一一個時代的理想個時代的理想：真正的城市真正的城市+資源集大成者，正面臨前所未有時代使命資源集大成者，正面臨前所未有時代使命的市場機遇的市場機遇城市富人區，往往在一個偉大的時代中，城市富人區，往往在一個偉大的時代中，滋生于一個偉大的港口城市群落，依偎滋生于一個偉大的港口城市群落，依偎在一片城市的淡水資源旁。在一片城市的淡水資源旁。第三章第三章定位定位It was the age of CITY：It was the age of FORTUNE：It was the age of LAKE：It

15、was the age of GEDALE：天津極速擴張天津極速擴張中產階層爆發中產階層爆發湖水得天獨厚湖水得天獨厚爆發時不我待爆發時不我待It was the best of timesDESTINY使使 命命 It was the age of TIANJIN GEMDALEPAST金地全國戰略：金地全國戰略：從科學筑家到科學筑城從科學筑家到科學筑城從簡單復制到多元開發從簡單復制到多元開發金地博登湖金地博登湖 壹墅間壹墅間金地集團在東莞塘廈耗時三年傾力打造的首個主要面向深圳客戶的高端別墅項目“金地博登湖 壹墅間”，不僅標志著金地正式進入莞深地區高品質別墅、豪宅提供者的行列，更是莞深一體化進

16、程中的順勢之舉。杭州自在城杭州自在城杭州的自在城擁有大排量的排屋別墅，同時擁有精裝修白金公寓、多層花園洋房、SOHO酒店式公寓，四大類型的物業齊齊呈現；09年6月，杭州金地自在城境墅開盤，杭州千萬級豪宅市場自此開辟出全新城市別墅板塊？規模、代表項目缺失規模、代表項目缺失天津公司年銷售額有限天津公司年銷售額有限集團內部影響力弱勢集團內部影響力弱勢NOW三三 盤盤 齊齊 耀耀，天天 津津 公公 司司 全全 面面 升升 級級、轉轉 型型【金地格林世界金地格林世界】【金地國際廣場金地國際廣場】【金地團泊湖項目金地團泊湖項目】城市近郊大盤城市近郊大盤現金流產品現金流產品城市豪宅城市豪宅形象標桿形象標桿近

17、郊資源大盤近郊資源大盤影響力影響力持續利潤持續利潤品牌聲譽品牌聲譽【金地國際廣場金地國際廣場】【金地團泊湖項目金地團泊湖項目】資源的唯一性資源的唯一性奠定資源型別墅市場奠定資源型別墅市場領導者地位領導者地位城市別墅城市別墅+資源別墅資源別墅=搶占北方區域豪宅話語權搶占北方區域豪宅話語權It was the age of TIANJIN GEMDALE金金 地地+團團 泊泊肩肩負負雙雙重重使使命命 1企業使命：企業使命：以資源大盤奠定金地在北中國豪宅話語權以資源大盤奠定金地在北中國豪宅話語權城市使命：城市使命：代表環渤海城市發展的方向和高度，建立代表環渤海城市發展的方向和高度，建立新時代城市居住

18、標準，提升城市未來價值新時代城市居住標準，提升城市未來價值2使命之路三大風險使命之路三大風險n于外：板塊之間孰優孰劣？n于內：板塊之內如何廝殺？n對象：客戶內心價值幾何？歷史上歷史上任何任何使命的達成使命的達成總要經歷波折總要經歷波折劈荊斬棘劈荊斬棘外外20km20km中心城區中心城區東麗湖東麗湖津南津南團泊湖團泊湖城市別墅開發殆盡，隨大量開發商進入，天津近郊別墅城市別墅開發殆盡，隨大量開發商進入，天津近郊別墅呈三足鼎立之勢呈三足鼎立之勢n距離中心城區距離中心城區1520km1520kmn具備自然資源條件具備自然資源條件n中低密度項目聚集中低密度項目聚集近郊別墅板塊近郊別墅板塊 團泊：香港建設

19、地塊光耀地塊金地團泊項目松江高爾夫小鎮 津南：中信海爾碧桂園星耀五洲京基東麗：東麗湖萬科城億兆項目華僑城恒大綠洲外外三大板塊低密度項目已知土地存量將近三大板塊低密度項目已知土地存量將近20002000萬平米，未萬平米，未來競爭激烈來競爭激烈政策政策利好利好產業產業成熟度成熟度主要主要通路通路資源條件資源條件土地放量土地放量現有項目現有項目開發商開發商津南津南津濱發展輻射帶 市級以下松江度假村津港公路天嘉湖10001000萬萬平米平米星耀五洲碧桂園天嘉湖garden遠洋華潤京基首創海爾碧桂園中信東麗東麗空港、空客320國家級東麗湖旅游度假村、濱海國際機場津漢公路東麗湖600600萬平萬平米米東麗

20、湖萬科城朗鉅天域首創溪堤郡萬科保利朗鉅億兆華僑城團泊團泊東亞運動會北方最大團泊溫泉酒店、松江高爾夫、天津大學仁愛學院津淄公路、津汕高速團泊湖350350萬萬團泊湖庭院松江高爾夫小鎮香港建設金地仁愛天房光耀 競爭最為激烈競爭最為激烈外外于外：最有潛力成為天津中央別墅區于外：最有潛力成為天津中央別墅區城市資源東麗湖東麗湖津南津南團泊湖團泊湖價格指數n強有力的產業支撐強有力的產業支撐n更加成熟的城市界面更加成熟的城市界面n擁有良好客戶外延性擁有良好客戶外延性n未來升值潛力巨大未來升值潛力巨大投資屬性更強的板塊投資屬性更強的板塊n無鮮明利好無鮮明利好n依托大量土地放量加速區域成熟依托大量土地放量加速區

21、域成熟n易形成低密度供應熱點易形成低密度供應熱點圓夢型低密度居住板塊！圓夢型低密度居住板塊！n最強勢的資源最強勢的資源n便捷的城市距離便捷的城市距離n最易承接城市富人區的區域屬性最易承接城市富人區的區域屬性未來最有可能打造頂級別墅產品的片區！未來最有可能打造頂級別墅產品的片區！內內松江高爾松江高爾夫小鎮夫小鎮本案本案團泊湖庭院團泊湖庭院香港建設香港建設光耀地塊光耀地塊團泊團泊3期期1.1.香港建設香港建設：7.67.6億元拿地，容積億元拿地，容積1 1左右，左右，總建面總建面83.6883.68萬平米萬平米，30%30%低密度。低密度。2.2.金地地塊：金地地塊：獲取團泊三宗住宅用地的獲取團泊

22、三宗住宅用地的70%70%權益。公權益。公司需支付的總價款約為司需支付的總價款約為4.554.55億元。占地億元。占地666,109.8666,109.8平米，容積率不超過平米，容積率不超過0.70.7，建筑面積約建筑面積約4747萬平米萬平米。3.3.光耀地塊：光耀地塊：占地約占地約10001000畝畝，容積率不超過，容積率不超過1 1。4.4.恒盛地塊：恒盛地塊：0909年年1212月取得，總占地面積月取得，總占地面積119.6119.6萬平萬平米，容積率米，容積率1.051.05，預計總建筑面積預計總建筑面積126126萬平米萬平米；5.5.廣東的中惠熙元廣東的中惠熙元20102010年

23、年3 3月月5 5日日取得取得01#01#地塊，土地地塊，土地出讓面積：出讓面積：150543150543平方米（其中，住宅平方米（其中，住宅134594134594平平方米、商業方米、商業1594915949平方米）平方米）容積率：住宅容積率：住宅1.21.2，商業商業 1.21.2，即，即建筑規模不大于建筑規模不大于28.9328.93萬萬（包括商（包括商業部分及配套公建）；成交價格為業部分及配套公建）；成交價格為148.35148.35萬元萬元/畝，畝，溢價溢價1346013460萬元，地價萬元，地價22242224元元/平米。平米。近期成交地塊約近期成交地塊約323323萬平米建筑面積

24、萬平米建筑面積，大量品牌開發商進入大量品牌開發商進入一線臨湖地塊基本均一線臨湖地塊基本均“名花有主名花有主”，未來供應較大，未來供應較大內內于內：真正拉動區域價值的扛鼎之作于內：真正拉動區域價值的扛鼎之作項目資源規模產品品牌總價本項目一線湖景47萬180-270平米，經濟型和舒適型別墅，少量資源稀缺型獨棟 光耀非臨湖60萬180-230平米經濟型聯排 預計180萬起團泊湖庭院非臨湖15萬獨棟：206-290平米 300-700萬高爾夫小鎮高爾夫內50萬獨棟：633平米/雙拼：265-350平米 700萬光耀光耀高爾夫小鎮高爾夫小鎮團泊湖庭院團泊湖庭院本項目本項目本項目入市時可能在售的項目對比：

25、提前十年住別墅！提前十年住別墅！提前十年住獨棟！提前十年住獨棟！真正資源和產品的雙重改善！真正資源和產品的雙重改善！干擾因素競爭策略外外最有潛力成為天津中央別墅區：最有潛力成為天津中央別墅區：內內真正拉動區域價值的扛鼎之作：真正拉動區域價值的扛鼎之作：建立資源改善優質產品標準建立資源改善優質產品標準高舉高打，樹立營銷壁壘高舉高打，樹立營銷壁壘以資源價值為核心驅動的以資源價值為核心驅動的首席舒適改善區域首席舒適改善區域客客戶戶面對四面開花的近郊別墅板塊和之前沉寂無聞的團泊湖客戶究竟如何看待？項目等級代表項目代表人物樣本數量極致改善型霞光道5號霞光道首個成交客戶汽車行業高管，竇先生6高端改善型鉆石

26、山、天鵝湖某廣告公司老總，蘇麗16首置圓夢型朗潤園某規劃設計公司園林景觀部門老總，李先生25潛在需求型居住類天鵝湖高層世紀梧桐公寓花園5座中海御湖翰苑某國企中層，王先生5投資類津塔公寓塞納國際中海公寓紐約公寓某私營企業老板，劉女士5深訪深訪57 57 組高端客戶！組高端客戶！客客戶戶客戶心中的團泊湖現在的2nd居所，未來的1st居所“曾經去過團泊，覺得那個地方還是比較適合度假比較適合度假，自己的朋友也沒有在那邊置業的，沒有沒有社交圈子。未來政府規劃好，配套完善的話會考慮社交圈子。未來政府規劃好，配套完善的話會考慮。”“曾經去過團泊，覺得那里的水面很大，有水就是好地方有水就是好地方，而且團泊的未

27、來規劃非常好未來規劃非常好，聽說規劃中還有地鐵，以后升值潛力很大升值潛力很大”“我當時想買東麗湖就是很看重湖景看重湖景，有水的地方還是很好的，回歸自然，原始的感覺，能住在（團泊）那樣的地方應該是很多像我一樣的人的夢想了”“團泊潛力挺大的，因為那邊資源比較好資源比較好，就是離市區太遠了離市區太遠了，開了榮烏高速還是遠”資源絕對稀缺資源絕對稀缺城市規劃利好城市規劃利好無配套無配套心理距離較遠心理距離較遠原有認知較低原有認知較低客客戶戶客戶心中的理想產品資源、別墅感、附加值資源、別墅感、附加值頂級改善頂級改善資源的絕對占有資源的絕對占有獨棟獨棟產品內部留有可發揮空間產品內部留有可發揮空間高端改善高端

28、改善貼心的功能空間設計貼心的功能空間設計資源資源公共園林公共園林客戶類型客戶類型產品要求排序產品要求排序別墅圓夢別墅圓夢別墅投資別墅投資產品形式產品形式別墅符號別墅符號物業管理物業管理社區配套社區配套項目品牌項目品牌公共配套公共配套潛在需求潛在需求洋房產品洋房產品大尺度大尺度足夠的情花元素足夠的情花元素客客戶戶項目在客戶心中的核心價值感知資源：資源：看重資源的稀缺性看重資源的稀缺性產品：產品：追求產品品質帶來的生活享受追求產品品質帶來的生活享受城市：城市：未來城市和區域的價值是信心未來城市和區域的價值是信心針對風險的定位策略針對風險的定位策略歷史讓我們有幸見證，湖區文明新時代歷史讓我們有幸見證

29、，湖區文明新時代于外：板塊之間孰優孰劣？于外：板塊之間孰優孰劣？于內：板塊之內如何廝殺？于內：板塊之內如何廝殺？對象：客戶內心價值幾何？對象：客戶內心價值幾何？區域：打造華北地區湖區品牌區域：打造華北地區湖區品牌項目：湖居別墅的第一代言項目：湖居別墅的第一代言客戶：引領中產階級生活改善革命客戶：引領中產階級生活改善革命項目定位 新新時時代代環環渤渤海海國國際際湖湖居居生生活活范范本本湖的時代理想湖的時代理想溫德米爾湖能溫德米爾湖能“讓人忘掉生活中的區讓人忘掉生活中的區 別：年齡、財富別：年齡、財富”。你很容。你很容易就會迷失在美景中，忘了時間，有種易就會迷失在美景中，忘了時間，有種“天上一日，

30、地上十年天上一日，地上十年”的感覺。的感覺。濟慈濟慈界上界上80%80%的豪宅臨水而建，的豪宅臨水而建，60%60%的豪宅與湖相依的豪宅與湖相依世界七大湖居富人區：世界七大湖居富人區：倫敦富人區之九曲湖倫敦富人區之九曲湖英國湖區之溫德米爾湖英國湖區之溫德米爾湖瑞士萊芒湖畔名人別墅瑞士萊芒湖畔名人別墅美國文學圣地及精神家園瓦爾登湖美國文學圣地及精神家園瓦爾登湖比爾蓋茨的家比爾蓋茨的家華盛頓湖華盛頓湖長島三湖別墅長島三湖別墅瑞士日內瓦湖富人區瑞士日內瓦湖富人區安大略湖安大略湖解讀國際湖區解讀國際湖區湖光山色、人文傳說、詩歌、記憶、野草的芬芳，這些就是湖區獨特的魅力所在 W o r d s w o

31、r t h|C o l e r i d g e|S o u t h y|B e a t r i x P o t t e r詩意的景色旁從不缺少詩人，就是普通人面對不是詩人也會成了半個詩人國際湖區的精神家園國際湖區的精神家園浪漫的文化情懷浪漫的文化情懷心靈之鄉，詩意聯想定義湖區生活7C7C標準Competitive:一定是在最具競爭力的上升城市Convenience:一定有最便捷的城市尺度Cherish:一定具備最為寶貴的稀缺資源Carbon-free:一定是環保的、健康的Comfortable:一定提供最舒適的品質產品Confidence:一定有最可信賴的品牌保證Cultural:一定有濃厚的

32、文化氣息 n3 3個一級指標個一級指標n1818個二級指標個二級指標n5656個三級指標個三級指標湖區物業湖區物業KPIKPI體系體系大湖之舞大湖之舞1 1 湖區城市湖區城市2 2 湖區地段湖區地段3 3 湖區物業湖區物業1.1 1.1 城市群發展歷程城市群發展歷程1.2 1.2 城市群代表性湖區簡介城市群代表性湖區簡介1.3 1.3 湖區物業發展湖區物業發展2.1 2.1 規劃利好規劃利好2.2 2.2 人文景觀人文景觀2.3 2.3 片區資源片區資源2.4 2.4 交通優勢交通優勢2.5 2.5 配套優勢配套優勢2.62.6品牌優勢品牌優勢3.1 3.1 貴族出身貴族出身3.2 3.2 強

33、勢資源強勢資源3.3 3.3 操作團隊操作團隊3.4 3.4 建筑規劃建筑規劃3.5 3.5 物業形態豐富物業形態豐富3.6 3.6 別墅物業別墅物業3.7 3.7 產品創新產品創新3.8 3.8 服務價值服務價值KPIKPI打造業內湖區別墅的標準，卷起一代水岸生打造業內湖區別墅的標準，卷起一代水岸生活的潮流革命，創造中國湖居品牌活的潮流革命，創造中國湖居品牌湖區，優雅生活的心靈之鄉春日午后，寧靜的湖岸邊最優雅、最紳士、最傳統、最經典的詩意生活，慢慢沿湖岸鋪展開來飲茶飲茶閱讀閱讀寫作寫作談天談天湖湖城城自由自由家家天天然然在最有活力的城市，享受城市與生活的最自由切換可承載你所有的心靈財富信賴、

34、舒適、安逸、自由、愛好、樂趣夢想的每一處都可以在這里相處融洽在一座湖區的城市、具有境內境外在一座湖區的城市、具有境內境外快捷交通系統、緊鄰城市快速發展快捷交通系統、緊鄰城市快速發展通道的國際灣區地段上、同時擁有通道的國際灣區地段上、同時擁有強勢自然資源、人文景觀的、極具強勢自然資源、人文景觀的、極具社會影響力的、創新的物業形態社會影響力的、創新的物業形態湖區湖區物業精髓物業精髓敢為天下先的開拓進取精神代表著敢為天下先的開拓進取精神代表著時代精神，引領著時代潮流、是社時代精神，引領著時代潮流、是社會高尚階層、頂級精英階層的生活會高尚階層、頂級精英階層的生活標準倡導者和實踐者標準倡導者和實踐者必須

35、由上市集團公司開發、必須由上市集團公司開發、一流國際團隊合作、全程高一流國際團隊合作、全程高調營銷、物業水準和價格水調營銷、物業水準和價格水平均引領市場標準、服務標平均引領市場標準、服務標準和展示體驗均超越客戶預準和展示體驗均超越客戶預期的精神領袖期的精神領袖城市城市精英精英高知高知浪漫浪漫藝術藝術自信自信樂觀樂觀向上向上享受享受健康健康環保環保湖區物業湖區物業客戶特質客戶特質事業事業上升階段上升階段社會中流砥柱社會中流砥柱追求追求生活品質生活品質每一段時代每一段時代的湖岸都凝的湖岸都凝聚著時代的聚著時代的推動者推動者他們對生活的要求：他們對生活的要求：城市，城市，城市，城市，再城市再城市他們

36、是城市動物，他們是城市動物，一座城對他們意味著一座城對他們意味著事業、朋友、圈子、自我事業、朋友、圈子、自我城市就是他們的會客廳城市就是他們的會客廳他們對城市的期許：他們對城市的期許：生活，生活，生活，生活，再生活再生活然而然而他們又不甘于他們又不甘于被城市束縛被城市束縛追求自我的空間追求自我的空間愛享受，與家人一起愛享受，與家人一起或自己讀一本書或自己讀一本書都是生活中都是生活中必不可少的組成部分必不可少的組成部分成功成功一定是一定是多解題多解題湖畔生活，收藏著無限遐想，誰說回家就不可以是度假湖畔生活，收藏著無限遐想，誰說回家就不可以是度假第四章第四章啟動必勝啟動必勝啟動目標的理解啟動目標的

37、理解市場影響力市場影響力天津市場，具備影響力的項目開盤均能實現天津市場，具備影響力的項目開盤均能實現2-3個億個億的銷售額，的銷售額，同時全年達同時全年達5-6個億個億，故項目目標以此為參考藍本，故項目目標以此為參考藍本結合工程排期，世聯對項目啟動及結合工程排期，世聯對項目啟動及10年計劃的理解是年計劃的理解是開盤開盤完成完成4億億認購額認購額全年全年達到達到6-7個億個億的認購額的認購額基于競爭的產品分析基于競爭的產品分析區域外區域外資源最優資源最優城市距離最近城市距離最近整體規劃利好整體規劃利好中央別墅區潛力中央別墅區潛力基于競爭的產品分析基于競爭的產品分析區域內區域內 絕對資源絕對資源

38、絕對產品絕對產品絕對品牌絕對品牌區域扛鼎之作區域扛鼎之作1 1、基于區域，陌生區域的認識問題如何解決？、基于區域，陌生區域的認識問題如何解決？2 2、基于競爭，項目如何實現溢價？、基于競爭，項目如何實現溢價？3 3、基于目標，如何解決前期客戶量的問題？、基于目標，如何解決前期客戶量的問題？啟動期營銷命題導出啟動期營銷命題導出問題問題1 1：基于區域，陌生區域的認識問題如何解決？：基于區域，陌生區域的認識問題如何解決？三條線索三條線索區域線區域線傳遞團泊新城價值傳遞團泊新城價值資源線資源線類比世界級湖區生活類比世界級湖區生活客戶線客戶線匹配消費新勢力人群匹配消費新勢力人群區域線區域線依托天津最大

39、的生態、體育新城依托天津最大的生態、體育新城1規規 則則我是我是誰誰？明確角色，做價值對位鏈接明確角色，做價值對位鏈接團泊新城團泊新城未來規劃發布未來規劃發布相關政府官員、建筑設計師、文化名人，現身說法，同時實時更新東亞運動會工程信相關政府官員、建筑設計師、文化名人，現身說法，同時實時更新東亞運動會工程信息，媒體線上熱炒，提升板塊價值息，媒體線上熱炒，提升板塊價值2規規 則則誰誰來說？來說？優選合作伙伴，提高公信力優選合作伙伴，提高公信力與與政府政府合作合作，出版系列化，出版系列化團泊湖區域發展白皮書團泊湖區域發展白皮書團泊湖經濟發展戰略團泊湖經濟發展戰略團泊湖文化發展戰略團泊湖文化發展戰略團

40、泊湖生態環境調查團泊湖生態環境調查團泊湖資源保護公約團泊湖資源保護公約團泊湖發展建設公約團泊湖發展建設公約團泊湖人居規范守則團泊湖人居規范守則建立屬于建立屬于團泊湖自己的團泊湖自己的全新話語體系全新話語體系資源線資源線打造天津首個世界級湖居社區打造天津首個世界級湖居社區1規規 則則我是我是誰誰？明確角色，做價值對位鏈接明確角色，做價值對位鏈接舉辦舉辦世界湖區生活世界湖區生活高峰論壇高峰論壇邀約邀約紐約中央公園、倫敦海德公園、溫德米爾湖區、華盛頓湖區紐約中央公園、倫敦海德公園、溫德米爾湖區、華盛頓湖區等世界知名等世界知名湖區，以及湖區，以及北京后海、杭州西湖北京后海、杭州西湖等相關政府官員、建筑

41、設計師、文化名人等相關政府官員、建筑設計師、文化名人環境保護環境保護文化研究文化研究歷史溯源歷史溯源建筑設計建筑設計人居體驗人居體驗議題議題1規規 則則我是我是誰誰？明確角色，做價值對位鏈接明確角色，做價值對位鏈接世世 界界 居居 文文 明明湖湖出書出書全面解析區域價值，全面解析區域價值，將團泊湖與世界知名湖區將團泊湖與世界知名湖區等位比較。等位比較。！誰誰來說？來說？優選合作伙伴，提高公信力優選合作伙伴，提高公信力與與國際組織國際組織合作合作與世界自然基金會（與世界自然基金會（WWF）合作，參與其品牌活動：合作，參與其品牌活動：“濕地使者行動濕地使者行動”，濕地使者們提交濕地使者們提交大量富

42、有價值的實地考察報告、問卷調查、心大量富有價值的實地考察報告、問卷調查、心得筆記，吸引全國各地各級媒體共同關注，并得筆記，吸引全國各地各級媒體共同關注，并進行全程跟蹤報道或專題報道進行全程跟蹤報道或專題報道。參與世界人居署合作，參與世界人居署合作，組織世界級別的人居評選、論壇組織世界級別的人居評選、論壇世世界界人人居居日日城城市市論論壇壇國國際際人人居居獎獎2規規 則則已獲獎項目：御園、星河灣、潤澤莊園已獲獎項目：御園、星河灣、潤澤莊園2規規 則則誰誰來說？來說？優選合作伙伴，提高公信力優選合作伙伴，提高公信力與與主流雜志主流雜志合作合作目前在雜志上刊登的國內項目均為一線城市（上海、北京、深圳

43、）的品牌開發商的（萬科、龍湖）的頂級城市、資源豪宅；亮相亮相亞洲首席豪華地產亞洲首席豪華地產雜志雜志LP LP 地標地標登陸登陸主流財經雜志主流財經雜志財經財經、第一財經周刊第一財經周刊二者名列財經類雜志銷量榜前兩位銷量榜前兩位，合計市場份額達市場份額達50%50%；誰誰來說？來說？優選合作伙伴，提高公信力優選合作伙伴，提高公信力與與明星明星合作合作2規規 則則影片名：影片名：劍雨江湖劍雨江湖主演：主演：楊紫瓊楊紫瓊、徐熙媛徐熙媛影片名：影片名：山楂樹之戀山楂樹之戀導演：導演：張藝謀張藝謀與品牌欄目合作，與品牌欄目合作，協辦大制作電影首映，協辦大制作電影首映，擴大項目影響擴大項目影響出出大牌！

44、大牌！大手筆動作，擴大影響力大手筆動作，擴大影響力3規規 則則訂制訂制團泊湖全區域團泊湖全區域GPS系統系統從從“科學筑家科學筑家”出發，用科技武裝區域出發，用科技武裝區域R全程步行及駕駛語音提示全程步行及駕駛語音提示R內置區域及社區詳細地圖內置區域及社區詳細地圖R全國興趣點標志全國興趣點標志R詳盡的區域未來規劃信息詳盡的區域未來規劃信息R提供多種語言服務提供多種語言服務R鏈接世界湖區相關景點信息鏈接世界湖區相關景點信息客戶線客戶線引領新的別墅生活方式引領新的別墅生活方式動動 作作名人名人+央視締造新生活方式央視締造新生活方式1連線連線 陳偉鴻陳偉鴻 鎖定鎖定 中央中央2 臺對話節目臺對話節目

45、主題：消費新勢力的主題：消費新勢力的 生活方式生活方式出出大牌！大牌！R利用名人宣傳利用名人宣傳+央視影響力，大力提倡央視影響力，大力提倡生態、自由的湖居生活方式生態、自由的湖居生活方式R如消費新勢力一期節目，聚集游艇、如消費新勢力一期節目，聚集游艇、飛機、房車銷售老總，暢談消費新勢力飛機、房車銷售老總，暢談消費新勢力動動 作作以客戶的視角演繹湖居生活以客戶的視角演繹湖居生活2出出大牌！大牌！聯手聯手 旅游衛視玩轉地球欄目旅游衛視玩轉地球欄目 主題：環球風景之世界知名湖泊紀錄片主題：環球風景之世界知名湖泊紀錄片R組織客戶參與紀錄片的拍攝，線上媒組織客戶參與紀錄片的拍攝，線上媒體積極配合、炒作，

46、營造湖居生活理念體積極配合、炒作，營造湖居生活理念問題問題2 2：基于競爭，項目如何實現溢價？：基于競爭，項目如何實現溢價？文化牌文化牌湖區文化、元素的植入，跳脫區域，重新定位湖區文化、元素的植入，跳脫區域，重新定位產品牌產品牌極致展示，建立別墅評價新標準極致展示，建立別墅評價新標準品牌牌品牌牌三盤聯動、豪宅專家三盤聯動、豪宅專家溢價體系溢價體系打造天津首個全景展示的主題社區打造天津首個全景展示的主題社區l健康主題會所健康主題會所lBoutiqueBoutique主題公寓主題公寓l健康環保主題商業街健康環保主題商業街l異域主題樣板間異域主題樣板間l日內瓦式主題園林日內瓦式主題園林5 5大主題大

47、主題天津首席健康主題天津首席健康主題會所會所主主 題題1l專業的專業的健康管理專家健康管理專家（有很深資（有很深資歷的中西醫、擅長健康調理和養生）歷的中西醫、擅長健康調理和養生）l氣質良好的氣質良好的健康管理師健康管理師（包括照（包括照料客戶日常健康管理課程和起居飲食）料客戶日常健康管理課程和起居飲食）l全套專業級養生項目及體檢設備全套專業級養生項目及體檢設備n綜合體檢服務綜合體檢服務n中醫推拿等特色服務中醫推拿等特色服務n養生顧問服務養生顧問服務n健身教練服務健身教練服務n專業護理員服務專業護理員服務服務選項服務選項為社區所有業主建立永久電子健康管理檔案為社區所有業主建立永久電子健康管理檔案

48、中老年慢性病防治中老年慢性病防治針針對對性性防防治治心腦血管疾病心腦血管疾病高血壓高血壓糖尿病糖尿病脂肪肝脂肪肝高血脂高血脂 白領健康管理白領健康管理亞健康亞健康測評與療復測評與療復腦血栓危象的預報腦血栓危象的預報 婦科常見疾病的診斷婦科常見疾病的診斷 優生優育、產期保健優生優育、產期保健 兒童成長健康管理兒童成長健康管理視力健康跟蹤管理視力健康跟蹤管理 飲食營養結構管理飲食營養結構管理 微量元素檢測微量元素檢測 心理健康管理心理健康管理建立健康管理中心建立健康管理中心，對個人或人群的健康危險因素進行全面對個人或人群的健康危險因素進行全面檢測、分析、評估、預測以及預檢測、分析、評估、預測以及預

49、 防的全過程。包括三部分：防的全過程。包括三部分：健康體檢健康體檢患病危險性評價患病危險性評價開具個性化的健康管理處方開具個性化的健康管理處方天津首席健康主題天津首席健康主題會所會所主主 題題1健康會所案例：愛爾蘭健康會所案例：愛爾蘭 K CLUB K SPAK CLUB K SPA完整服務鏈條完整服務鏈條水療和休息室水療和休息室女子保健中心女子保健中心男子健身中心男子健身中心游泳池游泳池SwimmingPoolfitnessExtension理療、牽引理療、牽引n水療和休息室等封閉空間在較偏僻位置,滿足家庭或私人聚會的私密需要n健身中心和泳池等開發空間在中心位置天津首席健康主題天津首席健康主

50、題會所會所主主 題題1外立面設計外立面設計低調的奢華低調的奢華以高檔石材為主要外檐裝飾材料，結合燈光的處理，突出表現材料的質感、光澤；外檐以暖色調為主，突出低調、奢華的品質感。注重表現材料的質感、光澤；造型設計中多采用幾何形狀或用折線進行裝飾；色彩設計中強調運用鮮艷的顏色、暖色和金屬色，造成華美絢爛的視覺印象。室內空間設計室內空間設計的內斂、精致的內斂、精致會所會所的設計的設計主主 題題1n鋪地的曲線形態；n雪白的水洗沙石令人想到海邊的沙灘；想到海邊的沙灘；n多材質的組合；n多層次的親水平臺開闊的景觀處理開闊的景觀處理一層可設置親水平臺一層可設置親水平臺會所會所對湖景資源的利用對湖景資源的利用

51、主主 題題1針對針對3030歲歲到到4545歲崇尚歲崇尚精致生活及追求自然生態的人士，精致生活及追求自然生態的人士，打造打造天津首席精品度假公寓天津首席精品度假公寓Boutique Hotel(精品酒店)是指那些規模小而提供貼身服務的酒店，每間均有其特色設計。最具代表是北京三里屯village北區的瑜舍，是日本建筑大師隈研吾設計的精品酒店。用來珍藏的房子用來珍藏的房子天津首個度假型天津首個度假型BoutiqueBoutique公寓公寓瑜舍瑜舍主主 題題公寓公寓Boutique、生態、文化、低碳主題、生態、文化、低碳主題2主主 題題公寓公寓2文化的文化的文化的文化的生態的生態的精品的精品的Bou

52、tique、生態、文化、低碳主題、生態、文化、低碳主題低碳的低碳的低碳的低碳的精品的精品的主主 題題公寓公寓2搭接國際物管，提供酒店式服務搭接國際物管，提供酒店式服務公寓銷售后與業主簽訂服務公約公寓銷售后與業主簽訂服務公約公寓部分由項目中公寓部分由項目中剝離剝離出來，出來，單獨管理單獨管理聘請聘請國際知名物業管理公司國際知名物業管理公司，確保服務品質，確保服務品質物業管理除基本的物物業管理除基本的物業服務外，還提供專業服務外，還提供專業業資產管理資產管理服務，服務，如：如：u代租服務代租服務u租金自動打入服務租金自動打入服務u空房托管服務空房托管服務u定期保養維護服務定期保養維護服務u整體經營

53、管理體系整體經營管理體系Sergio Rossi 旗艦店旗艦店健康環保主題旗艦店健康環保主題旗艦店健康、環保主題的商業街健康、環保主題的商業街綠色生活概念店綠色生活概念店EcolsEcols n 無印良品無印良品 環保、健康、高品質的生活環保、健康、高品質的生活以時尚、簡潔、實用，主打生態牌，始終追求一個新主題可持續性，提倡生態環保生活方式系列產品提倡簡約、自然、富質感的現代化生活哲學理念 商業商業主主 題題3超市超市餐飲餐飲休閑購物休閑購物選取高品質國際品牌高品質國際品牌，如珍妮超市珍妮超市整體規模不需要太大，注重精致；以銷售外國進口商品外國進口商品為主，保證商品種類齊全種類齊全，符合國際生

54、活習慣；以滿足社區內部需要為主，兼顧品牌形象品牌形象打造，以進一步滿足區域消費需要。嚴格控制商家檔次，引進知名餐飲店品牌知名餐飲店品牌，保證與項目風格一致與純粹性；解決社區客戶日常生活需求，同時形成鮮明特色；多種業態混合，全面滿足需要，如酒吧，咖啡店，中式、西式餐館，快餐。酒吧，咖啡店，中式、西式餐館，快餐。滿足日常購物需求，并體現檔次與品質；業態選擇迎合國際人士生活習慣：如花店、工藝品店、小型家居店花店、工藝品店、小型家居店等。基本生活配套配置基本生活配套配置商業商業主主 題題3健康、環保主題的商業街健康、環保主題的商業街BohemianismBohemianism波西米亞風格代表著一種前所

55、未有的浪漫化，民俗化，自由化。濃烈的色彩、繁復的設計女孩房女孩房主人房主人房老人房老人房男孩房男孩房餐廳餐廳起居室起居室地下室地下室客廳客廳BohemianBohemian一個具有藝術或思維傾向的人，喜歡另類的生活模式、崇尚自由解放主主 題題4波西米亞風格波西米亞風格色彩絢麗色彩絢麗圖案精美圖案精美材料認真挑選材料認真挑選工序精心打磨工序精心打磨不可復制的尊貴不可復制的尊貴創意和設計就是生活的一部分創意和設計就是生活的一部分 意大利風格意大利風格時尚、居家、精致時尚、居家、精致主主 題題4主主 題題園林園林做足園林細節，打造別墅符號做足園林細節，打造別墅符號5花鐘花鐘借用日內瓦元素借用日內瓦元

56、素體現生態、藝術理念體現生態、藝術理念打造社區園林亮點打造社區園林亮點主主 題題園林園林做足園林細節，打造別墅符號做足園林細節，打造別墅符號5喬木喬木 社區內種植高大喬木社區內種植高大喬木選用北方常綠植物保證選用北方常綠植物保證四季常綠的景觀效果四季常綠的景觀效果主主 題題園林園林做足園林細節，打造別墅符號做足園林細節，打造別墅符號5坡地坡地 社區坡地景觀社區坡地景觀營造起伏的景觀效果營造起伏的景觀效果做足別墅符號做足別墅符號入口噴泉/社區導識系統設置景觀停留系統，增加社區景觀體驗，為客戶提供舒適的戶外交流空間獨特藝術品位的景觀小品獨特藝術品位的景觀小品獨特藝術品位的景觀小品獨特藝術品位的景觀

57、小品主主 題題園林園林做足園林細節，打造別墅符號做足園林細節，打造別墅符號5元元 素素親水親水全面展示親水生活全面展示親水生活1棧道棧道 在湖面打造木棧道在湖面打造木棧道全方位的親水體驗全方位的親水體驗借鑒廣州星河灣的騎江木道借鑒廣州星河灣的騎江木道星河灣的騎江木道被稱為星河灣的騎江木道被稱為“天下天下第一等第一等”。騎江休閑木道沿珠江。騎江休閑木道沿珠江伸展，伸展，長長18301830米米，采用進口名貴采用進口名貴木材建造，外飄木材建造，外飄8 8米，據說可經得米，據說可經得起起5050年日曬水淋年日曬水淋元元 素素親水親水全面展示親水生活全面展示親水生活1私家游艇作為展示的一部分 游艇游艇

58、帶領客戶游覽整個社區體驗私享湖面的專屬感受元元 素素親水親水全面展示親水生活全面展示親水生活1噴泉噴泉 借鑒日內瓦噴泉特色借鑒日內瓦噴泉特色將水元素展示做到極致將水元素展示做到極致在湖中豎起百米高噴泉在湖中豎起百米高噴泉成為團泊的一大看點成為團泊的一大看點拍天鵝攝影比賽拍天鵝攝影比賽項目可以人工養殖天鵝開展業主與天鵝互動的活動，讓業主真正感受到人與自然的和諧相處觀天鵝活動觀天鵝活動元元 素素全面展示親水生活全面展示親水生活親水親水1前院形象整體規劃前院形象整體規劃前院形象整體規劃前院形象整體規劃低矮植物圍合低矮植物圍合n n低矮綠籬或無邊界圍合，營造親切、低矮綠籬或無邊界圍合，營造親切、自然的

59、環境，達到開放的視覺效果自然的環境，達到開放的視覺效果;n n前院進行整體設計規劃，統一管理前院進行整體設計規劃，統一管理維護，以保證社區形象完整，構成景維護，以保證社區形象完整，構成景觀線。觀線。后院圍合保證私密性后院圍合保證私密性后院圍合保證私密性后院圍合保證私密性視覺半封閉圍合視覺半封閉圍合n n考慮到植物圍合的后期維護問考慮到植物圍合的后期維護問題，建議使用有質感的墻體，高題，建議使用有質感的墻體，高度可控制在視線以下，減少壓抑度可控制在視線以下，減少壓抑感，同時外圍種植茂密植物，以感，同時外圍種植茂密植物，以保證眼睛看不到庭院內部，達到保證眼睛看不到庭院內部，達到私密性要求私密性要求

60、;n n景觀面仍采用開放式圍合。景觀面仍采用開放式圍合。問卷提示：問卷提示：客戶認為內部需要有交流的空間，希望有開開放的放的視覺空間，并傾向采用植物圍合植物圍合方式，但希望有統一的物業管理。支持率：低矮圍合，膝蓋高，視覺開放 37.50%37.50%半高圍合，腰高，視覺開放 50.00%50.00%小院小院軟性圍合、確保私密性軟性圍合、確保私密性精裝修精裝修大量草坪大量草坪+少量綠植少量綠植+地面硬鋪裝地面硬鋪裝+溫情交流空間溫情交流空間精裝修精裝修l車庫內擺放汽車零部車庫內擺放汽車零部件、單車等件、單車等登山裝備登山裝備登山裝備登山裝備、園丁工具等，讓車庫更園丁工具等，讓車庫更實用實用實用實

61、用；l地坪漆處理地面，使地坪漆處理地面，使車庫更車庫更整潔整潔整潔整潔；地界包裝采用地界包裝采用綠籬綠籬綠籬綠籬、蜀檜圍合；、蜀檜圍合；小院內種植小院內種植石榴石榴石榴石榴、棗樹棗樹棗樹棗樹，增加居住情趣；，增加居住情趣；小院內小徑與綠地采用小院內小徑與綠地采用無邊界處理無邊界處理無邊界處理無邊界處理，完全融合；，完全融合；小院內設置兒童活動器小院內設置兒童活動器械、小狗的屋子、械、小狗的屋子、partyparty需要的桌椅空間需要的桌椅空間小院細節小院細節車庫、小院的包裝車庫、小院的包裝精裝修精裝修別墅細節的演繹別墅細節的演繹案例：綠城御園案例：綠城御園極具儀式感的入口、精裝小院、部品細節構

62、筑頂級別墅極具儀式感的入口、精裝小院、部品細節構筑頂級別墅極具儀式感的入口、精裝小院、部品細節構筑頂級別墅極具儀式感的入口、精裝小院、部品細節構筑頂級別墅精裝修精裝修問題問題3 3：基于目標，如何解決前期客戶量的問題？：基于目標，如何解決前期客戶量的問題？l充分利用世聯、金地客戶資源充分利用世聯、金地客戶資源l貫穿項目湖居生活主線的系列活動貫穿項目湖居生活主線的系列活動l線上制造影響力線上制造影響力津津汕汕高高速速津津王王公公路路團團泊泊湖湖天嘉湖天嘉湖東麗湖東麗湖機場機場項目的客戶通路項目的客戶通路依托城市中軸線，強勢輻射西南高端板塊依托城市中軸線，強勢輻射西南高端板塊津津港港高高速速津漢高

63、速津漢高速梅江梅江河西河西中心中心l從客戶通路上看，團泊湖板塊通從客戶通路上看，團泊湖板塊通過天津的過天津的中軸線中軸線，南門外大街、衛，南門外大街、衛津南路，經津南路，經津汕公路津汕公路可在可在3030分鐘分鐘內實現通勤；內實現通勤；中北鎮中北鎮華華苑苑水上水上奧體奧體和平中心和平中心長江道長江道通勤時間通勤時間最短最短l通過這條中軸線，配合外環、中通過這條中軸線，配合外環、中環、內環以及快速路，可輻射到天津環、內環以及快速路，可輻射到天津目前目前所有的高端居住板塊所有的高端居住板塊，如，如梅江、梅江南、水上奧體、梅江、梅江南、水上奧體、和平中心和平中心以及以及河西中心、華苑、河西中心、華苑

64、、長江道長江道等成熟居住區；等成熟居住區；對城市輻射能力對城市輻射能力最強最強世聯代理項目的客戶地圖世聯代理項目的客戶地圖l目前世聯代理的城市目前世聯代理的城市中心項目達中心項目達1818個個，囊或，囊或各類產品線，覆蓋西南各類產品線，覆蓋西南所有所有板塊；板塊；霞光道霞光道5號號泰達天塔項目泰達天塔項目中信珺臺中信珺臺朗潤園朗潤園盈潤園盈潤園寶利國際廣場寶利國際廣場天鵝湖天鵝湖世紀梧桐公寓世紀梧桐公寓塞納公館塞納公館中海御湖翰苑中海御湖翰苑紐約公寓紐約公寓鉆石山鉆石山香港建設香港建設環球金融中心環球金融中心金融街南市金融街南市花園花園5座座博軒園博軒園10-20%10-20%10-20%10

65、-20%客戶客戶客戶客戶20-30%20-30%20-30%20-30%客戶客戶客戶客戶科貿國際公寓科貿國際公寓l從在售項目看，從在售項目看，中高中高端客戶端客戶多數來自多數來自區域內區域內的中高端住宅項目，如的中高端住宅項目，如格調春天格調春天、水榭花園森水榭花園森淼公寓淼公寓等，其中等，其中水上奧水上奧體體板塊占比最大，梅江，板塊占比最大，梅江，河西、南開河西、南開次之；次之；l另有另有20%20%左右的左右的東、東、北部北部區域改善型客戶以區域改善型客戶以及及10%10%左右的外地、外左右的外地、外區域客戶，區域針對中區域客戶，區域針對中高端客戶呈現出較強的高端客戶呈現出較強的吸附能力吸

66、附能力60-70%60-70%60-70%60-70%客戶客戶客戶客戶10-20%10-20%10-20%10-20%外地、外區域客戶外地、外區域客戶外地、外區域客戶外地、外區域客戶西南板塊西南板塊=中高端客戶中高端客戶聚集區聚集區天津世聯代理項目天津世聯代理項目7千組成交，千組成交，4萬組來訪，萬組來訪，10萬組來電萬組來電l l l l l l l l l l l l l l l 西環別墅及西環別墅及公寓（公寓（2 2）西南公寓（西南公寓（3 3）奧體高端住宅（奧體高端住宅（2 2）梅江豪宅（梅江豪宅（2 2）l 內城藏品（內城藏品（7 7）項目成交客戶來訪客戶來電客戶霞光道 678042

67、412金融街 23614162832鉆石山 19811884752犀地 12710164064朗潤園 17512254900新悅庭 2158632潤園 866519615588假日風景27501375041250中海御湖翰苑 84142058410花園5座 44535607120梧桐公寓 27021604320紐約公寓 18915126048科貿時代公寓 30024004800塞納公館 907202160中天首府 43201280合計合計656065603963039630110568110568聯動聯動購買實力購買實力500-500-10001000萬萬購買實力在購買實力在300300萬以上

68、萬以上自有高端自有高端客戶資料客戶資料600600組上門客戶組上門客戶1000010000組資源組資源3000030000組資源組資源實力很強，且有購房意向實力較強，有購房意向有實力，未知購房意向項項目目客客戶戶積積累累情情況況以以霞霞光光道道5號號為為例例天津世聯代理項目的客戶梳理天津世聯代理項目的客戶梳理高端客戶分級高端客戶分級分級分級按照客戶實力、購房意向等多維度分級按照客戶實力、購房意向等多維度分級天津世聯掌握資源天津世聯掌握資源近近50萬組渠道客戶資源萬組渠道客戶資源世聯各項目拓展資源：世聯各項目拓展資源：n 拓展資源涉及天津在售項目、高檔社區、高檔（汽車、奢侈品）消費、保險、商會、

69、拓展資源涉及天津在售項目、高檔社區、高檔（汽車、奢侈品）消費、保險、商會、企業聯合會等，合計企業聯合會等，合計近近5050萬組萬組資源資源；培育培育“行業特種兵行業特種兵”：n 與大型銀行與大型銀行（中行、工行、招商等）（中行、工行、招商等）私行客戶經理建立合作關系私行客戶經理建立合作關系導入客戶；導入客戶；n 商業協會特種兵，聯動企業會員；商業協會特種兵，聯動企業會員；福建商會、山東商會等福建商會、山東商會等n 與天津中高消費場所建立合作關系，以項目為載體開展客戶資源互動；與天津中高消費場所建立合作關系，以項目為載體開展客戶資源互動；大友誼、海信、飯店等大友誼、海信、飯店等工作方式工作方式l

70、選擇銀行、地產及與高端客戶有接觸行業的工作人員發展為特種兵；選擇銀行、地產及與高端客戶有接觸行業的工作人員發展為特種兵；l采用采用項目推介會、私家宴項目推介會、私家宴方式與其接觸，并保持定期電話溝通，傳遞聯動成功案例，方式與其接觸，并保持定期電話溝通，傳遞聯動成功案例，激勵推介；激勵推介；案例成果評估案例成果評估霞光道霞光道5 5號號l有效到訪有效到訪3030組組，成交，成交5 5套套；l改變營銷方式，主動出擊，改變營銷方式，主動出擊，競品項目、貸款銀行競品項目、貸款銀行特種兵聯動特種兵聯動效果突出；效果突出；執行建議執行建議l與特種兵的推介，與特種兵的推介，直接、簡捷直接、簡捷傳遞項目核心價

71、值；傳遞項目核心價值；l將地產（特別是將地產（特別是競品競品項目）、項目）、銀行業銀行業作為特種兵拓展的重點；作為特種兵拓展的重點；l聯動聯動獎金吸引獎金吸引。變被動營銷為主動營銷的變被動營銷為主動營銷的特種兵戰術特種兵戰術利用金地全國尤其是利用金地全國尤其是北方區域北方區域資源資源開盤前集中開盤前集中更換其戶外廣告信息更換其戶外廣告信息金地會活動持續組織金地會活動持續組織細分客戶短信群發細分客戶短信群發釋放天津金地釋放天津金地.湖湖1010月開盤信息月開盤信息天津金地團泊項目天津金地團泊項目1010月耀市開盤月耀市開盤貴賓專線：貴賓專線：022-XXXXXXXX022-XXXXXXXX團泊湖

72、自駕游招募中團泊湖自駕游招募中金地資源金地資源打通內部資源，全國聯動打通內部資源，全國聯動渠道渠道20102010年，開啟仲夏嘉年華活動，定義都市新時尚生活年，開啟仲夏嘉年華活動，定義都市新時尚生活車友會組織自駕游車友會組織自駕游環球美食季環球美食季 高爾夫聯賽高爾夫聯賽溫泉理療溫泉理療垂釣垂釣休閑度假季休閑度假季玩在團泊！玩在團泊！吃在團泊！吃在團泊！渠道客戶渠道客戶持續挖掘各行業資源持續挖掘各行業資源銀行資源客戶銀行資源客戶銀行資源客戶銀行資源客戶“養生講座養生講座養生講座養生講座”第三方資源客戶第三方資源客戶第三方資源客戶第三方資源客戶“海鮮燒烤會海鮮燒烤會海鮮燒烤會海鮮燒烤會”EMBA

73、EMBA高管班組織論壇高管班組織論壇高管班組織論壇高管班組織論壇高爾夫聯誼賽高爾夫聯誼賽高爾夫聯誼賽高爾夫聯誼賽依托網絡的異地拓展依托網絡的異地拓展利用利用利用利用主流門戶主流門戶網站，通過網站，通過網站，通過網站，通過話題性題目話題性題目或論壇，或論壇，或論壇，或論壇，導入項目主頁，吸引異地客戶關注導入項目主頁，吸引異地客戶關注導入項目主頁，吸引異地客戶關注導入項目主頁，吸引異地客戶關注通過通過搜索引擎搜索引擎，設定，設定關鍵詞關鍵詞如如“天天津最好的別墅津最好的別墅”等，鎖定異地客戶等，鎖定異地客戶270270度弧形影院度弧形影院3D3D立體宣傳片立體宣傳片僅僅2424席座位席座位樣板示范

74、區呈現之前的殺手锏樣板示范區呈現之前的殺手锏通過通過3D3D的渲染兌現北中國首席的渲染兌現北中國首席湖居物業的價值湖居物業的價值影院預算：200萬外展場外展場影音室影音室給客戶洗腦給客戶洗腦津津汕汕高高速速津津王王公公路路團團泊泊湖湖天嘉湖天嘉湖東麗湖東麗湖機場機場津津港港高高速速津漢高速津漢高速在城市核心、中軸線與南京路交口在城市核心、中軸線與南京路交口設置戶外，形成強烈設置戶外，形成強烈在場效應在場效應在衛津南路與外環線交口設置導示，在衛津南路與外環線交口設置導示，干道引導干道引導在津王路上設置導示，在津王路上設置導示，避免避免區域區域內項目的截流內項目的截流在津港公路與外環交口設置攔截戶

75、在津港公路與外環交口設置攔截戶外，外，搶奪搶奪津南板塊客戶津南板塊客戶戶外戶外鎖定目標客戶所在區域，并在主要干道進行客戶攔截鎖定目標客戶所在區域，并在主要干道進行客戶攔截報廣、網絡報廣、網絡線上高舉高打，迅速引爆市場廣泛關注線上高舉高打，迅速引爆市場廣泛關注天津主流報紙媒體：今晚報、每日新報開盤前夕密集投放后期推廣：正常情況保持每周一次的整版曝光率天津主流網媒：搜房、新浪硬廣關鍵節點投放軟文、論壇持續炒作持續價格策略價格策略新一代別墅的獨立定價體系新一代別墅的獨立定價體系首開以銷售量為前提，奠定市場影響力首開以銷售量為前提，奠定市場影響力新的別墅評價標準下的獨立定價體系新的別墅評價標準下的獨立

76、定價體系定價原則定價原則定價導出定價導出超越同類超越同類產品產品/替代高級別替代高級別產品產品/頂級樹標桿頂級樹標桿總價總價（萬元）（萬元）10020030010001000以上以上1000900800700600500400城市獨棟城市聯排城市疊拼近郊獨棟近郊聯排度假獨棟度假聯排單價單價（萬元（萬元/平）平）0.40.81.24以上以上43.63.22.82.421.6城市獨棟城市聯排城市疊拼近郊獨棟近郊聯排度假獨棟度假聯排經濟型聯排經濟型聯排超越同類產品超越同類產品舒適型聯排舒適型聯排與度假獨棟和近郊聯排形成替代關系與度假獨棟和近郊聯排形成替代關系獨棟獨棟依托資源、產品，建立價格標桿依托資

77、源、產品，建立價格標桿疊拼疊拼與度假聯排產品形成替代關系與度假聯排產品形成替代關系最終定價最終定價獨棟靜態定價獨棟靜態定價實現總價實現總價1000-12001000-1200萬元萬元實現單價實現單價2.5-32.5-3萬元萬元/平米平米獨棟價格制定的獨棟價格制定的KPIKPI建立新標準目前，衡量天津頂級別墅的總貨值定位在1000萬元，目前僅有西康路36號和霞光道5號單套總貨值在1000萬元以上，作為超越市場標準的金地團泊項目，標桿產品突破1000萬意義重大；挑戰新高度現有市場別墅單價超越2萬元/平米的項目均為城市別墅或近郊獨棟項目，而這個單價也是需要金地突破的；預期后期增幅約為預期后期增幅約為

78、15-20%15-20%最終定價最終定價經濟型聯排靜態定價經濟型聯排靜態定價實現總價實現總價250-400250-400萬元萬元實現單價實現單價1.4-1.71.4-1.7萬元萬元/平米平米聯排價格制定的聯排價格制定的KPIKPI同類產品領導者同類產品總價在150-300萬，單價在1.1-1.3萬元/平米為項目價格下限值；經濟型別墅為市場補缺產品項目通過高性價比吸引近郊聯排客戶，同時吸引對品質有追求的度假獨棟客戶，項目總價可與以上兩類產品的低貨值區重合，而近郊獨棟單價則是參考值；舒適性別墅為高級別產品的替代品實現近郊聯排的完全替代和度假獨棟的部分替代，近郊獨棟是其總價上限值；預期后期增幅約為預

79、期后期增幅約為10-15%10-15%舒適型聯排靜態定價舒適型聯排靜態定價實現總價實現總價450-550450-550萬元萬元實現單價實現單價1.8-2.01.8-2.0萬元萬元/平米平米最終定價最終定價疊拼靜態定價疊拼靜態定價實現總價實現總價180-260180-260萬元萬元實現單價實現單價1.1-1.31.1-1.3萬元萬元/平米平米疊拼價格制定的疊拼價格制定的KPIKPI挑戰高級別產品由于項目疊拼產品相對同類市場的聯排產品在舒適度和產品上優勢較大，其對聯排產品的替代能力較強，總價方面，應以其為準繩，略低于最高水平即可；預期后期增幅約為預期后期增幅約為10%10%最終定價最終定價洋房靜態

80、定價洋房靜態定價實現總價實現總價90-15090-150萬元萬元實現單價實現單價0.8-1.00.8-1.0萬元萬元/平米平米洋房價格制定的洋房價格制定的KPIKPI低于目前主流度假市場絕大多數類別墅總價，同時拉開一定梯次；預期后期增幅約為預期后期增幅約為10%10%公寓價格制定的公寓價格制定的KPIKPI精裝、服務提升產品附加值，總價與洋房形成互補；公寓靜態定價公寓靜態定價實現總價實現總價60-9060-90萬元萬元實現單價實現單價1.0-1.31.0-1.3萬元萬元/平米平米推售策略推售策略動線、樣板間選址動線、樣板間選址避免動線過長、水系、景觀價值集中展示避免動線過長、水系、景觀價值集中

81、展示銷售銷售中心中心水系水系景觀景觀雙拼樣板間雙拼樣板間聯排端、中聯排端、中戶樣板間戶樣板間2 23 34 45 56 61 1由規劃路至項目銷由規劃路至項目銷售中心設有引導崗售中心設有引導崗銷售中心體驗銷售中心體驗經項目主入口體驗經項目主入口體驗儀式感、水系儀式感、水系經社區路體驗建筑經社區路體驗建筑品質與園林，至樣品質與園林，至樣板間板間樣板間體驗，重點樣板間體驗，重點展示院落展示院落回售樓處回售樓處獨棟樣板間獨棟樣板間公寓樣板間公寓樣板間 B地塊以聯排聯排產品貫穿貫穿整個主銷售期；獨棟別墅做到極致展示極致展示再入市，樹立絕對價值標桿，二次拉升二次拉升項目價值；公寓、洋房產品作為暗線暗線，

82、依次依次進行小規模脈沖式小規模脈沖式銷售，確保持續持續熱銷熱銷，同時利用客戶為項目造場；疊拼作為聯排的補缺補缺產品在湖岸完成后上市，兌現高溢價高溢價；少推多次原則少推多次原則，優劣資源搭配原則優劣資源搭配原則，靈活運用價格杠桿靈活運用價格杠桿；推售推售策略策略6 6月月8 8月月1010月月1212月月2 2月月4 4月月6 6月月8 8月月1010月月4 4月月1212月月2 2月月201120102012蓄客蓄客首期開盤首期開盤獨棟面市獨棟面市三期開盤三期開盤公寓公寓洋房洋房疊拼疊拼舒適聯舒適聯經濟聯經濟聯洋房面市洋房面市公寓面市公寓面市獨棟獨棟一次開盤一次開盤（125125套別墅套別墅5

83、 5套樣板套樣板）2626套舒適型聯排，套舒適型聯排，9999套經濟型聯排，套經濟型聯排，確保純粹和量級；確保純粹和量級；加推（加推（6262套別墅套別墅8888套洋房）套洋房）1414套舒適型聯排，套舒適型聯排，4848套經濟型聯排，套經濟型聯排，確保當年任務，洋房線下銷售確保當年任務，洋房線下銷售二次加推（二次加推（4040別墅別墅100100套公寓）套公寓）消化掉所有可售別墅資源，公寓線下銷消化掉所有可售別墅資源，公寓線下銷售；售；二次開盤（二次開盤（7979套套別墅別墅+5656套洋房套洋房+100+100套套公寓）公寓）8 8套獨棟，套獨棟，3737套舒適性聯排，套舒適性聯排，343

84、4套疊拼，套疊拼，二次拉升項目價值二次拉升項目價值B地塊整體推售安排地塊整體推售安排三次開盤（三次開盤（8484套套別墅別墅+4040套洋房套洋房+90+90套套公寓）公寓）8 8套獨棟，套獨棟，3838套舒適性聯排，套舒適性聯排，3838套疊拼，套疊拼，兌現項目最終價值兌現項目最終價值一次開盤一次開盤一次加推一次加推二次二次加推加推二次開盤二次開盤三次開盤三次開盤舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：26262626套，套，套，套，0.70.70.70.7萬，萬，萬，萬，1.91.91.91.9萬萬萬萬/，1.331.331.331.33億億億億經濟型聯排：經濟型聯排：經濟型聯排：

85、經濟型聯排：99999999套，套，套，套，2.12.12.12.1萬，萬，萬，萬，1.61.61.61.6萬萬萬萬/，3.363.363.363.36億億億億獨棟：獨棟：獨棟：獨棟：8 8 8 8套，套，套，套，0.350.350.350.35萬，萬，萬，萬，2.52.52.52.5萬萬萬萬/，0.880.880.880.88億億億億舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：37373737套，套，套，套，1.01.01.01.0萬，萬，萬，萬，2.12.12.12.1萬萬萬萬/，2.12.12.12.1億億億億疊拼：疊拼：疊拼：疊拼：34343434套，套，套，套，0.70.70.7

86、0.7萬，萬，萬，萬，1.51.51.51.5萬萬萬萬/，1.051.051.051.05億億億億洋房：洋房：洋房：洋房：56565656套，套，套，套，0.670.670.670.67萬，萬，萬，萬，1.11.11.11.1萬萬萬萬/，0.740.740.740.74億億億億公寓：公寓：公寓：公寓：100100100100套，套，套，套，0.650.650.650.65萬，萬，萬，萬，1.31.31.31.3萬萬萬萬/，0.850.850.850.85億億億億推售分期推售分期預計銷售周期至預計銷售周期至1111年底，銷售額約年底，銷售額約2222億元億元經濟型聯排：經濟型聯排：經濟型聯排：經

87、濟型聯排：40404040套，套，套，套，0.840.840.840.84萬，萬，萬，萬，1.91.91.91.9萬萬萬萬/，1.61.61.61.6億億億億公寓：公寓：公寓：公寓：100100100100套，套，套，套，0.650.650.650.65萬，萬，萬，萬，1.11.11.11.1萬萬萬萬/，0.720.720.720.72億億億億舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：14141414套，套，套，套，0.40.40.40.4萬，萬，萬，萬，2 2 2 2萬萬萬萬/，0.80.80.80.8億億億億經濟型聯排：經濟型聯排：經濟型聯排：經濟型聯排：48484848套，套，套，

88、套，1.01.01.01.0萬，萬，萬，萬，1.71.71.71.7萬萬萬萬/，1.71.71.71.7億億億億洋房：洋房：洋房：洋房：88888888套，套，套，套，1.11.11.11.1萬，萬，萬，萬，0.90.90.90.9萬萬萬萬/，0.990.990.990.99億億億億獨棟：獨棟：獨棟：獨棟：8 8 8 8套，套，套，套，0.350.350.350.35萬，萬，萬，萬，3 3 3 3萬萬萬萬/，1.051.051.051.05億億億億舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：舒適型聯排：38383838套，套，套，套，1.031.031.031.03萬，萬，萬，萬，2.32.32.32

89、.3萬萬萬萬/，2.372.372.372.37億億億億疊拼：疊拼：疊拼：疊拼：38383838套，套，套，套，0.780.780.780.78萬，萬，萬，萬，1.71.71.71.7萬萬萬萬/，1.331.331.331.33億億億億洋房：洋房：洋房：洋房：40404040套，套，套，套，0.480.480.480.48萬，萬，萬，萬，1.21.21.21.2萬萬萬萬/，0.580.580.580.58億億億億公寓：公寓：公寓：公寓：90909090套，套，套，套，0.590.590.590.59萬，萬，萬，萬，1.41.41.41.4萬萬萬萬/，0.830.830.830.83億億億億約約

90、4 4億億約約3 3億億1010年年1111年年約約3 3億億約約6 6億億約約6 6億億策略執行策略執行Section I懸念營銷，引起客戶高期待懸念營銷，引起客戶高期待經前期蓄客，累積經前期蓄客，累積2000組組客戶客戶10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年4 4月：春交會月：春交會見證嶄新的金地見證嶄新的金地10年4月16日參加春交會展示重點：金地天津三盤聯動，以及專注豪宅打造，寓意企業轉型渠道配合：軟文、新聞，劍客炒作開始10/1210/0110/0210/0310/0410/0510/0610

91、/0710/0810/0910/1010/1120102010年年6 6月：外展場開放月：外展場開放見證新的別墅生活見證新的別墅生活10/1210年6月中旬開放外展場，項目進入正式蓄客階段展示重點：區域意向，產品打造理念，別墅生活意向渠道配合：戶外、網絡、新聞媒體、客戶渠道全面啟用10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年6 6月：產品說明會、出書月：產品說明會、出書懸念逐步放大懸念逐步放大10/1210年6-9月，湖區文化及產品說明會、聯合政府發布區域白皮書等等展示重點：不斷強化湖居文化及頂級湖居物業的K

92、PI體系，同時最大范圍內的鎖定客戶，避免競爭項目先入市對項目客戶的分流渠道配合：深耕渠道，聚焦目標客戶Section II完美呈現，引爆市場完美呈現，引爆市場10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年9 9月：示范區開放月：示范區開放夢想照進現實來夢想照進現實來10/1210年9月18日示范區開放展示重點：湖居文化的演繹，別墅市場新標準的產品渠道配合：線上、線下全面覆蓋，制造強大影響力10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/112010201

93、0年年1010月：開盤月：開盤熱銷既是影響力熱銷既是影響力10/1210年10月16日盛大開盤展示重點：豪門夜宴，開盤即熱銷渠道配合：現場及后續新聞報道，熱銷即是新聞話題，放大市場影響力10/0110/0210/0310/0410/0510/0610/0710/0810/0910/1010/1120102010年年1111月：加推月：加推持續影響力的延伸持續影響力的延伸10/1210年11月20日暖場活動，加推產品展示重點：產品熱賣信息，社區價值信心渠道配合：持續的新聞話題工程節點工程節點推出節奏推出節奏4.1-6.194.1-6.1910.23-1210.23-12開盤 預熱登記期預熱登記期

94、驗資辦卡期驗資辦卡期6.20-8.316.20-8.31持續熱銷期持續熱銷期9.01-9.309.01-9.306月20日外展場開放期，儲客媒體組合媒體組合事件事件/活活動動/客戶客戶攻略攻略l戶外l軟文l炒作公司、炒作公司、劍客劍客l與政府合作推廣l出書l戶外l報廣，軟文l短信短信l網絡熱炒網絡熱炒lDMl銀行對帳單l對外正式辦卡l小型排卡客戶維系活動l世界湖區論壇暨產品說明會l戶外l報廣，軟文l網絡熱炒l短信l特種兵l世聯、金地資世聯、金地資源源l示范區品鑒活動l老帶新推薦l主流雜志刊登l電影節參與l渠道客戶活動l戶外l報廣，軟文報廣，軟文l網絡熱炒網絡熱炒l短信l渠道客戶l老帶新活動升級

95、l服務升級目標目標形象塑造期形象塑造期蓄客蓄客1500-1500-20002000批客戶批客戶開盤銷售開盤銷售100%100%2010201020102010年度營銷總控表：年度營銷總控表：年度營銷總控表：年度營銷總控表：強勢品牌、區域價值植入強勢品牌、區域價值植入強勢品牌、區域價值植入強勢品牌、區域價值植入項目價值體系訴求項目價值體系訴求項目價值體系訴求項目價值體系訴求開盤熱銷訴求開盤熱銷訴求開盤熱銷訴求開盤熱銷訴求別墅示范區展示升級卡客戶升級卡客戶300-500300-500批批貴賓卡升級期貴賓卡升級期10.1-10.2210.1-10.22對辦卡客戶深度摸底，制定價格l戶外l報廣，軟文報

96、廣，軟文l網絡熱炒網絡熱炒l短信l現場包裝現場包裝l大型豪門夜宴開大型豪門夜宴開盤活動盤活動l持續性展示l暖場活動開盤強銷期開盤強銷期項目信息、咨詢電話發布10月23會所、商業開放持續熱銷持續熱銷持續熱銷項目項目類別類別具體項目具體項目單價單價次數次數預算（萬元）預算（萬元）媒體推媒體推廣費用廣費用報紙/雜志每日新報；今晚報2萬/次（半版）；6萬/次（全版）2次/月200萬網站焦點、搜房網文字鏈接、新浪網、通欄廣告通欄20萬/半個月，文字鏈接4000元/天4次通欄半年文字鏈接180萬戶外廣告4塊100萬/年/塊8個月300萬小眾媒體直投郵寄費用、短信公司費用5萬/次（每次5萬份）；0.05元/

97、條，每次50萬/次從開盤前2個月開始，共4次；正常每月一次50萬制作類（圍擋、道旗）制作費用40萬40萬禮品特殊時段贈送-20萬外展場外展租用費用15萬/月 6個月60萬活動費活動費用用高調事件活動物料、人員費用、主持人費用等100萬/次（開盤）2次200萬圈層活動圈層活動、現場暖場活動等10萬/次440萬銷售物銷售物料費用料費用銷售物料海報、樓書、折頁、戶型單張、手提袋等120萬合計合計1210萬20102010年營銷費用預算：首年推廣費用約年營銷費用預算：首年推廣費用約12101210萬，營銷費用比例萬，營銷費用比例2%2%整盤節奏的把握整盤節奏的把握世聯對世聯對20122012年市場的判

98、斷年市場的判斷全球有望正式走出經濟危機期，而天津經濟將持續快速增長；全球有望正式走出經濟危機期，而天津經濟將持續快速增長；天津城市持續擴張，項目將由天津城市持續擴張，項目將由1.5居所邁向居所邁向第一居所第一居所；別墅別墅改善型和投資改善型和投資客戶比例增加；客戶比例增加；從亞北的歷程我們發現項目發展可遵循的三個階段第一階段：hello中產：度假養老的1.5居所第二階段：富人階層第三階段：一座城市的富人區中觀視角下，對未來產品的判斷中觀視角下，對未來產品的判斷由湖區物業向由湖區物業向城市城市湖區物業邁進湖區物業邁進產品升級產品升級放大別墅戶型尺度，放大別墅戶型尺度，滿足長期居住滿足長期居住的需求（次臥開間、功能空間布局、提升的需求（次臥開間、功能空間布局、提升車位比、汽車直接入戶比例）車位比、汽車直接入戶比例）增加增加集中景觀集中景觀，業主溝通、共享空間，業主溝通、共享空間洋房官邸化洋房官邸化（綠城御園），增加別墅符號，面積控制在（綠城御園），增加別墅符號，面積控制在180180平米左右平米左右配套升級配套升級增加生活、醫療、教育配套配置，匹配項目增加生活、醫療、教育配套配置，匹配項目第一居所第一居所屬性屬性依托水岸，增設依托水岸，增設休閑娛樂設施休閑娛樂設施