1、目 錄第一章 總論2第二章 項目背景及建設的必要性10第三章 市場分析14第四章 項目建設地址及條件27第五章 建設方案30第六章 環境保護與安全防護37第七章 消防與節能40第八章 項目組織管理與進度計劃45第九章 投資估算與資金籌措47第十章 效益分析49第十一章 結論與建議52第一章 總論1 項目概況1.1項目名稱：縣片區拆遷改造工程項目1.2項目承辦單位：縣永泰經濟開發投資有限公司1.3項目建設地址： 位于縣六五河（碧水繞城）和中山南路交叉口東南角，交通便利，位置優越。1.4項目建設內容及規模：該項目為舊住宅棚戶區建設工程項目。項目占地45.75畝，主要建設樓房11F:2棟；17F+1

2、：4棟，其中：住宅建筑面積41800；車庫儲藏室建筑面積8000。1.5項目實施進度:建議該項目建設經營期為2年，自2010年6月至2012年5月。1.6總投資及資金來源：該項目投資7500萬元。該項目投資7500萬元，資金來源：其中拆遷補償2500萬元，企業自籌5000萬。1.7主要技術經濟指標（詳見下表）主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數量備注1占地面積畝45.752總建筑面積498002.1住宅418002.2車庫儲藏室80003容積率%1.634綠化率%615總投資萬元75005.1工程費用萬元60005.2工程建設其他費用萬元11255.3預備費萬元3756利潤總額萬元20917所

3、得稅萬元5238凈利潤萬元15689投資利潤率%27.8810投資凈利率%20.9011銷售利潤率%14.5412銷售凈利率%10.902 縣及承辦單位概況2.1縣概況縣位于北緯36553710、東經1154511616，地處魯西北平原，北依德州，南鄰聊城、臨清，東連濟南，西隔古老的京杭大運河與河北省相望。縣歷史悠久，文化底蘊深厚。古縣志曰：左環馬頰、右帶衛河、古堤繞乎東南、沙河縱貫全境。唐、虞、夏、商、周屬兗州，春秋戰國為趙、齊、晉會盟之要津。西漢初設隃城，西漢末王莽改隃為善陸，唐天寶元年（公元742年）改為。自設隃縣至今有近2000多年的歷史。全縣東西長39公里，南北寬32公里，轄銀城辦、

4、北城辦、南城鎮、東李鎮、蘇留莊鎮、新盛店鎮、鄭保屯鎮、白馬湖鎮、雷集鎮、宋樓鎮、香趙莊鎮、雙廟鎮、田莊鄉、渡口驛鄉10鎮2鄉2街道辦事處507個行政村，總面積871.9平方公里，人口50萬，其中農業人口44萬，占總人口的91.7%，以漢族為主，占99.9%，另外有回、蒙、朝鮮、滿等少數民族。歷史上文物古跡較多，著名古跡有：竇建德兵站遺址、三山井、玉石井、琉璃井、栗祁墓、白龍王廟漢墓、城隍廟、孔廟、地藏寺、岳廟等。黃河故道生態園，萬木蔥蘢，鳶飛草長，勝景迷人。“將臺雄風”、“梨園曉月”等名勝景點，更是讓游人流連忘返，嘆為觀止。常見的民間藝術形式有龍燈、彩車、旱船、高蹺、架鼓、秧歌等。地方戲曲有哈

5、哈腔、小調；新民歌和剪紙藝術聞名省內外。主要曲種有山東大鼓、河西大鼓等，吹打東是民間娛樂形式之一。全縣有影劇院兩處，地處黃河沖擊平原，地勢自西南向東北緩慢傾斜，坡降在1/5000-1/8000之間，最高點與最低點海拔差10.5m。土地肥沃，光照充足，物產豐富。縣屬暖濕帶半濕潤大陸氣候，四季變化明顯。年平均氣濕12.7，年極高氣溫41.7，極低氣溫零下22.5冷熱、干濕明顯。晚秋經常出現干旱，干旱對于喜溫好光的棉花影響比其他作物小，這是種植棉花歷史悠久的氣候原因。盛產棉花、雜果、地瓜、蔬菜等作物。棉花是的特色作物，植棉歷史悠久，素有“銀”之稱。棉花產量曾兩度突破百萬擔大關，是全國優質棉生產基地縣

6、和棉花出口基礎縣，列全國棉花百強縣第54位。縣境內栽培以棉花、小麥、玉米、谷子為主。林果業是縣又一支柱產業，盛產蘋果、梨、桃、杏、葡萄等十幾個品種。老鴰枕頭杏，馥郁醇美，世之珍品；大桑葚，汁濃味甘，聲名遠馨，“雜果之鄉”名副其實。近年來，以三倍體毛白楊為主的工業用材林發展迅猛，是全國平原綠化先進單位和全國造林綠化先進單位。蔬菜種植有4個品種榮獲全國綠色食品稱號，被評為國家級三綠”工程示范縣。畜牧改良和規模飼養成績顯著，大牲畜存欄量達到31萬頭，是全國秸桿養牛示范縣，蘇留莊黃牛市場是魯西北最大的黃牛專業市場，日交易量3000多頭。青銀高速、308國道、315省道和德商公路穿境而過，京九和京滬鐵路

7、距縣城僅有20公里和30公里，交通區位優勢明顯。植棉歷史悠久，是全國優質棉生產和出口基地，常年植棉65萬畝，總產120萬擔，穩居全國棉花生產縣十強，素有“銀”之美譽，被評為國家級優質棉標準化生產基地。林果業發達，擁有長江以北最大的黃河故道生態森林公園，素有“小雜果之鄉”的美譽。近年來，大力實施“工業強縣”戰略，全縣形成了棉紡織、面粉加工、植物油加工、造紙、工藝品等特色產業，被評為山東省十大產業集群和山東省縣域經濟十大高效農業聚集園區之一；被國家食品工業協會評為全國食品工業強縣。（1）綜合實力持續攀升。2007年，全縣綜合實力實現“四個大幅增長”和“三個顯著提高”。“四個大幅增長”，即：GDP大

8、幅增長，全年實現88億元，同比增長15%；財政收入大幅增長，實現總收入3.5億元，增長13%，其中地方財政收入1.3億元，增長16%；銷售收入大幅增長，全縣規模以上工業企業增加到302處，實現銷售收入154億元，增長31.7%；城鄉居民收入大幅增長，全縣農民人均純收入達到4800元，增長12%，城鎮在崗職工年平均可支配收入1.3萬元，增長14%。“三個顯著提高”，即：經濟發展質量顯著提高，財政收入占GDP的比重由2003年的1.8%提高到4%；稅收占財政收入的比重顯著提高，增加了20個百分點；經濟外向度顯著提高，出口創匯和利用外資均翻了一番。 （2）“工業翻番”工程卓有成效。累計引進縣外資金7

9、6億元，華芳、泉林等大型企業的入駐與壯大，帶動主導產業的迅速膨脹，年銷售收入過10億元的企業達到1家，過5億元的4家，過億元的13家。重點項目扎實推進，2007年，全縣新建擴建500萬元以上項目70個，總投資29.4億元，其中過5000萬元的23個、過億元的7個。泉林紙業投資3.5億元新上生活用紙、污水處理、特種紙、廢紙脫墨漿生產線已陸續投產，華芳公司投資1億元的技改項目已全部完成，恒華紡織投資1億元新上5萬紗錠高檔紡紗項目正在抓緊運作。招商引資工作成效明顯，深入開展“千名干部集中招商”活動，成功舉辦百名紡織企業家行、與央企高校合作簽約儀式等大型投資說明會，積極推進“南融北接”戰略，先后到北京

10、、天津、上海、濟南、江蘇、浙江等地招商推介，一批“大高外”項目相繼落戶。濟南三融集團投資8.2億元的生物柴油、秸稈發電項目，投資11億元的北京飛天印染整體搬遷項目進展順利，張家港錦花集團投資6億元的粘膠纖維、棉漿粕項目已達成合作協議。民營經濟膨脹提升，民營經濟對全縣經濟總量、財政收入、新增就業的貢獻率均超過80%。“棉紡織產業發展戰略研討會”和“中國紡織產業高層科技論壇”成功召開。棉紡織業發展到200萬紗錠，面粉加工能力達到160萬噸，植物油加工能力150萬噸，先后獲得“山東省棉紡織名城”、“中國食品工業強縣”、“中國植物油加工示范基地縣”、“中國紡織產品質量放心縣”等多項殊榮，同時還爭取到發

11、達、永樂、鑫秋三個中國名牌，一個中國馳名商標。（3）生態城市建設強力推進。全面啟動“森林城”和“碧水繞城”兩大工程，城市森林覆蓋率提高了8個百分點。開工建設人民公園、龍湖公園、植物園三個居民休閑場所。黃河故道森林公園“一帶兩區十園”規劃全部完成，道路、橋涵等基礎建設正在快速推進，國家AA級景區驗收順利通過，成功舉辦了首屆黃河故道森林公園梨花節和椹果文化采摘節。“商貿城”建設卓有成效，投資2.4億元的捷瑞達物流項目現已開工，投資1.2億元的銀都商業廣場正式啟用，棉紡織制品、食品加工、汽車零部件物流園區建設扎實推進。“萬村千鄉工程”進展順利，首批農資、農家店投入運營。雙鴻酒店被評為國家四星級旅游飯

12、店。新一輪城市總體規劃、城鎮體系規劃、村莊布局規劃相繼編制完成。縣城建成面積達到15.3平方公里，青銀高速、德商路、北外環、東外環、雙渡路、雷集至105國道等交通設施建設順利完成，新汽車站已正式投入運營，新建改造縣鄉村公路及省市縣際接頭路1322公里，全縣形成了城鄉“半小時生活圈”，交通環境明顯改善。（4）新農村建設步伐加快。廣泛開展“雙帶雙促一滿意”活動，新建56個村組織活動場所，全縣41的村建設了文化大院或活動場所，80%的農戶看上了有線電視，80%的農戶通上了自來水，76%的村實現了村內主干道硬化，5個鄉鎮被命名為市級優美鄉鎮。農業生產穩步發展，棉花、糧食豐產豐收。畜禽規模養殖初見成效，

13、被評為“全市肉牛基地建設先進縣”、“全市生豬基地建設先進縣”。林業生產健康發展，全年植樹420萬株，新建林網20萬畝，林木覆蓋率30%。“蓄水引水”工程成效顯著，投資6500萬元，完成了水庫建設；采取BOT的辦法，引資1500萬美元啟動了水廠建設，投資1003萬元完成了津期店至水庫28公里的河道及引水泵站的清淤和整修，成功調水8800萬立方米。各項惠農補貼及時發放到位，發放糧食直補、農資補貼、農機具補貼、良種補貼等資金2161萬元。新增住房面積180萬平方米，居民居住條件明顯改善。城鄉教育資源配置更加合理，辦學條件不斷改善，教育教學質量逐步提升。公共衛生和醫療服務體系建設進一步加強，投資130

14、0萬元完成了11處鄉鎮衛生院的建設改造。社會保障及救助體系逐步完善，養老、失業、醫療等保險運行良好，“兩個確保”得到較好落實；投資360萬元，完成了14處敬老院的新建和改擴建，弱勢群體得到及時救助。（5）各項社會事業協調發展。全面落實了義務教育“兩免一補”政策，全額救助貧困大學生100名；投資900萬元新建12處農村小學教學樓，投資6600萬元的縣一中改擴建工程和投資5000萬元的縣醫院病房樓已經動工；第二實驗中學和第二實驗小學建設即將啟動；籌集新農合醫療基金1672萬元，農民參合率達90%以上；城鄉低保范圍進一步擴大，全縣1.3萬戶農村困難戶享受最低生活保障。全年發放各類救助福利金8000多

15、萬元，其中企業職工養老金3400多萬元，新農合醫療支出1200萬元，免費教育補貼及中小學危房改造支出2070萬元，優撫低保及敬老院建設、供養支出1100萬元。2.2承辦單位概況永泰經濟開發投資有限公司成立于2007年8月，是由縣國有資產管理局注資，有縣工商行政管理局登記注冊的國有獨資公司，注冊資本金5000萬元。公司地址位于縣城區中學街35號。目前，公司總資產14420萬元，法人代表董永波,公司類型為有限責任公司（國有獨資）。主營范圍: 政府性投資、融資；公用事業及企業貸款：公用事業及企業貸款擔保；項目資金管理；城市基礎設施建設等。注冊資本金真實。公司注冊資本5000萬元，實收資本5000萬元

16、，全部由縣國有資產管理局以貨幣資金出資。公司實收資本情況已經山東國鼎會計師事務所有限責任公司審驗，并出具“魯國鼎驗字【2007】第408號”驗資報告。法人治理結構完善。企業法人營業執照、組織機構代碼證、稅務登記證和貸款卡等手續齊全,年檢有效。公司組織結構健全，設有董事會、監事會，實行董事會領導下總經理負責制。目前，公司共有員工19人，其中：設綜合部3人、工程部8人（其中造價師3人、工程師4人）、財務部3人、業務部3人。各組成部分分工明確，各行其職，相互協調，相互制衡。運營狀況良好。自2007年8月以來，投資6000萬元興建日處理污水4萬噸的縣污水處理廠，到2008年6月底按預計工期全部建成完工

17、，整個建設期間沒出現任何質量事故、安全事故，無經濟糾紛，無任何訴訟。公司實行自主經營，自負盈虧的經營模式。目前，公司經營管理縣賓館、縣污水處理廠年可實現經營收入約600萬元，利潤約90萬元。具有固定的辦公場所。公司辦公地點位于縣城區中學街35號，占地面積7畝，建筑面積1150平方，辦公環境整潔。公司作為國有企業參與建設、經營的項目都是政府主導的項目，公司本著對政府負責、為民眾服務的原則，公司把守法經營、誠信經營作為公司的宗旨和經營理念，與任何單位之間發生業務往來都嚴格、認真的履行合同從未發生過任何糾紛，在信用機構無任何不良記錄。公司法人代表、總經理董永波，51歲，大學學歷，會計師。工作簡歷：1

18、984年11月1987年9月任縣面粉廠副廠長;1987年9月1989年7月在山東省經濟管理干部學院讀書;1989年7月1996年5月任縣財政局控辦主任；1996年5月2007年7月任縣經濟開發投資公司副經理、經理；2007年7月至今任縣永泰經濟開發投資有限公司法定代表人、總經理。該同志政治素質高、政策觀念強、精通業務、對工作認真負責，領導公司員工積極工作較好的完成了各項工作，沒有出現過任何的工作失誤。3 可行性研究報告編制依據3.1國家、省有關法律、法規及相關政策規定要求3.2國家現行有關技術設計規范和標準3.3國家發改委關于項目可行性研究報告內容和深度規定要求3.4德州市國民經濟和社會發展第

19、十一個五年規劃綱要3.5縣十一五規劃3.6承辦單位提供的基礎資料4 可行性研究范圍4.1項目背景及建設的必要性4.2市場分析4.3項目建設地址及條件4.4建設方案4.5環境保護4.6消防及節能4.7項目組織管理與進度計劃4.8投資估算與資金籌措4.9效益分析4.10結論與建議第二章 項目背景及建設的必要性1 項目提出背景該項目為舊住宅棚戶區建設工程，主要是提高居民生活條件，項目提出的背景主要基于以下兩個方面：（1）加快縣城舊住宅區改造，是加快城市建設的重要舉措。（2）提高人民居住生活條件，增加房源供應，進一步滿足日益增長的住房消費需求的重要舉措。居民居住條件較差，絕大部分為平房，有的甚至為危房

20、，居民居住條件亟待提高。近年來，隨著經濟的發展、居民收入的增加和生活水平的提高，加之國家貨幣化分房政策的實施，居民個人購房熱潮正在興起，現正居民和城市居民購房需求也越來越高，然而由于受土地面積的限制，樓房開發數量有限，樓價不斷升高，城中居民購房難度加大。本項目的實施是提高人民居住生活條件，增加房源供應，進一步滿足日益增長的住房消費需求的重要舉措。近幾年，房地產業保持了健康發展的運行態勢，投資增勢平穩快速，開發規模繼續擴大，商品房銷售市場日趨活躍，房地產業逐漸發展成為國民經濟新的增長點和消費熱點。房地產業的發展，極大的改善了居民的居住條件，提升了城市形象，也對行業結構和相關產業產生了重要影響。近

21、幾年以來，國家陸續出臺了穩定房地產市場的一系列宏觀調控措施，縣房地產業出現投資快速增長、規模不斷擴大、結構基本合理、價格基本穩定的運行特點。房地產業作為一個新興行業雖然在縣興起于90年代，但真正形成一定規模卻是近幾年的事。2001年縣房地產業開發投資額只有3億元，占全社會固定資產投資比重僅為2.8%，從2002年開始，房地產開發投資額以每年平均高于30%的速度持續增長，到2007年達到11.14億元，為2001年的3.7倍；08年1-5月份完成開發工作量5.31億元。房地產開發投資成為縣固定投資構成中較活躍的因素之一，有力地加快了縣經濟建設發展步伐。與此同時，房地產業的發展帶動了建筑業、裝修材

22、料、房地產物業管理、中介服務等相關行業的發展。近幾年，國家連續出臺的各項宏觀調控措施對縣產生積極影響，房屋銷售價格漲幅明顯回落，商品房銷售旺盛。08年1-5月份，縣商品房銷售延續了2006年的旺盛態勢，銷售面積達到8.36萬平方米，同比增長34.8%，比去年同期高出6.2個百分點。從銷售方式看，期房銷售量快于現房的銷售。地理位置好、樓盤好的房價上漲，但總體房屋銷售價格呈平穩趨勢。房屋銷售平均價格在全市處于偏低位，升幅也是偏低。5月份房屋銷售平均價格為1400元/平方米（加權平均），比全市房屋銷售平均價格低478元/平方米。縣房地產業堅持高水平人性化設計、高標準建設、高效能管理的建設戰略，全面完

23、善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活質量。在目前測舊城改造和新區開發中，小區成片開發以其優良的設計方案、規模優勢和良好的物業管理成為有實力的開發商的首選并得到消費者的青睞。目前，規劃城區內5萬平方米以上的新建住宅小區已達10多個。近兩年，縣通過招商引資吸納外地客商落戶，鼓勵本地農民進城，外地人一樣當選先進等，積聚了人氣財氣，先后有2000多本地經商業戶、近4000家外商進駐城區，城區人口每年以近萬人的速度增長。蜂擁而至的人流給房管工作帶來了壓力，也給房地產開發帶來了巨大的需求。天津、日照、德州等地的房地產開發商相繼投資，商住樓、住宅小區等相繼破土動工。短短幾年時間，就有近20多家

24、開發商在投資約15多億元建設住宅樓、商住樓、市場房。縣永泰經濟開發投資有限公司為改善居民居住條件，提升城市形象，已經取得了位于縣六五河（碧水繞城）和中山南路交叉口東南角運輸片區的國有土地使用權，占地45.75畝，用于片區拆遷改造工程項目的建設。2 項目建設的必要性2.1項目建設符合相關產業政策該項目符合由山東省建設廳、山東省發展和改革委員會、山東省財政廳、山東省國土資源廳、山東省物價局等五部門制定的山東省安康居住工程實施方案。2.2是縣進一步完善城市建設的需要預計到“十一五”末，縣城區人口將達到15萬人，人民生活達到小康水平，跨入全市中等發達行列。近幾年，縣城市建設尤其是房地產業得到迅速發展，

25、縣城區的建設更是日新月異，隨著城市經濟的發展，該項目的建設正是推進城市建設步伐，完善城區建設，促進當地經濟更好更快發展的需要。2.3加大城區的建設力度，建設普通住宅小區，提高市民居住水平縣正處于大發展的起步階段，老城部分小區建設相對落后，居民居住水平相對較低。隨著縣經濟的發展，城鎮居民人均可支配收入也得到了相應的提高，人們對改善居住條件的要求也日益強烈，加之城市化進程的加快，促使周邊鄉鎮人口大量涌入縣城，隨之而來對縣城的居住、教育、衛生等各項關系民生問題的設施提出了更高的要求。該項目的建設符合國家產業政策和地方區域性經濟規劃，適合當地經濟發展要求，對實現縣城市建設規劃、提高和改善人民居住水平和

26、居住環境，滿足人民日益增長的消費需求，促進當地經濟發展具有重要作用。2.4為公司培植新的利稅增長點需要項目的建設可以通過資金、技術、資源、人才的優勢，盡快地獲取項目帶來的經濟效益，同時也為公司培植新的利潤增長點，為公司的后續發展奠定堅實的基礎。綜上所述，該項目符合國家產業政策，具有可觀的經濟和顯著的社會效益，其建設是非常必要的。第三章 市場分析1 2009年全國房地產市場市場分析與2010年展望2009年以來，隨著國家宏觀調控政策的作用凸顯，全國房地產市場在經歷了短暫的調整之后出現快速反彈。特別是二季度以來，市場消費信心逐漸增強，商品住房成交量快速增長，住房價格穩步回升，房地產開發投資持續回升

27、，企業資金壓力進一步減緩，部分區域土地購置競爭激烈。2010年房地產市場仍有一定的不確定性，市場運行自身要求市場做出一定的回調，而調控政策也更加注重保持房地產市場的長期健康發展，預計2010年房地產市場會在整體平穩中將出現小幅回落。1.1 2009年全國房地產市場運行情況從2009年房地產市場的運行情況來看，隨著2008年年底出臺的各項政策措施的逐步落實，促進房地產市場健康發展的政策效果逐步得到體現。2009年市場總體保持著持續回升的態勢，整體表現好于預期。（1）房地產開發投資增速逐月加快2009年1-12月，全國房地產開發完成投資36231.7億元，同比增長16.1%，增幅同比回落7.3個百

28、分點。房地產開發投資占固定資產投資比重為18.7%。90平方米以下住房保持穩定增長。1-12月，90平方米以下住房完成投資8351億元，同比增長24.1%，增速較上年同期回落26.6個百分點。分類型看，商品住宅完成投資25618.7億元，同比增長14.2%，增幅比上年同期下降10.4個百分點，其中，經濟適用房完成投資1138.6億元，同比增長17.3%；辦公樓完成投資1378億元，商業營業用房完成投資4171.6億元，同比分別增長18.1%、24.4%，增幅同比分別上升了5.3、4.0個百分點。（2）房地產開發到位資金充裕，個人按揭貸款資金規模增速加快2009年1-12月，全國房地產開發企業到

29、位資金總計57127.6億元，同比增長44.2%，增幅比上年同期上升42.4個百分點。其中，國內貸款11292.7億元，增長48.5%，利用外資469.7億元，下降35.5%，自籌資金17906億元，增長16.9%，其他資金來源27459.2億元，同比增長71.9%，其中個人按揭貸款增長116.2%。與上年同期各類型資金來源的比重相比，其他資金來源上升較多，提高了8.6個百分點，其中個人按揭貸款比重上升了5.3個百分點。國內貸款比重同比上升了0.8個百分點。自籌資金比重有所回落，比上年下降了8.2個百分點，其中自有資金比重下降5.6個百分點。利用外資比重下降1.1個百分點。（3）土地購置與完成

30、開發面積延續負增長從完成開發土地面積看，1-12月，全國完成開發面積23006萬平方米，同比下降19.9%，比上年同期回落24個百分點。從購置土地面積看，1-12月，全國房地產企業共購置土地面積31906.1萬平方米，同比下降18.9%，比上年同期回落16.7個百分點。全國土地購置費用為6039.3億元，同比增長0.7%，與上年同期相比下降22.3個百分點。（4）商品房建設規模繼續擴大，新開工面積增速由負轉正后繼續加快2009年1-12月，全國商品房建設速度保持平穩，新開工面積增速由負轉正后繼續加快。分地區看，中、西部地區施工、新開工及竣工面積增速均快于東部地區；東部地區竣工面積同比出現下降。

31、從施工面積上看，1-12月全國房屋施工面積為31.96億平方米，同比增長12.8%，增幅比上年同期下降7.1個百分點；其中，住宅施工25.1億平方米，增長12.5%，比上年同期低6.8個百分點。其中，商品房新開工面積11.54億平方米，增長12.5%，增幅同比上升5個百分點；其中，住宅新開工面積9.2億平方米，增長10.5%，同比上升4.3個百分點。從竣工面積上看，1-12月全國商品房竣工面積7.02億平方米，同比增長5.5%，增幅同比回落4.3個百分點；其中，商品住宅竣工面積5.8億平方米，同比增長6.2%，比上年同期下降2.8個百分點。（5）市場銷售持續升溫，銷售面積和銷售額增速加快200

32、9年1-12月，全國商品房銷售面積實現93713萬平方米，同比增長42.1%，比上年同期上升56.8個百分點；其中，商品住宅銷售面積達85294.4萬平方米，同比增長43.9%，辦公樓1513.3萬平米，同比增長30.8%，商業營業用房5222.3萬平米，同比增長24.2%。商品房銷售額實現43995億元，同比增長75.5%，與上年同期相比上升91.6個百分點。其中，商品住宅銷售額為38157.2億元，同比增長80%。從各城市運行情況上看，部分城市商品房交易量呈高速增長態勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產市場銷售面積均大幅增長。（6）房屋銷售價格持續回升，大部分城市環比出現

33、上漲2009年1-12月，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態勢，12月，全國房屋銷售價格指數為107.8，比11月上升2.1個百分點，比上年同期上升8.2個百分點。新建房銷售價格指數為108.2，比11月上升2.4個百分點；二手房銷售價格指數為106.5，比11月上升1.2個百分點。分城市看，12月份，70個大中城市中有54個城市房屋銷售價格漲幅高于3%，深圳漲幅最高為18.9%，僅唐山市房屋銷售價格同比出現下跌。從環比價格情況看，有67個城市房價環比出現上漲，錦州、洛陽、平頂山市房價環比與上年持平。1.2房地產市場回暖的因素分析2009年房地產市場快速回暖，出現銷售旺盛、市場成交活

34、躍、房價水平不斷攀升的局面，主要有以下四方面的因素：第一，經過房地產市場2008年持續一年的觀望期，市場累積了一批具有購房要求和能力的需求，房價的回調為他們進入市場提供較好時機；第二，隨著2008年年底全球各國救市政策的出臺，人們對未來通脹的預期加強，為避免通脹帶來了的資產損失，人們將轉向一些實現投資保值的資產和商品，住房成為社會閑散資金投資保值的重要對象；第三，2008年年底，中央政府出臺了促進房地產市場健康的若干意見，對住房消費給予了相應的政策優惠，降低了住房消費和交易中的稅費負擔，進一步刺激了人們的住房消費；第四，適度寬松的貨幣政策使得流向房地產業的信貸資金增長較快，截至2009年年末，

35、主要金融機構商業性房地產貸款余額為7.33萬億元，同比增長38.1%，增速比上年同期高27.7個百分點，比2009年6月末高19.3個百分點。其中，購房貸款余額為4.76萬億元，同比增長43.1%，增速比上年末高33.3個百分點，其中新建房貸款和二手房貸款增速分別達40和79%。6月末高12.3個百分點。1.3 2010年房地產市場走勢預測2009年，全國房地產市場整體呈現“V”形走勢，一季度延續上一年的回落調整態勢，二季度起，銷售市場迅速復蘇回暖，投資增幅逐月提高，房屋銷售價格指數不斷上升。預計2010年，全國房地產市場整體保持基本平穩，投資、施工面積、新開工面積、土地開發和購置面積、房屋價

36、格指數增幅平穩上升，資金來源、竣工面積、銷售面積和銷售額增幅回落，但仍保持增長趨勢。通過對1998年1月-2009年12月房地產各相關統計數據的分析，考慮到國內外宏觀經濟環境的變化以及未來的政策走向，利用ARIMA預測模型，我們對2010年全年全國房地產市場的主要指標預測如下：2010年全年房地產主要指標預測情況 單位：億元、萬平方米、%（資料來源：中國房地產信息網）（1）投資增幅保持平穩增長，全年增長22.6%預計2010年全年，城鎮固定資產投資小幅回落，房地產開發投資保持平穩增長。其中，城鎮固定資產投資完成24.44萬億，增長25.9%，與2009年同期小幅回落4.6個百分點；房地產開發投

37、資完成4.44萬億，增長22.6%，與2009年相比增幅加快6.5個百分點；商品住宅投資完成3.26萬億，增長27.4%，增幅較2009年相比加快13.2個百分點。（2）房地產開發資金來源增速回落受貨幣政策適度微調的影響，預計2010年全年，房地產開發資金來源增幅會出現小幅回落。預計全年資金來源達7.46萬億元，增長30.5%，增速較2009年回落13.7個百分點。（3）房屋建設增長保持穩定增長預計2010年全年，全國商品房施工面積為37.27萬億平方米，同比增長16.6%；商品住宅施工面積為29.58萬億平方米，增長17.9%。與2009年相比略有增長，商品房和商品住宅施工面積分別加快3.8

38、和5.4個百分點。在竣工面積上，預計商品房竣工73280萬平方米，同比增長4.4%；商品住宅竣工60683萬平方米，同比增長5.2%。與2009年相比，竣工面積增長平穩，分別回落1.1和1.0個百分點。（4）銷售面積和銷售額增速出現明顯回落2009年，全國商品房銷售出現超高速增長，增幅均超過40%。2010年，受基數增加和政策調整的影響，市場銷售增幅將出現回落。預計2010年商品房實現銷售面積10.93億平方米，增長16.6%；其中，商品住宅實現銷售面積9.97億平方米，增長16.9%。與2009年相比，增速分別回落25.5和27.0個百分點。從銷售額上看，這種回落的趨勢更為明顯。預計2010

39、年商品房實現銷售額52681億元，增長19.7%；商品住宅實現銷售額43022億元，增長12.8%。與2009年相比，增速分別回落55.8和67.2個百分點。（5）房屋銷售價格上半年保持慣性上漲，下半年出現回落從房地產銷售價格指數上看，預計2010年上半年，房屋銷售價格指數將保持慣性上漲，在上半年達到最高點，隨后出現盤整和小幅回落。預計2010年12月當月，房屋銷售價格上漲7.7%，其中，新建商品房價格上漲7.3%，新建商品住宅價格上漲7.3%。2 項目市場前景分析09年，針對部分城市出現了房價上漲過快等問題，國務院下發促進房地產市場健康發展通知，進一步加強和改善房地產市場調控，穩定市場預期，

40、促進房地產市場平穩健康發展。通知要求，要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設，增加住房建設用地有效供應，提高土地供應和開發利用效率，合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求，加強風險防范和市場監管，加快推進保障性安居工程建設。政策的出臺對打擊房地產投機，消除房地產泡沫，保障房地產業的健康穩定發展產生了巨大的作用。縣委縣府積極采取各種有效措施，發展房地產業。縣將房地產開發與建設現代化城市，加快住宅小區建設，完善和提高配套設施，在加快經濟適用房建設的同時，有規劃的發展中高檔住宅區，使房地產開發和交易成為第三產業發展的重要新興產業。按市場化運作，規范化發展，推進房產交易，活躍房產二級市場，使其成為新

41、的經濟增長點。加快房地產綜合開發和配套建設步伐，實現房地產業快速發展。3 需求預測近年來,國家為了抑制過高的房價,出臺了多項政策對房地產市場進行宏觀調控。隨著政策措施的落實與實施，縣房地產市場呈積極發展態勢，房地產市場價格穩中有升。據抽樣調查資料顯示,與2007年同期相比，上半年房屋銷售價格上漲2.8%，房屋租賃價格上漲2.5%物業管理價格上漲4.1%，土地交易價格上漲3%。據有關資料預測，未來2到3年內，縣區總體住宅需求量可能會超過150萬平方米。2.1人口增長帶來的自然需求隨著城市化進程的不斷加快，人口總量呈加速度增長，住房標準不斷提高，對住房的需求日益擴大。預計到2012年，尚需新增住房

42、150萬平方米。2.2房改公房的換房需求隨著住房改革的逐步完成，原先陳舊的房改公房的產權已陸續過度到個人全部產權。這些房產的所有權人大都是各行政、企事業單位的具有正式工作和穩定收入的人員。隨著房地產業的迅速發展，新房新社區的不斷涌現，使這部分人群產生了對新型住房的消費需求。由于該部分人群具有較好的消費能力，因此成為新型住宅小區的主力消費群體。2.3以舊換新、以小換大的推動需求近兩年，縣二手房交易市場的逐步建立，二手房交易數量明顯增加，加之國家對購房貸款支持力度的進一步加大，普通百姓貸款買房已成時尚。通過貸款改善居住條件，完成以舊換新、以小換大的住房需求，對房地產的持續發展也起到了較大的推動作用

43、。2.4購房投資的市場需求隨著人們投資意識的不斷增強，部分人把購買房產作為閑置資金的投資渠道，這也在一定程度上擴大了社會對房地產的需求。4 價格預測據市場資料顯示，縣城區中心房價自去年至今上漲近300元。德州市政府從2003年起實行經營性土地掛牌拍賣政策，縣區可供開發的土地越來越少，相應的土地價格也日益趨高，城市建設用地的日益緊張，進一步顯示了土地的升值潛力，勢必從根本上促進房價的上漲；再加上最近鋼鐵、水泥等基本建筑材料的價格上揚，也導致建筑安裝工程成本攀升，這些因素是房地產價位上漲的有力支撐。5 市場定位5.1市場調研為充分了解縣房地產市場供需和價格趨勢，確定目標客戶群，明確項目定位，開發出

44、被市場所接受的產品，實現項日投資效益最大化，根據業主意向以及項目前期立項建議、批準規劃等條件，做了相應的市場調研和論證。采用電話預約、隨機取樣、設立集中市調點、知名企業中高層定向約訪等形式，重點對縣城內居民、企業職工以及政府企事業單位進行了調查，行業涉及居民、公務員、醫生、職員、私營業主、工人、中高層管理者等十幾個層面。5.1.1置業意向和動機在對居民購買動機的調查中，為改善居住條件的所占份額最多，為61.2，其次是購買婚用的占25.5，用于投資和本地拆遷僅占5.1。在此之中，屬于二次置業的占多數，達54.1，第一次置業的占39.8，多次置業的占到6.1。5.1.2可接受購買價格、總價分析調查

45、數據分析，購房者最可能購買的房價平均值范圍在1800元至2800元之間，買房者的最高能力均值在2900元，認為質量保證最低線均值1500元，所能承受買房范圍最小值1500元，最大值3400元。購房者愿意花費的總房款均值在20萬元26萬元之間，被調查者認為質量保證的最低金額均值不低于14萬元套。能夠承擔最高房款金額均值為25萬元套。據此分析，縣居民所能承擔的總購房款在15萬30萬元套之間。5.1.3面積需求分析被調查者中需求面積在70以下的占19.8，7080之間的占38.3，8090之間的占34.4，90平方米以上的7.5。由此可知，在7090之間的戶型總份額占到72.7，最為廣大消費者所青睞

46、。5.1.4樓型需求分析在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層的占60.2，其次是小高層為25.5，別墅占9.2，高層僅占5.1。因為縣經濟發展速度正逐步加快，目前經濟尚不發達，人均經濟收入不高，人們受傳統居住習慣的影響，尤其是小高層居住成本高，而相對高層和小高層，多層物業分攤面積較少，人們經濟條件能夠較輕松的承擔物業管理費，所以對多層依然偏愛，同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業形象和現代化的配套設施，對其表現出一定的青睞。5.1.5戶型平面偏好對戶型性質來說，選擇傳統平層的居多，占55，錯層、復式占33.7。人們比較接受傳統的平層設計，同時，新的錯層戶型也得到很多人垂青。

47、5.1.6功能分區需求人們期望的臥室數量中，選擇三室的最多，占總量的61.2，選擇二室的占35.7，選擇四室的僅占3.1。對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52的人希望在15-20，30.6的人希望在20以上。人們對廳的面積要求比較集中，選擇一廳的份額占15.3，選擇兩廳的份額占84.7。在廳的面積選擇中，人們對廳的面積要求差異不大，除選擇小戶型者外，80多的消費者希望客廳的面積在25-32。在廳的朝向選擇中，要求差異很大。消費者對衛生間的需求調查看，選擇三室的消費者中62選擇二衛，選擇一衛的占38。對陽臺面積的需求，同衛生間的選擇相似，選擇三室的消費者中58選擇兩

48、個南向陽臺，選擇一個南向陽臺的為42。由以上分析可見，目前總房款接受度集中在2030萬元，房價接受度集中在1850-2500元之間，三室兩廳兩衛房型最受青睞。5.1.7配套設施要求及購買決策調查分析通過調查分析，消費者購房時所考慮的因素，按重要性排序為：建筑質量、物業管理、價格、區位、戶型、交通、區內配套、區內景觀、教育、區外人文自然環境、樓型、區外配套、品牌。在對社區內配套設施要求上，大部分人希望社區內有綠地，占份額的60，運動器機械占40，大樹、座椅占27，花壇占22，街燈、噴泉各占21，兒童樂園占19，特色地面鋪裝占17，水池占15，特色路燈、背景音樂各占13，涼亭占12，城市雕塑占10

49、，瀑布占6。這充分說明消費者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，入住樓盤的問題點，主要集中在建筑質量、物業管理及小區環境上。因此，我們應在這些調查的基礎上，對項目合理設計，以滿足消費者需求，提升項目形象制買點。5.2相關因素分析5.2.1年齡與戶型被調查者中，不同年齡段對臥室、廳、衛生間、陽臺的要求也不同，30歲以下中二室一廳一衛戶型最受歡迎，3545歲中三室兩廳兩衛戶型最受歡迎。5.2.2家庭結構與戶型從調查數據來看，三室二廳的住房是不同家庭結構都比較喜歡的戶型，希望有兩個衛生間，兩個南向陽臺的占大多數。老人多喜歡臥室全部南向陽面，年輕人則希望可以有一間北向臥室，較多喜歡南向客廳。綜上

50、分析，三室二廳二衛是最為廣泛接受的戶型。購房者會受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現實家庭結構及收入承受能力。5.3市場定位5.3.1目標客戶群定位根據市場分析，結合該項目規模、購房者需求和價格承受能力，除回遷安置戶外，客戶群體定位于以下幾個層面：A、市行政機關、事業單位工作人員；B、個體工商戶與私營企業主；C、企業工作人員；D、舊城改造后需改善居住條件人員；E、新城市化人員。5.3.2項目規劃設計定位：A、品質定位：園林化住宅小區根據對市場調研分析和三個不同層次目標客戶群的定位分析，該項目定位如下：該項目采用多元化布局方式，總建筑面積4980

51、0m2，住宅面積： 41800m2車庫儲藏室： 8000m2B、結構和戶型設計簡述：主要戶型為128平方米（三室兩廳兩衛），116平方米（三室兩廳一衛），96平方米（兩室兩廳）。6 綜合分析6.1有利因素6.1.1從大的方面看，近兩年縣房地產市場保持了平穩發展態勢，無論從市場開發還是市場銷售情況看，都呈現了較快增長趨勢。特別是2003年以后，這種增勢更加明顯，市場需求旺盛，一些潛在需求轉化為現實的購買行為。6.1.2當前房地產價格受政府土地、金融等政策影響不斷攀升，縣房地產市場基本保持了供需平衡的良好狀態，目前還處在理性發展階段，房地產市場仍然有著一定的發展空間和后勁。6.1.3通過以上市場調

52、研和統計分析，該項目從整體規劃設計到戶型、目標客戶和價格定位都與目前的市場環境、人文心理存在較大的符合性，說明項目定位較合理。6.2不利因素：目前有效需求不足。由于房價增長較快，房價攀升和居民購買力存在較大的差距，使得居民購房心理和行為承受雙重壓力。7 銷售推廣策略建議以直銷行銷與關系行銷為核心的組合營銷策略7.1人員推廣7.1.1培訓一支出色的推銷隊伍，變被動等客上門為主動出擊（DM）。7.1.2配備具有高超談判水平的現場置業顧問，確保成功率。7.1.3針對有關目標機構，主動上門進行路演推廣(CRM)。7.2 廣告推廣7.2.1廣告方案制定原則有效控制宣傳的推進節奏，引導從“關注了解認可購買

53、”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現項目文化特色強勢賣點。7.2.2廣告訴求重點（略）7.3媒體選擇分析及媒體組合7.3.1報紙廣告7.3.2戶外路牌燈箱廣告7.3.3樓書、宣傳單、戶型圖等平面印刷品7.3.4工地圍墻7.4廣告媒體投放比例綜合考慮平面部分、報紙投放、戶外廣告、車體廣告、公共促銷活動等方面所占比例。 7.5營業推廣：開盤活動 、節慶活動、公益活動等7.6價格策略：價格低開高走，針對市場現狀，率先推出相對較低的起價，占領市場主動性，以低價位沖擊搶占市場份額，分三個組團8個階段逐步抬升價位。第四章 項目建設地址及條

54、件1 項目選址1.1建設地址位于縣城六五河（碧水繞城）和中山南路交叉口東南角，交通便利，位置優越。1.2建設地址現狀擬建設用地區內地勢較為平坦，地勢呈西南高，東北低，供水、供電、交通等配套條件較為完善。1.3選址原則符合縣規劃要求。屬規劃居住區的一部分。建成后區域人文環境將得到較大改善。區位適宜，屬縣房地產升值潛力較大的區域之一。緊鄰道路，工程機械和材料出入口設置限制不大，建設施工便利。水、電煤氣供應均有保障。交通方便。擬建小區周邊的交通條件良好。2 建設條件2.1自然條件地形、地質、地貌條件縣地處魯西北黃泛沖積平原。地勢自西南向東北緩慢傾斜，坡降為1/50001/8000之間，最高海拔34米

55、，最低海拔23.5米，差10.5米。境內中部有一條西南東北走向的古堤陳公堤，將全縣分成堤上、堤下兩大部分。堤上多為河灘高地、沖積扇形地、沙質河槽地組成；堤下由平坡地、洼地、淺平洼地、沙質河槽地組成。因此，根據地質資料表明，該區位于黃河平原，地形平坦、場地以軟土層為主，建筑場地類別為類，地震裂度為七度。勘探結果表明，場區內無不良地質現象存在，地面穩定性良好。氣象條件縣處于中緯度地帶，屬暖溫帶季風氣候區，四季分明，冷熱、干濕界限分明。春季干旱多風，回暖快；夏季炎熱多雨；秋季涼爽多晴天；冬季寒冷多干燥，具有顯著的大陸性氣候特征。其主要氣象資料如下：.1氣溫極端最低氣溫：22.5極端最高氣溫：41.7

56、年平均溫度：12.7.2風速年平均風速：3.7M/s.3風向夏季主導風向：西南風冬季主導風向：東北風.4降水量最下年降水量：300mm水文水利、水源條件西有衛運河，東有馬頰河兩條干流，境內六五河縱觀全境；青年河、七一河、六馬河、大沙河、城東干溝等14條主要支流縱橫交錯，大小相通，各河互濟，形成了抗旱灌溉和行洪排澇的骨干水利系統。衛運河在城西20公里處，南從臨清市的二十里口子進入境內，從管辛莊出境入武城，流長21.2公里。馬頰河南從高唐入境，境內流域面積25.3平方公里。縣降水經流大部分產生在7/8月份，其他月份基本不產生經流，或只產生微量經流。多年平均流量為2720.3萬立方米。衛運河多年平均

57、經流量25.8億立方米，馬頰河多年平均經流量1.717億立方米，全縣經流量為27.8億立方米。另外，縣地表水自產經流量年平均1189萬立方米，引進客水年平均1.85億立方米，地下水總蓄水量13億立方米，平均年可利用5715萬立方米。2.2交通條件擬建小區周邊的交通條件良好，相鄰的有中山路和元豐街。小區道路規劃，按居民的出行軌跡沿小區東西兩側各設一機動車主要出入口。小區主路網形式為“一縱一橫”。“一縱”即南北向道路；“一橫”指東西向道路，呈“十”字形，將小區劃分為四個小區。建筑材料來源山東、河北均為是全國著名的建材基地，有著豐富的建材資源，各種沙石料儲備豐富且運輸便利，運程較短，水泥鋼材就近采購

58、，供應木材也可在當地市場購得，可滿足工程需要。因此項目建設所需材料有保障。施工隊伍狀況該項目承建公司具有豐富的建設管理經驗、雄厚的技術力量、良好的企業信譽，為按時、優質完成該項目的建設提供了有力的保證。2.2.5環保條件該項目地址周圍無重工業企業，環境狀況良好。項目主要污染源為小區建成后的生活垃圾和廢水。生活垃圾處理采用集小式垃圾中轉站，由專職衛生保潔員統一收集清掃、集中，城市環保部門運往城市垃圾處理場。廢水主要是雨水，可通過設置完善的排水系統，直接排入市政排水管。第五章 建設方案1 規劃設想及設計指導思想1.1充分利用周圍地理環境等資源優勢，建設一個布局合理、環境優美、特色鮮明、設計先進的現

59、代化生活社區，力求成為縣示范性小區。1.2設計指導思想把握住宅建筑的設計要求，考慮社會、經濟和環境效益三豐收，用簡潔、流暢的形式，純潔的色彩，營造豐富的建筑效果，做到形式與內容的統一，即體現其鮮明的個性，又與周圍環境相融合。1.3規劃設計構思總體規劃小區整體布局由小區主路和小區綠地劃分為五個部分，即四個居住組團和一片公共綠地。區內道路合理的組織人流、車流，步行車行各成系統，東西兩側各設有一個主要出入口，根據需要設置幾個次出入口，實行封閉管理；廣場設于小區中部，廣場上設小區標志性雕塑，結合綠化帶形成一條有動有靜、有收有放的空間系列景觀軸線。居住建筑均為小高層住宅和高層住宅。居住建筑通過樓層錯落、

60、立面裝修色彩搭配及多種風格的坡屋頂造型，形成豐富的群落景觀。四個居住組團通過道路、綠化、景觀軸線連成一個整體，使整個小區戶戶有綠地，家家有對景，形成一個連環式花園小區。每兩棟居住建筑南北間距都大于或等于南宅有效高度的1.5倍，東西間距均大于或等于8.0米。住宅建筑退后居住區級道路紅線大于或等于4.0米，退后小區路、組團路緣石大于或等于4.0米。小區公建布置在小區東南部，東南部結合中心綠地布置便民服務社，滿足合理的服務半徑及建筑退讓。要求其外部色彩及造型均結合各自功能，有所創新，形成良好景觀，并應與住宅同步建設、同時投入使用。道路系統按居民的出行軌跡在小區東西兩側各設一機動車主要出入口，根據需要

61、設置幾個次出入口。小區主路網形式為“一縱一橫”，“一縱”即南北向道路，與機動車主要出入口相通；“一橫”指東西向道路，與機動車主要出入口相聯。小區內道路共分小區路、組團路及宅前路三級。小區路紅線寬12米，路面寬7米，組團路路面寬5米，宅前小路寬3.0米。另外，園路寬1米到2.5米。小區路與組團路有效平衡并方便居民交通出行，且適于消防車、救護車等的通行，并滿足了居住區的日照通風和地下工程管線的埋設要求。步行路包括園路、宅前路，將庭院綠地、組團綠地、小區綠地、居住區中心綠地貫穿起來，每位居民都能步行路到達小區公建、活動中心、開放空間，構成完整的步行系統。考慮到今后進入小區汽車要求，靜態交通規劃為地上

62、機動車集中停車場。按功能分區每區建設兩個露天臨時停車場，停車場結合小區中心綠地和組團綠地布置，為了保持組團內部安靜，除了緊急需要（如：救護、消防等）外，機動車一般不進入組團內部，使小區內部保持安靜。公建布局小區公共服務設施標準根據國家有關規定設置。在主入口道路與東西路交叉口西南角布置小區便民服務樓，內設小區物業管理、公廁、配電室、活動站及部分商業網點。公建總建筑面積0.48萬平方米。小區信報箱分兩類，一類為公建信報箱，集中設在物業管理處；另一類為居民信報箱，每個組團結合步行開放空間各設一個。小區垃圾收集采用流動環衛車定點、定時、分類統一收集運出，小區內只設小型果皮箱。小區東西兩側及北側公共建筑

63、退后市區干道大于或等于10.0米、退后居住區級干道大于或等于6.0米，退后用地紅線大于或等于4.0米，結合道路、綠地布置，以創造良好景觀。綠化環境環境的造就由兩部分組成，硬環境與軟環境。硬環境包括居住建筑、公共建筑，軟環境包括水體、草坪、硬質鋪裝、樹木花卉、園燈地燈、小口雕塑等。小區硬環境通過建筑外部設計予以實現，四個居住組團分別采用淡綠、淡紅、淡黃、淡蘭色調，居住建筑屋頂采用坡頂為主結合平臺的方式。公共建筑設計以突出個性為主，造型別致，與軟環境相呼應。小區軟環境由小區中心綠地、組團綠地、庭院綠地組成。綠化系統采用集中綠地將四個居住組團相聯系，又通過組團綠地與分散的庭院綠地相聯系，級級相系，半

64、私密空間與開放空間層層過渡，創造出有主有次、起伏有致的宜人環境。小區中心綠地布置在小區中心，鋪地采用硬質與軟質、光滑與粗糙結合，坐凳、石桌、砂坑、鋪地等精心設計，以靜為主，造就親切宜人的生活氛圍。豎向規劃小區內地勢平緩，起伏不大，地勢為南高北低，東高西低，根據道路的現狀標高，確定規劃標高，按照地形及交通要求，定出主要排水方向、地塊設計標高，確定建筑底層地坪標高。一般道路標高比其周圍場地標高低1012厘米，半地下室住宅樓內外高差為1.01.2米，分建室內外高差為0.450.6米。土方量平衡方面，經過綜合計算土方填量基本平衡。人防規劃人群疏散路徑為組團路、小區路，結合地下機動車停車庫存公共綠地做人

65、防設計，內設指揮所、通信工程及救護站、掩蔽室等，設兩個出入口，總寬度10米。2 總體方案項目占地面積30469.5平方米（約合45.75畝），總建筑面積49800平方米（建筑面積90m2以下的小戶型占住宅總建筑面積的85%，滿足國家建筑面積90m2以下的小戶型占住宅總建筑面積80%以上的要求），其中：住宅建筑面積41800平方米、車庫儲藏室建筑面積8000平方米。建筑風格及建筑形式建議：2.1該項目建筑風格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進新的設計理念，使產品有別于其他現存樓盤，有新意、有趣味，才可增強市場競爭力。因此建議，該項目的建筑風格應與自然景觀相協調，以現代風格為主調，借鑒江浙一帶

66、的風格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區呈現出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統一，和諧共生。2.2 建筑形式：2.2.1外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積。2.2.2屋頂在做好防水、隔熱的同時，運用現代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個建筑顯得飄逸、流暢，在強調人與自然對話的同時，更多的創造經濟效益； 2.2.3會所、水泵房、配電室等附屬設施也應充分考慮到其建筑的統一性，使其也可成為社區的一處景觀。因本小區所針對的客戶群年齡跨度較大，建議社區建筑色彩的主基調采用穩重的淺灰暖色調，不

67、同組團可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍、赭石等比較中性的色調中選擇，各組團可在統一中求變化，在變化中求統一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； 屋頂的顏色可用兩三種對比較為鮮明的色彩把各組團區分開來，使建筑色彩更加豐富； 建筑材料建議以彩色面磚、仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構件建議購買成品構件，抓住一種風格，把味道做足。2.3建筑細部建議建筑設計充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構件設計要恰到好處；充分考慮空調位設計，盡量能與建筑相結合，預留空調接線口，并塞入可調整粗細的塑料卡，便于使用，避免有空調位不用，亂釘亂掛，破壞建筑

68、外立面的現象。樓宇單元入口處，結合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次；樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質，扶手宜采用木質刷亞光漆，可使客戶在為進戶前，就可感受到樓盤的品質。2.4戶型功能建議所有戶型在設計時建議參考建設部小康住宅的十大標準的要求；滿足六種性能：實用性、安全性、靈活性、可變性、經濟性和藝術性； 滿足七種分離：生理分離、功能分區、動靜分開、公私分開、主次分開、干濕分開、潔污分開；滿足八個健康性因素：朝向合理、日照充分、光線充足、通風良好、空氣新鮮、保溫性好、隔音防濕、雙水系統；客廳面寬控制在4.2-4.5米，主臥面寬控制在3.6-3.9

69、米，設計兩個衛生間時，客衛要做到干濕分離，廚房面積不得低于7平米，可考慮設計兩個陽臺，南陽臺采用落地玻璃，加大采光面積。充分從人性化角度考慮戶內的細節處理，如：窗臺下預留散熱片位置、靠景觀的單元可預留生活小陽臺等；所有客廳的設計可根據緊鄰景觀區的位置確定其南北朝向；控制樓體進深，不宜超過11米；2.5公建布局小區公共服務設施標準根據國家有關規定設置。在主入口道路與東西路交叉口西南角布置小區便民服務樓，內設小區物業管理、公廁、配電室、活動站及部分商業網點。小區信報箱分兩類，一類為公建信報箱，集中設在物業管理處；另一類為居民信報箱，每個組團結合步行開放空間各設一個。小區垃圾收集采用流動環衛車定點、

70、定時、分類統一收集運出，小區內只設小型果皮箱。3 公用工程3.1供電強電部分該項目由縣供電公司供電。弱電部分樓中敷設有線電視電路。樓中敷設電話線路，住宅房間設有接線口。3.2給排水主要依據：居住小區給水排水設計規范（CECS 57：94）給水項目用水取自城市給水管網，由市區進水管接入,滿足住宅區給水需要。排水該項目排水，通過市政規劃和園區內規劃的排水管道，排入城市污水管網。3.3管道燃氣由市政管道煤氣管網供氣，通過區域內氣調壓站敷設煤氣管道，集中送到需要的住宅房間。3.4供熱采用集中供熱方式。4 信息與通訊系統4.1信息系統有線電視每戶按客廳和主臥室各設一個電視插座考慮，室內布線均為穿PVC管

71、暗敷。根據縣有線電視臺的目前規定做法，在各樓單元樓層設分配器向戶內分別引線，以便于管理。小區有線電視網亦采用電纜穿鋼管埋地敷設的方式布置。計算機網絡系統根據internet的發展，電話線撥號上網已明顯落后，縣電信系統目前正推廣千兆到小區，10M進戶的寬帶網絡工程。小區每戶均設一個五類信息插座，五類四對雙絞線進戶，采用穿管暗敷的方式。每樓均設HUB箱，各樓HUB向樓內各戶出線。小區內設路由器、交換機，直接向各類HUB引入寬帶干線。小區內寬帶網絡亦采用穿管埋地的敷設方式。4.2通訊系統每戶均設二個電話插座引入二對電話線，每單元設電話分線箱，接至小區內電話電纜。電話系統配線，小區內采用電話電纜埋地敷

72、設方式，至各樓埋地引入各電話分線箱。樓內采用電話線穿PVC管暗敷至各戶的方式。第六章 環境保護與安全防護1 環境保護1.1建設地點環境現狀該項目建設場地選位于縣城區，該區域周圍環境狀況良好，周圍水體、大氣、土壤和植被具有較強的自凈化能力，且有一定的環境容量適合生活小區的建設。1.2污染分析及治理措施 該項目主要可能的污染源有生活污水、廚房油煙和生活垃圾，除此之外基本無其他污染物排放。因此，對周圍環境不會產生不良影響。1.3主要污染源與污染物住宅小區建設，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾。為確保小區本身的環境衛生，避免對周圍環境產生不良影響，對上述污染源必須采取適當的治理措施。1.4環

73、保治理措施該項目產生的污染物數量不多，對周圍環境產生的影響較小。其主要治理措施如下：生活污水治理。該項目采用化糞池對生活污水進行處理，達標后直接排入城市污水干管，送至污水廠。廚房油煙治理。該項目廚房為屋頂垂直排放煙氣道，并采取相關措施防止煙氣回流和串煙，不在外墻或窗戶上開洞設置排油煙裝置。以防止廚房油煙氣味污染環境。生活垃圾治理。該項目垃圾處理采用集中式垃圾中轉站，組織專職衛生保潔人員統一收集清掃，集中到垃圾中轉站后，由城市環衛部門運往城市垃圾處理廠。1.5施工中的環境保護該項目施工過程中，機械設備噪聲及施工中粉塵對周圍人群和環境會造成污染。因此施工中對產生噪聲較大的機械設備需要隔聲裝置，對粉

74、塵擬采用噴水除塵。總之，在項目建設和運營過程中，采取措施后均可符合環保法規要求。2 綠化良好的綠化不僅能創造優美的生活環境，而且在防止污染、保護環境方面也有特殊的作用。2.1區內綠化體系按照集中與分散相結合，點、線、面相結合布置，形成疏密有致、層次分明、動靜結合、布局合理的綠色空間體系。突出綠化設施，強調建筑與綠化互相滲透。2.2建筑用地內的組團綠地、平臺綠地和深入建筑的小塊綠地相互連系貫通，創造社區規劃以突出生態為主題的健全而充滿活力的空間環境。2.3社區綠化以修建的常綠小葉黃楊球、圓柏球、孤植的高大樹種和草坪為主，形成高、低、中結合的立體綠化體系。3 安全防護本項目建成后，居住區內應加強安

75、全防護工作，小區居民應遵循“安全第一，預防為主”的原則，積極配合物業管理機構，重點做好防火防盜工作，使居民放心、安心和舒心，確保居民安全的居住環境和生活環境。并采取部分防護措施：（1）各種公用電氣設備必須由專業人員按規定進行定期維護保養。（2）制定安全操作規程，嚴格按規程操作。（3）用各種形勢宣傳，學習并掌握火災隱患的防范措施。（4）設專業治安員，加強警衛、巡邏等。（5）保證消防通道暢通，定期檢查消防設施、設備、工具。（6）消防用水管網要保證壓力、水量。（7）樓梯口設防盜門、對講機。一樓住戶的外窗加裝防盜安全裝置。第七章 消防與節能1 消防該工程項目為住宅小區建設，工程建筑標準為一等，耐火等級

76、為一級。按建筑物使用性質，要采取可造的防火措施，按照我國現行的防火規范要求進行建設。1.1消防設計依據設計依據：建筑設計防火規范GBJ16871.2消防措施建筑物結構防火設計建筑物周圍環形消防車道，車道寬度按規定不小于4米。建筑物內按“規范”要求設置。住宅樓戶門，采用防火材料制造。1.3電氣防火低壓電氣安裝規程電氣照明線路的安裝必須符合“低壓電氣安裝規程”的規定。一切用電設備均應符合“工業與民用供電系統設計規范”要求。1.4消防滅火系統設置室外消火栓，消防用水由城市給水管網直接供給。均按照規范標準。按規范在樓內配備一定數量的常用滅火器材。2 節能2.1執行標準住宅建筑規范(GB50368-20

77、05)；住宅性能評定技術標準(GBT50362-2005)；民用建筑設計通則(GB50352-2005)；公共建筑節能設計標準(GB50189-2005)；民用建筑節能管理規定(建設部令第143號)；關于新建居住建筑嚴格執行節能標準的通知(建科200555號)；山東省建設廳頒布的公共建筑節能設計標準、居住建筑節能設計標準。2.2節能措施建筑節能包含兩部分內容，一部分是加強圍護結構的保溫隔熱能力，另一部分就是從供暖、供冷的熱源、輸送渠道及實現方式來節約能源。一般的房子，30的熱量從窗戶跑掉。如果選用雙層玻璃，中間再充上惰性氣體，就可在一定程度上阻斷熱量散發。35熱量從墻體散發，如采用隔熱材料，增

78、加保溫層，節能效果就很明顯。本項目在建設過程中，必須嚴格執行建設部民用建筑節能管理規定、公共建筑節能設計標準（GB501892005）和山東省建設廳頒布的公共建筑節能設計標準、居住建筑節能設計標準，必須達到公共建筑的節能標準為50，居住建筑的節能標準為65。應推選優秀設計方案,應推選優秀設計方案，并采用新技術、新工藝、新材料和新產品，以降低造價，減少能耗。應采取以下節能措施。墻體節能技術措施的采用在建筑外圍護結構中，墻體所占比重最大，通過圍護結構的傳熱耗熱量約占75%80%。因而外墻體的保溫設計相當重要，必須改變以往老的外圍護設計，改為采用新的節能墻體材料。實施國標民用建筑節能設計標準JGJ2

79、695新標準。增加保溫效果，將承重粘土磚改為承重空心磚，增加了磚的空隙率，對保溫起到了一定的作用，墻體改革，推動了新型墻體材料的發展，多種節能型墻體應運而生，主要有以下幾種：承重空心砌塊。它由混凝土和多孔材料組成，具有高強、承重、保溫、節能、導熱系數低等特點。加氣混凝土外墻。加氣混凝土產品有粉煤灰加氣和砂加氣2種，有砌塊、條板狀，該類產品本身導熱系數小，是建筑熱工性能較好的一種新型墻體材料。內保溫復合外墻。構造特點與單一材料墻相比，構造組合合理，有較高的熱絕緣系數，能較好地發揮保溫材料的作用，在滿足承重要求的前提下，磚墻可適當減薄。 夾心復合外墻。將墻體分為承重和保護部分，中間留有2050 m

80、m空隙，內填無機松散或塊狀保溫材料如爐渣、膨脹珍珠巖等，也可不填材料做空氣層。除此之外，其它類型還有：粘土多孔內保溫外墻，外保溫復合墻體，EP保溫飾面墻體等等。所有保溫材料主要為：巖棉、玻璃棉氈、聚苯乙烯泡沫塑料，水泥膨脹珍珠巖板等，其保溫方法大致有以下幾種：a 外保溫：將絕熱材料復合于承重墻外側，使墻或屋頂的主要部分受到保護，大大降低了溫度應力的起伏，提高結構耐久性。b 中間保溫：將絕熱材料設在磚墻體中間，可取得良好的保溫效果。 c 內保溫：將絕熱材料復合在承重墻內側，該方法簡便易行。門窗節能技術措施的采用 在建筑外圍護結構中，通過門窗縫隙空氣滲透耗熱量約占20%-25%。所以改善門窗的絕熱

81、性能是節能工作的重點。窗戶（包括陽臺門上部）是引起輻射熱的有利方面，但又是傳熱損失冷風滲透損失都比較大的不利方面，即窗縫透氣，玻璃和窗框的熱阻太小，在符合窗墻面積比條件下其節能主要措施：采用傳熱系數小的窗體材料，就目前來講，采用塑鋼門窗，盡量減小開窗面積，以及夜間用保溫窗簾、窗板等節能措施。減少冷風滲透，加設密封條，提高氣密性，如泡沫聚氨脂，泡沫聚乙烯等。加強戶門保溫，戶門采用填有聚苯板或巖棉板的保溫防盜門。屋面節能技術措施為了滿足節能要求，高效保溫材料已廣泛應用于屋面，如水泥聚苯板等，采用該材料保溫性能大大提高一般采用內保溫。目前正在研究外保溫，即倒置式屋面，它是將防水層設在保溫層之下，防止

82、防水層直接暴露在大氣中受日曬交替凍融等作用老化，使防水層得到保護，從而大大提高其耐久性。目前所有保溫材料為擠塑聚苯乙烯保溫隔熱板，它具有閉孔型結構，使得材料吸水率和透濕率均很小，壓縮強度大，具有出色的保溫隔熱性能，優越的抗濕性和很高的抗壓強度。符合建筑節能技術發展方向。供暖系統的技術措施 對住宅小區內同一供暖系統中各住戶冬季室溫不一致，導致能源浪費，應通過對供暖系數進行全面的水力熱力平衡計算，實現管網流量的合理分配，使供熱質量大為改善，又節約能源。由于供暖管道保溫不良，輸送熱能損失過多，造成能源浪費。必須對管網采用新型保溫材料進行保溫，以達到節能目的。按用熱計量收費，改變以往按戶或按面積的收費

83、方式，這樣大大調動了廣大住戶參與建筑節能的積極性，建筑節能改造后采暖能耗減少了，相應節約了開支。防止管道、閥門的跑冒滴漏，以防止能源損失。建筑平面設計的節能要求在建筑設計中建筑體形盡量簡潔，減少體形系數，使體型系數控制在0.3以下。正確選擇房屋最佳方位，充分利用太陽能，保持良好自然通風。樓梯間要封閉。窗墻面積比不應過大。要注意門斗的設計，充分考慮建筑防寒、提高節能效率。設備選型所用設備必須采用符合國家有關規定的節能設備，選用新型高效節能型，室內采暖設備嚴格按設計安裝。供水器具采用節水型，特別住宅衛生間要有節水措施，一要選用節水型衛生潔具，二要盡量使用凈化后的污水。選用爐具和燈具以節能為主，主要

84、照明燈具要使用節能燈，以利于節約能源。加強管理總之，除以上措施外,小區管理機構應加強管理,完善各種規章制度,定期對各類設備、管道、器具進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等不必要的浪費。第八章 項目組織管理與進度計劃1 項目組織管理1.1公司組織機構縣永泰經濟開發投資有限公司組織機構為董事會領導下的總經理負責制，董事長在董事會閉會期間負責公司的全盤工作，總經理在董事長的領導下具體負責公司的日常工作與管理。總公司下設辦公室、人力資源部、前期開發部、工程部、市場開發部、經營部、售后服務部、財務部、審計部等部門。1.2小區智能化管理系統1.2.1物業管理系統：利用地理信息平臺（GIS）來管理小區文檔資料、住

85、戶信息、設備和管線等方面的信息。1.2.2環境管理系統：檢測和顯示小區內噪音和空氣污染指標，對小區內照明設施和綠地的噴淋設施進行控制。1.2.3可視對講系統：住戶可在屋內通過可視對講系統辨別訪客的身份，控制來訪者的進入。1.2.4自動抄表系統：對水費、電費、煤氣費通過中心計算機網絡自動抄表、自動結算，免除上門抄表給住戶帶來的干擾和繳費時間的浪費。1.2.5車輛出入和停車管理系統：對小區車輛出入進行監控。1.2.6巡更管理系統：對小區內保安人員巡邏狀態實施監控管理。2 項目進度計劃建議該項目建設經營期為2年，自2010年6月至2012年5月。項目實施進度表12345678-1112-1516-1

86、920-2324可研報告審批設計招標初設編制與審批地質勘探招標監理招標地質勘察施工圖設計建筑工程、招標土建施工裝修工程及驗收第九章 投資估算與資金籌措1 估算依據1.1山東省建筑工程綜合定額1.2山東省安裝工程綜合定額1.3山東省德州市材料預算定額1.4有關設備及當地類似工程的造價1.5現行投資估算的有關規定2 投資估算該項目投資估算范圍主要包括：工程費用（主要為建安工程費）、工程建設其他費用、預備費、建設期利息等，投資合計7500萬元。投資構成如下：2.1建安工程費參照其他類似項目及德州市建材價格實際，該項目建安工程費為：6000萬元2.2工程建設其他費用包括項目咨詢、勘察、設計費、建設單位

87、管理費、政府各項規費等，參照同類工程確定合計為1125萬元。2.3預備費包括基本預備費和漲價預備費，參照同類工程確定合計375萬元。2.4項目總投資構成分析表項目總投資構成分析表如下：項目總投資構成分析表序號項 目投資額（萬元）總投資75001工程費用60001.1建安工程費60002工程建設其他費用11253預備費3753 資金籌措該項目總投資7500萬元，其中拆遷補償2500萬元，企業自籌5000萬。第十章 效益分析 1 經濟效益分析1.1評估說明該項目的經濟評價按照國家發改委頒發的建設項目經濟評價方法與參數（第三版）規定的原則和要求及房地產特點與行業相關規定進行。根據該項目特點，主要以房

88、屋銷售收入作為主要收入，以工程投資作為成本費用，由于該項目投入期較短、回收期較快的特點，所以對該項目不考慮貨幣的時間價值。1.2經濟評價1.2.1項目建設經營期根據該項目實際，建設經營期擬定為1年。1.2.2投資估算總投資成本費用7500萬元。1.2.3收益估算考慮到縣房地產銷售的特點及該區域市場情況，經測算，該項目總銷售收入為14382萬元。詳見下表：序號項目面積（）單價（元/）總額（萬元）備注1總建筑面積498002可出售面積498002.1住宅418002900121222.2車庫6000310018602.3儲藏室200020004003銷售收入合計143821.2.4利潤估算該項目考

89、慮了營業稅稅率為5%，城市維護建設稅（營業稅的7%）教育費附加（營業稅的3%）；企業所得稅率25%。利潤估算表序號項目合計（萬元）1銷售收入143822總成本費用75003銷售費用20004管理費用20005營業稅金及附加7915.1營業稅719.15.2城市維護建設稅50.35.3教育費附加21.66利潤總額20917所得稅5238凈利潤1568該項目利潤總額為：2091萬元。凈利潤為：1568萬元投資利潤率=利潤總額/總投資=2091/7500=27.88%投資凈利率=凈利潤/總投資=1568/7500=20.90%銷售利潤率=利潤總額/銷售收入=2091/14382=14.54%銷售凈利

90、率=凈利潤/銷售收入=1568/14382=10.90%1.3評價結論綜合以上財務評價指標可以看出，項目經濟效益顯著，投資利潤率、投資利稅率均高于行業平均水平，顯示出項目強大的市場競爭力和生命力，因此，該項目在財務上是可行的。2 社會效益分析2.1該項目立足于縣實際，符合國家2010年遠景目標規劃中，把住宅產業作為國民經濟支柱產業的規定精神；符合積極推進住房制度改革，采取切實措施，促進住宅商品化，使居民住宅建設成為新的經濟增長點的有關會議精神。2.2該項目建設對保障縣城區的改造拆遷安置工作順利實施，解決中低收入家庭的住房問題，促進兩個文明建設和經濟發展，保障社會穩定，構建和諧社會具有重要作用。

91、2.3住宅建設可以帶動許多相關行業的發展，培育和完善建設住宅市場體系，建立競爭有序的市場秩序，帶動當地經濟發展。2.4該項目符合縣新的城市發展規劃，新小區的建筑風格與周圍環境和諧搭配，有利于改善市容市貌。第十一章 結論與建議1 結論1.1該項目建設符合國家產業政策和地方區域性經濟規劃，適應當地經濟發展要求，對實現縣城市建設規劃，提高和改善人民居住水平，滿足人民日益增長的消費需求，促進區域內經濟發展，具有重要作用。1.2外部配套條件良好，供電、集中供熱、通訊、給排水、交通、有線電視等基礎設施可以滿足項目需求。1.3項目規劃、設計、定位能滿足消費者需求，適應房地產市場要求。1.4經測算項目社會效益良好，經濟、技術、財務效益可行。2 建議2.1通過市場調研與分析，進一步準確細化市場定位，鎖定目標消費群體。2.2設計突出特色，營造鮮明賣點，以吸引購買者。2.3采用科學的銷售手段，保證擬建項目按期銷售。