1、2019 年 09 月佳兆業博羅龍溪鎮康茂舊改項目方案設計南向鳥瞰圖南向人視圖東南向人視圖小區主入口人視圖營銷中心人視圖住宅出入口人視圖1.1 設計依據1.2 地理區位1.3 土地利用規劃圖1.4 道路與交通1.5 周邊環境1.6 場地現狀1.7 規劃對比1.8 調整目標和原因1.9 調整后對比2.1 總平面圖 2.2 規劃結構分析圖2.3 商業結構分析圖2.4 停車分析 2.5 景觀分析 2.6 豎向分析 2.7 消防分析 2.8 交通分析 2.9 日照分析3.1 西南向鳥瞰圖3.2 西向人視圖3.3 東南向人視圖3.4 小區主入口人視圖3.5 營銷入口人視圖3.6 住宅出入口人視圖4.1
2、總平面圖 4.2 1#平立剖面圖 4.3 2#平立剖面圖 4.4 3#平立剖面圖4.5 4#平立剖面圖 4.6 5#平立剖面圖4.7 6#平立剖面圖 4.8 底商平立剖面圖4.9 地下室平面圖A 項目概況B 方案設計C 效果展示D 技術圖紙目錄項目概況A設計依據單位數值備注（設計條件）1704217392101395788927826474746250020542350421居家養老服務中心100門診部41文化活動站180垃圾收集站90門衛102313122503負二層，人防面積4411628%35%30-4.5個794個15920%占比個639個532個107不計容建筑面積地下車庫面積首層架
3、空面積機動車停車位綠地率容積率建筑密度其中高層住宅經濟技術指標表地上建筑面積商業配套用房其中計容建筑面積物業管理用房消防控制中心配電房其中其中計算指標用地面積總建筑面積機動車地下停車位項目其中機動車地下停車位（有產權)人防停車位（無產權）其中機動車地面停車位總用地面積其中地理區位地理區位:龍溪鎮中國 廣東省 惠州市 博羅縣 龍溪鎮隸屬于廣東省惠州市博羅縣，地處珠江三角洲東端，東江中下游，南與東莞橋頭鎮、惠城區潼湖隔江相望，北靠太平山，溪從大山出，形似龍舞，是一塊藏龍納福的寶地。歷來是個富庶、繁茂之地，為珠江三角洲重點工業衛星鎮。項目位于廣東省惠州市博羅縣龍溪鎮中心區，博羅與東莞交界地帶，區域位
4、置優越。項目基地上位規劃分析根據博羅縣龍溪鎮總體規劃，本規劃項目用地性質為二類居住用地。項目地塊道路與交通 項目位于博羅與東莞交界地帶，西南緊臨龍蘇路，距離城市主干道龍橋大道750米，距離龍溪高速入口5分鐘車程；距離東莞橋頭鎮12公里，車程 20 分鐘；東江新城 18 公里，車程 30 分鐘。周邊環境教育資源：基地 3KM 范圍有幼兒園、小學和中學。自然資源：基地南側有東江支流水系貫穿。周邊配套：項目片區屬于城市快速發展階段，3KM 范圍區域內配套有學校、衛生室、酒店、商業、通訊。場地現狀項目地塊位于博羅縣東江高鐵新城重點發展區，北鄰博龍路，西靠龍蘇路，東南側為農田；基地道路平緩，起伏小，高差
5、小。ABCDEFGABCDEFG規劃對比分析修改前總圖規劃對比分析修改后總圖PP1、南面和西面布置沿街商業，形成商業區。3、分散布局緩解周邊交通壓力，形成片區交通微循環。2、設置商業廣場，結合沿街商業，產生強大的人流聚集效應。4、改善居住建筑日照通風等舒適性。調整目標 為契合龍溪鎮打造現代產業集聚區的遠景目標，結合項目所處區域周邊的現實條件，均為新建居住小區，環境較好，居住氛圍成熟，將部分商業指標轉化為住宅指標，更好的將本項目打造成龍溪鎮高端住宅項目，提升項目的居住品質，帶動周邊土地價值的提升。博龍路龍蘇路項目地塊龍溪中心市場萬潤城購物中心調整原因 1：打造龍溪精品住宅 龍溪鎮已入選全國千強鎮
6、，GDP 常年穩居博羅縣前列，隨著龍溪向著生態智慧的產業升級，必將帶來居住要求的升級。為更好的契合這種需求，通過戶型及樓形的梳理優化，最大化的釋放園林空間，提升住宅的居住體驗及整體的城市形象。為龍溪鎮的發展注入新的活力，并提升周邊的土地價值。調整原因 2：原規劃弊端原方案商業部分缺點1、商業形態零散，無法形成良好的商業氛圍2、商業沿街面不連續；城市界面差；3、商業布局不合理，利用率低。調整原因 3：原規劃弊端原方案住宅部分缺點1、住宅布局棟數多，較擁擠，居住體驗差；2、住宅采用點式住宅，前后視線遮擋嚴重；3、朝向，日照和采光通風不佳。調整前后對比原方案商業部分缺點：現方案商業部分優點：1、商業
7、形態零散，無法形成良好的商業氛圍；1、沿街商業，界面連續，形成良好的商業氛圍；2、商業沿街面不連續，城市界面差；2、商業在主要街道城市，緩解了周邊的交通壓力；3、商業布局不合理，利用率低。3、售樓中心的進深小，有利于擴大園林空間。調整前后對比 原方案住宅部分缺點現方案住宅部分優點：1、住宅布局棟數多，較擁擠，居住體驗差；1、住宅采用板式布局；2、住宅采用點式住宅，前后視線遮擋嚴重；2、社區中央景觀開闊，舒適性好；3、朝向、日照、采光通風不佳。3、朝向、日照、采光通風條件良好。方案設計B總平面圖景觀花園景觀花園圖例：規劃主軸線沿街商業住宅公共配套景觀節點規劃結構分析景觀花園商業結構分析商業結構分
8、析圖例：商業廣場沿街商業停車分析停車分析地上停車位：159 個惠州博羅縣 44132214545（“三舊”改造項目）地塊車位配比按照住宅 1 車位/戶，商業 1 車位/100 來配建停車位，機動車位所需 793 輛，其中地上停車 20%共 159 輛，地下停車位：634 輛，滿足配建指標。地下停車位：634 個圖例：地上停車地下停車停車分析地下室范圍地面停車 惠州博羅縣44132214545(“三舊”改造項目)地塊車位配比按照 住宅1車位/戶,商業1 車位/100m 來配建停車位，機動車位所需 794輛，其中地上停車 20%共 159 輛，地下停車位：638輛，滿足配建指標。惠州博羅縣4413
9、2214545(“三舊”改造項目)地塊停車配比表項目戶數/面積機動車系數機動車位商業25021 車位/100 平方米25住宅746991 車位/戶768總計793景觀分析景觀分析兒童活動區兒童活動區銀杏橋銀杏橋沐光草坪沐光草坪悅溪長廊悅溪長廊優享花園優享花園景觀空間結構：景觀設計手法：景觀空間結構景觀設計手法景觀亮點及視覺焦點：住宅花園營銷中心入口大門圖例：規劃主軸線景觀節點沐光草坪優享花園優享花園景觀分析圖例：綠地范圍主次出入口大門意向圖：景觀分析小區主入口小區主入口意向圖圖例：小區主入口豎向分析PPP圖例：地下車庫出入口機動車出入口消防車出入口小區人行主入口車行流線商業人行流線人行流線市政
10、道路交通分析消防分析圖例：消防登高面消防車流線消防回車場消防登高操作場地市政道路日照分析效果展示C西南向鳥瞰圖南向人視圖東南向人視圖小區主入口人視圖營銷中心人視圖住宅出入口人視圖技術圖紙D總平面圖1#住宅樓一層平面圖1#住宅樓二層平面圖1#住宅樓標準層平面圖97A18.1765.8914.6373.2196.0223.76%13232117B15.1482.3814.7089.73117.7023.76%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.2123.76%1323290C-215.5062.9611.5568.7490.1623.76%13232樓棟總戶數128戶
11、型總戶數層數戶數/層公攤系數(%)本棟公攤后建筑面積(m)套內建筑面積(m)陽臺面積(m)戶內面積(m)分棟編號戶型編號陽臺比例(%)1號樓東立面圖1#住宅樓立面圖南立面圖1#住宅樓立面圖西立面圖1#住宅樓立面圖北立面圖1#住宅樓立面圖1-1 剖面圖1#住宅樓剖面圖2#住宅樓一層平面圖2#住宅樓二層平面圖2#住宅樓標準層平面圖97A18.1765.8914.6373.2197.2624.73%2326490B15.4963.0011.5568.7891.3724.73%23264樓棟總戶數128戶型總戶數層數戶數/層公攤系數(%)本棟公攤后建筑面積(m)套內建筑面積(m)陽臺面積(m)戶內面積
12、(m)戶型編號2號樓分棟編號陽臺比例(%)東立面圖2#住宅樓立面圖南立面圖2#住宅樓立面圖西立面圖2#住宅樓立面圖北立面圖2#住宅樓立面圖1-1 剖面圖2#住宅樓剖面圖3#住宅樓一層平面圖3#住宅樓二層平面圖3#住宅樓標準層平面圖97A18.1765.8914.6373.2195.9223.68%13232117B15.1482.3814.7089.73117.5723.68%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.1223.68%1323290C-218.3462.9611.5568.7490.0623.68%13232樓棟總戶數128戶型總戶數層數戶數/層公攤系數
13、(%)本棟公攤后建筑面積(m)套內建筑面積(m)陽臺面積(m)戶內面積(m)戶型編號分棟編號3號樓陽臺比例(%)東立面圖3#住宅樓立面圖南立面圖3#住宅樓立面圖西立面圖3#住宅樓立面圖北立面圖3#住宅樓立面圖1-1 剖面圖3#住宅樓剖面圖4#住宅樓一層平面圖4#住宅樓二層平面圖4#住宅樓標準層平面圖97A18.1765.8914.6373.2195.8223.60%13232117B15.1482.3814.7089.73117.4523.60%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.0223.60%1323290C-215.5062.9611.5568.7489.9
14、723.60%13232樓棟總戶數128戶型總戶數層數戶數/層公攤系數(%)本棟公攤后建筑面積(m)套內建筑面積(m)陽臺面積(m)戶內面積(m)陽臺比例(%)分棟編號戶型編號4號樓東立面圖4#住宅樓立面圖南立面圖4#住宅樓立面圖西立面圖4#住宅樓立面圖北立面圖4#住宅樓立面圖1-1 剖面圖4#住宅樓剖面圖5#住宅樓一層平面圖5#住宅樓二層平面圖5#住宅樓標準層平面圖97A18.1765.8914.6373.2195.8223.60%13232117B15.1482.3814.7089.73117.4423.60%1323290C-115.4963.0011.5568.7890.0223.60
15、%1323290C-215.5062.9611.5568.7489.9623.60%13232分棟編號樓棟總戶數128戶型總戶數層數戶數/層公攤系數(%)本棟公攤后建筑面積(m)套內建筑面積(m)陽臺面積(m)戶內面積(m)陽臺比例(%)戶型編號5號樓東立面圖5#住宅樓立面圖南立面圖5#住宅樓立面圖西立面圖5#住宅樓立面圖北立面圖5#住宅樓立面圖1-1 剖面圖5#住宅樓剖面圖6#住宅樓一層平面圖6#住宅樓二層平面圖6#住宅樓標準層平面圖97A18.1765.8914.6373.2197.1524.65%2326490B15.4963.0011.5568.7891.2724.65%23264戶型總戶數戶數/層層數本棟公攤后建筑面積(m)公攤系數(%)套內建筑面積(m)戶內面積(m)陽臺面積(m)分棟編號戶型編號6號樓陽臺比例(%)樓棟總戶數128東立面圖6#住宅樓立面圖南立面圖6#住宅樓立面圖西立面圖6#住宅樓立面圖北立面圖6#住宅樓立面圖1-1 剖面圖6#住宅樓剖面圖底商平面圖商業立面圖底商立面圖商業剖面圖底商剖面圖地下一層平面圖地下二層平面圖
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