1、目 錄方案概要一、項目面臨的市場環境1、宏觀經濟技術指標2、城市發展規劃3、各街區業態分布4、各街區租金水平5、街區空置率6、街區人車流量統計7、萬州區賣場分析8、萬州區商圈分析9、地段分析10、近期上市物業調查11、稀缺性業態分析二、產品優勢及競爭力分析1、產品優勢分析2、產品競爭力分析3、產品性價比分析三、項目成本四、項目工程進度五、資金投入六、銷售與招商1、銷售1.1銷售代理模式1.2推廣思路1.3銷售階段劃分1.4銷售組團劃分1.5銷售方式1.6銷售策略1.7銷售推廣2、招商2.1招商時間安排2.2招商對象七、資金回籠1、資金回籠計劃2、銷售狀態分析八、經濟效益分析1、價值評估2、收益

2、估算3、盈虧平衡分析4、敏感性分析5、現金流量表九、項目風險預測與防范方案概要萬州項目運營暨風險防范方案共分為九個部分。第一部分，主要通過項目面臨的市場環境的調查分析，包括宏觀經濟制表（市場物價指數、固定資產投資、社會消費品零售總額、歲末銀行存款、人口規模、居民人均可支配收入），城市發展規劃、萬州區商業環境分析、近期上市物業調查、稀缺性業態分析，讓我們清晰地了解項目現在所面臨的市場環境；第二部分，主要通過產品優勢和相對于萬州區域市場其他商業物業的競爭力分析，確立了我們對于本項目的信心；第三部分，主要通過項目成本預估，得出項目的直接成本、間接成本和單位成本；第四部分，項目的工程進度情況，標明項目

3、施工設計圖完成時間、項目施工許可證取得時間、預售許可證取得時間、項目基礎工程完成時間、項目主體一層完成時間、項目主體完成時間、項目外裝完成時間等幾個項目重要時間節點，以便安排項目的資金調度及銷售計劃；第五部分，項目的資金投入情況。通過對項目開發進度及投資分析，可以了解每個階段項目需要的資金量，以便籌備和合理安排資金；第六部分，項目銷售與招商。闡述項目在銷售、招商方面的思路、策略及時間安排等；第七部分，項目資金回籠。通過對以上各部分，包括項目資金投入、項目工程進度、項目銷售進度，得出項目的資金回籠情況。分析在不同的銷售進度、不同的剩余物業租賃程度下投資回收年限的變化；第八部分，項目經濟效益分析。

4、有了項目成本、需要投入資金及資金回籠情況，可以對項目進行經濟效益評估，包括價值評估，收益估算、盈虧平衡分析、敏感性分析等，清楚項目的財務可行性及投資收益；第九部分，是項目風險預測及風險防范。通過對項目的風險預測，得出項目在施工、銷售、招商以及資金運作和后期經營等過程中可能遇到的風險，以及針對這些風險所采取的相應的應對措施。一、項目面臨的市場環境1、宏觀經濟指標萬州是重慶除主城區外規模最大的城市。現轄龍寶、天城、五橋3個移民開發區和江南新區，92個鄉鎮街道，幅員面積3457平方公里。11 人口增長得到有效控制，城鎮化步伐不斷加快2004年末，全區常住人口150.67萬人，其中城區人口54.5萬人

5、，城鎮化率為44.5%，比上年提高1.0個百分點。12 國民經濟快速增長2004年全年實現國民生產總值109.3億元，同比增長14.2%。 13 市場物價繼續上漲2004年城市居民消費價格指數為103.9，比上年價格總水平提高了3.0個百分點。14 固定資產投資強勁增長全社會固定資產投資總量創歷史新高，達80.14億元，比2003年增長26.2%。其中房地產開發投資8.80億元，增長27.2%。15 建筑業快速發展2004年完成房屋施工面積216萬平方米，比上年增長11.9%；房屋竣工面積58.2萬平方米，下降20.8%。16 消費品市場穩步增長，在國民經濟中的地位和作用進一步增強2004年實

6、現社會消費品零售總額43.6億元，同比增長16.1%。17 財政收支運行平穩2004年全區金融機構存款余額166.47億元，增長11.4%，全區金融機構貸款余額90.15億元，增長8.8%。18 居民生活水平繼續提高全年城市居民人均可支配收入7711元，比上年增長10.8%；城市居民人均消費性支出6444元，比上年增長14.5%。2、城市發展規劃2.1城市規劃主城七個組團的范圍、規模、功能如下： 高筍塘組團：規劃建成區面積約7平方公里，人口14萬，是全區的金融、商貿文化中心，水上和公路客運交通樞紐。龍寶組團：規劃建成區面積約13平方公里，人口12萬，主要發展商業服務業和鹽化工工業，松林包地區為

7、對外交通樞紐。申明壩組團：規劃建成區面積約7平方公里，人口7萬，主要發展對大氣與水體無污染的技術密集型工業。周家壩組團：規劃建成區面積約7平方公里，人口9萬，主要發展金融、商貿、旅游等第三產業。枇杷坪組團：規劃建成面積約6平方公里，人口6萬，是重要的工業和倉儲區。陳家壩組團：規劃建成區面積約10玉方公里，人口12萬，是規劃區級辦公區，主要發展行政辦公、商貿、文化等第三產業。百安壩組團：規劃建成區面積約8平方公里，人口8萬，是城市東大門,全區的科技、文化中心，主要發展金融、商貿、高新技術產業。2.2交通格局隨著濱江路的通行，長江三橋的修建，萬州區的交通格局將發生很大的變化。從沙龍路和沿王牌路進入

8、主城區的外埠人車流將沿著濱江路進入新城路，最后到達中心商圈；五橋區的人流原來要經天城區過萬安橋到達中心商圈，長江三橋建成后，該區人流也將走捷徑通過長江三橋濱江路進入中心商圈。交通格局改變后，將大大縮短多路人流進入主城區的時間和成本，也使部分街區的人流發生改變，最終必將導致商圈格局的變化。3、各街區業態分布31 新城路業種構成新城路計有218個商鋪，沿街有重百超市大賣場，相關的美容休閑行業及市政配套設施齊全，金融機構等便民設施齊備。32 甘家院業種構成甘家院連接萬州區最繁華的街道新城路和太白路，人流量極大，但街區形象較差。33 太白路業種構成太白路計有143個門面，沿街有大賣場百盛、新世紀萬州商

9、都、萬州商貿城、移動營業廳等，全萬州區大的金融機構幾乎也都集中于此。店面形象較好，經營商品檔次以中檔為主。34 白巖路業種分布白巖路計有263個門面，沿街街鋪以服飾、電器、鞋類箱包為主。35 孫家書房路業種分布孫家書房路計有109個門面，有重慶百貨、金航家居城、華納家電城等大賣場。沿街店面形象較好。36 王牌路業種構成王牌路是周邊區縣通往萬州城區的主要入城通道，計有149個門面，沿街店面形象普遍較差，計有王牌燈飾廣場、中天裝飾廣場等大賣場。37 國本路業種構成國本路是萬州區的交通要道之一，沿街業態以餐飲、美容、娛樂休閑和小五金經營為主，計有305個門面。38 沙龍路業態分布沙龍路是外埠通往萬州

10、區的門戶，也萬州區的入城主要通道之一。以裝飾建材為主的專業市場街道，建材、機電所占比例較高，全街計有街鋪691個，空置率較高。沿街有新起點商場、華美商場等大賣場。沙龍路分為三段。其中沙龍路一段已經形成市場氛圍，經營狀況較好，空置街鋪主要集中在二、三段。4、各街區租金水平萬州區各主要街道租金示意圖通過租金水平調查可以看出，萬州區商業價值呈現兩極分化。在核心商圈中，商業價值最高，而在人流相對不足的其他街區，租金價格而非常便宜。由于某些街區跨度大，因此在同一街區也呈現這種特點。5、各街區空置率統計圍繞核心商圈的街道，太白路、白巖路、新城路空置率為0，而緊靠核心商圈的街道如復興街、沙龍路一段、國本路空

11、置率較低，而離核心商圈較遠的街區，如天子路、電報路、孫家書房路、王牌路空置率較高，說明萬州區核心商圈凝聚力較強。6、各街區人車流量分析說明：每條街道，每周周一、周三、星期天三個時間進行統計，以10分鐘為一個單位，每天分別于早上9:00，上午12：00，下午15：00和晚上20：00進行統計人流和車流，一天以12小時計算，綜合得出各街區的人流量和車流量。從上圖可以看出，項目所在街區太白路人流量、車流量相對于其他街區要高，口岸較好。街區調查總結：此次共調查萬州區主要街區商鋪共計2284個商鋪，商鋪總面積共計58600平方米。其中，新城路、太白路和白巖路街舖空置率為0，空置率較高的是離核心商圈較遠的

12、電報路、天子路和王牌路。7、萬州區賣場分析（統計于2003年）名稱經營面積（）年經營額（萬元）從業人員新世紀萬州商場1800036913850重慶百貨萬州商場750012328550國美家電60005000250蘇寧電器30001600320百盛百貨2000018250980精英商場85003000150除新世紀萬州商都因剛進入，未能統計外，從這幾個商場的年營業額可以看出，萬州區的總體消費能力較強，項目進入完全有市場基礎。8、商圈分析萬州區形成以圍繞高筍塘的太白路、新城路、白巖路等主要街道形成中心商圈，并以此為中心，輻射孫家書房路、王牌路，形成中心副商圈。萬州區大型的百貨、家電賣場、通訊賣場等

13、都集中于此。隨著城市的發展，市政府南移，城市中心將逐漸從高筍塘轉移至太白路一帶。隨著濱江路和長江三橋的建成，外埠人流將通過長江三橋、濱江路直接進入新城路和太白路，而高筍塘轉盤的人流也會逐漸流向太白路，形成環狀人流循環，從而催生新的核心商圈形成。9、地段分析從上圖可以看出，項目位于中心商圈的核心位置，是口岸絕佳的黃金地段，主要表現于：1.9.1位于萬州主要商業街區太白路，交通便利，人流量大； 1.9.2處于城市人流循環通路的交匯點；1.9.3位于中心商業圈，具有良好的商業口岸優勢；1.9.4位于中心商業圈，向四周輻射能力強；1.9.5隨著項目在核心商圈的崛起，市場“零和效應”必然導致其他街區街鋪

14、經營的萎縮。10、上市物業調查 三峽萬高國際基本信息發展商重慶黑格集團萬州分公司工地位置萬州高筍塘售樓處工地現場開盤日期2004年年初工程進度封頂產品分析商業部分面積35000平方米，其中一、二層68個門面，負一層103個商鋪商業部分定位14層摩登百貨價格一層40000-68000元/平方米負一層10000-30000元/平方米市場分析區域職業特征年齡層置業用途萬州及其它區域商人公務員異地投資者35-45左右投資、經營銷售情況銷售率負一層銷售80%，平街一層、二層街鋪已售完一、二層商場收益權銷售正在銷售中，3-6層未售優勢： 該項目地處高筍塘，區位優勢明顯，客戶對于該項目的投資信心較強； 銷售

15、方式包含收益權銷售、返租銷售等多種形式，利于投資和引導；且商鋪劃分較為科學合理，易于獲得投資者認可； 引進摩登百貨這一知名商家，利于消除客戶投資心理抗性。劣勢： 大部分產品規劃為室內商鋪，其價格過高，局限投資客戶群體； 室內商鋪的持續性經營較街鋪困難，投資者客戶存在一定的心理抗性； 該項目外裝進度緩慢，嚴重影響項目美譽度和商家的引進。 興茂現代城基本信息發展商萬州興茂集團工地位置周家壩售樓處工地現場開盤日期商業未開盤工程進度產品分析商業部分面積45000平方米商業部分定位機電大市場價格單價范圍均價4500元/平方米市場分析區域職業特征年齡層置業用途萬州區域35-45左右自營、投資銷售銷售率未售

16、優勢： 開發商在萬州已開發多個項目，品牌知名度較高； 該項目商業部分體量較大，能形成規模優勢； 該項目推廣力度較大，項目具有較大的知名度。劣勢： 該項目位置離核心商圈較遠，人氣較為冷清，商業氛圍不足； 該項目口岸偏僻，只能定位為專業市場，其物業價值有限。 國成濱江名都基本信息發展商重慶萬州區國成建設開發有限公司工地位置萬州三峽之星廣場旁售樓處工地現場開盤日期商業未開盤工程進度產品分析商業部分面積20000平方米商業部分定位不明，以自營為主價格單價范圍未定均價未定市場分析區域職業特征年齡層置業用途萬州區域35-45左右自營、投資銷售銷售率未售優勢： 隨著濱江路的修建，商鋪增值潛力較大；劣勢： 周

17、邊人氣、商氣不足，沒有形成商業氛圍； 商業物業體量較大，但沒有經過科學的規劃和定位，產品定位較差；通過近期上市物業的調查，可以看出： 近期上市物業商業體量小，對整個萬州區的商業格局也不會有影響； 上市物業影響力較小，市場外延能力不強。因此，近期上市物業不會對本項目產生威脅。 11、稀缺性業態分析萬州至目前為止尚沒有步行街自98年后，商業步行街經濟開始蓬勃發展。步行商業街作為一種新的商業模式，往往集購物、休閑、娛樂、觀光、文化生活等于一身。思考之一：萬州核心商圈尚沒有商業步行街，步行街經濟有待開發。高筍塘轉盤作為萬州人流最密集、商業氛圍最濃郁的目前商業核心，卻只有一個大型市政廣場和重百、萬州摩登

18、百貨等主力店。雖然大型市政廣場能夠聚集人氣，但由于市政廣場上缺乏綠化、雕塑小品、娛樂設施等，致使喪失休閑、文化生活等方面的功能，只靠一個“光壩子”是很難和真正的商業步行街競爭的。目前，各地區紛紛建設步行街，步行街經濟如雨后春筍一般興旺發展，是因為步行街具有提升城市形象、積聚人氣、繁榮商業經濟等特征。作為當前萬州核心商圈唯一的一條步行街三峽福斯德，奠定了其在投資市場和消費市場上的強大競爭力。思考之二：單一的需求（業態、業種）供給，無法滿足市民日益增加的多樣化消費需求。萬州目前的業態分布較為分散，幾乎沒有大型的綜合性商業密集區，從而導致市民的多樣化消費必須在不同的區域進行，導致市民消費成本提高，增

19、加其購物障礙，不利于街區形象、城市形象的良好建立。百貨主力店的吸引面過于單一化，也缺乏觀光、休閑、娛樂、文化生活等其它綜合服務功能，難以滿足未來消費市場越來越豐富的多樣化需求，不能保證長期贏得消費者的青睞。 因此，三峽福斯德項目規劃為步行街，并在其規劃中融入購物、休閑、美食、娛樂、運動、健身等主題，一站式體驗消費的時尚生活，則勢必能符合大部分市民的多樣化消費特性和滿足其生活需求。二、產品優勢及競爭力分析1、產品優勢分析11 產品特點產品形態特點唯一性項目為萬州唯一的一條步行街，與其他傳統商業物業形態相比具有前瞻性和創新性，能吸引較多經營戶進駐；作為新型的商業形態，能夠吸納強大的人流，形成集聚效

20、應。獨特性項目定位為街區購物公園，倡導體驗式購物，與萬州區傳統商業物業相比，具有創新性和獨特性；時尚性項目定位于購物公園，具有時尚性，能代表現代商業發展的趨勢；在設計上也引入現代時尚元素，包括建筑造型的設計、景觀設計、色彩和線條的處理，風格獨特，且注重細節，使整個建筑更富有韻律感、現代感和時尚感。綜合性集購物、娛樂、餐飲、休閑、觀光、文化生活等多種功能于一體，是能滿足多樣化需求的綜合性商業組團；同時倡導一站式購物，能夠給消費者提供購物、娛樂、休閑、觀光、文化生活等一站式綜合性服務。8212功能全面，分區明確項目定位于多業態組合的商業組團，集購物、娛樂、餐飲、休閑、觀光、文化生活等于一體，能滿足

21、消費者多元化的消費需求，對人流具有強勁的吸引力，對商氣具有異常的凝聚力，因此，具有強大的生命力和市場競爭力。2、產品競爭力定性分析將每個因素分為好、較好、一般、較差、差五個標準（規模因素和人流因素分為大、較大、一般、較小、小五個標準）口岸人流產品開發商品牌品牌商家規模功能三峽萬高國際好大較差一般較好較大一般興貿現代城較差較小一般較好一般一般一般女人廣場差小差差較差較大較差福斯德商業廣場好大好好好大好說明福斯德商業廣場位于中心商圈的黃金位置，口岸絕佳福斯德商業廣場位于人流最多的新城路和太白路之間，未來項目人流量大福斯德商業廣場產品形態為步行街和街舖，優于其他商業物業產品形態宗申品牌的號召力，開發

22、商的品牌形象較好品牌商家的進駐，能極大提高投資者和經營者對福斯德商業廣場的信心福斯德商業廣場體量大，能形成規模效應。步行街的多業態組合功能，能滿足消費者多元化需求3、性價比根據上述競爭力分析后，與周邊商業物業進行性價比比較。將每個因素分為好、較好、一般、較差、差五個標準（價格因素用高、較高、中、較低、低五個標準衡量）口岸產品形態價格三峽萬高國際好較差高興茂現代城差一般中女人廣場差差低三峽福斯德商業廣場好好中因此，從上述列表定性比較可以得出，本項目產品同其他商業物業相比較，性價比明顯優良。三、項目成本序號費用名稱費率 金額(萬元) 直接成本20546一土地取得費11530二前期工程費7961地質

23、勘測費222設計費21元/155按建面核算3三通一平費3204恒鑫前期支出300三建安費75071建安工程費780元/5764按建面核算，（含上下水、電安裝）2智能化設施40元/296含電子屏、水幕電影、背景音樂廣播系統，按建筑面積核算3景觀180元/338含綠化、燈光、休閑、運動、雕塑、小品、水景、指示牌，按用地建筑占地核算（按40建筑密度推算）4配套設施150元/1109含新風換氣、排煙、電扶梯系統，按建面核算四政府規費7131城市建設配套費40元/296按建面核算2水源設施費3.6元/27按建面核算3人防異地建設費15元/111按建面核算4消防審圖費1.00元/7按建面核算 5工程監理費

24、0.6%45建安工程費的0.6% 6質量監督費0.35%26建安工程費的0.35% 7規劃管理費0.1%8建安工程費的0.1%8招投標管理費0.1%8建安工程費的0.1% 9招投標代理費0.2%15建安工程費的0.2%10教育附加費1%75建安工程費的1%11工程定額管理測定費1.814建安工程費的1.812白蟻防治費0.8元/m26按建面核算13墻改基金7元/m252按建面核算14園林綠化費2元/m215按建面核算15散裝水泥基金1元/m28按建面核算16排污費（可免）間接成本4355五營銷費用6831市場推廣費683銷售總額的2%六不可預見費683銷售總額的2%七開發管理費411直接成本的

25、2%八營業期間稅費25781營業稅1861銷售總額的5.452城市建設維護費130按營業稅的7%提交3教育附加費56按營業稅的3%提交4新房登記費2按營業稅的0.15交易契稅512銷售總額的1.5%（業主、開發商共擔）6印花稅17銷售總額的0.5 成本總計24900直接成本+間接成本單位成本3369總成本總建筑面積四、工程進度月份項目2005年2006年1234567891011121234567前期工程前期工程規劃方案報批通過建筑工程基礎工程負一負二層建設主體一層完成主體封頂施工圖設計取得施工許可證取得預售許可證項目外裝項目裝修開業良好經營五、資金投入單位：（萬元）內 時容 間前期2005.

26、52005年6月2005年10月2005年10月2005年12月2006年1月2006年3月2006年4月2006年6月2006年6月2006年9月。資金投入土地取得費4940200015001500150090前期工程費34011385858585工程建設1502732960960960項目外裝871871政府規費713項目管理302418186顧問費用402015 15 15 15 廣告策劃費用72183122122 122 62財務費用營銷稅費515515644515 其他費用268小 計584030534987408642031727說明：1) 土地費前期支付4940萬元，每月必須支付

27、土地費500萬元，設計費已支付20萬，剩余款項分4個階段共16個月分期支付；2) 土石方已支付150萬，剩余款項在10-12月付完，工程建設投入在項目主體完成支付50%，剩余款項分三個階段共9個月分期支付；3) 政府規費在辦理施工許可證和預售許可證時交付；4) 項目支付前期廣告費150萬元，每月續支付項目管理費6萬元，營銷顧問費用5萬元，廣告顧問費用3萬元，已支付4個月；5) 項目外裝分為兩個階段共6個月支付；6) 營銷稅費根據銷售進度繳納。六、銷售與招商1、銷售11 創新風險代理方式保底溢價銷售本項目采用風險代理的方式，開發商與營銷代理公司一起風險共擔和利益均享，它比傳統代理具有更多的優越性

28、，是一種雙贏模式。傳統代理與保底溢價銷售的比較：傳統銷售代理代理方式根據銷售額提取銷售傭金優點缺點1、銷售模式比較簡單，便于雙方合作。1、代理公司“旱澇保收”，無銷售壓力，缺乏責任心； 2、代理商除了人員費用外，無任何資金投入，風險完全由開發商承擔，而開發商面臨的風險性較大。3、開發商不能有效掌控代理商， 4、代理商不能全程代理樓盤銷售，往往因尾盤期的收益較低而提前退場，“隨意性”、“流動性”較大，極大影響尾盤銷售。5、銷售節奏不能全面控制，往往造成代理商為獲取短期利益，率先將“好銷部分”全面推出，造成“困難部分”的滯銷，形成大量尾盤。6、容易造成推廣費用的浪費。代理商為達到“短期利益最大化”

29、，不惜在短期內進行不合理的巨額廣告投入，造成大量資金浪費。保底買斷銷售代理方式提取銷售溢價（代理商打入一定保證金，雙方共同約定銷售底價，代理商不提取傭金，只獲取其有效銷售推廣而產生的溢價部分，若代理商低于底價銷售，不足部分由代理商支付。）優點缺點1、將產品的“生產”與“銷售”完全分離，開發商與代理商“各負其責”，分工更明確。利于發揮雙方專業性，有效優化資源組合，規避雙方資源的重疊、浪費；1、銷售代理商將影響對項目開發的成敗。2、銷售底價一旦確后就不能隨市場的變化而變化，開發商將失去利潤最大化的機會。2、買斷銷售通過繳納“保證金”的形式，使甲乙雙方成為“利益共同體”，保證其盡心盡責完成銷售目標；

30、如因其自身因素影響銷售業績實現，開發商可通過扣除“保證金”的形式，追究代理商責任，增強其風險意識。3、“保底買斷銷售”通過將代理商的“收入”與“項目成敗”完全捆綁的方式，將部分開發風險有效傳嫁給銷售公司，增強其責任心。4、能給代理商更高的預期期望值，大大調動其積極性，激發其工作效率的提高。5、由于代理商須投入一定量的保證金，迫使代理商站在全盤銷售的角度考慮問題，均衡、合理分配推廣費用，大大節省廣告成本。6、代理商只要在全盤銷售告罄的情況下才能實現利潤最大化，使其不能提前退場，有效保障尾盤銷售。同時選擇緯聯地產顧問公司作營銷顧問，該公司商業樓盤操作經驗豐富，由該公司全程顧問指導，可以利用他們的專

31、業強化對我司銷售監督，并全力協助我司的營銷工作，與我們一起，群策群力，共同實現項目的營銷目標。12 推廣思路推廣思路簡述：銷售蓄勢期：通過品牌推廣，建立福斯德商業廣場品牌，讓目標市場從了解到認知到認可，最后產生購買欲望，同時引進主力店進駐；內部認購及放號期：通過前面的品牌推廣，已建立一定的品牌知名度，這時應從品牌推廣轉變為銷售推廣，制定能夠刺激購買的促銷政策，即推出第一組團。由于第一組團價格最高，因此可以建立目標市場對項目品質、價值的認可，然后開始放號，同時嚴格執行銷售控制，防止好的街舖被一搶而空，同時將第二組團部分物業作為預備房源，假如第一組團遭遇價格抗性時，及時推出第二組團，通過第一組團和

32、第二組團的價格差，消除目標市場的價格抗性，使目標市場對第二組團物業產生較優性價比的看法，從而順利實現銷售；開盤強銷期：在廣告推廣和活動推廣有效組合的支持下，同時進行特種業態品牌商家的招商，逐漸形成銷售高潮，這時選擇適當的時機開盤，并保持持續的廣告強度，通過招商推廣和有創意的促銷活動、公關活動，保持市場熱度；持續熱銷期：開始進行中、小商戶招商，以招商促進銷售，如果開發商需要大量回籠資金，可將未銷售的負一層的1/4進行產權式返租銷售；尾盤銷售期：通過招商促進，有創意的促銷活動和重大的時間節點（如節假日等）促銷活動，促進尾盤銷售。推廣思路示意圖第一組團第三組團第四組團第一組團第二組團內部認購及放號期

33、尾盤銷售期持續熱銷期開盤強銷期銷售蓄勢期銷售廣告推廣、公關活動推廣、活動推廣，招商活動推廣，人員直銷廣告推廣、公關活動推廣、活動推廣，招商活動推廣，人員直銷廣告推廣、公關活動推廣、活動推廣、人員直銷、VIP特種業態品牌店招商中、小商戶招商主力店招商招商13 組團劃分第一組團、第二組團、第三組團 第四組團：說明： 項目商業體量較大，不能全部一次性推廣，而應該分期、分組團推出，以使市場產生一定的饑餓感，也使項目推廣保持節奏感，即使在同一組團和同一期中，也要嚴格進行銷售控制。14 銷售階段劃分銷售階段前期推廣與客戶蓄勢期內部認購與放號期開盤強銷期持續熱銷期尾盤銷售期時間安排2005.6-2005.9

34、2005.10-2005.112005.11-2006.22006.2-2006.92006.10-2006.12推出組團第一組團第一組團、第二組團第三組團、第四組團剩余物業銷售進度15%30%35%20%15 銷售方式銷售方式分類 帶租約銷售（返租銷售）帶品牌銷售產權銷售銷售方式對于不同功能的物業采取不同的銷售方式，各種銷售方式相結合，相輔相成樓層功能分區面積（）銷售方式銷售目標市場描述負二層車庫車庫19050出租街鋪特色小吃一條街1050產權銷售萬州區及其它區域的燒烤經營者、萬州區及其它區域的投資者汽車美容帶品牌銷售萬州區及其它區域汽車行業經營者，有資金，想進入汽車行業的投資者負一層商場家

35、樂福18500出租可對其中三分之一進行銷售，以獲得資金回籠上海聯合產權交易所掛牌交易、返租銷售街鋪特色小吃一條街500產權銷售同上汽車美容帶品牌銷售一層街鋪飾品、珠寶11000產權銷售萬州區及其它區域經營者有一定資金積累的投資者自營者鞋類、服飾帶品牌銷售酒吧、美容等產權銷售通訊帶租約銷售文體產權銷售煙酒、副食產權銷售餐飲、小吃產權銷售大型休閑餐飲場所產權銷售二層退臺式街鋪服飾9800帶品牌銷售萬州區及其它區域經營者有一定資金積累的投資者自營者飾品產權銷售箱包產權銷售家居帶品牌銷售餐飲帶品牌銷售音響器材產權銷售三層大空間物業小型休閑餐飲娛樂設施8500產權銷售帶租約銷售帶品牌銷售萬州區及其它區域

36、該業態經營者，自營者品牌餐飲大型休閑娛樂設施四層大空間物業大型休閑娛樂設施3700產權銷售帶租約銷售帶品牌銷售萬州區及其它區域休閑娛樂經營者五層大空間物業大型娛樂設施900產權銷售帶租約銷售帶品牌銷售萬州區及其它區域休閑娛樂經營者16 營銷策略營銷策略分解示意圖營銷策略銷售控制策略VIP卡發放招商推廣策略銷售策略設立多個分銷點價格策略動態推廣與靜態推廣相結合的策略媒體策略公關活動分期銷售策略市場推廣活動銷售方式應對的價格策略分解示意圖與銷售方式對應的價格策略產權銷售帶租約銷售（返租銷售）帶品牌銷售首付分期付款首付分期付款一次性返三年租金加價回購首付分期付款17 銷售推廣銷售推廣示意圖銷售推廣動

37、態推廣靜態推廣活動推廣招商推廣公關活動推廣廣告推廣導視系統人員直銷案場包裝動態推廣圖動態推廣公關活動市場推廣活動本區域和外區域項目推介會放號活動VIP發放抽獎活動有獎問答活動周邊區縣市場推廣活動人員直銷招商推廣品牌商家進駐新聞發布會招商說明會開盤活動演藝促銷活動旅游形象大使評選活動大型熱舞晚會業主聯誼會靜態推廣圖靜態推廣 廣告推廣手機短信報紙媒體萬州電視臺車身廣告案場包裝導視系統戶外廣告印刷品三峽都市報重慶晚報重慶晨報招商手冊DM、樓書案場包裝(見附圖)推廣主題和廣告訴求點的提煉通過項目提煉的推廣主題和廣告訴求點的宣傳，樹立項目在萬州區商業核心的商業旗艦的地位，確定其萬州區商業物業“首個”的品

38、牌形象。項目推廣主題：三峽福斯德商業廣場唯一的步行街、首個街區購物公園 針對投資者目標市場買個商鋪買個鐵飯碗買個商鋪永遠不下崗主要廣告訴求點廣告訴求點提煉口岸訴求“唯一、首個”訴求高回報訴求商業旗艦訴求品牌商家訴求步行街訴求時尚性訴求一站式訴求體驗式購物需求詳細廣告計劃見力伽力廣告有限公司的三峽福斯德整合廣告推廣方案。2、招商21 招商時間安排月份項目2005年2006年1234567891011121234567主力店招商主力店招商特種業態招商特種業態招商中、小商戶的招商中、小商戶的招商商場開業開業良好經營22 招商對象（列舉）主力店招商對象招商方式家樂福（形象照片見附圖）、新一佳、歐尚針對

39、性洽談主力業態特種業態招商對象招商方式中、小商戶招商對象招商策略與招商方式餐飲小天鵝、七十二行、菜根香針對性洽談、招商說明會招商網、異地駐點招商針對性洽談招商說明會廣告招商招商網異地駐點招商品牌商管入駐 品牌商家進駐新聞發布會 快餐肯德基、藍與白、萬兔速食休閑娛樂富僑浴足、紐卡斯爾深圳喜悅文體、美容、攝影金夫人、龍攝影、憶念美、蒙坦妮服飾衫衫、華倫天奴、凱撒酷、哥弟、G2000鞋類、箱包華倫天奴、花花公子、大臺北鞋城、啄木鳥飾品珠寶周生生、謝瑞麟、珠寶銀樓通訊網通、移動、盛才選擇澤輝公司作為項目的招商顧問公司，該公司商家資源豐富，熟悉萬州的商家情況，能根據項目業態定位合理招商。詳細招商方案見澤

40、輝公司的三峽福斯德招商策劃方案七、資金回籠計劃1、資金回籠計劃根據項目工程施工進度，可制定出項目銷售進度表：單位：萬元年2005年2006年月6月9月10月12月1月3月4月6月7月9月10月12月各階段銷售收入68308538683051236830累計銷售收入6830153682219827321341512、銷售狀態分析 銷售狀態分析：（只銷售一、二層）一、二層銷售率（面積）70%75%80%83.5%90%100%總成本235312374523958241032438524811銷售收入202402168523131241142602328914銷售物業占總物業面積19.70%21.1

41、1%22.52%23.47%26.33%28.15%剩余物業價值1391112465.511019.810036.78128.45237剩余物業租金收入/年927831735669542349通過租賃回收成本年限100%租賃3.52.51.10贏利贏利90%租賃3.92.81.30贏利贏利80%租賃4.43.11.40贏利贏利70%租賃5.13.51.60贏利贏利60%租賃5.94.11.90贏利贏利說明：1、 只對一層、二層進行銷售，其他樓層不進行銷售時成本的回收情況；2、 按一、二層的銷售面積變動計算；3、 一、二層銷售面積的變動率一樣；4、 物業的租金水平按照物業15年收回成本的回收期保

42、守核算；（正常情況下商業物業租賃的投資回收期為10至12年）；5、 當只對一層、二層進行銷售時，銷售率達到83.5%時，即可收回成本，而且可以保留占總物業面積約77%的物業；6、 租金收入沒有計算負一層和負二層的租金，負一層和負二層每年約可產生600-700萬的租金收入，實際收回成本年限應小于上述計算的年限。剩余物業的安排：第一：經營；第二：租賃；第三；抵押貸款：如急需資金，可將物業抵押銀行貸款，以經營或租賃收入償付財務成本，這樣既保證了企業的資金回籠，又給企業留置的大量的物業；第四；開業經營后再行銷售：待福斯德商業廣場整體開業后，通過有效經營管理（需由經營管理能力較強的商業管理進行經營管理）

43、使物業價值得以體現并不斷提升后，再行推出銷售。這樣的話，其投資風險明顯削弱，目標市場（投資者、經營者）對剩余物業（大量是位置差，戶型較差、面積過大的商鋪）的劣勢抗性減弱，剩余物業價值很容易被目標市場認可，使投資者信心增強，從而達到順利銷售的目的。八、經濟效益分析1、價值評估為能夠較為準確的給項目商業部分定價，我們調查了諸多同類樓盤和街區租金，并以此采用一線回歸分析法進行數據分析，以確定項目價格在數據上支撐，同時，本案又引入類比法，收集了萬州各主要經濟街區和商業樓盤的價格資料，以此對已得到的數據結果進行市場化修正，以期使項目價格更為貼近市場。但考慮到萬州目前在售樓盤銷售率參差不齊，從而反映出在售

44、樓盤價格受市場接受的程度不一致，因此在本案的價格評估中將主要以街區商鋪租金作為主要參照系。11 確定參照項目選擇標準并選擇參照項目參照項目的選擇沒有固定的標準，可以選擇同一供需圈內的項目來類比，也可以選擇城市各大區內項目作為參照項目。該標準的選擇主要根據項目所處市場環境及開發商對分析結果要求的精確程度來確定，結合本項目所處市場環境，我們確定類比項目標準如下： 與本案的用途類似 與本案目標消費群相近 與本案處于同一商圈根據以上標準我們選擇新城路、太白路、甘家院、白巖路、電報路、孫家書房路、復興路、沙龍路、王牌路、國本路的臨街門市進行比較分析。根據二級區縣市場投資與回報的一般規律，商業物業投資回收

45、期一般在1015年，且越臨近城市中心商圈的物業其投資回收期越短。因此，我們根據商業門市的租金反推出該物業的商業價值，其公式為：物業商業價值 物業面積 物業單位面積月租金 投資回收期（月）各路段租金與門市價值表街區新城路太白路甘家院白巖路電報路租金759015018020321401702550價值11900198003800180005400街區孫家書房路復興路沙龍路王牌路國本路租金15503550155515402030價值4700610050004000360012 根據參照項目要素確定其權重考慮到參照項目與本項目所處的宏觀環境及區域環境差異不大，在確定對比要素時，我們著重考慮參照項目與本

46、項目在微觀因素上的差別，故選擇位置、交通、人流量、升值空間、物業形象、物業配套、周邊環境等七大要素作為樓盤因素。樓盤因素權重可以通過大量的市場問卷調查確定，也可以通過德爾菲法（專家意見法）確定，還可以引入層次分析法確定，采用第一種方法費時費力，若調查對象的選擇偏差過大，最終確定權重的可信度會隨之降低，最后一種方法涉及到求矩陣的特征值，其對數學知識的要求較高，操作較難，但其所得結果具有相當的可信度。目前最流行也最實用的權重確定方法就是德爾菲法，也稱為專家意見法，它是應用數理統計的方法，采用一定的程序綜合多名專家的經驗和意見，取得難于定量問題、答案的一種科學方法，其實質是經驗判斷，通過此方法可以得

47、出比較可信的要素權重，具體操作過程如下： 提出問題，設計調查表格 選擇專家，專家征詢和信息反饋 專家意見的處理 結果確定通過德爾菲法權重確定如下：要素位置交通人流升值形象配套環境權重（%）2017.522.5151010513 一線回歸分析參考街區因素及權重分析表（10分制）項目名稱位置交通人流升值形象配套環境評定權重（%）2017.522.51510105新城路68767866.875太白路810979888.525甘家院43322222.8白巖路710878888電報路44533333.825孫家書房路44344353.725復興路34454363.95沙龍路28345334.025王牌路

48、26443333.7國本路24332222.725本項目89888978.225一線回歸方程式街區名稱得分（X）價值（Y）X2X/N2Y/N2Y/NX/NXY新城路6.8751190047.2656250.0687511911900.687581812.5太白路8.5251980072.6756250.0852519819800.8525168795甘家院2.838007.840.028383800.2810640白巖路818000640.0818018000.8144000電報路3.825540014.6306250.03825545400.382520655孫家書房路3.725470013

49、.8756250.03725474700.372517507.5復興路3.95610015.60250.0395616100.39524095沙龍路4.025500016.2006250.04025505000.402520125王牌路3.7400013.690.037404000.3714800國本路2.72536007.4256250.02725363600.27259810合計48.1582300273.206250.481582382304.815512240本項目8.225備注：表中給出的數據，大致可判斷樓價與樓盤各因素得分分值之間近似呈直線相關，故將所要建立的回歸方程設置為：Y=a

50、+bX（其中Y為樓盤均價，X為樓盤得分）其中 b=（XYNXY/N2）/（X2NXX/ N2）；a= Y/NbX/N由上述數據欄中求出a=5269.03，b=2803.537，是回歸方程唯一確定。建立回歸方程式為：樓盤商業價值 = 5269.03 + 2803.537 樓盤得分根據本項目在各個評價要素上的得分，代入回歸方程式可以得出本項目平街層均價為17790元/平方米?；貧w分析表街區名稱原有價格回歸分析價格新城路1190014005太白路1980018631甘家院38002580白巖路1800017159電報路54005454孫家書房路47005174復興路61005804沙龍路500060

51、15王牌路40005104國本路36002370項目17790從上述回歸分析表可以看出，大部分街區的原有價格與通過回歸分析表得出的價格相差不大，說明此次回歸分析是符合市場規律的。項目根據回歸分析得出的價格是17790元/平方米，由于街區數據是三個月前的調查，考慮到租金水平的增長率，本案建議項目一層均價為18000元/平方米。結合我司多年的操盤經驗總結，商業樓盤二層的價格一般在平街層價格30%至50%。而本項目的天街規劃和多部電扶梯設置可以有效的提升二層物業的商業價值，因此，我司建議二層商鋪價格可以在9300元/平方米。負一層商鋪價格一般也在平街層價格的3050%左右，但比二層價格稍低；三層價格

52、一般在二層價格的1/3左右，三層以上商鋪價格則又相對降低。因此，我司建議負一層價格和負二層價格可以在8000元/平方米，三、四、五層價格依次為3500元/平方米、2300元/平方米、1900元/平方米。樓層面積價格樓層價格負二層10508000元/平方米三層3500元/平方米19050租賃四層2300元/平方米負一層5008000元/平方米五層1900元/平方米18500租賃一層18000元/平方米二層9300元/平方米2、收益估算樓層單層面積（m2）價格（元/ m2）銷售收入(萬元)負二層19050租賃10508000840負一層18500租賃5008000400一層110001800019

53、800二層980093009114三層850035002975四層37002300851五層9001900171合計7390034151項目金額（萬元）備注銷售收入34151投入累計直接成本20546間接成本4355合計24900毛利潤9250所得稅683總銷售額的2%稅后利潤8567稅后利潤率34.4%注：以上的收益估算未將負一層超市和負二層車庫計算在內，這些物業實際屬于本項目開發后的純利潤，它將每年為開發商貢獻600萬元700萬元左右的租金收入。3、盈虧平衡分析負二層、負一層不納入銷售時：當銷售收入 成本投入時，達到盈虧平衡點。盈虧平衡時的銷售率：保本銷售率 直接成本 / （總銷售收入 變

54、動成本所得稅） 70.6%在盈虧平衡時的銷售額：保本銷售額 總銷售收入 保本銷售率 34151萬元 70.6% 24110（萬元）當項目銷售達到24110萬元時，開發商獲得盈虧平衡。4、敏感性分析將負二層、負一層不納入銷售進行敏感性分析直接成本變動對收益的敏感性變化因素變化幅度稅后利潤（萬元）稅后投資收益率（%）成本變動10%6512.424%5%7539.729%0%856734%-5%9594.340%-10%1062246.5%價格變動對收益的敏感性變化因素變化幅度稅后利潤（萬元）稅后投資收益率（%）價格變動10%11914.647.8%5%1024141%0%856734%-5%689

55、527.7%-10%522121%銷售率變動對收益的敏感性變化因素變化幅度稅后利潤（萬元）稅后投資收益率（%）銷售率變動100%856734.40%95%711128.81%90%565623.12%85%274411.42%80%-167-0.71%75%-3078-13.29%70%-5990-26.36%65%-8901-39.94%60%-2496-10.74%5、現金流量表單位（萬元）內 時容 間前期2005.52005年6月2005年10月2005年10月2005年12月2006年1月2006年3月2006年4月2006年6月2006年6月2006年9月。資金流入啟動資金6300融

56、資銀行貸款其他渠道銷售收入現金收入3415426934152561按揭貸款730032453116車庫租金收入。負一層租金收入小計6300034151156966605677資金流出土地取得費4940200015001500150090前期工程費34011385858585工程建設1502732960960960項目外裝871871政府規費713項目管理302418186顧問費用402015 15 15 15 廣告策劃費用72183122122 122 62財務費用營銷稅費515515644515 其他費用268小 計584030534987408642031727凈現金流量460-3053-

57、1572748324573950累計凈現金流量460-2593-4165331857759725備注恒鑫前期墊付費用300萬，算入前期工程費；每月核定項目管理費用6萬元營銷顧問費5萬元月，廣告顧問費費用3萬元月；支付土地費500萬/月；同時，為保證10月拿到預售許可證，政府規費應支出。此時賬面余額已為負數，只有通過融資渠道融資，融資金額應大于2593萬。開始銷售，但項目未封頂前，不能辦理按揭，所有只能按首付50%回款。由于產生銷售，開始交營銷稅費，此時賬面余額仍然為付。項目封頂，銀行開始辦理按揭，但留5%保證金在銀行，待綜合驗收后3個月內退還。因此，按揭回款按95%計算，由于并不是所有的人都辦

58、理銀行按揭，因此，實際回款量應大于上述現金流入量，此時賬面余額為正。項目逐漸完工進入尾聲，故項目各種費用支出逐漸減少。同時負二層車庫開始出租，產生租金收益。項目收回5%保證金683萬，同時，剩余地面未銷售物業價值約6830萬元。九、項目風險及防范措施1、購買力風險（萬州的購買力到底能不能消化本項目的商業物業體量）風險分析： 據萬州官方公布的數據，萬州區的經濟在逐步發展，社會零售總額、人均收入、歲末銀行存款都在穩步上揚， 2004年歲末存款余額高達166.47億元，歲末貸款余額90.15億元，歲末存貸差高達76.32億元，說明萬州區閑置資金積累雄厚，民眾具有很大的購買潛力； 萬州區城區人口約54

59、.5萬人，而根據我司調查，萬州城區商鋪的總面積為20多萬方，根據二級城市每人0.6平方米的商鋪擁有量，可產生約10多萬方的商鋪需求。因此，項目具有很大的市場空間； 萬州的商業物業中：萬高國際臨街商鋪最高價格在7萬元左右，負一層價格在10000-30000，銷售情況良好；萬州國貿中心口岸較差，但在開盤時也銷售了近4000萬元。從這些案例可以看出，萬州區民眾的投資欲望和購買力是很大的； 我們也可以橫向比較，現以達州為例，達州城市規模比萬州小，經濟發展水平略低于萬州，在達州的核心商圈位置，商鋪的價格在12000-30000，銷售情況良好，從這一點也說明了萬州區的購買力是很強的。風險防范 從風險分析中

60、，可以看出，項目的購買力風險上很小的。即使這樣，在項目產品的設計和定價上也努力使性價比遠遠大于周邊商業物業，使得項目具有很強的競爭力；在前期產品設計中，一定要充分考慮二級城市的特征，盡量將控制好單個商鋪的面積和總價，使其能較大程度符合市場購買力。2、經營風險風險分析 是否有主力商家愿意進來經營？主力商家的品牌號召力和影響力，可以帶動整個商業組團的經營氛圍，提升目標市場投資者和經營者的投資經營信心。但主力商家對于商業物業的選擇非常嚴格，除了口岸外，城市發展、商業物業的租金水平、商業物業的硬件設施都非常重要，如果主力商家不能如期進駐，則投資者信心的增強、項目價值的提升以及后期招商產生嚴重的影響；

61、商家進駐后能否經營成功？如果商家進駐項目后不能經營成功，不僅影響整個商業物業的經營情況，還會影響剩余物業價值的提升和銷售。風險防范 本項目所在位置實際已經擁有了兩家主力店，一家是本項目對面的百盛，另一家是在本項目右對面的新世紀百貨，這兩家大型百貨商場無形中起到了我們項目主力店的作用，其與本項目形成穩定的金三角商圈，具有強大的人氣聚集效應，最終形成人氣商氣財氣的良性發展格局。按照大型商家的選址原則，這種黃金商業口岸的格局將決定很多大型商家必然爭相入駐； 多選擇幾家大型超市等主力商家，在與商家談判破裂的情況下也有后續資源； 商家進駐項目后是否能經營成功關鍵在于商家的經營能力和競爭力。所以，第一我們

62、要選擇經營管理能力和品牌知名度較高的主力商家；第二要選擇一家有豐富管理經驗的商管公司來運作管理整個商業組團，以規范、指導、協助眾中小經營商家能夠興旺經營，健康發展；在項目設計時：要使產品符合各種業態的使用功能；優化交通組織，充分體現商業物業的“可達”性。要使商業組團的內部交通有效地與外部交通連接，能最大程度最大量地引入人流。特別是打造新城路和太白路之間的“三峽文化街”，形成有效的商業循環通路，對消除本項目的商業死角、增加本項目的人流、激活整個商業組團是至關重要的；在項目設計時，要充分考慮商業物業的“可視性”。也就是說，街區視線要開闊，商業物業內部要通透，盡量減少視覺障礙，門面形象盡量能夠展示出

63、來；優化街區形象。建筑的外立面、道路的鋪裝、燈光、綠化、小品、休閑坐椅等設計要時尚、人性、美觀，讓人們在休閑觀光中購物，在購物中觀光休閑，充分體現體驗式消費的新理念。3、政策風險風險分析 國家宏觀調控風險。隨著房地產經濟的過熱，房地產價格的持續上漲，國家出臺了一系列針對房地產業的宏觀調控政策。對于當前的政策形勢，我們不擔心政策對物業價格的抑制，我們只擔心政策對商業按揭貸款的嚴格控制。不能確定按揭銀行，則項目的客戶起碼損失一半，如果按揭手續不能如期辦下來，則項目的資金不及時到位，可能出現資金缺口，都會對項目的成功開發帶來很大的影響；現階段國家出臺一系列的控制房價的政策，加之輿論導向，很大程度上抑

64、制了一部分人的投資積極性。 營銷操作上的“違規”。項目在宣傳過程中的宣傳內容，如返租、有獎銷售、明確投資回報等，都可能會觸及相關法規禁令，如果不能宣傳這些內容，那么項目激發目標市場購買欲望的難度將加大。風險防范 確定2-3家按揭銀行，搞好銀行公共關系，保證按揭手續的如期辦下； 在宣傳內容上盡量避免違規內容的出現，可以用其他接近的意思代替，同樣能達到宣傳目的； 與當地政府及工商行政管理部門搞好關系；關于沿海一些城市房價下跌等負面輿論，是對部分投資者有一定影響，但根據我們的實際市場經驗判斷，其對二級城市的負面影響不是很大，何況目前成、渝兩地的市場泡沐幾無，房價基數較低，房地產物價上升空間很大。4、

65、工程建設風險風險分析 墊資不能。施工方在施工過程中，由于自身的原因，導致資金短缺，而使項目停工，不但延誤項目工期，還有損項目美譽度，并且可能延誤最佳銷售時機； 施工安全。施工方在施工過程中，特別是在施工許可證未拿到的情況下，發生重大塌方、人員傷亡等事故，則項目可能會被迫停工。不僅有損于項目美譽度，還延誤工期。風險防范 選擇2-3家有實力的施工單位同時施工，確保工期的順利開展； 在與施工方簽訂合同時，在保證項目資金鏈的前提下，使用“軟墊資”的形式，盡可能保證施工方有充裕的資金。 做好項目的施工安全防范措施，確保施工傷亡事故的零發生。雨季即將到來，為防止塌陷：要做好挖方圍護，擬訂好排水方案防止工地

66、積水，可提前買好水泵以備不時之需； 派專人夜間巡邏，防止安全隱患的發生； 聯合質檢、監理等部門對施工單位加強施工安全措施的培訓及監督。5、資金鏈斷裂風險（在一定的資金投入情況下）風險分析 項目在施工過程中，因自身建設資金出現問題，而產生資金鏈斷裂，不能如期支付施工程款項、營銷款項等，導致項目面臨停工、營銷推廣停滯的風險； 項目在銷售過程中，因辦證手續的延誤，開盤時機的延誤，按揭手續的延誤，銷售進度的延誤，導致項目不能按期回收資金，而產生的資金鏈斷裂的風險； 在施工過程中，因施工方建設資金籌備不足，使得項目資金鏈斷裂，導致項目停工的風險；風險防范 嚴格做好現金流量分析，在可能出現資金鏈斷裂的時間

67、段，增加籌備資金； 項目在辦證、銷售、按揭手續的辦理各方面都有專業人員維護，以保證銷售不脫節，也就能保證項目能按照原有計劃開發，不至于產生資金鏈斷裂的風險； 與按揭銀行搞好關系，保證不會因按揭款拖而使資金鏈斷裂； 現在一般情況下，位置較好的項目，施工單位都愿意全墊資。我們可以選擇實力強大的施工單位，實行墊資施工，以其減少我們的資金投入，在一定程度上轉移投資風險； 及時獲取預售許可證，確保物業準時上市銷售，加快資金回籠。6、剩余物業空置風險風險分析 任何項目都不可能100%實現銷售，銷售剩余物業包括項目負一層、負二層和地上未銷售部分，一般情況下，這些剩余物業會以租賃的方式獲得租金收益，但如果這些

68、物業無法出租，或者租賃部分所占剩余物業總量比例很小而無法獲得預期收益，或者租金水平不能達到預期水平，都能產生風險。風險防范在本方案的“銷售狀態分析”和“剩余物業處置”中已經很清晰地提出了剩余物業的處置方法及成本回收情況。7、工程施工期延長產生的風險風險分析 施工期延長，嚴重干擾破壞銷售計劃 施工期延長，增加項目管理成本； 施工期延長，破壞項目工程形象，有損項目美譽度； 施工期延長，延誤最佳銷售期。風險防范 要制定嚴密的施工計劃，對施工單位的工程進度嚴格監督，確保項目在臨街層完成時間、主體完成時間、外裝完成時間三個時間段的控制；充分重視施工許可證辦理，確保施工許可證在規定的時間內辦理下來；確保工程建設資金。8、同期上市商業物業競爭風險風險分析 同期上市商業物業，將會分流項目的目標客戶群，從而對項目形成競爭風險。風險防范風險防范三峽福斯德廣場是目前萬州絕無僅有的、時尚的、獨特的商業步行街形態，由于它處于萬州黃金地段，近期沒有同質化樓盤上市競爭，將來也由于地段的不可復制性很難出現。