1、某某小區管理方案目 錄第一章 物業基本概況第二章 物業服務范圍、內容及標準第三章 機構設置及人員配備第四章 物業管理費用測算第五章 前期工作計劃第六章 有關配套建議前言：某某小區計劃于2007年10月竣工。“兵馬未動，物業先行”，小區物業管理前期的各項籌備工作已迫在眉睫。對此，就有關問題多次向開發商咨詢，在此基礎上擬定了一個物業管理初步方案，謹呈領導審閱。第一章 物業基本概況（一）基礎設施情況：1、 占地總面積：約 萬平方米；2、 建筑總面積： 平方米； 3、 綠化率：40%，綠地面積：約8000平方米；4、 住宅樓2幢：編號 ；5、 消防中控室1個（與安全監控室一體）設置在 ；6、 電梯共計
2、4部（客）；第二章 物業服務范圍、內容及標準 小區物業服務范圍、內容及標準項目范圍工作內容（一）綜合管理小區規劃紅線范圍以內，涉及公共事務的管理1、 負責制定物業管理服務工作計劃，并組織實施；2、 每年一次對小區房屋和共用設備設施進行安全普查，根據普查結果制定維修計劃并組織實施；3、 每天有專職物業人員負責接待和處理服務范圍內的公共性事務，受理咨詢和投訴；夜間有物業人員值班，處理急迫性事務，水、電等急迫性報修15分鐘內到達現場；4、 有健全的物業管理規章制度，服務質量標準完善，物業管理檔案資料齊全；5、 與小區業主簽訂物業管理服務協議；6、 全體物業員工統一著裝，持證上崗；7、 每年進行一次物
3、業管理服務滿意率調查，滿意率達到90以上。（二）共用設施設備管理小區房屋及共用設施、設備的日常維護（電梯、水泵、暖氣等）標準要求：小區內樓房、共用設施設備、基本市政設施運行正常、維修養護及時。包括：1、 按計劃做好小區內樓房及共用設施設備的日常養護和維修；2、 小區內護欄、圍墻、路燈、樓道燈、綠化等公共設施、設備正常使用，道路、甬路、步道、活動場地平整清潔，邊溝、涵洞暢通；3、 雨水、污水管道保持暢通，雨水井、污水處理等相關設施無破損；4、 負責小區智能化設施的日常運行維護，保證性能良好；5、 每年清洗一次樓房外墻。（三）綠化管理小區規劃紅線范圍內的綠地、綠化管理、養護1、 樹木成活率保持10
4、0，及時進行補裁補種與品種的更新；2、 綠地、草坪、花木養護及時，基本做到三季有花，四季有綠，保持常青常綠。（四）衛生清潔服務小區規劃紅線以內，業主戶門以外的區域標準要求：1、 有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；2、 設定垃圾集納地點，并每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾站，對垃圾站、桶及垃圾進行管理并及時組織清運；3、 每日對保潔服務范圍內的環境進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；4、 對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等門、窗、樓梯扶手、攔桿、墻壁等，進行每日一次清掃；5、 定期向服務范圍內噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6、 雨、雪天氣及時對小區內道路積水、積雪
5、進行清掃。（五）安全管理小區規劃紅線內，業主戶門以外范圍1、 夜間對小區重點部位、圍欄、道路進行不少于三次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；2、 如發生治安案件、刑事案件、交通事故時，及時報警，并配合公安部門進行處理。（六）車輛管理機動車、非機動車的停放與出入1、 有固定的機動車、非機動車存放場所，有健全的管理制度和管理方案；2、 對進入小區的機動車輛進行登記，出入憑證；3、 保證停車有序，長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利、義務等。（七）消防管理小區消防設施的維護及消防管理1、 有健全的消防管理制度，建立消防責任制；2、 消防設施有明顯標志，定期對消防設施、設備、
6、器材進行巡視、檢查和維護；3、 定期進行消防訓練，保證有關人員掌握消防基本技能，有突發救火預案。（八）電梯管理小區內電梯的養護、運行、維修1、 保證電梯24小時運行，設置專人管理，確保技術性能良好；（或安裝監控探頭）2、 電梯維修一般安排在生產使用間隙進行，屬急迫性維修的，應在30分鐘內搶修完工。第三章 物業機構設置及人員配備（一）、機構設置：北京市遠望物業管理有限責任公司項目部辦公室：客戶服務、保潔服務、綠化服務工程部：綜合維修保安部：消防（安全）監控、小區巡視（二）人員編制：物業管理、服務人員編制表序號部門項目經理部門主管員工合計1項目總經理112辦公室1773工程部1234保安部1101
7、1合 計131923 1、物業管理人員：4人1）項目總經理1人（負責小區物業服務的全面管理工作）；2）辦公室負責人1人（負責小區的客服、保潔、綠化管理與服務）；3）工程部主管1人（負責共用設備設施的運行、維護與綜合維修服務）；4）保安部主管1人（負責小區治安、消防、交通等安全管理）。2、物業服務人員： 6人1）客務服務：1人（負責處理小區業主投訴）；2）財務出納：1人（負責日常費用開支管理，會計業務由公司兼職）；3）文秘檔案：1人（負責本項目部的文秘和資料檔案管理工作）4）保潔服務：2人（負責小區內公共區域、環境的衛生清潔）；5）綠化管理：1人（負責小區綠化、綠地、綠擺的管理與養護）；3、工程
8、管理人員：2人1）綜合維修：2人（負責小區土建、設施、房屋等維修服務）；4、安全管理人員：10人1）巡邏保安：6人（負責小區白天和夜間的安全巡邏）；2）消防（安全）監控值機員：4人（負責小區消防及安全監控室的運行值班）；（三）人員選配1、項目總經理：本科（大專）以上文化程度，從事物業管理工作5年以上，擔任過類似物業項目經理或專業公司相同職務2年以上，本人有很強的事業心、責任感，政治素質良好，具有扎實的專業知識和豐富的實踐經驗，作風穩健、學識廣泛，善于溝通，具有統攬全局的能力。2、部門負責人：大專以上文化程度，從事物業管理工作3年以上，擔任過本專業的相應職務1年以上，有比較豐富的實踐經驗，具有厚
9、實的業務知識，具備獨擋一面處理事務的能力。3、基層人員：中專以上文化程度，從事物業管理工作一年以上（領班級2年以上），本人有某一方面的技術專長，有良好的敬業精神，具備完成本職崗位工作的能力。（四）人員培訓1、培訓要求：派到新項目的人員和新招聘的人員，上崗之前由公司進行嚴格的崗前培訓，以達到熟練崗位職能和工作流程。2、培訓內容：培訓對象按層次分為中、高管理督導層，員工執行層和基本操作層。培訓內容分為企業理念，管理實務，專業技能、政策法規等方面。培訓形式包括崗前、崗職、交叉等多種形式。崗前培訓包括：物業概況、項目介紹、職業道德、服務意識、管理規范、消防安全、商務禮儀、操作技能、形體訓練等課程。3、
10、培訓計劃（略）：（五）勞資管理1、勞資管理：勞資管理采用以職定位、以崗定薪，對員工實行職級管理，一級對一級負責，上對下的工作實行嚴格的督導檢查并認真記錄。實行“員工手冊”和“激勵制度”，依據國家法律、法規和北京市有關政策處理勞資關系問題。2、員工福利：凡屬正式入職本公司的員工，均需簽署勞動合同，享受企業福利，按照北京市規定由企業和員工個人分別按比例繳納社會統籌“四險”，即：養勞保險、失業保險、醫療保險、工傷保險。第四章 物業管理費用測算 一、 小區物業管理費合計：萬元/年（不含能源費）1、物業管理費標準： 元/月平方米2、各項費用測算明細表（附后）二、前期一次性開辦費用合計： 萬元詳見：物資裝
11、備購置計劃表（附后）（一）、小區物業管理、服務人員費用測算表序號工作崗位（職務）數量（人）薪資標準（元）月薪金額(元)（小計）備 注項目經理150005000一、辦公室879001負責人1250025002客戶服務1120012003保潔服務260012004綠化管理16006005文員18008006出納18008007庫管1800800二、工程部344001主管1200020002綜合維修212002400三、保安部11100001主管1200020002監控室值班48003200消防、安全3保安人員68004800巡邏小 計2327300計提費用27300*46%12558按北京市規定計
12、提比例為46；包括福利14，“四險”32員工加班27300/22天*2天2482以上合計42340元/月人員工資總計42340/月*12個月 =508080元/年 （二）工程維修養護費用：1、弱電系統（含消防）： 元/月12月= 元；2、各種水泵（含附屬配套）： 元/月 月= 元；3、設施綜合維護（含房屋）： 元/月 月= 元；4、電梯維保： 元/月4部12月= 元。 工程維護費用合計： 元 （三）衛生清潔費用： 1、生活垃圾清運： 元/月12月= 元；2、消殺費（殺蟲、滅鼠）： 元/次4次/年= 元；3、清潔低耗品： 0.1512= 元；4、外立面清洗（估算）： 平方米 元1次/年= 元。保
13、潔費用合計： 元 （四）安全管理費用：1、安全監控設備： 12= 元；2、消防器材（更新率20%）： 20= 元。安全管理費用合計： 元 （五）物業運營費用：1、 辦公費：2000元/月12=24,000元；2、 通訊費：3000元/月12=36,000元；3、 交通費（含采購）：5000元/月12=60,000元；4、 工作餐費： 人 元/餐260天= 元；5、 節日裝飾費用：8,000元；6、 業務活動費用：15,000元。物業運營費用合計： 元 （六）綠化、綠擺養護費用：1、綠地養護：8000平方米 元= 元；2、綠擺費用： 元/月12月= 元。綠化養護費用合計： 元 （七）開辦費攤銷：
14、1、 5= 元；開辦費攤銷費合計： 元 （八）管理酬金：前七項之和： 10= 元管理酬金合計： 元 （九）營業稅金：上述八項之和： 5.5= 元；營業稅金合計： 元 （十）物業保險費用：1、共用設備財產險（估算）： 萬元3= 元；2、大眾責任險（設定）： 萬元3= 元。物業保險費用合計： 元 上述十項之和：物業管理費用總計： 元 物業管理費標準： 12= 元/月m2二、前期物業開辦費用：物資裝備購置計劃表序號項 目單 位數 量單 價金 額一、清潔設備購置費1玻璃刮子套2垃圾車臺3墩布車臺4大垃圾桶個56小計二、辦公設備購置費1電腦及附件臺2打印機臺3傳真機臺4復印機及備品臺5辦公家俱6小計三、
15、工程設備購置費12小計四、保安、消防器材購置1對講機臺2照相機（資料留存）架3消防器具（消防服）套小計五、衛生清潔“開荒”費用六人員招聘、培訓費用七開辦期一個月工資八物業人員制裝費套合 計第五章 前期工作計劃一、前期籌備：1、制定方案：如機構的搭建、管理人員、服務人員、保安人員、工程專業人員的選聘、培訓，開辦期物資裝備器材的采購，各項物業規章制度的制定等等。各項工作均需同步進行，時間上宜早不宜遲。2、工程介入：在新建物業交付使用前，物業工程人員將先于其他服務人員現場介入，主要任務是：一方面參與配合小區房屋、設備、設施等接管驗收工作，一方面熟悉掌握小區設備、設施的施工安裝、技術性能、隱蔽工程、檔
16、案資料等情況，為日后管理打下基礎。 3、前期籌備：（1）、對所有物業人員進行前期物業基本概況、小區物業管理規程、基本服務規程、禮貌禮儀及各專業崗職、操作技能培訓。（2）、組織對已交驗的小區樓房及環境進行衛生清潔“開荒”，讓新樓新起來。（3）、購置物業管理所需的物資器材、辦公用品、維修機具等，使物業管理具備整體服務功能。（4）、對小區共用部位、消防設施、車場道路等處設置各種導識系統，使小區盡快形成井然有序的生產、生活和良好的工作秩序。（5）、組織分系統、分部門、分崗位服務與管理程序的摸擬訓練，使全體物業人員快速進入工作“角色”，擔負起管理服務任務。總之，通過全面、認真、細致的前期準備，使小區物業
17、基本具備生產、生活和工作條件。二、日常管理1、順利遷入： 2、小區管理：搞好新小區的物業管理。（1）、加強安全管理，物業保安人員要做到情況熟、人員熟、設施熟、技能熟，進入角色快，各項防控措施及時到位，防止出現失竊、火災等事故發生。（2）、抓好秩序管理，入園初期人多、車多、物流多，對小區秩序管理，做到手續簡化、出入憑證、工作有序，積極配合開發商有關部門一起有條不紊地完成新樓的遷入工作。（3）、搞好服務管理，物業服務管理方面做到計劃周密、責任到人、崗職到位，堅持每日晨會、每周例會、月檢查、季分析制度，工作早布置、晚小結，分工不分家，上下不脫節。讓小區業主入駐后感到“物業就在身邊”，“有困難找物業”
18、將成為小區生活離不開的一種服務需求。總之，通過遠望物業與小區全體業主的共同努力，將小區營造成一個整潔、優美、安全、文明的新型小區。3、檔案資料：齊全完備的檔案資料，是做好小區物業管理與服務的必備條件。為此，從介入小區物業管理的第一天開始，就要十分注意各種物業資料的收集與歸檔，包括物業交接資料中的平面圖、建筑資料、給排水管資料、消防資料，公用設施、設備的重大維修、改動情況，物業管理活動中的書面、音像記錄等。各種物業資料經過整理歸檔，分類保存，輸入計算機實行電腦管理。4、設施維護：小區屬新建物業，設備設施運行有一定的磨合期，在物業管理的前期安排進行細致、全面的維修、保養工作將非常之重要。依據各類設備設施的運行情況和技術要求，編制周密的維修、養護計劃，如日檢查、周保養、月檢修、季分析、年維修等；及時消除存在的不安全隱患，防止各類事故的發生；對施工建設中遺留的各項問題，及時聯系有關單位盡早解決；必需外包的設備設施維修項目，要嚴格篩選承包專業公司，并對其提供的服務進行認真的監督管理，確保質量。第六章 有關配套建議（一）提供物業管理用房：220平方米1、 經理辦公室：25平方米；2、 綜合辦公室：25平方米；3、 工程維修辦公室：30平方米；4、 安全管理辦公室：25平方米；5、 財務辦公室：25平方米；6、 物業用品庫房：40平方米；7、 保安人員宿舍：50平方米。
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