1、景泰公路管理段居住小區及辦公區域物業管理方案前言 景泰公路管理段坐落于甘肅省白銀市景泰縣一條山鎮昌林路37號，地理位置優越，路網發達，小區配套設施完善，景泰公路管理段居住小區及辦公區域物業由景泰縣XX物業有限公司負責管理運營。若我們有幸進駐景泰公路管理段居住小區，公司將在廣大業主的全面監督、指導和支持下，全心全意為業主提供優質服務，真正做到物業的保值、增值，使景泰公路管理段居住小區的知名度和美譽度得到提升，最大限度地滿足業主對高品質生活的追求，為業主營造一個安心、舒心、放心的生活環境。第一部分物業管理有限公司簡介景泰縣XX物業有限公司注冊資金100萬元，位于景泰縣一條山鎮幸福街，主要從事物業管

2、理服務。公司以“以人為本、服務業主”為方針，奉行“誠信、高效、求實、創新”的企業精神，樹立“全心全意全為您”的服務理念。本公司有豐富的人力資源，對物業管理服務有豐富的實務經驗。公司非常注重人力資源的培訓工作，在企業內部形成“培訓考核淘汰”體系，充分激勵員工的主觀能動性。在管理服務上一貫施行“高起點、嚴要求、講服務”，現已形成一整套規范、完整的管理運作體系，并有效地運行，。除傳統意義上樓宇維修養護、清潔綠化、護衛及消防外，還具有配合管理運作的工程咨詢、物業咨詢、物業功能布局和劃分、分期投入使用之銜接，物業管理費行情調研和預測、在確定目標客戶群后對管理收費之承受能力及法規之限制、物業租售之推廣、智

3、能化服務、保障服務等全面服務。第二部分 項目基本情況2.1 地理位置： 該項目位于甘肅省白銀市景泰縣一條山鎮昌林路37號2.2 實施單位： 景泰縣XX物業有限公司第三部分 物業管理內容 物業管理將政策和法規為理論依據，建立社區服務體系，為住戶提供全方位管理。服務項目呈現多元化、全方位態勢，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、環境衛生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛交通管理和其它公共管理”；常規性公共服務（合同服務）委托性特約服務（非合同零星服務）和經營性多種服務（全方位、多層次的綜合服務）。、環境衛生管理我們遵循“高標準、嚴要求”的環境衛生管理和“高質量、高頻度”的環境

4、衛生維護、實施環境衛生管理和環境衛生保護的職能。做好兩項工作，即衛生管理、環境管理。 3.1.1衛生管理 是對房屋公共部位的清潔、衛生、垃圾的收集、清運達到環衛設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過對小區的清潔衛生，區域管理的過程控制，確保向住戶提供高檔次的服務水準及高質量的生活場所。 3.環境管理 我公司的環境管理為小區文明潔凈、環境質量良好、資源合理利用、生態良性循環基礎設施健全、生活舒適便捷，形成環保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。3.2、綠化管理 綠化的功能是美化環境。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業化的管理養護人員

5、，將片區負責與巡查相結合，科學合理的保養、管理小區的綠化。綠化管理的主要內容是花木、草坪的養護。、治安消防管理 治安消防管理工作是景泰縣XX物業有限公司重點管理工作之一。我們要貫徹“預防為主、防治（消）結合”的方針，對所轄物業區域的治安和消防工作進行全面的管理。、車輛交通管理 對小區內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創造優美的轄區環境。、公共管理.1住戶裝修管理在我公司物業轄區里，對業主及住戶的裝修實行全面的監管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程符合設計規定及圖紙要求。裝修材料及施工過程符合消防管理規定的要求，并安全使用。

6、保障住宅的結構安全及小區的整體美觀，使業主有一個舒適、安寧的生活環境。.2協助政府進行社會管理在物業轄區范圍內從事人口統計、計劃生育、預防犯罪等方面的工作。、常規性公共服務 即物業處履行物業管理合同，為全體業主及住戶提供的經常性服務，是所有業主及轄區內住戶都可以享受到的。它貫穿于物業管理之中。如：清潔衛生服務、治安保衛服務、維修居住區環境服務等。我們將以專業、入微、優質的服務提供給業主及住戶。、經營性多種服務 即向業主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。營造溫馨、和諧的社區環境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節考慮，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現物業管理的親情和為業

7、主服務的整體水平。從而使每一位業主及住戶體驗生活在這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業主及住戶的意見，開辟新的服務項目。社區文化建設 社區文化是中國物業管理行業的重要特征。進入21世紀的人們對自身的居住環境已不滿足于過去剛剛發展起來的單一的物來管理服務，小區是人們工作八小時以外享受精神文明熏陶的重要場所，所以他們都希望生活在社區文化氣息濃厚，富有現代生活品味的環境之中，從而得到高品味人生體驗和精神上的滿足。因此，對于社區文化建設，憑借多年以來的管理經驗，強調以社區成員為中心，尊重業主，相信業主，依靠業主，充分調動業主的積極性，通過富教于樂

8、，循序漸進的社區文化建設，培育社區精神，提高居民的文化素質，整合共享價值觀念，增強社區凝聚力和向心力，使物業管理收到事半功倍的功效。我們的目標是使景泰縣XX物業有限公司的文化建設具有代表性、先進性和實用性，使之成為整個文化生活中的一個標志性典范。第四部分 物業管理模式居住在本社區中，不僅提高了住戶的生活質量，也改變了人們的生活觀念和生活方式。物業管理也將用現代化的管理觀念、管理機構、管理手段，通過高素質的管理人員達到最佳的管理效果。 我們的管理方式分為管理方法、管理目標、運作程序、實施措施、管理手段等五個部分。4.1 管理方法 1、嚴格資質管理確保各類人員的專業素質和綜合素質。 2、提供共管式

9、服務。 3、嚴格法規、制度和標準制約，規范組織和個人的管理服務行為。 4、運用現代化管理手段，實現辦公管理自動化。4.2、運作程序 可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。4.3、實施措施 1、治安管理上運用現代科技手段“三防”結合，確保安全。 2、裝修管理上采用情理手段、經濟手段、行政手段并用的方法。 3、精心養護小區綠化，加強小區環境建設和環保建設。 4、合理調度、有序停車，人車分流順暢交通。 5、在智能化管理上加強各方面工作。6、超前性、創造性、全方位地實行共管式服務。7、開展卓有成效的社區文化活動。4.4、管理手段 1、啟動思想工作機制，通過思想工作重在激發潛能，充分發揮群眾效能和

10、工作積極性，引導員工動機，尊重個人感情，并且針對個性心理做適時的思想工作，工作方式有談心、座談等。 2、執行獎懲制度，在實際工作中堅持優勝劣汰、獎懲分明。通過獎與懲，做到人人有動力，個個有壓力，從而促進工作。 3、建立激勵機制，尊重個體權力，保持團隊希望。我們把將培訓放在集體和個人發展的重要位置，培養的目標是使員工忠于企業。精益求精，在提升方式上不拘一格，能者上、平者讓，為人才的脫穎而出創造良性環境。方式有培養提升、培訓進修等。 4、工資獎金重在考核。依據貢獻大小進行工資決策，既要考慮群體效能，更重視個人利益。充分肯定努力工作所應得的報酬。 5、提倡“以人為本”的管理理念，充分發揮每個員工的主

11、觀能動性，增強主人公意識和自我實現意識，使其在授權范圍內創造性地開展工作。 6、管理工作的計劃性，我們根據各個階段管理要點的不同，按照輕重有序、科學實效的原則，擬定不同時期階段的工作計劃，并實施。第五部分 物業公司組織機構和管理制度5.1、服務中心組織機構 董事長 總經理 小區業主 保安部 環境管理部 工程維修部行政人事部 物業部 保安部工程維修部 財務部 經營部 管理處1 管理處2 景泰公路管理段居住小區管理處 5.1.1物業管理公司組織機構圖5.1.2管理處職責范圍 1、負責對小區實施綜合一體化管理在物業管理業務方面接受公司客戶部、工程部、護衛部等部門的指導和監督； 2、貫徹執行公司制訂的

12、物業管理質量體系標準，按標準要求實施管理；3、完成與公司簽訂的年度管理目標和經濟指標；4、管理調配人員，保持各崗位的分工與協作；5、制定設施設備保養維修計劃，定期對所有的公共設施和設備如供水、供電、消防、環保、機電設備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施維修養護并配置相當的管理人員。6、 負責業主單元的裝修審批，協調違章處理和落實；7、負責開展豐富多彩的社區文化活動；8、負責擬定小區月工作計劃； 9、負責日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發商和本公司、業主、物業使用人和業主委員會的監督檢查； 10、小區的安全防范、消防管理工作；配專職護衛人員，24小時值勤承擔門衛盤查外來人員及通出車輛等任

13、務,確保小區安全； 11、協調供水、供電、供氣與物業管理有關部門的關系，有效開展工作； 12、理順關系、協調各方。協助配合街道居委會，派出所、政府相關能部門管理好小區的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作； 13、維持業主的合法權益，并提供必要的有償服務，努力為業主排憂解難。 5.1.3工程部職責范圍 房屋、設備、設施的日常養護和定期維修，水、電氣、設備、設施的運行、養護。 5.1.4護衛部職責范圍 巡邏、門衛、消防、車輛管理。 5.1.5人事財務職責范圍 處理有關人事財務方面的工作。 5.1.6客戶部職責范圍 處理業主投訴，巡視、回訪、跟蹤監督作業人員業務。清掃、保潔、綠化管理。5.2、公

14、共管理制度 5.2.1停車場管理須知 1、區停車場交通、治安均由小區保安人員負責。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。 2、請不要亂停、亂放車輛，不要將車輛停放在阻礙其他車輛進出的位置。除預先告知外，非小區業主車輛禁止在小區停車過夜。 3、請不要將車輛停放在小區各出入口處，影響小區居民的出入。 4、小區業主應自覺交納車位費并辦理停車證。 5、出租車（除特殊情況下）不得駛入小區。 6、對于違反本規定的車輛，保安人員將有權進行鎖車及扣押；同時相關業主應對由此造成的損失負責賠償。 .2衛生管理須知 為了保持小區環境整潔，使業主享受幽雅舒適的生活環境： 1、請將生活垃圾裝袋并放置樓洞門口指

15、定地點。 2、請不要將各種雜物投入下水道及便桶中。如因使用不當，造成堵塞或損壞，業主應承擔全部修理費用及連帶責任。 3、請您愛護小區內公共環境，不要隨意亂涂、亂畫、亂帖廣告、標語。如屬兒童所為，應由其家長負責。 4、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業主的出入。 5、請您不要在樓梯間放置車輛或將鞋架、家具、儲藏類等家庭物品。一經發現，物業處不經通知，有權進行清理。 5.2.3寵物管理須知 為美化、凈化小區的居住環境，防止病疫傳播，保障廣大業主合法權益不受侵犯： 1、您定時攜帶寵物犬在小區內活動，并佩束犬鏈，由主人牽領、看管，及時清除排出的糞便； 2、個人豢養寵物不得妨害

16、他人，寵物影響他人正常生活、休息時，寵物主人有義務采取有效措施予以制止； 3、每年須對所養寵物打防疫，防止疾病的傳播； 4、對生病、受傷、死亡的寵物應妥善照管、處置，死亡的寵物請不要遺棄或埋在小區內。 5.2.4綠化管理須知 1、了保持小區環境優美，請您愛護住宅小區內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區美化點綴設施。 2、您不要攀折花草樹木，不要用樹木晾曬衣物或扎鐵絲、鐵釘等，不要損壞花木的保護措施。 3、請您不要穿越綠化帶或碰損綠籬柵欄。 4、請您及您的孩子不要在綠化帶內打斗玩耍，不要在綠地內進行體育活動。 5、請您不要在小區公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。5.3、內部管理制度

17、（各崗位職責） 物業處經理崗位職責1、應主動配合、支持公司正副總經理和管理部、財務部的監督、檢查工作；2、熟悉并執行各項有關政策、法律、法規及公司的各項規章制度； 3、帶領各崗位人員進行小區驗收，做好小區的各項管理工作及經濟核算工作，完成公司下達的經濟指標； 4、做好員工管理工作，檢查各崗位人員完成任務情況； 5、鼓勵員工積極學習專業知識，注意選拔有潛質的員工，對業績差的人員提出調整或給予處分的意見； 6、關心小區管委員會建設，并接受管委員會監督，共同搞好管轄區的各項工作； 7、配合街道、派出所、物業辦等相關部門做好相應工作及其他上級交辦的工作。 經理助理崗位職責 1、負責本中心職責范圍內工作

18、的策劃、指導、監督、把關； 2、負責每月向管理處經理提交本中心工作計劃及工作總結；3、負責對本中心員工各類考核；4、向管理處經理提交各崗位用人計劃；5、接待來訪住戶，對住戶的投訴及時處理；投訴處理率99%；6、熟悉樓宇結構、單元數、戶數；管線的走向；各種設備操作方法，公共設施養護辦法和常見故障、常用維修方法；督促本中心工作人員及時收繳管理費，收繳率達預定目標； 7、熟悉有關物業、市容衛生、綠化、治安、消防等管理規定；8、每日巡查小區，檢查各部門工作，發現潛在問題及時安排處理，并加以改進；9、負責指導、監督健全檔案管理，并抽查工作情況。環境管理部主管崗位職責 1、依據小區的環境規劃，制定小區環境

19、整體養護的年度、季度、月度計劃，營造小區良好居住環境，搞好小區綠化和清潔衛生； 2、對綠化工作和保潔工作，按人分區劃片包干作業管理，做到員工之間任務劃分清楚，責任明確，檢查考核標準公開，獎懲兌現； 3、負責定期組織員工培訓，提高員工的政治素質，業務技能和工作效率； 4、經常巡視檢查員工現場工作情況，隨時掌握小區內綠化狀況和清潔狀況，必要時到現場督導員工操作； 5、對小區內各種環境標識牌及人文景觀的布置等提出合理化建設性意見和觀點，提高社區環境文化品位； 6、定期開展小區的消殺工作，并嚴格按照消殺計劃檢查和監督消殺工作；7、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道。保安部主管崗位職責 1、負責保安人

20、員的上崗培訓和職業道德的思想教育宣傳工作，不斷提高保安人員的專業素質和責任心； 2、制定業務培訓計劃，按計劃定期組織專業訓練，并做好記錄； 3、嚴格執行各種安全管理規章制度，維護管轄區的正常秩序，維護業主生命和財產安全，并接受物業處和轄區派出所的監督指導； 4、負責轄區治安、消防、交通車輛的管理工作；5、負責轄區消防組織工作、檢查、監督消防設備的運行及消防設施、設備、器材的維護保養工作，確保每位保安人員都能做到“二懂、三會、三能”：二懂：懂防火措施、懂起火后撲救方法；三會：會報火警、會使用消防器材、會處理險肇事故：三能：能遵守消防制度、能及時發現火險、能撲救火情。6、負責保安部日常工作安排，出

21、勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度； 7、定期巡視，對發現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發事件時以身作責，組織處理； 8、負責與派出所的聯系工作，做好轄區安全防范工作； 9、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發生。 工程維修部主管職責 1、負責小區公用設施、設備的運行、保養、維修、安全檢查工作的安排與落實；2、組織參與設備的大、中、小修，制定計劃，負責員工的專業技術培訓；3、負責制定設備、備件采購計劃，報財務采購；4、做好各項記錄，收集整理設備技術資料及維修保養記錄，做好設備臺帳工作；5、參與違章糾正工作，及時發現和制止違章建筑和施工；6、負責用戶對

22、本部門工作的投訴處理，不合格服務的處理，糾正和預防措施的實施，跟蹤檢查；7、負責員工的考評工作，及時上報本部門考勤；8、合理控制本部門各項費用，廣開增收渠道。 5.3.6 服務中心主管職責 1、熟悉物業管理有關法規政策； 2、負責建立完善服務中心信息流通網絡，包括業主報修服務，投訴受理傳遞，各部門信息匯總，對業主公布信息等； 3、負責多種經營服務及各種費用收繳的組織管理； 4、制定社區文化活動計劃，豐富業主、住戶的文化生活； 5、負責服務中心各種工作檔案、業主檔案等檔案、文件、資料存檔工作的定期檢查； 6、負責開展服務中心宣傳工作和公益性活動。5.4、人員配置和人員的素質要求 我公司物業管理的

23、用人原則為“精干、高效、敬業”，確定“重學歷，也重能力；重水平，更重品德”的用人標準。我們要求事務管理具體操作人員必須是一專多能，實行一崗多職，相互協作，體現團隊精神（人員的實際配置以具體管理范圍而定）。第六部分 收費項目及標準報備6.1 關于物業管理收費的初步意見 法律依據：國務院物業管理條例發改委、建設部物業服務收費管理辦法、甘肅省甘肅省物業服務收費管理實施辦法，并根據本地的物業管理市場實際情況制定。項目實際面積計價單位標準備注物業管理費按實際面積收取衛生費用按實際面積收取綠化費用3次/年3萬元/年第七部分 物業費的成本測算7.1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費 7.1.1人員編

24、制和基本工資標準：人員編制和基本工資標準表（一）序號項目人數（人）工資標準（元/月）總額（元/月）備注1物業經理12維修工13門衛人員24保安人員25保潔人員26合計8 7.1.2費用測算 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費測算見表（二）工資福利費測算表（二）序號項目金額（元/月）測算結果（元/月.）備注1基本工資2福利費暫按6%測算3辦公費10000元/年4服裝費年均300元/人計算，每月分攤為200元/月5合計第八部分日常物業管理運作 日常物業管理階段是物業公司實施公共設備設施管理與業主服務功能的重要階段，針對景泰公路管理段居住小區的特點，我們的物業管理工作將由前期介入階段、日常管理

25、運作階段二個部分組成。 前期介入階段，我們深入了解規劃設計思路和業主的層次需求，從物業管理的角度對設施設備日后維護保養及業主使用便利等方面提出一系列合理化建議，并依據市場調研的結果，提前準備物業管理方案，為接管打下堅實的基礎。前期介入階段的管理 介入、合理規劃 1、針對小區實際情況，提前準備管理方案在前期介入工作中，我們一方面參與小區規劃建設，另一方面，緊密結合景泰公路管理段居住小區的實際情況，提前準備管理方案，提交詳實科學的物業管理可行性調研報告。對景泰公路管理段居住小區的物業管理進行準確定位，并將有針對性地擬訂智能化管理方案、裝修監管方案、治安管理方案、住宅停車管理方案、圍合式環境方案等。

26、 2、提前對業主進行物業管理宣傳，為了更好地實施將來對景泰公路管理段居住小區的管理，我們把對業主的宣傳作為前期介入的一項重要工作。通過宣傳講授有關知識，并組織部分景泰公路管理段居住小區業主參觀學習，以求取得良好的社會效果，為日后管理工作的開展打下基礎。 做好驗收接管工作 在管理公司對景泰公路管理段居住小區充分了解的基礎上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業整體的各項性能與特點，預測管理中可能出現的問題，準備相應緊急事件的處理方案，真正做到有備無患，防范于未然。景泰公路管理段居住小區的驗收與接管程序如下：成立驗接小組制訂驗收標準及處理接管移交手續書審查資料、圖紙、親臨現場逐項檢查，發現問題

27、，做好記錄，督促整改。簽訂移交書面手續，做好遺留工程備案簽訂物業保修方案、日常管理運作階段的管理 對小區的常規物業管理運作階段，管理公司將嚴格執行各種規章制度，注重每一個服務項目人員的培訓、考評、加強日檢、周檢、月檢工作。 管理處內部運作管理 1、管理處內部檢查工作為規范管理處物業管理服務的監督和檢查工作，確保提供的服務質量能滿足規定的要求。 （1）管理處樓管員負責轄區各項工作的日檢。（2）管理處各部門主管負責分管工作的周檢。（3）總公司實施不定期巡檢。2、 用戶報修處理工作規程 盡快處理用戶的報修，規范維修工作，確保為用戶提供滿意的服務。（1） 管理處負責記錄報修，并傳達至工程部。 （2）

28、工程人員負責報修內容的現場確認及維修。（3） 工程部主管負責維修監督，對“維修服務項目表”以外的報 修內容進行評審。 3、用戶投訴處理工作 確保用戶的投訴能及時、準確、合理地得到解決。（1） 管理處負責對用戶投訴的記錄和協調處理工作。（2） 被投訴部門按照客戶部投訴處理的安排具體解決有關問題。（3） 管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。（4）管理處負責對投訴處理的效果進行檢查。4、服務收費管理規范管理處服務收費（包括管理費、水電費）程序，確保用戶對服務的滿意。（1）管理處為用戶提供有償維修服務收費及每月管理費、水電費的收取。（2）管理處財務人員負責辦理各項費用的收取工作。（3）樓管員負責派發各

29、項收費通知單，并協助財務做好各項費用的催繳工作。（4） 工程維修人員負責對有償維修服務進行計費。 （5）管理處項目經理助理對有償維修服務收費進行審核。 5、社區文化活動管理 管理處組織開展的各類社區文化活動，寓教育于社區文化活動之中，創建高品位的人文環境。（1） 客戶部負責編制社區文化活動計劃，并具體組織實施。（2） 管理處項目經理助理負責審核、批準社區文化活動計劃。（3） 管理處其他部門員工有責任配合社區文化活動的順利開展。 6、突發事件或異常情況處理確保管理處轄區內發生的盜竊、匪警、火警、爭吵、斗毆等各類突發事件或異常時，能迅速、果斷進行處理，保護業主的人身及其生命財產安全。（1）管理處應

30、進行突發事件及異常情況處理等的培訓，并負責搶救現場指揮及督導。（2）當值人員應嚴守崗位。（3）護衛員負責安全防范，工程人員負責水電供應及搶修。（4）其他員工應聽從上級領導的調遣，積極參與救護或搶險。 7、應急分隊工作規程（1）由管理處全體員工組成小區應急分隊，以應付各類突發事件。（2）管理處項目經理在緊急情況下負責應急事件的全面處理。 8、火警、火災應急處理定期演練對迅速撲滅火災，保證業主生命財產安全。 （1） 中控室人員負責消防監控、報警工作。（2）工程人員負責消防設備運行。（3）義務消防隊員負責火場滅火。（4）樓管員負責現場維修警戒。機電設施養護和修繕管理 對景泰公路管理段居住小區公共設施

31、機電運行和保養工作，按公司物業管理質量標準規范運作，具體主要工作內容如下： 1、運行組： 保障小區供電、供水，消防等正常運作并做好記錄；巡視設備房和設備運行情況，做好巡查記錄；搞好設備房的物品管理，加強安全防范工作。 2、維修組：負責機電設施，設備的各項維修、保養工作，并做好記錄；定期清潔所管理的設備和設備房；負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。治安管理護衛隊管理 通過制定護衛員內務、作風、紀律的管理規定，確保護衛員自身素質的提高，自覺維護護衛工作的正常運行。（1） 護衛員負責本崗位的治安保衛工作及轄區內正常秩序維護。（2）護衛班長負責本班工作安排、檢查監督、異常情況的處理。（

32、3）護衛經理/隊長負責管轄區治安工作的管理。護衛員儀容儀表要求及用語規范 保證護衛員有良好形象、精神風貌、言語行為規范，提高服務水平。（1） 護衛員應遵照“儀容儀表要求”執行，并使用規范用語。（2） 當班護衛班長負責督促檢查隊員的儀容、儀表和用語規范。（3）護衛經理/隊長負責檢查和考評 門衛值班崗工作通過對轄區進出人員的控制，確保轄區的安全。（1）熟悉本轄區內業主情況。（2）維護轄區內環境衛生。（3）嚴格執行來訪人員登記制度。（4）嚴格執行物品搬遷及人員出入管理制度。（5）協助郵遞員做好郵件收發工作。（6）在大門做好人、車分道的把關工作。巡邏崗工作 監視和巡查管轄區，防止不安全事件發生。（1）

33、 熟悉各執勤崗的職責和任務，協助各個崗位處理疑難問題。（2） 巡查樓層等公共部位設施設備完好情況，做好記錄。（3） 維持轄區內的治安秩序和交通秩序。（4）當值班長負責抽檢本班巡邏人員的工作，并做好記錄，及時將當班情況反饋給相應部門。（5）隊長負責、督導工作，對工作提出改進方法及注意事項。清潔管理 對小區清掃保潔實行垃圾日產日清，時時保潔服務。 1、住宅區室內部分清掃服務安排： （1）早晨6：0010：00清掃拖抹各單元樓層道和樓道口。清潔墻面、清掃地面、清潔水池、清運雜物等。（2）下午13：3017：30擦抹扶手、電子門、信報箱、消防栓、滅火器、燈具、垃圾筒等公共設施。2、住宅區室外部分清掃服

34、務安排：（1）早晨6：008：00清掃道路、草地、公共場地、停車場各一遍。清運垃圾池、垃圾筒里的垃圾，并用水沖洗。（2）上午8：30將垃圾拖運到垃圾中轉站，并清洗中轉臺和排水溝及手推垃圾車，并用噴霧器對中轉站及周圍地面消殺噴藥。（3）對小區的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水溝全面清潔，每小時循環一遍。（4）13：0017：30清運各單元垃圾筒的垃圾，清洗垃圾中轉站，并消殺、噴藥，清洗垃圾箱，對小區進行保潔，每小時循環一遍。園林綠化管理 1、對小區綠化養護工作安排： （1）每天上午6：309：30澆水。（2）每天上午9：3012：00除雜草、整形、造型、保潔、剔除枯枝葉；（3）每

35、天下午14：0016：00殺蟲等；（4）每天下午16：0018：30澆水。 2、對小區綠化養護工作內容：（1） 整形造形：6次/年 （2）施肥：春秋各一遍（3）澆水：因時因地制宜澆水，澆水時間夏季早晚為宜，冬季中午為宜。（4）除雜草：中耕1遍/季，平時1遍/天，下雨天除外。（5）補缺：視缺苗情況及時補缺。（6）殺蟲：1遍/周，發現害蟲立即消滅車輛管理 對小區業主、車輛及外來車輛管理由小區出入口值班崗負責。小區業主車輛持固定保管卡進出小區，小區外來車輛持臨時保管卡進出小區停車場。具體管理方式如下： 1、車輛進崗： （1）當發現有車輛需進入住宅區時，駛近道口擋車器（道閘）時，應立即走近車輛，向司機

36、立正行舉手禮。（2）當司機開啟車窗遞上固定保管卡后，確認業主車輛身份，并在卡上迅速記錄車輛駛入時間及其他應填項目，交還給業主后人車放行。（3）當司機開啟車窗后，聲明為外來車輛后，發給司機臨時停車保管卡，并在車輛出入登記表上準確記錄車輛情況后，引導車進入停車場。（4）當遇到公安、警察、政府部門執行公務的車輛進入時，查證后放行，并迅速作好登記。 2、車輛出崗： （1）當發現有車輛駛出住宅區道口擋車器時，即上前立正并請司機交還保管卡，并核對車牌號。如果是固定保管卡，迅速填寫車輛駛出時間，交還給業主后立即開啟擋車器。如果是臨時保管卡，核查進場時間，如果沒有超過半小時，開啟道閘放行，如果超過半小時，則應

37、按標準收取停車費，隨手給發票，收費手續完畢后開啟道閘放行。（2）在收卡驗證收費后，迅速在車輛出入登記表上準確填寫有關內容。（3）若后面有車緊跟，應立即在車前示意停下后，立即放下道閘，再按上述規定處理下一輛車的放行。房屋管理 對景泰公路管理段小區的日常房屋事務管理，按照公司物業管理理質量標準規范運行。具體管理方式如下：1、每天工作安排：上午8：008：30處理業主申報投訴；8：309：30巡視；9：3011：30跟蹤監督；14：0015：30學習、培訓、整理檔案；15：3016：30巡視；16：3017：30走訪、回訪。2、房管服務內容：（1） 跟蹤監督：日常3遍/天，入伙期間8小時/天（2）巡

38、視：日常2遍/天，入伙期間8小時/天（3）走訪：3次/月，1遍/月3、房管日檢項目： （1）裝修巡視（2）投訴接待（3）違章檢查（4）車輛管理（5）治安（6）清潔（7）綠化（8）維修（9）機電設備（10）社區活動（11）員工宿舍（12）內容巡視 4、房管日檢處理方法：（1）記錄巡視發現問題，搜集業主的反饋意見。（2）對巡視中發現的問題，分類進行處理。A、填寫意見轉呈表。B、發現維修不合格，填寫維修記錄，安排維修。C、發現違章行為按“違章處理規定”執行。D、發現嚴重不合格的，填寫糾正措施報告。物業管理工作抽查與考核管理 建立公司對管理處物業管理工作抽檢與考核規程，驗證服務質量是否符合規定的要求。1、 經理擔任抽檢小組組長，負責抽檢小組的建立和抽檢工作的組織。2、抽檢小組成員負責抽檢工作的實施。