1、感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！代理 咨詢 金融 商業(yè) 產(chǎn)業(yè) 公關(guān) 養(yǎng)老Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.讓置業(yè)體驗(yàn)更美好Professional Sincere“兩集中”政策影響下房企應(yīng)對全攻略感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！01投資篇0302投融資&收并購篇目錄CO

2、NTENT片區(qū)開發(fā)篇感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！.01投資篇感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！背景：“兩集中”政策概況網(wǎng)傳2月18日，國家自然資源部發(fā)布住宅用地分類調(diào)控文件，文件要求22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”：一是集中發(fā)布出讓公告，且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過3次；二是集中組織出讓活動。隨后

3、2月23、24日青島、鄭州、天津自然資源和規(guī)劃局紛紛發(fā)布關(guān)于“土地集中出讓”模式的公告感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！一、“兩集中”政策下房企投資策略需升級面對單次大量供地時(shí)，在資金有限的情況下，房企面臨的首要問題便是投資城市的選擇，需要企業(yè)對城市群內(nèi)的城市投資潛力和投資價(jià)值進(jìn)行科學(xué)研判；另一方面，房企若要獲得更高的投資回報(bào)率，則需要對不同城市的市場周期進(jìn)行精準(zhǔn)研判，以把握最佳投資時(shí)點(diǎn)。這需要房企有科學(xué)且系統(tǒng)的投資組合策略方法去精準(zhǔn)判斷市場機(jī)會同策研究

4、院城市群投資組合策略方法論2、投資時(shí)點(diǎn)判斷潛力城市的投資時(shí)點(diǎn)判斷1、投資城市選擇長期戰(zhàn)略型城市選擇短期機(jī)會型城市選擇城市投資潛力及價(jià)值判斷（22個(gè)重點(diǎn)城市和其他城市）科學(xué)且系統(tǒng)的投資組合策略方法論感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！1、投資城市選擇如何將有限的資金量分配給最具有投資價(jià)值的城市，同策研究院認(rèn)為，第一步，從候選城市的內(nèi)生發(fā)展動力、外生發(fā)展動力角度，獲得投資城市群需要關(guān)注的長期布局城市組合；第二步，優(yōu)中擇優(yōu)，在長期關(guān)注城市中，選擇短期利潤空間高、

5、市場規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)低的優(yōu)質(zhì)短期布局城市組合維度一：城市長期投資價(jià)值判斷（城市內(nèi)生性的發(fā)展動力）STEP1：獲得長期推薦布局城市組合使用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、人口和收入指標(biāo)，根據(jù)主成分得分確定各子指標(biāo)的權(quán)重，對長三角候選城市的長期投資價(jià)值進(jìn)行相對排名維度二：都市圈核心城市外溢研究（城市外生性的發(fā)展動力）長三角區(qū)域內(nèi)，以不同都市圈內(nèi)核心城市為切入點(diǎn)，研究都市圈內(nèi)候選城市承接核心城市產(chǎn)業(yè)、人口、購買力外溢的能力強(qiáng)弱維度三：城市短期利潤空間判斷STEP2：獲得短期推薦布局城市組合綜合城市長期投資價(jià)值與城市短期內(nèi)的價(jià)格散點(diǎn)，將城市房價(jià)低于城市價(jià)值的城市定義為房價(jià)上漲潛力城市結(jié)合地價(jià)房價(jià)比綜合判斷利潤空間維度四：城市短期市

6、場規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)判斷從市場容量、長期供需比、品牌房企市占率、土地財(cái)政依賴度、建成區(qū)擴(kuò)展?jié)摿ξ鍌€(gè)維度判斷城市短期市場規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)中擇優(yōu)感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！1.1長期推薦布局城市組合篩選方法主指標(biāo)子指標(biāo)指標(biāo)意義生產(chǎn)效率指標(biāo)（經(jīng)濟(jì)增長動力）GDP增速反映經(jīng)濟(jì)增長的動力專利授權(quán)量反映創(chuàng)新程度及未來經(jīng)濟(jì)增長潛力創(chuàng)富能力(人均GDP/人均可支配收入）反應(yīng)除人力外其他生產(chǎn)要素創(chuàng)造財(cái)富的能力人力資本指標(biāo)人口聚集度橫向?qū)Ρ葧r(shí)，比較人口聚集情況2019年就業(yè)人數(shù)反映勞

7、動人口的活躍度資本存量指標(biāo)固定資產(chǎn)投資-房地產(chǎn)開發(fā)投資反映真實(shí)的固定資產(chǎn)投資總量，包括基建投資和制造業(yè)投資金融機(jī)構(gòu)年末存款余額反映金融體系發(fā)達(dá)程度，同時(shí)也是衡量財(cái)富水平的重要指標(biāo)用城市基本面指標(biāo)衡量城市間經(jīng)濟(jì)特征相似性用城市間空間距離及交通時(shí)間衡量城市間距離考慮城市發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)有協(xié)同性都市圈外溢效應(yīng)得分指標(biāo)選取結(jié)果輸出經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的平方歐式距離交通距離系數(shù)有協(xié)同性運(yùn)用城市發(fā)展規(guī)劃及現(xiàn)進(jìn)行輔助驗(yàn)證柯布-道格拉斯生產(chǎn)函數(shù)：長期布局城市價(jià)值判斷：根據(jù)生產(chǎn)函數(shù)維度選擇的7個(gè)宏觀指標(biāo)建模后綜合判斷。都市圈內(nèi)核心城市外溢研究根據(jù)城市基本面、空間距離、城市間發(fā)展協(xié)同性綜合判斷。微信：1115955733送福利，

8、http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪 長期布局城市價(jià)值判斷指標(biāo)選取的邏輯都市圈內(nèi)核心城市外溢分析邏輯感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！1.1長期推薦布局城市組合示例以長三角城市群內(nèi)城市長期布局城市組合篩選結(jié)果為例城市城市長期投資價(jià)值（主成分得分表示）承接核心城市外溢能力（外溢能力得分）杭州4.403核心城市默認(rèn)最高南京4.391核心城市默認(rèn)最高寧波1.7680 蘇州1.522核心城市默認(rèn)最高xx1.3873.129 xx0.6942.232 xx0.46

9、01.046 xx0.4580 xx0.1082.232 xx-0.1290.722 xx-0.2440.785 xx-0.3510 xx-0.3700 xx-0.4500 xx-0.8570 xx-0.9471.046 xx-1.0210 xx-1.0940 xx-1.2791.674 xx-1.3100 xx-1.3291.100 xx-1.7650 xx-1.8540 xx-2.1910 長三角地級市篩選注：長三角核心城市外溢能力分析中，默認(rèn)核心城市綜合得分最高，部分城市距核心城市遠(yuǎn)，受核心城市外溢影響得分為0城市標(biāo)簽長期投資價(jià)值高的核心城市長期投資價(jià)值高受核心城市外溢影響長期投資價(jià)值較

10、高不受外溢影響長期投資價(jià)值一般受外溢影響強(qiáng)推薦城市列表南京xxxxxx杭州xxxxxx蘇州xxxxxxxxxxxxxxxxxx色塊示意：綠色對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)好/高/強(qiáng)淺綠對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)較好/較高/較強(qiáng)粉橙對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)一般橙色對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)差/低/弱長三角地級市長期推薦布局城市及城市特征注：鎮(zhèn)江自身長期投資價(jià)值一般，僅受南京單一核心城市外溢，因而沒有考慮推薦感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！1.2短期推薦布局城市組合篩選方法考慮到市

11、場風(fēng)險(xiǎn)，建議穩(wěn)健型房企“優(yōu)中擇優(yōu)”，在推薦長期布局的城市中，規(guī)避短期市場規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)及低利潤空間城市，從而篩選出最終的投資潛力城市。同時(shí)在做規(guī)模策略、做利潤策略下提供不同的城市投資組合建議1、城市短期利潤空間判斷城市歷史年均銷量越高，則城市市場規(guī)模大、需求旺盛，風(fēng)險(xiǎn)越小對三四線城市而言，品牌房企市占率越高，則競爭風(fēng)險(xiǎn)越大地方財(cái)政對土地出讓金依賴越高，則對房地產(chǎn)業(yè)限制更少，企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更小土地端潛在庫存越高，則未來集中供應(yīng)造成惡性降價(jià)競爭風(fēng)險(xiǎn)越大當(dāng)前建成區(qū)面積相對人口是否過大或過小，未來建成區(qū)是否有擴(kuò)張潛力13425市場需求是否旺盛，市場空間能否支撐企業(yè)騰挪？未來企業(yè)銷售面臨的品牌房企競爭情況如何？當(dāng)?shù)?/p>

12、政府對房地產(chǎn)業(yè)及房地產(chǎn)企業(yè)的友好度？未來市場供求如何，是否面臨供應(yīng)過剩風(fēng)險(xiǎn)？城市未來建設(shè)空間如何，房地產(chǎn)市場的空間有多少？2、城市短期市場風(fēng)險(xiǎn)判斷市場容量品牌房企市占率土地財(cái)政依賴度長期供需比建成區(qū)擴(kuò)展?jié)摿Τ鞘酗L(fēng)險(xiǎn)思考邏輯指標(biāo)選擇指標(biāo)解釋感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！1.2短期推薦布局城市示例以長三角城市群內(nèi)城市短期布局城市組合篩選結(jié)果為例城市房地產(chǎn)市場規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)(數(shù)值越大越好）短期利潤空間（數(shù)值越大越好）徐州0.12373.002xx0.80842.

13、951xx-0.36681.729xx0.10951.328xx0.16880.441xx-0.44930.192xx-0.53450.098xx-0.2002-0.109xx-0.6505-0.113xx0.645-0.688xx0.2291-0.805xx0.4115-1.351xx0.6812-1.507xx-0.6158-1.615xx-0.3602-3.064色塊示意：綠色對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)好/高/強(qiáng)淺綠對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)較好/較高/較強(qiáng)粉橙對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)一般橙色對應(yīng)該項(xiàng)判斷維度表現(xiàn)差/低/弱城市類型做規(guī)模策略做利潤策略兼顧規(guī)模與利潤策略安全型城市（戰(zhàn)略型布局）徐州徐州徐州

14、xxxxxxxxxxxx補(bǔ)倉型城市（機(jī)會型布局）xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx城市規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)較小，但進(jìn)入后利潤空間有限城市利潤空間大，但進(jìn)入后面臨房地產(chǎn)規(guī)模風(fēng)險(xiǎn)三種策略下的短期推薦地級市地級市房地產(chǎn)市場短期投資風(fēng)險(xiǎn)對比感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！2、投資時(shí)點(diǎn)判斷-0.4-0.20.00.20.40.60.80510152025302011/12011/42011/72011/102012/12012/42012/72012/102013/1

15、2013/42013/72013/102014/12014/42014/72014/102015/12015/42015/72015/102016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/10M1同比增速上海樓面價(jià)同比增速2011至2020年全國M1同比增速及上海宅地樓面價(jià)同比增速走勢%M1增速與上海宅地樓面價(jià)同比增速的交叉相關(guān)分析及AEG檢驗(yàn)上海樓面價(jià)增速領(lǐng)先M1增速約7個(gè)月根據(jù)交叉相關(guān)分析結(jié)果，建

16、立回歸模型，模型系數(shù)顯著不為零，模型整體顯著影響系數(shù)2個(gè)季度篩選出具有投資價(jià)值的城市之后，精準(zhǔn)把握城市的投資時(shí)點(diǎn)也是房企獲得更高的投資回報(bào)率的重中之重。根據(jù)同策研究院研究發(fā)現(xiàn)，貨幣周期（M1增速）與各個(gè)城市房地產(chǎn)周期（樓面價(jià)增速）的存在穩(wěn)定相關(guān)關(guān)系，通過預(yù)測貨幣周期可以進(jìn)一步推導(dǎo)判斷各個(gè)城市的投資時(shí)點(diǎn)。微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！2、投資時(shí)點(diǎn)示例（上海）根據(jù)預(yù)測，目前M1已進(jìn)入實(shí)

17、質(zhì)性上漲階段，預(yù)計(jì)2020年4季度至2021年為流動資金寬松期。以上海為例，上海樓面價(jià)增速領(lǐng)先M1增速約7個(gè)月。判斷得出上海樓面價(jià)增速在2021年4季度前為正，目前地價(jià)處于持續(xù)上漲階段，房企需謹(jǐn)慎拿地。-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.250.005.0010.0015.0020.0025.0030.002011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-

18、092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-09M1:同比M1:同比（2020年數(shù)據(jù)）bp預(yù)測M1同比：%2011年-2020年M1同比增速趨勢及預(yù)測54個(gè)月54個(gè)月-0.25-0.2-0.15-0.1-0.0500.050.10.150.20.252017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021

19、/12021/42021/72021/10上海樓面價(jià)同比增速上海樓面價(jià)預(yù)測M1同比增速M(fèi)1預(yù)測M1同比增速與上海樓面價(jià)增速趨勢及預(yù)測感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！.02投融資&收并購篇感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！一、“兩集中”政策下房企營銷節(jié)奏和融資方式或迎巨變“兩集中”政策下，房企將集中拿地，且只能分3

20、批次拿地，那么房企就需要集中獲取資金。具體方式有：一、集中營銷，快速賣房回現(xiàn)，二、集中融資，尋找融資窗口期、突破點(diǎn)“兩集中”政策房企集中拿地房企集中獲取資金集中營銷，快速賣房回現(xiàn)集中融資 按照2020年土地供應(yīng)情況，一線城市，單次推出面積將達(dá)1363萬平方米，二線城市16978萬平方米 按照2020年土地出讓金比例，一線城市單次土地出讓金將達(dá)2842億元，二線城市9531億元，這對房企的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)以及融資能力提出了更高要求 項(xiàng)目的營銷窗口期將隨之改變，改變原有的營銷節(jié)奏、營銷節(jié)點(diǎn)，快速回現(xiàn) 融資方式、渠道會隨之改變數(shù)據(jù)來源：同策研究院感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原

21、創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！1、營銷窗口期隨之調(diào)整由于拍地后項(xiàng)目未來上市面臨同批次產(chǎn)品競爭壓力較大，建議同質(zhì)化產(chǎn)品盡快搶收，非同質(zhì)化產(chǎn)品錯峰銷售拍地之后的銷售節(jié)奏1.合理分配集團(tuán)資金的，包括區(qū)域間的資金輪轉(zhuǎn)。保證土地集中出讓活動前能夠安排一次集中性的項(xiàng)目銷售活動，在拍地前銷售回款；2.安排流量型與利潤型產(chǎn)品的銷售結(jié)構(gòu)。在土地集中出讓活動前多安排流量型項(xiàng)目銷售，抓回款。而非土拍節(jié)點(diǎn)時(shí)期，多安排利潤型產(chǎn)品的銷售。在營銷環(huán)節(jié)有意識的平衡企業(yè)的規(guī)模與利潤訴求土地集中出讓之前的準(zhǔn)備期若集中供地政策實(shí)施，資金端壓力較大

22、，以往的營銷窗口期將會改變，銷售節(jié)奏與營銷節(jié)點(diǎn)需要重新鋪排，以適應(yīng)土地集中出讓時(shí)的資金需求。在土地集中出讓之前的準(zhǔn)備期既要保證出讓活動前能安排一次集中性的項(xiàng)目銷售活動，又要安排流量型與利潤型產(chǎn)品的銷售結(jié)構(gòu)；拿到土地之后，主要考慮同批次產(chǎn)品的競爭，建議同質(zhì)化產(chǎn)品盡快搶收，非同質(zhì)化產(chǎn)品錯峰銷售微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！2、市場高熱現(xiàn)象或?qū)⒈黄揭帧皟杉小睂?shí)施后，未來市場銷售旺季或發(fā)

23、生變化。市場的成交情況或?qū)⒏鶕?jù)土地市場集中供應(yīng)的節(jié)點(diǎn)和頻次而發(fā)生變化，不同城市間或?qū)⒊霈F(xiàn)差異。一般情況下，傳統(tǒng)旺季主要集中在4-5月及9-10月，例如采用“3、6、9”月集中供地，房企為了籌集拍地資金會將提前啟動促銷，回籠資金，那傳統(tǒng)的一年兩次傳統(tǒng)旺季，或?qū)环稚⒃诩型僚那?個(gè)月左右實(shí)現(xiàn)，全年整體市場高熱現(xiàn)象或?qū)⒈黄揭?204060801001201402018年1月2018年2月2018年3月2018年4月2018年5月2018年6月2018年7月2018年8月2018年9月2018年10月2018年11月2018年12月2019年1月2019年2月2019年3月2019年4月2019年

24、5月2019年6月2019年7月2019年8月2019年9月2019年10月2019年11月2019年12月2020年1月2020年2月2020年3月2020年4月2020年5月2020年6月2020年7月2020年8月2020年9月2020年10月2020年11月2020年12月圖：2018-2020年某一線城市商品住宅成交面積（單位：萬方）傳統(tǒng)銷售旺季例：若“369集中推地”，市場熱點(diǎn)次數(shù)增加，全年整體市場高熱現(xiàn)象或?qū)⑵揭謹(jǐn)?shù)據(jù)來源：同策研究院感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下

25、載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！3、獲客渠道成為營銷關(guān)鍵線下營銷線上營銷鞏固現(xiàn)有營銷渠道，加強(qiáng)與渠道公司的合作，爭取獲得更多的客戶流量資源線上營銷營銷方式通過APP微信公眾號小程序直播售房VR看房搭建獲客平臺房車寶企業(yè)案例E選房鳳凰云“兩集中”實(shí)施后，或?qū)⒚媾R供應(yīng)集中上市的情況發(fā)生，客戶獲取成了營銷的關(guān)鍵，渠道之爭將更加激烈。除了現(xiàn)有的獲客渠道外，房企還應(yīng)對營銷方式的創(chuàng)新，搭建自己的獲客渠道，實(shí)現(xiàn)線上+線下相結(jié)合微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖

26、網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！4、“兩集中”政策助推未來3年內(nèi)還款高峰期0200400600800100012001400圖：2020-2021年1月典型上市房企融資情況（單位：億元）01002003004005006007008002021.32021.62021.92021.122022.32022.62022.92022.122023.32023.62023.92023.122024.32024.62024.92024.122025.32025.62025.92025.122026.32026.62026.92026.122027.32027.62027.920

27、27.122028.3圖：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行未到期債券余額（單位：億元）數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院如果今年5月起，房企密集融資還款高峰期天津市確定于今年3月、6月、9月中旬分三批次集中供地天津市按照4月、7月、10月分三批次供地從融資角度來看，近年來上市房企融資總量水平整體平穩(wěn)，且自身存在周期性。當(dāng)前的融資節(jié)奏并沒有完全對應(yīng)上“兩集中”政策下的推地時(shí)間。若為了應(yīng)對“兩集中”政策，從現(xiàn)在開始準(zhǔn)備融資的話，加上手續(xù)期，大概率會在5月份開始密集融資，這可能會助推未來3年內(nèi)的還款高峰期微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和

28、包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！5、同策研究院對房企融資的建議債權(quán)中期票據(jù)信托貸款其他債權(quán)融資公司債境內(nèi)銀行貸款股權(quán)海外配股融資境內(nèi)再融資海外銀團(tuán)貸款委托貸款圖：房企主要融資方式目前已受到強(qiáng)監(jiān)管限制0100002000030000400005000060000第1周第2周第3周第4周第5周第6周第7周第8周第9周第10周第11周第12周第13周美國國債抵押貸款支持債券(MBS)當(dāng)前持有的未攤銷證券溢價(jià)正向回購協(xié)議其他貸款億美元圖：2020年1-13周聯(lián)儲銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)新增美國國債4553億美元；新增M

29、BS127億美元；新增當(dāng)前持有的未攤銷證券溢價(jià)439億美元；新增正向回購協(xié)議1100億美元；新增其他貸款1091億美元，總計(jì)7343億美元2020年，“三道紅線”和“銀行房貸集中度”的監(jiān)管下，房企從銀行端口進(jìn)行融資的渠道難度加大。“兩集中”政策下，房企會面臨階段性的大額資金需求，銀行端口融資難，將采取其他方式：境內(nèi)，其他債權(quán)融資方式融資，會進(jìn)一步加大房企的階段性融資成本。境外，配股和海外銀團(tuán)貸款。當(dāng)前，美元超發(fā)嚴(yán)重，人民幣升值趨勢明顯，境外直接融資將會加劇匯率損益風(fēng)險(xiǎn)，建議房企做好外匯掉期、利率掉期以及貨幣掉期等對沖風(fēng)險(xiǎn)的措施微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后

30、浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！二、“兩集中”政策下收并購將成為房企增儲的重要渠道“兩集中”下，考慮到保證金提交周期，短期內(nèi)，現(xiàn)金流無法同時(shí)滿足房企多處拍地，直接招拍掛獲取土地渠道受限，那么房企需要采取多渠道拿地。采取一二級聯(lián)動項(xiàng)目方式拿地，由于戰(zhàn)線長，項(xiàng)目周期不可控，對于房企的資金管理能力要求極高，而產(chǎn)業(yè)勾地則要求房企有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)能力。因此，在這些渠道受限、條件嚴(yán)、要求高的情況下，對于核心城市的地塊，房企通過收并購增儲將成為重要手段，未來“大魚吃小

31、魚”的收并購潮或?qū)⒈煌聘摺皟杉小闭叻科蠖嗲滥玫禺a(chǎn)業(yè)勾地收并購城市更新小鎮(zhèn)模式直接招拍掛城中村改造棚戶區(qū)改造.商業(yè)勾地文旅養(yǎng)老勾地產(chǎn)業(yè)園勾地.協(xié)議收購增資擴(kuò)股二級市場收購.感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！1、房地產(chǎn)收并購本身就是趨勢一、自住宅市場化以來，房企收并購規(guī)模呈快速攀升趨勢。2010年國家加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，2017年達(dá)到并購高峰，相比2010年收并購件數(shù)和金額漲幅均在150%以上，近2年也維持在190件以上和2500億元以上的高位

32、；二、近兩年成交件數(shù)有所下滑，但金額維持穩(wěn)定，說明大宗交易占比提升，大型房企收并購力度在加大，加速行業(yè)集中度提升；三、房企收并購對政策調(diào)控的敏感度明顯提升489.99 3748.32 2623.05 109331195050100150200250300350050010001500200025003000350040002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-2月房企并購金額（億元）房企收并購數(shù)量圖：2010年至今房企并購數(shù)量及金額（單位：件、億元）2017年高峰期相比2010年收并購件數(shù)增長185.32%，金額增長6

33、64.98%2019年相比2010年房企收并購件數(shù)增長56.88%，金額增長435.33%政策調(diào)控政策觀望期3年考慮半年-1年的收并購周期政策調(diào)控政策觀望期0年考慮半年-1年的收并購周期注：房企收并購件數(shù)及下文金額數(shù)據(jù)是指收并購主體或標(biāo)的涉房的非失敗案例數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！2、房企收并購有多種動因從收并購動因來看，通過收并購手段增加土地儲備，是大部分收并購事件最主要也是最為原始的訴求；此外，圍繞“地產(chǎn)+”大

34、概念，利用并購增加業(yè)務(wù)版圖、進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型的探索、改善自身的資產(chǎn)輕重結(jié)構(gòu)等也是收并購的主要動因持有和運(yùn)營并舉增加各區(qū)域土儲與其他產(chǎn)業(yè)相結(jié)合輕資產(chǎn)化模式并購物業(yè)多元化房企并購動因通過并購獲得大量土儲，同時(shí)優(yōu)化城市布局結(jié)構(gòu)世茂收購泰禾項(xiàng)目獲得大量儲備，增加了在三四線的比重，有的城市是首次進(jìn)入萬科收購華夏幸福土儲，進(jìn)入環(huán)京區(qū)域信達(dá)地產(chǎn)收購淮礦物業(yè)。布局安徽和浙江市場云南城投收購成都會展，成功進(jìn)入四川市場地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外尋找新的增長點(diǎn)，改變當(dāng)下重資產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)昆明百貨收購我愛我家，進(jìn)行互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)布局探索融創(chuàng)收購萬達(dá)文旅物業(yè)，進(jìn)軍文旅產(chǎn)業(yè)招商蛇口成立地產(chǎn)基金，作為其在地產(chǎn)金融和輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)試點(diǎn)金科股份提出了“美

35、好生活服務(wù)商”轉(zhuǎn)型升級標(biāo)準(zhǔn)萬達(dá)收購歐美眾多院線，打造萬達(dá)影視房地產(chǎn)企業(yè)正面臨從“拿地賣房”模式向“出售與持有運(yùn)營并舉”的轉(zhuǎn)型雅居樂收購綠地物業(yè)，物業(yè)管理及各類社區(qū)增值服務(wù)的快發(fā)發(fā)展融創(chuàng)中國收購鏈家地產(chǎn)部分股權(quán)，進(jìn)軍長租市場萬科收購印力集團(tuán)，彌補(bǔ)商業(yè)短板，獲得商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)及大量商業(yè)資產(chǎn)房地產(chǎn)不斷嘗試與金融、養(yǎng)老、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、教育、旅游、物流等產(chǎn)生融合蘇寧入股恒大，恒大增加其互聯(lián)網(wǎng)零售商業(yè)運(yùn)營優(yōu)勢陽光城收購力合順德科技園控股權(quán)探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)萊蒙國際出售資產(chǎn)包，加速地產(chǎn)+大健康投資轉(zhuǎn)型恒大收購武漢巴登城，逐漸加大對文化旅游開發(fā)業(yè)務(wù)的投資恒大收購瑞迪新能源公司NEVS51%股權(quán)，進(jìn)軍新能源汽車在地產(chǎn)業(yè)務(wù)板

36、塊中進(jìn)行多元化探索，發(fā)展除了傳統(tǒng)主要與商業(yè)地產(chǎn)以外的地產(chǎn)相關(guān)類業(yè)務(wù)萬科收購普洛斯，致力打造全球最大的物流地產(chǎn)開發(fā)平臺數(shù)據(jù)來源：同策研究院感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！3、獲取土地是主要目的絕大多數(shù)收并購事件是以獲取土地資源為主的橫向整合，數(shù)量占比在50%以上；其次，為戰(zhàn)略合作、多元化戰(zhàn)略和資產(chǎn)調(diào)整。2019年資產(chǎn)調(diào)整金額占比最高，占比36%，橫向整合和戰(zhàn)略合作仍占相當(dāng)大的比重，均接近20%獲取土地資源為主02040608010012014016018

37、0橫向整合戰(zhàn)略合作多元化戰(zhàn)略資產(chǎn)調(diào)整財(cái)務(wù)投資垂直整合其他2017年2018年2019年2020年1-2月圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企數(shù)量占比（單位：件）圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企金額占比（單位：億元）獲取土地資源為主05001000150020002500多元化戰(zhàn)略資產(chǎn)調(diào)整戰(zhàn)略合作橫向整合財(cái)務(wù)投資垂直整合其他2017年2018年2019年2020年1-2月數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！4、增資和協(xié)議收購

38、是主流方式0501001502002502017年2018年2019年2020年1-2月圖：2017-2020.2各類收并購方式交易件數(shù)（單位：件）圖：2017-2020.2各類收并購方式交易金額（單位：億元）050010001500200025002017年2018年2019年2020年1-2月億元件注：受2019年末招商蛇口內(nèi)部資產(chǎn)重組影響，2019年國有企業(yè)收并購金額較高數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院在各類收并購方式中，協(xié)議收購的數(shù)量是其他方式收購數(shù)量的兩倍以上，其次為增資和二級市場收購（含產(chǎn)權(quán)交易所）；值得注意的是，2019年增資方式收并購數(shù)量未出現(xiàn)明顯增長的情況下，增資收購金額同比上

39、漲243.35%，說明2019年增資收購中，大宗交易比例明顯上升微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！5、品牌房企收并購大宗化；非品牌房企參與度提升就收并購主體影響力而言，品牌房企近三年收并購數(shù)量占比逐步下滑，而非品牌房企參與收并購積極度提升。但就收并購金額而言，品牌房企收并購占比呈現(xiàn)快速上升趨勢，說明品牌房企收并購標(biāo)的呈現(xiàn)大宗化趨勢50402310%10%20%30%40%50%60%7

40、0%80%90%100%2017年2018年2019年2020年1-2月非品牌房企品牌房企圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企數(shù)量占比（單位：%）1416.5 1019.6 1851.8 0.2 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2017年2018年2019年2020年1-2月非品牌房企品牌房企圖：收并購買方為品牌房企與非品牌房企金額占比（單位：%）16%15%13%7%37%40%70%0.45%億元，%件，%注：品牌房企指2019年銷售金額top20：碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)、保利、綠地、中海、新城、世茂、華潤、綠城、龍湖、金地、陽光城、旭輝、中南、金科、招

41、商、金茂、華夏幸福數(shù)據(jù)來源：Wind，同策研究院感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！6、同策研究院對房企收并購的建議在“兩集中”政策的影響下，以拿地為目的的收并購潮或被推高。建議房企逐步發(fā)展形成并購拿地的系統(tǒng)性投資邏輯。其中，重要的關(guān)注點(diǎn)有：一、戰(zhàn)略性機(jī)會點(diǎn)的判斷，二、標(biāo)的關(guān)鍵點(diǎn)的分析一、全國房地產(chǎn)收并購預(yù)判及機(jī)會點(diǎn)1、房地產(chǎn)收并購背景及現(xiàn)狀2、房地產(chǎn)收并購時(shí)機(jī)判斷3、典型經(jīng)濟(jì)圈收并購狀況1、收并購團(tuán)隊(duì)及組織架構(gòu)二、典型收并購案例關(guān)鍵點(diǎn)分析2、收并購標(biāo)的資

42、產(chǎn)分析3、收并購動因及影響分析4、收并購交易架構(gòu)分析5、后續(xù)整合及收并購效果分析4、未來房地產(chǎn)收并購趨勢預(yù)判收并購事件量價(jià)分析收并購主體分析收并購方式分析收并購周期節(jié)點(diǎn)分析收并購規(guī)律性總結(jié)1、交易主體分析四、目標(biāo)房企收并購策略建議1、收并購時(shí)間點(diǎn)建議2、項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)建議3、收并購模式建議4、收并購渠道建議三、對標(biāo)房企收并購模式研究2、標(biāo)的資產(chǎn)選擇標(biāo)準(zhǔn)3、收并購方式研究4、收并購過程中的風(fēng)控管理感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！.03片區(qū)開發(fā)篇感謝您下載包

43、圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！一、“兩集中”政策下，片區(qū)開發(fā)或?qū)⑹欠科筮M(jìn)行城市布局的新方向“兩集中”政策下，對于有強(qiáng)產(chǎn)業(yè)能力和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)載體資源的房企來說，是個(gè)利好消息，將在未來擁有更強(qiáng)的競爭力。“兩集中”政策下，房企需要轉(zhuǎn)變原有的純開發(fā)銷售的盈利邏輯，逐步向短期銷售盈利+長期持有型增值盈利的盈利邏輯轉(zhuǎn)變。那么片區(qū)開發(fā)將是新的突破方向和機(jī)會點(diǎn)。對于一線及重點(diǎn)城市，由于嚴(yán)控放地節(jié)奏，供地多集中在郊區(qū)，房企可進(jìn)行片區(qū)開發(fā)，獲取長期持有型增值盈利；對于熱點(diǎn)三四線城市，“

44、兩集中”政策下，由于拿地條件約束少，熱點(diǎn)三四線城市或?qū)⒊蔀榉科竽玫氐闹攸c(diǎn)方向。那么，房企可進(jìn)行片區(qū)開發(fā)、大盤開發(fā)、同時(shí)滿足短期銷售盈利和長期持有型增值盈利“兩集中”政策房企多渠道拿地產(chǎn)業(yè)勾地收并購城市更新直接招拍掛一線及重點(diǎn)城市 由于嚴(yán)控放地節(jié)奏，供地多集中在郊區(qū)，房企可進(jìn)行城市更新、片區(qū)開發(fā)，獲取長期持有型增值盈利熱點(diǎn)三四線城市 由于城市能級低，可進(jìn)行產(chǎn)業(yè)勾地、片區(qū)開發(fā)、大盤開發(fā)、同時(shí)滿足短期銷售盈利和長期持有型增值盈利片區(qū)開發(fā)感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的

45、索取賠償！1、一線及重點(diǎn)城市片區(qū)發(fā)展需求一線及重點(diǎn)城市城市更新，以完善城市功能為導(dǎo)向，進(jìn)一步提高城市競爭力杭州城東新城舊城改造老城區(qū)無法滿足當(dāng)前基建和公共服務(wù)的需求，亟需升級改造、滿足當(dāng)下的城市功能2007/02/022019/12/05杭州東站例：杭州城東新城舊城改造、上海虹橋商務(wù)區(qū)功能更新綜合交通樞紐以總部經(jīng)濟(jì)為核心，以高端商務(wù)商貿(mào)和現(xiàn)代物流為重點(diǎn)，以會展、商業(yè)為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)上海虹橋商務(wù)區(qū)復(fù)合功能疊加新片區(qū)建設(shè)要有前瞻性的思維，規(guī)劃復(fù)合型的城市功能上 海南 京合 肥重 慶長 沙粵港澳大灣區(qū)圖：部分一線及重點(diǎn)城市大盤摸排目前，城市本身來說，不論城市大小都有片區(qū)開發(fā)的需求。一線及重點(diǎn)

46、城市的片區(qū)開發(fā)圍繞著城市更新和復(fù)合功能展開，主要是為優(yōu)化升級、進(jìn)一步提高城市競爭力。當(dāng)前，一線及重點(diǎn)城市的大盤大多集中在郊區(qū)，未來供地也大多集中在郊區(qū)，對于城市發(fā)展來說，片區(qū)開發(fā)是趨勢微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！2、熱點(diǎn)三四線城市片區(qū)發(fā)展需求而對于熱點(diǎn)三四線城市來說，新城的建設(shè)主要是為了在新的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境下培育和發(fā)展新的動能。“兩集中”政策下，由于拿地條件約束少，熱點(diǎn)三四線城

47、市或?qū)⒊蔀榉科竽玫氐闹攸c(diǎn)城市，那么片區(qū)開發(fā)將是必不可少的發(fā)展方向之一高鐵新城世紀(jì)大道城市發(fā)展邊緣帶老城區(qū)北部江南水鄉(xiāng)南部歐洲風(fēng)情熱點(diǎn)三四線城市新城建設(shè)，以可持續(xù)發(fā)展、培育新動能為導(dǎo)向例：嘉善南站高鐵新城中心老舊，邊緣有地且更便宜培育新興產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，可更好地承接上海外溢感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！3、片區(qū)開發(fā)最重要的動因是為了穿越周期-0.6-0.4-0.200.20.40.62011/12011/32011/52011/72011/92011/

48、112012/12012/32012/52012/72012/92012/112013/12013/32013/52013/72013/92013/112014/12014/32014/52014/72014/92014/112015/12015/32015/52015/72015/92015/112016/12016/32016/52016/72016/92016/112017/12017/32017/52017/72017/92017/112018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/1120

49、20/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/52021/72021/92021/11-15-10-505101520M1M2增速差70城新建商品住宅房價(jià)同比M1M2增速差周期及趨勢住宅價(jià)格周期及預(yù)測2012年4月起 輕微放松2014年9月起 大規(guī)模放松2018年下半年 輕微放松2013年2月 輕微收緊2016年10月 大規(guī)模收緊2019年7月 輕微收緊圖：近十年房地產(chǎn)發(fā)展周期及預(yù)測片區(qū)開發(fā)需要一定的周期，短則3-5年，多則十年以上房地產(chǎn)周期：3.5年杭州城東新城12年，蘇州高鐵新城8年，常州高鐵新城4年對于開發(fā)商來說，我們認(rèn)為片區(qū)開發(fā)

50、最重要的驅(qū)動因素是為了穿越周期。“兩集中”政策下，深度參與片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目，對于開發(fā)商來說，在土地儲備、鎖定地價(jià)、抵御房地產(chǎn)市場量價(jià)波動方面都有重要的意義微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！4、片區(qū)開發(fā)有利于土地儲備集中供地后，開發(fā)商可進(jìn)行土地儲備，進(jìn)而進(jìn)行片區(qū)開發(fā)。正如，鄭州某開發(fā)商，早年以低價(jià)囤地，分批次開發(fā)銷售，兩年回現(xiàn)50億元，五年回現(xiàn)154億元2012年2013年2014年2015

51、年2016年2017年2018年2019年銷售金額5.2億元45.56億元44.2億元44億元15.31億元拿地金額1.95億元8.78億元1.42億元3.47億元6.36億元-2.26億元銷售表現(xiàn)8.78億元1.42億元3.47億元6.36億元1.95億元2.26億元2014年6月以樓面價(jià)均價(jià)850取9.48萬平方米土地2018年8月以樓面均價(jià)1293取3.2萬平方米土地2015年11月以樓面均價(jià)810取18.4萬平方米土地2017年以樓面均價(jià)1099取1.45萬平方米土地拿地節(jié)奏2 0 1 4 2 0 1 5 2 0 1 6 2 0 1 7 2 0 1 8 2 0 1 9 2014年11月

52、以樓面均價(jià)983取35.7萬平方米土地2015年12月以樓面均價(jià)1100取5.18萬平方米土地2016年8月和12月以樓面均價(jià)1200取11.38萬平方米土地2017年6月以樓面均價(jià)990取20.00萬平方米土地2019年2月以樓面均價(jià)1900取4.64萬平方米土地2 0 1 2 2012年以樓面均價(jià)900取8.65萬平方米土地正商于2018年在龍湖鎮(zhèn)其他地方以樓面均價(jià)約7000取13.58萬平方米土地注：2018年1月龍湖地王戰(zhàn)南龍湖（比本項(xiàng)目離市區(qū)更遠(yuǎn)）五幅3.0容積率宅地122-436輪競價(jià)以超過100%溢價(jià)率7000以上樓面價(jià)拍出，正商取3幅，龍湖和雅居樂各一幅。1410套2696套5

53、315套4304套1263套年度推售套數(shù)感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！5、片區(qū)開發(fā)，房企可持續(xù)享有板塊擴(kuò)容的量價(jià)紅利從住宅成交的角度來看，片區(qū)開發(fā)，房企可持續(xù)享有板塊擴(kuò)容帶來的量價(jià)紅利。錫東新城、常州高鐵新城和杭州高鐵新城的板塊擴(kuò)容用了4,5年，甚至十年以上，住宅的成交面積和均價(jià)都有了質(zhì)的變化，量價(jià)逐年波動上漲。成交面積成倍數(shù)上漲，其中錫東新城上漲3.8倍，而杭州東新城上漲了16倍。價(jià)格方面，也成倍數(shù)上漲，錫東新城上漲2.2倍，常州和杭州東新城均上漲

54、4.5倍上漲，量價(jià)紅利明顯6228171589405000100001500020000250000100000200000300000400000500000600000700000800000900000供應(yīng)面積()成交面積()成交均價(jià)(元/)圖：無錫市錫東新城板塊普通住宅供求及價(jià)格（單位：，元/）020004000600080001000012000140001600018000050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000供應(yīng)面積()成交面積()成交均價(jià)(元/)圖：常州高鐵新城板塊普通住宅供求及價(jià)格（單位：，元/

55、）0500010000150002000025000300003500040000450000500001000001500002000002500003000003500004000002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年供應(yīng)面積()成交面積()成交均價(jià)(元/)圖：杭州城東新城板塊住宅市場供求量價(jià)（單位：、元/）拆遷改造階段停止供地階段感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)

56、進(jìn)行十倍的索取賠償！片區(qū)產(chǎn)品強(qiáng)大的商務(wù)產(chǎn)品點(diǎn)綴的公建產(chǎn)品精致的生活產(chǎn)品科技總部中心科技研發(fā)與營銷中心創(chuàng)新服務(wù)配套中心商務(wù)酒店式公寓人才公寓品質(zhì)公寓社區(qū)配套商業(yè)一站式購物中心零售購物高端餐飲休閑娛樂特色餐飲生活服務(wù)居住社區(qū)總部基地標(biāo)準(zhǔn)寫字樓研發(fā)產(chǎn)業(yè)園孵化中心休閑生態(tài)住宅營銷中心公建配套景觀學(xué)校醫(yī)院6、片區(qū)開發(fā)對于房企的要求片區(qū)開發(fā)要求房企有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)能力，包括商業(yè)、辦公、公寓等產(chǎn)品的打造以及配套服務(wù)的完善微信：1115955733送福利，http:/，淘寶搜店鋪名：建筑后浪感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將

57、對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！7、片區(qū)開發(fā)模式 與政府合作鑒于片區(qū)發(fā)展是一個(gè)新興的課題，對于房企與政府雙方來說都提出了更高的要求，目前政府企業(yè)間戰(zhàn)略合作是最主流的開發(fā)運(yùn)營形式政府委托華夏幸福委托事項(xiàng)土地整理投資政市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公益及公共設(shè)施建設(shè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)規(guī)劃設(shè)計(jì)及園區(qū)運(yùn)營資金來源政府所得政府通過合作區(qū)域內(nèi)新產(chǎn)生財(cái)政收入的地方留成部分按照約定比例為上限支付華夏幸福的投資成本及收益。如果合作期限屆滿，合作區(qū)域內(nèi)新增財(cái)政收入的地方留存部分不足以支付華夏幸福費(fèi)用，則自動免除余下費(fèi)用，不增加政府的任何剛性債務(wù)。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、財(cái)政收入增加等經(jīng)濟(jì)效益，增加就業(yè)人口、環(huán)境改善優(yōu)化等社

58、會效益；按約定比例共享地方財(cái)政增量收入。投資圖：華夏幸福與政府合作模式房企時(shí)間合作方合作領(lǐng)域綠地控股2020年2月煙臺市政府煙臺高鐵南站城際空間站、芝罘幸福新城地標(biāo)、牟平區(qū)會展中心等2020年4月陜西市政府千億投資戰(zhàn)略規(guī)劃，涉及城市綜合開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商貿(mào)酒店會展、科創(chuàng)康養(yǎng)以及混合所有制改革等2020年7月安徽六安市政府長三角一體化六安創(chuàng)新中心項(xiàng)目，重點(diǎn)建設(shè)綜合服務(wù)中心、科研孵化區(qū)、創(chuàng)客辦公區(qū)、商業(yè)配套區(qū)融創(chuàng)中國2020年3月沈陽市政府文旅、文化會議、會展、醫(yī)療、康養(yǎng)等2020年6月成都市金牛區(qū)人民政府文化旅游、高端商務(wù)、城市更新、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)等2020年9月洛陽市人民政府“軌道+物業(yè)”及

59、生態(tài)文化新城建設(shè)、城市有機(jī)更新、產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)等2020年9月四川省政府特色小鎮(zhèn)開發(fā)、文旅城開發(fā)、城市更新與舊城改造、國企混改、城市綜合服務(wù)等2020年11月云南省曲靖市人民政府旅游度假、主題樂園、IP運(yùn)營開發(fā)、醫(yī)療康養(yǎng)等2020年12月青島市政府文旅金地集團(tuán)2020年7月安徽省阜陽市潁泉區(qū)人民政府綠色建筑、智能家居、健康產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、文旅產(chǎn)業(yè)龍湖集團(tuán)2020年8月合肥市瑤海區(qū)增進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、系列招商活動華夏幸福2020年9月浙江金華開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、新城規(guī)劃等萬科地產(chǎn)2020年7月沈陽市人民政府園區(qū)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)辦公、城市舊改等2020年9月云南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳歷史文化名城、名鎮(zhèn)保護(hù)利用及

60、品牌打造、城市更新改造、康養(yǎng)及文旅項(xiàng)目建設(shè)、鄉(xiāng)村振興等2020年9月石家莊市政府軌交發(fā)展、老舊小區(qū)改造、智慧物流產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)城融合發(fā)展等世茂房地產(chǎn)2020年9月重慶市人民政府金融、城市綜合體、文化旅游、不良資產(chǎn)重組、城市綜合物業(yè)管理服務(wù)等華僑城2020年11月深圳市坪山區(qū)人民政府重點(diǎn)片區(qū)的開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與植入、城市功能綜合配套建設(shè)等表：2020年以來部分房企與政府合作情況感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！8、片區(qū)開發(fā)模式 與國企合作開發(fā)此外，與國企合作開

61、發(fā)也是一種常見方式。2019年綠地香港進(jìn)入常州，方式是與黑牡丹集團(tuán)合作，并成功控股常州牡丹弘都房地產(chǎn)有限公司，該公司以10.28億元總價(jià)獲取常州市新北區(qū)XL120226和XL120236號地塊，也就是目前在售的綠地名墩道項(xiàng)目，項(xiàng)目規(guī)劃用地面積近67萬，總建筑面積22萬方，項(xiàng)目包括14棟住宅以及兩座星級酒店。此外，藍(lán)光也和黑牡丹合作開發(fā)項(xiàng)目牡丹藍(lán)光晶曜，目前在售常州牡丹弘都房地產(chǎn)有限公司需建設(shè)一座建筑面積不低于5.5萬、客房數(shù)不少于800間的酒店群（其中含五星級酒店一家）。酒店群需由競買人自持且整體運(yùn)營，不得分割銷售或轉(zhuǎn)讓商業(yè)地塊需配建居家養(yǎng)老服務(wù)用房，按每百戶20至30平方米配建，設(shè)置在地下室

62、的部分最多不得超過應(yīng)配建面積的40%常州牡丹弘都房地產(chǎn)有限公司常州牡丹弘都房地產(chǎn)有限公司常州牡丹弘都房地產(chǎn)有限公司常州黑牡丹置業(yè)有限公司100%常州黑牡丹置業(yè)有限公司20%GLORY CREATION GROUP LIMITED 80%常州黑牡丹置業(yè)有限公司30%GLORY CREATION GROUP LIMITED 80%GLORY CREATION GROUP LIMITED 100%變更前變更后2019.82020.3變更前變更后感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)

63、行十倍的索取賠償！9、同策研究院對房企片區(qū)開發(fā)的建議“兩集中”政策下，片區(qū)開發(fā)或?qū)⑹欠科筮M(jìn)行城市布局的重點(diǎn)方向，建議房企逐步完善片區(qū)開發(fā)中必備的打造要點(diǎn)，包括開發(fā)策略、拿地策略、客戶策略、配套落位策略、產(chǎn)品與銷售策略等片區(qū)開發(fā)打造要點(diǎn)開發(fā)策略（總體規(guī)劃與定位）拿地策略客戶策略產(chǎn)品與銷售策略配套落位策略特色主題型大盤產(chǎn)城融合型大盤城鎮(zhèn)剛需型大盤拿地方式拿地節(jié)奏普遍規(guī)律特例產(chǎn)品配比產(chǎn)品調(diào)整銷售節(jié)奏示范區(qū)配套亮點(diǎn)與落位目的：提供操盤思路與減少操盤過程中的不確定性感謝您下載包圖網(wǎng)平臺上提供的PPT作品，為了您和包圖網(wǎng)以及原創(chuàng)作者的利益，請勿復(fù)制、傳播、銷售，否則將承擔(dān)法律責(zé)任！包圖網(wǎng)將對作品進(jìn)行維權(quán)，按照傳播下載次數(shù)進(jìn)行十倍的索取賠償！讓置業(yè)體驗(yàn)更美好Professional Sincere謝謝關(guān)注Tospur Real Estate Consulting Co.,Ltd.