1、房地房地產產開開發發全流程解析及工作分解全流程解析及工作分解及跨部及跨部門業務協門業務協同同目錄第一章 房地產項目開發流程框架第二章 論證階段流程分析與工作分解及業務協同第三章 策劃階段流程分析與工作分解及業務協同第四章 設計階段流程分析與工作分解及業務協同第五章 施工階段流程分析與工作分解及業務協同第六章 營銷階段流程分析與工作分解及業務協同第七章 入住階段流程分析與工作分解及業務協同第八章 房地產項目開發全流程管理的有效執行第一章 房地產項目開發流程框架第一節 流程的基本概念第二節 房地產項目開發價值鏈模型第三節 房地產項目開發核心流程第四節 房地產項目開發流程框架第五節 房地產項目開發工
2、作分解的原則第六節 跨部門業務協同關系的確定方法一、流程的定義輸入輸出輸入輸入輸入輸出輸出輸出輸出輸入輸入輸出第一節 流程的基本概念創業期成長期成熟期發展階段衰退期二、流程系統的重要作用規范程度精細化規范化粗放式手工作坊5第一節 流程的基本概念支持活動主要活動服務市場營銷外部后勤運營內部后勤一、價值鏈模型 型(VCM)公司基礎建設(一般管理,會計,財務、成本,，戰略計劃)人力資源管理(招聘,培訓,發展）技術開發(研究和發展,產品和流程的改進)采購(原材料采購,設備,供應)利潤第二節 房地產項目開發價值鏈模型資源投入水平論證階段策劃階段終點時間施工階段設計階段預售入住階段銷售階段CDEF 二、房
3、地產項目開發的主要活動起點第二節 房地產項目開發價值鏈模型支持活動主要活動設計策劃論證施工入住營銷 三、房地產項目開發價值鏈公司基礎建設(戰略計劃，財務，成本，一般管理)人力資源管理(招聘，培訓，發展）技術開發(產品研發，流程改進，新技術研究)采購，報建(承建商及材料設備采購，報建)利潤第二節 房地產項目開發價值鏈模型支持流程主要流程設計策劃管理流程 管理流程論證管理流程施工管理流程入住營銷管理流程 管理流程 戰略、計劃管理流程，成本管理流程，行政管理流程人力資源管理流程產品標準化流程采購管理流程，報建管理流程利潤第三節 房地產項目開發核心流程表單模板 一級流程二級流程作業指引與規范第四節 房
4、地產項目開發流程框架項目工作分解結構是項目團隊為實現項目目標并創造必要的可交付成果而執行的工作分解之后得到的一種層次結構。每下降一個層次意味著對項目工作更詳盡的說明。工作分解結構確定了項目整個范圍；經分解的下一層次內容之和要100%反映上一層的范圍。把項目可交付成果分成較小的、便于管理的工作和可交付成果，既不能太粗，也不能太細。直至結構最底層的“工作細目”水平，可以可靠地估算費用和持續時間。第五節 房地產項目開發工作分解的原則 通過前置任務實現業務協同邏輯關系（FS）完成對開始（FS+nd或FS-nd）（FF）完成對完成（FF+nd或FF-nd）（SS）開始對開始（SS+nd或SS-nd）（S
5、F）開始對完成（SF+nd或SF-nd）S=Start=開始，F=Finish=結束第六節 跨部門業務協同關系的確定方法第二章 論證階段流程分析與工作分解及業務協同第一節 論證階段主要工作第二節 論證階段主要成果第三節 論證階段流程分析第四節 論證階段流程深化第五節 論證階段工作分解及業務協同第六節 論證階段流程實戰工作坊第一節 論證階段主要工作一籌劃年度土地儲備和確定項目要求標準二收集土地信息并建立信息庫三篩選重點項目并進行談判和初步論證四對所選項目進行全面的可行性分析五獲取土地第二節 論證階段主要成果一土地儲備籌劃建議書二市場調研報告三成本調研報告四項目建議書五項目可行性研究報告市場分析及
6、產品定位（初步產品定位）成本可行性研究（標準化成本和經濟指標測算表）規劃設計可行性研究（概念規劃草案）第三節 論證階段流程分析第四節 論證階段流程深化一、土地獲得管理流程二、可行性研究管理流程三、可行性研究報告編制作業指引第五節 論證階段工作分解及業務協同一、論證階段工作分解結構二、論證階段工作業務協同【案例分享】第六節 論證階段流程實戰工作坊針對以上講述內容，各小組團隊進行實戰訓練：一制定和完善本企業論證階段的核心業務流程二對論證階段的主要工作進行分解，形成工作分解結構三確定工作分解后各部門需要配合的工作內容與要求第三章 策劃階段流程分析與工作分解及業務協同第一節 策劃階段主要工作第二節 策
7、劃階段主要成果第三節 策劃階段流程分析第四節 策劃階段流程深化第五節 策劃階段工作分解及業務協同第六節 策劃階段流程實戰工作坊第一節 策劃階段主要工作一項目人力資源配置二確定產品定位報告三制定項目總體開發計劃四進行概念規劃設計五項目目標成本測算控制六制定項目經營策劃報告七編制項目方案設計任務書第二節 策劃階段主要成果一產品定位報告二概念規劃設計成果三目標成本（概念版）測算四項目經濟指標（概念版）測算五項目總開發計劃六項目經營策劃報告七項目方案設計任務書第三節 策劃階段流程分析第四節 策劃階段流程深化一、項目產品定位管理流程二、產品建議書編制作業指引三、產品定位報告編制作業指引四、項目報批報建管
8、理流程五、項目報建作業指引第五節 策劃階段工作分解及業務協同一、策劃階段工作分解結構二、策劃階段工作業務協同【案例分享】第六節 策劃階段流程實戰工作坊針對以上講述內容，各小組團隊進行實戰訓練：一制定和完善本企業策劃階段的核心業務流程二對策劃階段的主要工作進行分解，形成工作分解結構三確定工作分解后各部門需要配合的工作內容與要求第四章 設計階段流程分析與工作分解及業務協同第一節 設計階段主要工作第二節 設計階段主要成果第三節 設計階段流程分析第四節 設計階段流程深化第五節 設計階段工作分解及業務協同第六節 設計階段流程實戰工作坊第一節 設計階段主要工作一項目前期設計1、規劃控制要點2、概念規劃草案
9、設計3、概念規劃設計二方案設計1、編制項目設計指導書2、編寫方案設計任務書3、設計單位的確定4、規劃方案通過報建5、建筑（單體）方案通過報建6、方案圖審圖7、景觀概念設計8、示范區室內概念設計三擴初設計1、擴初設計通過報建2、基礎施工圖設計3、擴初及施工圖審圖4、景觀方案設計5、示范區室內方案設計四施工圖設計1、施工圖設計2、施工圖審圖3、施工圖交底4、景觀擴初設計五設計配合1、景觀施工圖設計2、示范區室內施工圖設計3、精裝室內施工圖設計4、設計變更管理工作第二節 設計階段主要成果 一、施工圖設計任務書二、方案設計任務書三、規劃方案設計成果四、建筑方案設計成果五、項目成本目標測算與控制（方案版
10、）六、項目收益測算（方案版）七、營銷策劃與整合推廣報告八、擴初設計成果九、項目成本目標 十、項目收益指標測算十一、工程管理策劃書十二、施工圖設計成果十三、景觀方案設計任務書十四、景觀方案設計成果十五、景觀成本目標測算與控制要求十六、景觀施工圖設計成果十七、景觀成本目標測算與合約規劃十八、示范區及室內精裝方案設計成果十九、示范區及室內精裝成本目標測算與控制要求二十、示范區工程策劃書二十一、示范區及室內精裝施工圖設計成果二十二、示范區及室內精裝成本目標測算與合約規劃第三節 設計階段流程分析第四節 設計階段流程深化九、設計變更管理流程十、室內裝修設計管理流程十一、配飾實施管理流程十二、圖紙評審及管理
11、作業指引十三、施工圖設計交底作業指引十四、施工現場配合作業指引十五、房屋測繪報告管理作業指引十六、景觀施工現場配合作業指引十七、工程圖紙管理作業指引一、設計承包商選擇與管理流程二、前期設計管理流程三、方案設計管理流程四、施工圖設計管理流程五、景觀設計管理流程六、材料設備選型定板管理流程七、二次設計管理流程八、戶型圖管理流程第五節 設計階段工作分解及業務協同一、設計階段工作分解結構二、設計階段工作業務協同【案例分享】第六節 設計階段流程實戰工作坊針對以上講述內容，各小組團隊進行實戰訓練：一制定和完善本企業設計階段的核心業務流程二對設計階段的主要工作進行分解，形成工作分解結構三確定工作分解后各部門
12、需要配合的工作內容與要求第五章 施工階段流程分析與工作分解及業務協同第一節 施工階段主要工作第二節 施工階段主要成果第三節 施工階段流程分析第四節 施工階段流程深化第五節 施工階段工作分解及業務協同第六節 施工階段流程實戰工作坊第一節 施工階段主要工作三主體建安施工1.地下結構工程施工管理與驗收2.主體結構工程施工管理與驗收3.安裝工程施工管理與驗收4.示范區室內和景觀工程施工管理與驗收5.審查各分包工程施工組織設計、技術方案和施工計劃6.組織分包工程技術交底與圖紙會審7.各分包工程施工管理與驗收四室外工程施工1.室外配套工程施工管理與驗收2.園建景觀工程施工管理與驗收五竣工驗收1.組織竣工驗
13、收2.辦理工程竣工驗收備案證明書一施工準備1.現場水文地質勘測2.三通一平施工和現場臨建3.編制工程管理策劃書4.編制示范區工程管理策劃書5.審定監理規劃二基坑和樁基施工1.擋土、土方和支護工程施工管理與驗收2.樁基工程技術交底與圖紙會審3.組織主體工程技術交底與圖紙會審4.審查總承包商施工組織設計、技術方案和施工計劃第二節 施工階段主要成果一 工程管理策劃書二示范區工程策劃書）三承包商和主要設備材料進場計劃四材料設備清單五材料設備選樣定板計劃六承包商和主要設備材料采購計劃七總分包工程工程量清單八監理規劃九總分包施工組織設計十.樣板引路清單第三節 施工階段流程分析第四節 施工階段流程深化一、施
14、工準備管理流程二、土方施工管理流程三、施工組織設計評審管理流程四、工程管理策劃流程五、工程進度管理流程六、工程質量管理流程七、材料設備驗收管理流程八、工程檢查評估管理流程九、安全文明施工管理流程十、工程竣工驗收管理流程十一、賣場裝修管理流程十二、交樓標準室內裝修管理流程十三、全裝修管理流程十四、工程檔案管理作業指引十五、工程簽證管理作業指引第四節 施工階段流程深化十六、施工類承包商選擇與管理流程十七、材料設備供應商選擇與管理流程十八、合同管理流程十九、成本管理流程二十、工程預結算編制及審核管理流程二十一、工程款支付管理作業指引第五節 施工階段工作分解及業務協同一、施工階段工作分解結構二、施工階
15、段工作業務協同【案例分享】第六節 施工階段流程實戰工作坊針對以上講述內容，各小組團隊進行實戰訓練：一制定和完善本企業施工階段的核心業務流程二對施工階段的主要工作進行分解，形成工作分解結構三確定工作分解后各部門需要配合的工作內容與要求第六章 營銷階段流程分析與工作分解及業務協同第一節 營銷階段主要工作第二節 營銷階段主要成果第三節 營銷階段流程分析第四節 營銷階段流程深化第五節 營銷階段工作分解及業務協同第六節 營銷階段流程實戰工作坊第一節 營銷階段主要工作三營銷準備1.編制銷售推盤方案2.開盤準備及開盤管理四營銷管理1.營銷反饋與分析2.營銷階段性推廣3.營銷工作總結一項目前期營銷工作1.市場
16、調研與項目定位2.市場分析與產品定位3.編制產品定位報告二營銷策劃1.確定策劃和銷售合作方2.制定營銷推廣方案（示范區要求）3.進行營銷費用預算4.制定銷售工作方案（價格表、銷售 手冊、營銷執行方案、銷控方案）第二節 營銷階段主要成果一 產品定位報告二 營銷策劃報告（營銷）三 整合推廣報告（廣告）四 示范區設計建議五 價格專題報告與執行方案六 預售/銷售合同配置標準七 預售/銷售合同附圖八 預售/出售合同補充協議第三節 營銷階段流程分析第四節 營銷階段流程深化一、營銷承包商選擇與管理流程二、銷售前管理流程三、銷售進程管理流程四、銷售手續完善管理流程五、廣告發布管理流程六、銷售收款管理流程七、銷
17、售總體計劃作業指引八、整體營銷方案編寫作業指引九、銷售手冊編寫作業指引十、項目階段性營銷方案編寫作業指引十一、營銷費用管理作業指引十二、銷售價格管理作業指引十三、售中事務辦理作業指引十四、銷售代理公司管理作業指引十五、樣板房管理作業指引十六、銷售總結編寫作業指引第五節 營銷階段工作分解及業務協同一、營銷階段工作分解結構二、營銷階段工作業務協同【案例分享】第六節 營銷階段流程實戰工作坊針對以上講述內容，各小組團隊進行實戰訓練：一制定和完善本企業營銷階段的核心業務流程二對營銷階段的主要工作進行分解，形成工作分解結構三確定工作分解后各部門需要配合的工作內容與要求第七章 入住階段流程分析與工作分解及業
18、務協同第一節 入住階段主要工作第二節 入住階段主要成果第三節 入住階段流程分析第四節 入住階段流程深化第五節 入住階段工作分解及業務協同第六節 入住階段流程實戰工作坊第一節 入住階段主要工作 一入住前驗收1.成立入住協調小組2.入住前聯合驗收3.整改4.移交二入住管理1.入住資料準備2.入住過程控制3.客戶投訴處理第二節 入住階段主要成果一 入住工作計劃（執行方案）二 樓宇使用說明書三 樓宇質量保證書四 業主手冊五 項目后評估報告第三節 入住階段流程分析第四節 入住階段流程深化一、入住前內部驗收管理流程二、入住過程管理流程三、工程維修管理流程四、客戶投訴處理流程五、工程質保金支付管理流程六、物
19、業移交作業指引七、客戶滿意度調查作業指引八、危機事件處理作業指引第節五 入住階段工作分解及業務協同一、入住階段工作分解結構二、入住階段工作業務協同【案例分享】第六節 入住階段流程實戰工作坊針對以上講述內容，各小組團隊進行實戰訓練：一制定和完善本企業入住階段的核心業務流程二對入住階段的主要工作進行分解，形成工作分解結構三確定工作分解后各部門需要配合的工作內容與要求小結基于房地產開發價值鏈設計流程系統分清主要流程和支持流程確定各流程的責任單元和配合單元及權責關系描述主要工作和成果的操作方法和關聯配合深化流程形成下級流程和作業指引實現精細化管理形成流程文件、流程圖和表單形成工作分解結構確定工作業務協
20、同關系第八章 房地產項目開發全流程管理的有效執行第一節 選擇流程導向的工作方式第二節 流程管理的前提和執行要點第三節 將流程落實到計劃中執行第一節 選擇流程導向的工作方式一任務導向的工作方式二流程導向的工作方式三成果導向的工作方式一任務導向的工作方式優點：任務本身執行信息溝通直接及時，具管理力度。缺點：業務線隔離，容易出現部門間和上下級溝通不暢工作脫節。前提：任務分解時符合系統性控制的要求。二流程導向的工作方式優點：業務線交叉，多方聯動，可復制性強，符合運營管理要求。缺點：完成標準參差不齊，對主動意識和協調能力要求高。前提：流程合理，指引詳盡，培訓入模。三成果導向的工作方式優點：專業協作緊密，
21、標準明確，容易實現階段目標。缺點：部門平級，力度不夠，對協同意識和綜合組織能力要求高。前提：每項成果具有共同認定的職責、檢驗標準及時間/工作質量要求。612017/8/17第二節 流程管理的前提和執行要點前提：管理層參與，自上而下進行有效執行的要點：1.組織上的保障2.系統建立、重點突破3.充分培訓4.定期審核監控5.績效驅動6.持續的改進和優化第三節 將流程落實到計劃中執行一、流程內容落實到計劃中二、明確業務協同與時間約束三、主要流程的落實與執行一、流程內容落實到計劃中規范化流程的工作要求執行部門責任人完成時間和完成質量的跟蹤與評估二、明確業務協同與時間約束1.2.前置任務的合理確定標準工期的正確使用1.2.3.4.5.設計計劃的流程落實與執行報建計劃的流程落實與執行施工計劃的流程落實與執行營銷計劃的流程落實與執行采購計劃的流程落實與執行三、主要流程的落實與執行小結通過流程分解成具體的行動落實到各級組織和個人身上通過邏輯關系協調/搭接各部門工作統一的工作深度要求、成果標準統一、客觀的時間標準，標準工期/工作周期通過時間節點的確定，保證各部門/業務的工作節奏同步體現上下級或部門間的要求與承諾，實現溝通與配合
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