1、XXXX首一期項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 XXXX置業(yè)有限公司目 錄第一章 總論31.1. 項(xiàng)目概況31.2. 項(xiàng)目建設(shè)單位介紹31.3. 可行性報(bào)告編制依據(jù)91.4. 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9第二章 市場分析與項(xiàng)目定位92.1 我國房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展分析122.2 XX市房地產(chǎn)市場分析122.3項(xiàng)目市場競爭分析172.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及銷售價(jià)格預(yù)測202.5市場分析結(jié)論21第三章 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性21第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境214.1項(xiàng)目地址214.2地塊概況21第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容225.1規(guī)劃理念225.2建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格245.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容24第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度26第七章 營銷組織2

2、77.1本項(xiàng)目市場營銷模式簡述277.2本項(xiàng)目營銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成27第八章 投資估算及資金來源288.1投資估算范圍288.2投資估算內(nèi)容288.3投資估算依據(jù)288.4投資估算結(jié)果298.5資金籌措31第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)319.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制說明329.2 銷售收入估算329.3盈利能力分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及指標(biāo)）339.4貸款償還能力分析359.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論35第十章 敏感性分析3610.1敏感性分析36第十一章 結(jié)論及建議3711.1結(jié)論3711.2建議37第一章 總論1.1. 項(xiàng)目概況1.1 項(xiàng)目名稱：XXXX首一期項(xiàng)目1.2 建設(shè)單位：XXXX置業(yè)有限公司1.3 建設(shè)地點(diǎn)：XX市勝利路

3、以西，解放路以東，南環(huán)路以北，文巖路以南1.4 用地面積：70.86畝（47243.85平方米） 1.5 建設(shè)規(guī)模：13.63萬平方米；1.6 容積率： 2.881.7 項(xiàng)目進(jìn)展情況 目前已完成征地手續(xù)、人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)，首一期項(xiàng)目已開工建設(shè)。1.2. 項(xiàng)目建設(shè)單位介紹XXXX置業(yè)有限公司成立于2010年12月24日，注冊資本2000萬元，實(shí)收資本為2000萬元，法定代表人梁謙，公司經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。是XX地產(chǎn)集團(tuán)XX有限公司的全資子公司。目前公司擁有員工120人，其中本科以上(含本科)學(xué)歷占比達(dá)到90%以上,中高級(jí)職稱人員占50%左右。中高級(jí)管理人員40人，部門設(shè)置齊全，下設(shè)

4、行政人事部、財(cái)務(wù)部、監(jiān)察分室、采購部、工程部、工程技術(shù)部、合同管理部、開發(fā)部、營銷部、預(yù)決算部、招投標(biāo)部、綜合計(jì)劃部、總工室等。XX地產(chǎn)集團(tuán)成立于 1996年6月24日，注冊地址為XX市工業(yè)大道南821號(hào)金碧花園018號(hào)單元三樓，注冊資本人民幣250,000萬元。是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團(tuán)，連續(xù)7年位列中國房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)，目前，擁有中國一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃研究院、中國一級(jí)資質(zhì)的建筑施工公司、擁有中國一級(jí)資質(zhì)的建筑監(jiān)理公司、中國一級(jí)資質(zhì)的物業(yè)管理公司。2009年11月5日XX于香港聯(lián)交所主板上市，當(dāng)天憑借開盤當(dāng)日705億港元

5、市值，一舉成為中國在港上市市值最大的非國有企業(yè)。XX的股東遍布亞洲、歐洲和美洲，包括鄭裕彤、美林、高盛、GIC、淡馬錫、中國銀行、英國保誠、德意志銀行等39家全球戰(zhàn)略股東。國際資本的支持，讓XX邁入了一個(gè)全新的高速發(fā)展時(shí)期。XX目前在XX、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、南昌、XX、洛陽等全國50個(gè)主要城市擁有多個(gè)地區(qū)公司，擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目100余個(gè)，覆蓋中端、中高端、高端及旅游地產(chǎn)多個(gè)產(chǎn)品系列，是中國土地儲(chǔ)備最多、在建工程面積最大、進(jìn)入省會(huì)城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)。2010年全年銷售面積788.7萬平方米，合約銷售金額達(dá)504.2億元，銷售面積及銷售金額均位于全國第二， 進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。資

6、金運(yùn)作優(yōu)勢公司擁有嚴(yán)密科學(xué)的資金計(jì)劃管理體系和優(yōu)秀的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，能夠及時(shí)把握各區(qū)域、各項(xiàng)目銷售回款、貸款情況以及資金需求，以嚴(yán)謹(jǐn)周密的資金計(jì)劃控制，實(shí)現(xiàn)少投入、多產(chǎn)出，為公司帶來穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。規(guī)模優(yōu)勢作為房地產(chǎn)企業(yè)，XX的規(guī)模優(yōu)勢集中體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備方面：1、土地規(guī)模及城市分布均位居中國龍頭地位XX在全國土地儲(chǔ)備超過7300萬平方米，分布在50個(gè)主要城市，超過80%的項(xiàng)目位于天津、重慶2個(gè)直轄市和XX、武漢、沈陽、成都、南京、合肥、西安等省會(huì)城市。2、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，拿地成本大幅低于行業(yè)平均水平XX的土地儲(chǔ)備價(jià)格低廉。這主要?dú)w結(jié)于兩大因素。第一，超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策，搶先進(jìn)入了土地成本低、升

7、值潛力大的城市和區(qū)域。第二，依靠大量信息和品牌優(yōu)勢，在土地二級(jí)市場并購優(yōu)質(zhì)低成本項(xiàng)目。3、項(xiàng)目規(guī)模合理，可最大程度獲取經(jīng)濟(jì)及品牌效益公司大部分項(xiàng)目規(guī)模在50200萬平方米之間，最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)。此類項(xiàng)目規(guī)模較大，可滿足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；開發(fā)周期一般3到5年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。4、升值潛力巨大，為公司帶來更高的投資回報(bào)XX土地儲(chǔ)備的區(qū)域?qū)傩浴h(huán)境特點(diǎn)及規(guī)劃前景，決定了項(xiàng)目巨大的升值空間。XX的土地儲(chǔ)備多數(shù)位于： 近幾年經(jīng)濟(jì)高增長的超大城市。在全國戰(zhàn)略拓展的進(jìn)程中，

8、XX優(yōu)先選擇中國經(jīng)濟(jì)最具活力、增長最具可持續(xù)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，如重慶、天津、沈陽、南京、武漢、成都等。以上城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，住宅市場需求旺盛，成長性好，XX項(xiàng)目也因此具有巨大的升值空間。 三線城市毗鄰繁華市中心及政府行政中心的核心地段近年來，三線城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長，人均可支配收入水平大幅提升，對中高端宜居類商品住宅需求旺盛。XX率先儲(chǔ)備了一批三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，該類地塊位置優(yōu)越，一般毗鄰市中心繁華商業(yè)區(qū)或緊挨市委市政府行政中心，潛力巨大，資源稀缺性高，項(xiàng)目升值前景非常可觀。 環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃交通發(fā)達(dá)、房價(jià)升值潛力巨大的區(qū)域品牌及營銷優(yōu)勢作為中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，XX嚴(yán)格實(shí)施精品戰(zhàn)略，

9、執(zhí)行全過程精品標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)部推行集團(tuán)化緊密型管理體系，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量；對外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢資源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國內(nèi)外300多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。XX產(chǎn)品，代表了中國房地產(chǎn)的精品標(biāo)桿；XX的產(chǎn)品品牌，已成為中國房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)先品牌。品牌戰(zhàn)略聯(lián)盟鑄造XX品牌目前，XX是中國第一家真正全面實(shí)現(xiàn)資源整合的領(lǐng)軍企業(yè)，整合范圍最廣、數(shù)量最多、品牌最強(qiáng)。產(chǎn)品按照精品標(biāo)準(zhǔn)全面轉(zhuǎn)型后，XX在各主要城市成功建立了高品質(zhì)產(chǎn)品形象，置業(yè)者認(rèn)同XX品牌的附加價(jià)值，產(chǎn)品品牌形成了強(qiáng)大的市場號(hào)召力，因此，XX所有項(xiàng)目都成為當(dāng)?shù)貥?biāo)志性物業(yè)。2010年9月18日，最新的中房TO

10、P10報(bào)道出爐，XX以80.16億元的品牌價(jià)值赫然雄踞中國房地產(chǎn)品牌價(jià)值第一名。XX品牌，已成為最具市場號(hào)召力、最具行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力、最具社會(huì)影響力的領(lǐng)袖品牌，也是XX未來發(fā)展強(qiáng)大的核心競爭力。2007年10月，XX地產(chǎn)集團(tuán)XX“XX御景半島”項(xiàng)目正式開盤。定位為“中國第一豪宅”的御景半島同時(shí)也是XX地產(chǎn)集團(tuán)推出市場的最高端的產(chǎn)品，在開盤一周內(nèi)，XX御景半島實(shí)現(xiàn)了21億元銷售收入。2008年國慶黃金周期間，XX地產(chǎn)集團(tuán)在XX、成都、沈陽、重慶、武漢、西安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等12個(gè)核心城市18個(gè)精品樓盤實(shí)現(xiàn)同時(shí)開盤，全國范圍內(nèi)推出貨量近2萬套住宅，項(xiàng)目全部以“園林實(shí)景+準(zhǔn)現(xiàn)樓+精裝修”精品

11、面市，XX全國項(xiàng)目七天銷售額達(dá)到47.9億，成為“黃金周”全國銷售冠軍。2009年元旦期間，全國各地樓市顯露回暖征兆，清遠(yuǎn)XX金碧天下、長沙XX華府、太原XX綠洲二期3盤齊開，三個(gè)樓盤，銷售額高達(dá)十余億元。在另外十多個(gè)核心城市，XX遍布全國的其他18個(gè)系列樓盤也在元旦期間取得不俗業(yè)績。同時(shí)，XX在三線城市的項(xiàng)目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績。如2009年9月26日洛陽XX綠洲隆重開盤，當(dāng)日銷售額高達(dá)3.8億，一舉創(chuàng)下洛陽樓市的新紀(jì)錄。2010年11月28日，XXXXXX開盤，出現(xiàn)了搶購的罕見景象，當(dāng)日銷售額達(dá)5.4億，創(chuàng)造了XX房地產(chǎn)營銷的新傳奇。2010年12月5日，信陽XXXX舉行了盛大的開盤儀式

12、，當(dāng)日銷售額達(dá)3.5億，創(chuàng)下信陽樓市的新高，詮釋了信陽人居新理念。XX持之以恒加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)的打造，不斷提升產(chǎn)品自身優(yōu)勢，讓利贏得主動(dòng)。這種低開高走的策略與精品戰(zhàn)略組合在一起，有效的提升了產(chǎn)品性價(jià)比，獲得了全國置業(yè)者的認(rèn)可。2010年全年銷售突破504億大關(guān)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。2011年XX將在全國繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”，保持在全國領(lǐng)先的銷售競爭力。團(tuán)隊(duì)及管理優(yōu)勢1、中國一流的管理團(tuán)隊(duì)公司擁有中國一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)，平均年齡42歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)14年以上。其中教授1人，博士3人，碩士4人。集團(tuán)董事局主席許家印教授為第十一屆全國政協(xié)委員、全國勞動(dòng)模范、中國企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長、中國房地

13、產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長。曾榮獲“優(yōu)秀中國特色社會(huì)主義事業(yè)建設(shè)者”、“中國十大慈善家”、“中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”等稱號(hào)。2、中國一流的員工隊(duì)伍公司擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。員工總計(jì)1萬余人，其中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷，是中國一流的員工隊(duì)伍。3、中國一流的人才機(jī)制XX從人才引進(jìn)、員工培訓(xùn)、績效考核和保障員工權(quán)益四個(gè)方面建立了中國一流的人才機(jī)制。全方位的員工培訓(xùn)體系、科學(xué)有效的績效考核機(jī)制，以及行業(yè)領(lǐng)先的國際化高水準(zhǔn)薪資結(jié)構(gòu)體系，充分發(fā)揮薪資的人才吸引和工作激勵(lì)雙重作用，實(shí)現(xiàn)人才結(jié)構(gòu)優(yōu)化配置。 成本優(yōu)勢公司擁有系統(tǒng)的項(xiàng)目開發(fā)成本控制體系。從土地購買、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、

14、招標(biāo)采購等多方面入手，著力降低成本，增強(qiáng)競爭優(yōu)勢。1、土地價(jià)格低，實(shí)現(xiàn)了成本的源頭控制憑借超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策，XX搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域，大幅降低了拿地成本。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，有效控制建設(shè)成本XX通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及優(yōu)化設(shè)計(jì)，嚴(yán)格、有效地控制建設(shè)成本。通過設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，達(dá)到施工工藝、施工組織的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)集中招標(biāo)、集中采購、集中施工、集中管理，有效控制建設(shè)成本。3、集中招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益XX嚴(yán)格實(shí)施集中招投標(biāo)，對于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國各地的項(xiàng)目均由集團(tuán)統(tǒng)一招投標(biāo)。由于XX全國項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而

15、實(shí)現(xiàn)了XX集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。4、集中采購材料及設(shè)備，大幅降低成本XX通過集中采購，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價(jià)格，大部分裝修材料價(jià)格控制在市場價(jià)的3 到5折。同時(shí)，依靠全國統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設(shè)備直接送達(dá)施工現(xiàn)場，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運(yùn)輸成本、倉儲(chǔ)成本。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢公司產(chǎn)品類型的組合非常科學(xué)合理。對于所有項(xiàng)目，公司內(nèi)部均由規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、營銷團(tuán)隊(duì)、地區(qū)公司三大團(tuán)隊(duì)分別進(jìn)行獨(dú)立市場調(diào)研；并通過與中國最專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作，確保公司的產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，能最大程度被市場接受。在公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，中端產(chǎn)品占40%，中高端產(chǎn)品占30%，高端產(chǎn)品占1

16、0%，旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%。此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場需求的物業(yè)類型比例基本吻合。 高端產(chǎn)品：一般以XX華府系列為主 定位為所在城市頂級(jí)豪宅，是填補(bǔ)當(dāng)?shù)睾勒袌隹瞻椎臉?biāo)志性物業(yè)； 通常位于大城市中區(qū)域價(jià)值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域(如規(guī)劃的CBD)； 產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等； 一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設(shè)計(jì)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 通常配套有大型豪華會(huì)所、商業(yè)及教育等設(shè)施；旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以XX金碧天下系列為主 定位為集旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型旅游度假項(xiàng)目； 通常位于人口超過500萬特大城市周邊20-75公里范圍內(nèi)；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域； 坐落

17、于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨(dú)厚的景觀資源； 產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層住宅； 通常配套10萬平方米左右的五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運(yùn)動(dòng)中心及區(qū)域公交系統(tǒng)；中高端及中端產(chǎn)品：一般以XX綠洲/XXXX/XX城/XXXX系列為主 定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型宜居住宅小區(qū)； 通常位于城市的次級(jí)中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全； 產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅； 通常配套大型會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設(shè)施； 1.3. 可行性報(bào)告編制依據(jù)l 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)辦法；l 可行性研究指南；l

18、方法與參數(shù)；l 項(xiàng)目有關(guān)資料；l XX市行政事業(yè)及服務(wù)性收費(fèi)目錄1.4. 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)XX首一期主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指 標(biāo) 項(xiàng) 目單位指標(biāo)備 注1建設(shè)用地m247243.85 2總建筑面積m2136293.38 2.1可銷售面積 m2131038.37 2.1.1高層住宅 m2128576.64 2.1.2商鋪m22461.73 2.1.3地下車位個(gè)0.00 2.2公共配套面積m25255.01 3容積率2.88 4綠化率%47.30 5總投資萬元48456.66 5.1其中： 自籌資金萬元15000.00 5.2 銀行貸款萬元15000.00 5.3 預(yù)售收入萬元18456.66

19、6銷售收入萬元70552.45 7利潤總額萬元17121.84 8凈利潤萬元12841.38 9投資利潤率35.33%10投資凈利潤率26.50%11銷售凈利潤率：18.20%12財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率39.41%13財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率：8%）萬元￥8,553.6214盈虧平衡點(diǎn)%73.89%第二章 市場分析與項(xiàng)目定位2.1 我國房地產(chǎn)市場形勢發(fā)展分析2010年我國房地產(chǎn)市場明顯觸底回升，房地產(chǎn)投資、銷售和供給均大幅增長，房屋價(jià)格也持續(xù)走高，市場景氣狀況良好。具體態(tài)勢體現(xiàn)在4個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)投資。2010年我國房地產(chǎn)投資大幅增長，住宅投資繼續(xù)占主導(dǎo)地位，經(jīng)濟(jì)適用房投資仍顯不足；房地產(chǎn)企業(yè)貸款和個(gè)人

20、按揭貸款大幅增長，企業(yè)自籌資金增速趨緩，外商投資大幅減少。（2）房地產(chǎn)需求。2010年全國商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增長，銷售面積與竣工面積間缺口增大，供需不平衡的矛盾突出。（3）房地產(chǎn)供給。2010年全國商品房竣工面積大幅增長，新開工面積小幅增長，供給增長主要來源于存量項(xiàng)目；從土地方面看，完成開發(fā)的面積略有下降，供給相對不足。（4）房地產(chǎn)價(jià)格。2010年全國商品房價(jià)格呈觸底反彈走勢，商品房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比正增長，全年平均銷售價(jià)格大幅上漲，北京、上海等大中型城市房價(jià)漲幅居前。2011年房地產(chǎn)市場分析預(yù)測如下所述： （1）房地產(chǎn)投資預(yù)測預(yù)測2011年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長。2010年房地

21、產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外，2010年企業(yè)資金狀況大有好轉(zhuǎn)，可以較容易地應(yīng)對貨幣政策微調(diào)，也具備了大規(guī)模增加投資的能力。房地產(chǎn)投資重心將由一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市。(2)房地產(chǎn)需求預(yù)測預(yù)測2011年房地產(chǎn)總體需求穩(wěn)中有升，其中一線城市受政策調(diào)控打擊投資投機(jī)性購房的影響，需求將相對平穩(wěn)，三線城市由于前期房地產(chǎn)供應(yīng)不足，仍積累了大量的有真實(shí)改善居住需求的群體，所以需求呈上升趨勢。 。(3)房地產(chǎn)供給預(yù)測預(yù)測2011年房地產(chǎn)供給總體將小幅增長，預(yù)計(jì)2011年一線城市在政策調(diào)控下需求平穩(wěn)的情況下，供給相對來說會(huì)出現(xiàn)過剩的局面，三線城市新開項(xiàng)目雖然較2010年增長較大，

22、但由于前期新開項(xiàng)目少，市場需求旺盛，供給仍顯不足，尤其是當(dāng)?shù)氐母咂焚|(zhì)樓盤，仍會(huì)持續(xù)供不應(yīng)求的局面。(4)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測預(yù)測2011年房地產(chǎn)價(jià)格總體基本保持平穩(wěn)。一線城市由于房價(jià)居高，是國家政策調(diào)控的重點(diǎn)對象，因此價(jià)格難以上漲，將小幅下滑，三線城市由于起步晚價(jià)格低，且需求旺盛，所以房價(jià)將延續(xù)上漲的趨勢。（5）政策性分析2010年4月，新國十條出爐，對一線城市過速上漲的房價(jià)進(jìn)行遏制，該政策的初衷在于讓房地產(chǎn)市場回歸理性，客觀上對規(guī)范行業(yè)運(yùn)營、加速房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整具有積極意義。在激烈的市場競爭中，大品牌、高品質(zhì)、高性價(jià)比的產(chǎn)品必然將獲得更多青睞，這一切將使以XX集團(tuán)為標(biāo)桿的龍頭房企獲得更大的發(fā)展

23、空間和更多的市場份額。2010年10月1日，中國房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評(píng)中心共同發(fā)布2010年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜，XX以597萬平方米的銷售面積居首。該榜單顯示，2010年一、二季度，三、四線城市對TOP20企業(yè)業(yè)績的貢獻(xiàn)均高于一線城市，尤其新政出臺(tái)后，一線城市的銷售面積占比進(jìn)一步萎縮。從2010年三季度開始，市場有所回暖，一、二線城市的銷售業(yè)績開始上行，但三、四線城市依舊保持較穩(wěn)定的銷售走勢。可見，三、四線城市未來的房地產(chǎn)市場具有較大空間。此輪政策調(diào)控的重點(diǎn)是房價(jià)過快增長的一線或二線城市，這恰恰是三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的絕好機(jī)遇，無論是產(chǎn)品品質(zhì)還是產(chǎn)品價(jià)格，其提升空間都

24、值得期待。2.2 XX市房地產(chǎn)市場分析一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況XX市位于河南省北部，北依太行，南臨黃河，與省會(huì)XX隔黃河為鄰，新鄭國際機(jī)場至XX市區(qū)80公里，是豫北地區(qū)唯一的國家公路運(yùn)輸樞紐城市，距離XX市40分鐘車程。石武高鐵通車后15分鐘即可抵達(dá)XX市區(qū)，現(xiàn)轄12個(gè)縣（市、區(qū)），總面積8629平方公里，總?cè)丝?65萬人；市區(qū)建成區(qū)面積100平方公里，人口100萬人。XX是國家衛(wèi)生城市、國家森林城市、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、中國城市綜合競爭力百強(qiáng)城市、中國金融生態(tài)城市、全國社會(huì)治安綜合治理優(yōu)秀市、創(chuàng)建全國文明城市先進(jìn)市、中國十佳和諧可持續(xù)發(fā)展城市、國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)城市、中國企業(yè)成長環(huán)境十佳

25、中小城市、中國民營經(jīng)濟(jì)最具活力城市和全國加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地，連續(xù)三屆榮獲“全國質(zhì)量興市先進(jìn)市”，連續(xù)四屆榮獲“全國雙擁模范城”。1、XX經(jīng)濟(jì)形勢良好中國社科院2009中國城市競爭力藍(lán)皮書顯示，XX綜合競爭力位居河南省第3位。2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1054.6億元，比上年增長13%，增速居全省第2位；財(cái)政一般預(yù)算收入55.9億元、支出131.4億元，分別增長14.6%和32.5%；完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資904.5億元，增長30.8%，總量穩(wěn)居全省第4位；規(guī)模以上工業(yè)增加值430.2億元，增長16.1%；糧食總產(chǎn)379萬噸，大旱之年再創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收

26、入分別達(dá)14170元和5431元，實(shí)際增長10.3%和7.6%。2、XX城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速該市城鎮(zhèn)化率年均提高1.87個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到40.96%；城鄉(xiāng)居民收入差距由2002年的2.81縮小至2009年的2.611。2010年1-5月份，全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資294.81億元，同比增長21.5%。其中，全市完成工業(yè)投資180.27億元，同比增長20.1%，占城鎮(zhèn)投資的比重為61.1%，對城鎮(zhèn)投資增長的貢獻(xiàn)率為57.7%，拉動(dòng)城鎮(zhèn)投資增長12.4個(gè)百分點(diǎn)；全市完成民間投資246.78億元，同比增長23.4%，比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高1.9個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)投資的比重為83.7%，對城鎮(zhèn)投資增長的貢獻(xiàn)率

27、為89.6%，拉動(dòng)全市城鎮(zhèn)投資增長19.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，億元以上項(xiàng)目完成投資穩(wěn)步推進(jìn)。2010年1-5月份，全市城鎮(zhèn)億元以上在建項(xiàng)目183個(gè)，比去年同期增加67個(gè)；完成投資93.31億元，同比增長64.5%。其中，新開工億元以上項(xiàng)目76個(gè)，比去年同期增加44個(gè)，計(jì)劃投資212.99億元，是去年同期的2.65倍，完成投資34.09億元，比去年同期增長1.7倍。3、交通區(qū)位優(yōu)勢突出XX是豫北地區(qū)唯一的國家公路運(yùn)輸樞紐城市，京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運(yùn)專線正在建設(shè)，106國道、107國道及京港澳、大廣、濟(jì)東高速穿境而過。劉江黃河大橋（二橋）建成通車，鄭新黃河大橋（三橋）已經(jīng)開工，官渡黃河大

28、橋（四橋）即將建設(shè)。與省會(huì)XX隔黃河為鄰，新鄭國際機(jī)場至XX市區(qū)80公里。平原新區(qū)作為全省6大新區(qū)之一，是對接XX、建設(shè)“復(fù)核”城市的橋頭堡，目前已初具規(guī)模。主城區(qū)到“三區(qū)五城”8條快速路全部通車，30分鐘同城經(jīng)濟(jì)圈初步形成。全市公路總里程達(dá)到12735公里，高速公路通車?yán)锍踢_(dá)306公里，以XX為中心，600公里半徑內(nèi)覆蓋5億人口。區(qū)域狀況小結(jié)XX有豐厚的文化底蘊(yùn)以及優(yōu)越的交通樞紐，使得XX處于城市規(guī)劃的高速發(fā)展階段；宏觀經(jīng)濟(jì)總體向好，并保持著快速發(fā)展的勢頭，良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展；人們生活水平正在得到迅速的提高，對改善居住條件的追求將速度膨脹，產(chǎn)生大量的住宅需求將有待于釋放

29、；近幾年XX的工業(yè)和市中心的商業(yè)都取得了高速發(fā)展的成績，他們的發(fā)展無疑會(huì)產(chǎn)生大量的住宅需求。根據(jù)以上資料和目前國內(nèi)各城市房地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，未來幾年，XX房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展階段，必須要快速進(jìn)入市場，搶占市場先機(jī)。二、 XX房地產(chǎn)市場概況截止2010年上半年，累計(jì)投入260億元，完成舊城改造面積800余萬平方米，引進(jìn)澳門寶龍、上海綠地、大連萬達(dá)等知名企業(yè)參與城市改造建設(shè)，完成城中村、棚戶區(qū)拆遷250.1萬平方米，啟動(dòng)建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)269個(gè)，累計(jì)建成面積1311.2萬平方米，搬遷入住農(nóng)戶4.5萬戶，城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活工作環(huán)境得到了明顯改善。1、XX房地產(chǎn)價(jià)格分析2010年上半年XX住宅價(jià)格分析圖示2

30、010年上半年，XX市城區(qū)商品房（含非住宅）成交價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定增長，成交均價(jià)3275元/平方米，同比增長26.37%，環(huán)比增長16.99%；銷售量與同期相比增幅較大，銷售面積103.21萬平方米，同比增長21.59%，環(huán)比增長-5.99%；投放量亦大幅增長，投放面積140.01萬平方米，同比增長36.27%，環(huán)比增長27.05%。由于投放量大于銷售量，使得供銷比趨于供大于求，達(dá)到1.36：1。二手房成交面積43.32萬平方米，同比增長63.71%，環(huán)比增長-1.34%；二手房成交價(jià)格2520.19元/平方米，同比增長13.84%，環(huán)比增長3.40%。2010年12月份XX市市區(qū)房地產(chǎn)銷售2172

31、套，銷售均價(jià)3417元，較上月每平方米漲了33元。居住用房銷售2012套，其中商品住房銷售均價(jià)3868元，較上月每平方米上漲了155元，創(chuàng)新高。2010年全年，XX市市區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)銷售21957套，同比上漲38.90%，銷售均價(jià)3121元，較2009年上漲了461元。居住用房累計(jì)銷售19429套，同比上漲31.87%，其中商品住房銷售均價(jià)3574元，較2009年每平方米上漲了482元，創(chuàng)新高。（1）、在售多層均價(jià)對比分析 XX多層均價(jià)總體價(jià)位在31004200元/之間運(yùn)行，均價(jià)差價(jià)1100元。樓層層差在3060元之間，老城區(qū)各項(xiàng)目差價(jià)在500元左右。（2）、在售小高層、高層均價(jià)對比分析 XX市

32、場的小高層、高層市場均價(jià)在34004380元/之間浮動(dòng)，均價(jià)差為980元，根據(jù)調(diào)研樓盤，層差價(jià)為5080元之間。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場特點(diǎn)根據(jù)各項(xiàng)目分布及特征，將XX市分為四大區(qū)：(1) 衛(wèi)濱區(qū) 位于XX市的南部，是XX市未來城市發(fā)展“東擴(kuò)南移”的戰(zhàn)略重點(diǎn)。地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷來為商賈云集之地，貨物集散之鄉(xiāng)，素有豫北門戶之稱，是XX市乃至豫北地區(qū)商業(yè)物流的黃金區(qū)域，是最繁華的商業(yè)地帶，全市有80%的大型商場、市場集結(jié)我區(qū)，人氣旺盛，被稱為XX市的“王府井”。上海世紀(jì)聯(lián)華、瑞華服飾、金利來購物中心、沃爾瑪?shù)戎髽I(yè)紛紛落戶該區(qū)，XX市規(guī)劃建設(shè)的大型市場群也坐落在該區(qū)南環(huán)路兩側(cè)，市場群正成為各地

33、商家投資興業(yè)的首選之地。近年來，衛(wèi)濱區(qū)區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持以項(xiàng)目統(tǒng)攬全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、輻射周邊的商貿(mào)物流中心，特設(shè)衛(wèi)濱區(qū)工業(yè)集中區(qū)，水、電、路、場地三通一平，內(nèi)外部環(huán)境寬松，已有10余個(gè)國家和地區(qū)的客商在給區(qū)投資興業(yè)。該區(qū)域內(nèi)大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的熱點(diǎn)區(qū)域，客戶群主要來自商人、私營企業(yè)主和經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的大型企業(yè)中高層職員。 (2)紅旗區(qū) 位于XX市東南部，面積約148平方公里，是XX市的政治文化中心區(qū)，轄區(qū)駐有小店工業(yè)區(qū)、科教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，生活便利，通訊快捷，金融網(wǎng)點(diǎn)密布，國際通兌業(yè)務(wù)暢達(dá)。大部分市級(jí)行政機(jī)關(guān)位于我區(qū)，

34、轄區(qū)金融保險(xiǎn)、通訊網(wǎng)點(diǎn)密布，新聞、醫(yī)療單位云集。區(qū)內(nèi)匯集了5所高校、25所中學(xué)、38小學(xué)，市委、市政府規(guī)劃建設(shè)的科教園區(qū)也坐落在該區(qū)。該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)以公務(wù)員小區(qū)為主，周邊配套還不太成熟，客戶群主要集中在公務(wù)員及有一定資金實(shí)力的青年人。 (3) 牧野區(qū) 位于XX市市區(qū)中北部，東西橫穿整個(gè)XX市區(qū)。牧野區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近幾年來的快速發(fā)展，已形成自己的特色產(chǎn)業(yè)、行業(yè)優(yōu)勢，成為豫北地區(qū)全方位開放的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但該區(qū)的房地產(chǎn)市場卻不太成熟，處于起步階段，有充足的發(fā)展空間，客戶群多為中年人及部分事業(yè)有成的外來務(wù)工人員。 (4) 鳳泉區(qū)，位于XX市城區(qū)北部，太行山余脈鳳凰山麓。在建的南水北調(diào)中線工程、濟(jì)東高速公

35、路、新晉高速公路以及西氣東輸河南豫北支線均從境內(nèi)通過，但由于先前當(dāng)?shù)鼐用癫蛔⒁猸h(huán)境的保護(hù)，目前該區(qū)域居住環(huán)境較差，而且XX市未來城市的發(fā)展戰(zhàn)略是“東擴(kuò)南移”，故該區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展處于空白階段。XXXX置業(yè)有限公司開發(fā)的 “XXXX”項(xiàng)目位于商業(yè)中心的衛(wèi)濱區(qū)域，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，投資環(huán)境良好，加之XXXX置業(yè)的的進(jìn)駐受到了區(qū)政府乃至市政府的大力支持，為該項(xiàng)目的開發(fā)提供了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。3、XX購房客群需求分析（1）、客群主力戶型需求分析在購房需求中，體現(xiàn)出來的仍是以自住為主導(dǎo)，所需主力面積在120150平米的舒適、面積稍大的三房產(chǎn)品接受度較高，面積在80120平米的兩房、三房需求趨勢加速上

36、升，頂層大面積復(fù)式需求較弱。（2）、目標(biāo)客戶群定位分析XX市城區(qū)市場將是本項(xiàng)目的主打市場，而周邊縣鎮(zhèn)的外地購房客戶將是本項(xiàng)目的重要客群。1）各區(qū)域客源比例預(yù)估：XX市區(qū)70%、XX市周邊客戶30%；2）年齡層區(qū)分預(yù)估：35-45歲65%、其他35%；3）購買目的預(yù)估：純自用85%、投資15%。小結(jié)：近幾年XX市房地產(chǎn)市場供需兩旺，這一格局保證了XX市房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是，也使本地的房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了樓盤品質(zhì)及客戶的真實(shí)需求，房地產(chǎn)運(yùn)營水平一直沒有本質(zhì)的提升，精品宜居類住宅稀缺，這與XX市長遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃不相符，與客戶提升居住品質(zhì)追求宜居的愿望不相符。作為民生品牌地產(chǎn)代表-XX產(chǎn)品系列里精

37、品宜居樓盤的典范，XXXX項(xiàng)目恰到好處的彌補(bǔ)了這一缺憾，市場機(jī)會(huì)十分有利。三、XX房地產(chǎn)市場總結(jié)1、XX的房地產(chǎn)開發(fā)步伐相對落后，人均居住面積和住房品質(zhì)兩方面都還有很大的發(fā)展空間。從發(fā)展趨勢來看，XX的房地產(chǎn)開發(fā)將有巨大的商機(jī)；2、XX距周邊的武漢、XX、合肥、西安等大城市較近，是全國重要的交通樞紐。另一方面，國家實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將會(huì)有大量的人口從農(nóng)村到鎮(zhèn)、鎮(zhèn)到縣城、縣城到中心城區(qū)的大方向移動(dòng)，因此，XX的商品住宅將會(huì)有長期和較大的市場需求；3、目前XX市房地產(chǎn)商品化的程度在逐步提高，但產(chǎn)品同質(zhì)化競爭較大，購房客戶可選擇的余地大,市場缺少大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤。隨著客戶對高品質(zhì)居住環(huán)境的渴求，本項(xiàng)

38、目在XX擁有非常可觀的市場機(jī)會(huì)。2.3項(xiàng)目市場競爭分析2.3.1項(xiàng)目競爭優(yōu)勢分析本項(xiàng)目無可比擬的獨(dú)到優(yōu)勢：1、項(xiàng)目品質(zhì)XXXXXX是中國房地產(chǎn)十強(qiáng)企業(yè)XX集團(tuán)入主XX的扛鼎之作。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積約340畝，規(guī)劃建筑面積80萬平方米，定位為城市中央生態(tài)宜居城。XXXX歐陸新古典主義建筑與皇家園林交相輝映，80-140平方米精裝尊邸，南北對流，戶戶觀景；五星級(jí)豪華會(huì)所、國際風(fēng)情商業(yè)街等國際級(jí)至尊配套；著名物業(yè)-金碧物業(yè)提供尊貴服務(wù)；世界級(jí)皇家園林、國際級(jí)航母配套、滿屋名牌9A精裝。2、開發(fā)商品牌實(shí)力XX是一家在香港聯(lián)交所主板上市、集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國際企業(yè)集團(tuán)。繼2

39、009年全年共實(shí)現(xiàn)總銷售額303億元佳績，同比增長400%后，2010年全年銷售突破504億大關(guān)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。2011年XX將在全國繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”，保持在全國領(lǐng)先的銷售競爭力。作為中國領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，中國標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，XX開發(fā)的樓盤采用低碳與環(huán)保技術(shù)設(shè)計(jì)建造，在中國十大房地產(chǎn)企業(yè)里價(jià)格最低、品質(zhì)較好，性價(jià)比高，被中國很多老百姓譽(yù)為“民生地產(chǎn)”。XX堅(jiān)持全球化視野，在世界經(jīng)濟(jì)一體化背景下，全面實(shí)施國際化精品產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀(jì)中國地產(chǎn)規(guī)模一流、品牌一流、團(tuán)隊(duì)一流的“三個(gè)一流”企業(yè)，全力打造全球化地產(chǎn)航母。3、不可復(fù)制的區(qū)域優(yōu)勢本項(xiàng)目位于XX市勝利路以

40、西，解放路以東，南環(huán)路以北，文巖路以南，處于京珠高速、滬陜高速與石武高鐵進(jìn)入XX市區(qū)的交叉點(diǎn)，周邊已形成XX的成熟居住區(qū)，項(xiàng)目周邊有上海綠地、金龍花園等項(xiàng)目，沃爾瑪擬進(jìn)駐，房價(jià)有增值潛力，地段價(jià)值凸顯。 4、9A精裝，滿屋名牌在材料選取上，XX均選用行業(yè)頂級(jí)品牌，再通過統(tǒng)一招標(biāo)全球采購以降低材料價(jià)格，為廣大業(yè)主爭取到可觀的讓利。在施工環(huán)節(jié)中，XX與全國排名前十的裝修公司建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，由他們配備專業(yè)素質(zhì)的隊(duì)伍來負(fù)責(zé)裝修，而XX自己的管理團(tuán)隊(duì)也針對整體施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以此保證XX9A精裝滿屋名牌的高品質(zhì)和高性價(jià)比。5、 世界級(jí)皇家園林，超大中心園林景觀XXXX園林景觀的整體風(fēng)格為歐式皇

41、家園林，與 “歐陸新古典主義”的建筑風(fēng)格相得益彰，彰顯出尊貴、精致、氣派的歐式風(fēng)格。小區(qū)內(nèi)以大面積的核心水景為其景觀特色，水景集中布置，營造出宏大的氣勢，形成了富有特色的景觀核心區(qū)。圍繞中央湖景，連接觀水亭臺(tái)、凌波木棧道等幾大景觀組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)布以精致景觀小品、疏林草地、茂密森林等綠化景觀，一步一景。既有觀賞性也富于參與性，體現(xiàn)了“以人為本”的原則。 XXXX擁有約6萬平米的園林景觀，綠化率達(dá)40%以上。近6000平米的大面積人工湖面，景觀開闊；植被豐富的坡地景觀、茂密的森林組團(tuán)、曲折的湖岸線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活。6、 國際級(jí)航母，配套先行XX一貫堅(jiān)持配套先行的開

42、發(fā)模式，力求營造高品質(zhì)休閑居住模式：社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè)5200平方米超五星級(jí)皇家會(huì)所，國際精品商業(yè)街區(qū)。1）、5200平米皇家會(huì)所：5200平米多功能超豪華的皇家會(huì)所，以純粹歐式新古典建筑，內(nèi)外裝潢豪華氣派，配備室內(nèi)恒溫泳池、桑拿房、閱覽室、豪華餐廳、健身館、球類運(yùn)動(dòng)館完美成就休閑健身、科學(xué)養(yǎng)生、財(cái)智會(huì)晤、高檔聚會(huì)等各種圈層活動(dòng)。2）、精品商業(yè)街：項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)精品商業(yè)街區(qū)設(shè)XX劇場、大型超市、休閑名品店及概念餐飲店，突出高端文化特點(diǎn)，貼合極致貴族的高品位消費(fèi)需求，讓業(yè)主享受“足不出戶”的便捷。7、 戶型特色XXXX由國際著名建筑大師主筆，結(jié)合現(xiàn)代園林小區(qū)，吸取先進(jìn)科技，激發(fā)了示范人居發(fā)展的動(dòng)

43、力。設(shè)計(jì)中，充分考慮了住戶的心理及生理上的需求，戶型設(shè)計(jì)精益求精，立面造型、色彩及材質(zhì)的和諧搭配，滿足都市人們渴望與大自然交融的愿望。另外，每戶視野達(dá)到最大，產(chǎn)品戶型涵蓋時(shí)尚、舒適兩房、闊綽三房，面積在80-150平米左右，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典，空間布置合理緊湊。8、物業(yè)管理XXXX項(xiàng)目由金碧物業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。金碧物業(yè)有限公司成立于一九九七年，隸屬于XX集團(tuán)，其資本為77680萬元，系國家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)（證書編號(hào)：建1050231）。總部設(shè)在XX，目前已在XX、增城、清遠(yuǎn)、佛山、天津、南京、成都、重慶、武漢、沈陽、昆明、西安、太原、XX、南寧、貴陽、鄂州、長沙、包頭、洛陽、合肥等21個(gè)城市成立了

44、32家分支機(jī)構(gòu)。在管物業(yè)項(xiàng)目逾86個(gè)，總建筑面積逾3883萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨(dú)立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級(jí)“精品物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”，社會(huì)化、專業(yè)化、市場化服務(wù)優(yōu)勢日益凸顯。金碧物業(yè)有限公司擁有一支逾12000人的年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的管理骨干和專業(yè)技術(shù)隊(duì)伍。憑借其一貫的創(chuàng)新精神、專業(yè)化管理、規(guī)范化運(yùn)作等優(yōu)勢，不斷引入國內(nèi)外先進(jìn)的管理理念，打造金碧特色管理模式，以其鮮明的“三大特色”（特色的保安隊(duì)伍、特色的物業(yè)服務(wù)、特色的社區(qū)文化）鶴立于全國物業(yè)管理行業(yè)。9、超高性價(jià)比為大眾消費(fèi)者建造實(shí)惠的精品宜居住宅，已成為中國樓市中的XX特色。通過給買家?guī)韺?shí)惠，不斷的搶占和擴(kuò)大

45、市場份額，XX這種經(jīng)營策略與完善的產(chǎn)品線組合在一起，有效的提升了產(chǎn)品性價(jià)比，成為一種市場必殺技。10、“精品化”發(fā)售模式XX一貫堅(jiān)持“精品化”發(fā)售模式，各項(xiàng)目開放時(shí)均以準(zhǔn)現(xiàn)樓、實(shí)景園林、高端配套、精裝修樣板房立體化全景呈現(xiàn)，實(shí)景體驗(yàn)式營銷手段在全國屢創(chuàng)佳績。11、項(xiàng)目選擇經(jīng)過科學(xué)深入調(diào)研XX對于新項(xiàng)目的立項(xiàng)，實(shí)施統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，包括：區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)化，區(qū)域購買力等以確保新項(xiàng)目符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，保證項(xiàng)目未來開發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。在三線城市XX要求新項(xiàng)目距市政府兩公里左右，距市中心不超過5公里，建筑面積70萬平米以上，樓面地價(jià)控制在500元/平米以下，且處于城

46、市發(fā)展方向。XXXXXX項(xiàng)目位于XX市西南角，距離老城區(qū)人民公園3.6公里。隨著XX城市東移南擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢明顯，這是XX集團(tuán)經(jīng)過認(rèn)真深入的市場研究和對城市發(fā)展趨勢的清晰把握所做出的選擇。12、市政府的大力支持XX集團(tuán)進(jìn)駐XX，受到XX市政府的高度關(guān)注和大力支持，市領(lǐng)導(dǎo)多次到XX考察了XX集團(tuán)在XX地區(qū)的樓盤，XX市政府均充分意識(shí)到項(xiàng)目的重要性，并把本項(xiàng)目作為XX市重點(diǎn)項(xiàng)目來扶持。13、項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益極其顯著，直接推動(dòng)XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展XXXX項(xiàng)目預(yù)計(jì)累計(jì)總投資將超過28億元人民幣，累計(jì)銷售總額將超過40億元人民幣，累計(jì)凈利潤總額將超過8億元人民幣，累計(jì)上繳各項(xiàng)稅收將達(dá)5億元

47、。圍繞項(xiàng)目建設(shè)的各類配套設(shè)施將新增3000個(gè)左右的就業(yè)崗位，較大程度上緩解XX市的就業(yè)壓力。項(xiàng)目開工建設(shè)后，還將帶動(dòng)公交、客運(yùn)、商業(yè)物流等相關(guān)產(chǎn)業(yè)在XX市生根發(fā)展，為XX市人居環(huán)境的改善和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來新的契機(jī)，并對XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到較大的推動(dòng)作用。2.4項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測本項(xiàng)目定位為XX市精品宜居樓盤，參照XX市的銷售價(jià)格和房價(jià)走勢，綜合項(xiàng)目各方面優(yōu)勢，以及XX地產(chǎn)集團(tuán)成熟的開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值的銷售手法，高性價(jià)比入市，建立項(xiàng)目品牌知名度，逐步調(diào)高價(jià)格。預(yù)計(jì)2011年7月下旬XXXX首期項(xiàng)目高層住宅開盤，精裝住宅預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為5200元/平方米。2.5 市場分析結(jié)論預(yù)測2010年

48、-2015年XX市房地產(chǎn)市場將保持持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢，土地成本將持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)量將增加，整體價(jià)格呈上升態(tài)勢，市場管理日趨專業(yè)化、規(guī)范化，簡而言之：XX市房地產(chǎn)住宅市場需求旺盛，市場發(fā)展前景光明，市場對有特色的中低密度高檔精品樓盤有較大的接受度。因此，本項(xiàng)目有良好的外部市場環(huán)境和發(fā)展空間。第三章 項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性項(xiàng)目從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，按照國家建設(shè)項(xiàng)目程序進(jìn)行，具備合法性，目前已取得下列項(xiàng)目開發(fā)合法性有關(guān)文件（詳見表3-1）：表3-1：序號(hào)文件名稱文件編號(hào)取得時(shí)間1國土證2建設(shè)工程規(guī)劃許可證第四章 項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境4.1項(xiàng)目地址項(xiàng)目位于XX市南區(qū)，距離XX市核心商業(yè)區(qū)3公里，

49、距離老城區(qū)人民公園3.6公里。周邊解放路、勝利路、南環(huán)路均為城市主干道，交通便利，符合XX城市東移南擴(kuò)的發(fā)展方向。 項(xiàng)目位置區(qū)域圖：沃爾瑪擬進(jìn)駐夏荷公園廣東香江核心商業(yè)區(qū)綠地迪亞莊園人民公園新市政府恒大雅苑4.2地塊概況4.2.1用地現(xiàn)狀整個(gè)地塊為平原地，地面平坦，無地上建筑，環(huán)境適于居住。4.2.2土地性質(zhì)綜述 項(xiàng)目用地通過出讓方式獲得。第五章 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃本項(xiàng)目總占地面積為340畝，建筑面積約80萬，容積率為3.5，綠化率40%以上；由綜合樓、高層洋房及商業(yè)組成。其中一期總建筑面積13.63萬，由1棟32層、3棟27層高層及1棟4層綜合樓組成。5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念項(xiàng)目總體規(guī)

50、劃對建設(shè)分期開發(fā)強(qiáng)度、建筑最佳采光通風(fēng)、人性化私密性需求、組團(tuán)人文關(guān)系、城市形象和天際線、商業(yè)業(yè)態(tài)等方面進(jìn)行了綜合設(shè)計(jì)。整體規(guī)劃追求高品位、綜合性、品牌化和規(guī)模化，并結(jié)合生態(tài)、環(huán)保、人文理念，以原生山水為依托，重塑與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境健康人居形象。本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)定位為：高階新區(qū)，獨(dú)特的時(shí)尚都市風(fēng)格、可持續(xù)性發(fā)展用地規(guī)劃，優(yōu)美的健康生態(tài)環(huán)境、極具品味的現(xiàn)代人居。5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及技術(shù)創(chuàng)新樓距：超寬樓距，南北樓距最大約120米。景觀（環(huán)境）：本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，以城市生態(tài)承載設(shè)計(jì)模型構(gòu)建為基礎(chǔ)，著重強(qiáng)調(diào)的是環(huán)境保護(hù)、環(huán)境利用和項(xiàng)目建設(shè)的可持續(xù)。在環(huán)境設(shè)計(jì)中，項(xiàng)目的建筑規(guī)劃和環(huán)境規(guī)劃相互協(xié)調(diào)、

51、相互統(tǒng)一、一氣呵成。環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)利用原有資源、和精致的人工園林相融合，深刻體現(xiàn)了“XXXX”設(shè)計(jì)主題和規(guī)劃理念。在本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)中，保護(hù)和利用原生自然資源是整個(gè)設(shè)計(jì)的核心。自然林地的保護(hù)不僅僅為城市發(fā)展提供了與生態(tài)和諧的要素，更重要的是提升本項(xiàng)目的居住品味，保持區(qū)域內(nèi)得天獨(dú)厚的舒適環(huán)境。小區(qū)景觀綠色走廊，將入口廣場、中心水景、自然山林串聯(lián)在一起，組成了詩情畫意般的綠色生態(tài)交響樂曲。在本項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)中，以中心園林區(qū)為主，組團(tuán)景觀為輔，形成主題各異，風(fēng)格各具的園林景觀體系。而超大的生態(tài)景觀湖將是該項(xiàng)目最大的亮點(diǎn)。核心區(qū)環(huán)境規(guī)劃依山傍水；完全人車分流的組團(tuán)綠洲景觀空間，也描繪出至尚完美的人居環(huán)境

52、。同時(shí)，各組團(tuán)線性交叉景觀元素，都將成為本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃的亮點(diǎn)。各組團(tuán)還會(huì)結(jié)合社區(qū)文化活動(dòng)，娛樂健身活動(dòng)，兒童成長活動(dòng)設(shè)置相應(yīng)的空間和器材。人車分流：組團(tuán)綠洲、人車分流，是每一地塊規(guī)劃的側(cè)重點(diǎn)。本項(xiàng)目各期均有各自的環(huán)境空間，建筑規(guī)劃也圍繞中心綠洲展開設(shè)計(jì)。每期內(nèi)人流與車流采用不同入口，入行車行流線明晰，并充分滿足消防環(huán)道和緊急交通之用。為體現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)檔次和提升項(xiàng)目環(huán)境素質(zhì)，本項(xiàng)目居住停車和商業(yè)停車除少量地面停車位外，均采用地下車庫方式，并在停車庫采取現(xiàn)代智能安保技術(shù)措施。設(shè)計(jì)原則：以人為本，機(jī)動(dòng)車輛與人流與不干擾，人車分流，動(dòng)靜分區(qū)明確，便于管理使用。 配套商業(yè)設(shè)計(jì)特點(diǎn)：本項(xiàng)目配套商業(yè)包括一個(gè)綜

53、合樓、中型綜合性商業(yè)、休閑配套商業(yè)和配套小商業(yè)。為方便各期住戶的便利，每期均有不同的商業(yè)面積和商業(yè)狀態(tài)。5.4建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格XXXX采用雋永的歐洲建筑手法，既有現(xiàn)代主義住宅造型元素，如大面積開窗、飄窗等，又吸收歐洲建筑的基座厚重線腳，著重的豎向線條劃分等手法，并創(chuàng)新引入空中私家花園等設(shè)計(jì)鐫刻出一種歐陸的浪漫高雅情調(diào)。從建筑單體的建筑理念來看，XXXX的建筑以板樓為主，一梯四戶的樓型，這種設(shè)計(jì)力求達(dá)到既南北通透，又更加私密的空間，更要滿足住戶的采光及日照的需求。項(xiàng)目建筑立面色彩上采用歐洲經(jīng)典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生態(tài)的石材、木材等作為建筑元素，力面材料和顏色選擇上，既不張揚(yáng)跳躍，又不會(huì)隨

54、著時(shí)間的流逝和雨水的洗刷而輕易變臟，基座突出了建筑的厚重感和親切感。5.5 建設(shè)內(nèi)容XXXX首期項(xiàng)目各類建筑詳細(xì)情況見下表。表5-1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表項(xiàng)目層數(shù)棟數(shù)建筑面積（平方米）高層住宅32、274128576.64商業(yè)12461.73綜合樓415255.01合計(jì)136293.38國際級(jí)航母配套、滿屋名牌、9A精裝整合， 幾千余條精品標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，消費(fèi)者將獲得大量優(yōu)勢市場資源信息庫，尊貴會(huì)員身份，品質(zhì)保障，真正讓消費(fèi)者享受到高性價(jià)比的產(chǎn)品。1、世界級(jí)皇家園林XXXX景觀設(shè)計(jì)采用歐洲古典皇家園林的設(shè)計(jì)手法，結(jié)合地域原有條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，精心運(yùn)用各式極具歐洲皇家園林風(fēng)格的景觀元素營造出精致美景小

55、品，繁復(fù)的歐式地花，雕刻精細(xì)的落水景墻，精美的花缽，流暢的模紋花壇，歐式雕塑以及華麗的水景在空間中均有體現(xiàn)；風(fēng)格上主要體現(xiàn)了英式園林的自然風(fēng)情和法式園林的尊貴大氣，同時(shí)具有精致典雅，浪漫高中的氣質(zhì)，兼有觀賞性和功能性，配合自然而生態(tài)的環(huán)境，給住戶提供了一個(gè)高品質(zhì)高品位的生活空間。2、國際級(jí)航母配套XXXX力求營造領(lǐng)先國際的休閑居住模式，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè)5200平方米超五星級(jí)皇家會(huì)所，國際精品商業(yè)街區(qū)；這一切均體現(xiàn)了項(xiàng)目品質(zhì)感和高附加值，為業(yè)主提供一個(gè)休閑娛樂的高級(jí)場所。3、滿屋名牌 住宅室內(nèi)裝修：XXXX全面整合世界級(jí)知名品牌的技術(shù)優(yōu)勢，與西門子、TOTO、科勒、多樂士、奧鉑、松下等幾十家

56、國際品牌簽訂協(xié)議，組成精品戰(zhàn)略聯(lián)盟，精裝修從源頭保證品質(zhì)，確保始終如一的世界頂級(jí)。住宅配套設(shè)施：1) 電話：預(yù)留電話線接口，配高級(jí)面板。（由用戶自行申請開通）2) 電視：預(yù)留有線電視接收插座，配高級(jí)面板。（由用戶自行申請開通）3) 寬帶網(wǎng)：預(yù)留寬帶網(wǎng)接口，配高級(jí)面板。（由用戶自行申請開通）4) 供電：每戶設(shè)獨(dú)立電表，電線暗裝，配優(yōu)質(zhì)“SIEMENS”（西門子）名牌電箱，松下高級(jí)開關(guān)、插座面板。5) 給排水：每戶設(shè)獨(dú)立水表，水管暗裝。6) 燃?xì)猓好繎粼O(shè)獨(dú)立燃?xì)獗恚艿廊細(xì)馊霊簟?) 安防：每戶安裝可視對講。家居安防標(biāo)準(zhǔn)配置為客廳設(shè)紅外線探頭一個(gè)，入戶門設(shè)門磁一個(gè)，主臥設(shè)緊急按鈕一個(gè)。8) 燈飾：

57、客廳、餐廳、主人房、衛(wèi)生間配精美水晶燈，其余空間配精美燈飾。9) 廚房配送電器：“ 西門子 ”燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)、消毒碗柜，微波爐、冰箱。“林內(nèi)” 燃?xì)鉄崴鳌?0) 衛(wèi)生間配送五金件：“華億達(dá)”“夢幻帝國系列”高級(jí)毛巾架、紙巾拉環(huán)、手巾拉環(huán)、雙杯及杯架、馬桶刷托架及桶刷。11) 電梯：OTIS 電梯。4、9A精裝理念十年發(fā)展歷程，XX積累了豐厚的社會(huì)資源。致力于最大限度為業(yè)主謀取優(yōu)惠，XX處處為業(yè)主著想。目前與TOTO、西門子、美的、松下等70余家國際一線品牌簽訂戰(zhàn)略供貨聯(lián)盟。裝修建材內(nèi)部供貨獲得5折以下優(yōu)惠。更為重要的是，直接供貨從源頭上保障了產(chǎn)品品質(zhì)。第六章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 本項(xiàng)目計(jì)劃分五期

58、開發(fā)，其中，首期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期（含裝修期）為30 個(gè)月，銷售期30個(gè)月。本項(xiàng)目計(jì)算期按3年計(jì)算。開發(fā)建設(shè)和銷售計(jì)劃為：l 籌建期：（2011年1月前）完成各項(xiàng)手續(xù)辦理，人員配備、項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開工前準(zhǔn)備。l 工程期：（2011/12013/6）（含精裝修期）l 銷售期：（2011/7-2013/12）項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見下表：表6-1 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2010年2011年2012年2013年一二三四一二三四三四三四季季季季季季季季一二季季一二季季度度度度度度度度季季度度季季度度度度度度籌建期、工程期銷售期第七章 營銷組織7.1本項(xiàng)目市場營銷模式簡述本項(xiàng)目營銷模式簡述歸納如下：l 規(guī)劃設(shè)計(jì)：以

59、人為本、尊重自然；l 開發(fā)模式：整體規(guī)模開發(fā)；l 價(jià)位檔次：高檔綠色生態(tài)園林精品樓盤；l 營銷操作：首先明確定位，進(jìn)行全方位包裝，并整合媒體及廣告資源，全面推廣企業(yè)品牌及項(xiàng)目信息，利用現(xiàn)場示范環(huán)境及樣板房等道具，實(shí)現(xiàn)開盤前蓄水認(rèn)籌，最后于開盤當(dāng)天集中解籌，引爆銷售業(yè)績。l 物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品牌化物管；l 開發(fā)層次：配套先行、景觀建設(shè)先行。7.2本項(xiàng)目營銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成l 項(xiàng)目營銷組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目營銷機(jī)構(gòu)是公司下屬項(xiàng)目的營銷機(jī)構(gòu)，依托公司項(xiàng)目而存在，機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)原則機(jī)構(gòu)精簡，分工負(fù)責(zé)。組織機(jī)構(gòu)圖 總經(jīng)理總經(jīng)理助理總工室工程部工程技術(shù)部保安部預(yù)決算部招投標(biāo)部采購部行政人事部開發(fā)部總經(jīng)理助理合同管

60、理部營銷部財(cái)務(wù)部綜合計(jì)劃部總經(jīng)理助理董事長第八章 投資估算及資金來源8.1投資估算范圍本次可行性研究的對象為“XXXX”首一期項(xiàng)目。投資估算的范圍為本次項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資，包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其它費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等。8.2投資估算內(nèi)容項(xiàng)目總投資包括固定資產(chǎn)投資及項(xiàng)目建成后經(jīng)營所需的少量流動(dòng)資金。總投資由以下幾類費(fèi)用組成：l 擬建工程的直接工程費(fèi)用，包括結(jié)構(gòu)、建筑、給排水、強(qiáng)弱電、消防及室外工程。l 擬建工程的其它費(fèi)用，包括土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、電力增容費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)

61、費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)用等。l 不可預(yù)備費(fèi)，包括常規(guī)預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)，主要考慮項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)的不可預(yù)見費(fèi)用及物價(jià)上漲而可能發(fā)生的建筑材料、設(shè)備和人工費(fèi)的上漲。l 建設(shè)期間的銀行貸款利息。l 經(jīng)營期間的稅費(fèi)。8.3投資估算依據(jù)n XX市已建工程有關(guān)造價(jià)資料數(shù)據(jù)。n 河南省建筑工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額、安裝工程預(yù)算定額及國家、地方有關(guān)規(guī)定。n 設(shè)備購置價(jià)格參考國內(nèi)設(shè)備生產(chǎn)廠最新報(bào)價(jià)資料估算。n 土地費(fèi)用按合同價(jià)款或評(píng)估價(jià)值估算。n 土地出讓金及土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用按項(xiàng)目實(shí)際繳納金額計(jì)算。n 建設(shè)期利息，根據(jù)開發(fā)貸款1-3年期利率計(jì)算。n 流動(dòng)資金，根據(jù)本企業(yè)企業(yè)運(yùn)營需要估算。n 總投資估算中的詳細(xì)

62、數(shù)據(jù)見附表“XXXX首一期項(xiàng)目資成本估算表”。8.4投資估算的結(jié)果經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為48456.66萬元，各項(xiàng)投資情況詳見附表。XX首一期項(xiàng)目 - 投資成本估算表 用地面積：47243.85平方米/70.865畝序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測金額綜合每平方米建筑成本(萬元)(元) 總建筑面積 (平方米)136,293.38 成 本 費(fèi) 用 合 計(jì)48,456.66 3,555.32 一土地成本5,158.97 378.52 1土地費(fèi)用按每畝70萬元計(jì)算4,960.55 2土地契稅按土地總價(jià)的4%計(jì)198.42 二各項(xiàng)政府收費(fèi)1,998.99 146.67 1征用土地公證費(fèi)按土地總價(jià)的0.2%計(jì)11

63、.37 0.83 2征用土地交易服務(wù)費(fèi)按土地價(jià)款的1%計(jì)56.84 4.17 3室內(nèi)環(huán)境檢測費(fèi)按建筑面積1元/平方米計(jì)13.63 1.00 4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積120元/平方米計(jì)1,635.52 120.00 4圖紙審查費(fèi)按建筑面積1.8元/平方米計(jì)24.53 1.80 5氣象避雷監(jiān)測費(fèi)按建筑面積1.46元/平方米計(jì)19.90 1.46 6地震安全評(píng)價(jià)費(fèi)按工程造價(jià)(四、五項(xiàng)合計(jì)）的0.5%計(jì)182.63 13.40 7抗震施工圖審查費(fèi)按建筑面積2.2元/平方米計(jì)29.98 2.20 8招標(biāo)代理費(fèi)按建筑面積1元/平米13.63 1.00 9施工許可證印花稅按工程造價(jià)(四、五項(xiàng)合計(jì)）的萬

64、分之三10.96 0.80 三前期工程費(fèi)用497.47 36.50 1建筑設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積15元/平方米計(jì)204.44 15.00 2園林設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積2元/平方米計(jì)27.26 2.00 3勘探及測量費(fèi)用按建筑面積 2元/平方米 計(jì)27.26 2.00 4文物堪探費(fèi)按建筑面積1元/平方米13.63 1.00 5工程咨詢費(fèi)按建筑面積0.50元/平方米6.81 0.50 6土地平整費(fèi)用按建筑面積4元/平方米54.52 4.00 7工程監(jiān)理費(fèi)按建筑面積7元/平方米95.41 7.00 8臨時(shí)施工道路、水、電等其他費(fèi)用按建筑面積5元/平方米68.15 5.00 四建安工程費(fèi)用 33,800.76 2

65、,480.00 1高層33,800.76 2,480.00 1.1建筑工程費(fèi)高層按照1320元/平米計(jì)算17,990.73 1,320.00 1.2設(shè)備購置安裝費(fèi)（鋁合金門窗、入戶門、防火門、欄桿）按照建筑面積250元/平米計(jì)算3,407.33 250.00 1.3裝修工程按照建筑面積800元/平米計(jì)算10,903.47 800.00 1.4土石方工程按照建筑面積30元/平米計(jì)算408.88 30.00 1.5電梯工程費(fèi)按照建筑面積70元/平米計(jì)算954.05 70.00 1.6零星工程費(fèi)按照建筑面積10元/平米計(jì)算136.29 10.00 五基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 2,725.87 200.00 1

66、室外水電、消防、燃?xì)狻⒅悄芑こ痰葧喊唇ㄖ娣e120元/平方米1,635.52 120.00 2園林綠化工程暫按建筑面積80元/平方米1,090.35 80.00 六不可預(yù)見費(fèi) 按工程造價(jià)(四、五項(xiàng)合計(jì)）的 1%365.27 26.80 七管理費(fèi)用按銷售收入的1.5%計(jì)1,058.29 77.65 八銷售費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)1,411.05 103.53 九財(cái)務(wù)費(fèi)用按1-3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率6.4%計(jì)算1,440.00 105.65 表8-3 投資分類占比表 首一期項(xiàng)目投資分類占比表序號(hào)項(xiàng) 目 名 稱金額（萬元）占比1土地費(fèi)用5158.97 10.65%2前期工程費(fèi)用497.47 1.03

67、%3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)2725.87 5.63%4建筑安裝工程費(fèi)33800.76 69.75%5財(cái)務(wù)費(fèi)用1440.00 2.97%6管理和銷售費(fèi)用2469.34 5.10%7各項(xiàng)政府收費(fèi)1998.99 4.13%8不可預(yù)見費(fèi)365.27 0.75%9總投資48456.66 100.00%圖8-1 投資分類占比示意圖8.5資金籌措項(xiàng)目的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計(jì)劃資金占比及資金來源與運(yùn)用見下表。 項(xiàng)目所需總投資48456.66萬元，其中：l 企業(yè)自籌15000萬元，占投資總額的31%；l 向銀行申請開發(fā)貸款 15000萬元，占投資總額的31%；l 剩余資金由開發(fā)商通

68、過銷售收入回款解決。表84 資金來源占比表序號(hào)金額（萬元）占比備注1自籌資金1500031%2銀行貸款1500031%3銷售收入回款18456.6638%4總投資合計(jì)48456.66100% 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制說明9.1.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)l 國家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)辦投資200215號(hào)關(guān)于出版投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）的通知”；l 投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）；l 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法；l 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）。9.1.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)l 財(cái)務(wù)價(jià)格財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是對擬建項(xiàng)目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測價(jià)格。l 稅費(fèi)經(jīng)營收入計(jì)征營業(yè)稅，稅

69、率5%；城建稅和教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營業(yè)稅的7%和3%估算；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)征土地增值稅，實(shí)行預(yù)繳制，暫按銷售收入的1.5%計(jì)算；所得稅稅率按25%估算，印花稅按銷售收入0.05%估算。l 項(xiàng)目計(jì)算期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期暫設(shè)定為3年。l 財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為8%。l 借款利率借款利率按人民銀行1-3年中長期年貸款基準(zhǔn)利率6.4%估算。9.2 銷售收入估算根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃，銷售收入從第1年開始，到第3年結(jié)束，各年銷售收入詳見附表。經(jīng)測算，預(yù)測項(xiàng)目銷售收入達(dá)到7.06億元。首一期項(xiàng)目銷售收入估算 序號(hào)類別建筑面積（平方米）銷售價(jià)格（元）銷售收入（萬

70、元）備注一總建筑面積 136,293.38 二公共配套5,255.01 1綜合樓5,255.01 2劇場二可銷售總面積 131,038.37 1高層住宅128,576.64 5200.00 66859.85 2商業(yè)2,461.73 15000.00 3692.60 3地下面積4車位銷售收入合計(jì)70552.45 經(jīng)營收入及銷售稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng) 目合計(jì)第1年 第2年第3年備注各年銷售比例100%20%50%30%根據(jù)預(yù)測進(jìn)度分配1經(jīng)營收入70552.45 14110.49 35276.22 21165.73 1.1銷售收入70552.45 14110.49 35276.22 21165.73

71、 1.2租金收入0.00 0.00 1.3其它收入 0.00 0.00 2經(jīng)營稅金及附加4973.95 994.79 2486.97 1492.18 2.1營業(yè)稅3527.62 705.52 1763.81 1058.29 銷售收入的5%2.2城建稅及教育費(fèi)附加352.76 70.55 176.38 105.83 營業(yè)稅的10%2.3印花稅35.28 7.06 17.64 10.58 銷售收入的0.05%2.4土地增值稅1058.29 211.66 529.14 317.49 按銷售收入的1.5%預(yù)交9.3盈利能力分析（財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及指標(biāo)）經(jīng)測算項(xiàng)目利潤總額達(dá)17121.84萬元，凈利潤達(dá)1284

72、1.38萬元，投資利潤率達(dá)35.33%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率：8%）達(dá)8553.62萬元，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)39.41%,盈力指標(biāo)優(yōu)于同行業(yè)水平，詳見附表。首一期項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)第1年第2年第3年備注1經(jīng)營收入70552.45 14110.49 35276.22 21165.73 2開發(fā)建設(shè)成本48456.66 33919.66 12114.17 2422.83 3經(jīng)營稅金及附加4973.95 994.79 2486.97 1492.18 4利潤總額17121.84 -20803.96 20675.09 17250.72 5各年累計(jì)利潤總額-20803.96 -128.88 17121.

73、84 6所得稅4280.46 7凈利潤12841.38 18.20%首期項(xiàng)目現(xiàn)金流量表一序號(hào)項(xiàng) 目合 計(jì)第1年第2年第3年備注1現(xiàn)金流入70552.45 14110.49 35276.22 21165.73 1.1經(jīng)營收入70552.45 14110.49 35276.22 21165.73 1.2回收經(jīng)營資金2現(xiàn)金流出57711.07 35619.98 16364.95 5726.14 2.1開發(fā)建設(shè)投資44547.32 32073.72 10797.36 1676.24 2.2費(fèi)用3909.34 1845.94 1316.80 746.59 2.3經(jīng)營資金0.00 2.4經(jīng)營稅金及附加49

74、73.95 994.79 2486.97 1492.18 2.5所得稅4280.46 705.52 1763.81 1811.12 3凈現(xiàn)金流量12841.38 -21509.49 18911.27 15439.59 4累計(jì)凈現(xiàn)金流量-21509.49 -2598.21 12841.38 5財(cái)務(wù)指標(biāo)5.1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：39.41%5.2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率取：8%）￥8,553.625.3投資利潤率：35.33%5.4投資凈利潤率：26.50%5.5銷售凈利潤率：18.20% 從財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算看出，項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，項(xiàng)目具有很強(qiáng)的盈利能力，財(cái)務(wù)效益顯著。9.4貸款償還能力分析本項(xiàng)目擬申請貸款

75、1.5億元，貸款償還期不超過3年。由于該項(xiàng)目定位準(zhǔn)確，市場看好，預(yù)計(jì)銷售率可達(dá)到100%，銷售資金能夠及時(shí)回籠，因此能夠按時(shí)償還貸款本息。9.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論通過上面盈利能力、貸款償還能力分析可知，本項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于行業(yè)較高水平，具有很強(qiáng)的盈利能力和貸款償還能力，具有極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益良好。 第十章 敏感性分析10.1敏感性分析 在原預(yù)測模型基礎(chǔ)上，以銷售價(jià)格、建設(shè)投資為不確定因素，以全部投資內(nèi)部收益率（FIRR）為主要指標(biāo)，進(jìn)行單因素敏感性分析，分析結(jié)果詳見下表 。首期項(xiàng)目敏感性分析表變動(dòng)因素內(nèi)部收益率變化-5.00%0.00%5.00%銷售價(jià)格31.20%39.41%48.

76、11%建設(shè)投資49.12%39.41%31.19%基準(zhǔn)收益線10.00%10.00%10.00%投資增加5%同時(shí)價(jià)格下降5%23.84%銷售價(jià)格敏感度系數(shù)1.691建設(shè)投資敏感度系數(shù)1.793以上計(jì)算表明，建設(shè)投資敏感度系數(shù)大于銷售價(jià)格敏感度系數(shù)，說明建投投資是影響項(xiàng)目投資效益的最敏感因素，因此要合理控制投資成本，保證投資效益。當(dāng)建設(shè)投資、銷售價(jià)格在5范圍內(nèi)變動(dòng)時(shí)，項(xiàng)目的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)內(nèi)部收益率都高于行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收益率水平10%，在投資增加5%、價(jià)格下降5%的最不利情況下，全部投資內(nèi)部收益率還能達(dá)到23.84%，這表明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)。第十一章 結(jié)論及建議11.1結(jié)論今年，市政府將落實(shí)好國家和省

77、、市促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的一系列政策措施，按“群眾得到實(shí)惠、環(huán)境得到改善、企業(yè)合法利益得到保障”原則，采取有效措施，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。目前三線城市房地產(chǎn)處于起步及穩(wěn)步上升的階段，隨著國家城市化戰(zhàn)略向中小城市傾斜，城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)，軌道交通的快速發(fā)展，以及戶籍制度的改革等等，都將促進(jìn)三線城市的快速發(fā)展，也給房地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大空間。XX地產(chǎn)集團(tuán)以“質(zhì)量樹品牌，誠信立偉業(yè)”為企業(yè)宗旨，實(shí)施精品戰(zhàn)略，打造精品，XXXX項(xiàng)目填補(bǔ)了XX市精裝修高檔住宅樓盤的空白，XX產(chǎn)品已經(jīng)成為市民購房的首選。該項(xiàng)目地處XX市行政商業(yè)中心，位于位于XX市未來戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域，周邊毗鄰國道、高速公路、高速鐵路，

78、交通便利，自然環(huán)境優(yōu)美，適合人們生活居住休閑。一、該項(xiàng)目符合當(dāng)前市場需要，并根據(jù)市場需求而定位，因此在市場競爭中有更大的抗風(fēng)險(xiǎn)性。二、該項(xiàng)目的前期工作及項(xiàng)目規(guī)劃工作到位，考慮到了市場及項(xiàng)目建設(shè)中可能遇到的各種問題，項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備工作充分，為項(xiàng)目的成功奠定了良好的基礎(chǔ)。三、該項(xiàng)目的營銷理念及市場營銷運(yùn)作模式先進(jìn)，是項(xiàng)目成功的一個(gè)前提保證。四、從項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析中可以看到，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)指標(biāo)理想，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，是比較理想的開發(fā)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)盈利能力較強(qiáng)，現(xiàn)金流充足，完全有能力歸還借款。五、該項(xiàng)目建成后，會(huì)對XX市的房地產(chǎn)市場開發(fā)檔次有一個(gè)較大的提升，對改變XX市房地產(chǎn)市場大格局將產(chǎn)生積極有利的影響。綜上所述，本項(xiàng)目是可行的。11.2建議目前，XX市房地產(chǎn)市場自身的發(fā)展是很健康的，建議加快項(xiàng)目進(jìn)度，爭取早日建成銷售，同時(shí)，希望貴行積極給予貸款支持。