1、前期介入服務(wù)一、物業(yè)前期介入的概念 物業(yè)前期介入是指物業(yè)公司在項目決策階段就參與介入，直至跟進項目規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、竣工驗收的各個階段，從物業(yè)管理運作和客戶角度對物業(yè)的環(huán)境布局、功能規(guī)劃、樓宇設(shè)計、材料選用、設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設(shè)性意見，以確保物業(yè)設(shè)計和建造質(zhì)量，為物業(yè)投入使用后后期管理創(chuàng)造條件。二、具體實施內(nèi)容1、物業(yè)前期介入工作小組成立2、物業(yè)與地產(chǎn)對接流程圖3、物業(yè)前期介入根據(jù)地產(chǎn)公司的各開發(fā)節(jié)點進行持續(xù)性工作4、物業(yè)前期介入關(guān)注重點：1）施工建設(shè)階段：物業(yè)公司積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進行全面監(jiān)控，

2、及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來的缺憾。 2）接管驗收階段：物業(yè)公司提前三個月組織相關(guān)技術(shù)人員組成驗收小組，協(xié)助地產(chǎn)公司完成竣工驗收工作，及早發(fā)現(xiàn)設(shè)計、規(guī)劃、施工、設(shè)備安裝中存在的問題，積極參與風(fēng)險評估工作并提交風(fēng)險評估報告。3）設(shè)施設(shè)備房配置統(tǒng)一標準：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備承接查驗一、名詞、術(shù)語解釋物業(yè)承接查驗：物業(yè)承接查驗，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。物業(yè)的承接查驗包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所(地)的驗收

3、，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。 房屋本體共用部位：共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙道（管）等。 公共場所(地)、公用設(shè)施：公共場所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、連廊、自行車房（棚）、地下排水管等。 共用設(shè)備：共用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、交通道閘、

4、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。 二、承接查驗法律依據(jù) 實施物業(yè)承接查驗，主要依據(jù)下列文件：（一）物業(yè)買賣合同；（二）臨時管理規(guī)約；（三）前期物業(yè)服務(wù)（四）建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)、政策、標準和規(guī)范。 三、承接查驗條件物業(yè)承接查驗是在項目竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗。應(yīng)滿足的條件為：（一）建設(shè)工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)建設(shè)行政主管部門備案；（二）供水、排水、供電、供氣、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、已安裝獨立計量表具；（三）道路、綠地和

5、物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；（四）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；（五）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全；（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。確定查驗時間、準備查驗資料組織復(fù)驗，統(tǒng)計缺陷組織復(fù)驗統(tǒng)計缺陷，移交施工單位缺陷反修分組現(xiàn)場查驗，對缺陷進行統(tǒng)計匯總，移交施工單位開發(fā)建設(shè)單位、施工單位和物業(yè)公司組成聯(lián)合查驗小組進場了解情況、制定承接查驗方案查驗合格移交鑰匙，按規(guī)定目錄移交資料，填寫相關(guān)表格辦理移交手續(xù)。四、承接查驗流程五、承接查驗的準備工作1、編制承接查驗計劃，與開發(fā)商溝通1）根據(jù)項目的

6、進度，編制承接查驗進度計劃，計劃承接查驗的時間。2）物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。2、進行驗收前的準備工作物業(yè)公司建立承接查驗領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗收。對業(yè)主自用部位驗收完后，再組織對公共部位、設(shè)施設(shè)備的驗收，根據(jù)不同的驗收對象，組織公司內(nèi)相關(guān)專家及維修工構(gòu)成，按系統(tǒng)進行驗收。3、對物業(yè)進行承接查驗根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點，將承接查驗分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的查驗、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的查驗三部分。四、承

7、接查驗重點對物業(yè)的使用功能及安全進行檢驗，其驗收方法與竣工驗收不完全相同。承接查驗要清點設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗收按10%的點抽檢。承接查驗多對影響使用功能、安全的事項進行檢查，不需要向竣工驗收那樣按驗評標準對所有項進行檢查。承接查驗采用的檢驗方法主要有：看、嗅、聽、摸、敲、量、試驗（試機）、對照圖紙清點等。1、對自用部位及設(shè)施的驗收確定物件數(shù)量是否符合； 外觀上有無人為損壞； 房屋建筑或屋內(nèi)物件有無明顯不符標準要求。2、對共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場所（地）的查驗查驗時須有開發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項進行查驗，填寫相應(yīng)記錄單，每份驗收記錄單上均須

8、有三方人員的簽名，驗收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對驗查合格的項目，列出清單，進行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項目須經(jīng)復(fù)驗，合格后方可接收。六、房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗對房屋本體自用部位及設(shè)施的查驗主要是查驗小業(yè)主（用戶）戶內(nèi)的土建（含裝修）、電氣、給排水、燃氣、中央空調(diào)、入戶鑰匙（含戶內(nèi)鑰匙）等。1、土建查驗2、電氣3、給排水4、記錄的填寫及缺陷的整改以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位、物業(yè)公司。物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項情況進行跟蹤。 七、

9、房屋本體共有部位及設(shè)備的查驗1、屋面2、樓層及通道3、地下室4、外墻面5、供配電系統(tǒng)6、給排水系統(tǒng)7、消防系統(tǒng)8、電梯9、弱電系統(tǒng) 1、）信息化管理平臺系統(tǒng)； 2、）一卡通門禁系統(tǒng)； 3、）監(jiān)控管理系統(tǒng)； 4、）周界紅外系統(tǒng)； 5、）全數(shù)字化智能樓宇對講系統(tǒng)； 6、）背景音樂系統(tǒng)； 7、）公共信息發(fā)布系統(tǒng)；八、公用設(shè)施、公共場地及鑰匙的查驗1、公用設(shè)施2、園林綠化3、鑰匙交接九、工程資料的接管一、產(chǎn)權(quán)資料二、政府驗收合格資料：三、工程技術(shù)資料十、簽訂承接查驗協(xié)議十一、物業(yè)承接查驗的備案附件：1、承接查驗標準、要點 2、承接查驗相關(guān)記錄表3：物業(yè)承接查驗辦法 4、引用法規(guī)、標準目錄房屋共用部位、

10、共用設(shè)施的維修、養(yǎng)護管理房屋本體及共用設(shè)施的管理1、預(yù)防性保養(yǎng)重視房屋本體和公共設(shè)施的日常檢查和養(yǎng)護工作，采用計劃性保養(yǎng)與日常檢查監(jiān)督相結(jié)合的預(yù)防性保養(yǎng)策略，根據(jù)設(shè)施設(shè)備的實際狀況和老化周期，制定詳細的檢查計劃，通過檢查及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，化被動為主動，保障房屋公共設(shè)施的完好，延長其使用壽命。2、重點服務(wù)根據(jù)建筑物管理中的重點服務(wù)事項，進行重點防護。房屋本體管理的重點及對策1、管理重點之一：房屋地基、屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的維修養(yǎng)護（1）采取預(yù)防為主的計劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急修繕養(yǎng)護相結(jié)合的原則，定期對房屋和共用設(shè)施屋面、外墻、地下室以及門窗防水工程的完好情況和防水性能等進行針對性的檢

11、查養(yǎng)護。針對性地制定養(yǎng)護措施和計劃，及時做好房屋和共用設(shè)施外墻、基礎(chǔ)、屋面和勒腳等維修養(yǎng)護工作。（2）加強建筑物使用和裝修的安全宣傳，嚴把裝修管理關(guān)，加強安全檢查，杜絕違章裝修。（3）加強建筑物地基、地面和勒腳等飾面的維護工作，做好防損管理工作，及時修補損壞的飾面等。2、重點管理之二：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)的修繕和養(yǎng)護（1）定期對房屋及配套設(shè)施進行勘察、鑒定，并根據(jù)勘察、鑒定結(jié)果，制定科學(xué)維護保養(yǎng)方案并組織實施。（2）加強員工業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，提高維修技術(shù)。3、重點管理之三：建筑物石材及其他裝飾部分的品牌維護；（1）了解掌握本項目各種裝飾材料的使用和維護特性。（2）加強外墻等飾面的日常性維護和檢

12、查工作，及時處理變色、脫落、破損，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。（3）定期進行大理石打蠟和大理石、花崗巖去黃處理，定期清潔、維護，更要注意在清潔、維護中，要使用適當?shù)乃巹故褂脤@些大理石有破壞的清潔、維護材料和工具。（4）加強對木質(zhì)材料防潮、防白蟻的日常性養(yǎng)護和清潔衛(wèi)生工作。（5）及時做好走道、墻面等表面的積水和污物的清理，及時做好排水管、排污管等維修和排水等清理工作，避免污水等侵蝕房屋設(shè)施。4、重點管理之四：建筑物防雷設(shè)施的定期檢測和維護；5、重點管理之五：涉及公共安全的門、窗、欄桿等定期檢查和維護；維修養(yǎng)護內(nèi)容房屋共用部位、共用設(shè)施的維修養(yǎng)護計劃分日常維修養(yǎng)護和定期維修養(yǎng)護兩個方案. 1、房屋共

13、用部位、共用設(shè)施日常維修養(yǎng)護計劃和實施方案。2、房屋共用部位、共用設(shè)施定期維修養(yǎng)護計劃和實施方案共用部位、共用設(shè)施維修、養(yǎng)護完成指標物業(yè)共用部位、共用設(shè)施維修及時率達到95以上物業(yè)共用部位、共用設(shè)施養(yǎng)護及管理的到位率達到100共用設(shè)備維修、養(yǎng)護管理設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)管理一、設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護管理說明1、共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護原則：以養(yǎng)為先、預(yù)防為主。2、設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范、作業(yè)指導(dǎo)書中明確的管理規(guī)范、標準、定期巡檢、維護要求為物業(yè)管理最低標準。 3、每年12月25日前，維修主管應(yīng)在滿足共用設(shè)施設(shè)備定期維護工作要求基礎(chǔ)上，結(jié)合項目下年度需要增加的共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護工作，編制共用設(shè)備設(shè)施年度檢修計劃報公司工

14、程技術(shù)中心審批。4、物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)分類建立設(shè)備/設(shè)施管理臺賬和設(shè)備管理檔案。5 、為及時、有效處理弱電系統(tǒng)故障，應(yīng)制定弱電系統(tǒng)常見故障排除作業(yè)指導(dǎo)書。6、設(shè)備設(shè)施巡檢維修職責(zé)要求：a）對于巡檢/運行/維護工作中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)在保養(yǎng)維護工作記錄表中跟蹤記錄改進措施及實施、并逐一驗證，問題進展的時間和內(nèi)容描述要求有關(guān)聯(lián)性，便于追溯，直至問題關(guān)閉。b) 情況記錄內(nèi)容應(yīng)詳細，滿足物業(yè)服務(wù)合同要求。 二、設(shè)備房管理1、室內(nèi)環(huán)境管理規(guī)范：符合相關(guān)設(shè)備運行條件要求a)地面應(yīng)干凈、平坦、干燥、防滑。墻面應(yīng)平整、整潔，無積塵。專用工具、用品及器具應(yīng)在（標識）指定位置擺放整齊。嚴禁堆放易燃、易爆及無關(guān)物品。b)監(jiān)

15、控中心、電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、電腦機房、水泵房等重要設(shè)備房室內(nèi)應(yīng)懸掛干濕溫度計。室內(nèi)環(huán)境溫度應(yīng)控制在40以下、相對濕度80%以下。2、標識管理規(guī)范：a) 配合地產(chǎn)公司完善所有設(shè)備房標識，設(shè)備房門上應(yīng)有“機房重地，非請勿進”提示；b) 設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門等要有明顯的狀態(tài)標志。管道要有流向標識；操作有危險的設(shè)備、部件要有“危險！勿靠近！”、“危險！勿操作！”等警示標識。c) 設(shè)備房內(nèi)所有配電箱、柜及控制箱、柜應(yīng)有顯示其名稱、作用及責(zé)任人的標識；d) 多臺同型號的設(shè)備應(yīng)進行編號管理并在設(shè)備上懸掛編號標識；三、文件及記錄管理1、根據(jù)公司質(zhì)量體系相關(guān)制度建立完善的設(shè)備管理制

16、度、設(shè)備房管理規(guī)范及必要的應(yīng)急處理預(yù)案。2、設(shè)備房內(nèi)應(yīng)放置設(shè)備/設(shè)施保養(yǎng)維修記錄表、設(shè)備/設(shè)施巡檢記錄表。專人值守的設(shè)備房內(nèi)應(yīng)放置設(shè)備房值班記錄表、交接班記錄。四、維修工具、材料管理1、維修工具應(yīng)統(tǒng)一編號，建立管理臺賬，明確管理責(zé)任人。發(fā)現(xiàn)工具故障應(yīng)及時維修或處置，不得帶故障使用。2、用電安全操作工具，包括高壓驗電桿、高壓絕緣手套，絕緣靴、接地線、高壓操作桿、專用扳手等工具購買時，必須附有技術(shù)監(jiān)督部門認可的廠家生產(chǎn)檢驗合格證；且需每年外送具備安全檢定資質(zhì)的部門實施檢定。3、設(shè)備維修器材的采購、保管和領(lǐng)用都按照公司管理流程和手續(xù)進行，并由專人負責(zé)。對于高額物品的管理采用以舊換新的制度。 五、設(shè)備

17、資料管理（一）設(shè)備原始檔案、技術(shù)資料。設(shè)備技術(shù)檔案必須齊全、詳細、準確及時更新，符合公司質(zhì)量體系相關(guān)制度要求。1、設(shè)備原始檔案。2、設(shè)備技術(shù)資料。設(shè)備技術(shù)資料主要包括：a)設(shè)備卡片。b)設(shè)備臺賬。3、竣工圖。（二）運行記錄、維修記錄、保養(yǎng)記錄。設(shè)備運行管理一、設(shè)備專業(yè)化管理1、專業(yè)化是設(shè)備管理效率的基礎(chǔ)。設(shè)備管理具有很強的專業(yè)性，這就要求設(shè)備技術(shù)、操作、管理人員必須有較強的專業(yè)知識，而且要以設(shè)備為對象定期進行維修保養(yǎng)，使設(shè)備自身素質(zhì)得到充分利用，不僅保證了設(shè)備在運行過程中發(fā)揮應(yīng)有作用，也有效地減少了設(shè)備故障，同時也延長了設(shè)備的使用壽命。2、【中德英倫聯(lián)邦 】運用了先進的計算機通信技術(shù)、控制技術(shù)

18、以及房產(chǎn)物業(yè)管理技術(shù)，采用整體化系統(tǒng)集成的方法，建立一個溝通小區(qū)內(nèi)部住戶與住戶、住戶與小區(qū)綜合服務(wù)中心、住戶與外部社會的多媒體綜合信息交互系統(tǒng)，對此必須通過開展教育、培訓(xùn)、考核等手段，強化技能鍛煉，不斷提高操作人員的操作水平，使設(shè)備管理有了實實在在的落腳點。二、設(shè)備制度化管理制度化是設(shè)備管理水平的體現(xiàn)。“沒有規(guī)矩不成方圓”，制度管理是一切工作的切入點，對設(shè)備管理也如此。設(shè)備運行、監(jiān)督和維修保養(yǎng)，人員的培訓(xùn)教育、持證上崗等方面都制定完整的、可操作性的規(guī)章制度。確保設(shè)備運行有作業(yè)操作規(guī)程。有了規(guī)章制度，管理才有依據(jù)，操作才有方向。 三、設(shè)備規(guī)范化管理1、根據(jù)【中德英倫聯(lián)邦 】各系統(tǒng)設(shè)備配置情況制定

19、設(shè)備保養(yǎng)的規(guī)程，主要列出保養(yǎng)的內(nèi)容、保養(yǎng)的時間周期、保養(yǎng)的完成情況以及主要負責(zé)人；2、根據(jù)【中德英倫聯(lián)邦 】各系統(tǒng)設(shè)備配置情況編制年度的預(yù)修、檢修計劃，落實到每月的維修計劃,并且細分工作的內(nèi)容（需要的人數(shù)與負責(zé)人、維修的內(nèi)容、維修的質(zhì)量、需要改進或增加的檢修內(nèi)容）設(shè)備維護管理物業(yè)設(shè)備維護管理主要包括維護保養(yǎng)和計劃檢修（一）物業(yè)設(shè)備的維護保養(yǎng)： 維護保養(yǎng)主要是做好日常維護保養(yǎng)和定期為保養(yǎng)工作。日常維護保養(yǎng)是設(shè)備維護管理的基礎(chǔ)，應(yīng)該長期堅持，并且要做到制度化。定期維護保養(yǎng)是有計劃地將設(shè)備停止運行進行維護保養(yǎng)。（二）物業(yè)設(shè)備的計劃檢修：計劃檢修是對正在使用的設(shè)備，根據(jù)其運行規(guī)律及點檢的結(jié)果確定檢修周

20、期，已檢修周期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行積極的預(yù)防性的修理。（三）具體設(shè)備定期維護保養(yǎng)方案和標準1、供配電系統(tǒng)設(shè)備的定期維護保養(yǎng)方案和標準2、消防設(shè)施、設(shè)備的定期維護與保養(yǎng)計劃和標準3、電梯的定期維護及檢修方案4、給排水系統(tǒng)的維修保養(yǎng)方案與標5、中央空調(diào)系統(tǒng)的維修與保養(yǎng)方案6、弱電系統(tǒng)（信息化管理平臺系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、監(jiān)控管理系統(tǒng)、周界紅外系統(tǒng)、全數(shù)字化智能樓宇對講系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、公共信息發(fā)布系統(tǒng)）保養(yǎng)維護方案節(jié)能降耗管理1、制定節(jié)能降耗工作計劃于有關(guān)節(jié)能降耗的規(guī)章制度2、統(tǒng)計和分析能源消耗，做好能源用量的計劃及計量工作，每月上報能源消耗統(tǒng)計。3、巡視、檢查和監(jiān)督能源使用4、進行

21、各種形式的節(jié)能宣傳，加強節(jié)能管理工作5、設(shè)施節(jié)能技術(shù)改造、應(yīng)用先進節(jié)能設(shè)技術(shù)措施維修資金的使用管理維修基金使用計劃的編制公用部位和共用設(shè)備設(shè)施等的個體經(jīng)濟壽命終止需要維修、更新改造時，就要使用維修資金。為了高效地使用維修資金，為了使維修資金能夠增值運作，也為了保證年度月度維修更新的資金需要，就必須要在計算確定公共設(shè)備設(shè)施的最佳更新時間后，確定最佳更新方案，明確在計劃年度月度維修更新需要的資金，正確編制出維修基金的使用計劃。 有了維修資金的使用計劃，就可事前控制公用部位和共用設(shè)備設(shè)施的維修更新改造資金的使用，提高預(yù)見性，克服盲目性，就能夠事前處理和解決維修更新改造資金需要與資金供應(yīng)可能之間的矛盾

22、，從而可保證物業(yè)維修更新改造的順利進行，保證物業(yè)得以保值增值。1、正確計算物業(yè)的維修更新改造預(yù)算成本。2、要比照維修更新改造工程進度，確定各年各月計劃共用設(shè)備維修、養(yǎng)護完成指標物業(yè)共用設(shè)備日常運行監(jiān)測到位率達到100物業(yè)共用設(shè)備的維修及時率達到100物業(yè)共用設(shè)備養(yǎng)護和管理的到位率達到100水景設(shè)備(設(shè)施)運行與維護設(shè)備運行1、開啟前的檢查1）根據(jù)規(guī)定的開啟時間開啟設(shè)備，開啟前應(yīng)做好下列檢查工作：2）檢查噴泉系統(tǒng)管道是否完好，閥門開啟位置是否大致相同。3）水池?zé)羰欠窆潭己谩?）開啟進水閥往水池內(nèi)注水，距池沿10左右時停止進水。5）合上噴泉水泵控制箱內(nèi)的自動空氣開關(guān)，檢查三相電源是否正常。2、開

23、啟后的試運轉(zhuǎn)完成開啟前的檢查后，應(yīng)進行設(shè)備的試運轉(zhuǎn)，試運轉(zhuǎn)應(yīng)按如下步驟進行：1）合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。2）點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。3）泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異響，控制柜各電器無不良噪聲。3、運行狀態(tài)控制1）運行狀態(tài)分為手動狀態(tài)和自動狀態(tài)。2）手動狀態(tài)的控制當水景景觀清理和日常維護、保養(yǎng)、檢查時，將狀態(tài)轉(zhuǎn)換開關(guān)旋至“手動”狀態(tài)。按控制面板上噴泉水泵的啟動（停止）按鈕，實現(xiàn)噴泉水泵的啟（停）。按控制面板上水池?zé)舻膯樱ㄍＶ梗┌粹o，實現(xiàn)水池?zé)舻狞c亮（熄滅）。3）自動狀態(tài)的控制日常運行時，將狀態(tài)轉(zhuǎn)換開關(guān)旋至“自動”狀態(tài)。設(shè)置控制面板上的記時器，即可實現(xiàn)對噴泉水泵和水池?zé)?/p>

24、的自動控制。巡視檢查水景設(shè)備（設(shè)施）應(yīng)保持半個月一次的巡視檢查,巡視檢查應(yīng)保持記錄，記錄于定期巡視表中。維護保養(yǎng)水景設(shè)備（設(shè)施）應(yīng)保持定期的維護保養(yǎng),維護保養(yǎng)應(yīng)保持記錄，記錄于設(shè)備維修保養(yǎng)記錄中。游泳池設(shè)備(設(shè)施)運行與維護設(shè)備的維護保養(yǎng)1 、水泵和毛發(fā)聚集器1）每日的工作記錄不應(yīng)少于下列各項內(nèi)容：a泵噪聲；b電流、電壓及電動機溫升；c故障部位、產(chǎn)生原因及分析、排除情況；2）水泵在運行中如有異常的噪聲或振動，應(yīng)立即停機檢查；3）水泵不得在無水時空轉(zhuǎn)；4）毛發(fā)聚集器應(yīng)經(jīng)常檢查并清理污物，使水流暢通過； 2 、過濾器1)過濾器應(yīng)連續(xù)運行。2)過濾器上的多向閥絕對不允許出現(xiàn)帶壓操作，必須在停機無壓狀

25、態(tài)下進行操作；3、投藥系統(tǒng)4 、控制系統(tǒng)（電控箱）1 ）控制系統(tǒng)應(yīng)由持有電工證及經(jīng)培訓(xùn)的人員操作；2 ）控制系統(tǒng)的房間應(yīng)保持干燥，不能潮濕；3 ）操作時需嚴格按面板標示及本操作說明相關(guān)要求進行。日常管理和維護1、池水凈化設(shè)備（循環(huán)水泵、過濾器、加藥和消毒設(shè)備、水加熱器、控制儀表等應(yīng)每半年進行一次檢查和維修保養(yǎng)，并做好記錄。2、池水宜24小時連續(xù)循環(huán)凈化處理。當不能連續(xù)運行時，應(yīng)在每日泳池開放前及停止開放后，將池水分別循環(huán)凈化處理一次。3、每日的工作記錄應(yīng)包括下列各項內(nèi)容：a天氣情況：晴、陰、雨、風(fēng)力、風(fēng)向、氣溫、濕度；b水質(zhì)變化：每場池水的PH值、余氯、濁度、色度。二次裝修管理物業(yè)裝修管理的基

26、本概念1、物業(yè)裝修，是指業(yè)主或使用人為了改善居住、辦公或經(jīng)營環(huán)境，對自有物業(yè)或租賃物業(yè)范圍內(nèi)的地面、墻面、頂棚(天花)、門窗、給排水、強弱電、有線電視、電話、寬帶進行裝修處理的活動和過程。2、物業(yè)裝修管理，是指物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍的業(yè)主或使用人在裝修過程中，對新建房屋的室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。物業(yè)裝修管理的目的規(guī)范施工行為，消除施工隱患，保證新建樓房外觀的整潔和統(tǒng)一；杜絕新建樓房建筑主體和承重結(jié)構(gòu)遭受破壞；保障新建樓房的居住安全，保障新建樓房配套設(shè)備設(shè)施的正常運行和使用。最終實現(xiàn)物業(yè)的保質(zhì)和增質(zhì)，延長物業(yè)使用壽命。物業(yè)裝修管

27、理的基本內(nèi)容(一) 房屋外觀的管理 1）物業(yè)外觀及房屋結(jié)構(gòu)a、裝飾裝修不得影響及破壞房屋結(jié)構(gòu)、共用設(shè)施及外觀，凡擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或拆改輕質(zhì)雨棚，物業(yè)服務(wù)中心除有權(quán)要求立即停止及恢復(fù)原貌外，同時上報政府相關(guān)部門進行處理。b、根據(jù)成都市市容市貌管理暫行規(guī)定規(guī)定住宅樓底層規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂。(二) 主體結(jié)構(gòu)的管理 房屋裝修如需變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的建筑施工企業(yè)承擔(dān)。(三) 房屋防水施工的管理 (四) 房屋配套設(shè)施的管理 (五) 施工行為的管理1、任何裝飾裝修企業(yè)

28、和個人在從事住宅室內(nèi)裝修的活動中，不得損壞公共設(shè)施設(shè)備，不得影響公共環(huán)境清潔衛(wèi)生，不得影響業(yè)主的正常生活秩序；2、嚴禁違章作業(yè)和野蠻施工，杜絕一切不文明的施工現(xiàn)象和行為；3、嚴禁施工現(xiàn)場有違反消防法規(guī)的行為，如：吸煙、亂扔煙頭、火種、不規(guī)范的使用明火、電爐（含電阻加熱器）、碘鎢燈取暖或烘烤物品等；4、施工和照明臨時用電、線及插線板的安裝應(yīng)符合規(guī)范，嚴禁亂接亂搭；5、嚴禁在公共過道、公共區(qū)域地面上攪拌水泥、切割地磚、石材及進行木制品制作等作業(yè)；6、施工用水區(qū)域，應(yīng)保證在不滲漏的前提下規(guī)范用水，不得侵害和影響相鄰戶；7、嚴禁將建筑裝修材料堆放在公共過道及公共區(qū)域，保證公共過道及公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生及

29、通行安全；8、嚴禁高空拋灑，嚴禁影響公共衛(wèi)生和公共安全的現(xiàn)象和行為；9、嚴禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的淘汰產(chǎn)品和材料；10、嚴禁采用國家或政府相關(guān)部門明令禁止的工藝技術(shù)和施工設(shè)備、設(shè)施；11、房屋裝修，如須變動房屋結(jié)構(gòu)（建筑主體和承重結(jié)構(gòu)）的，必須經(jīng)原設(shè)計單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級的設(shè)計單位提出設(shè)計方案，其施工必須委托具有相應(yīng)資質(zhì)的施工企業(yè)承擔(dān)；12、裝飾裝修企業(yè)，必須按照工程建筑強制性標準和其他技術(shù)標準施工，不得偷工減料，確保裝飾裝修工程質(zhì)量；13、裝飾裝修企業(yè)，必須嚴格遵守施工安全操作規(guī)程，按規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，不得擅自動用明火和進行焊接作業(yè)，保證作業(yè)人員和周圍住房及財產(chǎn)

30、的安全。(六) 告知和督導(dǎo)義務(wù)1、裝修管理人員，應(yīng)將小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定及相關(guān)管理辦法，詳細的介紹給前來辦理裝修申報的業(yè)主、租賃人或裝修公司人員。2、裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，將裝修公司情況或裝修公司的施工情況告知業(yè)主。3、裝修管理人員，應(yīng)將裝修方案中或施工中不合理的工藝和工程隱患告知業(yè)主。4、裝修管理人員，應(yīng)將裝修的禁止行為和相關(guān)的注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。5、裝修管理人員，有權(quán)利和義務(wù)，維護裝飾裝修管理規(guī)定，維護業(yè)主利益，對裝修施工中的違規(guī)行為予以及時的糾正，并督導(dǎo)業(yè)主或裝修施工人員進行整改。6、裝修管理人員，對檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題和隱患，應(yīng)及時的跟進和處理，并及時的督導(dǎo)和予以解決。7

31、、裝修管理人員，對業(yè)主和裝修施工人員提出的詢問和求助，應(yīng)予以當面的解釋和指導(dǎo)，對難以陳述問題，應(yīng)親臨施工現(xiàn)場予以幫助和督導(dǎo)。(七) 商業(yè)門面裝修管理 (八) 物業(yè)裝修管理如何規(guī)避責(zé)任1認真履行告知義務(wù)：物業(yè)裝修管理，必須將物管公司裝修管理的相關(guān)規(guī)定和房屋裝修禁止行為和注意事項告知業(yè)主和裝修施工人員。2依理依法的管理：物業(yè)裝修管理，必須依據(jù)政府有關(guān)部門的規(guī)定和小區(qū)管理規(guī)約進行裝修管理。3堅守管理職責(zé)：物業(yè)裝修管理，必須認真履行自己的管理職責(zé)，必須做到違規(guī)必查、違規(guī)必禁、違規(guī)必究。4不得混淆管理范圍：物業(yè)裝修管理，必須清楚物業(yè)裝修管理的范圍和性質(zhì)，必須清楚物業(yè)裝修管理只是裝修行為管理而非裝修質(zhì)量管

32、理，裝修驗收只是行為驗收而非質(zhì)量驗收。5不可參與裝修業(yè)務(wù)的推薦和介紹：物業(yè)裝修管理，不得強制性的向業(yè)主推薦和介紹裝修公司和推銷裝修材料。6不得無原則的干預(yù)業(yè)主裝修事務(wù)：物業(yè)裝修管理，不得無故的對業(yè)主或裝修施工人員進行管、卡、壓，或進行與物業(yè)裝修管理無關(guān)的事。對裝飾裝修違規(guī)現(xiàn)象的處理1、對違反裝修施工管理服管理協(xié)議、裝修施工現(xiàn)場管理規(guī)定的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)當面給予批評教育，情節(jié)嚴重的給予口頭警告或書面警告，造成嚴重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；2、對違反了裝修房屋的禁止行為和注意事項的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，情節(jié)嚴重的責(zé)令其停止施工，造

33、成嚴重后果的責(zé)令其檢查、消除影響、賠償，或清退離場，不得在本小區(qū)繼續(xù)施工；3、對裝修管理員的管理，執(zhí)意不予理采的裝飾裝修企業(yè)或個人，物管公司有權(quán)采取法律訴訟方式予以解決。4、對違反了住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法、物業(yè)管理條例的裝飾裝修企業(yè)或個人，除立即停止違章規(guī)施工外，責(zé)令其限期恢復(fù)和整改，情節(jié)嚴重并造成重大后果的上報相關(guān)行政部門進行處理；5、在實施物業(yè)裝修管理的過程中，物業(yè)管理企業(yè)和裝修管理員，只能依據(jù)建設(shè)部令第110號住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法和國務(wù)院令第504號物業(yè)管理條例之規(guī)定行使其權(quán)力，履行其應(yīng)盡的職責(zé)和義務(wù)；6、在物業(yè)裝修管理活動中，物業(yè)公司擁有審查、監(jiān)督和管理的權(quán)力和義務(wù)，擁有對一般違

34、規(guī)行為的處理權(quán)，如：責(zé)令其停工和整改等。絕沒有行政職能部門的處罰權(quán)。物業(yè)管理公司，對裝飾裝修企業(yè)或個人的違規(guī)現(xiàn)象和行為有制止、糾正、舉報、投訴的權(quán)力和義務(wù)。7、在物業(yè)裝修管理活動中，對嚴重違反國家相關(guān)規(guī)定的施工行為，除強行的予以制止外，應(yīng)及時的將情況上報行政主管部門處理。裝修管理員的素質(zhì)要求 （一）熟悉物業(yè)基本概念及裝修管理基本概念；（二）熟悉物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)和政策；（三）熟悉相關(guān)的建筑裝飾裝修施工技術(shù)規(guī)范、工藝流程和施工驗收標準；（四）熟悉轄區(qū)環(huán)境以及配套的設(shè)備設(shè)施，熟悉轄區(qū)環(huán)境布局及房屋結(jié)構(gòu)；（五）熟悉燃氣安全使用管理規(guī)定、消防管理條例及相關(guān)安全生產(chǎn)條例；（六）熟悉本崗位業(yè)務(wù)內(nèi)容及

35、工作流程，具有一定的建筑裝飾裝修專業(yè)基礎(chǔ)知識，具有一定的制圖和識圖能力；（七）具有一定的書寫能力和口頭表達能力，能規(guī)范的書寫與之相關(guān)的技術(shù)作業(yè)文件和說明；（八）具有規(guī)范的、文明的行為舉止，能做到禮貌待人，并具有一定的組織能力和協(xié)調(diào)能力；（九）能準確的掌握和執(zhí)行相關(guān)的法律、法規(guī)和政策。裝修管理員的職責(zé)（一）具有高度的責(zé)任心和熱情的服務(wù)意識，具有專業(yè)的職業(yè)素養(yǎng)；（二）嚴格遵守和執(zhí)行國家相關(guān)的法律、法規(guī)和政策，準確的執(zhí)行和運用相關(guān)的建筑裝飾裝修施工規(guī)范及標準；（三）嚴格審核裝修方案，在審核中對違反法規(guī)和條例明令禁止的行為和注意事項，應(yīng)予以提示和制止，并在原裝修方案圖中予以糾正和注釋；（四）在裝修巡查

36、中，對未按裝修審核內(nèi)容及修正意見施工的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免給業(yè)主或相鄰戶造成重大經(jīng)濟損失和留下質(zhì)量安全事故隱患。（五）在裝修巡查中，對違反施工安全操作規(guī)范和消防規(guī)范行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以制止和糾正，盡可能地避免重大施工事故和人員傷亡事故的發(fā)生；（六）在裝修巡查中，對違反小區(qū)管理規(guī)定行為的裝飾裝修企業(yè)或個人，應(yīng)立即予以口頭警告或書面警告；（七）堅守崗位、堅持原則、履行職責(zé)，認真作好裝修審核記錄和裝修巡查記錄，認真填寫整改通知書，并做到及時追蹤、督導(dǎo)和檢查；（八）及時協(xié)調(diào)和處理好裝修施工中出現(xiàn)矛盾和問題；（九）負責(zé)解答業(yè)主對小區(qū)物業(yè)裝修管理事宜的詢問

37、，做到悉心指導(dǎo)、耐心解釋、熱情服務(wù)，并及時處理業(yè)主的報事和求助。裝修管理控制程序1 .裝修申請2. 裝修審批1)招牌設(shè)置制作店招時按照預(yù)留的位置制作安裝，不能超越預(yù)留店招范圍。將店招安裝方案（尺寸、材質(zhì)、效果圖）報物業(yè)服務(wù)中心確認并向政府主管部門申報，經(jīng)批準后方可施工。2)消防設(shè)施改造a因裝修結(jié)構(gòu)和布局發(fā)生改變，原消防設(shè)施不能滿足國家消防規(guī)范要求的，必須對消防報警探頭、噴淋頭等消防設(shè)施進行改造、擴容以達到國家消防規(guī)范的相關(guān)要求。b消防設(shè)施改造施工單位必須具有消防工程施工資質(zhì)。c消防設(shè)施改造必須事先向物業(yè)服務(wù)中心提出申請，同時上報消防管理部門得到當?shù)叵啦块T的書面批準。戶內(nèi)消防設(shè)施改造完工后必須

38、與消防中央控制系統(tǒng)聯(lián)接。聯(lián)接工作實施由消防系統(tǒng)維保單位或消防系統(tǒng)安裝單位來完成，費用由商戶承擔(dān)。3)鋼結(jié)構(gòu)加層a商鋪鋼結(jié)構(gòu)加層需提供具有相應(yīng)資質(zhì)設(shè)計單位。出具的設(shè)計圖紙并加蓋鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計資質(zhì)單位設(shè)計方章、結(jié)構(gòu)工程師方章，以及具備相應(yīng)資質(zhì)的施工單位的相關(guān)資料，并經(jīng)成都市相關(guān)主管部門批準后方可進行裝修申請。b鋼結(jié)構(gòu)施工單位具有鋼結(jié)構(gòu)工程施工資質(zhì)，施工單位營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書必須齊全并加蓋公章。3施工期間的管理4裝修竣工驗收5違章裝修的處理6 .裝修檔案管理成品保護1、電梯成品保護2、地面、墻面、公共設(shè)施成品保護工程管理培訓(xùn)員工培訓(xùn)以公司發(fā)展和崗位需求為目標，切實提高職工認識培訓(xùn)工作的重要性，積極引導(dǎo)職

39、工自覺學(xué)習(xí)，磨礪技能，增強競爭崗位投身改革的自信心，培養(yǎng)一支服務(wù)優(yōu)質(zhì)、技能有特色的高素質(zhì)員工隊伍。 以工程維修工作為中心，將“建學(xué)習(xí)型班組，當智能型職工”的主題貫穿其中，認真學(xué)習(xí)深刻領(lǐng)會當今培訓(xùn)工作是夯實內(nèi)力提檔升級的重要性。培訓(xùn)方法和內(nèi)容落實貫徹服務(wù)理念和技能相結(jié)合的培訓(xùn)原則，組織實施崗位補缺、一崗多能的培訓(xùn)方法。擬在三個方面進行針對性的培訓(xùn)，不斷提高職工的崗位技能。新職工培訓(xùn) 新進職工是公司發(fā)展中的新生力量，增強素質(zhì)，砥練技能，使之盡快與發(fā)展迅速的公司同步提高。根據(jù)“先培訓(xùn)、后上崗”，“邊培訓(xùn)、邊上崗”的原則，有計劃有步驟地對新進職工進行循序漸進的崗位培訓(xùn)。把員工手冊、安全知識、服務(wù)技能的應(yīng)知應(yīng)會作為基本的培訓(xùn)內(nèi)容，經(jīng)考核合格后準予上崗。專業(yè)技能培訓(xùn) 1、崗位職責(zé)、操作規(guī)范2、物業(yè)管理法規(guī)、條例（物權(quán)法、各管理辦法等）3、安全消防知識學(xué)習(xí)（日常安全、消防安全、操作安全）4、服務(wù)意識、技巧、禮儀5、應(yīng)急事故處理6、弱電系統(tǒng)7、空調(diào)、給排水系統(tǒng)8、維修工專業(yè)技能（電工、電梯等）一專多能培訓(xùn) 合理配置人力資源，培養(yǎng)一專多能的復(fù)合型人才是我們工程部一線崗位率先施行同部不同種技能的跟班培訓(xùn)，以加強人才流動，解決應(yīng)急情況下的缺員問題，同時也為職工全面掌握服務(wù)技能，爭創(chuàng)一專多能的智能型