1、目 錄一、多福山莊現(xiàn)有自身情況分析1、山莊環(huán)境現(xiàn)狀 P32、山莊現(xiàn)有狀況 P31主體建筑現(xiàn)狀2裝飾裝修現(xiàn)狀3電器設(shè)備現(xiàn)狀4人員配備現(xiàn)狀5康樂(lè)設(shè)施現(xiàn)狀6環(huán)境景觀現(xiàn)狀3、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 P512010年全年的利潤(rùn) P5表12第4季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù) P6表 2二、多福山莊部分維修、電器更新 P71、建議和增加設(shè)施 P71湖邊親水平臺(tái)2綠色環(huán)保菜園3綠色放養(yǎng)土雞4燒烤場(chǎng)5野外拓展(有待研究)2、翻新和維修 P91建筑物2電器設(shè)備3環(huán)境景觀4人員配備5設(shè)備配套6消防設(shè)備3、改造、更新費(fèi)用明細(xì)表 P11表3三、多福山莊利潤(rùn)測(cè)算 P111、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 P112、主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 P133、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金 P134、營(yíng)業(yè)

2、費(fèi)用 P145、管理費(fèi)用 P146、利潤(rùn)表 P14表4四、項(xiàng)目投資回報(bào)評(píng)估分析 P14多福山莊舊體改造測(cè)算方案一、 多福山莊現(xiàn)有自身情況分析 1、山莊環(huán)境現(xiàn)狀：山莊坐落在蔡甸區(qū)大集張家渡村，整體交通狀況良好，整個(gè)度假區(qū)周邊主要道路都已硬化，距漢陽(yáng)王家灣車程約20分鐘。山莊占地約89畝，依山傍水。建設(shè)于2001年，已經(jīng)經(jīng)營(yíng)十年，其間沒(méi)有進(jìn)行大規(guī)模裝修改造，對(duì)于一般硬件設(shè)施5-8年做為更換標(biāo)準(zhǔn)的酒店來(lái)講，山莊目前設(shè)備設(shè)施嚴(yán)重老舊，已經(jīng)影響酒店正常經(jīng)營(yíng)。目前山莊的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理水平低于三星級(jí)的水平。2、山莊現(xiàn)有狀況： 主體建筑現(xiàn)狀 山莊現(xiàn)有綜合樓一棟：客房部共四層，含標(biāo)間40套，套房4套，可容納88

3、人入住；餐飲部共兩層，一樓大廳可容納 250 人同時(shí)進(jìn)餐，二樓共有包房11間（大包2間，豪包2間，普包7間）；三樓會(huì)議室共6間（分別可容納100人、60人、40人、20人、10人）。別墅樓共10棟（其中6棟沿河而建，4棟依山而建）可容納135人入住。 裝飾裝修現(xiàn)狀 山莊室內(nèi)裝修于2001年，經(jīng)過(guò)十年經(jīng)營(yíng)，設(shè)施設(shè)備均已陳舊，某些部位存在破舊漏水現(xiàn)象（別墅樓尤其嚴(yán)重）。其中坐落于湖邊的6棟別墅樓由于室內(nèi)空氣潮濕、陰暗，受潮情況十分嚴(yán)重，墻面出現(xiàn)發(fā)霉、滲水狀況。 電器、設(shè)備現(xiàn)狀客房空調(diào)、電視機(jī)等電器設(shè)備均是2001年開(kāi)業(yè)時(shí)購(gòu)入，經(jīng)過(guò)十年的使用，現(xiàn)已陳舊、落后或已到了使用年限，需要更換。綜合樓大廳的中

4、央空調(diào)因所需使用面積較大，空間密封性不好等原因，總體效果極差。目前別墅樓中，熱水器是兩間客房共用一個(gè)，難以滿足客人的需求。山莊開(kāi)業(yè)購(gòu)入桑塔納轎車一輛，現(xiàn)已到報(bào)廢年限，需更換。 人員配備現(xiàn)狀受勞動(dòng)力市場(chǎng)用工慌的影響以及蔡甸區(qū)城鎮(zhèn)化進(jìn)程過(guò)快，新的工業(yè)園區(qū)落戶企業(yè)大幅增加，本地周邊的就業(yè)機(jī)會(huì)和選擇余地有了根本性的變化，加上山莊員工工資水平太低等多種因素，致使近兩年來(lái)山莊一直處于缺員運(yùn)營(yíng)的狀態(tài)，也使得服務(wù)質(zhì)量大大降低。、娛樂(lè)設(shè)施現(xiàn)狀山莊現(xiàn)有娛樂(lè)設(shè)施：KTV、乒乓球室1間、臺(tái)球室1間、棋牌室4間、釣魚(yú)池2個(gè)、網(wǎng)球場(chǎng)1個(gè)、沙灘浴場(chǎng)1處。 、環(huán)境景觀現(xiàn)狀 環(huán)境景觀在近年來(lái)一直是所有經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的賣點(diǎn)，現(xiàn)在的酒店

5、不僅僅是代表睡覺(jué)的地方，優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境也是大家選擇的重要標(biāo)準(zhǔn)。壞境景觀直接影響著一個(gè)酒店房?jī)r(jià)的高低，只有環(huán)境、空間、管理相得益彰，才能有一個(gè)好的品牌形象。山莊原有的一批花草樹(shù)木在十年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于沒(méi)有專業(yè)人員維護(hù)打理，顯得零亂無(wú)序。3、酒店經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀多福山莊2010年全年利潤(rùn)表（表1）注明：凈利潤(rùn)中含折舊費(fèi)：905，432.91元2010年4季度餐飲部客房部前廳銷售部會(huì)議室行政部門小 計(jì)10月-27,869.1250,602.711,538.914,843.92-88,753.69-59,637.2711月5,213.3735,613.424,211.873,692.35-94,527.93-

6、45796.9212月-5,332.19101,951.262,390.5210,660.38-93,518.72-16,151.25合 計(jì)-27,987.94188,167.398,141.3019,196.65-276,800.34-89,282.942010年第4季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)（表2）二、多福山莊部分維修、電器更新：隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展人們生活水平的提高，城郊的一些度假村都成為人們休閑、渡假、娛樂(lè)倍受歡迎的場(chǎng)所，去那里消費(fèi)以漸漸成為一種潮流。喧鬧的城市生活，高壓力的工作，讓人煩躁不安，而樸實(shí)的城郊則會(huì)讓人平靜下來(lái)，那里清新的空氣、碧綠的花草樹(shù)木、清脆的鳥(niǎo)鳴聲、綠油油的菜地?zé)o時(shí)無(wú)刻不讓人融入自然，

7、回歸天地的感覺(jué)。多福山莊依山傍水，空氣清新，風(fēng)景秀美，飛鳥(niǎo)蝶舞，魚(yú)躍清波，湖光相映.儼然一幅美妙的天然畫(huà)卷。 本項(xiàng)目是利用當(dāng)?shù)刈匀坏暮吧缴约吧角f現(xiàn)有的田園資源，意欲打造一個(gè)生態(tài)度假及農(nóng)家樂(lè)為一體的休閑場(chǎng)所。度假山莊的裝修是一個(gè)在原有的建筑基礎(chǔ)上進(jìn)行改造，所以必須從功能定位、規(guī)劃布局、設(shè)備系統(tǒng)配置、及有效使用空間設(shè)置、有利維護(hù)等多方面統(tǒng)籌考慮的。1、建議和增加設(shè)施 休閑農(nóng)莊越來(lái)越有市場(chǎng)，生意也開(kāi)始熱起來(lái)。經(jīng)營(yíng)一個(gè)大型的休閑農(nóng)莊是非常有市場(chǎng)價(jià)值的。那如何建立并經(jīng)營(yíng)一個(gè)大型的休閑農(nóng)莊呢？這就是這個(gè)項(xiàng)目的核心！綠化與美化是相結(jié)合的，只有給人留下深刻、美好的印象，賞心悅目的感覺(jué)，怡情益智的感受，文明

8、歡樂(lè)的氛圍，活動(dòng)自如的方便，并能激發(fā)人對(duì)生活的留戀和對(duì)未來(lái)的期望，才能擁有持久穩(wěn)定的客源和不斷地?cái)U(kuò)大知名度，進(jìn)而產(chǎn)生品牌效應(yīng)。那多福山莊在這次舊體改造中就要改變一下經(jīng)營(yíng)模式，使其變?yōu)橐粋€(gè)休閑農(nóng)莊，有其特色，有其內(nèi)涵。在原有的基礎(chǔ)上，我們可以增加一些設(shè)施。1湖邊親水平臺(tái)室外空間主題是自然的湖景山色，利用湖邊別墅群的地形地貌，開(kāi)辟一條親水平臺(tái)，四周種植各種具有特色的花卉喬木，讓客人不知疲倦，流連忘返，讓其融和在身臨其境當(dāng)中，享受大自然的氣息。2綠色環(huán)保菜園（出租）環(huán)境的污染，以及過(guò)量化肥、農(nóng)藥的使用，蔬菜瓜果有害物質(zhì)超標(biāo)已成為嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。讓人很不放心。而山莊生態(tài)菜園生長(zhǎng)期內(nèi)只使用專用營(yíng)養(yǎng)液，無(wú)

9、需農(nóng)藥化肥，種的蔬菜都是讓自己放心的無(wú)公害蔬菜，吃起來(lái)更放心，所蘊(yùn)含的營(yíng)養(yǎng)成分也更高。并且可實(shí)現(xiàn)水下養(yǎng)魚(yú)，水上種菜的休閑種植模式。根據(jù)現(xiàn)有的資源，建議將山莊魚(yú)塘邊開(kāi)辟一片菜園，讓客人參與其中，讓他們體會(huì)到其中農(nóng)家樂(lè)的采摘樂(lè)趣。一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)家樂(lè)的業(yè)主都是利用當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)產(chǎn)品進(jìn)行加工，滿足客人的需要，成本較低，因此消費(fèi)就不高了。而且農(nóng)家樂(lè)周圍一般都是美麗的自然或田園風(fēng)光，可以舒緩現(xiàn)代人的緊崩的思緒，因此受到很多城市年輕人的熱烈歡迎。（3）綠色放養(yǎng)土雞、鴨或鵝.大家不需要為買不到正宗的土雞和土雞蛋而發(fā)愁了，這里就有純正的放養(yǎng)果園走地雞，這些雞，肉實(shí)、味美、骨香。雞的主食是：麥皮、玉米、糠、草、蟲(chóng)子等五谷

10、雜糧。吃的全是健康綠色食品。而且是放養(yǎng)的哦！大家可在果園實(shí)地參觀挑選（4）燒烤場(chǎng) 可在沙灘浴場(chǎng)邊限有的條件下加設(shè)一個(gè)燒烤場(chǎng)，夏日可用游泳避暑，平時(shí)可以自助燒烤，篝火晚會(huì)。對(duì)于現(xiàn)代青年人（如大學(xué)生、QQ群友）來(lái)說(shuō)也是一種無(wú)窮樂(lè)趣。（5）野外拓展（有待研究）2、翻新和維修1建筑物 綜合樓和別墅的墻面要部分翻修；湖邊別墅群一樓墻面需做防潮處理；有嚴(yán)重問(wèn)題的衛(wèi)生間需要大修，投資多少，需現(xiàn)場(chǎng)測(cè)算。2電器設(shè)備 綜合樓、大廳中央空調(diào)需更換，可以增加2個(gè) 大5匹的空調(diào) 柜機(jī)40臺(tái) 掛機(jī) 129臺(tái) 熱水器 33臺(tái) 電視 8臺(tái) 電腦 62臺(tái) 自動(dòng)麻將桌 14 臺(tái) 無(wú)線基站4個(gè)3車輛配備 山莊開(kāi)業(yè)購(gòu)入桑塔納轎車一輛

11、，現(xiàn)已到報(bào)廢年限，需配備一臺(tái)工作車。4環(huán)境景觀 可增加一些花草樹(shù)木，使其山莊有靈氣和生機(jī)勃勃,因?yàn)榫G化和人文是相結(jié)合的。5人員配備 人員和工資需從新調(diào)整，統(tǒng)一員工的服飾。 6設(shè)備配套.發(fā)電機(jī)組設(shè)備是否正常工作.電線線路是否正常 山莊園區(qū)的照明系統(tǒng)需要全面檢查一下 。.弱電系統(tǒng)互聯(lián)網(wǎng)：光纖10M流量電視系統(tǒng)。用有線數(shù)字電視作前端處理，最少40個(gè)頻道安防監(jiān)控?cái)z像系統(tǒng)，可利用紅外線感應(yīng)攝像、錄像功能以上如有問(wèn)題都需待維修。6消防設(shè)備按國(guó)家規(guī)定要求設(shè)立消防栓，外圍消防接合器及消防蓄水池。10棟別墅都需曾加10個(gè)便攜式消防栓。3、改造、更新費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用明細(xì)表（表3）序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)總價(jià)1墻面維修和治漏

12、綜合樓和別墅維修費(fèi)用652,000.002員工服裝費(fèi)用70人95.006,650.003餐廳桌椅費(fèi)用128,000.004麻將機(jī)費(fèi)用14臺(tái)3,000.0042,000.005電器、設(shè)備費(fèi)用空調(diào)綜合樓大廳（大5P）51,500.00柜機(jī)（3P，格力）40臺(tái)4,899.00195,960.00掛機(jī)（大1.5P，格力）129臺(tái)2,950.00380,550.00熱水器阿里斯頓（80升）33臺(tái)1,698.0056,034.00電視機(jī)長(zhǎng)虹（46寸，LED）8臺(tái)4,999.0039,992.00電腦（兼容機(jī)）綜合樓6臺(tái)2,300.0013,800.00別墅56臺(tái)128,800.0010兆光纖（年使用費(fèi)）2

13、9,000.00無(wú)線基站4個(gè)點(diǎn)5,300.00網(wǎng)線、人工費(fèi)15,000.006山莊園區(qū)綠化52,000.007燒烤場(chǎng)1,000.008菜園外租合 計(jì)1,797,586.00三、 多福山莊利潤(rùn)測(cè)算1、 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 客房收入：綜合樓共有標(biāo)間40間、套房4套，可容納88人入住；別墅樓10棟，可容納135人入住。標(biāo)間預(yù)計(jì)價(jià)格160元/天，套房預(yù)計(jì)價(jià)格280元/天，別墅樓預(yù)計(jì)價(jià)格每人100元/天。 周末（周五、周六）全年按全部客房65%入住率概算：40間160元+4間280元+135人100元=21020元2天52周=2186080元65%=142.1萬(wàn)元周日周四全年按全部客房18%入住率概算：40間

14、160元+4間280元+135人100元=21020元5天52周=5465200元18%=98.37萬(wàn)元全年客房營(yíng)業(yè)收入：142.1萬(wàn)元+98.37萬(wàn)元=240.47萬(wàn)元 餐飲收入：周末全年按65%入住率概算：（88人+135人）52周2天65%=15075人周日周四全年按全部客房18%入住率概算：（88人+135人）52周5天18%=10436人共計(jì)：15075人+10436人=25511人進(jìn)餐按每桌10人計(jì)算：25511人10人/桌=2551桌每天進(jìn)餐2次，平均消費(fèi)按600元/桌計(jì)算全年餐飲經(jīng)營(yíng)收入：2551桌2餐600元=306.12萬(wàn)元 會(huì)議室收入： 11.71萬(wàn)元/年（參照2010年

15、銷售額） 前廳收入： 6.77萬(wàn)元/年 （參照2010年銷售額）合計(jì)：240.47+306.12+11.71 +6.77 =565.07萬(wàn)元2、 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本（參照2010年多福山莊經(jīng)營(yíng)成本費(fèi)率）： 客房部成本按銷售額的6%概算（一次性用品、洗滌費(fèi)）： 240.47萬(wàn)元6%=14.43萬(wàn)元 餐飲部成本按銷售額的65%概算：306.12萬(wàn)元65%=198.98萬(wàn)元 前廳部成本按銷售額的7%概算：6.77萬(wàn)元7%=0.47萬(wàn)元 會(huì)議部成本按銷售額的3%概算：11.71萬(wàn)元3%=0.35萬(wàn)元合計(jì)：14.43 +198.98+0.47 +0.35 =214.23萬(wàn)元3、 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金： 營(yíng)業(yè)稅：565

16、.07萬(wàn)元5.8%=32.77萬(wàn)元 土地稅：23.94萬(wàn)元 房產(chǎn)稅：14.62萬(wàn)元合計(jì)：32.77+23.94+14.62=71.33萬(wàn)元4、 營(yíng)業(yè)費(fèi)用： 職工工資：70萬(wàn)元/年 燃油費(fèi)（綜合樓鍋爐柴油費(fèi)）：10萬(wàn)元/年 修理費(fèi)：3萬(wàn)元/年 水電費(fèi)：48萬(wàn)元/年 折舊費(fèi)（新增固定資產(chǎn)103.63萬(wàn)元，按10年攤銷）： 10.36萬(wàn)元/年 其他費(fèi)用：6萬(wàn)元/年合計(jì)：70+10+3+48+10.36+6=147.36萬(wàn)元/年5、 管理費(fèi)用： 職工工資：58萬(wàn)元/年 差旅費(fèi)：5萬(wàn)元/年 辦公費(fèi)：3萬(wàn)元/年 水電費(fèi)：3萬(wàn)元/年 業(yè)務(wù)招待費(fèi)：5萬(wàn)元/年 其他費(fèi)用：8萬(wàn)元/年合計(jì)：58+5+3+3+5+8

17、=82萬(wàn)元/年6、 不可預(yù)計(jì)費(fèi)：按總收入1%概算：565.07萬(wàn)元1%=5.65萬(wàn)元7、 利潤(rùn)表：(表4)四、項(xiàng)目投資回報(bào)評(píng)估分析 1.本預(yù)算會(huì)計(jì)年度假定為從2011年4月1日至2012年4月1日止。 2假設(shè)國(guó)家繼續(xù)實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、開(kāi)放物價(jià)，各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)基本保持穩(wěn)定，物價(jià)維持現(xiàn)時(shí)水平，本預(yù)算未考慮通貨膨脹的因素。 3.假定國(guó)家對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)稅收、地方費(fèi)用及其他間接收入政策保持不變。4.為所內(nèi)減輕負(fù)擔(dān)，消化三名人員，由于項(xiàng)目遠(yuǎn)離城區(qū)，工作和生活的不便利會(huì)給個(gè)人及家庭造成聚少離多的現(xiàn)象，在原收入的基礎(chǔ)上必然要增加，（三名原收入共17.62萬(wàn)元）現(xiàn)在估計(jì)每年工資大約20萬(wàn)，按6年算是120萬(wàn)。5.項(xiàng)目的投資概算根據(jù)本研究方案的測(cè)算,多福山莊房屋裝修預(yù)算65.2萬(wàn)元,設(shè)備預(yù)算114.56萬(wàn)元,合計(jì)約179.76萬(wàn)元。6.項(xiàng)目的投資回報(bào)分析 預(yù)算首年?duì)I業(yè)收入565.07萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)44.5萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為7.88%，投資回收期為6年（第一年為扶持期，投資回報(bào)從第二年開(kāi)始計(jì)算，每年按40萬(wàn)元計(jì)算）。投資收益率為22.25%。期待一個(gè)斬新的多福山莊！春有桃李爭(zhēng)妍，夏有荷塘月色，秋有丹桂飄香，冬有臘梅傲雪使人流連忘返的獨(dú)特休閑湖莊。