1、福改貌“同福里”舊區(qū)改造（風(fēng)貌保護(hù)）地塊總體開發(fā)方案介紹目錄目錄一、歷史人文.03-09二、項(xiàng)目概況.10-14三、開發(fā)目標(biāo)15四、城市設(shè)計(jì)方案概述.16-29五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)30-3121.人民廣場歷史文化風(fēng)貌區(qū)一、歷史人文人民廣場史文化貌1.人民廣場歷史文化風(fēng)貌區(qū)位于上海市及黃浦區(qū)的核心區(qū)域富有特色的公共建筑圍繞巨大開放空間構(gòu)成主要的風(fēng)貌特征歷史文化風(fēng)貌區(qū)集中體現(xiàn)了上海市近代商業(yè)、旅館、文化娛樂業(yè)的發(fā)展軌跡和繁榮輝煌是上海歷史文化傳承的代表區(qū)域，也是上海重要的公共活動(dòng)是上海歷史文化傳承的代表區(qū)域，也是上海重要的公共活動(dòng)中心同福里保護(hù)地塊所在街坊東至黃河路，南至南京西路，西至新昌路北至鳳陽路

2、新昌路，北至鳳陽路。32.人民廣場街區(qū)一、歷史人文2.人民廣場街區(qū) 前身是上海著名的跑馬場，曾號(hào)稱“遠(yuǎn)東之首”，現(xiàn)北部改建為人民公園，南部為人民廣場。同福里 作為上海的原點(diǎn)，它是上海城市歷史與發(fā)展的縮影，反映了上海的地域特點(diǎn)和歷史文脈，也是上海最重要的標(biāo)志性景觀之一。街跑馬場3.里弄街區(qū) 主要集中分布風(fēng)貌區(qū)的北側(cè)和西側(cè)。以新式里弄為主，還包括部分花園住宅以及公寓。跑馬場 新式里弄住宅一般規(guī)模不大，但建筑環(huán)境質(zhì)量較好。以同福里和同益里最佳，區(qū)位優(yōu)越，具有很強(qiáng)的典型性和完整性，是當(dāng)時(shí)高端住宅的代表是當(dāng)時(shí)高端住宅的代表。里弄街區(qū)同福里街區(qū)里弄街區(qū)44.標(biāo)志性歷史建筑一、歷史人文4.標(biāo)志性歷史建筑 主

3、要分布在南京西路、西藏中路和南京東路沿線 代表了上海乃至中國發(fā)展的歷史。1930年代以后建筑出現(xiàn)了民族形式的探索 這些建筑主要有：國際飯店國際飯店大光明電影院體育局大樓上海美術(shù)館沐恩堂55.同福里街區(qū)的歷史演變 建于民國15年（1926年），原有石庫門房屋47幢，一、歷史人文5.同福里街區(qū)的歷史演變?yōu)椤叭先隆豹?dú)門獨(dú)戶的新式里弄,居住者多為士紳、富商。1930年代大量人口涌入租界居住者逐漸從富菜場 1930年代，大量人口涌入租界，居住者逐漸從富商轉(zhuǎn)為中產(chǎn)階層乃至底層民眾。解放后，迎來了大批住戶，獨(dú)門獨(dú)戶的樣貌已無法倉庫堆場戲院辦公保持，房屋內(nèi)部經(jīng)多次分割，“七十二家房客”的格局于是成形。19

4、80年起四周高樓紛紛崛起同福里變成了名庫堆場里弄住宅 1980年起，四周高樓紛紛崛起，同福里變成了名副其實(shí)的低洼盆地。里弄街區(qū)也逐漸被蠶食，目前僅剩下12棟。里弄住宅辦公商場零售商業(yè)里弄住宅戲院辦公商場61930年代行號(hào)圖現(xiàn)狀地形圖一、歷史人文6.人文淵源 同福里街坊曾是德國醫(yī)學(xué)在上海的發(fā)源地，代表了當(dāng)時(shí)中國最高的醫(yī)術(shù)力量，由德國海軍軍醫(yī)埃里希寶隆（Paulun Erich）先生創(chuàng)辦、由德醫(yī)公會(huì)成員組成的同濟(jì)醫(yī)院、梅白格路醫(yī)院、齊魯醫(yī)院等都曾坐落于此。街坊內(nèi)也曾先后居住過多位著名的醫(yī)生，魯醫(yī)院等都曾坐落于此。街坊內(nèi)也曾先后居住過多位著名的醫(yī)生，如醫(yī)師朱少鴻、馮俊英、德法“大”藥房醫(yī)師朱仰高等；

5、1933年梅白格路醫(yī)院埃里希寶隆埃里希寶隆1934年位于靜安寺路284號(hào)（今南京西路）的培羅蒙西服店培羅蒙創(chuàng)始人許達(dá)昌當(dāng)年和大徒弟戴祖貽的合影張愛玲 街坊內(nèi)也坐落著各類律師協(xié)會(huì)和律師行，律師張福康、甘小林也曾在此開業(yè)。7 著名作家張愛玲曾在同福里街坊附近的卡爾登公寓（今長江公寓）中居住過。一、歷史人文7.道路街巷 道路：靜安寺路Bubbling WellRd（今南京西路）上世紀(jì)20-30年代，靜安寺路演變?yōu)橐怨⒑托率嚼锱獮橹鳌ｋS著公共租界人口的激增，沿路也陸續(xù)開設(shè)了眾多商店，漸漸形成上海西區(qū)的商業(yè)中心，經(jīng)營方向也趨向高檔，以漸漸形成上海西區(qū)的商業(yè)中心，經(jīng)營方向也趨向高檔，以高級(jí)舞廳、電影院、

6、咖啡館和時(shí)裝店聞名。街坊周圍另有白克路Burkill Rd（今鳳陽路）、梅白格路Myburgh Rd新路路黃路（今新昌路）和派克路Park Rd（今黃河路）；1928年靜安寺路梅白克路（現(xiàn)南京西路新昌路路口）同福里街坊中有同福里梅南坊張家浜愛壽里等街巷其 同福里街坊中有同福里、梅南坊、張家浜、愛壽里等街巷，其中梅南坊中的大量住房和沿南京西路的數(shù)十幢市房均為晚清大吏李鴻章所有；張家浜初開埠時(shí)為一塊沼澤地，后來填了土，先后建造了幾幢大洋房，也屬于李鴻章的產(chǎn)業(yè)。820年代寶隆醫(yī)院外景，地址白克路（今鳳陽路）一、歷史人文8.“同福里”石庫門同福里主弄同福里支弄魚骨狀機(jī)理2層聯(lián)排住宅，由一條南北向的總弄

7、貫穿，呈行列式排布。立面拼合舊式里弄魚骨狀空間布局保存完整，主弄、支弄清晰明了。建筑細(xì)部特色主要體現(xiàn)在門、陽臺(tái)與窗以及建筑裝飾上。建筑主入口立面石庫門花頭保存完整；山墻立面的開窗以及陽臺(tái)的處理手法屬于當(dāng)時(shí)時(shí)髦高檔的做法。9陽臺(tái)和窗窗1.區(qū)位特質(zhì)二、項(xiàng)目概況位特質(zhì)上海城市發(fā)展的核心區(qū)域從十九世紀(jì)末建設(shè)跑馬場開始，這一地區(qū)歷來是上海市城市發(fā)展各階段的核心地區(qū)，是上海城市空間形象的典型代表，具有重要的歷史文化意義與傳統(tǒng)區(qū)位優(yōu)勢。南京路市級(jí)商業(yè)中心南京路市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)高等級(jí)商業(yè)設(shè)施、寫字樓密布，商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)高度聚集。高度聚集。人民廣場歷史文化風(fēng)貌區(qū)是上海一百多年來發(fā)展與繁榮的象征濃縮了中國近代繁

8、榮的象征，濃縮了中國近代政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化的發(fā)展變遷。102.特色環(huán)境、空間及視覺景觀二、項(xiàng)目概況特環(huán)境、間及視覺景觀 人民廣場和人民公園周邊的環(huán)形跑道所構(gòu)成的開放空間如今成為市民休閑活動(dòng)的著名場所，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。人民廣場和人民公園是本項(xiàng)目南向最顯著也是最具有特色的風(fēng)貌景觀要素。顯著也是最具有特色的風(fēng)貌景觀要素。人民廣場與人民公園前身為跑馬場，現(xiàn)狀道路延續(xù)了沿原跑馬場跑道外圍的環(huán)狀路網(wǎng)和彎曲的道路線形，形成了具有代表性的城市橢圓形開放空間。環(huán)繞開放空間由眾多建筑形成的連續(xù)密實(shí)的“街墻”兩者形成鮮明的虛實(shí) 環(huán)繞開放空間由眾多建筑形成的連續(xù)密實(shí)的街墻，兩者形成鮮明的虛實(shí)對(duì)比，空間感覺十分強(qiáng)烈，形

9、成了上海最富有標(biāo)志性的立面和建筑輪廓線之一。11項(xiàng)目遠(yuǎn)望的視覺景觀3.項(xiàng)目啟動(dòng)及規(guī)劃定位的背景二、項(xiàng)目概況3.項(xiàng)目啟動(dòng)及規(guī)劃定位的背景 推進(jìn)舊區(qū)改造，改善民生保障隨著黃浦區(qū)進(jìn)一步加大對(duì)舊區(qū)改造、改善民生的重視，該地塊迎來了新的發(fā)展機(jī)遇。并在此基礎(chǔ)上對(duì)地塊的規(guī)劃功能進(jìn)行合理優(yōu)化，更好的指引地區(qū)未來的建設(shè)和發(fā)展。優(yōu)化功能定位，提升居住品質(zhì)人民廣場地區(qū)作為上海市重要的商業(yè)、商務(wù)活動(dòng)中心，擁有大量高品質(zhì)的購物、辦公場所，但區(qū)域內(nèi)住宅現(xiàn)狀品質(zhì)較低，與地區(qū)整體品質(zhì)不符，且難以滿足市場需求。探索利用模式，彰顯風(fēng)貌特色傳統(tǒng)里弄建筑是上海城市空間肌理重要的組成部分，大部分的里弄建筑建成年代久遠(yuǎn)，代表了上海傳統(tǒng)居

10、住空間模式。但現(xiàn)狀居住質(zhì)量較差，居民的生活環(huán)境亟需改善。通過歷史居住功能的還原探索新的再利用模式并尋求在未來里弄保護(hù)利用項(xiàng)目中加以示通過歷史居住功能的還原，探索新的再利用模式，并尋求在未來里弄保護(hù)利用項(xiàng)目中加以示范和推廣。推動(dòng)城市更新改善城市環(huán)境 推動(dòng)城市更新，改善城市環(huán)境同福里地塊位于城市發(fā)展核心區(qū)域，近年來高檔商務(wù)辦公樓與居住質(zhì)量和環(huán)境水平都較差的里弄住宅地塊交叉分布，也影響了地區(qū)的品質(zhì)和活力。通過規(guī)劃體系（城市界面、天際輪廓線、內(nèi)部環(huán)境）的優(yōu)化，將12分布，影響了的品質(zhì)和活力。通過規(guī)劃體系（城市界面、天際輪廓線、內(nèi)部環(huán)境）的優(yōu)化，將提升地區(qū)未來整體品質(zhì)。4.項(xiàng)目所在023號(hào)街坊控制性詳細(xì)

11、規(guī)劃調(diào)整（審批中）二、項(xiàng)目概況4.項(xiàng)目所在023號(hào)街坊控制性詳細(xì)規(guī)劃調(diào)整（審批中）備注：目前，023-08單元也將納入規(guī)劃范圍街坊規(guī)劃指標(biāo)地塊編號(hào)用地面積(平方米)用地性質(zhì)容積率建筑面積(平方米)建筑高度(M)023-0114001RrC22.6537103100023-071728C29584同福里地塊規(guī)劃范圍023 07 1728C2 9584023-025047C2C847660023-032898C38000023-04994C22600023-052515C2C822500023 052515C2C822500023-06829C2376013合計(jì)280121305025.項(xiàng)目征收及

12、土地出讓進(jìn)度（進(jìn)行中）二、項(xiàng)目概況5.項(xiàng)目征收及土地出讓進(jìn)度（進(jìn)行中）“同福里”地塊的房屋征收范圍即控制性詳細(xì)規(guī)劃023-01街坊。2013年6月黃浦區(qū)人民政府發(fā)布的關(guān)于“同福里”地塊的房屋征收決定（黃府征20134號(hào)），以土地儲(chǔ)備的方式進(jìn)行房屋征收。地塊儲(chǔ)備范圍東至大光明電影院、西至新昌路、南臨南京西路（世茂商都）、北至鳳陽路。征收進(jìn)度：計(jì)劃2015年1季度前完成；征收進(jìn)度：計(jì)劃2015年1季度前完成；土地出讓：根據(jù)房屋征收的進(jìn)度，土地未來將采取招拍掛的方式上市交易，計(jì)劃于2015年中上市。14三、開發(fā)目標(biāo)1.開發(fā)理念.開發(fā)理念尊重歷史、傳承文脈、糅合古今、鑄就經(jīng)典2 項(xiàng)目定位2.項(xiàng)目定位打

13、造“城市原點(diǎn)”之上具有文化、生態(tài)特質(zhì)的唯一高端住區(qū)3.產(chǎn)品塑造4.銷售預(yù)期國際級(jí)“空中里弄”合院疊墅社區(qū)“人民公園一號(hào)”入則寧靜出則繁華參照同為一級(jí)地段的世界級(jí)公寓，如英國倫敦“海德公園一號(hào)”、美國加州“第五公園潘 本項(xiàng)目精裝的獨(dú)棟石庫門預(yù)期銷售價(jià)格為20萬/平方米。入則寧靜出則繁華中心地標(biāo)獨(dú)特尊享號(hào)、美國加州第五公園潘興廣場”、澳洲黃金海岸大廈等項(xiàng)目的營銷策劃方案。價(jià)格為萬/平方米。精裝高層住宅預(yù)期銷售價(jià)格為15萬元/平方米專屬收藏原點(diǎn)景觀元/平方米。15四、城市設(shè)計(jì)方案概述1.項(xiàng)目總平面.項(xiàng)目總平面162.項(xiàng)目總體效果圖四、城市設(shè)計(jì)方案概述鳥瞰效果示意圖.項(xiàng)目總體效果圖173.項(xiàng)目局部效果

14、圖四、城市設(shè)計(jì)方案概述內(nèi)部院落效果示意圖3.項(xiàng)目局部效果圖184.規(guī)劃結(jié)構(gòu)四、城市設(shè)計(jì)方案概述規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖023-01地塊平面主要由三部分組成：.規(guī)劃結(jié)構(gòu)保留建筑區(qū)：緊靠大光明電影一側(cè)的5棟保留建筑；復(fù)建建筑區(qū)：主弄西側(cè)為復(fù)建建筑區(qū)保留建筑區(qū)復(fù)建建筑區(qū)主弄西側(cè)為復(fù)建建筑區(qū)新建建筑區(qū)：西側(cè)片區(qū)為新建建筑區(qū)，其中新昌路沿線與靠近廖創(chuàng)興大廈的一側(cè)布置了商業(yè)設(shè)施新建建筑區(qū)復(fù)建建筑區(qū)保留建筑區(qū)了商業(yè)設(shè)施。街坊內(nèi)部規(guī)劃通道主要連通新昌路、南京西路和鳳陽路，并同時(shí)保留同福里原魚骨狀商業(yè)功能區(qū)街巷空間肌理。新建高層建筑195.歷史風(fēng)貌保護(hù)四、城市設(shè)計(jì)方案概述 空間肌理建筑保留與更新模式圖5.歷史風(fēng)貌保護(hù)為保持原

15、有的空間肌理，既要求復(fù)建建筑在復(fù)建范圍內(nèi)沿主弄行列式排布，即要求對(duì)原有弄巷結(jié)構(gòu)進(jìn)行保留。205.歷史風(fēng)貌保護(hù)四、城市設(shè)計(jì)方案概述 建筑風(fēng)格保留歷史建筑修繕應(yīng)當(dāng)尊重歷史要素的原真性5.歷史風(fēng)貌保護(hù)保留歷史建筑修繕應(yīng)當(dāng)尊重歷史要素的原真性。復(fù)建建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)與原有建筑風(fēng)格保持一致，。新建多層建筑風(fēng)格應(yīng)當(dāng)模仿同福里原有里弄建筑，建筑立面材質(zhì)色彩屋頂形式應(yīng)與歷史建筑保持統(tǒng)一建筑立面材質(zhì)、色彩、屋頂形式應(yīng)與歷史建筑保持統(tǒng)一.新建高層建筑風(fēng)格可采用現(xiàn)代簡約的設(shè)計(jì)風(fēng)格。高度控制新建高層新建高層現(xiàn)狀高層現(xiàn)狀高層新建建筑區(qū)新建建筑區(qū) 高度控制023-01地塊內(nèi)，除高層塔樓建筑高度不超過100米以外，其他建筑控制在

16、20米以下。現(xiàn)狀高層現(xiàn)狀高層保留、復(fù)建建筑區(qū)保留、復(fù)建建筑區(qū)21附加圖則總控制圖則6.高層建筑布局四、城市設(shè)計(jì)方案概述高層建筑限制布局于023-01地塊西南角。6.高層建筑布局高層建筑限制布局塊西南角。規(guī)劃將高層建筑限制布局在023-01地塊西南角、廖昌興大樓的北側(cè)。附加圖則中通過劃定建筑塔樓控制范圍以及標(biāo)志性建筑位置來限定高層建筑的位置。建筑塔樓控制范圍標(biāo)志性建筑位置第一層建筑輪廓線第一層建筑輪廓線第二層建筑輪廓線第三層建筑輪廓線第二層建筑輪廓線第三層建筑輪廓線建議高層位置新昌建議高層位置路22建議高層位置建筑層日照影響圖7.日照分析四、城市設(shè)計(jì)方案概述建筑布局對(duì)周邊住宅及內(nèi)部住宅均滿足規(guī)范

17、要求建筑一層日照影響圖.日照分析建筑布局周邊及內(nèi)部均滿足規(guī)范要求經(jīng)過日照分析，規(guī)劃地塊對(duì)周邊建筑無日照影響。而地塊內(nèi)部建筑一層與二層，部分房間日照無法滿足住宅冬至日一小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)，這部分建筑用于商業(yè)配套設(shè)施用房。建筑三層以上平面所有建筑均可以滿足日照標(biāo)準(zhǔn)，均可用于住宅功能。建筑二層日照影響圖建筑三層日照影響圖建筑層日照影響圖建筑三層日照影響圖238.交通組織四、城市設(shè)計(jì)方案概述鳳陽路黃河路主車行出入口設(shè)置于目前路幅寬度較寬交通壓力較小的新昌路上8.交通組織新昌南京力較小的新昌路上。機(jī)動(dòng)車出入口地塊主要機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置在新昌路上地下昌路京西路地塊主要機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置在新昌路上，地下車庫出入口設(shè)置在

18、該出入口附近就近設(shè)置。由于保留的同福里主弄寬度不滿足通車要求，因此通過新增的街坊內(nèi)部車行通道向鳳陽路開設(shè)輔因此通過新增的街坊內(nèi)部車行通道，向鳳陽路開設(shè)輔助機(jī)動(dòng)車出入口。保留同福里主弄的歷史出入口設(shè)置步行出入口。道路性質(zhì)道路名稱起訖點(diǎn)長度（米）紅線寬度（米）道路性質(zhì)道路名稱起訖點(diǎn)長度（米）紅線寬度（米）次干路南京西路成都北路西藏中路8913235支路新昌路新閘路南京西路118024黃河路新閘路南京西路66315.2鳳陽路六合路成都北路9442024地下一層停車位規(guī)劃9.停車位四、城市設(shè)計(jì)方案概述配建約300個(gè)地下停車位，建議開發(fā)地下兩層。9.停車位停車配建適當(dāng)提高規(guī)劃地區(qū)停車配建標(biāo)準(zhǔn)，按照2.5

19、個(gè)/戶的配建標(biāo)準(zhǔn)配置停車位。配套服務(wù)設(shè)施按照每100平方米0.5個(gè)車位的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置。總計(jì)配建約300個(gè)地下停車位。地下空間總計(jì)兩層，除地下一層有部分配套商業(yè)休閑設(shè)施以外，其他均為停車庫。地下二層停車位規(guī)劃用地性質(zhì)總建筑面積（萬）配建標(biāo)準(zhǔn)配建數(shù)量（個(gè)）用地性質(zhì)總建筑面積（萬）配建標(biāo)準(zhǔn)配建數(shù)量（個(gè)）住宅3.14（110戶）2.5個(gè)/戶275配套商業(yè)0.440.5個(gè)/1002225普適圖則地下一層控制圖則10.地下空間四、城市設(shè)計(jì)方案概述規(guī)劃在復(fù)建和新建建筑區(qū)進(jìn)行地下空間整體開0.地下空間 地下空間層數(shù)與功能地下空間設(shè)二層地下一層以商業(yè)停車和配套發(fā)，建議開發(fā)地下兩層。地下空間設(shè)二層，地下層以商業(yè)、

20、停車和配套服務(wù)為主要功能，地下二層均用作停車及配套設(shè)施等。地下商業(yè)設(shè)施布局及規(guī)模 地下商業(yè)設(shè)施布局及規(guī)模地下一層商業(yè)設(shè)施布局在高層和內(nèi)部配套服務(wù)設(shè)施的地下，設(shè)施范圍根據(jù)實(shí)施方案確定，地下住區(qū)配套設(shè)施總規(guī)模不超過600平方米（其中不含通道普適圖則地下二層控制圖則配套設(shè)施總規(guī)模不超過600平方米（其中不含通道、機(jī)房及輔助用房面積）。地下一層商業(yè)空間以小區(qū)配套服務(wù)等功能為主。地下二層不設(shè)置商業(yè)設(shè)施地下二層不設(shè)置商業(yè)設(shè)施。2611.環(huán)境營造四、城市設(shè)計(jì)方案概述 形成圍合、私密度較高的街坊內(nèi)部庭院空間引導(dǎo)新建建筑形成圍合的街坊內(nèi)部庭院空間面積不小于.環(huán)境營造引導(dǎo)新建建筑形成圍合的街坊內(nèi)部庭院空間，面積不

21、小于400平方米，設(shè)置綠化和廣場，既改善了住區(qū)的生態(tài)環(huán)境，也可以為居民提供有圍合感的活動(dòng)休憩場所。內(nèi)部庭院以綠化和廣場為主應(yīng)保持定的私密度為住區(qū)普適圖則地上一層控制圖則內(nèi)部庭院以綠化和廣場為主，應(yīng)保持一定的私密度，為住區(qū)居民服務(wù)。為了提高地下一層的采光，同時(shí)提高地下一層公共服務(wù)設(shè)施的可達(dá)性，建議內(nèi)部庭院局部可采用下沉廣場的設(shè)計(jì)手法。內(nèi)部庭院綠化2711.環(huán)境營造四、城市設(shè)計(jì)方案概述 提升鳳陽路、新昌路沿街環(huán)境品質(zhì).環(huán)境營造建議加寬新昌路、鳳陽路人行道，完善沿街綠化、適當(dāng)透綠，適當(dāng)角度展示歷史建筑。普適圖則地上一層控制圖則優(yōu)化鳳陽路的步行體驗(yàn)在非機(jī)動(dòng)車道鳳陽路沿線規(guī)劃設(shè)置不少于300的帶狀綠化，

22、減少外部交通噪音對(duì)住區(qū)的不利影響，同時(shí)適當(dāng)透綠，適當(dāng)角度展示歷史建筑，形成良好的街景效果。沿鳳陽路綠化帶改善新昌路沿線綠化新昌路沿線通過增加圍墻綠化和垂直綠化，優(yōu)化沿街的步行空間品質(zhì)；并借紅線拓寬增加人行道寬度，改善現(xiàn)狀的人車混行，對(duì)于住區(qū)的品質(zhì)也是一種提升。現(xiàn)狀情況遠(yuǎn)景期望現(xiàn)狀情況遠(yuǎn)景期望2812.設(shè)施配套四、城市設(shè)計(jì)方案概述對(duì)配套服務(wù)的公共設(shè)施進(jìn)行布局引導(dǎo)和規(guī)模統(tǒng)籌。.設(shè)施配套地面一層公共服務(wù)設(shè)施主要沿鳳陽路和新昌路兩側(cè)、以及高層建筑與內(nèi)部配套服務(wù)設(shè)施底層布置；地下一層公共服務(wù)設(shè)施主要結(jié)合高層住宅和內(nèi)部配套服務(wù)設(shè)施的地下空間進(jìn)行設(shè)置普適圖則地上一層控制圖則施的地下空間進(jìn)行設(shè)置。根據(jù)以上原則

23、，地上一層的商業(yè)設(shè)施面積應(yīng)不超過4500平方米地面一層商業(yè)/文化娛樂空間以零售商業(yè)4500平方米。地面層商業(yè)/文化娛樂空間以零售商業(yè)、休閑娛樂、體育健身等配套服務(wù)功能為主。鼓勵(lì)設(shè)置餐飲休閑、精品零售、會(huì)所等；適度設(shè)置文化展示、健身場館等；限制設(shè)置大賣場大型商業(yè)綜合體等等；限制設(shè)置大賣場、大型商業(yè)綜合體等。地下一層的配套設(shè)施面積應(yīng)不超過600平方米。地下一層配套設(shè)施以小區(qū)服務(wù)設(shè)施為主。鼓勵(lì)設(shè)置健身房、地下泳池美容廳等休閑娛樂設(shè)施公共設(shè)施空間范圍泳池、美容廳等休閑娛樂設(shè)施。29五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)1.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（根據(jù)城市設(shè)計(jì)方案）.經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（根據(jù)城市設(shè)計(jì)方案）序號(hào)項(xiàng)目指標(biāo)備注一占地面積（平方米）

24、14001 00占地面積（平方米）14001.00 二規(guī)劃土地性質(zhì)RrC2住宅85%、商業(yè)15%三總規(guī)劃建筑面積（平方米）55102.70 四規(guī)劃地上建筑面積（平方米）37102.70 四規(guī)劃地上建筑面積（平方米）（一）“同福里”歷史街坊修繕面積6910.00 1石庫門改造住宅3090.00 5幢2石庫門復(fù)建住宅3820.00 拆除6幢，復(fù)建5幢（二）相鄰地塊新開發(fā)面積30192.70 1新建低層疊墅6589.95 5層疊墅圍合式2新建高層住宅18037.35 100米塔樓套商3配套商業(yè)和會(huì)所4967.40 4物業(yè)居委門衛(wèi)用房598.00 高層塔樓底層五規(guī)劃地下建筑面積（平方米）18000.0

25、0 地下兩層六容積率2 65六容積率2.65 七建筑密度57.2%八綠地率15%九最高建筑高度（米）100 00九最高建筑高度（米）100.00 十車位數(shù)（個(gè)）300.00 住宅按2.5個(gè)/戶，商業(yè)按100平0.5個(gè)十一總戶數(shù)110.00 戶均面積286 7030戶均面積286.70 五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)2.土地價(jià)格和銷售價(jià)格預(yù)測.土地價(jià)格和銷售價(jià)格預(yù)測1、土地取得的價(jià)格估算標(biāo)準(zhǔn)：以房屋征收的前期投資估算金額（26.5542億元）為直接成本，按成交價(jià)格的30%為土地出讓金，成交價(jià)格的70%為直接成本，則土地的掛牌底價(jià)為37.9345億元，折合地上建筑面積單價(jià)為10.2242萬元/平方米，折合總建筑面積單價(jià)為6.8843萬元/平方米。2建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：歷史街坊石庫門修繕及精裝修恢復(fù)歷史風(fēng)貌；新建高層住宅建筑精裝修標(biāo)準(zhǔn)；沿街商業(yè)達(dá)交房標(biāo)準(zhǔn)；會(huì)2、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：歷史街坊石庫門修繕及精裝修，恢復(fù)歷史風(fēng)貌；新建高層住宅建筑精裝修標(biāo)準(zhǔn)；沿街商業(yè)達(dá)交房標(biāo)準(zhǔn)；會(huì)所精裝修；獨(dú)立地下車庫2層達(dá)到人防標(biāo)準(zhǔn)。3、銷售價(jià)格預(yù)測：根據(jù)現(xiàn)階段方案指標(biāo)及產(chǎn)品的開發(fā)定位目標(biāo)，石庫門改建及復(fù)建產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測20萬/平方米，新建低層疊墅價(jià)格預(yù)測25萬/平方米，新建高層住宅平方米價(jià)格預(yù)測15萬/平方米，商業(yè)及會(huì)所4357平方米價(jià)格預(yù)測20萬/平方米。贈(zèng)送地下車庫作為營銷手段。31謝謝聆聽介紹結(jié)束介紹結(jié)束：。