1、第一章、 總論1、 項目提出的背景以及概況2、 主要技術(shù)性指標3、 問題與建議第二章、 項目投資環(huán)境與市場分析1、 投資環(huán)境分析2、 區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析3、 銷售定位與營銷策略第三章、 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件1、 建設(shè)規(guī)模2、 項目概況現(xiàn)狀3、 項目建設(shè)條件第四章、 項目建設(shè)的必要性1、 項目建設(shè)的背景2、 項目建設(shè)的必要性第五章、 建筑方案1、 設(shè)計依據(jù)2、 項目設(shè)計主題和開發(fā)理念3、 項目總體規(guī)劃方案第六章、 節(jié)能節(jié)水措施1、 設(shè)計依據(jù)2、 建筑部分節(jié)能設(shè)計第七章、 環(huán)境影響評價1、 編制依據(jù)2、 環(huán)境現(xiàn)狀3、 建設(shè)項目對環(huán)境的影響4、 環(huán)境保護措施第八章、 勞動衛(wèi)生與消防措施1、 指導(dǎo)思

2、想2、 職業(yè)安全健康對策3、 消防設(shè)計第九章、 項目實施進度1、 項目開發(fā)期2、 項目實施過程的控制措施第十章、 項目招標1、 工程招標投標概述2、 工程招標投標因素分析3、 招標范圍4、 招標依據(jù)5、 招標方式第十一章、 資金籌措與投資估算1、 資金籌措2、 投資估算第十二章、 財務(wù)評價1、 財務(wù)評價的依據(jù)2、 財務(wù)評價3、 不確定性的分析第十三章、 社會評價1、 項目對社會的影響分析2、 風險分析3、 社會評價的結(jié)論第十四章、 研究結(jié)論與建議1、 可行性研究結(jié)論2、 建議第一章 總論1、 項目背景與項目概況項目名稱： 開元一號三期工程（10、11、12、13、14、15、16號樓以及地下車

3、庫）建設(shè)單位概況 單位名稱：xx局 單位性質(zhì)：股份有限公司 注冊資金：1000萬人民幣 單位住所：武昌 業(yè)務(wù)范圍：建筑材料、建筑施工項目概況：xxx公司（以下簡稱“中建三局”）原為xxx局，是世界500強企業(yè)上市公司中國建筑重要子公司，是具有多功能、集團化經(jīng)營的國有大型建筑安裝骨干企業(yè)。 1965年7月經(jīng)國務(wù)院批準成立；1993年經(jīng)建設(shè)部批準為全國首批一級工程總承包和一級施工總承包資質(zhì)；2002年核準為全國首批特級工程總承包資質(zhì)。2004年4月，獲準成為高新技術(shù)企業(yè)，2005年初，推行國有獨資企業(yè)董事會制度；2007年12月，改制為中國建筑股份有限公司獨家持股的一人有限責任公司。 局董事長、黨

4、委書記熊德榮，十一屆全國人大代表，高級經(jīng)濟師，武漢大學(xué)兼職教授，中國建筑工程總公司先進工作者，湖北省勞動模范，湖北省人民政府特殊津貼獲得者，湖北省優(yōu)秀企業(yè)家（金牛獎），湖北經(jīng)濟年度十大風云人物，湖北省優(yōu)秀黨務(wù)工作者，湖北省十佳思想政治工作者，武漢市“老勞模新貢獻標兵”，武漢市杰出企業(yè)家。 局總經(jīng)理陳華元，教授級高級工程師，全國優(yōu)秀施工企業(yè)家，全國工程建設(shè)質(zhì)量管理先進工作者，全國施工企業(yè)優(yōu)秀項目管理者，全國重點工程建設(shè)優(yōu)秀項目經(jīng)理，湖北省勞動模范，湖北省優(yōu)秀企業(yè)家，湖北省建設(shè)工程安全管理先進工作者，湖北省、武漢市“五一”勞動獎?wù)芦@得者。2009年，中建三局實現(xiàn)合同額561億元、完成營業(yè)額361億

5、元，連續(xù)三年位居武漢百強企業(yè)前三甲?？尚行跃幹埔罁?jù)a) 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；b) 國家計委計辦投資200215號審定的投資項目可行性研究指南（試用版）；c) 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；d) 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例；e) 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法。編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對開元壹號三期工程(10、11、12、13、14、15、16號樓)項目建設(shè)的目的、必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務(wù)分析、項目風險分析等方面進行全面論證和研究。項目提出申請

6、的理由a） 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)投資約占我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%,成為GDP增長的直接推動力。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預(yù)測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積達到22平方米，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，2010年達到人均建筑面積3

7、5平方米，主導(dǎo)戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。b）項目對城市建設(shè)將起到促進作用根據(jù)西安市全面推進住房建設(shè)五年規(guī)劃（2012-2016年）。規(guī)劃確定了未來5年的規(guī)劃思想。加強重點領(lǐng)域建設(shè)，提高建設(shè)質(zhì)量，化解社會矛盾，營造和諧有序的社會環(huán)境；促進社會主義法治文化建設(shè)，營造良好的法治環(huán)境；保障社會住房保障。 目前，西安的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與西安市住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善西安市人民的居住條件已經(jīng)成為西安市政府特別關(guān)心的問題之

8、一。同時，隨著西安經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使西安城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。開元壹號三期工程（10、11、12、13、14、15、16號樓以及車庫）項目符合西安城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了西北城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。C） 解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此

9、國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本項目作為西安市商品住宅建設(shè)項目工程之一，將為增加西安市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。2、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號項目單位數(shù)值1總用地面積20,936.72規(guī)劃總建筑面積65,913.472.1其中：住宅建筑面積47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積7419.12.3其中：

10、地下停車場建筑面積108423建筑密度%24.44容積率%2.635綠地率%38.36項目總投資萬元11,650.447財務(wù)凈現(xiàn)值萬元3,001.063、 問題與建議項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及西安的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。西安市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，

11、打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第二章 項目投資環(huán)境與市場研究1、 投資環(huán)境分析2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個百分點。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長

12、24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方米，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方米，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方米，增長24.7%。繼2004年以來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時

13、各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、 區(qū)域房地產(chǎn)環(huán)境分析 、西安市房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點主城區(qū)為西安市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，加之很多古建筑風貌，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在10000-20000元/平方米左右。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，多為高層，居住環(huán)境較好，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主。、西安房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可

14、以對近幾年西安房地產(chǎn)市場的特征總結(jié)如下：A、 房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。B、 增量地供應(yīng)大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。C、 商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。D、 產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。、2010年西安樓市分析西安房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，西安2010年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預(yù)計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進一

15、步減緩已批準項目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。3、銷售定位與營銷策略 項目需求分析本項目所在地未央?yún)^(qū)是西安市較大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,在這里工作

16、和經(jīng)商的人很多,火車站、學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，旁邊還有大明宮國家遺址公園；人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高。開元壹號打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造西安高品質(zhì)、高標準、不可復(fù)制的生態(tài)住房，使得成為西安人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。 項目銷售目標群定位本項目規(guī)劃為西安市的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：A、 一類客戶：企事業(yè)單位職工B、 二類客戶：周邊的私營業(yè)主C、 三類客戶：周邊學(xué)校老師D、 四類客戶：未央?yún)^(qū)公務(wù)員E、 五類客戶：西安在外地成功人士F、 六

17、類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士G、 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士營銷策略本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該項目價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項目將確定以下推廣策略：A.推廣渠道報紙廣告包括西安日報、西安晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前12周進行34次推廣既可。短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。單張派發(fā)貫穿項目營銷始終的宣傳利器，西安地方大，人口多，單張派發(fā)能起到良效。B. 營銷活動l 活動

18、一：西安大型文化論壇。l 活動二：系列名人講座。C.媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳開元壹號，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在西安的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。l 公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。l 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。l 影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。l 西安報紙：開盤前一月投放34次，以及每次新貨上市投放1次。 l 單張派發(fā)：每天均

19、需進行的推廣方式,力求單張波及到西安的每一個角落。l 短信推廣：一般一個月派發(fā)46次，開盤前每周發(fā)送23次。l 公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行12場，開盤后視銷售情況舉行。第三章 建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件1、建設(shè)規(guī)模本項目總占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建筑密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為7 (10-16號樓)高層(34層)電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方米，1-2層商鋪面積7419.1平方米，地下停車場面積10,842平方米）。2、項目的地點與地理位置開元壹號三期工程（10、11、12、13、14、15、16以

20、及地下車庫） 本項目位于西安市太元路與玄武路交匯處，總占地面積20,936.7平方米，小區(qū)西接太華路、南接太元路。本項目與西安市著名的大明宮國家遺址公園；距西安市火車站不到10公里,距離衡昆高速等多條高速很近。自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。3、 項目建設(shè)條件A.地形、地貌情況該項目處于地勢平坦的太元路與玄武路交匯處，四周環(huán)境優(yōu)美。西安資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“古建筑之鄉(xiāng)”，處于西安市的有大雁塔、小雁塔、大唐芙蓉園、大明宮國家遺址公園等著名的旅游圣地。B.交通運輸條件西寶高速西臨高速西黃高速機場高速新機場高速（客車專用）西漢高速西柞高速西禹高

21、速滬陜線西安至商州第二高速公路已建設(shè)完成，其中西安至藍田段八車道路段目前已經(jīng)全面進入路基鋪筑及橋梁墩臺澆注的施工階段，藍田至商州段六車道路段已經(jīng)全面開工，目前進展順利 連霍高速公路潼關(guān)至寶雞段除了臨潼區(qū)到灞橋鎮(zhèn)段目前還沒有開工跡象外，其余路段改擴建工程已經(jīng)進入路基基層鋪設(shè)階段，局部已經(jīng)開始進入路面施工階段，目前已經(jīng)全線通車。 西銅高速公路改擴建工程已經(jīng)全面建成, 2011年全線竣工西安三環(huán)路工程已經(jīng)在2010年竣工 鄭西高速于2010年年初試通車并在2010年之內(nèi)全線正式通車，您可以在2小時內(nèi)到達鄭州C.生態(tài)環(huán)境條件本住宅開發(fā)項目位于太元路與玄武路交匯處，西南方向有大明宮國家遺址公園，此處環(huán)境

22、優(yōu)美、綠樹成蔭；真正的生活天地、與大自然完美結(jié)合。D、施工條件本項目所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔施工任務(wù)的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而陜西省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。E、氣候條件西安屬于暖溫帶半濕潤的季)風氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。無霜期平均為219233天。1月份最冷，平均氣溫-0.51.3；7月份最熱，平均氣溫26.327；年平均氣溫13.6。極端最高氣溫45.2(1934年),極端最低氣溫-20.6(199

23、5年1月11日)。（近年來氣候呈暖化趨勢。2003-2007年，1月份平均氣溫0.8，7月份平均氣溫27.1。年平均氣溫15.5。）年降水量平均為507.7毫米719.8毫米。年降水日數(shù)96.6天，一年有三個降雨高峰時段，分別是9-10份的秋季，7-8月的夏季以及4-5月的春季，尤以秋雨連綿為顯著特點。年平均濕度為69.6%。年平均降雪日為13.8天（由于氣候暖化，近年降雪較為罕見）。冬季多東北風，夏季多西南風，受地形地勢影響，年平均風速2.0米/秒，明顯低于北方大多數(shù)地區(qū)。無霜期207天。天空云量較大，年日照時數(shù)明顯低于北方地區(qū)。 氣溫 西安地區(qū)2007年平均氣溫13.7(藍田)15.6（西

24、安），與常年比較偏高0.61.9，長安偏高0.6，市區(qū)偏高1.9 年日最高氣溫等于或大于35的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達61天，在19611998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40以上的酷熱天氣 降水 西安地區(qū)2007年降水總量595.9732.9毫米，臨潼最少，戶縣最多。 日照 西安地區(qū)2007年日照時數(shù)為1398.52126.7小時，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍田偏多，高陵、長安、臨潼、周至偏少。 大霧 秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上第四章 項目建設(shè)的必要性1、項目建設(shè)的背景 隨著全球經(jīng)濟一體化的不斷深入和我國經(jīng)濟增長方式的逐步轉(zhuǎn)變，人民的生活理念不

25、斷的轉(zhuǎn)變。城市化趨勢已經(jīng)在每個公民的腦海中深深的埋下了根基。很多人想在城市里擁有自己的天空已不是夢。因此民用建筑會不斷的發(fā)展。開元一號工程更是建設(shè)創(chuàng)新型國家、構(gòu)建和諧社會、走新型發(fā)展道路和建設(shè)社會主義新農(nóng)村的一項戰(zhàn)略措施。2、項目的建設(shè)是城市化的先行者 隨著城市化的不斷發(fā)展，民用建筑的需求會不斷的增加。更是響應(yīng)國家政策的號召，努力為國家和諧社會、改善人民的生活條件貢獻一份力量。3、 項目的建設(shè)是提高人民生活水平的必經(jīng)之路 項目的建設(shè)能將很多分散住房的居民集中居住，這樣使得教育、醫(yī)療等各個方面都會更好的改善。也使得政府能更好的管理。從而提高了人民的生活質(zhì)量，使得人民的精神生活更加的充實。第五章

26、建筑方案1、設(shè)計依據(jù)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 GB50180-93（2008年版）建筑設(shè)計 GB50352-2008高層建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50045-05汽車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范 GB50067-05城市規(guī)劃編制辦法西安市城市規(guī)劃行政技術(shù)準則 西安市2010年城市總體規(guī)劃2、項目總體規(guī)劃方案A、規(guī)劃設(shè)計原則 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； 以銷售為主導(dǎo)的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作； 以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。B、項目結(jié)構(gòu)和布局本項目總體規(guī)劃力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總

27、占地面積20,936.7平方米，總建筑面積為65,913.47平方米，本項目兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該項目能夠站在西安房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將項目開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。 更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了

28、地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。充分考慮西安的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。C、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本項目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。3、建筑設(shè)計A主要規(guī)范及標準建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB

29、50010-2002建筑抗震設(shè)計規(guī)范 GB50011-2001建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94-94地下工程防水技術(shù)規(guī)范 GB50108-2001砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范 GB50007-2002高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程 JGJ3-2002高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范 JGJ6-99建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 JGJ79-2002人民防空地下室設(shè)計規(guī)范 GB50038-94鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程CECS51：93B、建筑風格及立面特點 依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學(xué)的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復(fù)雜的線條曲

30、線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學(xué).建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。C、建筑戶型特色 細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。 充分考慮西安的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。 住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。 戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。采用最經(jīng)

31、濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。4、 結(jié)構(gòu)設(shè)計A.指導(dǎo)思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。B、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。C、結(jié)構(gòu)選型：全部采用框架和剪力墻相結(jié)合的結(jié)構(gòu)。樓層蓋均采用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。D、地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空

32、間凈高的要求。地下室防水以防水混凝土結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極P8。5、 給排水設(shè)計A、 給排水設(shè)計規(guī)范a) 建筑給水排水設(shè)計規(guī)范 GB50015-2003（10年版）b) 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 GB50140-2005c) 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50084-2001（08年版）d) 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-2006e) 室外給水設(shè)計規(guī)范 GB50013-2006f) 室外排水設(shè)計規(guī)范 GB50014-2006g) 國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標準等B、 給水設(shè)計水源概況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)太元南路路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)玄武路

33、上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。第六章 節(jié)能節(jié)水措施1、設(shè)計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策

34、，改善陜西省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標準夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標準，JCJ134-2001制定的標準為依據(jù)。2、建筑部分節(jié)能設(shè)計A、外窗均采用淺藍色中空塑鋼玻璃窗，并設(shè)置活動外遮陽百葉。B、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預(yù)防白蟻、鼠等生物侵害。 淺色磁磚飾面。 外加保溫隔熱構(gòu)造。 采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。 C、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。 D、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。 E、樓梯

35、間采用封閉式并可開啟外窗。第七章 環(huán)境影響評價1、編制依據(jù)1) 污水綜合排放標準GB8978-1996；2) 城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準GB3096-93；3) 地表水環(huán)境質(zhì)量標準GHZB1-1999；4) 大氣污染物綜合排放標準GB16297-96。5) 中華人民共和國環(huán)境保護法（1989）6) 中華人民共和國大氣污染防治法（2000）7) 中華人民共和國水污染防治法（1996）8) 中華人民共和國固體廢棄物污染防治法（1996）9) 建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例國務(wù)院令第253號1998年11月10) 關(guān)于進一步做好建設(shè)項目環(huán)境管理工作的幾點意見國家環(huán)保局環(huán)監(jiān)（10）第015號11) 環(huán)境影響評價技

36、術(shù)導(dǎo)則（HJ/T21-23-93及HJ/T-24-95）12) 建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例（1998年國務(wù)院253號令）13) 環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃2、環(huán)境現(xiàn)狀1）、氣象西安屬于暖溫帶半濕潤的季風氣候區(qū)，雨量適中，四季分明。無霜期平均為219233天。1月份最冷，平均氣溫-0.51.3；7月份最熱，平均氣溫26.327；年平均氣溫13.6。極端最高氣溫45.2(1934年),極端最低氣溫-20.6(1995年1月11日)。（近年來氣候呈暖化趨勢。2003-2007年，1月份平均氣溫0.8，7月份平均氣溫27.1。年平均氣溫15.5。）年降水量平均為507.7毫米719.8毫米。年降水日數(shù)96.6天，

37、一年有三個降雨高峰時段，分別是9-10份的秋季，7-8月的夏季以及4-5月的春季，尤以秋雨連綿為顯著特點。年平均濕度為69.6%。年平均降雪日為13.8天（由于氣候暖化，近年降雪較為罕見）。冬季多東北風，夏季多西南風，受地形地勢影響，年平均風速2.0米/秒，明顯低于北方大多數(shù)地區(qū)。無霜期207天。天空云量較大，年日照時數(shù)明顯低于北方地區(qū)。氣溫 西安地區(qū)2007年平均氣溫13.7(藍田)15.6（西安），與常年比較偏高0.61.9，長安偏高0.6，市區(qū)偏高1.9 年日最高氣溫等于或大于35的炎熱期平均出現(xiàn)22天左右，1997年最多，達61天，在19611998年的38年中，有9年出現(xiàn)了40以上的

38、酷熱天氣 降水 西安地區(qū)2010年降水總量595.9732.9毫米，臨潼最少，戶縣最多。 日照 西安地區(qū)2010年日照時數(shù)為1398.52126.7小時，與常年比較，市區(qū)、戶縣、藍田偏多，高陵、長安、臨潼、周至偏少。 大霧 秋冬季節(jié)大霧天氣頻繁出現(xiàn)，年內(nèi)各區(qū)縣大霧天數(shù)均在10天以上2）、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2 、NOX 污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級標準，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。3、項目建設(shè)對環(huán)境的影響項目范圍內(nèi)沒有任何污染源，項目建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。4、環(huán)境保護措施1）、設(shè)計依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標準；城市區(qū)域環(huán)境噪音

39、標準；大氣污染物綜合排放標準；室外排水設(shè)計規(guī)范。2）、設(shè)計原則 建設(shè)項目污染防治的處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和西安市有關(guān)排放標準。 堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3）、治理措施 污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。 噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處

40、理。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。 固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)管理公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。第八章 勞動衛(wèi)生與消防1、指導(dǎo)思想 以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導(dǎo)，堅持安全第一，預(yù)防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障項目施工人員的生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標，倡導(dǎo)安全文化，健全項目安全管理制度，落實安全責任，建立長效的安全機制，

41、堅持安全消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)安全衛(wèi)士健康對策措施A、安全施工保障措施選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。建立項目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。建立健全項目安全施工應(yīng)急救援體系。建立安全施工責任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。建設(shè)項目的安全設(shè)施應(yīng)與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。B、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施建設(shè)項目的工作場所，應(yīng)當符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制

42、，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。 究、推廣先進的職業(yè)危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進項目職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。 落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。建設(shè)項目的職業(yè)病防護措施應(yīng)與建設(shè)項目工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。3、消防設(shè)計A、設(shè)計依據(jù)與原則1) 建筑設(shè)計防火規(guī)范 GB50016-20062) 建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范 GBJ140-903) 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50084-20014) 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范 GB50016-985) 建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范 GB50222-95本項目防火設(shè)計原則是從總平面布局，

43、建筑平面布置、細部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。B、總體消防設(shè)計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本方案嚴格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。C、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應(yīng)嚴格按照建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修標準，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。D、消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大

44、部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4米的環(huán)狀道路。E、水量室內(nèi)消火栓用水量：25L/S 自動噴水用水量：30L/SF、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。G、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50米并有2股水柱同時達到室內(nèi)任何部位。H、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。第九章 項目實施進度1、項目開發(fā)期立項報建2011年5月地勘2011年10月招標2012年5月施工2012年10月銷售2013年5月交房2014年2月2、項目實施過程控

45、制措施A、項目進度控制措施在項目實施過程中,項目領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)專門設(shè)置工作小組,對項目進度計劃實施情況進行檢查,并及時對檢查情況進行分析,找出影響進度的原因,做好進度計劃的調(diào)整和完善。檢查方法有以下三種:(1)建立項目實施進度報表；(2)派出常駐人員，現(xiàn)場進行檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會議。B、項目質(zhì)量控制措施項目實施應(yīng)堅持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、用數(shù)據(jù)說話”的原則，以保證和提高工程質(zhì)量。運用系統(tǒng)的概念和方法，把各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動合理組織起來，形成一個明確任務(wù)、職責、權(quán)限，而又互相促進的管理網(wǎng)絡(luò)和有機的質(zhì)量保障體，使質(zhì)量管理制度化、標準化，從而建造出百姓滿意的工程。C、項目資金控制措施在項目實

46、施過程中，各有關(guān)單位要加強資金使用的管理，硬化預(yù)算約束。嚴格執(zhí)行專款專用、專項管理、單獨核算的規(guī)定，任何單位和個人不得超范圍支出和超標準開支，更不得截留和挪用項目資金；要建立、健全項目會計核算和內(nèi)部稽核制度，對項目資金實行全過程的財務(wù)管理與監(jiān)督；要嚴格項目資金竣工決算，規(guī)范項目的業(yè)績考評和追蹤問效。第十章 項目招投標1、工程項目招投標概述 招標投標是國際上通用的交易方式，是一種規(guī)范化的競爭手段。在建立和完善社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，全面工程方面招標投標，有利于運用競爭機制，使資金得到經(jīng)濟的、有效的使用，確保招標項目質(zhì)量優(yōu)化。A、招標制度有助于技術(shù)引進的成功性、實用性，激發(fā)企業(yè)的活力。改革開放

47、以來，我國經(jīng)濟有了飛速發(fā)展。企業(yè)原來在生產(chǎn)銷售過程中建立的優(yōu)勢已經(jīng)不復(fù)存在，于是不斷加大技術(shù)改造的力度，通過招投標了解和成功引進國內(nèi)外先進的生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，以領(lǐng)先者的姿態(tài)從容面對市場新一輪競爭。B、招標是企業(yè)提高投資效益，無償獲得經(jīng)濟、科技信息，與國內(nèi)外市場接軌的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)逐步得到落實，但投資決策并未完全以市場為導(dǎo)向。由此，會產(chǎn)生一系列弊端：投資總量難以調(diào)控，投資結(jié)構(gòu)不夠合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資效益低下，銀行不良貸款增加，貸款資金本息不能如期收回。C、招標制度能夠降低引進技術(shù)設(shè)備的價格。在招標投標過程中，投標方為了經(jīng)濟利益，市場份額，企業(yè)信譽等各方面考

48、慮，都力爭中標，而價格是否較低是評標的中標的重要依據(jù)之一，因此，投標方往往在投標過程中競相壓價，爭取中標。D、招標程序規(guī)范、操作簡單、節(jié)省時間費用和勞動力。由于當今科學(xué)技術(shù)更新快，產(chǎn)品更新升級換代的周期縮短，因此，有時時間對企業(yè)來說就意味著效益。在這種情況下，通過規(guī)范的招標制度完成工程和設(shè)備的采購能為企業(yè)節(jié)省大量的時間和精力。E、招標制度公開、公平、公正的特性保證了企業(yè)采購過程的透明化公平性競爭與擇優(yōu)選定是招標投標的基本屬性，是招標過程的首要條件。隨著我國加入WTO和經(jīng)濟的飛速發(fā)展，企業(yè)的采購行為將進一步規(guī)范化，招標投標制度將會越來越多來地運用于各個領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展作出更大的貢獻。2

49、、工程項目招標投標因素分析招投標是作為一種市場交易方式的最優(yōu)選擇應(yīng)運而生的，一個成功的招標項目往往意味著采購業(yè)主在時間、投資及精力上的大大節(jié)省，同時也會為投標人減少銷售環(huán)節(jié)中的人財物力消耗。但是，影響一個招投標項目成功與否的因素是多方面的，其中任何一個因素不配合，就有可能造成招標項目的失敗。A、業(yè)主與招標機構(gòu)的配合是否默契是招標項目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標這種采購方式有一定的了解，信任這種方式，并希望通過招投標帶給企業(yè)良好的效益。其次，業(yè)主與其委托的招投標機構(gòu)應(yīng)建立相互之間的信賴，并時常就各自的想法進行相當程度的相互溝通，從而保證在整個招標項目實施過程中，采購業(yè)主與招投標機構(gòu)“步調(diào)”、

50、“口徑”一致，不致產(chǎn)生誤導(dǎo)投標人的結(jié)果。第三，采購業(yè)主在其采購行為納入招標程序后，由于招標機構(gòu)自身信息渠道的廣泛性、發(fā)標途徑的多樣性，常常會爭取到眾多的潛在投標人。此時，如果采購業(yè)主與招標機構(gòu)配合默契，在與上述潛在投標人進行技術(shù)、商務(wù)等方面交流時采取一視同仁的態(tài)度，公平地對待他們，將有助于吸引更多投標人，從而在該項目招標過程中形成良好的競爭氛圍，有效降低設(shè)備的投標報價，增加設(shè)備的配置，實現(xiàn)采購業(yè)主利益最大化。B、招投標文件技術(shù)及商務(wù)條款的編制是否合理是招投標項目成功的關(guān)鍵。采購業(yè)主在項目納入招投標前有時會與部分投標人先期交流、接觸，在這種背景下，其提供給招投標機構(gòu)的采購設(shè)備技術(shù)要求難免會出現(xiàn)以

51、某品牌設(shè)備技術(shù)規(guī)格為藍本的情況；而有時，采購業(yè)主也可能由于對擬采購設(shè)備不完全了解，提供給招標機構(gòu)的參數(shù)過于簡略。C、招投標程序的規(guī)范運作是招標項目成功的堅實支柱。近年來，我國招標投標法及招標辦法的管理規(guī)定相繼頒布，國家對企業(yè)通過規(guī)范招標采購設(shè)備也給予了一定的政策扶植。然而，由于招投標的重要意義已經(jīng)被社會普遍接受和認識，越來越多的機構(gòu)看好這個市場的前景，紛紛進入。他們對有關(guān)招標投標的國家政策法規(guī)和管理規(guī)定不了解、不熟悉，同時急于占領(lǐng)招標市場，往往采用無序競爭，一味滿足采購業(yè)主的不合理要求，違反國家的相關(guān)招標管理規(guī)定，視經(jīng)濟效益為其最高的追求目標，從而給規(guī)范操作的招標機構(gòu)帶來巨大的沖擊。D、招投標

52、機構(gòu)從業(yè)人員的敬業(yè)精神和自律精神是招標項目成功的基本保證。招標從業(yè)人員在招標項目中應(yīng)樹立“服務(wù)”意識，一切從業(yè)主利益出發(fā)，以高度的敬業(yè)精神要求自己，配合采購業(yè)主的時間安排加班和出差，主動辦理好各種手續(xù)并勤與其聯(lián)絡(luò)，急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想。由于招標機構(gòu)在招標項目中位置的特殊性，參與主持評標工作的招標機構(gòu)成員往往會在評標委員會中占一席之地，這都需要招標從業(yè)人員嚴格自律，遵守招標投標法和國家有關(guān)招標管理的規(guī)定，尊重評標委員會的決定，不做損害采購業(yè)主利益的事。E、業(yè)務(wù)素質(zhì)高，專業(yè)分配合理的專家評委為招標項目的成功提供有力的技術(shù)支持。招標機構(gòu)如果與一批各行各業(yè)的具有高度專業(yè)素質(zhì)的專家建立了融洽的、長

53、期的工作關(guān)系，則在招標過程的招標文件審核和開標評標中，采購業(yè)主和招標機構(gòu)就有很大把握邀請到專業(yè)配置合理的專家評委，基于這些專家長期在自己研究領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗，他們常常會給采購業(yè)主從各方面提供合理的、關(guān)鍵的意見和建議，完善招投標文件或?qū)⑴c投標的設(shè)備給予公正的評價，招標項目由此可在發(fā)標階段尋找到更多投標人，采購業(yè)主則可在評標階段了解投標人更全面的情況，這在技術(shù)方面對招投標項目的成功是一個有力的保障。F、做好招投標項目的前期準備和后期跟蹤、回訪是確保招投標項目成功的一個重要條件。一個招投標項目的運作并不是從發(fā)標到開標、定標的簡單過程，從招投標從業(yè)人員角度說，它是包含了項目前期和后期兩個階段的較長周期

54、的工作。也就是說：招投標并不僅僅局限于從編制招投標文件到開標、定標完畢這么一個過程，項目開展前，招投標從業(yè)人員就應(yīng)當提早介入，收集資料、尋找潛在投標人、與采購業(yè)主保持溝通，確保招投標順利實施。在項目定標，采購業(yè)主與中標人簽定購貨合同乃至到貨過程中，招投標從業(yè)人員仍應(yīng)及時跟蹤項目進展，在貨物驗收合格，正式投產(chǎn)后，還應(yīng)回訪業(yè)主，了解設(shè)備使用情況。也就是說，招投標從業(yè)人員真正將業(yè)主的事情當成自己的事情一樣對待，招投標這種采購方式才能完全體現(xiàn)其優(yōu)點和益處。3、招標依據(jù)根據(jù)中華人民共和國招標投標法、陜西省發(fā)展和改革委員會制定的陜西工程建設(shè)項目可行性報告增加招標內(nèi)容和核準招標事項暫行規(guī)定及陜西省實施辦法第

55、十一條之規(guī)定，達到下列規(guī)模標準之一的，必須招標： 工單項合同估算價在200萬元人民幣以上的；重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項合同估算價在50萬元人民幣以上的； 勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)，單項合同估算價在30萬元人民幣以上的； 項合同估算價低于本條第項、第項規(guī)定標準，但項目總投資額在1,000萬元人民幣以上的。4、 招標范圍序號名 稱招標情況備 注不招標招標1項目勘察招標2設(shè)計招標3招標代理招標4施工招標5監(jiān)理招標6設(shè)備招標7建筑材料招標8裝飾裝修招標5、 招標方式項目招標均采用公開招標的方式。項目的勘察、設(shè)計，土方工程，樁基工程，土建工程，裝修裝飾工程，水電工程，綠化、景觀塑造，小區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)

56、施建設(shè)，重要設(shè)備、材料等物資的采購，項目監(jiān)理宜采用委托招標的組織形式。第十一章 投資估算與資金籌措1、 投資估算A、法律依據(jù)、國家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；、國家發(fā)改委投資建設(shè)項目可行性研究指南（試用版）；、中國建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的民用建筑可行性研究與快速報價；、國家發(fā)展計劃委員會、建設(shè)部工程設(shè)計收費基價表；、中華人民共和國土地管理法；、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法；、中華人民共和國國家標準GB/T 185082001城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程。B、投資估算結(jié)果項目總投資為11,650.44萬元，包括建筑安裝工程費用8,479.07萬元（包括總平、綠化、設(shè)備等費用），前期費用102.

57、62萬元，土地費用1,287.4萬元,報建費548萬元,監(jiān)理費84.79萬元,地勘、設(shè)計費61.95萬元,不可預(yù)見費423.95萬元,銷售費用396.04萬元,建設(shè)期貸款利息266.62萬元。2、 資金籌措A、資本金籌措 本項目自籌資本金為8,650.44萬元（約占總投資的74%），全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)。B、債務(wù)資本金籌措 本項目債務(wù)資金約3,000萬元，全部用于本項目的開發(fā)和建設(shè)，通過向金融機構(gòu)融資解決，按2年期利率7.56%上浮40%計算，本金及利息擬用銷售款進行償還。C、資金來源落實情況 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運作方式一般如下：自有資金全部用于投資； 預(yù)售收入扣除有關(guān)稅費后用于投資；若

58、資金還短缺，則通過金融機構(gòu)借貸來彌補。 本項目開發(fā)投資的資金來源有兩個渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)國務(wù)院提高四個行業(yè)投資項目資本金比例的通知：房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟適用房）項目資本金比例提高到35%及以上，本項目自有資金8,650.44萬元(約占總投資的74%)，向金融機構(gòu)融資3,000萬元(約占總投資的26%)，本項目未考慮以銷售回款補充建設(shè)資金。本項目資金籌措情況如下表所示：投資計劃與資金籌措表 單位：萬元項 目2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合 計一、總投資2084.767933.171632.5111650.441、固定資產(chǎn)投資2084.76

59、7774.411524.6511383.822、建設(shè)期利息158.76107.86266.62其中：長期借款利息158.76107.86266.62二、資金籌措2084.767933.171632.5111650.441、自籌資金2084.764933.171632.518650.442、借款3000.003000.00其中：長期借款3000.003000.00第十二章 財務(wù)評價1、 項目評估依據(jù)、建設(shè)部頒布的房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法（第二版）； 、國家現(xiàn)行的財稅制度和有關(guān)法規(guī) 。2、 財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價格按照建設(shè)成本及營銷部門提供的數(shù)據(jù)確定名稱金額備注單價8500-9000價格根

60、據(jù)當時市場價確定總銷售額約41695.76萬元47652.3*【（8500+9000）/2】=41695.76項目贏利30045.36萬元營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護建設(shè)稅：按實際繳納增值稅7%計算；教育費附加：按實際繳納營業(yè)稅的3%計算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參考行業(yè)規(guī)定，結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預(yù)期收益期待，將財務(wù)基準收益率定為10%；3、 財務(wù)評價A、 基本報表損益和利潤分配表項 目行次本月數(shù)本年累計數(shù)一、營業(yè)收入1 17,100,244.00 減：營業(yè)成本2 13,850,286.00 二、毛利3 4,249,958.00 毛利率 （%）

61、424.09% 減：營業(yè)費用5 營業(yè)稅金及附加 （已交所的稅）6 677,554.17 其中：營業(yè)稅金7 677,554.17 三、經(jīng)營利潤（虧損以“一”號表示8 - 減：管理費用9 財務(wù)費用10 - 其中：利息凈支出11四、營業(yè)利潤12 3,572,403.83 加：投資收益13 - 其中：其它單位轉(zhuǎn)來利潤14 加：營業(yè)外收入15 減：營業(yè)外支出16 4,817,134.60 加：以前年度損益調(diào)整17五、利潤總額19 3,755,269.23 減：應(yīng)交所得稅20 其中：減免的所得稅21六、稅后利潤23 3,755,269.23 減：應(yīng)交特種基金24 其中 ：能源交通重點建設(shè)基金25 預(yù)算調(diào)節(jié)

62、基金26 加：上年未分配利潤27 減：單項留用的利潤28 減：歸還借貸的利潤29七、可供分配利潤30 2,280,190.00 加：盈余公積補虧31 減：提取盈余公積32 其中：公益金33 減：應(yīng)付利潤34 減：轉(zhuǎn)作獎金的利潤35八、未分配利潤37 1,475,079.23B、盈利能力分析根據(jù)損益和利潤分配表測算，本項目年均利潤總額為3,395.97萬元、年均凈利潤為2,280.19萬元。4、不確定性分析1、敏感性分析根據(jù)本項目的特點選擇對銷售收入和總投資兩個指標對本項目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）、財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進行敏感性測試。測試結(jié)果表明：當最不利因素商品房銷售下降5%時,總投資

63、不變的情況下，其收入下降5%，項目財務(wù)凈現(xiàn)值2231.16萬元，內(nèi)部收益率為56.16%；當項目成本增加10%，在收入不變的情況下，項目財務(wù)凈現(xiàn)值為2010.77萬元，內(nèi)部收益率46.75%。均高于基準收益率10%，說明項目有很強的抗風險能力。2、盈虧平衡分析當其他條件不變，銷售均價下降19%時，凈現(xiàn)值趨近于0，也可以說，當銷售率為81%時（不考慮其他經(jīng)營性收入，如車位租金、會所經(jīng)營等），就可以達到盈虧平衡。就直接成本而言，在其他條件不變情況直接成本上升30%時，也能保持盈虧平衡。第十三章 社會評價1、項目對社會的影響分析本項目建成后，不僅能給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，取得顯著的經(jīng)濟效益，同時

64、也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積極的影響。具體體現(xiàn)在如下方面：A、引進先進的住宅開發(fā)理念，推動西安市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展西安市房地產(chǎn)近年來發(fā)展很快，但由于起步較晚，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商品牌意識較差，注重短期效益，不考慮當?shù)丨h(huán)境、氣候條件，房地產(chǎn)開發(fā)從住居習(xí)慣和開發(fā)原則上都生搬硬套其他地區(qū)經(jīng)驗，造成了房地產(chǎn)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，真正有競爭力，能形成品牌優(yōu)勢的項目幾乎沒有。B、開發(fā)精品社區(qū)，提高住戶的人居水準本項目作為中建地產(chǎn)開發(fā)有限公司在西安市區(qū)建設(shè)的又一大型房地產(chǎn)開發(fā)項目，將從產(chǎn)品定位、設(shè)計施工、材料采購、配套完善、市場推廣、客戶服務(wù)和物業(yè)管理等各個環(huán)節(jié)進行全方位的質(zhì)量控制，將高標準高品質(zhì)的建設(shè)理念融入到樓盤定位設(shè)計當

65、中，力爭開發(fā)出一個高檔次的精品住宅小區(qū)，進一步提高客戶的人居水準。通過本項目的建設(shè)，將大大改善周邊居民的生活環(huán)境，為西安市房地產(chǎn)的產(chǎn)品類別提供新的定義，并成為西安中建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司品牌文化建設(shè)的標志性樓盤。C、發(fā)展西安市經(jīng)濟，從實質(zhì)上提升區(qū)域價值根據(jù)西安市發(fā)展規(guī)劃制定的發(fā)展戰(zhàn)略，西安市各項基礎(chǔ)設(shè)施及城市配套功能日趨完善，城市的人氣越來越旺。本項目屬于西安市房地產(chǎn)市場的一項重大工程，規(guī)劃、品牌優(yōu)勢明顯，項目建成后將徹底改變西安長期以來城市基礎(chǔ)設(shè)施嚴重落后的面貌，提高城市品位，營造高品質(zhì)的生活環(huán)境，突出“人城市生態(tài)文化”主題，有效地提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體品質(zhì)和拉動銷售價格，促進本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)、

66、服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高周邊人氣，從實質(zhì)上帶動區(qū)域價值提高，對于提升西安城市建設(shè)檔次與水平，改善區(qū)域環(huán)境，提升西安地區(qū)的城市形象，具有十分重要的意義。2、風險分析A、政策風險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。為防范此類政策性風險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。B、銷售風險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準確、設(shè)計合理，建筑風格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴格控制工程進度，嚴格控制施工質(zhì)量，尤其對住宅項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼

67、球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風險。 C、工期和工程質(zhì)量風險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，嚴格執(zhí)行國家及公司實時控制標準進行實時監(jiān)控?？傊?，該項目定位較準確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴格控制房屋開發(fā)

68、的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風險控制到較低水平。3、社會評價結(jié)論通過社會評價和風險分析得出：本項目建成后，不僅給發(fā)展商帶來可觀的投資回報，給政府帶來大量的稅收，取得顯著的經(jīng)濟效益，又能安置好住戶，改善和提高居民的居住生活條件和環(huán)境，為政府排憂解難，在承擔社會責任的同時也會對當?shù)匕l(fā)展產(chǎn)生積級的影響。第十四章 研究結(jié)論與建議1、可行性研究結(jié)論A、市場分析結(jié)論通過對當前宏觀經(jīng)濟形式、西安市房地產(chǎn)市場的調(diào)查和分析，綜合本項目特點，本項目各項基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備，市場進入時機也已經(jīng)成熟，符合國家相關(guān)法規(guī)、政策規(guī)定，經(jīng)濟效益和社會效益顯著。B、經(jīng)濟分析結(jié)論通過財務(wù)評價分析，項目全部投資財

69、務(wù)內(nèi)部收益率為73.86%，大于基準收益率10%；財務(wù)凈現(xiàn)值為3,001.06萬元，大于0；充分說明項目投資收益率高，經(jīng)濟效益好，清償能力強，具有較好的抗風險能力，本項目在經(jīng)濟上是合理的。綜上所述，本項目的社會、經(jīng)濟效益顯著，建議盡快辦理相關(guān)審批手續(xù)，做好施工圖設(shè)計和招標工作，加快開發(fā)建設(shè)。2、建議A、項目所處區(qū)域房地產(chǎn)市場日趨競爭激烈，購房者心態(tài)也越來越成熟，良好的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)品質(zhì)及人文環(huán)境已成為中、高檔物業(yè)必備的前提條件，公司結(jié)合消費者的心理，按照規(guī)劃設(shè)計方案盡快完成景觀、庭院詳細設(shè)計及施工。 B、從資金來源看，銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強，公司密切關(guān)注市場變化，加強市

70、場調(diào)研，針對目標客戶，有針對性地做好宣傳推介，盡快開展樓盤的形象展示，盡快聚集人氣，創(chuàng)造競爭優(yōu)勢，保障銷售方案的順利實施，加快銷售款回籠。 C、本項目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計竣工標準完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本，加強對本項目工程進度的監(jiān)管力度， 確保該項目按計劃正常施工；同時，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進度的有效保證。否則，施工進度不能保證，則直接影響銷售及完工交付。 D、為了降低市場風險，保障貸款資金的安全性、流動性，同時減少開發(fā)商的資金壓力，保障項目順利建設(shè)，貸款銀行對開發(fā)商銷售款開設(shè)專用帳戶，對銷售款進行監(jiān)管，保障銷售款及時償還貸款本利。