1、 .珠海平步木廠改造項目開發方案珠海平步木廠改造項目開發方案 目錄 1 項目背景概況.3 1.1 項目用地概況.3 1.2 投資與開發主體概況.4 2 區域規劃與發展前景.5 2.1 項目區域現狀分析.5 2.2 區域發展前景.7 3 項目開發與商圈格局發展.12 3.1 珠海商圈格局分析.12 3.2 珠海西區商業中心缺位，難以整合拉升商業輻射力，缺少能成為商業中心的引擎項目.15 4 整合發展定位及業態規劃.16 4.1 項目發展目標.16 4.2 項目整合發展理念.17 4.3 項目整合發展定位.18 4.4 整合發展的功能業態組合規劃.19 5 項目經濟及社會效益評估.27 5.1 項

2、目經濟技術指標.27 5.2 項目經濟效益評估.28 5.3 項目社會效益評估.29 6 規劃設計概念方案.30 6.1 整合改造概念規劃設計理念.30 6.2 規劃設計構思.31 1 項目背景概況 1.1 項目用地概況 項目地塊位于斗門區城南白藤一路西華豐一區（湖心路西側），總面積 5.56 萬平方米，為國有出讓土地，分別由一塊工業用地及一塊商住用地組成。項目四至情況：項目四至情況：項目東臨城市主干道湖心路，湖心路是斗門與珠海東部城區重要的交通 要道，沿線已有大量的住宅開發，居住氛圍日漸成熟。南面為白藤二路，已開發成熟居住小區富豪花園。北面為白藤一路，目前為雙向兩車道，未來將拓寬為四車道，沿

3、線以舊 建筑為主。西面未作實質開發，為露天工業品堆場。項目用地情況項目用地情況：工業用地上蓋有平步木廠及零星臨時商鋪，目前平步木廠以生產木門及 木制家具為主；商住用地位于平步木廠與湖心路間，現作綠化及工廠進出道 路使用，該用地臨街面長、進深窄，如簡單作住宅開發將大大削弱了其土地 的實際價值。因此，我們計劃將兩塊用地統一規劃及合作開發，將商業功能布置與湖 心路沿線，這樣有利于土地的集約高效利用，提升用地的城市和商業價值。用地性質 用地面積 （萬平方米）現有建筑面積 （萬平方米）土地使用權人 上蓋建筑 總用地 5.56 1.93 工業用地 4.03 1.93 珠海經濟特區 平步木制品有限公司 廠房

4、、辦公樓、宿舍 商住用地 1.53 0 斗門盈亨房地產 有限公司 無 露天堆場 項目地塊情況表 項目四至情況 湖心路 白藤二路 白藤一路 項目四至情況 項目用地情況 1.2 投資與開發主體概況 項目投資主體為珠海經濟特區平步木制品有限公司，其投資者已深耕珠海商業十余年，擁有大量的品牌商戶資源和終端消費客戶資源，擅長于大型城市綜合體的開發與經營。珠海口岸廣場發展有限公司、珠海澳海城百貨有限公司(OHOO CITY)及珠海朗盈酒店管理有限公司（L Hotels）均為投資者名下的企業。珠海口岸廣場發展有限公司珠海口岸廣場發展有限公司成立于 1997 年 12 月 23 日，是慶祝澳門回歸的市政重點工

5、程之一，也是珠海往返澳門的必經之路，總建筑面積約 12 萬平方米，已入駐有十多家大型商場，開設約 2000 間鋪位，就業人數達萬人。日均客流量約十幾萬人，節假日更高達二十萬人以上。配套有大型停車場、長途客運站及公交客運站，使廣場成為市中心的一個交通樞紐。澳海城百貨澳海城百貨是旗下的精品百貨商場，專業經營女性品牌精品，品位高雅，環境舒適，統一管理，統一收銀，擁有完善的經營服務及專業化的經營管理，目標 打造成為引領珠澳時尚消費新潮流的重要消費場所。珠海朗盈酒店管理有限公司珠海朗盈酒店管理有限公司成立于 2009 年，目前在珠海市內已有兩家星級 酒店，分別位于昌盛路、蓮花路，主營業務為星級酒店標準化

6、管理及連鎖酒店經 營。其中昌盛店位于廣珠城際軌道終站地段，樓高 23 層，1-4 層為澳海城商業中心，5 層以上為酒店，合共有 258 個房間，是一座集商務、餐飲，健身娛樂、休閑購物于一體的四星級酒店。2 區域規劃與發展前景 2.1 項目區域現狀分析 2.1.1 珠海市域層面：西區門戶，距離拱北、橫琴新區核心區 30 分鐘車程 項目所在的西部中心城區是珠海西區與東部城區發展聯系的門戶地區。西部中心城區距離拱北、南灣以及橫琴新區核心區約 30 分鐘車程。未來西部與東部的將有多條高等級道路的貫通，將使得西部中心城區至東部各地的的時間大大縮短，交通更為便捷。珠海聯系東西兩區已建及規劃道路 2.1.2

7、 珠海西區層面：西區 15 分鐘車程“生活-產業服務圈”的中心 項目區域位于西部中心城區的核心區，交通便捷，距離斗門、金灣行政區域中心 15 分鐘車程，可有效服務西區 65 萬常住人口。西部城區內部主干路珠海大道、珠峰大道及機場東路已全面通車，由各主干道至產業區在 15 分鐘車程距離以內。到高欄港區及珠海機場只需15 分鐘。產業區 規模 （萬平方米）人口 富山工業園 15159 6 萬 航空產業園 9716 7 萬 （規劃 2020 年）南屏工業園園 766 聯港工業園 590 6.5 萬 （紅旗鎮）平沙游艇產業園 535 10 萬 （平沙鎮）新青科技工業園 334 6 萬 白蕉工業園 286

8、 12.2 萬 （白蕉鎮）區域區域 人口人口 斗門 41.6 萬 金灣 14.8 萬 高欄港經濟區 10 萬 項目地塊 2010 年西部常住人口情況 西部主要產業規模及人口情況 2.2 區域發展前景 2.2.1 解讀西部中心城區的規劃與定位 2.2.1.1 市域層面：“三區一城”的城市格局確立，提升西區的城市地位 西部中心城區作為三個城市主城區之一，將提升城市功能及輻射力。按照珠海西部中心城區概念規劃，西部城區將與香洲核心城區、橫 琴新區一道構成珠海新的城市中心，強調三者作為一個中心城區，三區之 間協調互補發展。西部中心城區在珠海市中的功能定位為：具備市級配套功能（特別是空間需求較大的集會型文

9、化設施）的服務中心 生態化的人口集聚中心 香洲城區產業疏散的容納地 西部沿海產業帶的專業化產業服務中心 2.2.1.2 西區層面：項目區域是西部中心城區優先啟動區域，是商業、文化、娛樂城市復合功能發展區 項目所在的湖心路發展帶，是西部中心城區發展最成熟及優先啟動區域，項目位于規劃中的白藤湖綜合區與金灣綜合區的交界，并毗鄰規劃的核心區。自 2012 年開始，西部中心城區啟動三大片區的建設，包括核心區、金灣綜合區(金灣航空新城)和白藤湖綜合區 白藤湖綜合區規劃用地 19.5 平方公里 定位水岸生活綜合區，該區特色功能項目有濱河海鮮美食街、區級行政辦公及市民服務中心、市級文藝觀演中心 金灣綜合區依托

10、原紅旗鎮建成，規劃用地 7.5 平方公里，規劃定位為具備文化教育特色的綜合片區，該區兼有教育、商業、行政辦公及文化娛樂功能 核心區規劃用地 9 平方公里，規劃定位為市級城市行政文化中心、市級商業金融中心、市級體育健身中心 2.2.2 項目區位的城市潛力 2.2.2.1 城市潛力一：西部中心城區城市商業及人居輻射力將逐步增強 西部中心城區是東部主城區產業轉移及高端服務輻射的核心載體。東西通道的建設將逐步拉近東西城區的經濟和人口聯系，提升西區商業輻射力。與香洲區與香洲區產業轉移帶動人口和經濟要素由東部往西部轉移，西部城區將有機會吸引東部城區近 50 萬人消費人群。南灣新區及橫琴新區南灣新區及橫琴新

11、區的綜合開發建設將引導城市高端商務、高 端居住、高端旅游休閑等功能西移并輻射西區，為西區吸引中 高端消費人群奠定基礎。港珠澳大橋的通車港珠澳大橋的通車將提升珠海的對外輻射力，并帶來大量的 旅游消費人群。2.2.2.2 城市潛力二：西部中心城區將是珠海制造業商務服務中心 珠海西部規劃以高欄港及空港為產業基礎和依托，打造成以重化產 業及機械裝備（海洋及航空設備）為龍頭，以電子信息、電器、醫藥、環 保等產業重點，以新興產業為補充的制造新城。全市 52%的工業產值產于珠海西區，航空游艇、海洋裝備等大型產業 落戶西區，目前進駐西區企業近 1000 家企業，其中有中海、中航通飛、BP石油等超大型企業，產業

12、的規模發展將吸納大量產業就業人群和生產性服務需求。區域 工業總產值 （億元）占比 珠海全市 3044 西區 1589 52%南屏工業園 250 8%產業區 企業數 工業產值（億元）主要產業 高欄港區 重大產業項 32 個 487 精細化工、石油、電力能源、海洋工程裝備制造 富山工業園 145 181 電子、家用電器、臨港先進制造業 航空產業園 12 個項目投產 330（規劃 2015 年）飛機總裝、飛機件、數控中心、航空維護 南屏工業園園 533 240 電子信息、打印耗材、空調等 聯港工業園 308 141 電子電器、建材生物制藥 平沙游艇產業園 22 10 游艇及相關產業 新青科技工業園

13、210 家 580 電子終端產品、電路板、電纜 白蕉工業園 265 164 電子信息、建材 2010 年珠海工業產值分布情況 珠海西部主要工業園區發展情況 2.2.1.3 城市潛力三：項目區域將成為西部中心城區的交通中心和商業中心 項目所在湖心路發展帶交通便捷，成熟度高，居住開發最集中的區域。湖心路沿線發展帶已開發近 35-40 個樓盤，總規模達約 1000 萬平方米，假設未來 5 年內居住率達 70%，將產生居住人口 30 萬人。項目 占地 （萬平方米)建筑面積（萬平方米)時代珊瑚灣 18 40 保利香檳 10 30 明月灣 14 16 中珠上郡 8 21 珠光新城 31.5 62.7 萬威

14、美地 3.5 11.5 德昌盛景 6.4 25 東方威尼斯 50 110 電力家和城 16 47 恒基曦城 48 65 西江月 8 21 華發水郡 49 115 旭日華庭 5.9 11.4 里埃維拉 35 125 湖心路沿線主要房地產項目情況表 湖心路沿線主要房地產項目分布圖 3 項目開發與商圈格局發展 3.1 珠海商圈格局分析 3.1.1 珠海商業集中于東部主城區，西部商圈尚未形成 東部城區已形成“多中心”的商業格局，但沒有非常強的商業中心，而 每一個商圈在商圈級別、輻射范圍與檔次上都存在明顯的差異與區分。市級商圈市級商圈吉大商圈和拱北商圈是珠海目前的兩大消費重心，其商業體 量以及各商業物業

15、的單體規模相對較大，業態較為齊全 吉大商圈：匯集珠海最密集的高檔商業，高檔次的商業配套成為最具 代表性的高檔商業區 拱北商圈：區位優勢明顯，以拱北口岸廣場為核心，結合迎賓路、蓮 花路，是珠海商業發展較早、成熟較快，最為繁榮的區域 區域級商圈區域級商圈主要是老香洲、新香洲，主要輻射該商圈所在區域，商 圈檔次以中檔、中低檔穩住 老香洲商圈：以香洲百貨為、南坑核心，形成以超市、百貨為主的商圈 新香洲商圈：以大型小區底商及裙樓商業為主 專業市場商圈專業市場商圈主要是以世邦裝飾建材市場為核心，形成以建材市場為 主的前山專業市場商圈。3.1.2 商業規模較小，以傳統商業為主，缺乏極具吸引力和輻射力的新型商

16、業業態 珠海商業規模較小，以傳統商業為主，缺乏極具吸引力和輻射力的新 型商業業態。現有各大商場綜合性不強，業態不齊全，餐飲與休閑娛樂配 套面積比例較低，難以滿足各類型消費者的一站式消費需求 商業經營規模小現有商業單體規模大部分在 50000 以下，缺 乏大規模商業單體。商業業態以傳統商業為主缺乏高檔消費場所，業態不全，以 單一的百貨、步行街、超級市場為主要載體。缺乏新型商業目前商業主要以購物功能為主，缺少融合休閑 購物，休閑娛樂的綜合型商業物業。商圈 主要商業項目 建筑面積 （萬平方米）業態 老香洲 商圈 茂業百貨 2 精品、化妝品、金銀首飾、箱包皮具、金寶路商業廣場（新一佳）4 超市服裝、手

17、機數碼、珠寶玉器、家居 揚名廣場（吉之島）10 大型綜合購物廣場 灣仔沙電腦街 數碼電子 五洲花城（五洲世派街）0.5 新香洲 商圈 旺角百貨 2.5 餐飲、服飾、通訊、美容、娛樂、文化等 電力時代廣場 1 超市、餐飲、服飾、美容、娛樂、電器等 仁恒星園商業街 0.8 社區型商業街 梅華西路汽車一條街 汽車 4S 店、汽車配件、維修、二手車等 吉大商圈 珠海免稅商場 5.5 餐飲、服飾、通訊、美容、電器等 珠海百貨 3.5 國貿海天城 4 日東商業廣場 4 拱北商圈 口岸廣場 12 服裝服飾、化妝品、箱包、電子通信、餐飲、文化等 蓮花步行街 1 精品店、特色店、專賣店 迎賓百貨 3 服裝服飾、

18、珠寶、金融、餐飲、健身等 水灣酒吧街 0.3 酒吧娛樂街 南灣商圈 華發新城商業街 1.6 小型百貨、小型餐飲、小型超市 香檳小鎮 休閑餐飲、服飾零售商業街 珠海主要商業設施情況表 3.1.3 未來集休閑、娛樂、購物于一體的都市綜合體將改變珠海商業消費模式 珠海開始新一輪的商業建設浪潮，主要集中在主城區的拱北商圈、香洲商圈及前山商圈為主，主要商業形態為突出休閑娛樂功能的大型 一站式休閑購物中心，這些集休閑、娛樂、購物于一體的都市綜合體將改變珠海商業消費模式。商圈商圈 項目項目 商業商業 規模規模 （平方米）（平方米）主要業態主要業態 營業時間營業時間 拱北 仁恒 濱海 中心 21 萬 （含酒店

19、、住宅、商場）國際品牌購物中心及海岸風情商業街 預計 2013 年 香洲 揚名廣場二期 10 萬 （含酒店）集大型百貨、大型超市、主題風味食街、星級影視城、KTV、超級兒童反斗城、書吧 正在招商中，預計 2014 年開業 前山 中海 環宇城 39 萬 （商場 10 萬）百貨、超市、品牌旗艦店，高標準星級影院、室內真冰冰場、各式美食餐飲 招商中，預計2013 年開業 南灣 華發商都 10 萬 大型的百貨、超市、兒童游樂天地、電影院、餐飲為主，兼有藝術博覽館、特色高檔餐飲 2012 年底落成 珠海主要新增商業體情況表 3.2 珠海西區商業中心缺位，難以整合拉升商業輻射力，缺少能成為商業中心的引擎項

20、目 珠海西部商業處于初級階段，以鎮區商業、住宅底商、專業市場為主，缺乏區域商業中心，商業輻射力較弱。斗門步行街區域以步行街為核心形成的商業街區，以中小型百 貨商場及沿街底商為主，檔次低。家居、建材市場依托西區房地產市場的發展，家居裝飾、建材 專業市場有一定的發展。以沿街商鋪為主，檔次不高，布點相對分 散，輻射力較弱。紅旗鎮區商業依托紅旗鎮中心區的住宅底商，以基本生活配套 商業以及中低檔服飾零售商店.湖心路沿線商業以住宅底商為主，主要發展機械設備、家居裝飾、建材等行業。統計近 2 年商業用地出讓，區域內仍未規劃有大型商業中心，區域內未 來商業供應主要以大型社區的配套商業為主，總規模約在 9-10

21、 萬平方米，單體商業規模基本在 4 萬平方米以下。湖心路沿線未來商業供應規模 4 整合發展定位及業態規劃 4.1 項目發展價值 目前西部城區中心城市功能的提升以及西部商圈商業功能的整合與升級，均缺乏有效的項目支撐。本項目位處西部中心城區核心地區，優勢明顯。區域中心度高，成熟度高，交通四通八達，能快速到達東部及西部各主要區域。因此，將最能夠打造成區域城市的地標式引擎及標桿式商業項目。城市發展的需要城市發展的需要珠海西區亟需由制造基地向服務新城轉變，快速提升綜合商業服務等城市新中心功能，吸納大量的就業人口和多元化生活及消費人群，以確立區域中心地位 商業升級的需求商業升級的需求西部商圈在珠海市級商圈

22、體系的缺位以及西區分散而初級的商業業態現狀，亟需發展引擎型項目來整合并良性引導西部中心城區核心商業功能的發展 4.2 項目整合發展理念 激活城市商業繁榮和再生魅力的活性觸媒激活城市商業繁榮和再生魅力的活性觸媒 將項目打造成西部中心城區的核心商業引擎，運用城市運營理念與商業經營融合的開發理念，開創全新的以“奧特萊斯”為引領的復合綜合體商業模式，激發西部中心城區的綜合商業發展，升級珠海城市商圈發展 將項目發展成為激活“西城生活魅力”，吸引跨區域消費人群，可持續發展的城市活力城區 倡導全新生活社交方式的城市聚會舞臺和倡導全新生活社交方式的城市聚會舞臺和 2424 小時消閑中心小時消閑中心 旨在為珠海

23、城市引入真正同步全球的生活方式，打造時尚新生活的舞臺；為珠海西區，乃至珠海市區居民提供一個聚會、消遣的 24 小時開放城市空間，舉辦大型節慶 活動、城市集會、產品發布的新經濟舞臺；匯集城市前沿消費，品牌時尚，創意科技資訊的文化傳播基地匯集城市前沿消費，品牌時尚，創意科技資訊的文化傳播基地 融合“藝術、科技、時尚、健康”等多種元素，集合時尚消費、教育博覽、藝術文化、創意服務 休閑娛樂等多元功能復合，多種消費互動，創造一個具有“探索、發現、趣味”的文化消費資訊 以及娛樂體驗前沿首發陣地；匯集各種創意生活、潮流產品、先鋒設計、科技服務等資訊的區域交流中心和發布基地。4.3 項目整合發展定位 我們希望

24、將項目打造成為：我們希望將項目打造成為：一個社區一個社區我們希望將項目整合改造成為融合時尚、美食、文化、休閑、娛樂、購物、旅游等城市綜合消費的 2424 小時消閑商業社區小時消閑商業社區。一個中心一個中心以時尚品牌體驗為先導，匯集公眾聚會、休閑購物、家庭娛樂、休憩旅游和文化體驗等多種功能、多樣文化、多元消費的區域性“城市風尚生城市風尚生 活社交中心”活社交中心”。4.4 整合發展的功能業態組合規劃 4.4.1 整合發展功能業態規劃 核心功能核心功能：建議一個以時尚品牌體驗時尚品牌體驗為先導，匯集公眾聚會、休閑購物、家庭娛樂、休憩旅游和文化體驗等多種功能、多樣文化、多元消費的“城市風尚生活社交中

25、心”活化功能活化功能：設置部分具有標識性的品牌時尚購物、特色餐飲、家庭休閑娛樂等消費服務業態，構造一個多元文化多元文化生活消費體系 延伸功能延伸功能：衍生對商務休閑、創意辦公，酒店及居住等服務功能服務功能的需求 4.4.2 整合發展功能業態發展規模組合 用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）容積率 建筑 密度 總用地 5.56 25 4.5 45%商住用地 1.53 3 2 工業用地 4.03 22 5.5 各 商 業 功 能 部 分 Outlets village 1.3 7.5 集中式商業 5.5 商務 酒店 3 寫字樓 6 地下 10.5 約合 2750 個 停車位 項目總平面圖 4.

26、4.3 整合發展功能業態發展組合品牌體驗 ChicChic Outlet Shopping VillageOutlet Shopping Village 項目可與國際高端 outlet 運營商合作，打造集購物和旅游集散于一體，吸引目的性跨區域消費群的品牌 outlet 購物村。Chic outlet shopping 作為項目的核心主力店之一，是提升項目跨區域輻射力，聚集人氣的活化店。計劃引入國際品牌計劃引入國際品牌 OUTLETSOUTLETS 運營商運營商 歐洲經營歐洲經營 9 9 大高端奧特萊斯的大高端奧特萊斯的 Value RetailValue Retail集團簡介：集團簡介：由 V

27、alue Retail 集團開發與管理的歐洲九大 Chic Outlet Shopping 購物村正以越來越強的勢頭領跑市場新潮流。每個購物村都吸引了多達百間不同品牌的設計師專賣店進駐營業，各國際品牌均配備了充裕的季前系列供顧客選購，部份貨品更全年以低 至三折的價格發售。從此不但告別殺價名店內的長長人龍，還可以從容 不迫地悠然尊享購物樂趣 4.4.4 整合發展功能業態發展組合生活磁場 兒童娛樂中心兒童娛樂中心 兒童娛樂中心結合下沉靜謐花園設置于商業廣場中心位置。下沉靜謐花園為商業廣場的中心景觀，在濃厚商業氛圍中設置下沉式的園林景觀，由跌水瀑布引入地下一層，將游人引入地下一層的兒童休閑中心。兒童

28、娛樂中心圍繞下沉靜謐花園而建，利用下沉花園通風采光，而且地下一層結構柱距較大，更加適合設置大型兒童游樂設施，也有足夠空間設置附屬商業休閑單位，為家長照看孩子游玩提供舒適的等待休憩空間。通過仿真的和模擬現實的地方，通過參加工作，讓兒童在娛樂中體驗大人的生活世界 大型兒童服飾、兒童用品百貨店 大型玩具連鎖店 特色美食餐飲特色美食餐飲 特色美食餐飲設置在 Outlets 街區五六層的空中的情調休閑街區，由屋頂花園和空中步行道組成的空中花園步行系統組成，提供 780m 的空中步行距離，讓游客在空中花園中享受公園休閑樂趣。高端社交、商務接待的餐飲消費場所 向時尚飲食男女，一個匯集各種時尚主題的fusio

29、n 飲食文化體驗 面向大眾的特色休閑餐飲以及快餐連鎖店的fusion飲食文化體驗 藝術與娛樂廣場藝術與娛樂廣場 文化娛樂設置在 Outlets 的西南角，由 IMAX 電影院、綜合型書店、藝術展示中心等文化設施共同提供文化娛樂功能，既作為地塊里端的游覽目的地保證整個項目地塊的人氣覆蓋面，也作為周邊住區的區域文化中心的文化休閑配套。休憩廣場：結合豐富步行流線，提供中心商業廣場、下沉花園空間、mall 商業內庭、歐式街角廣場、空中花園等商業休閑公共空間，總面積達 11700 平方米，為游客購物之余休閑享受提供豐富的公共空間選擇。營造“影像、音樂、書籍、飲食”等多樣文化的興趣場所 開辟各種室內外的展

30、覽空間，將藝術文化融入百姓日常生活文化的興趣場所 引入一些倡導“生態、環保、可持續發展”生活方式和消費態度的創意生活品牌店 打造各式各樣聚會和休息場所，以及表演、節慶的舞臺 文化娛樂文化娛樂廣場廣場 美容健康中心美容健康中心 美容健康中心設置在集中式商業裙樓中，為周邊工作及居住的人群提供運動健身、美容美體的一站式商務服務及生活服務場所。提供體育運動休閑、健身鍛煉的經營場所 聚集美容、美甲、瑜伽、spa 精品店等以女性魅力和健康為主題的商店 薈萃知名品牌化裝品的專業旗艦店 4.4.5 整合發展功能業態發展組合商務社交 項目設置辦公寫字樓及特色商務酒店，滿足西部城區產業發展而 不斷增長的商務及服務

31、需求。創意辦公創意辦公 特色特色商務商務酒店酒店 公寓公寓 酒店 辦公 公寓 5 項目經濟及社會效益評估 5.1 項目經濟技術指標 用地面積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）容積率 建筑 密度 總用地 5.56 25 4.5 45%商住用地 3 2 工業用地 22 5.5 各 商 業 功 能 Outlets village 1.3 7.5 集中式商業 5.5 商務 酒店 3 寫字樓 6 地下 10.5 約合 2750 個 停車位 5.2 項目經濟效益評估 項目開發總投資額為 185276 萬元，其中土地費用為 9308 萬 元，占總費用的 5%。項目收入為 320695 萬元，稅前利潤為 136

32、867 萬元，稅前投資收益率為 95.8%，項目在財務上具有可行性。項目收益分析項目收益分析 項目開發成本估算項目開發成本估算 項 目項 目合計 (萬合計 (萬元)元)取定標準取定標準計算基礎計算基礎總面積單方造總面積單方造價 (元/m價 (元/m2 2)備注備注開發成本開發成本18527618527674117411土地成本土地成本930893083723725.02%5.02%商業用地補償費9308元/平方米220000平方米3723725.02%5.02%住宅用地補償費0元/平方米30000平方米0 00.00%0.00%前期費用前期費用266726671071071.44%1.44%可

33、行性研究、規劃、勘探、設計2500.00 100.0元/平方米250000平方米1001001.35%1.35%按總建筑面積三通一平83.4015元/平方米55600平方米3 30.05%0.05%按用地面積臨建水電設施83.4015元/平方米55600平方米3 30.05%0.05%按用地面積基礎設施 配基礎設施 配套工程費套工程費459045901841842.48%2.48%道路工程200.16120元/平方米16680平方米8 80.11%0.11%按用地 面積的30%計算供氣工程375.0015元/平方米250000平方米15150.20%0.20%按總建筑面積供電工程625.002

34、5元/平方米250000平方米25250.34%0.34%按總建筑面積供水工程500.0020元/平方米250000平方米20200.27%0.27%按總建筑面積電訊、智能化系統工程750.0030元/平方米250000平方米30300.40%0.40%按總建筑面積排水管道工程750.0030元/平方米250000平方米30300.40%0.40%按總建筑面積供暖工程0.00元/平方米250000平方米0 00.00%0.00%按提供資料計算小區園林綠化工程費1390.00500元/平方米27800平方米56560.75%0.75%按用地 面積的50%計算建安工程費用建安工程費用1344001

35、344005376537672.54%72.54%住宅10500.003500元/平方米30000平方米4204205.67%5.67%商場58500.004500元/平方米130000平方米2340234031.57%31.57%酒店27000.009000元/平方米30000平方米1080108014.57%14.57%寫字樓38400.006400元/平方米60000平方米1536153620.73%20.73%開發期稅費開發期稅費538353832152152.91%2.91%市政配套費3750.00150元/平方米250000平方米1501502.02%2.02%工程質監安監費283

36、.310.20%141657萬元11110.15%0.15%(3)+(4)工程監理費1133.260.80%141657萬元45450.61%0.61%(3)+(4)人防建設費172.5015元/平方米115000平方米7 70.09%0.09%按總建筑面積消防報建費43.503元/平方米145000平方米2 20.02%0.02%按總建筑面積建設期利息建設期利息199881998825%25%159905.2萬元159905.2萬元80080010.79%10.79%(1+2+3+4+5+7)25%/2(1+2+3+4+5+7)25%/2不可預見費不可預見費469046903%3%15634

37、7.6萬元156347.6萬元1881882.53%2.53%(1+2+3+4+5)3%(1+2+3+4+5)3%企業管理費企業管理費 4,250 4,2503.0%3.0%141657.0萬元141657.0萬元1701702.29%2.29%(2)+(3)+(4)3%(2)+(3)+(4)3%總額總額(萬元)(萬元)1項目收入項目收入320,6952 2預計開發投入預計開發投入122,6382.1土地成本9,3082.2前期費用2,6672.3基礎設施配套工程費4,5902.4建安工程費用96,0002.5開發期稅費5,3832.6不可預見費4,6903管理費用（3%）管理費用（3%）4,

38、2504銷售費用銷售費用(3%)16,0355財務成本（年息財務成本（年息6.54%）06銷售稅費（銷售稅費（5.5%)17,6387土地增值稅土地增值稅23,267稅前利潤稅前利潤136,867投資收益率投資收益率（所得稅前）（所得稅前）95.8%財務指標財務指標序號序號項目收入項目收入 5.3 項目社會效益評估 預計未來項目商場年營業額達 6-8 億元，日均人流 量將達 3-5 萬人，寫字樓將產生企業稅收收入約 5000-8000 萬元，酒店年營業額達 6000-8000 萬元，預計可創造相關就 業崗位大約 15000 個。商業部分商業部分 年營業額（億元）日均人流量（萬人）三里屯 vil

39、lage 6 3-5 大寧國際 4-5 青浦 OUTLETS 20 1-1.5 重慶西部OUTLETS 8 約 1 萬人 北京賽特OUTLETS 10 1-1.2 五星級五星級酒店酒店 年單店營業額（萬元）廣東地區 6700 江蘇地區 7000 浙江地區 8600 寫字樓寫字樓 稅收（億元/棟）天津 0.7 深圳福田 3 青島 0.3 項目各組成部分收益參考依 6 規劃設計概念方案 6.1 整合改造概念規劃設計理念 敘事性與符號化的原則敘事性與符號化的原則 將商業文脈和價值符號融入到規劃的空間序列中，具有節奏性和故事性 注重公共空間與公共設施的創新開發設計（街道家具藝術化）開放性與互動性原則開

40、放性與互動性原則 將項目與城市區域融為一體，形成一個開放性街區空間 內部創造人與建筑、人與商業活動的共享互動空間，如休閑后街、陽光屋頂、玻璃櫥窗等，使不同領域的藝術工作者、消費者、游客、行者和各類時尚元素在這里互相碰撞，激發靈感和創意 滲透性與多樣性性原則滲透性與多樣性性原則 激發多層次立體化、多元文化感知的廣場空間、街道空間、庭院空間和功能空間，引導創意工作者和消費者 通過不同時代、不同文化、不同構造、不同材料的拼接，激發不同領域的藝術工作者、消費者、游客及行者不同的視覺享受、文化聯想，創造記憶深刻的城市界面 6.2 規劃設計構思 6.2.1 總平面 項目建筑布局分為綜合 mall 和步行街

41、區兩部分，圍繞中心廣場布置。綜合 mall結合高層酒店、寫字樓和公寓布置，為進駐大型超市、電器城等大型商業元素提供空間，聯合高層部分打造全天時的消閑商業社區，提供綜合生活服務。步行街區份分為旗艦 mall、Outlets 街區、情調休閑街區、文化街區、兒童娛樂休閑中心五大部分。旗艦 mall 部分為國際高端品牌提供商業空間，中間設有天光商業內街，提供奢華購物享受，旗艦mall 與綜合 mall 一起打造出沿湖心路的標識性商業立面。總平面圖 總體鳥瞰圖 6.2.3 建筑風格 建筑風格現代簡潔，不做過多裝飾，目的在于為商業活動提供較好的展示本底，將修飾留給 LED 屏幕和廣告牌。作為地標建筑的旗艦

42、mall和酒店寫字樓高層部分使用鏡面玻璃打造，在簡潔氛圍中體現時尚感，將菱形分隔線元素以變化且統一的方式體現在建筑各個街區立面設計之中，步行街的曲線設計能夠更流暢的引導人群。6.2.3 功能布局 Outlets Village Outlets 街區由多棟低層建筑布局而成，并以小巷、院落、廣場和屋頂花園等連接，打造一個大型開放式購物街區 街區以小鎮街巷尺度結合現代建筑視覺元素規劃，為游客提供尺度宜人且現代時尚的購物步行街區，總共能提供 1200m 的步行距離，讓游客在戶外宜人尺度中充分體驗購物樂趣。Outlets Village 效果圖 城市地標建筑 酒店、寫字樓及旗艦 MALL 作為城市地標建

43、筑，布置在地塊的東北角，強調建筑的標識感和匯聚感，標示著區域城市生活方式的轉變，將成為西區的城市名片。湖心路面效果圖 公共空間 結合豐富步行流線，同時提供中心商業廣場、下沉花園空間、mall 商業內庭、歐式街角廣場、空中花園等商業休閑公共空間，總面積達 11700 平方米，為游客購物之余休閑享受提供豐富的公共空間選擇。結合商業主街，在步行流線安排設置高清投影大幕、LED 動畫長廊，將中心廣場打造為開展各種慶典、藝術展覽、表演、時裝秀、派對等活動的主要場地。各種公共空間與休閑趣味活動結合，成為市民周末或節假日休閑場所 商業中心廣場效果圖 地下空間 下沉靜謐花園下沉靜謐花園為商業廣場的中心景觀，在

44、濃厚商業氛圍中設置下沉式的園林景觀，由跌水瀑布引入地下一層，與廣場上的商業氛圍形成戲劇化的對比 兒童娛樂休閑中心兒童休閑中心圍繞下沉靜謐花園而建，利用下沉花園通風采光，且地下一層結構柱距較大，更適合設置大型兒童游樂設施，也有足夠空間設置附屬商業休閑單位，為家長照看孩子游玩提供舒適的等待休憩空間。地下車庫在負一及負二層設置有 2750 個停車位。空中綠化步道 Outlets 街區五六層設置由屋頂花園和空中步行道組成的空中花園步行系統，在其中設置特色休閑餐飲，打造位于空中的情調休閑街區，提供 780m 的空中步行距離，讓游客在空中花園中享受公園購物樂趣。立體綠化系統 住宅部分和寫字樓酒店部分都設有

45、專屬天臺花園，與商業區域相隔離，提供鬧中取靜的居住環境，住宅部分特設有中心花園相聯系，為分成兩部分的住宅提供中心連接空間，也為住宅部分提供統一園林入口，便于獨立管理 專屬屋頂花園 獨立靜謐花園 酒店及寫字樓專屬天臺花園 6.2.2 交通系統 交通體系 規劃在沿湖心路南北兩段分設兩個標志性入口廣場。在場地南部規劃路上沿 Outlets 街區中部、南部再設兩個分入口廣場，四大廣場結合綜合 mall的沿街大門共同提供五大入口。各入口廣場與中心商業廣場以流線型的商業主街相聯系，便于游客直接通達中心。Outlets 街區沿路提供多條巷道式入口，結合旗艦 mall 的旗艦店式商業入口，為場地提供了豐富的進入感。湖心路南入口效果圖 步行體系 規劃可提供地面步行長度 1200m，空中步行長度 784m。步行路線包括商業步時尚商業主街、綜合mall 傳統商業購物體驗、旗艦 mall 天光商業內街、Outlets 小鎮尺度商業步行街、空中花園漫步道、下沉式園林游覽等多種步行體驗。