1、XX大酒店可行性研究報告目 錄第一章 總論第二章：產權酒店概述第三章：XX大酒店背景分析第四章：產權式酒店經營模式第五章：業主權益及投資收益分析第六章：投資回報預算及與其它投資方式的分析比較第七章：可持續經營和盈利保障第八章：投資風險控制分析與防范第九章：研究結論與建議第一章 總論一、項目名稱XX大酒店(名稱暫定)二、項目承辦單位及基本情況1、項目承辦單位名稱XX房地產開發有限公司2、項目承辦單位基本情況一、“XX”公司及其營銷理念云南XX房地產開發有限公司成立于2003年，是由云南官房土地房屋開發經營股份有限公司出資資助成立的能全方位從事房地產開發經營、規劃設計、工程管理、營銷策劃和樓盤代理

2、銷售業務的房地產開發新軍。成立之初主要為官房企業集團從事集團公司房屋銷售，市場調研，項目前期規劃等工作，公司主要成員全部來自官房企業集團，是云南官房土地房屋開發經營股份有限公司由國營企業向股份有限公司改制的試點單位。在與云南地產龍頭“官房企業集團”的合作中，“XX”成功銷售了昆明“白龍新區”、“金康園”、蒙自“紅竺園”等樓盤，接連取得驕人業績。尤其是與“麗江官房”合作開發“滇西明珠”產權酒店項目，首開了云南產權酒店營銷的先河，取得巨大成功，實現了開發與營銷“雙贏”。2004年1月，“XX”在首屆中國策劃師年會上榮獲“優秀策劃團隊”稱號。近年來，“XX”相繼參與個舊“大橋旅游商業步行街”、麗江金

3、凱旅游商業廣場”、麗江“玉河走廊”等旅游商業地產項目的開發運作，在旅游商業地產領域進行了新的開拓和探索。在多年從事房地產項目開發和市場運作的歷程中，“XX”始終堅持“以市場為導向、以客戶為中心”的市場營銷理念，擯棄“重開發、輕市場”，“先講蓋（建筑）、后講賣（營銷）”，“憑經驗開發”等傳統房地產開發模式，強調“策劃在先”、以全程營銷策劃為主線貫穿項目運作的始終，把市場分析作為前提，通過市場調查及客戶心理分析，深層次地把握客戶的消費欲望和精神訴求，通過科學的營銷策劃進行市場細分，謀劃準確的產品定位和項目包裝，進行專業化、全方位的市場開發。 在項目運作中,“XX”一貫注重和強調將營銷工作的重點放在

4、市場研究、產品定位的準確性與營銷服務的提升和完善上，突破“先蓋房，后找市場”的舊模式，從項目啟動初期就積極介入，首先通過深入的市場調查和市場分析，對“客戶群在哪里”、“客戶的需求是什么”、“應該蓋什么樣的房子”等問題做到心中有數，在準確把握項目定位和目標客戶群體需求的基礎上，對樓盤樣式、戶型結構、園區景觀等提出具體意見和建議，為項目規劃設計提供重要的市場信息和建設依據。這樣開發出來的樓盤，具有堅實的市場基礎，客戶歡迎，適銷對路。在此同時，也為項目銷售積累和準備了充足的客源。“策劃先行，運籌帷幄；強勢銷售，能征善戰”，是“XX”搏擊房地產市場，競爭取勝的兩大優勢。經過激烈的市場競爭錘煉，“XX”

5、不斷發展成熟，形成了以昆明為中心、輻射省內外的較為完善的市場營銷網絡，擁有一支專家型的策劃精英和熟悉市場、業務精湛的專業營銷團隊。由“XX”代理的樓盤銷售，不是簡單地“叫賣”，而是充分發揮自身了解市場、善于謀劃、熟悉客戶心理、掌握大量客源信息等特長，以全程營銷策劃統領全局，緊扣項目市場定位，從市場實際出發制定科學、正確的營銷策略，有效控制銷售關鍵環節，形成獨特的銷售技巧和高超的營銷手法，從而在激烈的市場競爭中快速實現項目銷售，為開發商降低投資風險、獲取更大的利潤空間提供有力保證。二、成功案例（1）蒙自“紅竺園”蒙自“紅竺園”，是“官房”集團實行異地開發戰略、挺進紅河州的第一個開發項目。該小區投

6、資2億多元，按照省級住宅示范小區標準建設，以其新穎的設計、獨特的亞熱帶景觀在當地引起轟動。但因沿襲傳統銷售模式，銷售局面遲遲不能打開，開盤一年只售出30多套，回收房款900萬元。2002年11月，“XX”接集團公司委托個后立即以全新營銷理念和運作方式對“紅竺園”的舊有銷售模式和銷售隊伍進行全面新建，重新進行定位策劃，借助小區竣工的有利時機，一舉打破“叫好不叫座”的沉悶局面，短短兩個月就使銷售額飆升到9700萬元。至2003年6月底，“紅竺園”銷售已達到1.3億元。 “紅竺園”的銷售成功，在“官房”集團內部引起震動。“XX”以實實在在的銷售業績，給“官房”的傳統營銷模式注入了活力。（2）麗江五星

7、級“滇西明珠”分時渡假酒店“XX”的“策劃在先，全程營銷”運作模式，在麗江官房“滇西明珠”項目上取得了尤為明顯的成效和驕人業績。2003年，“XX”接手該項目，首先進行充分深入的市場調研，立足于麗江建設國際精品旅游城市的大背景，憑借“麗江官房大酒店”已經建立的“五星級”管理平臺，借鑒國際上“分時度假”先進經驗，開創性地運用產權式營銷的科學理念對該項目重新進行市場定位，將原規劃為“高檔居住小區”的“滇西明珠”項目策劃包裝成云南省第一家“五星級產權酒店”，按照產權銷售的模式推向市場。僅此創意，就使該項目的銷售標的由1.1億元飆升至3.6億元。在項目運作上，“滇西明珠”采用了“策劃為先、廣告開路”等

8、方式。在銷售全過程中，“XX”緊緊抓住“產權酒店”這一核心理念，將目標客戶群由原來規劃的當地較富裕居民擴大為每年數以百萬計的海內外觀光游客，利用開發商撥付給“XX”的550萬元廣告費，以報刊、電視、旅游載體等多種形式展開強有力的立體宣傳攻勢，迅速在游客群體中開發出了大批客戶，使該群體最終成為“滇西明珠”最主要的客戶來源和投資者。即使在當年“非典”肆虐，麗江旅游業遭遇猛烈沖擊、游客稀少的困難條件下，“XX”仍利用網絡等現代化工具進行網上宣傳和銷售。經過精心策劃和運作，項目開盤一個月，就迅速實現銷售3000萬元。在充分挖掘利用麗江旅游業巨大潛力的同時，“XX”還跨越云南高原，把眼光投向投資需求旺盛

9、、市場經濟發達的沿海城市，“走出去”設立銷售網絡，將營銷觸角伸向省外。在短短兩年時間里，“滇西明珠”項目共實現銷售業績3.4億元。（3）個舊“大橋商業步行街”2004年，“XX”與紅河綠海房地產開發有限責任公司合作開發個舊“大橋商業步行街”項目，全程負責營銷策劃和市場推廣，繼續譜寫商業地產市場運作新篇章。“大橋商業步行街”的商業地產性質，完全不同于“XX”以往運作過的住宅地產項目。商業地產講求商業效應和投資收益，只有讓投資者堅信項目“能賺錢”，才能吸引其投資。“XX”把握住了項目的這一根本特點，緊扣“錫文化核心商業圈”定位目標，從城市區位、歷史文化、商業氛圍、業態組合、投資機遇、政策扶持等多方

10、面突出項目優勢，運用現代商業經營理念和“統一定位、統一規劃、統一管理、統一形象、統一宣傳”的全新模式對“大橋”項目進行包裝運作。“XX”創造性地將“滇西明珠”的成功經驗嫁接移植到個舊“大橋”，順應現代商業物業財產權與經營權適當分離的必然要求，打破傳統商鋪銷售模式，在個舊首家運用產權營銷模式進行商業樓盤市場運作，把為投資者營造最佳投資環境，讓業主物業不斷升值，并獲得滿意投資回報作為項目運作的基本指導思想，結合項目實際設計出“產權商鋪”、“產權式酒店公寓”、“以招商帶動銷售”等策劃創意。在“大橋”項目運作中，面對商業樓盤操作難度大、市民懷疑觀望、州政府搬遷以及進入時機較晚、規劃設計已經成形難以變更

11、等一系列不利因素，“XX”急流勇進，知難而上，以準確的市場定位和全新經營理念，為“大橋”項目注入鮮活生命力，令項目一開盤就產生強烈的市場效應。“XX”專業營銷團隊不僅讓個舊市民很快接受了“產權商鋪”等現代營銷理念，而且在不長時間內就將開發商原準備用于“贈送”的二層商鋪（即“買一樓，送二、三樓”）銷售完畢，創造了個舊商鋪銷售史上令人難以想象的“奇跡”“不買一樓買二樓”。僅是這些原來開發商準備要“贈送”的二、三層商鋪，就收回了近3000萬元資金，再次顯示出“XX”的專業策劃水準和超群營銷實力。對于商業地產，項目運作是否成功，還要看能否對該地產進行有效的旅游商業經營并獲得預期旅游商業利潤。為保證“大

12、橋”項目的運作，“XX”成立了“個舊市XX大橋商業步行街管理公司”，搭建項目經營管理平臺，跨入商業經營管理領域進行全新探索。經過一年多的實踐，對“大橋商業步行街”的整體形象、業態組合、功能用途、商業氛圍、招商策略等，進行了全面深入的論證，提出了完整的策劃方案，并結合項目工程進度和銷售進展，提前展開招商和管理公司前期準備工作，為項目竣工后迅速開業經營、有效回避商業地產的經營風險奠定了基礎、提供了保證。“XX”對“大橋”項目的一系列運作理念，集中體現為一種全新的文化觀念即“現代商業市場經濟文化”，它以“大橋商業步行街”為載體，結合個舊的“錫文化”背景，將項目所蘊含的歷史文化內涵、商業步行街所體現的

13、現代商業文化觀念以及當代市場經濟的經營理念、營銷手法、市場文化氛圍等進行有機融合，將多種現代、時尚的商業形態匯聚在一起，用最新的現代商業理念進行組合營銷，把傳統商業的單一購物行為演變為集激情購物、旅游觀光、餐飲美食、休閑娛樂、文化消費、酒店住宿等多種功能于一體的現代化大眾立體消費模式，通過濃郁的“錫文化”氛圍吸引游人、用時尚商品刺激消費，為商業步行街創造最大商機，形成完整意義的“錫文化核心商業圈”。“XX”結合項目實際創造性地打出了“文化牌”，通過“文化”凸現“大橋”項目的特點、亮點，形成強烈的市場沖擊力。三、房地產投資風險與“全程營銷策劃”（1）房地產投資具有高風險性眾所周知，房地產投資具有

14、投資額大，建設周期長和投資項目不可移動等顯著特點，這些特點決定了房地產投資極易受到社會環境、經濟環境、工程建設環境等諸多因素變化的影響，從而使房地產投資成為一項具有高風險的綜合性經濟活動。在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。房地產投資風險，是指開發商直接或間接地把一定量的資金投入房地產開發過程，由于受各種不確定因素影響而造成的收益下降或損失增加或投資成本增大的等不利結果的可能性，它涉及政策風險、社會風險、工程技術風險、自然風險、國際風險等。倘若剔除政策性、技術性因素，假定開發商已能較為順利地將房地產項目開發出來，則經濟風險就成

15、為對房地產投資影響較大的風險，它主要包含市場利率風險（也可視為政策性風險）、購買力風險、變現風險等。購買力風險是一種需求風險，主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能被市場消化，造成開發商經濟損失。又由于房地產投資的變現性能較差，在交易過程中可能因變現的時間和方式變化、或商品房不適銷對路而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失，即資金變現風險。這兩類風險實際上都涉及到房地產商品開發出來能否“賣得出去”，開發商投入的巨額資金能否“收得回來”并獲得預期利潤，開發商會不會因產品滯銷而變成“房東”？概言之，這也就是房地產投資必然要面對的市場風險。在市場經濟體

16、制下，從事任何一種經濟活動，都必須面對市場，都存在著市場風險，這是一個不容回避的客觀存在。房地產業因其特殊性，較之其它行業更是高投入、高風險。因此，房地產投資者，要想把握良好的投資機會，獲取預期的經濟收益，就必須對房地產投資風險有一個清醒的認識，并據此采取相應的防范對策，提前將風險化解。（2）科學策劃是規避和化解房地產投資風險的重要環節風險是伴隨房地產投資的客觀存在。風險的存在，不僅會給開發商造成損失，在許多情況下，也蘊藏著某種機遇，即所謂“風險報酬”。然而，這種因風險而獲得的“報酬”不是靠“冒險”，也不是碰運氣“賭”出來的，而是用科學態度分析風險、認識風險，進而將“高風險”一一化解的結果。因

17、此，能否科學地預見各種不確定性，提示并正確識別房地產風險因素，認真分析和研究各種因素的影響方式和程度，對房地產投資風險管理具有特別重要的意義。這就要求房地產開發商在做出投資決策之前，必須要認真進行科學策劃，對市場（主要指項目所在地房地產市場）和準備投資的項目進行風險預測，有針對性地制定出規避和防范風險的措施及對策，防患于未然。此外，房地產策劃還有預測未來市場、滿足客戶群體要求、靈活應對市場變化等重要作用。案例比較出自云南房地產龍頭企業“官房集團”之手的蒙自“紅竺園”和麗江“滇西明珠”，都是“官房”實施異地開發戰略，得到地州一級政府大力支持的重點開發項目，工程質量相近，在當地堪稱一流。但是，由于

18、在項目策劃理念上的差異，二者的市場效果卻相去甚遠前者輸，后者贏。究其原因，輸贏都緣于策劃和定位。1）定位失當“紅竺園”艱難“叫賣”三年“紅竺園”是“官房”“挺進紅河”的第一仗，按照省級住宅示范小區標準開發建設，卻“叫好不叫座”，開盤一年僅售出30多套，回收資金900萬元。這除了“官房”沿襲舊有營銷模式等因素外，更深層次的原因還在于項目開發前缺乏應有的策劃論證，沒有找準項目的市場定位，即沒有解決好“在蒙自開發示范小區，應該賣給誰”這一關鍵問題，戶型搭配比例失當，安排了大量90的“兩室兩廳”小戶型，約占小區總戶數的一半。結果偏偏就是這些“小戶型”賣不動，前后拖了三年才勉強賣完，大大遲滯了資金回收速

19、度，落得個“花好月不圓”的尷尬局面，與開發預期大相徑庭。為什么“好房不好賣”，就因為這種“小戶型”不符合“紅竺園”目標客戶群（當地富裕階層）的居住需求，在蒙自沒有市場。一句話市場定位出了偏差。在項目規劃設計之初沒有摸清市場命脈，僅憑主觀想象做設計，房屋一經建成，再難修改。即使后來“XX”以全新營銷理念和運作方式打破項目銷售的沉悶局面，對缺乏目標客戶的“小戶型”也無力回天。“官房”的“紅河第一仗”打了“啞炮”，只能自吞苦果，承受因忽視項目策劃、戶型定位不當而釀成的市場風險。2）策劃得當“滇西明珠”創造樓盤銷售“神話”與“紅竺園”相繼開發的“滇西明珠”，卻給了“官房”一個“意外驚喜”。如果按項目最

20、初的規劃，“滇西明珠”也是與“紅竺園”相類似的“高檔別墅小區”。如此開發，輕車熟路，看起來似乎沒有什么風險，但那樣開發出來的產品，只能賣給當地數量有限的較富裕的居民。而麗江當時已建或在建的同類型項目比比皆是，“官房”不是建“高檔別墅”的“第一家”，也不會是“最后一家”。這就勢必導致“滇西明珠”擠在狹小的麗江房地產市場上與當地的類似樓盤進行“生死較量”，承受同質化競爭風險。要是沒有“XX”后來的“產權酒店”策劃創意，“滇西明珠”的結局比“紅竺園”也好不了多少。然而，就因為“XX”早期介入，立足麗江建設國際精品旅游城市的大背景進行市場分析和項目重新定位策劃，才使“滇西明珠”項目“鳳凰涅磐”，從“別

21、墅小區”變為“云南首家五星級產權酒店”。這一變，不僅使項目完全規避了同質化競爭風險，而且銷售標底凈增兩個億，市場范圍也急速擴張，客戶群體遍及全國。一個成功的策劃創意，市場就給予了如此豐厚的回報，“滇西明珠”與其說是銷售成功，不如說是策劃成功更恰當。同是“官房親兄弟”，“紅竺園”和“滇西明珠”一輸一贏，鮮明、生動地體現出科學策劃對規避和化解房地產投資風險所起的作用是何等重要。如果說，前些年住房制度改革剛剛起步，房地產業處于賣方市場，房地產策劃的重要性還不被人們所認識，如今隨著改革的深入、市場的成熟和百姓購房行為的日趨理性化，投資房地產項目越來越離不開科學正確的策劃創意了。項目定位是否準確，營銷策

22、略是否得當，市場給出的結論完全兩樣。三、研究依據及范圍1、研究依據1.1景洪市規劃局規劃設計要點及土地藍線圖；1.2旅游涉外飯店星級的劃分及評定；1.3旅館建筑設計規范（JGJ62-90）；1.4建設項目經濟評價方法與參數；1.5工業與民用建筑可行性研究深度及要求；1.6建設方提供的其它相關資料。2、研究范圍 依據國家有關部門政策、規程、規范，對項目建設的必要性、建設規模、建設的內外部條件、專業技術方案、投資估算及經濟效益等方面進行分析研究，并提出有關建議與方案，供投資主體和審批部門作投資決策參考。五、主要技術經濟指標序號 指標名稱 單位 指標 備注1 總用地面積30.43畝2 總建筑面積 約

23、90000 3 容積率4.54 綠化系數 35%5 建設工期2年6 建設投資約2億6千萬人民幣四、項目建設必要性一、發展旅游娛樂休閑業符合國家的產業政策。 發展旅游業是當今世界的一大潮流，隨著世界經濟和貿易的不斷發展，旅游業已成為較為重要的產業之一。隨著中國經濟的快速發展，人民生活水平的不斷提高，伴隨著生活品質的提升，旅游、休閑進入人們的生活。我國已把旅游業擺在加快經濟發展的戰略地位，國務院和湖南省政府已制定了關于發展第三產業有關決定，把旅游列入重要發展行業，要求辦成“三頭”（龍頭、帶頭、牽頭）產業，并出臺一系列優惠政策鼓勵發展。這為開發建設XX大酒店帶來了良好的契機。二、項目建設能促進當地經

24、濟和社會的發展。 XX大酒店的營業收入由娛樂、住宿、餐飲及其他服務項目構成，通過豐富多彩的服務讓賓客享受實實在在的高品位的消費。上述服務項目均是高效經濟的項目，均易獲得較好的經濟效益。同時XX大酒店建設在市區，可為市民開辟新的就業門路，緩解就業矛盾，有利于維護社會穩定，起到繁榮城市經濟的作用，為地區經濟的發展創造良好的投資環境，促進地區經濟的振興。三、項目建設是景洪市創建國家優秀旅游城市，開發景洪市旅游資源，滿足旅客餐飲、住宿、娛樂、購物的需要。 景洪市委、市政府把旅游業作為一個重要的新興產業，決心花大力氣建設國家級優秀旅游城市。為此必須大力發展酒店業、旅游業，完善服務設施，提高服務質量和水平

25、，吸引外地客人前來休閑、娛樂、觀光、購物，擬建項目地在旅游渡假區內,是景洪市區內唯一一塊可新建五星級大酒店的黃金地塊。本酒店距機場僅3公里，位于市中心，交通、水、通訊等十分便利。第二章：產權酒店概述一、產權酒店的概念解析1、 產權酒店的來源產權酒店由“時權酒店”演變而來，“時權酒店”，即由消費者或個人投資者買斷旅游目的地酒店客房特定時間里的所有權。這一概念的首創者是瑞士的亞歷山大.耐提。 1976年，法國阿爾卑斯山地區的旅游酒店開創了真正意義的時權酒店經營，即向旅客出售特定時間內旅館住宿和娛樂設施的權利。產權酒店則是買斷產權而不是買斷時段，即開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投

26、資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店管理公司進行出租經營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。2、 產權酒店的發展產權式酒店最早誕生于歐洲瑞士、法國，并迅速在美國佛羅里達州和夏威夷等風景優美，氣候迷人的旅游勝地盛行，全球產權式酒店已逾1000家，豐富的旅游資源所吸引的大批游客，使得酒店入住率長期保持在較高的水準，為投資者帶來豐厚的回報，90年代初全球產權酒店收入達40億美元，據專家預計2004年全球產權酒店銷售將突破300億美元。二、產權酒店的基本特點1、 地點要求產權酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，擁有充足的客源，能夠保證足夠的客房出租率。2、 經營

27、方式投資者將客房委托給酒店管理公司經營管理，獲取分紅以及一定時間的免費入住權。3、 投資收益巨大業主在取得客房出租收益的同時還坐享房產增值收益并可通過轉賣變現。 購買者可在酒店開業后的每個財政年度獲得酒店客房經營的利潤分紅。購買者可依據酒店管理公司委托的中國注冊會計事務所提交的每個財政年度的審計報告來確認酒店的經營業績，并按事先簽訂的“委托經營客房協議”享受投資回報分紅。 一些酒店公司會保證購買者的最低投資回報，但不設上限，如海航集團的海南興隆康樂園度假村。公司承諾每年保證購買者6%的最低投資回報，且若5年內，平均年回報率低于6%，購買者可要求發展商第6年按原值回購其所購的房間。 一些酒店公司

28、則每年給購買者固定的投資回報，即所有經營風險由酒店公司一身承擔，如東洲集團的建德月亮灣大酒店，公司每年承諾給購買者5.6%的固定回報額。4、 運營成本低酒店開業之前，已收回部分投資，在運營當中避免了巨大的財務費用，運營成本比常規酒店低的多，從而在經營政策上非常靈活，在行業競爭中占據絕對主動。5、星級品質 如家溫馨 產權酒店的設計大多符合星級飯店的評定標準，在硬件及配套方面具有一定的品質保證。同時，為迎合購買者“家外之家”的需求，產權酒店在戶型結構上往往會突出“家”的氛圍，一般都配有廚房、大起居室、獨立臥室、陽臺等等，甚者，還會開辟專用的社交、接待、商務區域。6、擁有產權 保值增值 消費者在購買

29、產權酒店的客房之后，將會獲得當地房管局頒發的獨立房間的“房屋所有權證”。同時，購買者還享有該房繼承、贈與、轉讓、抵押等自主權。7、多重優惠 節省開支購買者除按規定時間免費享受客房入住外，還可在其他時間以比對外折扣更低的價格入住酒店。同時，對于酒店內的配套服務項目，購買者也可享受多重優惠。這樣，在直觀上就降低了購買者的旅行開支與花費。除此以外，發展商倘使有聯動營銷的業務計劃，則購買者更能獲益匪淺。如海航康樂園度假村就利用集團自身的業務優勢，規定：凡購買產權酒店的消費者買海航機票一律享受海航職工優惠待遇，機票五折優惠；凡購買25平方米房產的消費者便可遷入一個特區城鎮戶口，其子女在同等條件下可優先錄

30、用為酒店員工。第三章：XX產權酒店背景分析一、XX大酒店的背景簡介云南農墾集團公司XX大酒店位于西雙版納州景洪市旅游度假區，設計標準為國內豪華四星級酒店，占地面積30.43畝，總建筑面積23646.5，綠化系數47.5%，現客房230間，是集住宿、餐飲、娛樂和高檔會議等功能一體的大酒店。現已完成主體建筑，需改造成五星級酒店。2008年9月刀林蔭州長調研景洪市城市建設情況，同時提出要把XX大酒作為標志性建筑進行改造。通過天達酒店的收購,搭建了融資平臺,向銀行貸款對原XX大酒店進行收購,這樣減少了投資者的資金壓力。收購后將對本酒店進行五星級酒店提升改造,如果以4.5的容積率,改建后的酒店將有900

31、0左右的建筑面積 (其中商鋪約占3000, 產權酒店約占18400, 住宅區約占54000)。同時,預留了約13700作為酒店配套的桑拿美容休閑健身中心等。預計總投資約3.2千萬元左右,如果能實現100%銷售的情況下,將獲得7200萬元左右的稅后利潤。XX大酒店成功運作后,所得利潤又將投入對天達酒店的改造，將原天達酒店改造成提升為XX大酒店所配套的四星酒店。二、產權酒店在中國的現狀 1995年以來，青島、北海、珠海、蘭州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、景洪等地均開始陸續建設形勢各異的產權酒店，產權酒店將酒店業與房地產業進行了完美的投資組合，形成了獨特風格，在市場開拓和盤活房地產方面有著不可低估

32、的潛力。三、景洪市概況1、旅游資源概況景洪市風景名勝區位于云南南部西雙版納傣族自治州境內，距昆明740公里。景區包括景洪市風景片區、勐海縣風景片區、勐臘縣風景片區三大塊。 每一塊內又有若干景區，共有19個風景區，800多個景點，總面積1202.13平方公里。西雙版納作為國家級重點風景名勝區在地區文化、民族風情、熱帶雨林、觀賞植物、野生動物等自然和人文景觀等各個方面別具特色，猶如一顆璀燦的明珠鑲嵌在中國的西南邊疆。在云南省委、省政府對旅游二次創業的高度重視和高瞻遠矚下，西雙版納旅游發展成為云南省旅游十一五規劃重點發展城市之一。依托其獨特的熱帶雨林生態資源優勢，在省政府的大力支持下，通過對勐侖熱帶

33、植物園、野象谷森林公園、熱帶花卉園等國內外知名的動植物生態旅游基地的建設和完善，在引進大型投資商進行項目開發建設下，力爭將景洪打造成民族文化旅游城市、生態旅游體驗城市、“中國最佳旅游城市”。 景洪，也叫允景洪，是傣語的音譯，意為黎明之城，曾是古“景隴王國”之地。1959年6月取名為景洪縣，1994年4月撤縣改市。景洪市歷史上一直是西雙版納的首府。市區總面積7000.3平方公里，全市轄五鎮八鄉，人口近36萬。景區面積達49.45平方公里，是西雙版納風景體系的中心，主要景點有：民族風情園、曼聽公園、原始森林公園、熱帶花卉園、橄欖壩風光、野象谷、曼典瀑布、曼飛龍佛塔等。濃郁的民族風情，古老的南傳上部

34、座佛教文化勝跡，奇特的熱帶風光，茫茫原始森林和豐富的動植物資源等得天獨厚的旅游優勢，使景洪成為我國不可多得的全年性的旅游城市。民族風情園：位于景洪城南的流沙河畔，距西雙版納飛機場約4公里，占地面積30公頃，是景洪城區最負盛名的旅游景點之一。風情園分為南園和北園，園內培植有熱帶果木，奇花異草，修有多條游覽道，建蓋有6幢小巧典雅，風格各異的干欄式竹樓，用于展示世居西雙版納的傣、哈尼、拉祜、布朗、基諾、瑤等少數民族的民族風情。園 內還建有高大宏偉的西雙版版納解放紀念碑和場面寬敞、內容豐富的運動場、民俗斗雞場、民族歌舞表演場、潑水場、大象表演廳、孔雀館、鱷魚池、百鳥園等設施。因而民族風情園已成為展示以

35、傣族為主體的多民族風情和熱帶風光兼容的旅游、游樂的綜合性公園。 曼聽公園：又名春歡公園。地處景洪城郊東南3公里的傣族村寨曼聽村的南面，與曼聽佛寺相連，占地面積400余畝，是景洪城區人文景觀與自然景觀薈萃的公園，也是西雙版納地區具有悠久歷史的一個名園。現在的曼聽公園是在宮庭花園的廢址上修建的。自八十年代以來，先后在公園內仿建了曼飛龍筍塔和景真八角亭；重建了西雙版納歷史第一個總佛寺洼壩姐佛寺；塑建了周恩來總理歡度潑水節的銅像。將古河道改造為碧波蕩漾的人工湖。建造了跨越古河道的鋼筋水泥仿木橋，建有西雙版納第一個孔雀園、大象表演場、潑水場、露天歌舞表演場等等形式多樣，內容豐富多彩的公園設施。曼聽公園成

36、為一座融自然景觀、人文景觀于一體的園林勝地。 橄欖壩：是馳名中外的“孔雀尾巴”，意謂西雙版納最美之地，有不到橄欖壩，不算到版納的贊語。從景洪沿瀾滄江泛舟順流而下37公里即可到達。橄欖壩是瀾滄江形成的河谷平地，平面橢圓而林木蔥蘢似橄欖，面積50平方公里，海拔530米，是全州最低地。這里江水長流，花開四季，64座傣族村寨與竹樓皆掩映在綠林叢中，人們稱之為椰林下面的竹樓，既有典型的傣族特色和熱帶風光，充滿了一種自然的、純樸的、寧靜的美。 版納野象谷：位于勐養自然保護區南緣，坐落在昆洛公684685公里路段西側，距州府景洪35公里。是西雙版納最令人神往的森林公園和觀賞野象活動的景區。由于此地的河流分為

37、三岔，故又名三岔河森林公園。 公園規劃面積369公頃（5535畝），建筑面積近萬平方米，水面0.8萬平方米。設有動物觀賞區、森林探險旅游區、蝴蝶養殖場、蘭花園等參觀景點。為方便游客，還設立了接待服務中心。 經過多年來的努力，森林公園的各種設施逐步建立完善。公園內建立了中國的第一所大象訓養表演學校，可以在動物觀賞區內觀賞訓練有素的大象表演有趣的節目。森林探險旅游區內，有溝谷雨林、山地雨林、季風常綠闊葉林。林間鋪設有4000米步行游覽道，沿途建有觀象臺。道旁有喬木板根出露、古藤攀樹、植物絞殺等獨具特色的景觀。在公園中心區，沿蜿蜒小河建有高6米，寬1米、長200米的“丁”字形空中長廊。長廊傍樹之處，

38、分別建有10余間小巧玲瓏的觀象旅館。河邊的古樹上設有觀象獨屋。欲觀野象活動的游客，可在旅館內留宿，憑借月色和夜視鏡觀賞野象臨泉飲水食鹽等活動情況。在空中長廊上安然無恙地拍照、錄相，領略回歸大自然的情趣。 曼典瀑布：位于景洪西北的嘎棟鄉阿麻山境地，距景洪城公里。周圍有傣族寨子和哈尼族寨子，是熱帶雨林較為集中的自然保護區。雨林之中，藤葛遍布，蘭花滿地，溪水縱橫，林深景幽。穿過森林，跨過一座溪上小橋，抬頭便見懸崖絕壁上的瀑布飛瀉而下。余級瀑布形成落差多米、寬多米的瀑布群，遮天蓋地，水珠四濺，雨霧升騰，令人頓生涼意，不亦快哉。 曼飛龍佛塔：位于景洪市西南公里的曼飛龍村北后山上，又稱“金剛寶座塔”。傣語

39、為“塔糯莊龍”“塔糯”意為“筍塔”，是大頭筍塔之意。此塔建于傣歷（公元1203年），相傳為勐龍頭人祜巴南批主建，設計者是三個印度僧人。主塔高16.29米，八個角由座米高的小塔托擁；座塔身均呈葫蘆形，為實心磚石結構。主塔由基座、鐘座、覆缽蓮花、蕉包、寶傘、風標部分組成。每座小塔塔基前方都有一個卷筒式佛龕，里面有石雕佛像。佛龕外壁上方也有佛像浮雕，邊沿與四周亦刻有動植物和云團浮雕花紋。整座塔形如雨生春筍破土而出，參差有致，結構莊重，色彩雪白如玉，因位于曼飛龍村，形似春筍，故名曼飛龍筍塔。曼飛龍佛塔，是古代傣族人民吸收其他民族建筑風格創造出來的民族建筑藝術，是中國少有的古塔清品，為國家重點文物保護單

40、位。2、城市交通狀況目前，以景洪為中心，已開辟的三大景區共有40多個景點，開通了五條境內、四條邊境跨國陸路、一條瀾滄江湄公河跨國水上旅游線路。通過游客量的增加來帶動旅游事業的發展，通過大力發展“水、陸、空”交通運輸，推動西雙版納旅游事業的發展。公路:隨著2007年景洪與昆明、曲靖、河口、瑞麗、大理等6個城市被列入國家公路運輸樞紐布局規劃，西雙版納州公路建設有了很大的提高，2008年全州共新建、改建公路 6080公里，其中高級公路達182公里。全州國、省道共有4條，一是國道213線（甘肅蘭州四川昆明磨憨），將延伸至泰國曼谷，我省境內段簡稱昆曼公路，州內有311公里。二是國道214線（青海西藏臨滄

41、勐養），與國道213線相接，州內有161公里。三是省道楚勐線（楚雄勐臘勐捧）86公里，四是省道曼打線（曼杭混至打洛）70公里。航空：民航運輸業快速發展。西雙版納機場于1990年建成并投入使用，通航初期1990年機場旅客吞吐量為 2.2萬人次，起降架次為204架次，隨著機場二期擴建，2008年西雙版納機場旅客吞吐量為302萬人次，起降架次1.9萬架次，成為目前云南省起降架次和客運吞吐量位居第二的大型航空港，貨郵吞吐量達到6600噸。水運：水運設施日趨完善。隨著瀾滄江湄公河次區域經濟合作的不斷深入，全州水運基礎設施建設日趨完善。2000年4月20日，中、老、緬、泰四國政府在緬甸邊境城市大其力正式簽

42、署了瀾滄江湄公河四國商船通航協定。四國對外開放口岸、碼頭共14個，即：中國思茅、景洪、勐罕、關累；老撾班賽、班相果、孟莫、萬巴倫、會曬和瑯勃拉邦；緬甸萬景和萬崩；泰國清盛和清孔。2008年瀾滄江湄公河旅游線路游客量達到1.6萬人次，貨運量達到38.8萬噸，進出港航次達到了5350航次。西雙版納州委、州政府和景洪市委、市政府大力發展基礎設施建設，其中泛亞鐵路中線景洪至磨憨段建設、西雙版納機場建設和景洪電站建設不僅是西雙版納20個重大建設項目之一，同時也是云南省20個重大建設項目之一。通過對交通、水利、能源、信息、生態、城市與口岸這六大基礎設施建設，形成內聯大西南、外通東南亞的更加便捷的水陸空立體

43、交通網絡。完善基礎設施建設后，西雙版納的游客量將進一步增加，投資環境進一步改善，有助于西雙版納旅游事業的蓬勃發展。 3、旅游配套產業概況隨著世界經濟一體化進程的蓬勃發展，城市建設發展的規模向國際化邁進，景洪市旅游業不斷發展，國內外游客紛至沓來，旅游形勢越來越好。但在旅游業不斷發展的同時，阻礙旅游業發展的因素也顯現出來，第一：旅游配套設施存在著許多缺陷，如沒有大型的購物中心、沒有綜合性的娛樂休閑、餐飲、會議中心等。第二：酒店業的產業結構的合理性與日益發展的旅游業相比仍顯滯后，至旅游旺季，星級酒店家家爆滿，一些游客只得入住條件較差的酒店，因而不能享受到好的服務，極大的挫傷了游客熱情。建一些檔次高、

44、配套全、服務好的酒店緩解景洪當地高檔酒店入住壓力，勢在必行。4、旅游資源評價西雙版納旅游資源分類和分布由于資源分類方法眾多,我們對西雙版納的旅游資源分類采用以下中華人民共國國家標準 GB/T 189722003 旅游資源分類表主類 亞類 基本類型A 地文景觀 AA 綜合自然旅游地 AAA 山丘型旅游地 AAB 谷地型旅游地 AAC 沙礫石地型旅游地 AAD 灘地型旅游地 AAE 奇異自然現象 AAF 自然標志地 AAG 垂直自然地帶 AB 沉積與構造 ABA 斷層景觀 ABB 褶曲景觀 ABC 節理景觀 ABD 地層剖面 ABE 鈣華與泉華 ABF 礦點礦脈與礦石積聚地 ABG 生物化石點 A

45、C 地質地貌過程形跡 ACA 凸峰 ACB 獨峰 ACC 峰叢 ACD 石（土）林 ACE 奇特與象形山石 ACF 巖壁與巖縫 ACG 峽谷段落 ACH 溝壑地 ACI 丹霞 ACJ 雅丹 ACK 堆石洞 ACL 巖石洞與巖穴 ACM 沙丘地 ACN 岸灘 AD 自然變動遺跡 ADA 重力堆積體 ADB 泥石流堆積 ADC 地震遺跡 ADD 陷落地 ADE 火山與熔巖 ADF 冰川堆積體 ADG 冰川侵蝕遺跡 AE 島礁 AEA 島區 AEB 巖礁B 水域風光 BA 河段 BAA 觀光游憩河段 BAB 暗河河段 BAC 古河道段落 BB 天然湖泊與池沼 BBA 觀光游憩湖區 BBB 沼澤與濕地

46、 BBC 潭池 BC 瀑布 BCA 懸瀑 BCB 跌水 BD 泉 BDA 冷泉 BDB 地熱與溫泉 BE 河口與海面 BEA 觀光游憩海域 BEB 涌潮現象 BEC 擊浪現象 BF 冰雪地 BFA 冰川觀光地 BFB 長年積雪地C 生物景觀 CA 樹木 CAA 林地 CAB 叢樹 CAC 獨樹 CB 草原與草地 CBA 草地 CBB 疏林草地 CC 花卉地 CCA 草場花卉地 CCB 林間花卉地 CD 野生動物棲息地 CDA 水生動物棲息地 CDB 陸地動物棲息地 CDC 鳥類棲息地 CDE 蝶類棲息地 D 天象與 氣候景觀 DA 光現象 DAA 日月星辰觀察地 DAB 光環現象觀察地 DAC

47、 海市蜃樓現象多發地 DB 天氣與氣候現象 DBA 云霧多發區 DBB 避暑氣候地 DBC 避寒氣候地 DBD 極端與特殊氣候顯示地 DBE 物候景觀 E 遺址遺跡 EA 史前人類活動場所 EAA 人類活動遺址 EAB 文化層 EAC 文物散落地 EAD 原始聚落 EB 社會經濟文化活動遺址遺跡 EBA 歷史事件發生地 EBB 軍事遺址與古戰場 EBC 廢棄寺廟 EBD 廢棄生產地 EBE 交通遺跡 EBF 廢城與聚落遺跡 EBG 長城遺跡 EBH 烽燧F 建筑與設施 FA 綜合人文旅游地 FAA 教學科研實驗場所 FAB 康體游樂休閑度假地 FAC 宗教與祭祀活動場所 FAD 園林游憩區域

48、FAE 文化活動場所 FAF 建設工程與生產地 FAG 社會與商貿活動場所 FAH 動物與植物展示地 FAI 軍事觀光地 FAJ 邊境口岸 FAK 景物觀賞點 FB 單體活動場館 FBA 聚會接待廳堂（室） FBB 祭拜場館 FBC 展示演示場館 FBD 體育健身館場 FBE 歌舞游樂場館 FC 景觀建筑與附屬型建筑 FCA 佛塔 FCB 塔形建筑物 FCC 樓閣 FCD 石窟 FCE 長城段落 FCF 城（堡） FCG 摩崖字畫 FCH 碑碣（林） FCI 廣場 FCJ 人工洞穴 FCK 建筑小品 FD 居住地與社區 FDA 傳統與鄉土建筑 FDB 特色街巷 FDC 特色社區 FDD 名人故

49、居與歷史紀念建筑 FDE 書院 FDF 會館 FDG 特色店鋪 FDH 特色市場 FE 歸葬地 FEA 陵區陵園 FEB 墓（群） FEC 懸棺 FF 交通建筑 FFA 橋 FFB 車站 FFC 港口渡口與碼頭 FFD 航空港 FFE 棧道 FG 水工建筑 FGA 水庫觀光游憩區段 FGB 水井 FGC 運河與渠道段落 FGD 堤壩段落 FGE 灌區 FGF 提水設施 G 旅游商品 GA 地方旅游商品 GAA 菜品飲食 GAB 農林畜產品與制品 GAC 水產品與制品 GAD 中草藥材及制品 GAE 傳統手工產品與工藝品 GAF 日用工業品 GAG 其他物品 H 人文活動 HA 人事記錄 HAA

50、 人物 HAB 事件 HB 藝術 HBA 文藝團體 HBB 文學藝術作品 HC 民間習俗 HCA 地方風俗與民間禮儀 HCB 民間節慶 HCC 民間演藝 HCD 民間健身活動與賽事 HCE 宗教活動 HCF 廟會與民間集會 HCG 飲食習俗 HGH 特色服飾 HD 現代節慶 HDA 旅游節 HDB 文化節 HDC 商貿農事節 HDD 體育節 數 量 統 計8主類 31 亞類 155基本類型根據上表所列,西雙版納的旅游資源類型如下:A: 橄欖壩風光AAB，野象谷AAB，情人島日光浴AEA，石林ACD，纏絲洞ACL，野象石ACE，B; 曼典瀑布BCA，孔雀湖BBA，沙灘日浴游泳BEA，古護城河BA

51、C，萊陽河BAA，瀾滄江BAA，界河竹筏跨國漂流BAA，C; 猴子王國CDB，勐養角形榕樹CAB，望天樹景區CAA，熱帶水果CAA，奇花異卉CCB，熱帶雨林CAA、CD，野生動物園CD，百花園CCA，棕櫚草坪區CBB，熱帶雨林CAA（板根現象，植物絞殺現象，老莖生花，古藤老蔓攀援高大喬木織成藤網的景觀），熱帶原始森林CAA，獨樹成林CAC，森林CAA，樹瀑布CAB，多種野生動物CD，D; 熱帶風光DBE，膠林消暑園DBB，E; 中國遠征軍抗日遺址EBB，F; 民族風情園FAD，春歡公園（曼聽公園）FAD，原始森林公園FAD，熱帶花卉園FAD，曼巒“回傣”旅游度假村FAB，曼閣佛寺旅游村FAC，

52、打洛森林公園FAD，景真八角亭FCC，勐混景恩塔FCA，勐遮曼宰龜壁畫FCG，綠石林雨林公園FAD，熱帶植物園（勐侖植物園）FAD，空中走廊FAK，關累邊境航運經濟區FAJ，植物標本FAH, 動物園FAH，傣、哈尼、基諾、布朗、拉祜、瑤等民族展覽館FDA，景真八角亭模擬造型FCK，孔雀園FAH，曼飛龍筍塔FCA，西雙版納總佛寺FBB，四角亭FCK，六角亭FCK，傣族薩拉亭FCK，曼聽傣族村寨FDA，孔雀園FAH，度假村FAB，傣族宮殿建筑FCC，荔枝園FAH，櫻桃園FAH，樹上人家FDA，蘭花園FAH，柑橘園FAH，猴園FAH，釣魚池FBE，狩獵場FAB，門球場FBD，玉生田人工湖FGA，空中

53、花園FCK，盆景區FAH，觀葉植物區FAH，熱帶果樹區FAH，傣家竹樓FDA，孔雀園FAH，蛇園FAH，蝴蝶養殖園FAH，蘭花園FAH，野生動物觀測站FAK，傍樹長廊觀象旅館FAK，曼閣佛寺FCC，密林了望塔FCB，森林動物園FAH，橡膠園FAH，熱帶果園FAH，中緬219號界碑FCH，邊境展覽館FBC，沙灘娛樂場院FBE，中緬貿易商場FAG，中緬友誼橋FFA，水上娛樂城FBE，（植物標本館，瀕危植物種保存庫，植物生態生理實驗室，地球生物化學實驗室，熱帶雨林和亞熱帶雨林生態站）FAA羅梭江吊橋FAK、FFA，G: 蛙養殖場GAB，熱帶水果GAB，H: 民族體育場HCD，民族歌舞場HCC, 民族

54、游樂活動HCB, 周總理銅像HAA, 民族歌舞HCC，周總理紀念群HAA，民族風味燒烤HCG，民族篝火晚會HCA，民族歌舞表演場FBE、HCC，大象表演節目，與大象合影、玩耍。情人谷，溜索飛渡，匹特博密林槍戰，原始村寨尋跡，民俗活動,“絞殺植物”,望江巖.旅游資源評價一、過程和評價內容:首先對西雙版納旅游風景區旅游資源本身進行評價,其中包括對各景區及其景點的質量評價首先是一般體驗性評價,然后是美感評價;接下來是對西雙版納里的旅游資源類型進行評價包括資源要素適應性評估(地形適應性,氣候適應性,適人度評價)和資源要素組合評價(類型評價)包括風景區內的各種類型的旅游資源;然后對風景區內的旅游資源進行

55、總體評價從定性和定量兩個方面對自然資源和人文資源分別評價;第四對旅游資源環境進行評價:1、旅游自然環境 (地質地貌、氣象、水文、生物等組成的自然環境),2、旅游社會環境 (政治局勢、社會治安、醫療保健，當地居民對旅游的認識等),3、旅游經濟環境 (交通、水電、郵電、通訊、住宿服務和其他旅游接待設施),4、旅游環境容量（旅游心理容量、旅游資源容量、旅游生態容量、旅游經濟發展容量、旅游地域社會容量）等.第五對旅游資源開發條件的評價 1、區位條件決定著旅游開發的難易程度包括地理位置、交通條件及與周圍旅游區的關系,2、客源條件決定旅游資源開發區的經濟效益包括客源市場的時空分布及數量, 3、旅游投資條件

56、決定旅游資源開發的可能性及規模包括投資政策、投資環境，當地經濟基礎（投資能力）等.二、旅游資源評價: 1 、根據前面所列的分類標準對風景區內的旅游資源單體進行評價: 標準如下表:旅游資源評價賦分標準 其中分為資源要素價值（85分），資源影響力（15分），附加值沒有附分，但是沒有達到條件的話會給予負分。評價項目 評價因子 評價依據 賦值資源要素價值（85分） 觀賞游憩使用價值（30分） 全部或其中一項具有極高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 3022 全部或其中一項具有很高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 2113 全部或其中一項具有較高的觀賞價值、游憩價值、使用價值。 126 全部或其中一項具

57、有一般觀賞價值、游憩價值、使用價值。 51 歷史文化科學藝術價值（25分） 同時或其中一項具有世界意義的歷史價值、文化價值、科學價值、藝術價值。 2520 同時或其中一項具有全國意義的歷史價值、文化價值、科學價值、藝術價值。 1913 同時或其中一項具有省級意義的歷史價值、文化價值、科學價值、藝術價值。 126 歷史價值、或文化價值、或科學價值,或藝術價值具有地區意義。 51 珍稀奇特程度（15分） 有大量珍稀物種，或景觀異常奇特，或此類現象在其他地區罕見。 1513 有較多珍稀物種，或景觀奇特，或此類現象在其他地區很少見。 129 有少量珍稀物種，或景觀突出，或此類現象在其他地區少見。 84

58、 有個別珍稀物種，或景觀比較突出，或此類現象在其他地區較多見。 31小結：綜合以上因素，充分利用景洪旅游資源，在景洪開發建設產權式酒店，對啟動景洪市房地產，促進景洪旅游業的發展有著積極的意義，投資產權酒店有著光明的前景。第四章：產權式酒店經營模式一、自有酒店管理公司管理通過天達酒店初期對大量酒店人員的業務培訓，引進高素質的酒店人才，組建自已的酒店管理公司進行管理。二、業主委托經營業主投資后，委托酒店管理公司代為經營管理。酒店管理公司對XX酒店進行全權經營管理，業主獲得協議承諾的消費權利和投資收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、業主權益保障1、 從酒店開業起，即成立業主委員會，對酒店經營和

59、財務管理進行監督。2、 委托會計師事務所對產權酒店的財務進行審計，保證酒店管理公司財務管理和利潤分配的透明度和公正性。四、 客房利潤多元化為滿足進貨企業客戶及常客的需要，同時建立一個固定的客戶網絡，酒店管理公司專門設計了酒店客房會員卡，該卡以一定面值進行銷售，持卡人將獲得本酒店客房優先定房權和根據不同消費額確定的不同折扣優惠。會員卡的銷售收入，將作為客房營業收入的一部分，參與到利潤分配。五、多點開發 連鎖經營XX憑借自身實力，在景洪同時啟動產權酒店，與天達酒店建立連鎖經營體系，實現資源共享，倡導“夏游呼盟，冬住景洪,一處置業，兩處為家”的嶄新消費模式，同時使投資者的回報更具潛力。六、客源保障體

60、系旅游經濟正成為第三產業中引入注目的經濟增長點，旅游消費正成為一種時尚。以旅游、娛樂、休閑為明顯特征的新經濟走勢強勁，其中起龍頭作用的是旅游。所以旅游作為朝陽產業正日益被各地所倚重，景洪作為典型的旅游城市可配合多家產權酒店，組建并成立自己的旅行社，且與多家旅行社達成合作協議，并將相繼啟動自助游、野外探險等旅游項目，致力于XX產權酒店形象推廣，建立最廣泛的銷售網絡，保證酒店源源不斷的客源。七、經營方式及策略一、經營方式1、整體經營方式 酒店式公寓采取全部銷售的經營方式，酒店部分將按照現代企業制度組建有限責任公司。企業整體經營方式，是在董事會的領導下、監事會的監督下實行總經理負責制。企業整體將實行

61、統一管理下的承包經營與承租經營方式。2、分體經營方式客房經營：委托“酒店管理集團”按照國際化的管理集團經營模式進行總包式的管理經營。會議經營：引進高水準的國際會議經營方式，在企業統一領導下進行分包式的一體化管理經營。商業經營：按照商業百貨零售的業態特點，在企業統一領導下進行承包式的管理經營。餐飲經營：主營餐飲在企業統一領導下進行承包式的管理經營；特色餐飲在企業監督管理下進行隨租式管理經營。娛樂經營：在企業統一領導下進行承包式管理經營；時尚性項目在企業監督管理下進行承租經營。其他服務項目經營：按照企業一體經營理念，進行分包式的管理經營。二、經營策略1、產品策略（經營項目選擇）在保障經營主業（客房

62、、餐飲、會議）一體化運行的前提下根據市場需求變化，適時推出時尚性項目。2、價格策略該項目市場定位為高檔位，在主業之外適當設定中檔位消費項目，以為高消費新生代預留價格空間。3、促銷策略利用本公司以往房地產開發建設中的良好業績，影響市場、親近顧客、樹立形象。利用項目所在地的區位優勢，在周邊進行項目功能性、效用性宣傳。采用分期制（淡季、旺季、假期、特殊機會）、分價制、優惠制、會員制、加盟制的方式吸引客戶和培養長期固定的消費群體。第五章：業主權益及投資收益分析一、 業主權益1、基本權益1.1) 業主每年可享受4-10月份（除法定節假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定節假日8天的免費度假入住

63、權（二者選其一，并提前一個月通知酒店管理公司）1.2) 業主可將免費使用天數折合成使用套數。1.3)如當年沒有享用或沒有享用完，可累計至下一年.1.4)業主可將應享有的免費度假入住權自由轉移、贈送。1.5)業主在自用期間可享受酒店配套服務6-8折優惠。1.6)業主在其他時間入住本酒店可享受最低折扣優惠即：淡季4-10月5折，旺季及節假日8折（均以當時市價為基數）。2、附加權益 充分發揮酒店的資源優勢，業主可將應享有的免費度假入住權，按其價值折合成其他隸屬本公司經營項目的消費權，真正體現“一處置業，多處為家”。二、 投資收益1、 客房利潤分紅 年度客房出租總收入扣除經營成本營業費用，由酒店管理公

64、司提取其中30%，其余70%歸業主所有，按每位業主所擁有的分紅系數進行分紅。 A單位分紅系數=A單位首次交易額/總面積的對應首次交易總額 A單位年度利潤分紅=業主可分配年度利潤總額A單位分紅系數2、 附加承諾如2007、2008、2009年三個經營年度年投資回報率低于百分之幾就可在2007年1月1日3月31日期間，按原值回購業主投資購買的客房。其中涉及費用由公司承擔。注：一次性付款客戶“原值”指，購房時所付總房款數；銀行按揭類客戶“原值”指，首付款和業主已還銀行本金。小結：業主只需交納20%的首期款，便可獲得如下回報：a、 還清按揭貸款后便可獲得這套酒店房間的100%的永久物業產權。b、 淡季

65、1400天（或旺季560天）的免費入住權（70年總和），并可轉移贈送給親朋好友。c、 近70年的客房利潤分紅。d、 70年客房房產的增值空間。目前，全球經濟復蘇，國內經濟保持持續穩定的增長，增長了人們消費的信心，銀行8次降息，政策向消費傾斜，促使人們尋找新的消費點、投資點，隨中國加入WTO日益臨近，中國的各種產業將受到面臨嚴峻的考驗，但旅游、房地產等以不可再生資源為依托的產業將保持強勁的增長勢頭，XX酒店是將旅游和房地產相結合的一種新的投資方式，必將成為新的投資熱點和消費熱點。為了更好的促進景洪的大發展，景洪省加大了基礎設施建設的力度，作為景洪南部中心城市的景洪現已擁有一個4E級的鳳凰國際機場

66、，目前已開通了北京、上海、廣州等三十多條國內航線和通往韓國、日本、新加坡、俄羅斯、德國的十幾條國際航線。并且在2001年11月，粵海鐵路將建成通車，便利的交通，將景洪的優勢和國際、國內的大環境緊密的聯系起來。93年94年受經濟過熱的影響，景洪房地產一直在低谷徘徊，經過幾年的沉淀積累，已經到了觸底反彈的時候，產業主在此時購買的XX酒店客房必將有一個巨大的升值空間。e、 酒店配套設施消費優惠權。第六章：客房規劃經濟效益分析一、客房規劃1、客房總建筑面積約18400平米，總值3億元。 2、房間數265間左右，每間50平米。 3、客房類型：項目間數單位面積總面積房價（元）標準間14550面積72506

67、88商務標間5050面積2500788蜜月間1050面積500688普通套間20100面積20001238家庭套間20100面積20001268商務套間13100面積13001398豪華套間5150面積7501888總統套間2500面積10008888總計客房數：265間套注：全國的五星級酒店，平均出租率高達71.43%，有的利潤高達37%。景洪市五星級酒店的平均開房率為70%，為了將預算做到百分之百保險，故開房率按60%計算。二、經濟效益分析 （一）、客房營業收入XX酒店265間客房的加權平均價為790元，房價打六折，為474元。平均開房率按60%計，計算如下：每天的營業收入為：474元26

68、5間60%=75366元每月的營業收入為：75366元30天=2260980元每年的營業收入為：2260980元12月=27131760元 （二）、客房營業成本： 通常星級酒店客房的營業成本為營業收入的810%，我們按10%計算為：2260980元10%=226098元/月（三）酒店管理公司提取的毛利：通常為毛利潤的2%，即（2260980-226098）2%=40697元（四）、客房營業費用總計：2380986元/月，詳細如下 1、工資：客房人員配備=客房總數量（265間）0.6=159人，人均工資按1500元/月計算，每月工資總額為1591500=238500元，； 2、廣告費：按營業收入

69、的1%計為22610元/月 3、水、電、油費：按營業收入的5%計為113049元/月 4、維修保養費：按營業收入的2%計為45219元/月 5、培訓費：每年10萬元，合8333 元/月 6、服裝費：每年10萬元,合8333元/月 7、辦公差旅費：按營業收入的0.5%計為11305元/月 8、招待費：按營業收入的1%計為22610元/月 9、綠化費：按營業收入的0.5%計為11305元/月 10、酒店公司管理費：按營業收入的2%計為45219元/月 11、保險費：20000元/月 12、其他費：按營業收入的2%計為45219元/月591702 13、稅項： 營業稅5%,計92644.93元/月所

70、得稅25%計327459.5。 14、折舊費計:122.15萬元/月預備費：2700萬元，折舊期50年，折舊費計4.5萬元/月。土建費: 11312萬元,折舊期50年.折舊費計18.85萬元/月。裝修費:7360萬元,折舊期10年.折舊費計61.3萬元/月。設備費:4500萬元,折舊期10年.折舊費計37.5萬元/月。（五）利潤核算毛利潤=月營業總收入-營業成本-營業費用-提取毛利=2260980-226098-1011928.58-40697=982256.42元/月管理公司提取毛利潤的2%，凈利潤的6%，剩余可分配利潤為982256.4294%=923321元/月投資回報率為：每年 7 %

71、 三、 回報方案分析1、 投資情況舉例例：以投資XX酒店五層套間，簡單情況如下：A、a房間面積50平方米B、a房間交易價格10000元/平方米C、總房款500000元D、付款方式8成30年按揭E、首期付款100000元F、按揭總款400000元G、月供款2500元H、分紅系數0.0016667I、分紅2825.3元J、投資收益325.3元二、 投資產權酒店與各種其他投資方式比較1、 投資XX酒店與銀行儲蓄比較源于“家無余糧心底慌”的傳統理財觀念，銀行儲蓄一直是中國人投資理財的首選。但隨著中產階級的形成，社會的大理財觀已發生了根本性的變化。銀行在三年中進行了8次利率的調整（包括7次降息、1次征收

72、利息稅），也是政府對居民理財觀念的政策引導。在如此的宏觀背景下，銀行儲蓄將不再是居民，尤其是中產階級投資理財的首選。比較項目銀行儲蓄投資XX酒店投資回報率年存款利息最高為2.85%（加征20%利息稅）僅承諾固定回報就高達7.55%,二倍于銀行儲蓄。投資風險較小，但面臨通貨膨脹的貶值風險，經濟增長伴隨一定的通貨膨脹，這種風險在經濟處于上升階段的中國，是必然的立足經營，廣辟銷售渠道，使業主絕對零風險投資，坐享無盡的回報空間。連帶回報無擁有多項連帶回報，如：70年物業產權增值潛力，淡季1400天的免費入住權等。2、 投資XX酒店與投資其他地產品種比較比較項目投資住宅投資商鋪投資XX酒店投資回報方式增

73、值后轉讓變現出租、增值后轉讓變現、自用委托經營獲取年度分紅，增值后可變現、同時享有免費入住權等多種回報產權通常為70年通常為50年70年投資額投資較大單價高，投資額根據鋪面大小浮動。僅需交納20%的首期款，投資小。升值保障國家宏觀經濟保持持續增長，地價保持不跌國家宏觀經濟相好，所在商鋪保持長久競爭力，商鋪供需平衡等。國際或國內宏觀經濟向好，酒店所在城市旅游業發展情況，酒店的管理等市場現狀市場供需基本平衡，近年內房價只有微幅上調商鋪面積供大于求，商業競爭持續加劇，價格下跌國際經濟復蘇、景洪旅游業保持持續增長，星級酒店供應不足，投資前景廣闊3、 投資XX酒店與投資股票證券比較比較項目投資股票投資X

74、X酒店投資額多少不限幾萬元投資風險股市瞬息萬變，可能一夜暴富也可能傾家蕩產，風險巨大零風險投資，坐享廣闊回報空間精神成本承受巨大壓力專業酒店管理公司經營管理，簽訂承諾書，無需業主費心。投資回報低吸高拋，賺取差價，利潤分紅等利潤分紅、經營良好創造的廣闊房產增值空間、淡季1400天免費入住權、連鎖消費權等4、 投資XX酒店與投資人壽保險的比較比較項目投資股票投資XX酒店投資額分期小額投資，總額幾萬元一次性投資，幾萬元性質儲蓄型抗意外投資低風險高回報投資投資期數年、數十年不等一次付清20%，即可回報時間退休或遇到意外傷害時刻得到回報，通常只有2030年的回報期。70年回報期，可獲得利潤分紅，物業增值

75、等多種回報第七章：可持續經營和盈利保障一、業界聯盟 聯合營銷 憑借自身實力，依托景洪與四國旅游資源，同時啟動產權酒店，建立連鎖經營體系，配合產權酒店，待時機成熟成立國際旅行社，并將相繼啟動旅游項目，同時和青旅、中旅等大型旅行社建立了聯系，組建最廣泛的銷售網絡，實現資源共享，共同致力于XX酒店形象推廣。同時，在收購天達酒店的同時，與機場簽定航延旅客入住合同協議。保證XX酒店歷久彌新的強大吸引力和穩定的客源。二、超一流的酒店管理酒店鼎力推行“以人為本”的個性化、高品質的親情式服務，追求“管理零缺陷，服務零距離”的管理標準，正符合景洪市政府提出的“精品立市”的發展戰略。我們的酒店管理公司必將成為您值

76、得信賴的好管家，更將是您投資回報的堅強保證。三、產權酒店自身運營成本優勢酒店開業之前，已收回投資，在運營當中避免了巨大的資金占用，運營成本比常規酒店低的多，從而在經營政策上要靈活，客人在此住五星級的賓館，享受五星級服務,卻只需付出住三星級酒店的錢，在行業競爭中占據絕對主動。四、商業互動 開拓經營圍繞酒店建設，開拓經營思路，設立會議開發中心、健身休閑俱樂部等多種機構，組織各類國際、國內活動和會議，如21世紀海洋資源開發論壇、旅游年會等等，提高酒店的入住率。景洪的會議資源極其豐富，許多重要會議都在此召開，每年在景洪召開的會議不下200個，這些會議不僅給景洪帶來了豐富的信息，提高了景洪的知名度，同時

77、也為當地帶來了巨大的經濟效益，在未來酒店的經營過程中，會議將成為酒店穩定的客戶來源之一，充分挖掘景洪當地的會議資源，組織一個精干強大的會議組織機構，是非常必要的。五、經典的建筑 營造愜意生活酒店采用五星級標準裝修，既擁有現代化的裝置，又體現返樸歸真“家”的溫馨，并添置個性化裝修布置，營造一種舒適寧靜的居住氛圍。酒店由著名建筑設計師執筆設計，結合景洪特有的民族化特色，在建筑設計中融入泰式風格、現代建筑理念和濃濃的東南亞風情，體現吉祥如意的建筑主題，形成一種凝重又活潑的建筑風格，酒店裙樓共三層，四層全部架空形成一個10000余平方米的特大樓頂花園，上設健身娛樂場所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每個房

78、間陽臺均設有花槽，七彩花朵順陽臺自然垂下，遠遠望去好似七色彩虹，清雅秀麗。設計師在注重酒店外部景觀的同時，充分體現酒店功能上的合理性，使環保和節能的概念得以充分表達，現代建筑學在此得到科學而完美的詮釋。清晨，您迎著美麗晨曦，舒展庸懶身形，到四樓露天泳池暢游一番，一陣花香隨風飄過，靈臺無比清明，新的一天就此開始。夜晚，在淡淡的月光下，聽著柔柔的鋼琴曲，品著醇香的的葡萄酒，與友人輕聲低語，一切煩惱均隨風化去，在您心中只有祥和寧靜經典建筑，營造愜意生活，保持酒店恒久魅力！六、超五星級標準的配套 完美詮釋“度假365天”酒店以五星級標準建設，總建筑面積90000平方米，公共配套面積70000平方米，內

79、含高端酒店式公寓、大型桑拿休閑康體中心、高端會議商務廳、健身中心等，是景洪目前規模最大，配套最全的超大型酒店，這九大中心指的是：健身娛樂中心：健身娛樂中心設有網球場 2個、臺球、乒乓球各12個球臺，保齡球12道、游泳池2個（最大的泳池6000平方米）、健身、武術、棋牌室、卡拉ok歌舞廳、桑拿浴、蒸汽浴、沖浪浴、按摩室、美容美發室老年活動中心等場館，建設標準均高于五星級酒店同類場館。美食中心：特色餐廳、西餐廳、園林咖啡廳、月光酒吧會務中心：可容500人的會議中心、各國語言翻譯、并設有專門的會務部為酒店客人舉辦各種研討會、展覽會、定貨會等活動提供服務。信息中心：專人負責每日從網上下載各種有用資料，

80、進行分門別類的整理，酒店客人可免費查閱，也可以根據需要預定資料僅收工本費。 文化藝術中心：不定期的舉行各種音樂會、演唱會、書法展、畫展等活動，使客人入住卓達會員制賓館的同時，還可感受到高雅的藝術氣息。醫療康復中心：，優質的空氣、美好的陽光，輔以良好的醫療康復設備，使整日埋頭于繁瑣的工作，而心煩意亂或體力透支的您，得到細心的呵護，在此度假可使您疲憊的身心得到完全的恢復。教育中心建有大型圖書館，有書、報刊 1000種，總量20萬冊，客人可免費閱覽。圖書館配有導讀秘書，可以使您在百忙之中有人協助博覽群書，或為您提供摘要，或助您精讀。服務中心：備有通往機場、卓達海濱浴場、及卓達其他各項目景點的專線班車

81、，可供您免費乘坐，并設有出租車服務中心為您提供各種各樣的租車服務。 多元化配套設施配以豐富高雅的各種活動，使XX酒店成為游客流連忘返，樂不思蜀的度假勝地！七、 高尚人文環境 更添永恒魅力“南國第一社區”匯聚中國各行各業精英人士，構筑獨一無二的社區人文環境，XX酒店作為社區的核心配套區，必將成為群英薈萃之地,言談之間，商機盡現，為酒店平添無限魅力。八、景洪旅游業的持續發展隨著我國假日旅游經濟的發展，景洪作為旅游生態示范城在國內外影響與日俱增，針對日益蓬勃發展的旅游業，景洪市政府提出了精品立市的發展戰略，XX大酒店按照酒店精品的要求建設，保證酒店高起點、高標準、高質量的建設水準。目前，景洪旅游市場

82、大有淡季不淡，旺季更旺的發展趨勢，每逢節假日，酒店家家爆滿，酒店業在景洪有著的巨大潛力和廣闊的市場前景。這正是XX酒店持續經營和盈利的根本所在。小結：XX大酒店堅強的可持續經營和盈利保障體系，使酒店在運營之中一帆風順，在酒店利潤不斷增長的同時使您所購的產權酒店擁有了巨大升值空間，在未來70年中，您將獲得的是投資回報是酒店經營利潤和房產增值的雙重收益。第八章：投資風險控制分析與防范房地產投資就是將資金投入到房地產綜合開發、經營、管理和服務等房地產業的基本經濟活動中，以期將來獲得不確定的收益。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。

83、一、房地產投資風險房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的主要風險是經濟風險。風險是在特定的客觀條件下，在特定的期間內，那些可能發生的結果之間的差異程度，實際上就是實際結果與計劃結果的變動程度，這種變化程度越大，所謂的風險就越大。房地產開發項目的風險，實際上是開發商實施開發過程中固有的風險，在現在的經濟大環境中，主要表現在以下幾個方面：1、項目的定位風險。房地產開發項目的市場定位包括項目的產品定位、建筑產品的質量定位、建設環境的品質定位，都是根據市場調查、項目的經濟技術分析、項目可行性研究報告做出的，是指導

84、項目決策、項目設計、項目營銷策劃方案等前期工作的依據。可以說，項目的市場定位確定以后，基本上就敲定了項目的建設風格、建設成本、營銷推廣方案，就決定了項目的銷售前景，一旦市場定位不準確，項目的指導思想出現失誤，是后期無法或者是非常困難彌補的風險，也是項目開發過程中，最大的風險，屬項目建設的決策性失誤風險，按照風險影響范圍劃分屬于總體風險（決策風險），從某種程度上講，其結果也是不可管理風險。2、項目的投資支持能力風險。項目可行性研究報告出臺前后，由于對市場定位的認識模糊或者自相矛盾；或者是沒有真正做到“量體裁衣”、“量力而行”；或者是對企業資金籌措（自有資金）和融資能力過高地估計，或者項目成本分析

85、存在著嚴重的失誤；或者沒有吃透國家和地方政府的行業政策，對大的經濟環境把握的不準；或者是成本過程控制嚴重失控（突發性事件）、意外因素過多等等原因，導致的項目資金支付能力達不到計劃要求，給項目建設造成的風險（可控制風險和決策風險）。3、項目的質量風險。包括：在項目決策階段由于經濟技術分析失誤，出現品質與價格矛盾導致的質量問題；在設計階段，向設計提出違反設計規范、標準，特別是強制性標準的要求，又通過“關系”關照通過造成的“投機性”質量問題；施工階段，從業人員對設計知識認識有重大錯誤，擅自改變設計造成的質量風險；施工管理過程中，不重視關鍵部位和關鍵過程的跟蹤檢查處理，對一些容易出現影響結構安全，特別

86、是一些雖不影響結構安全，但對正常使用功能有嚴重影響的問題，處理不及時，沒有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或者給售出交房后造成的質量“隱患”（實際上就是“質量通病”造成的糾紛）；交房實物與銷售承諾、廣告宣傳承諾不相符造成的“實物質量”問題等，因“質量”問題造成的糾紛沖突形成的風險（可控制風險）。4、項目的合約履行能力風險。在項目運作和建設過程中，涉及土地轉讓、融資、設計、監理、工程地質勘察、設計與勘察設計成果審核、招標代理、施工、材料設備供應、質量檢測、銷售委托、購房等合同或協議簽約、履約過程，由于項目的一次性（不可重復性）特點，建設周期又比較長，涉及的方方面面又比較多，如果在關鍵的過程出現控

87、制失誤，那將給項目造成相當大的麻煩。比如，在目前土地供應體制和貸款政策條件下，尋找土地、找尋資金是企業試圖突出“瓶頸”制約的普遍方法，有時候在“饑不擇食”的景況下，可能會因“省略過程”不慎跌入“陷阱”。5、項目建設的 “創新”風險。當前的經濟大環境，使項目建設的土地、資金條件比過去任何時候都顯得更加重要，在有限資源的條件下，要使企業能夠持續穩步發展，追求計劃利潤，獲得既定利益是非常有必要的。這種情形下，為了服務目的，追求項目與周邊項目的“差異性”，選擇自己企業不熟悉或者認識尚不足以完成追求的“創新”，也是極具風險的，更何況正常地創新本身就是有風險的。6、項目的“政府”風險。“政府”風險多發生在

88、政策的不連續性、突變性和漏洞的存在，對于企業來說，主要發生在違規操作的投機性過程、對政策不理解的盲目性過程失誤。在項目建設過程中，企業必須掌握相關地法律為：中華人民共和國建筑法、中華人民共和國合同法、中華人民共和國土地法、中華人民共和國招標投標法、中華人民共和國城市房地產法、中華人民共和國擔保法等；必須掌握地法規為：建設工程質量管理條理等。必須掌握對于相關法律法規進行補充、操作的部門規章和規范性文件和強制性標準。7、利率風險。房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個

89、房地產市場將形成一方面生產成本增加；另一方面市場需求降低。這無疑會給投資者經營者帶來損失。8、購買力風險購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。9、資金變現風險資金變現風險，就是將非貨幣的資產或有價證券兌換成貨幣。不同性質的資產或證券其變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的

90、變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。二、中國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢近年來，伴隨著中國經濟體制的逐步轉軌和國家一系列寄存觀經濟政策的出臺，房地產投資風險總體上呈現出下列變化態勢。1、經濟風險降低，技術風險、政策風險增加房地產投資經濟風險是指一系列與經濟不至于產經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著中國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善房地產投資的經濟風險將有所降低。首先，經濟的發展使們收入增加，實際購買能力提高，特點是中國加入

91、WTO后，經濟實力將有一個飛躍，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使中國房地產業擁有一個更加優越的經濟環境，同時存貸款利率下調以及按揭貸款形式的多樣化、期限的放寬，否則激了需要、降低了融資成本。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著中國房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技今是的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，部分房地產

92、投資商所要求的政策“救市”行為。這種行為的實質是增加了那此經營狀況尚屬良好的房地產投資商的政策風險，并不利于房地產市場上的“優勝劣汰”。2、房地產投資風險地域性差異減小房地產投資風險地域性差異的縮小主要是指中國當前房地產業發展中出現的東部調整、中部升溫、西部啟動。理由有：（1）前幾年中國出現在房地產開發熱主要集中在東部沿海地區，樓盤積奪空置也主要集中于東部沿海地區。而與東部沿海地區相比，中西部地區房地產市場發展較為滯后，商品房屋空置率也相對較低，因此消化調整的時間比東部短。（2）由于實行西部大開發戰略以及經濟發展的“雁性原理”而導致的中西部趕超現象已初露端倪，中西部地區的投資回報率并不低于東部

93、地區，甚至部分行業要比東部高。因此，中西部與東部地區經濟差距的縮小將會引起房地產發展差距的縮小。（3）隨著住宅業作為新經濟增長點政策的出臺和中國正式加入世貿組織日期的臨近，中國將進一步縮小各地區在房地產政策上的差異，逐步實行全方便多層次開放政策，從而逐步沖淡房地產投資的地域性風險。3、投資風險信號日趨豐富目前，中國每月經濟景氣分析報告的推出，已經成為把中國當前經濟形勢和房地產投資決策的重要參考；同時中房指數的推出，幫助房地產投資商直接了解當前房地產發展形勢各地城市之間的差異有利于實行空間組合的風險規避決策；各地房地產交易中心的建立，減少了房地產的私下交易，也提高了房地產市場信號的真實性、準確性

94、，使房地產投資風險的量測和控制逐步趨于可行。業內專家者的精辟分析與預測也為房地產開發提供了多渠道的科學的判斷依據。這些都為開發商投資房地產市場奠定了良好的基礎。三、房地產投資風險的防策略房地產投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產投資風險或使房地產投資過程中的風險減到最低程度。1、投資分散策略房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的，一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一

95、個合理的投資時間間隔，從而避免免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資開要求全作者共同對房地產開發基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大的限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險；與外商聯盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資開發政策優惠。2、投資組

96、合策略房地產投資組合策略是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當的基礎上造反搭配投資各種不同類型的房地產以降低投資風險的房地產投資策略。例如房地產開發商可以投入一部分資金在普通住宅，投資一部分在高檔寫字樓等等。因為各種不同類型的房地產的投資風險大小不一，收益高低不同。風險大的投資基礎上回報率相對較高，回報率低的投資基礎上相對地風險就低些，如果資金分別投入不同的房地產開發基礎上整體投資風險就會降低，其實質就是用個別房地產投資的記收益支彌補低收益的房地產的損失，最終得到一個較為平均的收益。房地產投資組合的關鍵是如何科學確定投入不同類型房地產合理的資金比例。3、保險策略對

97、于房地產投資者來說購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風險的主要途徑之一。保險對于減輕或彌補房地產投資者的損失，實現資金循環運動，保證房地產投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于嗇房地產投資者的信譽，促進房地產經營活動的發展具有積極作用。一般來說房地產保險業務主要有房屋保險、產權保險、房屋抵押保險和房地產委托保險。房地產投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產投資者所需要的保險險種，確定適當的保險金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。四、風險控制在房地產投資活動中.投資的風險是客觀存在的,這對于所有的房地產投資者都是一樣的。投資風險的控制即在

98、于能及時的發現或預測到這種風險并能及時采取有效的措施。化解、緩和、減輕、控制這種風險,減少投資者預期收益的損失可能性。 控制風險的基本思想是對某種損失的可能性進行調整、進而最大程度降低這種可能性的主要方法有:(一)進行充分的市場調查分析以作出科學的項目決策 風險是指在投資經營過程中各種不確定因素,使實際收益偏離預期收益的可能性。減少這種不確定性,從而減少這種偏離的最好方法,就是通過市場調查,獲得盡可能詳盡的信息,把不確定性降低到最低限度,從而較好地控制房地產投資過程中的風險。通過房地產市場的供求狀況和趨勢進行全面的調查分析,從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目,這部分工作可以由投資

99、者自己對房地產市場進行調查,也可委托咨詢公司等中介機構進行。 (二)在預期收益相同的情況下投資風險較小的房地產項目 房地產投資項目種類較多,它們的風險度大小不一。有的風險度較大,可能遭遇的不確定性也較高,而有些投資項目的風險度較小,選擇風險小的投資項目可以使投資收益能得到有效的保證。 所以本項目以天達酒店入手，通過小項目推動大項目，以減少了投資風險。(三)以合理組織融資形式進行滾動開發 房地產投資需要量大,必須以一定的形式籌措資金,以滿足需要。房地產融資的形式主要有以下幾種:通過發行金融債券,籌集開發資金。通過預售開發的商品房和賣樓花,從客戶那里籌集房地產開發所需資金。利用已取得的土地使用權到

100、銀行獲得抵押貸款。組建股份公司,申請成為上市公司。從股票市場上融資。各房地產開發公司應根據自身的實際情況,選用最適合的融資形式,以便迅速、大量、低成本地融入資金,投入房地產開發。房地產開發公司不但要掌握融資技巧;而且還要采取切實可行措施提高資金使用的效益。比如在投資項目管理中,引入競爭機制,運用多種手段,促使施工單位降低工程造價,提高工程質量,縮短建設周期。房地產企業還要增收節支、提高勞動效率,減少經營管理費用,以保證所投入的資金獲得最大的經濟效益。 以收購天達酒店作為融資平臺，再對XX大酒店進行改擴建，減少資金壓力，通過XX大酒店的取得的收益，再對天達酒店進行改造，作為XX大酒店的連鎖配套酒

101、店，以達到滾動開發的目的。(四)通過多項投資組合及多種經營分散風險 不同投資項目的風險、收益等因素也是不同的,所以,實行多項目投資組合可以獲得比所有投資集中于一個項目上更穩定的收益:當然,各項目之間的相關性不能太強,否則就無法起到降低風險的作用。 (五)通過加強資產管理來控制風險 一個投資項目能否達到預期的收益水平,管理人員是最為重要的關鍵因素。提高管理人員的素質進而提高管理水平,可以提高對市場的可預測性,降低不確定性,可以更有效地使用資產,減少經營費用,降低空置率,提高收益水平,進而降低和控制風險。五、 開發商項目風險管理的內容風險管理是通過風險識別、風險評估、風險評價，并在此基礎上優化組合

102、各種風險管理技術，對風險實施有效控制和妥善處理風險導致后果，期望達到以最少成本獲得最大安全保證的目標。風險管理的主體是企業決策層，其核心是選擇最佳風險技術管理的組合，目的是實現最大安全保障效能。因此，開發商風險管理的主要內容為：1、合理界定項目覆蓋的范圍，加強對項目范圍變動的控制，將項目的任務細分的更具體、更明確、更嚴密、更便于控制，以免遺漏而產生風險。2、合理確定項目管理目標，在企業發展規劃和戰略的總體要求下，按照項目經濟技術分析報告和項目可行性研究報告提供的依據，用科學的方法和態度進行項目決策，確定項目目標，避免出現決策失誤風險。3、編制項目管理規劃，對項目工作進行結構分解，對項目的目標、

103、實現目標可能存在的風險影響因素進行深入細致的識別、分析和評價，按照一般規律拿出解決問題、規避風險的方法、措施，用項目管理規劃指導項目建設，指導項目的計劃管理。4、根據實現目標的外部環境情況，堅持“事前控制”、“事中控制”的原則，對實施過程中的風險因素，比照項目管理規劃給定的方法、措施進行適應性、符合性識別、分析（評估或測算）、評價，實事求是地給予適當地、合理的調整、優化組合各種風險技術，擬訂應對措施，設法消除、緩和、轉化、轉移風險，避免過程控制風險。5、強化風險管理的計劃手段，把可以管理的風險分解到各個不同的過程，對計劃要求的基本目標、基本原則、基本要求必須給予滿足，搞好風險的監控。過程中，利

104、用動態管理，合理配備資源，按照目標管理、節點考核、專業監督的方法，減少項目執行過程中不確定因素導致的風險，規避潛在風險轉化成顯性風險的可能。6、合理組織結構，明確崗位職責，理順管理關系、反饋關系，建立項目的溝通職能，在項目管理內部以及與建設相關的各方接口，特別是在經常出現誤解和矛盾的職能和組織間接口，為風險管理提供信息保障。7、加強合同契約的管理。及時溝通信息，消除履約過程的不穩定、不信任影響，圍繞項目的最大利益（計劃利潤），按照不同階段的工作重點，按照合同約定內容開展工作，避免沖突造成的履約風險，控制建設成本；利用現行相關法律法規，對已知風險通過合同分解、索賠和反索賠等手段，進行回避或風險轉

105、移。8、在項目內部加強實施行為的監督管理（制度管理），避免因人為因素造成的風險。強化財務監督和計劃實施的專業監督，強化企業規章制度、工作標準、工作流程的執行情況監督，對計劃執行情況及時跟蹤檢查，及時向決策層提供修改計劃的依據，向計劃實施層提示計劃執行的偏離情況，對預料中的風險或風險因素進行有效的控制和管理。做好風險控制與管理對項目的盈利結果息息相關，也是投資開發過程中的重中之重。只有通過控制和歸避，將風險降到最低才能獲取相應的利潤。第九章：研究結論與建議1、研究結論1.1項目建設符合國家產業政策，能有效地促進景洪市建設國家級優秀旅游城市的步伐，開發景洪市旅游資源，提高旅客接待能力，更好地滿足游

106、客餐飲、住宿、娛樂、購物的需求。1.2項目建設是以旅游帶動產業結構調整，能有效地促進景洪市的經濟發展，改善投資環境，促進地區經濟振興。1.3本項目建設條件成熟，客源市場充足，從財務分析結果看，項目具有良好的經濟效益和抗風險能力。1.4XX酒店依托景洪市豐富的旅游資源，結合自身獨特優勢，推出一系列的優惠政策，在原來產權酒店的基礎之上，又前進了一大步，最大限度的保障了業主的利益，真正實現了零風險和和高回報的協調統一，具有其他投資方式無法比擬的優點。產權酒店是目前最理想的投資方式之一，對于業主來講能夠小投入、大產出、無風險，同時它也有極其重大的社會效益，首先，這種經營方式能夠為景洪市帶來眾多的異地投資者，刺激當地經濟發展，同時緩解了景洪市旅游配套設施的壓力，促進旅游業的蓬勃發展，拉動整個景洪市經濟建設快速向前。其次，快速的資金回籠，極大的喚起了開發商的投資熱情，對開發商加大資金投入和景洪市進一步招商引資有極其重大的意義。