1、廣州市天河南公交站改造項目實施方案目 錄第二部分 項目開發篇1一、市場調研11、廣州市綜合情況概述1A、廣州市簡介1B、廣州市2003年經濟情況概述12、廣州市天河區綜合情況概述12A、天河區簡介12B、本項目周邊環境調研14C、本項目周邊主要商業物業調查17二、土地價值分析201、土地個別因素分析20A、地理位置20B、地塊現狀21C、周邊環境21D、城市規劃23E、地塊的規劃設計要點242、土地優劣勢分析243、項目發展建議25A、開發物業類型25B、公交營運調度樞杻25C、汽車配套服務業26D、辦公寫字樓租賃264、優選方案進行項目投資概算（不含地價）27A、綜合項目建筑成本估算27B、

2、財務費用28C、管理費用29D、加油站(LPG)29E、項目開發總投資（不含地價）295、項目未來租價預測30三、項目經營策劃方案（建議案）311、項目經營策劃方案概述312、物業定位323、經營模式324、合作方式335、營業方式336、目標客戶群體347、經營范圍358、優質服務359、配套設施3510、經營推廣策略36四、項目投資初步分析371、項目總投資估算372、投資利潤額383、投資利潤率384、投資回報率385、盈虧平衡點39A、成本回收年限的盈虧平衡點39B、項目盈虧平衡點分析406、敏感性分析417、項目風險分析418、項目風險規避429、項目假設和限制條件42五、項目經營期

3、限與利潤分析44六、對未來經營發展的設想44 第二部分 項目開發篇一、市場調研1、廣州市綜合情況概述A、廣州市簡介廣州是廣東省省會，全省政治、經濟、科技、教育和文化中心。地處廣東省東南部，珠江三角洲北緣，瀕臨南海，毗鄰香港和澳門，是華南地區區域性中心城市、交通通訊樞紐，是中國的“南大門”。廣州屬亞熱帶季風氣候，夏無酷暑，冬無嚴寒，雨量充沛，四季如春，繁花似錦。全年平均氣溫22.9攝氏度，平均相對濕度為77%，市區年降雨量為1700毫米以上。廣州市轄十區和兩個縣級市，總面積7434.4平方千米，共設117個街道辦事處、64個鎮。2002年末總人口720.62萬人，市區平均每天流動人口約292萬人

4、。市轄十區面積3718.5平方千米，年末人口583.89萬人；市轄兩個縣級市面積3715.9平方千米，年末人口136.73萬人。B、廣州市2003年經濟情況概述綜合部分國民經濟快速增長。據初步核算，2003年廣州市生產總值（GDP）3466.63億元，按可比價格計算，比上年增長15.0%，增長速度創8年來新高，在國內大城市中位居前列。按戶籍人口計算的人均生產總值達到4.79萬元，增長14.0%。按當年平均匯率折算，約合5793美元。產業結構調整步伐加快。從三次產業情況看，第一產業實現增加值104.14億元，比上年下降0.3%；第二產業實現增加值1504.89億元，增長21.4%；第三產業實現增

5、加值1857.60億元，增長11.0%。第一、二、三次產業增加值占全市生產總值的比重由上年的3.4:40.9:55.7調整為3.0:43.4:53.6，第二產業的比重提高了2.5個百分點。居民消費價格總水平略有上升。2003年，城市居民消費價格總水平比上年上升0.1%，農村居民消費價格總水平比上年上升0.7%。生產領域價格有升有降。工業品出廠價格比上年下降0.4%，原材料、燃料、動力購進價格上升5.7%，農業生產資料價格上升1.6%。就業規模不斷擴大，再就業工作取得新進展。2003年末，全市從業人員537.75萬人，其中城鎮從業人員283.92萬人，比上年末增加30.15萬人。在全市從業人員中

6、，年末職工總人數188.79萬人，比上年末增加11.06萬人；全市城鎮私營從業人員和個體勞動者89.44萬人，比上年末增加18.31萬人。全年安置城鎮失業人員15.90萬人就業，年末城鎮登記失業率為3.57%（含“城中村”農轉居登記失業人員）。工業和建筑業部分工業經濟強勁發展。2003年，廣州市工業呈現速度快、結構優、動力足、效益好的良好發展態勢。全市實現工業增加值1336.48億元，比上年增加267.46億元，增長24.3%；實現工業總產值4705.91億元，比上年增加917億元，增長26.5%。工業產品銷售率達98.0 %。在工業總產值中：股份制企業完成產值798.81億元，增長31.0%

7、；外商及港澳臺投資企業完成產值2814.80億元，增長30.7%；國有及國有控股企業完成產值1251.84億元，增長25.4%；大中型企業完成產值2646.83億元，增長40.9%；市屬企業完成產值4264.56億元，增長28.0%。工業重工化取得新進展。2003年，全市完成輕工業總產值2375.30億元，比上年增長22.1%；重工業總產值2330.61億元，增長32.0%；重工業增速比輕工業快9.9個百分點，輕、重工業總產值占全市工業總產值比重由上年的53.3:46.7調整為50.5:49.5，重工業比重提高2.8個百分點。電子、汽車制造、石油化工三大支柱產業規模以上企業共完成工業總產值16

8、10.07億元，增長48.1%，占全市規模以上工業總產值的比重為40.1%。其中汽車制造業完成產值462.43億元，增長68.3%。全市實現高新技術產品產值1094.31億元，增長37.6%，占全市工業總產值的比重為23.3%，比上年提高2.3個百分點。主要工業產品產量保持較快增長。其中服裝、合成洗滌劑、汽車、摩托車、家用電冰箱、房間空氣調節器、移動電話機、傳真機等產品產量增幅在30%以上。2003廣州市主要工業產品產量統計表產品名稱單位產量比上年增長（%）軟飲料萬噸143.4918.3啤酒萬噸91.9913.9服裝萬件7734436.3人造板萬立方米45.9226.6發電量億千瓦時33517

9、.5合成洗滌劑萬噸73.21.0倍中成藥噸402803.6輪胎外胎萬條550.3313.5成品鋼材萬噸360.2728.3汽車萬輛18.994.5轎車萬輛18.331.1倍家用電冰箱萬臺126.6167.9房間空氣調節器萬臺221.9549.4電話單機萬部670.3318.6移動電話機萬部520.882.5倍傳真機萬部36.981.4倍微型電子計算機萬部35.4220.4彩色電視機萬部29.5512.2摩托車萬輛145.7535.9電梯臺906920.4鋼琴架826563.2工業經濟效益總體水平大幅提高。2003年，全市規模以上工業企業經濟效益綜合指數為177.9，比上年提高25.4點，分別比

10、全國、全省平均水平高33.2個和25.8個點。其中國有及國有控股工業企業經濟效益綜合指數為227.4，高于全市平均水平49.5個點。全市規模以上工業企業實現利潤總額318.47億元，增長53.4 %；虧損面17.8%，比上年下降1.3個百分點。建筑業生產平穩發展。全市完成建筑業增加值168.42億元，比上年增長0.7%；建筑安裝工作量641.58億元，增長6.1%。固定資產投資部分全社會固定資產投資增長較快。2003年廣州市完成全社會固定資產投資1157.77億元，比上年增長14.7 %。其中基本建設投資完成454.45億元，增長59.9%，占全社會固定資產投資總額的39.3%，是支撐投資較快

11、增長的主要動力；更新改造投資完成188.61億元，比上年增長3.0%，占全社會固定資產投資的16.3%；房地產開發投資完成405.94億元，比上年下降4.8%，占全社會固定資產投資的35.1%。民間投資穩步增長。全年民間固定資產投資達443.70億元，增長9.3%。2003年，全市完成工業固定資產投資181.66億元，增長17.7%。在工業固定資產投資中，制造業完成投資154.90億元，增長9.2%，其中汽車制造業投資發展迅猛，完成投資40.73億元，增長94.8%。交通運輸、倉儲和郵政業完成投資146.69億元，增長32.7%；水利、環境和公共設施管理業完成投資140.78億元，增長70.7

12、%；教育完成投資76.06億元，增長1.4倍；建筑業完成投資46.23億元，增長24.9%；批發和零售業完成投資15.64億元，增長5.3%；科學研究、技術服務和地質勘查業完成投資15.11億元，增長3.4倍。重點建設項目進展順利。2003年，水利環境公共設施管理業、交通運輸倉儲郵政業、制造業重點項目投資分別占全市重點建設項目投資的54.2%、29.4 %和12.7%。廣州市重點建設項目完成固定資產投資193.64億元，占全市基本建設和更新改造投資額的比重為30.1 %。地鐵3號線、廣州白云國際機場遷建、新機場高速公路北延線南段工程、西朗、瀝滘、獵德污水處理工程、廣州本田汽車擴建、本田轎車出口

13、基地等建設項目進展較快。商品房銷售平穩。2003年，全市商品房實際銷售（交樓）面積為780.23萬平方米，實際銷售（交樓）合同金額為330.80億元，分別增長7.2%和8.2%。商品房預售面積為626.13 萬平方米，比上年下降4.3%；預售合同金額為304.04億元，比上年增長2.4%。國內貿易部分消費品市場穩步增長。2003年全市實現社會消費品零售總額1494.27億元，比上年增長9.0%。其中貿易業零售額1183.38億元，增長10.0%；餐飲業零售額281.85億元，增長6.0%；其他行業零售額29.04億元，增長0.8%。限額以上批發零售貿易餐飲業實現零售額427.87億元，增長13

14、.3%，占全市社會消費品零售總額的比重由上年的27.6%上升到28.6%。在限額以上貿易企業商品零售額中，機電產品及設備類、石油及制品類、家用電器和音像器材類、化妝品類及日用品類的商品銷售增長較快，分別增長10.1%、58.2%、24.7%、16.8%及35.0%。商品交易市場成交活躍，全年億元以上商品交易市場96個，比上年增加1個；總成交額452.17億元，比上年增長10.4%。對外經濟部分外貿進出口持續快速增長。2003年，全市海關進出口總值為349.44億美元，比上年增長25.1%。其中海關進口總值180.55億美元，增長27.6 %；海關出口總值168.89億美元，增長22.6%。從出

15、口方式看，一般貿易出口61.29億美元，加工貿易出口105.57億美元，分別增長13.0 %和29.1 %。從出口主體看，國有企業和三資企業出口分別占全市出口總額的33.5%和59.1%。私營企業出口雖然只占3.6%，但增長迅速，比上年增長3.3倍。從出口產品看，高技術產品出口增長92.7%，機電產品出口增長41.1%，服裝、鞋和紡織品等傳統大宗出口商品分別增長4.7%、4.7%和8.1%。從出口市場看，對歐盟、美國和日本三大主要貿易伙伴的出口增勢強勁，分別增長46.8%、27.1%和25.9%。利用外資呈現總量多、制造業項目多、大項目多的特點。2003年，全年合同利用外資金額為40.22億美

16、元，比上年增長27.0 %，其中外商直接投資金額為35.11億美元，增長16.1%。實際利用外資金額為30.64億美元，其中外商直接投資金額為25.81億美元，分別增長15.5%和13.0%。外資投向制造業的力度加大，制造業合同直接利用外資占全市合同直接利用外資比重達65.7%。全市新批和增資超過1000萬美元的項目125個，合同外資金額18.54億美元。目前，世界500強大企業已有115家進入廣州，投資設立204個項目，投資總額達58.2億美元。國際經濟技術合作進一步加強。2003年，對外承包工程和勞務合作業務均有較大發展，完成對外承包工程和勞務合作營業額1.09億美元，增長19.8%；派出

17、工程勞務人員3237人次，增長35.4%；年末在外人數4080人，增長20.8%。 金融、證券和保險部分金融形勢穩定。2003年末，廣州地區金融機構本外幣存款余額為9379.61億元，貸款余額為6742.81億元，分別比年初增長13.9%和17.3%。本外幣存款余額中，人民幣存款余額為8676.72 億元，比年初增長15.4%，新增存款1158.01億元。其中企業存款3174.03 億元，比年初增長8.6 %。本外幣貸款余額中人民幣貸款余額為6127.27億元，比年初增長16.1%，新增貸款850.88億元。在各項貸款中，中長期貸款余額及增速均大于短期貸款。中長期貸款余額為2780.46億元，

18、比年初增長19.2%；短期貸款余額2463.66億元，比年初增長7.5%。在短期貸款中，工業貸款和私營企業及個體貸款增長較快，分別比年初增長12.4%和83.4%。各項外幣存款余額為82.04億美元，比年初下降2.3%；貸款余額為64.22 億美元，比年初增長29.2%。2003年末，全市共有各類金融機構營業網點2403家，外資金融機構（不包保險和證券機構）在廣州設立的分行和辦事處達28 家。至2003年末，廣州市在深、滬兩證券交易所上市的公司共20家，股票22只。全市有證券公司4家，證券營業部116個。全年廣州地區國家銀行發行國庫券96.91億元。保險市場不斷擴大。全年保費收入117.28億

19、元，比上年增長17.4%。其中財產險保費收入35.12 億元，增長24.5%；人身險保費收入82.16億元，增長14.6 %。至2003年末，全市共有各類保險營業網點144家，外資保險機構在廣州設立的分公司和代表處達13家。城市建設和環境保護部分城市建設發展加快。2003年全市用于城市建設的固定資產投資（未包括城市維護費）達160億元，比上年增長16.2%。城市交通路網不斷完善，城市道路面積達6370萬平方米，增長2.8%。供水綜合生產能力達513 萬立方米/日，與上年持平。城市供電、供氣能力不斷增強。供電量達302.99 億千瓦.時，增長18.5%；煤氣銷售量達1.94億立方米，增長16.8

20、%。城市生態環境繼續改善。2003年，全市森林覆蓋率達41.4%，新增城市園林綠地面積達1508公頃，新增公共綠地面積539公頃，新增公園12個，人均公共綠地面積（十區口徑）9.44平方米，綠化覆蓋率（十區口徑）達34.2%，建成區綠地面積達184平方公里?？諝猸h境質量保持在國家規定的良好水平，噪聲污染持續9年下降。市區共建成煙塵控制區14個，覆蓋率達100%；環境噪聲達標區25個，覆蓋率達79.0%。全市廢水、廢氣中的主要污染物排放總量控制在廣東省規定的排放總量指標內。汽車尾氣達標率達83.6%，比上年提高2.5個百分點。生活垃圾處理率達100%。人民生活和社會保障部分2003年末，全市總人

21、口725.19萬人，比上年末增加4.57萬人。全市人口出生率7.9，人口自然增長率2.2。城鄉居民生活水平穩步提高。2003年，全市職工工資總額533.55億元，比上年增長17.65%。職工平均工資為28237元，增長10.4%。據抽樣調查，城鎮居民人均可支配收入為15003元，增長12.1%。農村居民人均純收入為6130元，增長5.1%。 12月末，城鄉居民人民幣儲蓄存款余額為3727.33億元，比年初增長19.0%。居民收入的持續提高促進了消費層次和結構的提升。2003年，城鎮居民人均消費性支出為11571元，增長8.4%。城鎮居民恩格爾系數按原口徑計算為36.8%，按新口徑（人均消費性支

22、出不包括居民自有房虛擬房租折算）計算為38.9%，比上年下降2.1個百分點。交通與通訊類支出1405元，增長18.5%；醫療保健類支出729元，增長23.0 %；居住類支出1169元，增長19.1%；娛樂教育文化類支出1884元，增長7.6%。城市居民家庭對電腦、移動電話和汽車等科技含量較高的產品的消費需求不斷增加。近年來，隨著消費結構的逐步轉型，旅游、教育、文化、信息等服務性消費進一步擴大。在城鎮居民人均消費性支出中，服務性的消費支出所占比重達33.9%。農村居民人均生活消費支出4116元，比上年下降1.6%。主要原因是農村私人建房得到有效控制，農戶建房減少，住房支出下降所致。農村居民人均食

23、品類支出1806元，減少3.8%。人均醫療保健類支出244元、交通通訊類支出475元、文教娛樂類支出606元，比上年分別增長46.4%、31.0%和21.0%。城鄉居民居住條件進一步改善。城市居民人均居住面積從上年末的15.67平方米提高到本年末的17.31平方米；農村居民人均居住面積由上年末的34.97平方米提高到本年末的36.01平方米。房地產近期狀況部分2003年10月，廣州市房地產開發投資額達到33.39億元，較上月增長24.22，全市預售商品房總銷售面積高達58.19萬平方米，較上月增長80.15，銷售金額23.01億元，較上月增長59.79。商品房新開工面積41.22萬平方米，竣工

24、面積更是達到82.43萬平方米，而由于發展商競相推出優惠活動，將10月份住宅價格大大拉低，下跌至本年度最低點3772元/平方米。2002年7月2003年10月全市預售商品房成交價格走勢圖進入十月以后，本年度第二個銷售旺季來到，10、11兩個月中，各發展商紛紛祭出銷售法寶，各種促銷活動令廣大消費者得到了實惠，發展商回籠了資金，更是使得樓市呈現出交投兩旺的良性循環局面。2、廣州市天河區綜合情況概述A、天河區簡介天河區位于廣州市老城區的東部，西與東山區、越秀區接壤；南臨珠江，與海珠區隔江相望；北與白云區毗鄰；東與黃埔區相連，處于廣州市域的幾何中心位置。根據廣州市總體規劃，天河區的西部屬于城市中心區大

25、組團，其功能定位為城市的政治、文化和對外交往的中心；東部屬于城市東翼大組團，其功能主要是現代化工業區。天河區得天獨厚的地理位置使其在過去的十幾年里獲得了社會、經濟的迅速發展，也將是其今后經濟發展和城市建設的主要動力。經濟發展速度快天河區自1985年建區以來，經濟發展速度非?？?，綜合實力不斷增強。1996年天河區生產總值位居廣州市八個區的首位。此外，天河區經濟結構較為合理，高新科技和第三產業發展較快。1994年第三產業在國民生產總值中的比重為46.88%，并且這一數字呈上升趨勢。綜合經濟實力的提高為天河區社會、 文化發展和城市建設提供了良好的基礎，也成為其社會經濟進一步發展的有利條件。參見：表1

26、1998年天河區國民經濟主要指標表 科技力量雄厚天河區內大專院校、科研單位、大中型企業和文化場所高度集中。區內有22所高等院校、34間科研院所、60多家大中型企業，還有國家級的廣州市天河高新技術開發區和聞名的科 技一條街，擁有800多家科技企業，300多家“三資”企業，各類科技人才2萬多人，其中高中級職稱的有1萬多人。區內還有活躍的科技市場和靈通的信息網絡，全國乃至世界水平的高新技術都可以在這里交易和獲取。密集的科技設施和人才為天河區社會經濟的發展提供了有力的智力支持。 基礎設施和公共設施較齊備天河區公共設施較集中。除上述的科技設施以外，天河區還擁有天河體育中心、華南植物園、麓湖公園、東郊公園

27、、市老干活動中心、市兒童活動中心、廣州世界大觀園和廣州跑馬場等一批市級文化娛樂設施。天河區交通便捷。轄區內有廣州大道、中山大道、黃埔大道等7條與市區及市外緊密相連的道路,有橫貫全區的廣深雙軌鐵路，又是廣深、廣珠、廣汕、廣韶、廣贛五大公路的出口處。廣州火車東站位于天河區內，全國第一條準高速鐵路廣州段、廣州地鐵1號線東部始發站和廣州市環城高速公路東環、北環部分也己建成。此外，天河區的水、電、通訊、燃氣等基礎設施及海關、工商、稅務等辦事機構日趨完善。密集的公共設施和較齊備的基礎設施使天河區具有較好的投資環境，成為社會經濟進一步發展的物質基礎。土地資源豐富天河區地域遼闊，轄區總面積達147.77平方公

28、里。其中己建成區61.65平方公里，占41.7%，耕地12.71平方公里，占8.6%，坡度大于25%的不宜建設用地42平方公里，扣除山林、保護農田及水域等不可建設用地，仍有約31平方公里的大量土地可供開發利用。目前天河區大量土地的利用強度較低，再開發的潛力很大。隨著城市土地有償使用制度和房地產開發的不斷推進，將有效地增加城市建設資金的來源，改善城區面貌，推動城市建設的發展。B、本項目周邊環境調研天河城和宏城廣場（臨拆遷）帶來的影響天河城已發展成為新的商業中心，在天河城的帶動下，周邊商用物業的開發速度加快，一些住宅的底層改建成商鋪，用于出租，商鋪開始連片成網，吸引了不少商家和消費者。天河城廣場據

29、了解，六運小區原沒有群樓商鋪的配置，天河城和宏城廣場開業后，有商家看準商機，把六運小區沿天河南一路的首層住宅買下，并把物業性質由住宅改為商鋪，進行出租。天河城和宏城廣場商圈為其帶來大量人流，商鋪生意越做越旺，鋪租也越升越高。而該路段鋪租也與兩個商場關系密切，東段天河城對面的商鋪租金最高，約500元平方米，中段宏城廣場對面的商鋪租金約400元平方米，而西段與正佳廣場相對的鋪位租金則為300元平方米。天河城商圈也帶動了六運小區區內商業。六運小區本身常住人口多，需要小區式消費；而在天河城和宏城廣場和體育西路商鋪工作的人員數目也非常龐大，由于天河城廣場一帶飲食等消費較高，不少商圈內的工作人員都喜歡在六

30、運小區消費，造就了現在六運小區的商業氛圍。目前，小區內也出現了大包租商購買首層物業統一出租的投資現象，也有不少業主辦理“臨租牌”把首層住宅改為商鋪出租。天河城周邊街鋪租金快速攀升體育西路周邊受商業人氣的影響，已形成餐飲一條街的氛圍，如蒙地卡羅、麥當勞、肯德基、綠茵閣、大和壽司等已在此開設分店，天河南一路的仙蹤林更是眾多連鎖店中效益最好的一間，不少餐飲業經營者都希望能進駐這里分得一杯羹?，F在的鋪租已是前幾年的兩倍多，在地鐵開通前，體育西和天河南一路商鋪的月租只是100元平方米，但地鐵開通鋪租也隨之快速攀升，現在一間新開張的東南亞餐廳，400平方米左右的面積，月租就在20萬元左右，頂手費也要近百萬

31、元。而另一間不能做餐飲的中型鋪，月租也要200元平方米。體育西的鋪位大多是100300平方米的大鋪位，靠天河路的北段租金普遍在300500元平方米，轉手費也大多近百萬元，但仍有供不應求的情況。而靠近黃埔大道的體育西末段一帶，則以新項目的裙樓商鋪為主，租價稍低，約200元平方米左右，如駿匯大廈的一二層商鋪剛租給一間KTV，月租不超過20萬元。雖然天河城周邊商鋪租金高，但由于生意興旺，商鋪求遠大于供。天河南一路和小區內南北向的主道路甚少有商鋪放出，而求鋪者卻很多，如果有一個商鋪放租，也會有好幾個商家爭搶，更有不少商家會主動找商鋪租客商談分租或者頂手。據了解，小區內一個10平方米左右商鋪轉手費已達2

32、萬元，而個別旺鋪轉租，新租客不僅向原租客交“貴租”，還要給轉手費，這是商鋪轉租中少見的。C、本項目周邊主要商業物業調查正佳廣場調研表名 稱正佳廣場所屬商圈天河區CBD地理位置天河路體育中心正對面商業類型超大型綜合商業發展商廣州市正佳企業有限公司經營檔次亞洲第一代理商營業面積30萬平方米層數層高7層裙樓商場、30層超甲級寫字樓、48層酒店商務公寓裝修標準豪華裝修硬件設施1500位置的停車場、大型棕櫚廣場、中國最高的音樂噴泉等一層售價7萬元/M2二層售價三層售價2四層售價一層租金900元/M2二層租金400元/M2三層租金400元/M2四層租金400元/M2經營類別未知經營類別未知經營類別未知經營

33、類別未知分割形式獨立分割形式獨立分割形式獨立分割形式獨立分割面積10100 M2分割面積10100M2分割面積10100M2分割面積10100M2空置情況據目前資料統計，供不應求；天河城調研表名 稱天河城所屬商圈天河區CBD地理位置正佳廣場西面商業類型大型綜合商業發展商廣州天貿集團經營檔次高代理商營業面積近30萬層數層高49層裝修標準豪華硬件設施廣場、大型停車場一層售價二層售價三層售價四層售價一層租金800元/M2二層租金300元/M2三層租金300元/M2四層租金300元/M2經營類別綜合經營類別綜合經營類別綜合經營類別綜合分割形式獨立分割形式獨立分割形式獨立分割形式獨立分割面積10100

34、M2分割面積10100 M2分割面積10100 M2分割面積10100 M2空置情況空置率3陽光都會調查表名 稱陽光都會廣場所屬商圈次天河區CBD地理位置天河區石牌東路商業類型綜合性商鋪發展商廣州建圖房產開發有限公司經營檔次中代理商營業面積10萬平方米層數層高三層商鋪，其余為住宅裝修標準一般硬件設施附近的摩登百貨、好又多商場等臨街售價7.5萬元/M2一層售價5萬元/M2二層售價3萬元/M2四層售價 一層租金二層租金三層租金四層租金經營類別未知經營類別未知經營類別未知經營類別未知分割形式獨立分割形式獨立分割形式獨立分割形式獨立分割面積1040 M2分割面積1040M2分割面積1040M2分割面積

35、1040M2空置情況單位一經推出就售磬；二、土地價值分析1、土地個別因素分析A、地理位置本項目所在地該項目位于廣州市天河區天河南二路，南接天河南二街，西隔體育東路，與正佳廣場相鄰，地塊北側為在建的“新國際廣場（寫字樓）”；正在興建的“新國際” B、地塊現狀該項目為商圈改造項目，是廣州市交通基礎設施建設的重點工程之一，現為天河南公交總站，擁有9條公交線路和2條旅游公交線路；項目周邊商業配套成熟，商業氣息濃厚；C、周邊環境該地塊西臨正佳廣場，南接供電大廈，北側有在建項目（新國際）商業用地，東臨萬佳百貨位于豐興大廈裙樓“華潤萬佳”百貨另外與天河城廣場毗鄰；外圈還有廣州電腦城、廣州東站、廣州書城、天河

36、體育中心正佳廣場綜合評述：該地塊及其周邊用地為CBD及配套用地區各項開發項目及配套項目設施完善。從大的周邊環境來說，有天河城廣場、萬佳百貨、正佳廣場、廣州書城、天河體育中心、廣州東站形成的成熟CBD中央商圈環境。D、城市規劃根據廣州市交通基礎設施建設，本安適于位于天河區天河南二路的城市建設用地，總用地面約18800；根據廣州交通基礎設施建設規劃，將此區域定位成為集辦公，零售，金融貿易，信息產業及管理綜合區域；現時天河南公交總站廣場本片區內各地塊土地利用性質主要包括道路廣場用地、公交站場及其配套用地，商業性公共設施用地及市政公用設施用地。E、地塊的規劃設計要點建設用地面積：18800平方米總建筑

37、面積：70132平方米公交站場建筑面積：1423平方米辦公大樓建筑面積：54060平方米公用建筑面積：712平方米建筑容積率3.46綠化率：302、土地優劣勢分析本項目SWOT綜合分析表優勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）1.位于天河區CBD中心位置，具有其他公交總站無法比擬的天生優勢1.項目所在地人氣相對來說不旺；2.項目臨北的“新國際”的施工進度和定位不明朗；2.政府大力支持項目之一，不存在土地價格；3.項目所在地并非主干道，而且道路相對來說窄小。3.旁邊的“供電”大廈，入夜后是一個巨大的“明亮坐標”，標志性強。機會（OPPORTUNITY）威脅（THREAT）1.天河商業圈帶

38、來的龐大的消費群體；1.天河區成熟的商業圈和即將開始營業的正佳廣場對本項目的商業是一個沖擊；2.政府用地，所以相對來說開發成本較低，有機會形成價格優勢。2.有關部門能否保證本項目的順利開發及正常經營。3、項目發展建議A、開發物業類型從產業結構分析該規劃方案考慮到該區域現有的產業結構，將該區域定位為公交站配套產業區，主要產業結構為公交站服務配套設施及汽車產業為主導的大型汽車百貨商場，公交產業類型為三類：B、公交營運調度樞杻以廣州最新交通統計數據來看，廣州公交站場總缺口超過50萬平方米。據有關媒體報道，廣州市交委準備在10年內建設73個公交樞紐站場，現已制定了相應的調整建設方案，著手對全市公交站場

39、進行大調整，建成后的公交調度樞紐，總面積將達到150萬平方米，基本可滿足現在廣州市交通發展規劃需要。 公交營運調度樞紐就是一座集現代化運營調度、多條公共汽車線路中轉、汽車百貨零售業、寫字樓為一體的現代化公共交通樞紐中心。公交樞紐工程建成后，將為天河區的交通提供有序的分流方式。建成后將安排公交到發線路11條。該樞紐站總建筑面積近7萬平方米（包括辦公寫字樓、商業裙樓等），可為社會車輛提供足量的停車泊位。其中地上建筑有LPG加油站，寫字樓等，商業裙樓主要為汽車配套服務區。公交營運調度樞紐將實現換乘和人車分流。全部交通樞紐功能占地上地下兩層，地下一層為公交樞紐的換乘大廳，地上一層則是公交車的地上編組站

40、。C、汽車配套服務業汽車產業是一個資金密集型、技術密集型的產業，具有高度的集中性。汽車配套服務產業就是優化汽車配套服務體系，逐步與客戶、經銷商、供應商等建立新型業務關系，合理、有效地利用資源，更好地為汽車消費者提供全方位服務，建立與國際接軌的營銷體系與配套網絡。重點投資建立具備新車銷售、舊車回收、維修服務、零配件供應及信息反饋職能的汽車品牌店；集采購、營銷、服務、信息等為一體的汽車產業鏈；具備中轉、運輸、管理職能的配套服務體系。還為客戶提供相應的售后服務，如汽車維修、汽車救援、維修期間提供代用車及汽車租賃等一系列增值配套服務。D、辦公寫字樓租賃目前該區域產業現狀為商業類服務經濟結構作為主導產業

41、，該土地再利用性質為公共交通基礎設施改造用地。考慮到目前的狀況，擬建一個集現代化公交運營調度，多條公共汽車線路中轉,汽車百貨，辦公寫字樓為一體的現代化公共交通樞杻中心。將該區域重新規劃為公交綜合服務功能的產業模式，是充分改變目前公交站場滯后，公交運用調度效率低下狀況的有效途徑。從土地使用分析該土地使用面積為18800平方米，有兩面臨街，地塊呈長方形分布?？偨ㄖ娣e70132平方米，容積率3.46，是較高密度區域。對于公交站服務產業來說，建造大型公交物業配套是其考慮的主要原因。該地域地段位置適合安排公交車，汽車保修、加油、停車、洗車等服務流水作業線，以及辦公，商業等項目功能。特別是該地塊西側臨街

42、有投資逾40億元的超大型SHOPPING MALL（正佳廣場）商業輻射,由此現狀分析，在整個規劃改造時圍繞西北部商業中心做擴散方式均勻排列。4、優選方案進行項目投資概算（不含地價）A、綜合項目建筑成本估算a.寫字樓建筑成本序號項目單價（元/）建筑面積（）總價（元）A前期費用80540604,324,800B勘查設計60540603,243,600C建筑安裝C1基礎土石方1854060973,080C2樁基礎120540606,487,200C3主體工程12005406064,872,000C4水電安裝120540606,487,200C5消防60540603,243,600C6人防305406

43、01,621,800C7公共裝修部分4005406021,624,000C8其他設備1054060540,600D城市公配基金100540605,406,000E市政改造費5005406027,030,000F管理費(A+B+C+D+E+)3%4,375,616.4G不可預見費用(A+B+C+D+E+F)5%7,511,474.8總價157,740,971b.商業建筑成本計算表序號項目單價（元/）建筑面積（）總價（元）A前期費用805936474,880B勘查設計605936356,160C建筑安裝C1基礎土石方185936106,848C2樁基礎1205936712,320C3主體工程120

44、059367,123,200C4水電安裝1205936712,320C5消防605936356,160C6人防305936178,080C7公共裝修部分40059362,374,400C8其他設備10593659,360D城市公配基金1005936593,600E市政改造費50059362,968,000F管理費(A+B+C+D+E+)3%480,457.44G不 可預見費(A+B+C+D+E+F)5%16,495,705.4總價32,991,490.84c.公交站場建筑成本：1423300元/=426,900元d.公用建筑成本：712100元/=71,200元B、財務費用財務費用（不含土地價

45、款的利息）按正常的開發速度，項目可在2年的時間內完成改造及招商租賃，假設建筑成本在開發期內均勻投入，按開發期均勻投入，按開發期的一半計算利息，則建筑成本的利息額為：（32,991,490+157,740,971+426,900+71,200）820.515,298,444元C、管理費用指項目開發過程中，開發商可能產生的項目管理費用。由于地塊為政府公共交通基礎設施改造項目，故土地成本的管理費用忽略不計，管理費用按建筑成本的3%計算：（32,991,490+157,740,971）3%=5,721,973元D、加油站(LPG)預計投入成本：10,000,000元（預計）E、項目開發總投資（不含地價

46、）項目開發的總投資額（不含地價款及其利息）為：32,991,490+157,740,971+426,900+71,200+15,298,444+5,721,973+10,000,000=222,250,978元按照項目總建筑面積70,132平方米計算，開發總成本為:222,250,978元人民幣，綜合開發成本為：3,169元/平方米。5、項目未來租價預測根據前期調研結果，預測月租金收入水平為項目租金水平（元/平方米/月）租金水平（元/平方米/月）保守估計樂觀估計商場100150寫字樓2040總計120190注：1.此表年租金不包括交付交委使用的10000平方米的辦公面積；2.房地產綜合稅率以1

47、4%計算；3.空置率以廣州天河區附近商業寫字樓平均空置率80%為基準。年計算稅后租金收入水平項目年租金水平（元）年租金水平（元）保守估計樂觀估計商場4,900,7627,051,968寫字樓6,979,10413,958,208總計11,879,86621,010,176注：1.此表年租金不包括交付交委使用的10000平方米的辦公面積；2.房地產綜合稅率以14%計算；3.空置率以廣州天河區附近商業寫字樓平均空置率80%為基準。三、項目經營策劃方案（建議案）1、項目經營策劃方案概述本項目為整個天河南二路公交站綜合開發功能部分，汽車百貨商場是本項目功能盈利性項目之一，根據我司對廣州公交汽車及私家汽

48、車調研結果分析，建議在本項目商業裙樓部分開發經營汽車百貨商場。深圳“皇馬汽車百貨”本項目位于廣州市天河區天河南二路，總用地面積約18800平方米，其中商業裙樓面積5936平方米。汽車百貨商場可全新導入國際先進的汽車用品大賣場經營模式，致力汽車服務產業消費終端市場的拓展，與廣大汽車用品生產商攜手共創新型銷售與服務的商業平臺，不斷滿足廣州汽車市場日趨多元化、個性化、時尚化的消費需求。2、物業定位“一站式”大型汽車用品及公交汽車配套服務專業商場一 站 式是指從汽車消費客戶將車鑰匙交給工作人員開始，一直到工作人員再將車鑰匙交還消費客戶這段時間車產生的一系列消費（比如貼膜、汽車美容、維修、保養等）的總和

49、。大 型體現在汽車相關消費品的品種齊全，服務周到。配套服務是指針對于公交汽車的一系列配套服務（清洗、維修、保養、更換、升級等）。以商品類別及功能劃分商品區域，以敞開式品牌專柜與DIY商品自助式服務相結合的統一管理、統一收銀、統一形象、統一營銷推廣的新型商業模式。3、經營模式以采購+合作經營即集中收銀線與單開收銀為一體的百貨商場化的經營模式。 汽車百貨：汽車美容護理 汽車快修改裝 汽車用品百貨 汽車配件專營店 汽車保養傳播區 汽車族的休閑區4、合作方式租賃方式按建筑面積計租聯營方式保底租金扣點保底營業額扣點純扣點供貨方式代銷實結購銷月結 招 商利用品牌：殼牌、埃克森美孚、阿爾派、松下、索尼、先鋒

50、、米其林、固特異、橫濱、普利斯通、巴斯夫、3M、雷朋、法拉特等5、營業方式會員制量販批發銷售效仿山姆會員店的銷售模式，招納大量會員，形成擁有大量自己的會員規模及形成批量銷售的規模，實現利潤的最大化。商品零售與咨詢服務除了有會員制的量販銷售外，還要有針對于高端客戶（名貴轎車）的專項服務，以保證本商場的市場客戶覆蓋率。汽車配套增值（快修護理等）服務設立“24小時汽車便利店”（包含一般的汽車百貨及快修等服務），真正實現全天候專業汽車服務。會員專用網絡查詢及網絡購物平臺網上汽車查詢服務（比如新車資料、汽車新聞、汽車價格、配件市場、汽車租賃等服務）及網上購物平臺（比如預定新車、選購汽車配件、預定維修、保

51、養、更換的時間等），真正實現全方位的專業汽車服務。6、目標客戶群體汽車保養美容客戶目標：家庭轎車、公交車輛家庭轎車目前廣州的的年家庭轎車增長率為33，汽車保養行業市場潛力無限。公交車輛公交車輛的數量沒有家庭轎車多，但是公交車輛的消耗非常大，折舊非?？?，基本上每天都需要一定的檢修和維護保養，市場潛力也非常大。量販（會員）客戶目標：家庭轎車擁有者家庭轎車擁有者的消費潛力巨大，影響力廣泛，也是本項目形成口碑的重要條件之一。7、經營范圍主力經營汽車用品、汽車服務以及舊機動車交易等。汽車用品種類汽車電器類、汽車內外飾品、汽車養護用品、汽車易耗用品、汽車配件和工具等。汽車服務種類汽車清洗、汽車貼膜、汽車美

52、容、汽車檢修、汽車保養、汽車改裝、汽車事務委托等。8、優質服務創建“無敵”優質服務標準，從擁有一部汽車至汽車報廢的全程優質服務。美車、美居、美飾的全新演繹。讓本百貨商場成為車的第二個流動的家。9、配套設施足量車位的停車場（約為150個）直行客梯（約2部）、扶手電梯（約上下各一條）整樓采用中央空調系統，配置自動報警系統以及自動噴淋系統、消火栓連接各樓層的專用車道（雙向單車道）10、經營推廣策略本地塊項目劃分為三塊：加油站、公交停車場、綜合部分（商業裙樓和寫字樓），但就地塊現時情況及前期的調研報告分析出：本地塊的關鍵盈利部分在綜合部分（商業裙樓和寫字樓），而商業裙樓的利潤最高，因此在經營推廣策略中

53、將會主要描述“商業裙樓（汽車百貨）。商業裙樓（汽車百貨）經營推廣策略汽車百貨引入與國際接軌的會員制大賣場的營銷模式，整合四大強勢賣點，必將引發廣州汽車公交服務產業的全面升級?！捌嚂T營銷”會員就是提款機。強大的會員營銷方式、每年33%的城市汽車增長率、近30萬的會員發展潛力。憑借會員卡在汽車百貨、汽車護理中心、休閑會所可享受優惠的購物折扣、快捷完善的汽車護理與維修、別具一格的商務休閑服務?！捌囄幕癄I銷”評鑒、拍賣、展會、賽事、車友聚會等。“汽車服務營銷”緊急救援、專業咨詢、汽車培訓、商務委托等。“汽車網絡營銷”網絡形式購物、商品查詢、車友論壇、供求委托等。四、項目投資初步分析1、項目總投資

54、估算根據之前的統計數字，項目投資描述如下：A.綜合項目建筑成本估算所需投資額：191,230,561.84元B.財務費用所需投資額：15,298,444元C.管理費用所需投資額： 5,721,973元D.油站所需投資額： 10,000,000元（預計）綜合所得，該項目投資總額為：191,230,561.8415,298,4445,721,97310,000,000222,250,978元2、投資利潤額按報告前述對項目未來租賃均價和投資總額的估算，分析項目投資30年稅后總利潤額：項目30年租金水平（元）30年租金水平（元）保守估計樂觀估計商場147,022,860211,559,040寫字樓20

55、9,373,120418,746,240總計356,395,980630,305,280注：1.此表年租金不包括交付交委使用的10000平方米的辦公面積；2.房地產綜合稅率以14%計算；3.空置率以廣州天河區附近商業寫字樓平均空置率80%為基準。3、投資利潤率根據前述對項目投資利潤的分析，計算項目稅后總投資利潤和稅后總投資利潤率：項目稅后投資總利潤率=稅后利潤投資總額（商業裙樓）=51.3%（保守）=80.3%（樂觀）（寫字樓）=23.2%（保守）=117.4%（樂觀）4、投資回報率投資回報時限：（按照平均開發成本3169元/平方米計算，不記息）保守估計：商場：316910012=2.64年3

56、2月寫字樓：31692012=13.2年159月樂觀估計：商 場：316915012=1.76年22月寫字樓：31694012=6.6年80月投資回報率保守估計：商 場：1232=37.5%寫字樓：12159=7.6%樂觀估計：商 場：1222=54.5%寫字樓：1280=15.0%5、盈虧平衡點A、成本回收年限的盈虧平衡點以收回成本表示項目的盈虧點（BEF），該項目開發投資222,250,978元，年租賃收入為11,879,866元， 盈虧平衡點的計算依據為：盈虧平衡點租賃收入=項目總投資+租賃稅金+招商費用其中：租賃稅金取14% 招商費用取3%在盈虧平衡時，所得稅為0，不計所得稅則在盈虧平

57、衡點，有：開發成本+租賃費用+租賃稅金及附加費用=租賃收入開發成本+租賃總額BEP（租賃費用率+租賃稅費率）=租賃總額BEPBEP= 234,130,844元 即當租賃總收入達到 234,130,844元，按以上預測租賃價進行租賃，本項目可回收全部投資。B、項目盈虧平衡點分析因本項目土地使用權屬交委，項目開發資金來自投資方籌措資金，投資方擁有其綜合開發部分適當年限的經營權，投資全部收益來源于商業，廣告，辦公，零售等盈利性項目，因此盈虧平衡點僅考慮經營管理權年限收益費用，和投資回報率。目前市場同比的商業寫字樓及商場出租率達到80以上，本項目盈虧數值大大低于市場水平，充分說明項目能夠帶來可觀的經濟

58、效益，并能證明改造規劃案的可行性。6、敏感性分析在本項目中租賃收入和建筑成本作為主導變化因素，此段對全部資金情況下項目的經濟效益進行了許多因素敏感分析，變化因素涉及投資成本，租賃收入，招商費用，租賃稅金和所得稅，分析結果如下：項目敏感性分析表 單位金額：萬元項目151050-5%-10%-15%總投資額25558.924447.623336.422225.121113.820002.618891.3稅后利潤率（商場）446%46.7%48.8%51.3%54.0%57.0%60.4%稅后利潤率（寫字樓）20.2%21.1%22.1%23.2%24.4%25.8%27.3%投資回報年限（商場）3

59、7個月35個月34個月32個月30個月29個月27個月投資回報年限（寫字樓）182個月174個月166個月159個月150個月143個月135個月分析結論：從敏感性分析結果看，項目的抗風險能力較強，但是總體來說回報年限比較長；在總成本15%+15%的范圍內變化時，對項目投資回報的影響很大，如項目總投資額降低10%，則項目總利潤率上升到41.4%。7、項目風險分析A、本項目風險來自于辦公寫字樓出租率，商業招商引資等方面。汽車百貨雖處于該片區市場空白點，但能否快速得到市場認同和消費是很重要的問題。以周邊商用物業和寫字樓為類比，本改造項目不同于其它產業，無法具備附近如正佳廣場，天河城等大型商業配套具

60、備的綜合優勢。B、該區域經濟中，百貨商業作為主導，如何真正將汽車百貨融入該區域商圈也是營銷推廣工作的難點。C、經營期限內管理水平低下也會導致經營風險產生。以保守估計，寫字樓部分投資成本回收期在159月以內，商業裙樓部分投資成本回收期在32個月以內，該階段只能實現投資回報。如商場經營年限為30年，因此理論的利潤階段從第3年至30年之間。如果經營管理水平影響租賃率、招商引資等各板塊因素，最終將直接影響經營期限內所得收益。8、項目風險規避根據風險分析所見，在項目招商推廣中，應該在前期與交委部門進行項目市場炒作，宣傳本規劃案的市場高度，闡明供需特點，充分進行商業市場滲透。由于綜合開發項目的后期盈利主要

61、以商業租金以及衍生出來的廣告收入為主要來源，風險同樣來自于經營管理水平。因此優化交通資源配置，提高項目經營管理水平，最大限度地提高出租率，降低運營成本，是提前完成投資回報的前提。9、項目假設和限制條件A、項目經營期限，資金充足，施工期有保障，沒有考慮重大的誤工時間對項目開發經濟效益的影響。B、在開發期內各種成本基本保持穩定，沒有考慮不可抗拒力對項目開發經濟效益的影響。C、項目規模根據有關部門的規劃限制及開發商最終提供的設計方案和投資總額而得。D、各種費用估算、工期安排及效益評價是初步的，投資估算是按照目前同類型項目的投資水平及考察本項目基礎設施條件后估算的。由于建筑方案和工程施工條件和施工方法

62、尚未完全確定，因此實際的投資成本將根據上述問題的深入作進一步的調整。E、本報告的預計租賃價格是在多方面考察本項目周邊房地產市場的基礎上，再依據項目自身的特點來確定的，至于綜合部分租賃價格的最終確定及未來的漲幅空間，在很大程度上要依賴目前天河南房地產市場的實際供求關系變化和未來25年廣州天河區政治、經濟和人民生活水平的穩定發展。五、項目經營期限與利潤分析經營期限與利潤統計比較表 單位：元項目5年10年15年20年商業裙樓租賃收入24,503,81049,007,62073,511,43098,015,240利潤率-3.8%7.2%18.2%29.3%寫字樓租賃收入34,895,52069,791

63、,040104,686,560139,582,080利潤率-55.3%-39.6%-23.9%8.2%從項目經營四個等級期限來看租賃利潤收入，可從中得出，項目的經濟效益較好，盈利呈較高增長趨勢。其中，商業裙樓租賃收回期限，利潤率遠遠高于寫字樓租賃收益率，10年內總利潤率在46.8左右浮動，從各方面綜合考慮，在15年左右，投資利潤和投資回報就可達到盈虧基準水平，因此經營年限的長短變化對項目投資利潤的影響很大。六、對未來經營發展的設想在廣州交通基礎規劃建設的幾年內，將“一站式”汽車百貨建成為廣州市公交站連鎖的汽車百貨經營模式，在交通系統內樹立優質汽車服務的標準快捷、專業、整潔。致力于整合廣州汽車行業市場的現有資源，樹立公交汽車服務的專業形象，將本項目汽車百貨商場品牌打造成為消費者心中的第一品牌。