1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式單擊此處編輯母版副標(biāo)題樣式中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)中國房地產(chǎn)經(jīng)理人俱樂部網(wǎng)交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺交流、共享、增值、創(chuàng)富。共同打造國內(nèi)最優(yōu)秀的地產(chǎn)經(jīng)理人人脈資源平臺2013-05一座產(chǎn)業(yè)一座產(chǎn)業(yè)一座產(chǎn)業(yè)一座產(chǎn)業(yè)新城的新城的新城的新城的崛起！崛起！沈陽塔灣城鎮(zhèn)化改造可行性方案 項(xiàng)目總論項(xiàng)目總論項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)及經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)及經(jīng)濟(jì)效益分析項(xiàng)目市場分析項(xiàng)目市場分析報(bào)告的目錄報(bào)告的目錄項(xiàng)目開發(fā)分期功能定位及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避項(xiàng)目開發(fā)分期功能定位及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1-1、項(xiàng)目解析1-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-3、項(xiàng)目小結(jié)2-1、宏觀背景分析2-2、中

2、觀行業(yè)分析2-3、微觀市場需求分析3-1、項(xiàng)目功能定位及開發(fā)分期3-2、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避4-1、項(xiàng)目收益及成本測算4-2、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表2PART.1 項(xiàng)目總論1-1、項(xiàng)目解析1-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-3、項(xiàng)目小結(jié)3沈陽城市整體發(fā)展模式：三環(huán)內(nèi)作為城區(qū)進(jìn)行全面擴(kuò)張，優(yōu)先進(jìn)行二環(huán)內(nèi)的舊城改造，形成金廊、銀帶為城市主要風(fēng)采展示區(qū)；三環(huán)外以“東優(yōu)西進(jìn)南拓北統(tǒng)”概念發(fā)展四大空間，形成副城（地鐵線覆蓋區(qū)域）。金廊金廊 金廊是沈陽城市發(fā)展戰(zhàn)略中的核心概念。目前已成為沈陽國際大都市的形象展示區(qū)。銀帶，既渾河以及延渾河兩岸的景觀帶，目前已經(jīng)建成了五座主題公園以及若干娛樂設(shè)施，成為與金廊齊名的沈城風(fēng)采展示區(qū)。銀

3、帶銀帶東優(yōu)：以棋盤山風(fēng)景區(qū)為依托形成東北地區(qū)風(fēng)景旅游度假勝地 南拓：新城區(qū)、高新區(qū)、物流區(qū)為概念的大渾南地區(qū)。航高產(chǎn)業(yè)園 西進(jìn)：老城區(qū)產(chǎn)業(yè)西城以商貿(mào)、居住為主的鐵西老城區(qū)和以工業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)中心城區(qū)以舊城改造為主中心城區(qū)以舊城改造為主北統(tǒng)：建立以現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)新區(qū)1-1本項(xiàng)目解析1-1.1沈陽城市規(guī)劃412345序號名稱1塔灣家樂福2龍江醫(yī)院3明廉市場4東北汽配城5塔灣車行6丁香二湖 地塊所屬塔灣商圈，距塔灣家樂福約3公里。項(xiàng)目一公里生活區(qū)內(nèi)配套較少。6地塊周邊現(xiàn)狀1-1、本項(xiàng)目解析1-1.2項(xiàng)目周邊配套5二二環(huán)昆山路西昆山路西 地塊四周皆為規(guī)劃路。向西約100米為二環(huán)，向南約8

4、00米為昆山西路。1-1、本項(xiàng)目解析1-1.3項(xiàng)目交通解析n地塊向南800米為公交站n共有209路、208路、228路三條公交線路6白山白山路站路站n本地塊臨街地鐵10號線白山路站，步行約5分鐘可達(dá)；n10號線工程北起丁香湖公園北側(cè)，在蘇家屯副城設(shè)置終點(diǎn)。預(yù)計(jì)2017年竣工通車，與項(xiàng)目開發(fā)周期基本同步，潛力巨大！1-1、本項(xiàng)目解析1-1.4項(xiàng)目地鐵規(guī)劃價(jià)值71-1、本項(xiàng)目解析1-1.5項(xiàng)目周邊區(qū)域開發(fā)狀況本案項(xiàng)目周邊區(qū)域以丁香湖為城市湖景景觀資源，引入中海、萬科、華潤、保利、中鐵等全國著名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面開發(fā)，未來區(qū)域?qū)⒊蔀槌鞘兄懈叨似焚|(zhì)住區(qū)，承接二環(huán)內(nèi)原有汽配市場、二手車市場、鋼材市場、寵

5、物市場、輪胎市場的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，將成為沈陽城市發(fā)展節(jié)點(diǎn)中重要結(jié)合承接地帶，以產(chǎn)業(yè)為依托，以中高端住宅區(qū)為社區(qū)基礎(chǔ)的城市新核心！卓爾城市客廳卓爾城市客廳二環(huán)內(nèi)稀缺地段，品牌地產(chǎn)圍我而建二環(huán)內(nèi)稀缺地段，品牌地產(chǎn)圍我而建二環(huán)內(nèi)稀缺地段，品牌地產(chǎn)圍我而建二環(huán)內(nèi)稀缺地段，品牌地產(chǎn)圍我而建8沈陽國際汽車城地塊位于沈陽市塔灣，毗鄰小丁香湖，與白山路（二環(huán)）一湖相隔。承接原有東北最大二手車交易市場，并擁二環(huán)內(nèi)最好自然景觀湖形成良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)及商住用地條件1-1、本項(xiàng)目解析1-1.6項(xiàng)目區(qū)位解析項(xiàng)目地處沈陽市西進(jìn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展主軸，是沈陽市政府重點(diǎn)實(shí)施南北“金廊”和東西“銀帶”開發(fā)建設(shè)的“銀帶”最西端，西二環(huán)以東，

6、昆山西路南北兩側(cè)，北部緊依人工景觀湖，總規(guī)劃占地面積為96.29公頃。雄踞沈陽西城最具活力的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長板塊塔灣板塊！雄踞沈陽西城最具活力的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增長板塊塔灣板塊！沈陽國際汽車城9項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積96.29公頃，設(shè)計(jì)總建筑面積約201.7萬平米。分5期開發(fā)建設(shè)，集汽車主題公園、汽配交易中心、汽車精品展示、汽車美容快修、倉儲物流中心、金融中心、研發(fā)中心、會展中心、星級酒店、住宅等十大功能于一體，致力于打造一個(gè)現(xiàn)代化、規(guī)?；?、集約化的東北亞汽車汽配采購總東北亞汽車汽配采購總部基地部基地產(chǎn)業(yè)平臺，以商業(yè)商務(wù)服務(wù)及中、高端住宅為配套服務(wù)的沈陽城市規(guī)劃西進(jìn)城市發(fā)展軸上的國際城市產(chǎn)國際城市產(chǎn)業(yè)化升級核

7、心示范區(qū)業(yè)化升級核心示范區(qū)！汽配交易中心二手車市場星級酒店倉儲物流中心汽車美容快修銅鑼灣購物公園研發(fā)中心汽車主題公園汽車精品展示會展中心金融中心1-1、本項(xiàng)目解析1-1.7項(xiàng)目功能區(qū)劃分布精品住宅101-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.1有利于建立一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車流通體系據(jù)資料顯示，在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤中，制造業(yè)僅占30%40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占60%-70%。而流通及售后服務(wù)包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。小結(jié)：沈陽是我國機(jī)動車產(chǎn)業(yè)基地，小結(jié)：沈陽是我國機(jī)動車產(chǎn)業(yè)基地，截止20

8、11年末，全市私人汽車保有量68.3萬輛，增長21.5%，當(dāng)年就增加了12.1萬輛。并以每年15%-20%速度遞增，目前日均上牌量達(dá)到700臺以上，但汽車交易市場仍然處于發(fā)展的初級階段，市場較為雜亂且影，但汽車交易市場仍然處于發(fā)展的初級階段，市場較為雜亂且影響附近道路交通。這不僅與城市汽車銷售行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，也與沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。沈陽國際汽車城建成將達(dá)響附近道路交通。這不僅與城市汽車銷售行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，也與沈陽市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)。沈陽國際汽車城建成將達(dá)200200萬平方米，將會成為沈陽市甚至東北規(guī)模最大、功能齊全、現(xiàn)代化、人性化的汽車交易市場。項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)營，將彌補(bǔ)萬平方米，將會

9、成為沈陽市甚至東北規(guī)模最大、功能齊全、現(xiàn)代化、人性化的汽車交易市場。項(xiàng)目的實(shí)施運(yùn)營，將彌補(bǔ)東北及沈陽市缺乏大型化、集聚型汽車銷售市場的東北及沈陽市缺乏大型化、集聚型汽車銷售市場的“空白空白”，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，把廣大，而且憑借便捷的交通優(yōu)勢、經(jīng)營優(yōu)勢及網(wǎng)絡(luò)資源優(yōu)勢，把廣大的消費(fèi)者、生產(chǎn)廠商、配件供應(yīng)商以及配套服務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團(tuán)化的經(jīng)營優(yōu)勢，真正形成供、銷、服一條龍的消費(fèi)者、生產(chǎn)廠商、配件供應(yīng)商以及配套服務(wù)商緊密的聯(lián)系在一起，形成集團(tuán)化的經(jīng)營優(yōu)勢，真正形成供、銷、服一條龍配套體系，并建立完善成熟的經(jīng)營格局，實(shí)現(xiàn)政府、廠商、消費(fèi)者、市場經(jīng)營者真正意義上的

10、配套體系，并建立完善成熟的經(jīng)營格局，實(shí)現(xiàn)政府、廠商、消費(fèi)者、市場經(jīng)營者真正意義上的“四贏四贏”代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳11促進(jìn)區(qū)內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)集群促進(jìn)區(qū)內(nèi)汽車產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)集群傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)勞動密集型能耗大產(chǎn)業(yè)能自主研發(fā)創(chuàng)新能力強(qiáng)技術(shù)含量高附加產(chǎn)值高能耗低輕污染對品牌要求不高，品牌建立意識不強(qiáng) 粗放型集約型品牌化經(jīng)營，集約化運(yùn)作 塑造城市名片，代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象塑造城市名片，代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象1-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.1有利于建立一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車流通體系代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳代言城

11、市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳12現(xiàn)代化的展廳，提升消費(fèi)現(xiàn)代化的展廳，提升消費(fèi)者購車體驗(yàn)者購車體驗(yàn)如可提供客戶倒咖啡與交車鑰匙的機(jī)器人，打造3D全晰的演播室等做大汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，創(chuàng)造做大汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值，創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收就業(yè)，增加稅收1-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.1有利于建立一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車流通體系代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳13提升產(chǎn)業(yè)輻射范圍，促進(jìn)沈陽高端商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展提升產(chǎn)業(yè)輻射范圍，促進(jìn)沈陽高端商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展1-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.1有利于建立一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車流通體系代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北

12、亞第一汽車城市展廳代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳141-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.2有利于實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型，提升塔灣區(qū)域的整體城市形象p隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，沈陽塔灣片區(qū)老舊的小區(qū)及汽配市場，二手車市場、鋼材市場、寵物市場、輪胎市場等已經(jīng)不能滿足城市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和沈陽市產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的挑戰(zhàn)，塔塔塔塔灣灣灣灣片片片片區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)面面面面臨臨臨臨單單單單位位位位面面面面積積積積土土土土地地地地投投投投入入入入產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)出出出出效效效效益益益益低低低低下下下下、土土土土地地地地利利利利用用用用率率率率低低低低、環(huán)環(huán)環(huán)環(huán)境境境境及及及及道道道道路狀況落后路狀況落后路狀況落后路狀況落

13、后等一系列問題。p為了順應(yīng)片區(qū)的發(fā)展趨勢，沈陽國際汽車城建設(shè)成為以城市支柱產(chǎn)業(yè)汽車交易為平臺的城市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能集聚區(qū)域東北亞現(xiàn)代物流企業(yè)后方服務(wù)基地，為沈陽建設(shè)成為東北亞區(qū)域性物流中心城市作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。將是落實(shí)市委市政府的相關(guān)政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)升級，引引引引導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)導(dǎo)塔塔塔塔灣灣灣灣片片片片區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)提提提提升升升升自自自自身身身身價(jià)價(jià)價(jià)價(jià)值值值值和和和和構(gòu)構(gòu)構(gòu)構(gòu)建建建建沈沈沈沈陽陽陽陽城城城城市市市市區(qū)區(qū)區(qū)區(qū)域域域域中中中中心心心心城城城城市市市市長長長長遠(yuǎn)競爭力遠(yuǎn)競爭力遠(yuǎn)競爭力遠(yuǎn)競爭力的有力舉措。p本項(xiàng)目的建設(shè)，將延續(xù)沈陽金廊銀帶的國際化城市形象，在打造統(tǒng)一簡潔的現(xiàn)代國際都市建筑界面的

14、基礎(chǔ)上，塑造一個(gè)開放性的建筑景觀節(jié)點(diǎn)，形成標(biāo)志性建筑群，它將成為一個(gè)城市的亮點(diǎn)，代代代代言言言言沈沈沈沈陽陽陽陽城城城城市市市市汽汽汽汽車車車車產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)形形形形象象象象，打打打打造造造造東東東東北北北北亞亞亞亞第第第第一一一一汽汽汽汽車車車車城城城城市市市市展展展展廳廳廳廳，改變現(xiàn)有塔灣片區(qū)的相對無序雜亂交通堵塞的城市狀態(tài)，將塑塑塑塑造造造造一一一一個(gè)個(gè)個(gè)個(gè)嶄嶄嶄嶄新新新新的的的的、優(yōu)優(yōu)優(yōu)優(yōu)美美美美的的的的塔灣區(qū)域新形象塔灣區(qū)域新形象塔灣區(qū)域新形象塔灣區(qū)域新形象。代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳151-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性

15、1-2.3有利于土地資源的最大化利用，提升單位土地效益p時(shí)至今日，沈陽城市二環(huán)以內(nèi)的城市成熟地段土地稀缺，如何提升單位面積的土地產(chǎn)出成為城市發(fā)展的首要考量因素，規(guī)?；⒏咝б?、集聚型的沈陽國際汽車城，代言沈陽汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳，充分反映了政府的城市發(fā)展要求及土充分反映了政府的城市發(fā)展要求及土充分反映了政府的城市發(fā)展要求及土充分反映了政府的城市發(fā)展要求及土地資源最大化效益要求地資源最大化效益要求地資源最大化效益要求地資源最大化效益要求。p而產(chǎn)業(yè)集群是指相同性或互補(bǔ)性企業(yè)在城市空間上的成規(guī)模集聚現(xiàn)象，在經(jīng)濟(jì)全球化的今天，產(chǎn)業(yè)集群被認(rèn)為是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)根植性和保持國家和地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的

16、重要條件產(chǎn)業(yè)集群被認(rèn)為是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)根植性和保持國家和地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要條件產(chǎn)業(yè)集群被認(rèn)為是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)根植性和保持國家和地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要條件產(chǎn)業(yè)集群被認(rèn)為是增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)根植性和保持國家和地方經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要條件，引導(dǎo)和強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)的集群化發(fā)展，正日益受到國內(nèi)外各地政府的廣泛重視。p因此，沈陽國際汽車城作為高集聚型汽車物流服務(wù)區(qū)，對提升沈陽城市形象及支柱性提升沈陽城市形象及支柱性提升沈陽城市形象及支柱性提升沈陽城市形象及支柱性汽車產(chǎn)業(yè)用地效益具有重要的示范意義汽車產(chǎn)業(yè)用地效益具有重要的示范意義汽車產(chǎn)業(yè)用地效益具有重要的示范意義汽車產(chǎn)業(yè)用地效益具有重要的示范意義。代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳

17、代言城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第一汽車城市展廳161-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.3有利于拉動塔灣乃至沈陽市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展p汽車產(chǎn)業(yè)涉及范圍廣，從汽車制造到汽車物流和銷售服務(wù)，包括后期的廢舊汽車回收處理，已經(jīng)日益成為一個(gè)效益日益成為一個(gè)效益日益成為一個(gè)效益日益成為一個(gè)效益巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條，對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的影響巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條，對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的影響巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條，對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的影響巨大的產(chǎn)業(yè)鏈條，對城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有舉足輕重的影響。p作為在汽車產(chǎn)業(yè)中處于核心地位的汽車銷售服務(wù)業(yè)，其發(fā)展關(guān)系到后續(xù)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且對其他產(chǎn)業(yè)帶動作用明顯。汽車維修服務(wù)行業(yè)不僅

18、增加地區(qū)對汽車零配件、維修工具、檢測工具的需求，尤其是增加對電子器配件、電子工具和檢具的需求，而且是汽車消費(fèi)信貸、保險(xiǎn)等汽車金融業(yè)發(fā)展的前提，汽車金融業(yè)的發(fā)展完善又為建立成熟的汽車市場，促進(jìn)整車制造業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了條件。其產(chǎn)生的推動效應(yīng)將拉動汽車裝飾、汽車租貸，以及旅游、休閑體育運(yùn)動等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而由汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展而形成的汽車文化是構(gòu)筑現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展而形成的汽車文化是構(gòu)筑現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展而形成的汽車文化是構(gòu)筑現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展而形成的汽車文化是構(gòu)筑現(xiàn)代城市文明的標(biāo)志。p 因此，建立完善、便捷、誠信的汽車物流產(chǎn)業(yè)園，形成成熟的汽車市場將對帶動沈陽汽車物流

19、行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)起到重要作用。沈陽國際汽車城的建設(shè)，將會形成集品牌專營區(qū)、汽車集中貿(mào)易區(qū)、零配件服務(wù)區(qū)、物流倉儲服務(wù)區(qū)、汽車配套服務(wù)區(qū)于一體，并包含代理上牌、代繳車輛購置稅、車船使用稅、代辦保險(xiǎn)等一條龍服務(wù)業(yè)務(wù)。不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展不僅可以提升和帶動該片區(qū)的整體發(fā)展，實(shí)現(xiàn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和升級，并可通過市場帶動相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，

20、包括物流、運(yùn)輸、貿(mào)易等，必將有力地帶動塔灣及沈陽城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。銷售交易銷售交易銷售交易銷售交易金融按揭金融按揭金融按揭金融按揭保險(xiǎn)服務(wù)保險(xiǎn)服務(wù)保險(xiǎn)服務(wù)保險(xiǎn)服務(wù)關(guān)稅繳納關(guān)稅繳納關(guān)稅繳納關(guān)稅繳納相關(guān)費(fèi)用繳納相關(guān)費(fèi)用繳納相關(guān)費(fèi)用繳納相關(guān)費(fèi)用繳納提車服務(wù)提車服務(wù)提車服務(wù)提車服務(wù)上牌辦證上牌辦證上牌辦證上牌辦證171-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.4借鑒案例案例借鑒：上海國際汽車城多功能于一體的綜多功能于一體的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地合性汽車產(chǎn)業(yè)基地及現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)。及現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)。181-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.4借鑒案例案例借鑒：上海國際汽車城上海國際汽車城位于安亭地區(qū)，占地68平方公里，包括核心區(qū)

21、、整車制造和零部件配套制造區(qū)、國際賽車場、教育園區(qū)和安亭新鎮(zhèn)區(qū)等主要區(qū)域，是集制造、研發(fā)、貿(mào)易、博覽、運(yùn)動、旅游等多功能于一體的綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地及現(xiàn)代化新城鎮(zhèn)。19核心區(qū)規(guī)劃占地7.43平方公里，由研發(fā)區(qū)、貿(mào)易區(qū)、博覽公園、高爾夫球場和都市服務(wù)中心等區(qū)域構(gòu)成，集中體現(xiàn)了汽車城的研發(fā)、貿(mào)易、博覽與旅游休閑功能。1-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1-2.4借鑒案例案例借鑒：上海國際汽車城20上海國際汽車城已累計(jì)完成固定資產(chǎn)投資166億元，招商引資協(xié)議資金182億元，其中外資7億美元。建成道路60公里，綠化48萬平方米。引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目184戶，已建成投產(chǎn)81戶。貿(mào)易區(qū)建成和在建汽車銷售廳11萬平方米，會展博覽

22、場館8萬平方米，商業(yè)、商務(wù)設(shè)施6萬平方米，共計(jì)25萬平方米。建成和在建住宅及配套建筑76萬平方米，其中安亭新鎮(zhèn)一期西區(qū)32萬平方米。上海國際賽車場、同濟(jì)大學(xué)嘉定校區(qū)（一期）、機(jī)動車檢測中心（一期）、二手車交易市場（一期）、汽車展示貿(mào)易街等一批功能性項(xiàng)目和城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相繼落成并投入營運(yùn)。1-2、項(xiàng)目建設(shè)的必要性1.2.4借鑒案例案例借鑒：上海國際汽車城213、項(xiàng)目小結(jié)3.1項(xiàng)目小結(jié)及財(cái)務(wù)指標(biāo)核算p沈陽國際汽車城的規(guī)劃建設(shè)順應(yīng)了沈陽市政府重點(diǎn)發(fā)展的現(xiàn)代物流業(yè)的政策走勢，代言沈代言沈代言沈代言沈陽城市汽車產(chǎn)業(yè)形陽城市汽車產(chǎn)業(yè)形陽城市汽車產(chǎn)業(yè)形陽城市汽車產(chǎn)業(yè)形象，打造東北亞第象，打造東北亞第象，打

23、造東北亞第象，打造東北亞第一汽車城市展廳，一汽車城市展廳，一汽車城市展廳，一汽車城市展廳，改變現(xiàn)有塔灣片區(qū)的相對無序雜亂交通堵塞的城市狀態(tài)，將塑造一個(gè)嶄新的、塑造一個(gè)嶄新的、塑造一個(gè)嶄新的、塑造一個(gè)嶄新的、優(yōu)美的塔灣區(qū)域新優(yōu)美的塔灣區(qū)域新優(yōu)美的塔灣區(qū)域新優(yōu)美的塔灣區(qū)域新形象形象形象形象，將對沈陽高端物流業(yè)的發(fā)展起到帶動與表率作用。序號序號序號序號分期開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)項(xiàng)目建筑面建筑面建筑面建筑面積（積（積（積（m2）銷售均銷售均銷售均銷售均價(jià)價(jià)價(jià)價(jià)(元元元元/m2)銷售收銷售收銷售收銷售收入（入（入（入（萬元）萬元）萬元）萬元）備備備備注注注注一一一一一期一期一期一期17

24、7410177410汽配交易區(qū)汽配交易區(qū)汽配交易區(qū)汽配交易區(qū)126000126000 1000010000126000126000配套住宅配套住宅配套住宅配套住宅5300053000 650065003445034450住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)住宅商業(yè)83008300 12000120009960 9960 地下停車位地下停車位地下停車位地下停車位 700700（個(gè)）（個(gè)）（個(gè)）（個(gè)）1010萬元每個(gè)萬元每個(gè)萬元每個(gè)萬元每個(gè)70007000其其其其他為他為他為他為12-1512-15萬元萬元萬元萬元二二二二二期二期二期二期汽車精品城汽車精品城汽車精品城汽車精品城7000070000200002

25、0000140000140000住宅住宅住宅住宅530000530000 70007000371000371000三三三三三期三期三期三期舊機(jī)動舊機(jī)動舊機(jī)動舊機(jī)動車、交車、交車、交車、交易市場易市場易市場易市場 400000400000 70007000280000280000四四四四四期四期四期四期香港銅鑼灣商業(yè)廣場香港銅鑼灣商業(yè)廣場香港銅鑼灣商業(yè)廣場香港銅鑼灣商業(yè)廣場580000580000 80008000464000464000五五五五五期五期五期五期高檔住宅高檔住宅高檔住宅高檔住宅 250000250000 1000010000250000250000總計(jì)總計(jì)總計(jì)總計(jì)16824101

26、682410表一：項(xiàng)目營業(yè)收入分期預(yù)測表表一：項(xiàng)目營業(yè)收入分期預(yù)測表223、項(xiàng)目小結(jié)3.1項(xiàng)目小結(jié)及財(cái)務(wù)指標(biāo)核算序號序號指指標(biāo)標(biāo)名稱名稱單單位位數(shù)數(shù)值值備備注注1 1規(guī)規(guī)劃劃總總用地面用地面積積畝畝102510252 2建建設(shè)設(shè)用地面用地面積積 畝畝4104103 3總總建筑面建筑面積積萬平方米萬平方米201.7201.74 4容容積積率率2.952.955 5總總投投資資億億元元94.9194.916 6財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（所得稅后）內(nèi)部收益率（所得稅后）%31.08%31.08%大于基準(zhǔn)收益率大于基準(zhǔn)收益率10%10%7 7財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）（所得稅后）萬元萬元509496.

27、28509496.288 8投投資資回收期（所得稅后）回收期（所得稅后）年年2.132.13含開含開發(fā)發(fā)期，五期期，五期滾動滾動開開發(fā)發(fā)9 9總總投投資資收益率收益率%11.73%11.73%1010資資本金本金凈凈利利潤潤率率%39.21%39.21%1111年平均年平均繳納繳納稅收稅收萬元萬元36357.6836357.681212創(chuàng)創(chuàng)造就造就業(yè)崗業(yè)崗位位 個(gè)個(gè)2000020000表二：沈陽國際汽車城主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表表二：沈陽國際汽車城主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表23PART.2 項(xiàng)目市場分析2-1、宏觀背景分析2-2、中觀行業(yè)分析2-3、微觀市場需求分析242-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市

28、概況省會城市，重工業(yè)基地，素有“東方魯爾”的美譽(yù)沈陽是遼寧省省會，又是東北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、商貿(mào)、金融、交通中心。沈陽東西距離115公里，南北距離205公里，轄區(qū)總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里?，F(xiàn)管轄10區(qū)、1市、3縣及113個(gè)行政街道，85個(gè)鄉(xiāng)，55個(gè)鎮(zhèn)；全市戶籍人口819.3萬人，其中市區(qū)人口615.4萬人。25【沈陽城市區(qū)位圖沈陽城市區(qū)位圖】地理環(huán)境：沈陽市是平原為主的城地理環(huán)境：沈陽市是平原為主的城市，四季分明市，四季分明2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況沈陽位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省的中部，以平原為主，山地、丘陵集中在東南部，遼河、渾河、秀水河等

29、途經(jīng)境內(nèi)。沈陽屬溫帶半濕潤大陸性氣候，全年氣溫在-29-36之間，平均氣溫8.3，全年降水量500毫米，全年無霜期183天。受季風(fēng)影響，降水集中，溫差較大，四季分明。26東北中心城市，政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心東北中心城市，政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況27東北交通樞紐，海路空交通輻射全國東北交通樞紐，海路空交通輻射全國沈陽擁有東北地區(qū)最大的民用航空港、全國最大的鐵路編組站和全國最高等級的“一環(huán)五射”高速公路網(wǎng)，溝通世界各大港口的大連港、正在開發(fā)建設(shè)的營口新港和錦州港，距沈陽均不超過400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，作為東北中心城市的沈陽，對周邊乃至全國都具

30、有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動力。2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況28東東北北的的第第一一大大城城市市，政政治治、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文文化的中心化的中心沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，中國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城，地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群。2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況29 沈陽位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和東三省經(jīng)濟(jì)走廊結(jié)合部，作為東北經(jīng)濟(jì)中心，肩負(fù)著東北工業(yè)、物流、金融等多方面的重鎮(zhèn)職責(zé)。東北亞

31、經(jīng)濟(jì)圈環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈遼中城市群東北三省經(jīng)濟(jì)走廊“沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)”（以沈陽為中心，在150公里范圍內(nèi)的七座城市）：沈陽、鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺區(qū)位優(yōu)勢：位于遼中城市群的中心、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈和東三省經(jīng)濟(jì)走廊結(jié)合部，歷來的樞紐城市；城市定位：東北經(jīng)濟(jì)中心中心城市作用：沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心，帶動區(qū)域發(fā)展同時(shí)沈陽將完成城市外拓，滿足相應(yīng)物流人流、市民增長、產(chǎn)業(yè)擴(kuò)充、業(yè)態(tài)豐富等需求。2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況30發(fā)展目標(biāo)：發(fā)展目標(biāo)：“十二十二五五”期間，要建設(shè)國家期間，要建設(shè)國家中心城市、先進(jìn)裝備制中心城市、先進(jìn)裝備制造業(yè)基地、生態(tài)宜居之造業(yè)基地、生態(tài)宜居之都，進(jìn)而率先實(shí)現(xiàn)老工都，進(jìn)而率先

32、實(shí)現(xiàn)老工業(yè)基地的全面振興業(yè)基地的全面振興2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況31【沈陽市城市規(guī)劃區(qū)范圍圖沈陽市城市規(guī)劃區(qū)范圍圖】以中心城區(qū)為核心，城市總體規(guī)劃總面積以中心城區(qū)為核心，城市總體規(guī)劃總面積11201120平方公里平方公里2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況城市規(guī)劃區(qū)由中心城區(qū)、桃仙國際航空港副城及新城子副城組成,總面積1220平方公里。其中中心城區(qū)是城市的主體，是政治、經(jīng)濟(jì)、文化活動集中體現(xiàn)的地區(qū)。范圍東起沈陽與撫順市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至蘇撫灌渠，規(guī)劃面積1150平方公里。桃仙國際航空港副城規(guī)劃面積為50平方公里，新城子副城規(guī)劃面積為20平方公里。32【沈陽

33、市中心城區(qū)總體規(guī)劃（沈陽市中心城區(qū)總體規(guī)劃（1996-2020年）年）城市總體功能布局城市總體功能布局一核心區(qū)四副城兩獨(dú)立組團(tuán)2-1、宏觀背景分析2-1.1沈陽城市概況核心區(qū)核心區(qū)為三環(huán)高速公路以內(nèi)，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔。東部副城東部副城由棋盤山風(fēng)景區(qū)及副城區(qū)等組城。副城區(qū)建設(shè)以中、高檔住宅為主，科研、旅游、辦公設(shè)施為輔。西部副城西部副城以沈陽經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為主體，重點(diǎn)以發(fā)展工業(yè)為主，配置必要的生活區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施。南部副城南部副城以蘇家屯現(xiàn)狀建成區(qū)為基礎(chǔ)繼續(xù)擴(kuò)展，規(guī)劃建設(shè)綜合性副城區(qū)。北部副城北部副城以虎石臺鎮(zhèn)為主體，規(guī)劃建設(shè)綜合性副城區(qū)道義組團(tuán)道義組團(tuán)以道義屯為基礎(chǔ)重點(diǎn)安排鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和

34、生活區(qū)，形成獨(dú)立的生活和產(chǎn)業(yè)組團(tuán)。汪家組團(tuán)汪家組團(tuán)以安排東陵區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和生活區(qū)，形成獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)和生活組團(tuán)。33p2012年沈陽市GDP值已經(jīng)達(dá)到6700億元。p從2001年至今，沈陽市已經(jīng)歷了三個(gè)上漲階段，而2009年開始的第三波上漲階段是到目前為止，GDP值和漲幅均明顯增長的雙高階段。信息來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局GDP進(jìn)入高速增長期，各行業(yè)正迅速發(fā)展進(jìn)入高速增長期，各行業(yè)正迅速發(fā)展2-1、宏觀背景分析2-1.2沈陽城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)34消費(fèi)品零售總額保持快速增長，說明消費(fèi)市場持續(xù)擴(kuò)大消費(fèi)品零售總額保持快速增長，說明消費(fèi)市場持續(xù)擴(kuò)大p近十年時(shí)間，沈陽市居民生活水平得到顯著提高！p2011年全市實(shí)現(xiàn)消

35、費(fèi)品零售總額達(dá)2426.9億元，同比17.7%，是2001年的3.9倍。同時(shí)，2012年上半年全市實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額1339.4億元，同比增長16%。信息來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局2-1、宏觀背景分析2-1.2沈陽城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)35人均可支配收入保持兩位數(shù)以上的增長，個(gè)人消費(fèi)能力增強(qiáng)人均可支配收入保持兩位數(shù)以上的增長，個(gè)人消費(fèi)能力增強(qiáng)p2012年沈陽市城鎮(zhèn)人均可支配收入26430元，同比增長13.3%。信息來源：沈陽市統(tǒng)計(jì)局2-1、宏觀背景分析2-1.2沈陽城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3620122012年，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值年，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值32003200億元，億元，同比增長同比增長8.1%

36、8.1%。2-1、宏觀背景分析2-1.2沈陽城市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)20122012年年1-111-11月，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額月，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)進(jìn)出口總額112112億億美元，同比上升美元，同比上升5.7%5.7%。20122012年，沈陽市全市固定資產(chǎn)投資年，沈陽市全市固定資產(chǎn)投資5181.55181.5億元，同比億元，同比上升上升15%15%。20122012年，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)社會零售總額年，沈陽市全市實(shí)現(xiàn)社會零售總額27982798億元，同億元，同比上升比上升15.3%15.3%，是，是20072007年的年的2.32.3倍倍37 沈陽地鐵線由沈陽地鐵線由“四橫、四縱、兩四橫、四縱、兩L

37、L、一弦線、一弦線”共共1111條線組成條線組成,總長度為總長度為400400公里；并與公里；并與3 3條市域快線、條市域快線、4 4條城際條城際鐵路連接。從根本上解決鐵路連接。從根本上解決中心區(qū)交通中心區(qū)交通問題問題，帶動，帶動四大空間及縣域發(fā)展四大空間及縣域發(fā)展，推，推動動沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)交通一體化建設(shè)，支持交通一體化建設(shè)，支持沈陽成為東北地區(qū)中心城市。沈陽成為東北地區(qū)中心城市。地鐵線路規(guī)劃亮點(diǎn)：地鐵線路規(guī)劃亮點(diǎn)：1 1、支持城市向南發(fā)展、支持城市向南發(fā)展：8條線路穿越渾河；2 2、實(shí)現(xiàn)乘地鐵到桃仙機(jī)場、實(shí)現(xiàn)乘地鐵到桃仙機(jī)場（2號延長線）；3 3、實(shí)現(xiàn)地鐵與鐵路、實(shí)現(xiàn)地鐵與鐵路“無縫連

38、接無縫連接”：沈陽站、沈陽北站、新沈陽站都至少有3條地鐵線與其直通4 4、實(shí)現(xiàn)市核心區(qū)擴(kuò)展：、實(shí)現(xiàn)市核心區(qū)擴(kuò)展：打開一環(huán)，伸向渾南、蒲河、長白島、于洪新城等新開發(fā)的區(qū)域。5 5、外圍線路側(cè)重四大空間、外圍線路側(cè)重四大空間：南部5條、北部3條、東西各2條6 6、與縣域、周邊城市連為、與縣域、周邊城市連為“一體一體”：均可以通過市域快線、城際軌道交通與周邊縣域及撫順、本溪、鞍山、鐵嶺等連接沈本城際沈本城際（未建）（未建）沈遼鞍城際沈遼鞍城際（未建）（未建）市域快線（至遼中）市域快線（至遼中）市域快線（至新民）市域快線（至新民）沈鐵城際（沈鐵城際（在建在建）市域快線（至康平、法庫）市域快線（至康平、

39、法庫）沈撫城際（沈撫城際（已開通已開通）2-1、宏觀背景分析2-1.3沈陽城市交通及功能規(guī)劃3839地鐵2號線地鐵1號線地鐵9號線渾河地鐵4號線地鐵10號線城市核心區(qū)城市核心區(qū)地鐵地鐵1 1號線一期工程（城區(qū)號線一期工程（城區(qū)段）段）：已通車地鐵地鐵2 2號線一期工程（城號線一期工程（城區(qū)段）區(qū)段）：已通車地鐵地鐵1 1、2 2號延長線（外圍段）號延長線（外圍段）：2號向北已開工，預(yù)計(jì)全運(yùn)會前通車地鐵地鐵4、9、10號線號線：已進(jìn)入勘測建設(shè)階段2-1、宏觀背景分析2-1.3沈陽城市交通及功能規(guī)劃39沈陽現(xiàn)有優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)主要為汽車、裝備、電子、醫(yī)藥、農(nóng)副產(chǎn)品加工，新興產(chǎn)業(yè)主要是民用航空、鋼鐵，該8大

40、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)占到08年全市工業(yè)增加值的79%以上，主要分布在鐵西經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、大東工業(yè)區(qū)、渾南高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東陵航空產(chǎn)業(yè)高新區(qū)及沈北新區(qū)。汽車產(chǎn)業(yè)是沈陽的支柱性產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)是沈陽的支柱性產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)是沈陽的支柱性產(chǎn)業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)是沈陽的支柱性產(chǎn)業(yè)目前，沈陽的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為汽車及零部件、裝備制造、電子信息、醫(yī)藥化工、食品及農(nóng)產(chǎn)品深加工，分別分布在沈陽東部、西部、南部地區(qū)（圖中紅圈所示）未來，重點(diǎn)發(fā)展民用航空、鋼鐵以及有色金屬深加工（圖中藍(lán)圈所示）以上8大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)在08年實(shí)現(xiàn)增加值為1361.5億元(同比增長23.6%），占到全市工業(yè)增加值的79.4%。沈陽城市功能區(qū)規(guī)劃（沈陽城市功能區(qū)規(guī)劃（2006年）年）

41、沈陽城市規(guī)劃（沈陽城市規(guī)劃（20062006年）年）棋盤山風(fēng)棋盤山風(fēng)景旅游區(qū)景旅游區(qū)新興工業(yè)新興工業(yè)區(qū)區(qū)教育人教育人文區(qū)文區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)汽車工汽車工業(yè)區(qū)業(yè)區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化示范基地 新興商貿(mào)居新興商貿(mào)居住區(qū)住區(qū)傳統(tǒng)傳統(tǒng)中心中心區(qū)區(qū)商貿(mào)商貿(mào)重點(diǎn)重點(diǎn)區(qū)區(qū)2-1、宏觀背景分析2-1.3沈陽城市交通及功能規(guī)劃40 十八大后，改革和城鎮(zhèn)化成為了未來的兩大主題。國務(wù)院總理李克強(qiáng)也多次發(fā)言把城鎮(zhèn)化作為強(qiáng)調(diào)對象。我們認(rèn)為，可以預(yù)期的是，城鎮(zhèn)化將成為未來相當(dāng)長一段時(shí)間的經(jīng)濟(jì)增長源，隨著改革領(lǐng)域的廣度與深度的不斷細(xì)化，如收入分配制度改革、土地制度改革、戶籍制度改革等等，在這種繼

42、續(xù)深化改革的進(jìn)程中，新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)業(yè)帶來新的機(jī)遇和增長動力。改革與城鎮(zhèn)化是未來最大的紅利振興東北老工業(yè)基地計(jì)劃已上升到了國家戰(zhàn)略層面2-1、宏觀背景分析2-1.4宏觀政策分析p沈陽經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展2012年經(jīng)濟(jì)總量邁上新臺階，地區(qū)生產(chǎn)總值和全社會固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)新的突破，經(jīng)濟(jì)增長持續(xù)保持兩位數(shù)以上增長。p沈陽產(chǎn)業(yè)升級進(jìn)程加快截止到“十一五”末，沈陽經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)得到明顯優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到4.6:50.7:44.7，工業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張，規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到9601.8億元，是“十五”期末的4.4倍；新型產(chǎn)業(yè)體系框架基本形成，裝備制造業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)支撐作用進(jìn)一步加強(qiáng)，帶動了全市工業(yè)優(yōu)化升級

43、。41p 隨著“工業(yè)立市”方針執(zhí)行，沈陽大力發(fā)展重大技術(shù)裝備、汽車及零部件等八大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展金融、中介、物流、旅游和房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。pGDP保持高速增長，2012年GDP總量達(dá)到6700億，其中生產(chǎn)總值3200億元。p 在經(jīng)濟(jì)帶動下，沈陽市人均可支配收入2012年達(dá)到26430元，同比增長13.3%，居民具有較強(qiáng)的購買力。p沈陽經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行為房地產(chǎn)發(fā)展提供了穩(wěn)定的宏觀環(huán)境。p汽車產(chǎn)業(yè)是沈陽的重要支柱產(chǎn)業(yè)，為本項(xiàng)目的開發(fā)與運(yùn)營奠定了堅(jiān)定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。小小 結(jié)結(jié)2-1、宏觀背景分析2-1.5沈陽城市宏觀背景小結(jié)422-2、中觀行業(yè)分析2-2.1沈陽汽車產(chǎn)業(yè)分析“十一五十一五”期間，沈陽市

44、確定汽車產(chǎn)業(yè)為八大支期間，沈陽市確定汽車產(chǎn)業(yè)為八大支柱產(chǎn)業(yè)之一柱產(chǎn)業(yè)之一自2001年以來中國汽車工業(yè)總體上保持了良好的發(fā)展勢頭過去5年中國汽車產(chǎn)銷量由570萬輛增至1800萬輛，年增速達(dá)25%中國汽車產(chǎn)業(yè)在“十一五”期間取得全面進(jìn)步，成為國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。2013年1-2月，全國汽車整車制造工業(yè)創(chuàng)造的銷售產(chǎn)值達(dá)到了4030.32億元，同比增速超過15%；根據(jù)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，汽車整車制造僅占整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值20比例。汽車產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，仍處于快速發(fā)展時(shí)期。43沈陽汽車產(chǎn)業(yè)2012年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值1522億元 2012年沈陽市汽車產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)再創(chuàng)歷史新高，全年共生產(chǎn)整車84.6萬輛，同

45、比增長18.3%；生產(chǎn)發(fā)動機(jī)53.5萬臺，同比增長20.6%；汽車及零部件產(chǎn)值達(dá)到1522.4億元，同比增長23.8%。自2010年汽車及零部件產(chǎn)值首次突破千億元大關(guān)以來，沈陽市汽車產(chǎn)業(yè)加速“駛”入發(fā)展快車道，年均增長速度超過20%。去年，華晨寶馬實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值542.2億元，同比增長50%，成為沈陽市首家產(chǎn)值超過500億元的單體企業(yè)。2-2、中觀行業(yè)分析2-2.1沈陽汽車產(chǎn)業(yè)分析44沈陽私家車保有量年增12.1萬輛，2013年機(jī)動車保有量將達(dá)160萬兩。2-2、中觀行業(yè)分析截止2011年末，全市私人汽車保有量68.3萬輛，增長21.5%，一年就增加了12.1萬輛。并以每年15%-20%速度遞增

46、，目前日均上牌量達(dá)到700臺以上。另外還有潛在的30萬左右有駕駛執(zhí)照還未買車的人，再加上 20萬輛左右的外埠車輛與軍警等車輛，汽車下游、服務(wù)市場呈現(xiàn)井噴狀態(tài)，發(fā)展前景良好。汽車服務(wù)市場面臨著產(chǎn)品假冒偽劣、購物環(huán)境良莠不齊、沒有整體形象、品牌不集中等問題，急需適應(yīng)市場發(fā)展的經(jīng)營模式。2-2.3沈陽汽車產(chǎn)業(yè)市場分布及市場空間452-2、中觀行業(yè)分析2-2.3沈陽汽車產(chǎn)業(yè)市場分布及市場空間沈陽主要汽車汽配專業(yè)市場分布沈陽主要汽車汽配專業(yè)市場分布瑞盛汽配城瑞盛汽配城瑞京瑞京時(shí)代汽配廣代汽配廣場西部汽配城西部汽配城榮富汽配用品城榮富汽配用品城高科西部汽配新城高科西部汽配新城東北汽配商北汽配商貿(mào)城城在售在

47、售項(xiàng)目目已開已開業(yè)項(xiàng)目目隨著沈陽汽車市場的進(jìn)一步發(fā)展，新車保有量不斷增加，消費(fèi)者換車需求彰顯，未來沈陽二手車交易量與新車銷量差距將進(jìn)一步縮小，二手車市場整體發(fā)展前景廣闊。目前美國新舊車的交易比例為1：7，而中國接近是1:1。作為國內(nèi)汽車消費(fèi)領(lǐng)先的城市，沈陽新舊車交易若能實(shí)現(xiàn)并超越1:1 的比例，將會制造巨大的市場商機(jī)。二手車市場規(guī)模與國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境有關(guān)。美國去年新舊車交易比例是17。而在中國，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2012年北京的新舊車交易比例為11，與美國的比例差距相當(dāng)大。隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，實(shí)現(xiàn)新舊車交易比例超越11，這就蘊(yùn)藏者巨大的市場空間。結(jié)論：沈陽二手車市場將會隨著新車沈陽二手車市場

48、將會隨著新車沈陽二手車市場將會隨著新車沈陽二手車市場將會隨著新車展銷市場的復(fù)蘇，繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，展銷市場的復(fù)蘇，繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，展銷市場的復(fù)蘇，繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，展銷市場的復(fù)蘇，繼續(xù)擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，成為汽車消費(fèi)市場中必不可少的業(yè)務(wù)成為汽車消費(fèi)市場中必不可少的業(yè)務(wù)成為汽車消費(fèi)市場中必不可少的業(yè)務(wù)成為汽車消費(fèi)市場中必不可少的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)。環(huán)節(jié)。環(huán)節(jié)。環(huán)節(jié)。46汽車制造業(yè)環(huán)節(jié)中，汽車服務(wù)業(yè)和汽車文化業(yè)可以歸類為汽車后市場，它與汽車銷售業(yè)是通過商貿(mào)物流來實(shí)現(xiàn)的，是本項(xiàng)目主要的發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)。2-2、中觀行業(yè)分析2-2.4沈陽汽車后市場發(fā)展分析根據(jù)行業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，汽車整車制造僅占整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值20

49、比例，本項(xiàng)目可發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)整車制造業(yè)（鑄、鍛、熱、焊、沖壓、機(jī)加工、油漆、電鍍、裝配、試驗(yàn)、檢測等）零配件制造產(chǎn)業(yè)（汽車的各種零配件生產(chǎn)）銷售業(yè)（新車銷售及二手車銷售）服務(wù)業(yè)（零配件、咨詢、租賃、保養(yǎng)、維修、金融、保險(xiǎn)、廣告、司機(jī)培訓(xùn)、加油站、停車場、俱樂部、休閑娛樂餐飲）文化業(yè)（展示、博覽、體育、旅游等）汽車制造業(yè) 汽車展銷和服務(wù)業(yè) 零配件制造上游產(chǎn)業(yè)（鋼鐵、機(jī)械、電子、電器、化工、輕工、紡織等）由此可以看出，汽車銷售和汽車后市場的容量以及經(jīng)濟(jì)效益巨大，本項(xiàng)目發(fā)展空間廣闊。472-2、中觀行業(yè)分析2-2.4沈陽汽車后市場發(fā)展分析汽車后市場是汽車產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤來源，可占整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)利

50、潤總和的60%70%根據(jù)汽車發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)，汽車后市場的利潤可占整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)利潤總和的60%70%。可將汽車行業(yè)做一個(gè)想象比喻：塔基就是汽車制造業(yè)，這是支撐。而汽車后市場包括（衛(wèi)星定位、汽車維修、汽車用品 汽車金融、汽車租賃、汽車博物館、汽車美容、汽車零配件、汽車防盜等）塔身，以及塔尖是汽車文化，代表汽車的綜合競爭力；這是汽車業(yè)的主要利潤所在。在國外成熟的汽車市場銷售額中，汽車后市場約占整體銷售額72%的比例。結(jié)論：汽車后市場與整車市場的關(guān)聯(lián)度非常高，因此在新車和二手車市場的推動下，沈陽汽車后市場的市場容量和商業(yè)價(jià)值是值得挖掘的。482-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析塔灣：

51、東北最大的專業(yè)市場集群核心塔灣：東北最大的專業(yè)市場集群核心 上個(gè)世紀(jì)八十年代末九十年代初，隨著市場經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，塔灣地區(qū)逐漸形成了一些由個(gè)人組織的特色產(chǎn)品交易集散地，隨著交易額的不斷擴(kuò)大，這些交易集散地的市場影響力也逐步擴(kuò)大。為了規(guī)范交易行為，在沈陽市政府的引導(dǎo)和規(guī)范下，這里逐步建成了汽配市場，二手車市場、鋼材市場、寵物市場、輪胎市場等一批在沈陽乃至東北具有強(qiáng)大輻射力和影響力的產(chǎn)業(yè)集群。市場占地面積：市場占地面積：100畝建筑面積：建筑面積：26000鋪位數(shù)：鋪位數(shù)：約80個(gè)停車位：停車位：轎車車位1600個(gè)，貨車摩托車車位1200個(gè)49經(jīng)營模式經(jīng)營模式全國首家一站式全天候二手車市場全國首家

52、一站式全天候二手車市場注冊二手車經(jīng)濟(jì)公司近百家，以二手車中介和拍賣為主。工商、公安、交通、保險(xiǎn)和郵政等相關(guān)部門駐場辦公，實(shí)現(xiàn)車輛檔案查詢、違章查詢、檢車、拓號、車輛資產(chǎn)評估等一站式全天候服務(wù)。租金水平租金水平市場內(nèi)西側(cè)精品鋪位，1（小檔口）拖2（停車位）約7080平米，租金7萬元/年；1拖4約120130平米，租金約13萬元/年。市場中間中低檔鋪位，1拖1約40-50平米，租金約5萬元/年。此外帶多個(gè)車位每個(gè)車位1.5萬/年（車位約25-30平）。2-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析塔灣：東北最大的專業(yè)市場集群核心塔灣：東北最大的專業(yè)市場集群核心50中都國脈品牌評估機(jī)構(gòu)專業(yè)評

53、估中都國脈品牌評估機(jī)構(gòu)專業(yè)評估東北機(jī)動車配件批發(fā)市場東北最大載重車配件市場市場占地面積：市場占地面積：9.29.2萬平萬平建筑面積：建筑面積：7.77.7鋪位數(shù)：鋪位數(shù)：3737棟，棟，576576余個(gè)門店余個(gè)門店經(jīng)營戶：經(jīng)營戶：700700余戶余戶基本概況基本概況經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評估，塔灣汽車汽配產(chǎn)業(yè)品牌價(jià)值經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)評估，塔灣汽車汽配產(chǎn)業(yè)品牌價(jià)值40.940.9億元億元2-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析51西部汽配城西部汽配城地址：地址：沈陽市鐵西區(qū)肇工街188號經(jīng)營面積：經(jīng)營面積：8萬平經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：汽車修理、小車配件、汽車精品、汽保工具鋪位面積：鋪位面積：2050平

54、開業(yè)率：開業(yè)率：約9095%租金：租金：120200元/平月已開業(yè)典型項(xiàng)目已開業(yè)典型項(xiàng)目2-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析 西部汽配城是沈陽經(jīng)營最好的汽車配件用品市場之一，目前一期二期已營業(yè)，開業(yè)率較高，經(jīng)營狀況良好。一期一二層主要經(jīng)營汽車用品，三四層為倉庫；二期A、B兩座，一二層經(jīng)營以小車配件為主，兼顧汽車用品，三四層為倉庫。522-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析榮富汽車用品城榮富汽車用品城項(xiàng)目地址：項(xiàng)目地址：鐵西區(qū)北二東路經(jīng)營面積：經(jīng)營面積：約2萬平經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：汽車配件、汽車用品、汽車美容等多種業(yè)態(tài)功能于一體的綜合性汽車用品批發(fā)城。鋪位面積：

55、鋪位面積：2060開業(yè)率：開業(yè)率：約8590%租金：租金：約100180元/平月已開業(yè)典型項(xiàng)目已開業(yè)典型項(xiàng)目 榮富汽車用品城借勢二環(huán)4S店，經(jīng)營情況較好，開業(yè)率約在90%以上。市場管理相對規(guī)范，一二樓以小店鋪為主，購物環(huán)境較差，三樓名牌店多為100平以上的大戶，購物環(huán)境較好。532-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析東北汽配商貿(mào)城東北汽配商貿(mào)城地址：地址：沈陽市和平區(qū)勝利南街92號經(jīng)營面積：經(jīng)營面積：8.4萬平經(jīng)營范圍：經(jīng)營范圍：小車配件、汽車精品、汽保汽修鋪位面積：鋪位面積：2040平開業(yè)率：開業(yè)率：約6070%租金：租金：50100元/平月已開業(yè)典型項(xiàng)目已開業(yè)典型項(xiàng)目 東北

56、汽貿(mào)開業(yè)率低，經(jīng)營狀況較差，客流量較少。除幾個(gè)大戶外，大部分中小商戶處于維持階段。負(fù)一層汽車精品超市，一層汽車用品、配件，二層汽車用品、配件，三層汽車用品、精品形象店。地下負(fù)一層美車驛站汽車用品超市主要經(jīng)營汽車配飾、汽車用品等，采用自選超市式的購物方式，購物環(huán)境自由，深受客戶的喜愛，相對樓上商鋪客流量較大。542-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析在售項(xiàng)目分析在售項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱瑞京時(shí)代汽配廣場瑞京時(shí)代汽配廣場開發(fā)商沈陽瑞京房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置鐵西區(qū)北二西路與肇工街交匯處規(guī)模建筑面積37萬平套數(shù)一期檔口1000余套，一樓門市59套，三樓門市22套鋪位面積檔口20

57、50，網(wǎng)點(diǎn)：5395銷售價(jià)格-1F均價(jià)：約6000元/1F均價(jià)：約12000元/2F均價(jià)：約9000元/3F：計(jì)劃進(jìn)行品牌招商4F：未售開盤時(shí)間2011年銷售情況-1F銷售約50-60%，1F銷售約85-90%，2F銷售約70-75%開業(yè)時(shí)間2013年1月瑞京時(shí)代汽配廣場瑞京時(shí)代汽配廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃：-1F汽車精品、餐飲配套，1F汽車配件，2F汽車精品，3F品牌汽車配件，4F倉儲庫房552-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析在售項(xiàng)目分析在售項(xiàng)目分析高科高科西部汽配新城西部汽配新城項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱高科高科西部汽配新城西部汽配新城開發(fā)商遼寧省高科能源集團(tuán)地產(chǎn)開發(fā)有限公司地理位置

58、鐵西區(qū)沈新東路1號規(guī)模占地1.1萬平，建面4.2萬平套數(shù)約700套鋪位面積20左右業(yè)態(tài)規(guī)劃-1F2F汽車配件、汽車精品3F4F倉儲庫房銷售價(jià)格預(yù)計(jì)價(jià)格一層約21000元/，二層約15000元/，負(fù)一層約14000元/網(wǎng)點(diǎn)30000元/開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2012年11月銷售情況認(rèn)籌階段，認(rèn)籌客戶約100組開業(yè)時(shí)間2013年10月56項(xiàng)目項(xiàng)目主題定位主題定位主要業(yè)態(tài)主要業(yè)態(tài)租金租金/售價(jià)售價(jià)開業(yè)率開業(yè)率優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢西部汽配城沈城最大規(guī)模的汽車配件專營市場汽車用品小車配件汽修工具約120200元/平月約9095%市場規(guī)劃大認(rèn)知度高經(jīng)營氛圍濃厚硬件設(shè)施相對落后購物環(huán)境較差榮富汽車用品城北二路，汽車綜合性

59、汽車用品批發(fā)城汽車用品約100180元/平月約8590%占據(jù)北二路4S店優(yōu)勢傳統(tǒng)運(yùn)營方式，較規(guī)范市場規(guī)模較小東北汽配商貿(mào)城南京街汽配航母汽車用品小車配件汽修工具約50100元/平月約6070%市場規(guī)模大經(jīng)營管理規(guī)范市場培育期，人氣不足后期運(yùn)營較弱瑞京時(shí)代汽配廣場中國汽配專營市場領(lǐng)創(chuàng)者汽車精品汽車配件-1F均價(jià)：約6000元/1F均價(jià)：約12000元/2F均價(jià)：約9000元/未開業(yè)北二路，借力瑞盛市場市場規(guī)劃規(guī)模較大北二路西端，人氣不足高科西部汽配新城鉆石級汽配總部基地汽車用品汽車配件1F約21000元/，2F約15000元/，-1F約14000元/網(wǎng)點(diǎn)約30000元/未開業(yè)沈遼路與沈新路交匯處

60、于，地段優(yōu)勢西部汽配商圈人氣旺傳統(tǒng)運(yùn)營模式開發(fā)商經(jīng)驗(yàn)不足2-3、微觀市場需求分析2-3.1沈陽汽車專業(yè)市場分析572-3、微觀市場需求分析2-3.2沈陽汽車專業(yè)市場小結(jié)沈陽汽配城發(fā)展特點(diǎn)沈陽汽配城發(fā)展特點(diǎn)p沈陽汽車配件市場目前供需兩旺，同時(shí)在市場的擴(kuò)張過程中，形成了對周邊城市及東北地區(qū)的市場輻射力；p從整體規(guī)模上看，對比國內(nèi)主要城市，如廣州、北京等，沈陽市汽配類市場的規(guī)模屬于中等水平，仍有發(fā)展與升級的空間；p由于早期市場多以簡易的滿足市場交易功能為前提，市場軟硬件建設(shè)和配套普遍滯后。582-3、微觀市場需求分析2-3.2沈陽城市商圈分析592-3、微觀市場需求分析2-3.2沈陽城市商圈分析60

61、2-3、微觀市場需求分析2-3.2沈陽城市商圈分析612-3、微觀市場需求分析2-3.2沈陽城市商圈分析622-3、微觀市場需求分析2-3.2沈陽城市商圈小結(jié)整體市場小結(jié)p沈陽商業(yè)市場從目前市場新增供應(yīng)情況看，購物中心的規(guī)模和比例越來越大；供需兩旺。p眾多國際一線品牌和時(shí)尚品牌都已經(jīng)進(jìn)駐沈陽市場；p沈陽商業(yè)整體品牌質(zhì)量和運(yùn)營情況都在不斷提升。p沈陽商業(yè)分布較集中化，大型商業(yè)高度集中于青年大街沿線城市核心商圈；項(xiàng)目所在地，周邊現(xiàn)有商業(yè)主要以各類專業(yè)市場為主。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)暫時(shí)沒有大型的購物中心供應(yīng)；而周邊萬科、中鐵、保利、華潤等品牌開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)的大規(guī)模中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場人流形成巨

62、大的商業(yè)配套需求大規(guī)模中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場人流形成巨大的商業(yè)配套需求大規(guī)模中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場人流形成巨大的商業(yè)配套需求大規(guī)模中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場人流形成巨大的商業(yè)配套需求，給予項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供巨大的商業(yè)及商務(wù)消費(fèi)市場空白。632-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析 從近年沈陽住宅用地供應(yīng)量來看，住宅土地供應(yīng)量09年達(dá)到歷史性的峰值，供應(yīng)量達(dá)1949.7萬平，但結(jié)合當(dāng)年土地供應(yīng)價(jià)格來看，2009年住宅用地供應(yīng)價(jià)格相對較低，僅為2847.38元/平.。2012年住宅用地供應(yīng)宗數(shù)255宗、同比下降7.9%，共1607.22萬平，同比下降13.1%，土地

63、供應(yīng)價(jià)格較2011年同比上漲2.82%，土地供應(yīng)均價(jià)為3172.78元/平。歷年土地歷年土地供應(yīng)及成交情況供應(yīng)及成交情況沈陽土地市場供需兩旺沈陽土地市場供需兩旺 從近年沈陽住宅用地成交量來看，住宅土地成交量與供應(yīng)量變動相似，09年土地市場在預(yù)期較低的情況下，以價(jià)帶量，使土地成交量達(dá)到近年的峰值，住宅用地成交137萬。2012年土地成交共320宗、同比上漲60.8%，成交面積達(dá)1630.74萬平、同比上漲23.47%，成交均價(jià)為3224.34元/平，同比上漲2.73%。642012年沈陽商品房供應(yīng)面積為1835.6萬平米，同比下降12%，其中商品住宅面積1455.7萬平米，同比下降21.4%。2

64、012年持續(xù)受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策影響，開發(fā)放緩了推盤的步伐，2012年整體供應(yīng)量同比減少。商品房整體供應(yīng)情況商品房整體供應(yīng)情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析65商品住宅按照區(qū)域來劃分，東陵區(qū)（渾南）商品住宅上市面積最多427.4萬平米，占全市總供應(yīng)面積的29.4%，其次為鐵西區(qū)192.1萬平米，占全市供應(yīng)的13.2%。最少的區(qū)域?yàn)榇髺|區(qū)，為52.7萬平米。2012年各區(qū)域供應(yīng)情況年各區(qū)域供應(yīng)情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析662012年各環(huán)線供應(yīng)情況年各環(huán)線供應(yīng)情況按環(huán)線劃分來看，全市供應(yīng)主要集中在二環(huán)至三環(huán)之間，商品房總供應(yīng)為773.6萬平，商品住宅

65、總供應(yīng)為697.1萬平，分別占總供應(yīng)量的42.3%和44.9%，由于限購政策的出臺，二環(huán)內(nèi)的供應(yīng)量有所降低，共計(jì)449.7萬平，而二環(huán)以外的供應(yīng)逐漸增加，達(dá)到1377.8萬平，相當(dāng)于二環(huán)內(nèi)的三倍且有余，三環(huán)外的供應(yīng)也均高于一環(huán)以內(nèi)和一環(huán)至二環(huán)之間。2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析67按照面積段來劃分，2012年沈陽上市商品住宅中60-90平米區(qū)間所占比例最大，達(dá)到32.2%，其次是90-120平米面積段，所占比例為29.4%。2012年面積段劃分供應(yīng)情況年面積段劃分供應(yīng)情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析68按照用途來劃分純住宅占比85.7%，其次為網(wǎng)點(diǎn)22

66、5萬平米，占12.47%2012年供應(yīng)按用途劃分情況年供應(yīng)按用途劃分情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析692012年沈陽商品房銷售面積1296萬平米，同比下降19.6%，其中商品住宅面積1084萬平米，同比下降21.7%，商品住宅共計(jì)117788套，套均面積92平米，較上一年低約1平米。2012持續(xù)受政策影響，上半年整體成交情況較為低迷，下半年各項(xiàng)目均向“以價(jià)走量”的營銷方式靠攏，消化了大量的剛性需求，整體成交明顯轉(zhuǎn)好。整體銷售情況整體銷售情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析702012年商品房銷售量排在前三位的區(qū)域?yàn)殍F西區(qū)、東陵區(qū)（渾南）和于洪區(qū)，銷售面

67、積分別約為為250.3萬平、235.9萬平米、208.5萬平米，銷量最少的區(qū)域?yàn)樯蚝訁^(qū)約47萬平。2012年各區(qū)去化情況年各區(qū)去化情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析712012年二環(huán)內(nèi)商品房去化面積385.5萬平米，占區(qū)劃總量的29.8%，二環(huán)外去化面積占比70.2%，可以看出二環(huán)外為目前市場主要銷售區(qū)域。2012年各環(huán)線去化情況年各環(huán)線去化情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析722012年沈陽商品住宅去化面積為1083.81萬平，商業(yè)去化面積為159.27萬平米，辦公用房去化51.92萬平米。2012年產(chǎn)品類型成交情況年產(chǎn)品類型成交情況2-3、微觀市場需

68、求分析2-3.3沈陽住宅市場分析732012年沈陽商品房整體均價(jià)為6914元/平米，增幅為7.56%，商品住宅均價(jià)為6511元/平米，增幅為8.1%，從2007年以來直到2010年商品房及商品住宅價(jià)格急速上升，2010增幅達(dá)到了頂峰，2011年受房地產(chǎn)政策影響，增速放緩，但房地產(chǎn)價(jià)格依然穩(wěn)定上升。沈陽整體價(jià)格情況沈陽整體價(jià)格情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析742012年沈陽商品房價(jià)格前三名是沈河區(qū)、和平區(qū)、大東區(qū)，價(jià)格分別為12114元/平米、9347元/平米和7695元/平米，價(jià)格最低的區(qū)域?yàn)樘K家屯5165元/平米，其次為沈北新區(qū)5176元/平米。價(jià)格漲幅最高區(qū)域?yàn)樯蚝?/p>

69、區(qū)，漲幅達(dá)到37.9%，其次為沈北新區(qū)漲幅為17.2%，漲幅最低的為東陵區(qū)（渾南），漲幅為1.13%。2012 年各區(qū)價(jià)格情況年各區(qū)價(jià)格情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析2012 年各環(huán)線價(jià)格情況年各環(huán)線價(jià)格情況2012年沈陽一環(huán)內(nèi)商品房均價(jià)9471元/平米，一環(huán)至二環(huán)之間價(jià)格為7782元/平米，二環(huán)至三環(huán)之間價(jià)格為6882元/平米，三環(huán)外價(jià)格為5268元/平米。752012年沈陽住宅價(jià)格為6511元/平米，同比漲幅為8.1%，商業(yè)用房價(jià)格為10008元/平米，辦公用房價(jià)格8047元/平米。2012 年各產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格情況年各產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3

70、沈陽住宅市場分析7620072011年沈陽市戶籍人口規(guī)模及增長情況年沈陽市戶籍人口規(guī)模及增長情況2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析沈陽市場需求分析沈陽市場需求分析77 從年齡結(jié)構(gòu)分析，當(dāng)前撫養(yǎng)比為28%（低于全國平均），在2020年前均處于人口紅利的黃金期；未來首置人口比例在00-20年間下降約5.71%，00-10年間再改客戶比例增長5.28%。資料來源：沈陽2000年人口普查報(bào)告沈陽人口年齡結(jié)構(gòu)（沈陽人口年齡結(jié)構(gòu)（%）首首置置人人群群首首改改人人群群再再改改人人群群2000年2005年2010年2015年2020年當(dāng)前沈陽的人口撫養(yǎng)比為28%，低于全國平均水平38%。0.6

71、00.550.45全國撫養(yǎng)比沈陽撫養(yǎng)比沈陽撫養(yǎng)比與全國對比沈陽撫養(yǎng)比與全國對比0.00.20.40.60.81.01950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 20200.350.290.250.260.28黃金期2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析78沈陽購房落戶政策寬松，利于外來人口沈陽購房落戶政策寬松，利于外來人口落戶落戶先落戶后擇業(yè)政策有利于應(yīng)屆畢業(yè)生在沈發(fā)展，定居沈陽先落戶后擇業(yè)政策有利于應(yīng)屆畢業(yè)生在沈發(fā)展，定居沈陽 沈陽的購房落戶口政策，對外埠來沈人員購買住房的面積和款額均不

72、作限制，尤其是允許購買二手房也可辦理落戶，這在全國同類大城市中是第一個(gè)。沈陽2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析大學(xué)本科應(yīng)屆畢業(yè)生可采取“先落戶、后擇業(yè)”的落戶政策，對于具有普通中等?？埔陨蠈W(xué)歷在沈就業(yè)，并簽訂就業(yè)協(xié)議或勞動合同的應(yīng)屆、往屆畢業(yè)生，準(zhǔn)予本人、配偶及未婚子女戶口遷入沈陽市。79 沈陽每年需要安置12萬名大中專畢業(yè)生，有6萬對青年結(jié)婚，每年有3至4萬戶家庭因征收拆遷等原因需要改善住房條件。此外，隨著沈陽中心城市地位凸顯，每年有15至16萬名外省市人到沈陽工作。外地人已經(jīng)成為沈陽樓市主力軍。2013年一季度外地人購買商品住房比例達(dá)到45.2%，較去年同期提高4.6個(gè)百分

73、點(diǎn)。沈陽本地剛需性購房和外地購房擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的需求容量沈陽本地剛需性購房和外地購房擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的需求容量2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析80年度年度平均房平均房價(jià)（元價(jià)（元/）人均可人均可支配收支配收入（元）入（元）家庭年家庭年總收入總收入（元）（元）每戶購房每戶購房60每戶購房每戶購房70每戶購房每戶購房80需款額需款額（元）（元）房價(jià)收入房價(jià)收入比比需款額需款額（元）（元）房價(jià)收入房價(jià)收入比比需款額需款額（元）（元）房價(jià)收入房價(jià)收入比比2008年375717290 518702254204.35 2629905.07 3005605.79 2009年418818560

74、 556802512804.51 2931605.27 3350406.02 2010年562020540 616203372005.47 3934006.38 4496007.30 2011年642823326 699783856805.51 4499606.43 5142407.35 2012年691426430 792904148405.23 4839806.10 5531206.98 沈陽沈陽房價(jià)收入比：房價(jià)收入比：根據(jù)數(shù)據(jù)所示，沈陽市人均可支配收入的增幅與房價(jià)漲幅是一致的，切趨于4-6之間，沈陽居民購買住宅的具有一定的支付能力。2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析81沈

75、陽市場容量沈陽市場容量剛性需求剛性需求城市棚戶區(qū)改造新增城市棚戶區(qū)改造新增6-86-8萬戶萬戶，570570760760萬萬 城市自然增長新增城市自然增長新增12-1512-15萬戶，萬戶，1140114014251425萬萬 彈性需求彈性需求按每年按每年5%5%改善住宅改善住宅4040萬戶萬戶，38003800萬萬 根據(jù)近幾年來沈陽人口發(fā)展變化的趨勢以及棚戶區(qū)改造情況，預(yù)計(jì)未來5年內(nèi)，沈陽市城市棚戶區(qū)改造新增68萬戶，城市自然增長新增1215萬戶。另外，需要改善居住條件的按照每年5的比例，未來5年將會有40萬戶。因此，未來5年，沈陽市住宅不考慮舊城改造、市政改造帶來的需求，剛性需求預(yù)計(jì)在剛性

76、需求預(yù)計(jì)在1823萬戶約萬戶約17102185萬萬 ，為改善居住條件的彈性需求為，為改善居住條件的彈性需求為40萬戶約萬戶約3800萬萬 ，總，總體需求在體需求在5863萬戶約萬戶約5510萬萬5985萬萬 。沈陽未來房地產(chǎn)需求預(yù)測沈陽未來房地產(chǎn)需求預(yù)測2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析82p沈陽市屬于非移民城市，人口以自然增長為主，預(yù)計(jì)市區(qū)未來5年家庭數(shù)量增長在12萬15萬戶。p鐵西、東陵、于洪三區(qū)由于低房價(jià)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展承接了其他幾區(qū)的人口轉(zhuǎn)移，城市空心化首先在和平區(qū)出現(xiàn)苗頭。p隨著沈陽城市化建設(shè)的發(fā)展，城市魅力、就業(yè)機(jī)遇等因素吸引了大量的外來人員來沈陽就業(yè)生活，這樣勢必會提高

77、購房者素質(zhì)，增加房地產(chǎn)市場的需求量，促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展。p房地產(chǎn)拆遷貨幣化補(bǔ)償成為主要方式，是造成沈陽市近年跨越式發(fā)展只要原因之一。p未來510年，市場整體需求量不會下浮。p本項(xiàng)目處于土地供應(yīng)較為稀缺，購買力強(qiáng)、需求量大的二環(huán)內(nèi)區(qū)域，本項(xiàng)目具有較大的市場機(jī)會。沈陽未來房地產(chǎn)需求預(yù)測沈陽未來房地產(chǎn)需求預(yù)測2-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析832-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析塔灣區(qū)域市場概況塔灣區(qū)域市場概況塔灣區(qū)域以老舊小區(qū)為主，房地產(chǎn)開發(fā)較為遲緩，目前區(qū)域內(nèi)在售的項(xiàng)目為新漢城、大城府、沿湖城三個(gè)項(xiàng)目，已入住物業(yè)小區(qū)為塔灣新城、西提國際。直接競爭板塊為丁香湖板塊，以

78、中高端水景住宅為主。本案842-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析852-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析862-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析872-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析882-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析892-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析902-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析912-3、微觀市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析個(gè)案分析個(gè)案分析922-3、微觀

79、市場需求分析2-3.3沈陽住宅市場分析p塔灣位于二環(huán)內(nèi)，皇姑、鐵西、于洪三區(qū)交界處，地理位置優(yōu)越塔灣位于二環(huán)內(nèi)，皇姑、鐵西、于洪三區(qū)交界處，地理位置優(yōu)越；p區(qū)域內(nèi)具有良好的專業(yè)市場集群基礎(chǔ)，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展空間巨大區(qū)域內(nèi)具有良好的專業(yè)市場集群基礎(chǔ)，商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展空間巨大；p塔灣地區(qū)環(huán)境臟亂差，符合國家城鎮(zhèn)化改造，急需開發(fā)，改善區(qū)域環(huán)境塔灣地區(qū)環(huán)境臟亂差，符合國家城鎮(zhèn)化改造，急需開發(fā)，改善區(qū)域環(huán)境；p作為寸土寸金的二環(huán)內(nèi)一座未被開發(fā)的金礦，塔灣房地產(chǎn)市場處于初級階段，市場作為寸土寸金的二環(huán)內(nèi)一座未被開發(fā)的金礦，塔灣房地產(chǎn)市場處于初級階段，市場潛潛力力巨大巨大。p品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入丁香湖區(qū)域，逐步形

80、成沈陽西部品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入丁香湖區(qū)域，逐步形成沈陽西部“富人區(qū)富人區(qū)”，高品質(zhì)住宅需求旺盛。，高品質(zhì)住宅需求旺盛。項(xiàng)目所在地，周邊現(xiàn)有商業(yè)主要以各類專業(yè)市場為主產(chǎn)業(yè)人流及消費(fèi)人流密集，而周邊萬科、中鐵、保利、華潤等品牌開發(fā)商大規(guī)模開發(fā)的開發(fā)中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場中高端居住區(qū)，將與塔灣專業(yè)市場人流形成巨大的居住需求人流形成巨大的居住需求人流形成巨大的居住需求人流形成巨大的居住需求，給予項(xiàng)目精品住宅開發(fā)提供巨大市場需求。93PART.3項(xiàng)目開發(fā)分期功能定位及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期功能定位3-2、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避943-1、

81、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積96.29公頃，設(shè)計(jì)總建筑面積約201.7萬平米。分5期開發(fā)建設(shè)，集汽車主題公園、汽配交易中心、汽車精品展示、汽車美容快修、倉儲物流中心、金融中心、研發(fā)中心、會展中心、星級酒店、住宅等十大功能于一體，致力于打造一個(gè)現(xiàn)代化、規(guī)?；⒓s化的東北亞汽車汽配采購總東北亞汽車汽配采購總部基地部基地產(chǎn)業(yè)平臺，以商業(yè)商務(wù)服務(wù)及中、高端住宅為配套服務(wù)的沈陽城市規(guī)劃西進(jìn)城市發(fā)展軸上的國際城市產(chǎn)國際城市產(chǎn)業(yè)化升級核心示范區(qū)業(yè)化升級核心示范區(qū)！汽配交易中心二手車市場星級酒店倉儲物流中心汽車美容快修銅鑼灣購物公園研發(fā)中心汽車主題公園汽車精品展示會展中心金融中

82、心精品住宅定位定位東北亞汽車汽配采購總部基地東北亞汽車汽配采購總部基地95二期五期三期四期3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積96.29公頃，設(shè)計(jì)總建筑面積約201.7萬平米。分5期開發(fā)建設(shè)，集汽車主題公園、汽配交易中心、汽車精品展示、汽車美容快修、倉儲物流中心、金融中心、研發(fā)中心、會展中心、星級酒店、住宅等十大功能于一體，致力于打造一個(gè)現(xiàn)代化、規(guī)模化、集約化的東北東北亞汽亞汽車汽配采購總車汽配采購總部基地部基地產(chǎn)業(yè)平臺，以商業(yè)商務(wù)服務(wù)及中、高端住宅為配套服務(wù)的沈陽城市規(guī)劃西進(jìn)城市發(fā)展軸上的國際城市產(chǎn)國際城市產(chǎn)業(yè)化升級核心示范區(qū)業(yè)化升級核心示范區(qū)！3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期定位定位東北亞汽

83、車汽配采購總部基地東北亞汽車汽配采購總部基地96整體開發(fā)計(jì)劃開發(fā)期數(shù)開發(fā)期數(shù)開發(fā)面積開發(fā)面積（萬平）（萬平）開發(fā)周期開發(fā)周期（年）（年）銷售周期銷售周期（年）（年）投資額（億投資額（億元）元）銷售額（億銷售額（億元）元）備注備注一期18.822.5916-18已開發(fā)二期603-44-52950-60三期40221740-50四期5833-3.527.560-70五期2522-2.512.530-40合計(jì)201.81213.5-15.595196-2383-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期97 一期汽配區(qū)共30棟樓，680間三層獨(dú)立門店，為汽配經(jīng)營商家量身而定。首層層高5.6米，二、

84、三層層高3.2米。橫縱兩條主干道各17米寬，中央設(shè)有臨時(shí)停車位，方便車輛停留卸載貨物。內(nèi)街寬達(dá)8.6米方便車輛穿梭運(yùn)行，直達(dá)目標(biāo)區(qū)域。目前銷售招商約目前銷售招商約70%，銷售價(jià)格約，銷售價(jià)格約1萬元萬元/平，平，新增汽配商戶新增汽配商戶500余家，余家，2013年年5月份即將開業(yè)。月份即將開業(yè)。一期開發(fā)情況3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期98一期創(chuàng)新的立體展貿(mào)式倉儲商鋪2011年7月一期開盤，蓄客2000多組，推出200套房源4小時(shí)搶購一空，成交額高達(dá)4億多元。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期一期開發(fā)情況99招商：首批165套商鋪招商，1個(gè)月?lián)屪庖豢?，目前招商?/p>

85、高達(dá)85%以上。一期開發(fā)情況3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期100一期住宅共13棟樓，其中板式高層7棟、板式高層5棟、塔式高層1棟共740戶。精品住宅采用西班牙建筑風(fēng)格，依丁香二湖而建，景色豐富，環(huán)境宜人，十分適合居住。緊鄰玉龍山路連通二環(huán)路，出行方便。由于戶型設(shè)計(jì)合理緊湊，功能齊全深受沈城百姓的熱愛與贊譽(yù)。現(xiàn)正在施工建設(shè)期，銷售均價(jià)銷售均價(jià)5800元元/平，去化率平，去化率60%以上，預(yù)計(jì)明年可以上，預(yù)計(jì)明年可以入住。以入住。一期開發(fā)情況3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期住宅：101二期開發(fā)計(jì)劃二期地塊規(guī)劃建筑面積60萬平方米，投資29億元人民幣。項(xiàng)目用地西側(cè)臨

86、丁香二湖，親水宜居，南側(cè)緊鄰沈陽國際汽車城一期汽配區(qū)，東側(cè)臨滄水街，由滄水街向北可達(dá)錦江山路，向南可達(dá)昆山西路。同時(shí)東側(cè)為汽配城原有倉儲物流中心。因此二期將分為三大板塊。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期102二期開發(fā)計(jì)劃中高端住宅中高端住宅：承接產(chǎn)業(yè)人群需求并接：承接產(chǎn)業(yè)人群需求并接駁丁香駁丁香湖湖優(yōu)質(zhì)湖景資源，優(yōu)質(zhì)湖景資源，打造沈打造沈陽精品人文住區(qū)陽精品人文住區(qū)物業(yè)形態(tài)主要以小高層、多層、洋房為主，定位較一期江南春天住宅小區(qū)高端，吸引城市精英進(jìn)入本區(qū)域，提升地區(qū)物業(yè)價(jià)值。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期因沈陽二環(huán)內(nèi)稀缺水景資源，臨近丁香二湖便成為了區(qū)域一大獨(dú)

87、特優(yōu)勢，發(fā)展地區(qū)商業(yè)首先要發(fā)展地區(qū)人口，借助水景資源優(yōu)勢及塔灣成熟生活居住區(qū)優(yōu)勢，較大規(guī)模開發(fā)近水景觀住宅。103二期開發(fā)計(jì)劃由于區(qū)域整體致力于打造以汽車汽配為主題的大規(guī)模汽車主題產(chǎn)業(yè)基地，二期地塊緊鄰沈陽國際汽車城一期汽配區(qū)，再加上塔灣區(qū)域是二手車之家，因此該期仍然要打造汽配相關(guān)行業(yè)專業(yè)市場。汽配作為汽車身上不可或缺的硬件，汽車美容裝飾品更是突出車主品味的軟件。無論從外觀還是內(nèi)飾，塔灣區(qū)域都有著不可限量的潛力。二期中部將打造沈陽首個(gè)一站期汽車后市場。汽車美容裝飾精品城汽車美容裝飾精品城打造一站式汽車后市場打造一站式汽車后市場3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期104二期開發(fā)計(jì)劃以

88、以汽汽車車后市場為主題集汽車改裝、后市場為主題集汽車改裝、汽車修理、美容裝飾于一體的商業(yè)汽車修理、美容裝飾于一體的商業(yè)服務(wù)中心。服務(wù)中心。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期105打造第四代專業(yè)市場打造第四代專業(yè)市場發(fā)展歷程發(fā)展歷程市場特點(diǎn)市場特點(diǎn)案例案例第一代由于行業(yè)需求自發(fā)形成的市場，無經(jīng)營管理，缺乏硬件配套五愛老市場第二代有政府規(guī)劃形成的市場，市場缺乏統(tǒng)一的管理塔灣汽配城第三代運(yùn)營公司管理，統(tǒng)一招商、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理榮富、西部第四代在第三代基礎(chǔ)上進(jìn)行升級，注重運(yùn)營，更注重商戶的服務(wù)和客戶的購物體驗(yàn)廣州永福汽配城目前沈陽汽配市場多為第三代專業(yè)市場，本項(xiàng)目要跳出市場同

89、質(zhì)化，定位為第目前沈陽汽配市場多為第三代專業(yè)市場，本項(xiàng)目要跳出市場同質(zhì)化，定位為第四代專業(yè)市場，形成差異化的市場競爭。四代專業(yè)市場，形成差異化的市場競爭。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期二期開發(fā)計(jì)劃106創(chuàng)造專業(yè)市場體驗(yàn)新型空間創(chuàng)造專業(yè)市場體驗(yàn)新型空間局部打造購物中心式的半游樂化室內(nèi)通道，休閑座椅、異種植栽、霓虹亮化，增加游玩的興致和人流的駐足時(shí)間二期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期107咖啡網(wǎng)吧咖啡網(wǎng)吧親子樂園親子樂園餐飲區(qū)餐飲區(qū)寵物幼兒園寵物幼兒園無線上網(wǎng)無線上網(wǎng)影視區(qū)影視區(qū)二期開發(fā)計(jì)劃創(chuàng)造專業(yè)市場體驗(yàn)新型空間創(chuàng)造專業(yè)市場體驗(yàn)新型空間3-1、項(xiàng)目開發(fā)

90、分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期108倉儲物流中心設(shè)置在二期用地東側(cè)。連接滄水街直通昆山西路與錦江山路、玉龍山路。同時(shí)向西直達(dá)二環(huán)路。倉儲物流中心倉儲物流中心解決汽配解決汽配市場倉儲物流功能不全，完市場倉儲物流功能不全，完善商服配套善商服配套二期開發(fā)計(jì)劃打造現(xiàn)代化、科技化、規(guī)范打造現(xiàn)代化、科技化、規(guī)范化化的倉儲的倉儲物流中心物流中心3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期109用場地舉辦如陸地飛行秀、汽車特技、車展等各類活動同時(shí)，可作為改裝后的試車、車展等經(jīng)營場地使用。汽車汽車Show場場打造汽車后打造汽車后市場互動平臺市場互動平臺二期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位

91、及分期110三期開發(fā)計(jì)劃 三期用地為原塔灣鋼材市場物流中心，位于昆山西路的南側(cè)，西側(cè)緊鄰二環(huán)路，規(guī)劃建筑面積40萬平方米，投資總額17億人民幣。三期用地規(guī)劃舊機(jī)動車交易展示區(qū)，保留原有地域優(yōu)勢的同時(shí)整合資源，打造立體化二手車交易展示廣場。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期111三期開發(fā)計(jì)劃改變二手車市場臟亂差的現(xiàn)狀，改變二手車市場臟亂差的現(xiàn)狀，打造東北首個(gè)打造東北首個(gè)4S店式二手車交易廣場店式二手車交易廣場3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期112三期開發(fā)計(jì)劃引入立體停車場，最大化的提高車位數(shù)量 設(shè)置高層辦公樓作為汽車手續(xù)辦理中心、汽車網(wǎng)絡(luò)交易中心及車輛租賃服務(wù)中心。

92、3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期113四期開發(fā)計(jì)劃四期用地為東北機(jī)動車配件市場、塔灣車行、寵物市場、鋼材市場原址。將打造沈陽首座國際主流商業(yè)綜合體銅鑼灣商業(yè)廣場。項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積58萬平方米，投資總額27.5億元人民幣。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期114四期開發(fā)計(jì)劃 塔灣區(qū)域萬余戶原住民，鄰近的丁香湖板塊高端社區(qū)林立，急需一個(gè)集吃喝玩樂與一體的綜合性商業(yè)。本項(xiàng)目打造集百貨購物、休閑、娛樂、餐飲為一體的一站式消費(fèi)場所，滿足區(qū)域客戶需求。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期115項(xiàng)目四期沿昆山西路而建，由銅鑼灣百貨、名品店、商業(yè)步行街、美食餐廳、豪華

93、影院、室內(nèi)主題公園等多個(gè)業(yè)種于一體。以多種流行體驗(yàn)及全新的消費(fèi)理念與沈陽國際汽車城其他版塊聯(lián)動。四期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期116四期開發(fā)計(jì)劃以港式購物中心為原形，結(jié)合沈陽市民消費(fèi)習(xí)慣，打造沈陽的銅鑼灣打造吃、喝、玩、樂，與百貨購物相結(jié)合的綜合型Shopping-mall3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期117本項(xiàng)目未來四期的商業(yè)綜合體不僅僅是購物中心，更將是沈陽旅游的一大景觀。四期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期118銅鑼灣商業(yè)廣場規(guī)劃主題：-2F大型地下停車場。-1F大型超市、高端禮品商店、名煙名酒、醫(yī)藥保健品1FA區(qū)：

94、銅鑼灣百貨（家居飾品、床上用品、皮具、箱包、文化體育用品、家電、小商品等）。1FB區(qū)：珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、主題餐廳。2F（A區(qū)+B區(qū)）：時(shí)尚女裝、女大裝、配飾、皮草、精品鞋帽城3FA區(qū)：數(shù)碼電器。3FB區(qū)：休閑運(yùn)動服飾、精品男裝。4F（A區(qū)+B區(qū)）：古玩字畫、工藝美術(shù)品、茶城、圖書。5FA區(qū)：童裝、兒童玩具、親子樂園。5FB區(qū)：室內(nèi)主題公園、影院、電玩城、KTV、高檔洗浴中心、美食城。四期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期119項(xiàng)目建成后成為繼中街、太原街后城市又一大標(biāo)志性商業(yè)區(qū)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將該區(qū)域改造成為一個(gè)嶄新的城市商業(yè)集群。四期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分

95、期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期120五期開發(fā)計(jì)劃五期用地面積較為稀少，位于錦江山路北側(cè)為丁香二湖包圍，規(guī)劃建筑面積25萬平方米，投資總額12.5億元人民幣。該區(qū)域自然景觀豐富緊鄰?fù)ㄏ蚴袃?nèi)的錦江山路，交通暢達(dá)。適合開發(fā)高端住宅、高端汽車4S店及星級酒店3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期121五期開發(fā)計(jì)劃湖岸半島具有打造高端住宅得天獨(dú)厚的自然化境，沿湖打造湖景洋房、水景別墅。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期122本項(xiàng)目水景花園洋房和別墅相對丁香湖板塊而言，具有二環(huán)內(nèi)的極佳地段優(yōu)勢五期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期123丁香湖與園區(qū)內(nèi)湖雙水景，

96、將親水居住理念發(fā)揮到極致五期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期124五期開發(fā)計(jì)劃五期住宅將成為沈陽二環(huán)內(nèi)絕版湖景低密高端住宅區(qū)3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期125打造世界高端名車4S店集群，世界名車品鑒廣場五期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期126五期開發(fā)計(jì)劃設(shè)置濱湖試車跑道，讓購車者享受特有的景觀樂趣3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期127依托地塊得天獨(dú)厚的自然景觀優(yōu)勢，打造濱湖星級酒店。五期開發(fā)計(jì)劃3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期128五期開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)過前四期的開發(fā)，汽車產(chǎn)業(yè)集群形成，全國各地的

97、汽車產(chǎn)業(yè)人士將涌入塔灣區(qū)域，星級酒店的開發(fā)區(qū)域發(fā)展要求，填補(bǔ)區(qū)域空白。3-1、項(xiàng)目開發(fā)分期3-1.1項(xiàng)目功能定位及分期1293-2、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避要點(diǎn)建議p承接塔灣汽車產(chǎn)業(yè)升級為核心，吸聚產(chǎn)業(yè)人群樹立項(xiàng)目高度的產(chǎn)業(yè)聚合體價(jià)值，以良好的景觀精品住宅為現(xiàn)金流的快速回籠產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品滾動開發(fā)，打造城市重要節(jié)點(diǎn)地標(biāo)物業(yè)。p以城市運(yùn)營和產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的角度，建立項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)價(jià)值高度，代言沈陽城市支柱產(chǎn)業(yè)形象，塑造城市名片地標(biāo)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目高溢價(jià)回報(bào)；p充分協(xié)調(diào)沈陽國際汽車城產(chǎn)業(yè)鏈，提升沈陽后汽車市場價(jià)值平臺構(gòu)建及升級，打造沈陽汽車文化地標(biāo)，帶動產(chǎn)業(yè)人群與銅鑼灣購物公園及精品住宅各物業(yè)價(jià)值互動，推動不同物業(yè)類型所聚

98、集和吸引的人群帶動區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。p利用好丁香湖稀缺的湖景資源，注重項(xiàng)目的住宅、汽車公園、酒店等物業(yè)的品質(zhì)開發(fā)，塑造現(xiàn)代國際城市地標(biāo)性建筑，提升項(xiàng)目市場競爭力；p采取平價(jià)入市的價(jià)格策略，迅速擴(kuò)大項(xiàng)目市場份額，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。130PART.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)及經(jīng)濟(jì)效益分析4-1、項(xiàng)目收益及成本測算4-2、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表1314-1、項(xiàng)目收益及成本測算1 1營業(yè)收入預(yù)測營業(yè)收入預(yù)測項(xiàng)目營業(yè)收入預(yù)測的主要依據(jù)：開發(fā)成本項(xiàng)目定位沈陽市房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格銷售水平項(xiàng)目周邊樓盤的市場銷售價(jià)格同類市場的銷售價(jià)格綜合上述因素，確定一期汽配交易區(qū)商業(yè)的銷售均價(jià)為每平方米10000元，配套住宅的銷售價(jià)格為均價(jià)為每平

99、方米6500元。二期的汽車精品城商鋪（檔口形式）銷售價(jià)格為均價(jià)每平方米20000元，住宅的銷售價(jià)格為均價(jià)每平方米7000元。三期舊機(jī)動車交易市場的銷售價(jià)格為均價(jià)每平方米7000元。四期香港銅鑼灣商業(yè)廣場的銷售均價(jià)為每平方米8000元。五期高檔住宅的銷售價(jià)格為均價(jià)每平方米10000元。132序號序號分期開發(fā)項(xiàng)目分期開發(fā)項(xiàng)目建筑面建筑面積（積（mm2 2）銷售均銷售均價(jià)價(jià)(元元/mm2 2)銷售收銷售收入（入（萬元）萬元）備備注注一一一期一期177410177410汽配交易區(qū)汽配交易區(qū)126000126000 1000010000126000126000配套住宅配套住宅5300053000 650

100、065003445034450住宅商業(yè)住宅商業(yè)83008300 120001200099609960地下停車位地下停車位 700700（個(gè)）（個(gè)）1010萬元每個(gè)萬元每個(gè)70007000其其他為他為12-1512-15萬元萬元二二二期二期汽車精品城汽車精品城70000700002000020000140000140000住宅住宅530000530000 70007000371000371000三三三期三期舊機(jī)動舊機(jī)動車、交車、交易市場易市場 400000400000 70007000280000280000四四四期四期香港銅鑼灣商業(yè)廣場香港銅鑼灣商業(yè)廣場580000580000 8000800

101、0464000464000五五五期五期高檔住宅高檔住宅 250000250000 1000010000250000250000總計(jì)總計(jì)16824101682410項(xiàng)目營業(yè)收入分期預(yù)測表4-1、項(xiàng)目收益及成本測算133項(xiàng)目稅金及成本費(fèi)用估算（1）稅費(fèi) 營業(yè)稅按銷售收入的5%征收 城市建設(shè)維護(hù)稅按營業(yè)稅的7%征收 教育費(fèi)附加按營業(yè)稅的5%征收土地增值稅：在清算前商業(yè)按銷售收入3%預(yù)征，住宅按銷售收入的1.5%預(yù)征。符合清算條件的按中華人民共和國土地增值稅暫行條例的規(guī)定執(zhí)行。所得稅：在清算前按銷售收入的3.75%預(yù)征，符合清算條件的按中華人民共和國企業(yè)所得稅法的規(guī)定征收。（2）營業(yè)成本 營業(yè)成本；包

102、括開發(fā)成本（開發(fā)建設(shè)投資），開發(fā)費(fèi)用。開發(fā)成本包括土地費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用包括銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。4-1、項(xiàng)目收益及成本測算134序號費(fèi)用名稱投資額（萬元）占總投資額比例備注 1開發(fā)建設(shè)投資97544.631.1+1.2+1.3+1.41.1土地費(fèi)用41280計(jì)劃用地172畝，每畝協(xié)議價(jià)格約240萬元（以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)）1.2建安工程費(fèi)用521921.3工程建設(shè)其他費(fèi)用1393.361.4預(yù)備費(fèi)2679.27（1.2+1.3）X5%2開發(fā)費(fèi)用8639.352.1+2.2+2.32.1銷售費(fèi)用3548.2按銷售收入2%預(yù)估2.2管理費(fèi)用2661.15按銷售收入的1

103、.5%預(yù)估2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用2430建設(shè)期利息總投資合計(jì)106183.98一期總投資匯總表4-1、項(xiàng)目收益及成本測算135序號費(fèi)用名稱投資額（萬元）占總投資額比例備注 1開發(fā)建設(shè)投資 261263.971.1+1.2+1.3+1.41.1土地費(fèi)用88800計(jì)劃用地370畝，每畝協(xié)議價(jià)格約240萬元（以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)）1.2建安工程費(fèi)用 1602801.3工程建設(shè)其他費(fèi)用 3971.401.4預(yù)備費(fèi) 8212.57（1.2+1.3）X5%2開發(fā)費(fèi)用373252.1+2.2+2.32.1銷售費(fèi)用10220按銷售收入2%預(yù)估2.2管理費(fèi)用7665按銷售收入的1.5%預(yù)估2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用19440建設(shè)期利息

104、總投資合計(jì) 298588.97二期總投資匯總表4-1、項(xiàng)目收益及成本測算136序號費(fèi)用名稱投資額（萬元）占總投資額比例備注 1開發(fā)建設(shè)投資143647.131.1+1.2+1.3+1.41.1土地費(fèi)用39600計(jì)劃用地165畝，每畝協(xié)議價(jià)格約240萬元（以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)）1.2建安工程費(fèi)用965001.3工程建設(shè)其他費(fèi)用2592.501.4預(yù)備費(fèi) 4954.63（1.2+1.3）X5%2開發(fā)費(fèi)用 98002.1+2.2+2.32.1銷售費(fèi)用 5600按銷售收入2%預(yù)估2.2管理費(fèi)用 4200按銷售收入的1.5%預(yù)估2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 0用自有資金總投資合計(jì)153447.13三期總投資匯總表4-1、

105、項(xiàng)目收益及成本測算137序號費(fèi)用名稱投資額（萬元）占總投資額比例備注 1開發(fā)建設(shè)投資246498.791.1+1.2+1.3+1.41.1土地費(fèi)用84000計(jì)劃用地350畝，每畝協(xié)議價(jià)格約240萬元（以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)）1.2建安工程費(fèi)用1509501.3工程建設(shè)其他費(fèi)用 3810.751.4預(yù)備費(fèi) 7738.042開發(fā)費(fèi)用 292002.1+2.2+2.32.1銷售費(fèi)用9280按銷售收入2%預(yù)估2.2管理費(fèi)用 6960按銷售收入的1.5%預(yù)估2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 12960建設(shè)期利息總投資合計(jì) 275698.79四期總投資匯總表4-1、項(xiàng)目收益及成本測算138序號費(fèi)用名稱投資額（萬元）占總投資額比例

106、備注 1開發(fā)建設(shè)投資 106463.381.1+1.2+1.3+1.41.1土地費(fèi)用33600計(jì)劃用地140畝，每畝協(xié)議價(jià)格約240萬元（以實(shí)際成交價(jià)為準(zhǔn)）1.2建安工程費(fèi)用 677351.3工程建設(shè)其他費(fèi)用 1658.701.4預(yù)備費(fèi) 3469.682開發(fā)費(fèi)用87502.1+2.2+2.32.1銷售費(fèi)用 5000按銷售收入2%預(yù)估2.2管理費(fèi)用 3750按銷售收入的1.5%預(yù)估2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用 0自有資金總投資合計(jì) 115213.38五期總投資匯總表4-1、項(xiàng)目收益及成本測算1394-1、項(xiàng)目收益及成本測算序號名稱總價(jià)（萬元）備注1一期項(xiàng)目106183.98詳見表8-12二期項(xiàng)目298588.

107、97詳見表8-43三期項(xiàng)目153447.13詳見表8-74四期項(xiàng)目275698.79詳見表8-105五期項(xiàng)目115213.38詳見表8-13總計(jì)949132.25本項(xiàng)目分五期滾動開發(fā)建設(shè)，總投資總計(jì)為：949132.25萬元1404-2、財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表序號財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)單位計(jì)算值備注1投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）（所得稅前）35.67%基準(zhǔn)收益率12%2投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）（所得稅后）31.08%基準(zhǔn)收益率10%3投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前）萬元532014.954投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅后）萬元509496.285投資回收期（年）（所得稅前）年2.076投資回收期（年）（所得稅后）年2.137總投資收益率11.73%8資本金凈利潤率39.21%由表可見，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部投資收益率大于基準(zhǔn)財(cái)務(wù)收益率，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)分析上是可行的；從總投資收益情況看，項(xiàng)目投資收益水平高于預(yù)期。財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)表141The End.為一座產(chǎn)業(yè)新城的崛起而喝彩為一座產(chǎn)業(yè)新城的崛起而喝彩為一座產(chǎn)業(yè)新城的崛起而喝彩為一座產(chǎn)業(yè)新城的崛起而喝彩142