1、0項目操作各環節工作組織項目操作各環節工作組織及流程階段性思考及流程階段性思考1目錄第一部分第一部分 研展體系工作組織系統思考研展體系工作組織系統思考（p2）第二部分第二部分 開發部前期及配套工作流程開發部前期及配套工作流程（p45）（附：開發部前期及配套工作流程圖）第三部分第三部分 項目成本構成及進度計劃的制定項目成本構成及進度計劃的制定（p110）（附：項目成本構成表、項目進度計劃表）第四部分第四部分 住宅體系營銷工作組織系統思考住宅體系營銷工作組織系統思考（p127）第五部分第五部分 特色商業地產整體性操作思考特色商業地產整體性操作思考（p157）第六部分第六部分 項目工程組織思考項目工

2、程組織思考（p192）2第一部分第一部分研展體系工作組織系統思考研展體系工作組織系統思考3目錄一、項目價值判斷與戰略二、項目定位及整體操作思路三、設計方案組織四、技術實施五、后期支持4項目前期開發流程簡圖項目戰略規劃方案 項目定位（整體操作思路）項目綜合平衡市場判斷建筑方案室內方案景觀方案施工圖現場實施配合土地價值判斷5土地判斷N種可行性方案及技術經濟指標測算市場調研及預判最佳方案選定N種可行性方案成本測算銷售價格預判銷售周期預判N種可行性方案利潤分析表N種可行性方案資金流量分析表方 案 設 計 技 術 支 持市 場 判 斷產品構成多方案對比分析流程圖6項目戰略規劃方案 項目定位（整體操作思路

3、）項目綜合平衡市場判斷建筑方案室內方案景觀方案施工圖現場實施配合土地價值判斷三、方案組織7總體規劃項目設計任務書景觀概念方案與銷售部的溝通建筑方案設計詳規單體方案與銷售部的溝通初步設計景觀初步設計售樓處設計方案樣板間設計方案擴初成果擴初報建詳規報審施工圖賣場建筑/景觀施工圖景觀施工圖1、方案組織流程簡圖三、方案組織82、方案組織設計要點（1）設計任務書準確傳達項目意圖；（2）選擇合適的設計合作伙伴；（3）在設計過程應不斷審視；（4）設計過程中應遵循項目定位，挖掘產品內在優勢；92、方案組織設計要點（1 1）設計任務書）設計任務書準確傳達項目意圖準確傳達項目意圖 設計任務書是指導方案組織設計工作

4、中的重要部分，是傳遞項目理念及產品定位的途徑和手段，任務書包含內容應準確詳實總 論項目地理位置描述、項目宗地現狀、項目宗地氣象水文地質簡述、項目擬定開發概況、設計原則、主要技術經濟指標項目定位市場狀況的分析和判斷、項目優劣勢分析、項目定位、客戶定位等規劃設計設計依據及基礎資料、場地概述、總平面布局、交通組織、其它系統布置、景觀設計構想、綠化系統建 筑 篇設計依據基礎資料、設計范圍、住宅設計102、方案組織設計要點（2 2）選擇合適的設計合作伙伴）選擇合適的設計合作伙伴良好的設計單位能充分理解項目，結合市場定位，把握產品品質，挖掘產品核心價值，提供符合市場及項目定位的高水平設計方案。良好的設計單

5、位能正確理解反饋信息，與甲方及時高效地溝通，在保證產品品質的前提下有效地控制成本，保證時間節點和圖紙質量，并在后期服務時提供支持。112、方案組織設計要點（3 3）在設計過程中應不斷審視）在設計過程中應不斷審視隨著方案設計的不斷深化，我們在關注細節的同時更要不停的審視在設計過程中是否偏離了項目定位以及產品定位、產品序列性等既定原則在項目設計過程中，由于外界因素的變化，需要隨時審視項目定位，及時糾偏，降低項目操作風險（4 4）設計過程中應遵循項目定位，挖掘產品內在優勢）設計過程中應遵循項目定位，挖掘產品內在優勢12四、技術實施（施工圖）項目戰略規劃方案 項目定位（整體操作思路）項目綜合平衡市場判

6、斷建筑方案室內方案景觀方案施工圖現場實施配合土地價值判斷13 方案擴初圖紙 選擇施工圖設計單位選擇施工圖設計單位 施工圖設計資料施工圖設計資料 樁施工圖樁施工圖 樁施工招標樁施工招標 基礎施工圖基礎施工圖 消防審查消防審查 報建施工圖報建施工圖 工程規劃許可證工程規劃許可證 施工圖審查施工圖審查擴初方案在施工圖階段的深化擴初方案在施工圖階段的深化 方案設計公司方案設計公司 控制控制 提交提交修正修正 施工圖正式出圖施工圖正式出圖修正修正后期服務階段 方案階段 提交提交施工圖設計流程簡圖141.1.施工圖設計單位的選取施工圖設計單位的選取q設計資源的實力是實現高水平施工圖設計的前提 （資質、技術

7、水平、項目成績、業界口碑）q良好的服務意識與水平保證工程設計的順利進行和后期的技術支持q設計資源的專長優勢要與項目自身特性相匹配q與備選單位的溝通與交流有助于提高判斷的準確性四、技術實施（施工圖）152.施工圖設計組織與管理施工圖設計組織與管理各設計方之間的配合與銜接影響產品的品質組織設計單位之間深入、持續地溝通與交流，準確傳達信息與思路，保證項目的延續性方案與施工圖設計單位之間的緊密搭接保證方案的延續性分項施工圖設計單位之間的溝通保證施工圖設計的整體性專項施工圖設計單位之間的協調工作保證項目的整體性重視信息的收集與應用關注政策走向，及時采取應對措施，保證項目的順利推進關注新技術、新產品的應用

8、，提高項目的科技含量，增加項目附加值四、技術實施（施工圖）163.施工圖設計階段的控制要素施工圖設計階段的控制要素嚴格控制出圖時間根據項目進度計劃，對設計周期進行分解，形成細化的內部設計時間表與設計單位深入溝通，及時提供設計資料，做好技術交底工作與相關部門緊密配合，增強可控時間的把握能力，提高內部工作效率把握施工圖設計水平做好方案與施工圖設計單位的銜接，保證設計意圖的傳遞加強對細節的關注，保證方案外檐的整體效果優化各專業之間的配合，保證使用功能的合理性合理控制成本選取合理的結構方案，加強關鍵經濟指標的控制，合理降低土建成本合理選擇建材產品，實現成本、功能與效果的平衡結合后期運營，優化設備選用方

9、案，合理控制綜合成本四、技術實施（施工圖）17項目戰略規劃方案 項目定位（整體操作思路）項目綜合平衡市場判斷建筑方案室內方案景觀方案施工圖現場實施配合土地價值判斷五、后期支持181.對銷售工作的支持與銷售部門保持深入、持續的溝通與交流，將項目核心優勢進行傳達，準確傳遞項目設計思路，為銷售工作提供專業技術支持結合客戶需求，合理調整產品設計，提供滿意產品2.對現場施工的支持組織設計單位做好現場服務，提供充分的技術支持跟蹤現場施工進度，及時解決過程中出現的問題3.對開發報件工作的支持配合開發部工作，協調解決報件過程中出現的技術問題，合理規避政策與規范的限制五、后期支持19第二部分第二部分開發部前期及

10、配套工作流程開發部前期及配套工作流程20目錄一、開發部前期工作流程二、開發部配套工作流程附圖：開發部前期及配套工作流程圖21（一）（一）委托設計院做建設項目的修建性詳細規劃委托設計院做建設項目的修建性詳細規劃【辦理單位】規劃設計研究院【所需材料】規劃要點、該地塊現狀地形圖及地界圖的電子文件【所需費用】一公頃1.5元，價格可以協商【取得材料】項目修建性詳細規劃（二）（二）規劃方案的報審規劃方案的報審【辦理單位】規劃局建管處【所需材料】1、規劃設計方案（含總平面方案）申報表 2、出讓供地方式提交國有土地使用權出讓合同，其他供地方式提交選址意 見書。3、規劃設計方案（包括規劃設計說明、現狀地形圖等）

11、2份，電子文件1份【取得材料】規劃方案審定通知書【備注】規劃局建管處審定后，召開公示會，面積超過40000平方米的還需報市政府審批一、開發部前期工作流程22（三）（三）市政工程方案報審市政工程方案報審【辦理單位】規劃局市政處【所需材料】1、市政工程規劃設計方案申報表。2、市政工程規劃設計要求審定通知書。3、規劃設計方案2份（含說明、圖紙、電子文件；圖紙包括現狀管線及擬建管線方案）4、相關協議及配套證明。5、大型市政基礎設施需提交環境影響報告書。6、市政工程通過公路、河道、鐵路等設施的，需提交有關部門審批意見；通過單位土地的，提交與相關單位簽定的協議。【取得材料】市政工程規劃設計方案審定通知書2

12、3（四）（四）規劃設計成果報審規劃設計成果報審【辦理單位】規劃局建管處【所需材料】根據規劃設計方案修改通知書要求提交規劃設計方案（含審定的市政規劃設計方案）10份，電子文件1份。【取得材料】項目規劃成果2本【備注】行政許可法后，規劃設計方案報審和成果報審合并，等于報審2次規劃設計方案。24（五）辦理項目建設投資計劃（五）辦理項目建設投資計劃【辦理單位】市建委房地產處【所需材料】1、申請年度投資計劃的報告 2、土地出讓協議/國有土地使用證 3、規劃成果通知書/規劃詳圖 4、銀行出具的建設單位存款證明，且存款額不得低于年度計劃建設面積投資的35%5、供熱及大配套證明 6、網上錄入項目情況【取得材料

13、】項目建設年度投資計劃【備 注】銀行出具投資額證明的公式：所報建筑面積2000元35%25（六）大配套證明（六）大配套證明【辦理單位】市配套辦【所需材料】1、土地出讓協議（1份 復印件）2、規劃總平面圖（1份）【所需費用】大配套交費標準：商品房：165元/平方米，其中危改計劃為115/平方米；公建210280元/平方米。空白地：185元/平方米【取得材料】大配套協議/大配套證明【備注】大配套首期付款20%，面積較大的可協商先交納12%（七）小配套證明（七）小配套證明【辦理單位】區建委配套辦【所需材料】1、投資計劃 2、土地出讓協議及土地證 3、書面申請 4、規劃總平圖【所需費用】70元/平米

14、按照投資計劃上的面積一次性付清【取得材料】小配套證明26（八）規劃方案階段的供熱證明（八）規劃方案階段的供熱證明 【辦理單位】市供熱辦 【所需材料】1、用熱申請 2、投資計劃 3、總平面圖 【取得材料】規劃方案階段供熱證明（九）教育證明（九）教育證明 【辦理單位】區教育局開證明，市教育局審批 【所需材料】1、投資計劃（2份，復印件）2、總平面圖（2份，復印件）3、小配套交費收據(2份，復印件)4、小配套辦公室批示（原件）【取得材料】教育證明 27（十）辦理項目土地確權（十）辦理項目土地確權【辦理單位】各區地籍處【所需材料】1、項目投資計劃2、土地協議書及付齊全款的發票復印件3、測繪院出具的項目

15、地籍圖4、核定用地圖5、項目規劃要點6、帶有規劃建筑物的1/500現狀地形圖3份【取得材料】帶有紅線標注用地范圍的1：500地形圖【備注】以上是在辦理完國有土地使用證之后再辦理確權所需的材料。28（十一）國有土地使用證（十一）國有土地使用證【辦理單位】各區地籍處【所需材料】1、測繪院出具的地籍圖2份，2、土地出讓合同/雙方土地協議/已付款的發票復印件3、投資計劃4、規劃局出具三項款項已經交齊的證明5、委托人代理申請書，委托書委托人身份證復印件6、界址表7、土地登記法人代表身份復印件8、用地規劃許可證【所需費用】1000平米以下：1000元/證超過1000平米部分，0.09元/平米【取得材料】國

16、有土地使用證29（十二）報審項目建筑設計方案（十二）報審項目建筑設計方案 【辦理單位】規劃局建管處 【所需材料】1.設計方案申報表 2.1/500現勢地形圖2份 3.出讓供地方式提交國有土地使用權出讓合同，其他供地方 式提交選址意見書。4.編制修建性詳細規劃或總平面方案的，需提交審定的規劃設計方案或平面方案。5.投資計劃（限于國家或市政府規定需要立項 的工程項目）6.有相應資質的設計單位設計的建筑設計方案（含建筑效國、總平面、各層平面、立面、剖面圖等），重要項目需提交模型。【取得材料】項目建筑設計方案建筑設計方案審定通知書 30（十三）報審消防證明（十三）報審消防證明1、進件受理 【辦理單位】

17、市消防局 【所需材料】1、投資計劃 2、消防審批申請表 3、消防專篇 4、建筑平、立、剖面圖及設備專業圖紙 【取得材料】項目消防審核受理通知書 2、圖紙審查 【取得材料】項目消防證明 【備注】在進件受理階段，如果圖紙等不齊在5日內退出 所有件，不予以受理消防審批 31（十四）報審人防證明（十四）報審人防證明 1 1、準備階段、準備階段 【辦理單位】市人防工程辦公室 【所需材料】1、結合民用建筑修建防空地下室申請表；2、項目投資計劃；3、規劃總平圖；4、地上平面圖、剖面圖；5、用地內人防情況（若沒有可不提供）【取得材料】結合民用建筑修建防空地下室設計意見書 2 2、報審階段、報審階段 【辦理單位

18、】市人防工程辦公室 【所需材料】1、結合民用建筑修建防空地下室設計意見書；2、人防圖紙3套以及人防圖電子文件 【所需費用】審定后需交納人防檔案押金10元/平方米以及人防監督費 【取得材料】人防證明 【備注】審定后需辦理人防監督。不實施人防建設的，交納異地建設費（經濟適用房，危改，1000元/平米，多層、高層人防建筑面積為首層投影面積，不建人防的，交納異地建設費：五級以上2000元/平方米，六B級600元/平方米。公建項目需建設人防面積為總建筑面積的5%）32（十五）規劃許可證階段供熱證明（十五）規劃許可證階段供熱證明【辦理單位】市供熱辦【所需材料】1、計劃2、總平面圖3、方案階段證明4、供熱協

19、議書【所需費用】外網92元/平米，內網25元/平米【取得材料】規劃許可證階段供熱證明【備注】供熱協議書與必須市供熱辦簽訂，不得再與熱力公司簽訂。1、建筑面積大于5萬平米，簽訂供熱協議書時首付比例30%，建筑面積小于5萬平米，簽訂供熱協議書時首付比例50%2、原收費標準（外網）：鍋爐房供熱：住宅92元；公建130元熱電廠供熱：住宅80元；公建130元33（十六）報批建設工程規劃許可證（十六）報批建設工程規劃許可證 【辦理單位】規劃局建管處 【所需材料】1、建設工程規劃許可證申請表 2、本年度施工項目投資計劃批準文件 3、具有相應資質單位設計的施工圖 （建筑部分，一式3份及電子文本）4、建筑設計方

20、案審定通知書中要求提供的有關文件 5、消防、配套、環保、人防、地名部門的批準文件 6、涉及綠化、建設、文化、文物、國家安全、電力、市政、交通、水利、防震等法律 7、建設用地規劃許可證、土地使用權出讓合同或國有 土地劃撥決定書 8、土地權屬證書或者證明文件 【取得材料】建筑工程規劃許可證審查通知書施工圖加蓋規劃局章 34（十七）委托測繪院放線，出具放線報告（十七）委托測繪院放線，出具放線報告【辦理單位】承德 市測繪院【所需材料】1、投資計劃 2、規劃局批準的項目總平圖及首層平面 3、總平圖電子文件 4、工程規劃許可證 5、開工證【取得材料】放線報告35（十八）區規劃處現場驗線，審核驗線報告（十八

21、）區規劃處現場驗線，審核驗線報告 【辦理單位】區規劃處證監科 【所需材料】1、建設工程規劃定位查驗申請表 2、建設工程規劃許可證（含部位證）及其附圖的原件 3、法人代表身份證明及身份證復印件 4、委托代理的，還應提供委托書和受委托人的身份證明 5、建設工程規劃定位測量技術報告6套 6、批準的建筑施工圖 【取得材料】驗線記錄 【備 注】根據現場施工的工程進度，分為四個階段：1、規劃定位查驗 2、墊層墨線復驗 3、零米查驗 4、建設工程規劃驗收 36（十九）辦理項目地名手續（十九）辦理項目地名手續【辦理單位】區地名辦【所需材料】1、計劃（2份）2、1：500總平面（5份）規劃局批復的 3、建設用地

22、規劃許可證 4、效果圖【所需費用】地名標志費：0.7元/平方米，公告費4000元【取得材料】地名使用證【備注】地名費用包含在小配套費中 （二十）項目報建（二十）項目報建【辦理單位】建交中心【所需材料】投資計劃，工程報建表（7份蓋章）【取得材料】返回6份報建表（加蓋公章后）37（二十一）施工圖設計招投標（二十一）施工圖設計招投標 【辦理單位】建交中心招標辦 【所需材料】1、報建表 2、規劃成果 3、營業執照副本及法人代碼 4、設計招投標申請表 5、委托設計協議 6、建設工程招標單位登記表 7、設計招標備案登記表 8、設計招標備案書 【所需費用】此件辦結后，需交納相關招標服務費（總投資額的萬分之五

23、，其中建設單位交納60，設計單位交納40）【取得材料】設計中標通知書、設計招標備案書 38（二十二）審查施工圖設計合同（二十二）審查施工圖設計合同 【辦理單位】建交中心合同辦 【所需材料】1、施工圖設計及地質勘察合同（附勘察總平圖，5份）2、報建表 3、設計中標通知書 4、設計招標備案書 【所需費用】此件需交納合同鑒定審查費（合同造價的千分之一，建設與設計單位各一半）【取得材料】返回各4本合同，合同審核單 39（二十三）辦理施工圖審查（二十三）辦理施工圖審查 【辦理單位】建交中心施工圖審查辦公室 【所需材料】1、計劃 2、規劃許可證（附總平圖）3、消防及人防證明 4、設計中標通知書 5、設計合

24、同，勘察合同及發票（已付款90）6、地質勘察報告 7、全套施工圖及計算書 8、新材料、新工藝的使用情況 9、初設審查批準書 【所需費用】審查修改完畢后，需交納施工圖審查費。收費標準：住宅：1-9層1.7元，10-20層2元，20層以上2-2.4元；地下和公建2.4-4元（具體視結構、高度決定）【取得材料】施工圖審查批準意見書 【備 注】公建項目需辦理初設審查 40（二十四）公建項目初設批復（二十四）公建項目初設批復 【辦理單位】建委設計處 【所需材料】1、申請初設審查報告；2、年度投資計劃；3、初設圖紙（三套）【取得材料】項目初步設計批復 【備 注】公建總投資額超過5000萬，必須進行初設審查

25、召開涉及規劃、交管、衛生、環保及各項專業配套部門的審查會，若有問題，則退件修改，另行報批（二十五）監理招投標（二十五）監理招投標 【辦理單位】建交中心招標站 【所需材料】1、營業執照；2、授權委托書；3、投資計劃；4、報建表；5、規劃許可證；6、設計中標書 【所需費用】中標價的萬分之二 【取得材料】監理中標通知書 41（二十六）施工招投標（二十六）施工招投標【辦理單位】建交中心招標站【所需材料】1、營業執照 2、授權委托書 3、投資計劃 4、報建表 5、規劃許可證 6、設計中標書 7、施工圖審查批準書【所需費用】中標價的千分之1.1【取得材料】施工中標通知書【備 注】施工圖審查批準書下發后20

26、日內方可開標 42（二十七）監理、施工合同審查（二十七）監理、施工合同審查 【辦理單位】建交中心合同辦【所需材料】1、報建表 2、監理、施工合同 3、監理中標通知書、施工中標通知書 4、企業或銀行保函【所需費用】施工：（住宅）中標價的萬分之2.1 （公建）中標價的萬分之三【取得材料】經鑒證的監理合同、施工合同【備 注】1、合同規范填寫，取費合理 2、施工方需辦理企業保函、保險、定額費 43（二十八）質量監督（二十八）質量監督【辦理單位】建交中心【所需材料】1、承德市建設工程質量監督登記表2、報建表3、投資計劃4、施工中標書5、鑒證的施工合同6、鑒證的勘察合同7、鑒證的監理合同8、施工圖審查批準

27、書9、梯購貨及安裝合同【所需費用】中標價的千分之一【取得材料】承德市建設工程質量監督登記批準表44（二十九）新材料，新工藝批文及墻改費的交納（二十九）新材料，新工藝批文及墻改費的交納【辦理單位】市墻改辦【所需材料】1、投資計劃2、報建表3、設計中標通知書、4、設計審查通知書【所需費用】磚混：8元/平方米；框架：填充物為粘土制品2.4元/平米【取得材料】墻改證明45（三十）水泥基金（三十）水泥基金【辦理單位】市墻改辦【所需材料】施工中標通知書、施工合同、建設工程規劃許可證【所需費用】框架結構0.9元/平方米；鋼結構0.72元/平方米；其它1.2元/平方米【取得材料】水泥基金證明【備注】散裝水泥用

28、量達到水泥用量的70%，退交付水泥基金的70%；超過70%的，達到百分之多少退百分之多少，不到70%的不退款。46（三十一）辦理安全備案（三十一）辦理安全備案【辦理單位】建交中心安全檢查站【所需材料】填寫安全備案申報表、提交現場安全措施細則【取得材料】安全備案批準表【備注】接件后，7日內現場查驗；不符合規定退件整改，再進行復驗（三十二）辦理項目資格認證書（三十二）辦理項目資格認證書【辦理單位】：建委施工處【所需材料】：1、投資計劃2、法人委托書3、申請表【取得材料】：項目資格認證書47（三十三）辦理施工許可證（三十三）辦理施工許可證【辦理單位】建交中心【所需材料】1、項目立項批準文件或計劃（復

29、印件）2、工程項目報建登記表（原件）3、建設工程規劃許可證（復印件）4、工程質量監督和監理申請表（原件）5、新型墻體材料開發改革費（原件）6、施工中標通知書（原件）7、勘察、設計合同（副本原件）8、施工合同（副本原件）9、建筑工程施工圖設計文件審查批準書（復印件）10、承德市工程項目建設管理機構資格認證書（復印件）11、建筑工程施工許可證申請表（原件）12、項目資格認證書【取得材料】施工許可證【備注】需填報收件明細，并保證齊全、真實性（原有的水泥基金、墻改費可以延遲交付）48（三十四）住宅準許使用證（三十四）住宅準許使用證【辦理單位】建委房地產處【所需材料】1、房地產開發企業資質證書2、年度投

30、資計劃3、土地使用權證書4、地名管理部門批準的地名文件5、項目竣工驗收報告6、建設工程規劃驗收合格及附圖7、配套管理部門出具的項目具備供水，雨排水，供氣，供電，道路，路燈等配套條件的證明，供熱單位出具的項目具備供熱條件的證明8、區配套管理部門出具的項目具備非營業性公建配套條件的證明。【取得材料】新建項目配套工程實施及申請交付使用備案匯總表（簡稱準許使用計劃）【備注】需填報收件明細，并保證齊全、真實性49（三十五）辦理前置面積測算手續（三十五）辦理前置面積測算手續【辦理部門】市產權處（三樓）測繪隊；【所需材料】1、地名辦證書及附圖；（復印件1份）2、市建委審圖批準書；（復印件1份）3、加蓋審圖章

31、的建筑圖1套及電子文件；【所需費用】住宅：1.36元/非住宅：2元/【取得材料】前置面積計算成果表【備注】如圖紙變更，必須經市建委重新審圖并加蓋審圖章50（三十六）銷售許可證（三十六）銷售許可證【辦理部門】市產權處（四樓）商品房科和項目所在區產權處；【所需材料】1、承德市商品房銷售許可證申請書；2、營業執照；3、資質證書；4、國有土地使用證（或建設用地規劃許可證）5、商品房建設投資計劃；6、建設工程規劃許可證；7、建設工程施工許可證；8、公共基礎設施配套證明；9、地名辦證書及附圖；10、已備案的物業管理方案或已簽訂的前期物業管理合同11、基礎工程形象部位達到正負零（2004年9月1日后取消，但

32、房管局未落實）及圖像文件（商品房科現場拍照）；5112、商品房銷售登記表；包括：（1）施工進度和竣工交付日期的說明（2）商品房銷售方案13、面積計算成果表14、項目總平面圖15、商品房網上銷售數據錄入合格證明（商品房科出具）【取得材料】銷售許可證【備注】（1）上述所需資料2-9中準備兩套復印件；（2）其中1、11、13需兩套原件；（3）10和12需原件及復印件各一份；（4）所有開發商提供的原件及復印件均需加蓋公章。52（三十七）辦理登記面積測算手續（三十七）辦理登記面積測算手續【辦理部門】市產權處（三樓）測繪隊；【所需材料】1、地名辦證書及附圖；（復印件1份）2、市建委竣工驗收備案通知書；（復

33、印件1份）3、加蓋竣工章的竣工圖；（1套）【所需費用】與前置面積補齊【取得材料】產權登記面積計算成果表53（三十八）辦理涉外項目銷售申請手續（三十八）辦理涉外項目銷售申請手續【辦理部門】市涉外建設項目國家安全事項審查辦公室；【所需材料】1、工商營業執照；（復印件1份）2、投資計劃；（復印件1份）3、建設工程規劃許可證；（復印件1份）4、建設用地規劃許可證；（復印件1份）5、規劃總平圖；（1份）6、1：2000地形圖（1份）7、各樓層平面圖8、效果圖【取得材料】涉外建設項目批復意見【備注】距離政府部門一公里范圍內的建設項目不予批復。54（三十九）新建房屋初始登記手續（三十九）新建房屋初始登記手續

34、【辦理部門】各區產權處【所需材料】1、申請登記表；（原件）2、建設工程規劃許可證；（原件）3、房屋測繪成果；（原件）4、抵押貸款情況；（原件）5、申請人身份證明或法人資格證明；（復印件）6、房屋建設計劃批準文件；（復印件）7、土地使用證件；（復印件）8、竣工驗收合格證件；（復印件）9、地名、門牌批準通知書；（復印件）10、工程決算報告（非住宅）；（復印件）【取得材料】產權證【所需費用】登記費：住房80元/套；非住房按工程造價2收取；手續費：住房：3元/；非住房：9元/；產權證工本費：10元/本【備注】屬于商品房的提供銷售明細55（四十）臨時水工程工作流程（四十）臨時水工程工作流程1、用水申請、

35、用水申請【辦理部門】承德市供水管理處【所需材料】1、規劃總平面圖；2、項目投資計劃；3、臨時水用水申請書；4、工程規劃許可證；5、保證書；6、二次供水說明【取得材料】臨時水用水申請2、辦理節水指標、辦理節水指標.【辦理部門】節水辦【所需材料】1、臨時用水指標申請；2、項目投資計劃；3、建筑施工臨時用水協議書；4、規劃建筑總平面圖；5、樁位圖【所需費用】投資計劃面積X0.5（用水指標）X1.50元（節水押金）【取得材料】建筑施工臨時用水協議書（節水指標）【備注】超標處罰563、自來水集團進件、自來水集團進件【辦理部門】自來水營業廳.【所需材料】1、臨時水用水申請書；2、規劃總平面圖；3、項目投資

36、計劃；4、保證書；5、建設工程規劃許可證【所需費用】150.00元/申請表（測估費）4、現場勘察、現場勘察.【辦理部門】自來水公司供水部5、確定臨水方案（會簽）、確定臨水方案（會簽）【辦理部門】自來水公司供水部【取得材料】臨水供水方案【備注】此步會簽，如需破路的須辦理破路手續；根據臨水方案編制預算，下發收費通知，交納相關費用，簽訂所用協議。6.轉入所屬區站施工，轉表單，接入臨時水轉入所屬區站施工，轉表單，接入臨時水【辦理部門】項目所在地所屬區站.57（四十一）辦理臨時電工作流程（四十一）辦理臨時電工作流程1、用電申請受理用電申請受理【辦理部門】電力客服中心【所需材料】（1）申請表（2）項目投資

37、計劃（3）1:500總平圖(3張)（4）報盤(所需用電設備明細)2、下達交費通知單下達交費通知單【辦理部門】電力客服中心【費用】10%正式電費用【收費標準】多層83元/M2；高層92元/M2583、現場勘察、現場勘察【辦理部門】區供電局4、確定供電方式、確定供電方式【辦理部門】電力客服中心/業務管理科5、供電方式審核、供電方式審核【辦理部門】電力客服中心/業務管理科6、制定供電方案、制定供電方案【辦理部門】區供電局報裝科7、方案審批、方案審批【辦理部門】電力客服中心8、供電通知書供電通知書【辦理部門】電力客服中心【備注】由電力局編制、審核，發放9、如需破路、如需破路,辦理路由回復辦理路由回復【

38、辦理部門】市規劃局【所需材料】電力發放的供電方案【備注】詳見路由，辦理程序10、外部工程初步設計；、外部工程初步設計；外部工程施工設計外部工程施工設計【辦理部門】區供電局/報裝科5911、外部工程設計、外部工程設計施工審核施工審核【辦理部門】:電力客服中心12、概算編制、概算編制【辦理部門】：區供電局13、概算審核、概算審核【辦理部門】：電力客服中心14、概算復核、概算復核【辦理部門】：電力客服中心15、確定應收費用、確定應收費用【辦理部門】：電力客服中心16、發放外部供電工程交費通知書及變臺費交費通知書、發放外部供電工程交費通知書及變臺費交費通知書【辦理部門】：區供電局【費用】：根據概算確定

39、17、用戶交費、用戶交費18、收費審核、收費審核【辦理部門】：區供電局6019、資金劃撥、資金劃撥【辦理部門】：區供電局20、下達工程實施工單、下達工程實施工單【辦理部門】：區供電局【辦件時間】：交費到帳后當日21、外部工程管理招投標登記、備案、外部工程管理招投標登記、備案【辦理部門】：施工單位22、現場臨電施工、現場臨電施工【辦理部門】：施工單位【施工內容】：搭變臺、安裝變壓器、帶電搭火【施工時間】：視施工量，一般2-3天【費用】：帶電搭火費8460元/臺23、下達竣工報告、下達竣工報告【辦理部門】：施工單位24、竣工報告審核，現場驗收、竣工報告審核，現場驗收【辦理部門】：區供電局25、下達

40、交費通知、下達交費通知【辦理部門】：電力客服中心【費用】：40%正式電費用，以計劃面積為準6126、確定計費方式，簽定供用電合同，計量派工、確定計費方式，簽定供用電合同，計量派工【辦理部門】：區供電局27、變壓器檢測、變壓器檢測【辦理部門】區供電局認可指定的檢測單位【費用】30005000/臺28、領取計量裝置、領取計量裝置【辦理部門】區供電局、施工單位【費用】表箱，電表，CT，二次線購買及安裝29、裝表送電、裝表送電【辦理部門】區供電局30、計量回單、計量回單【辦理部門】區供電局31、電費確認、電費確認【辦理部門】：區供電局32、資產入帳、資產入帳33、歸檔、歸檔62二、開發部配套工作流程（

41、一）自來水正式水工作流程（一）自來水正式水工作流程1、正式進件、正式進件【辦理部門】自來水公司營業廳進件【所需材料】1、自來水新裝申請表.2、項目投資計劃.3、項目準許使用計劃.4、建設工程規劃許可證.5、消防證明6、1：500帶坐標和方格網的地形圖和總平圖、光盤7、給排水施工圖（給水系統圖、高層泵房圖、給排水設計說明）8、火專篇或消防設計說明9、配套證明10、臨時水水費收據（上月水費復印件）11、二次供水委托【所需費用】150.00元/進件表（測估費）632.現場勘察現場勘察.【辦理部門】自來水公司供水部、自來水設計院3.自來水設計院提出供水方案自來水設計院提出供水方案【辦理部門】自來水設計

42、院【備注】經與建設單位協商可上會討論4.初步供水方案上每周例會討論初步供水方案上每周例會討論【辦理部門】自來水設計院、自來水公司供水部【備注】若初步方案未通過，要經過重新調整于下周再上會5.正式設計正式設計【辦理部門】自來水設計院【所需材料】建筑給水設計意圖、日用水量、消防要求、水表數量及泵房的設置等【所需費用】設計費.（按額外自來水工程總造價的3%-5%記取）【取得材料】自來水施工圖【備注】自來水工程按建筑面積交費，工程范圍是由市政管線至建筑樓門前的水表井，表井后的工程不包括在內646、設計完成轉交自來水公司進行招標、設計完成轉交自來水公司進行招標【辦理部門】自來水公司、市配套辦公室7、自自

43、來來水水公公司司供供水水部部組組織織設設計計交交底底會會.由由自自來來水水設設計計院院、自自來來水水公公司司供供水水部部、市市配配套套辦辦所所屬監理公司、所在自來水區站、建設單位和施工單位共同參加屬監理公司、所在自來水區站、建設單位和施工單位共同參加【辦理部門】自來水公司供水部【取得材料】自來水工程可以施工【備注】具體進場施工的時間視施工現場情況及土建施工進度而定8.自來水工程施工單位進場施工自來水工程施工單位進場施工【辦理部門】項目所在地所屬自來水區站9一戶一表及戶外表安裝一戶一表及戶外表安裝10區站驗收區站驗收11消防驗收消防驗收12通水通水65（二）市配套辦進件（主要針對收費）（二）市配

44、套辦進件（主要針對收費）1、進件、進件【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室.【所需材料】1、配套工程新建申請表.2、項目投資計劃3、建設工程規劃許可證4、規劃建筑總平面圖5、建筑施工圖6、給排水施工圖7、4、5、6項的電子文件8、大配套證明9、建筑工程施工許可證2.審核建設單位所報的建筑面積審核建設單位所報的建筑面積.【辦理部門】市配套辦3.雙方確認建筑面積，按規定辦理交費手續，交費后轉施工單雙方確認建筑面積，按規定辦理交費手續，交費后轉施工單.【辦理部門】市配套辦.【所需費用】按有關規定以危改17.00元/平米、安居（經濟房）21.00元/平米、商品房25.00元/平米、商業28.00元/平

45、米不等記取.66（三）辦理正式電工作流程（三）辦理正式電工作流程1、用電申請受理、用電申請受理【辦件部門】：電力客服中心【所需材料】：1、申請表2、報盤（住宅項目公建、戶表明細）3、投資計劃4、工程規劃許可證（原件/復印件）5、銷售許可證（原件/復印件）6、新建項目配套工程實施及申請交付使用備案匯總表（原件/復印件）7、1：500總平圖（3張）及AUTOCAD磁盤（1張）8、不同樓型首層及標準層電氣平面圖及AUTOCAD磁盤9、樓內配套電系統圖及AUTOCAD磁盤10、小區綜合管網圖672、面積審核、面積審核【辦理部門】：客服中心3、確定供電方式、確定供電方式【辦理部門】：客服中心【備注】需配

46、合工作人員進行現場勘察4、供電方式審核供電方式審核【辦理部門】：客服中心5、制定供電方案、制定供電方案【辦理部門】：區供電局【備注】需配合工作人員進行現場勘察6、方案審批、方案審批【辦理部門】：客服中心7、住宅配套供電通知書住宅配套供電通知書及及內部工程通知書內部工程通知書【辦理部門】：客服中心【備注】客服中心編制、審核、發放688、若需破路，辦理路由、若需破路，辦理路由【辦理部門】:市規劃局【所需材料】:電力發放的供電方案【備注】詳見路由，辦理程序9、委托設計、委托設計【辦理部門】：電力設計院10、外部工程初步設計、外部工程初步設計【辦理部門】：客服中心、電力設計院【備注】客服中心審核11、

47、外部工程施工設計、外部工程施工設計【辦理部門】：客服中心、電力設計院【備注】客服中心審核及內部工程設計審核，確定計量方案12、概算編制、概算編制【辦理部門】：區供電局13、概算審核、概算審核【辦理部門】：客服中心6914、概算復核、概算復核【辦理部門】：客服中心15、確定應收費用、確定應收費用【辦理部門】：區供電局16、應收費用審核、應收費用審核【辦理部門】：客服中心17、發放、發放交費通知單交費通知單【辦理部門】：客服中心【所需費用】：1、40%正式電費用2、戶表、公建表計費標準：（含300度電費）磁卡表機械表5-10A617.68元/塊20A777.68元/塊607.48元/塊30A848

48、.2元/塊643元/塊40A918.2元/塊674元/塊7018、內部工程登記備案、內部工程登記備案【辦理部門】：客服中心19、收費審核、收費審核【辦理部門】：客服中心20、用戶交費、用戶交費【辦理部門】：客服中心21、資金劃撥、資金劃撥【辦理部門】：客服中心22、下達工程實施工單、下達工程實施工單【辦理部門】：客服中心23、傳遞公建低壓申請信息、傳遞公建低壓申請信息【辦理部門】：區供電局24、工程招投標登記、備案、工程招投標登記、備案【辦理部門】：施工單位25、工程實施（外部工程管理、內部工程管理）、工程實施（外部工程管理、內部工程管理）【辦理部門】：施工單位26、下達交費通知單、下達交費通

49、知單【辦理部門】：客服中心【所需費用】：10%正式電費用7127、記費方式、記費方式【辦理部門】：區供電局28、簽定供用電合同、簽定供用電合同【辦理部門】：區供電局29、外線接火送電、外線接火送電【辦理部門】：施工單位30、計量派工、計量派工【辦理部門】：區供電局31、領取計量裝置、領取計量裝置【辦理部門】：區供電局32、戶表驗收，戶表安裝、戶表驗收，戶表安裝【辦理部門】：區供電局民用電公司33、裝表送電、裝表送電【辦理部門】：區供電局34、計量回單、計量回單【辦理部門】：區供電局35、電費確認、電費確認【辦理部門】：區供電局36、資產入帳、資產入帳【辦理部門】：區供電局37、歸檔、歸檔【辦理

50、部門】：區供電局72（四）辦理燃氣工作流程（四）辦理燃氣工作流程1、進件：、進件：【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室【所需材料】（1）填寫新建項目申請表（2）項目投資計劃（3）準許使用計劃（4）建設工程規劃許可證（5）建設工程施工許可證（6）大配套證明（7）建筑總平面圖（8）建筑施工圖（9）水、暖、電施工圖（10）7、8、9項的電子文件（11）1：500地形圖（12）消防證明（13）經辦的身份證復印件732、審核建筑面積：、審核建筑面積：【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室3、查勘現場、查勘現場【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室4、確認建筑面積、交費（包括氣源發展基金）、確認建筑面積、交費

51、（包括氣源發展基金）【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室、燃氣集團市場開發部【所需費用】燃氣工程費按建筑面積記取，其中工程費28.00元/平米；氣源發展基金10.20元/平米；燃氣表（普通）160元/塊【備注】交款額度經申請、協商，可以在不交齊的情況下進行招標及施工，但不能低于80%，交款后由配套辦將件轉至燃氣設計院，進行設計。745、燃氣工程設計、燃氣工程設計【辦理部門】承德市燃氣設計院【取得資料】燃氣工程施工圖【備注】：與設計人員就設計問題進行優化方案的探討6、招投標，確定施工單位、招投標，確定施工單位【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室【備注】通過招投標，確定施工單位如在500戶以內，可

52、在市場開發部辦理7、設計交底、設計交底【辦理部門】市公用基礎設施配套辦公室（組織牽頭）、建設單位、施工單位、設計單位、監理單位、所屬區所【備注】設計交底后即可以施工，具體進場施工的時間視施工現場情況及土建施工進度來定。8、燃氣施工單位進場施工、燃氣施工單位進場施工【辦理部門】施工單位、所屬區所759、帶氣令、帶氣令【辦理部門】燃氣集團市場開發部、燃氣公司質檢科、區所、市公用工程建設監理公司【所需材料】燃氣工程竣工資料【取得資料】帶氣置換單【備注】施工單位竣工資料市公用工程建設監理公司（監理簽字）區所質檢員簽字燃氣公司質檢科市場開發部帶氣置換單燃氣公司質檢科區所施工單位（帶氣令前必須交齊所有費用

53、）10、帶氣置換、帶氣置換【辦理部門】區所、施工單位【所需材料】帶氣置換單、竣工平面圖【所需費用】氣損費（如停上一級的煤氣調壓站，一個站需6000元）【取得資料】帶氣置換反饋單7611、點火令、點火令【辦理部門】燃氣集團市場開發部、燃氣公司質檢科、區所、施工單位【所需材料】帶氣置換反饋單【取得資料】點火令【備注】市場開發部審檢帶氣置換反饋單質檢科簽字區所簽字施工單位12、開點火協調會、開點火協調會【辦理部門】燃氣集團市場開發部、燃氣公司質檢科、區所、施工單位、建設單位、物業管理公司、燃氣公司營業所、燃氣公司服務站【所需材料】點火令、竣工資料、入住明細表【備注】會上確定入戶質檢的時間、及點火的時

54、間13、入戶質檢、入戶質檢【辦理部門】區所、施工單位、物業管理公司【所需材料】入住明細表14、現場點火、現場點火【辦理部門】區所、施工單位、物業管理公司、服務站【所需材料】業主入住明細表77（四）辦理熱力工作流程（四）辦理熱力工作流程1、進件：、進件：【辦理部門】承德市供熱管理辦公室【所需材料】（1）填寫新建項目供熱配套申請表（2）項目投資計劃（3）準許使用計劃（4）建設工程規劃許可證（5）建設工程施工許可證（6）已簽訂的一次網供熱協議（7）建筑總平面圖（8）建筑施工圖（9）水、暖、電施工圖（10）7、8、9項的電子文件（11）規劃階段供熱證明782、審核建筑面積：、審核建筑面積：【辦理部門】

55、承德 市供熱管理辦公室、所轄區域供熱管理公司3、查勘現場、查勘現場 【辦理部門】承德 市供熱管理辦公室、所轄區域供熱管理公司4、確認建筑面積、簽訂區內供熱配套協議、確認建筑面積、簽訂區內供熱配套協議 【辦理部門】承德 市供熱管理辦公室 【所需費用】熱力工程費按建筑面積記取，工程費25.00元/平米5、熱力工程設計、熱力工程設計【辦理部門】指定設計院【取得資料】熱力工程施工圖【取得資料】熱力工程施工圖【備注】：與設計人員就設計問題進行優化方案的探討6、招投標，確定施工單位、招投標，確定施工單位【辦理部門】承德市供熱管理辦公室、所轄區域供熱管理公司【備注】通過招投標，確定施工單位 797、設計交底

56、、設計交底 【辦理部門】市供熱辦（組織牽頭）、建設單位、施工單位、設計單位、監理單位、所屬供熱公司 【備 注】設計交底后即可以施工，具體進場施工的時間視施工 現場情況及土建施工進度來定。8、熱力施工單位進場施工、熱力施工單位進場施工 【辦理部門】施工單位、所屬供熱公司9、區內、戶內沖水打壓，進行質檢、區內、戶內沖水打壓，進行質檢【辦理部門】所轄供熱公司、施工單位、監理公司【取得資料】合格后，取得熱力配套驗收合格證明10、采暖季供熱、采暖季供熱【辦理部門】所轄供熱公司、建設單位、監理公司【所需材料】業主入住明細表80（五）中水工程（五）中水工程1、進件、進件【辦理部門】中水公司前期部【所需材料】

57、（1）中水新裝申請表.（2）項目投資計劃.（3）建設工程規劃許可證.（4）規劃建筑總平面圖.（5）建筑施工圖（6）1：500地形圖812、現場勘察、現場勘察【辦理部門】中水公司供水部、中水公司前期部【備注】根據現場查勘結果，了解項目周邊管網，為方案提供依據3、訂供水協議訂供水協議【辦理部門】中水公司供水部、中水公司前期部【所需費用】目前價格20元/平米【取得材料】供水協議4、設計院出供水方案、設計院出供水方案【辦理部門】設計院【備注】與建設單位協商5、供水方案上周例會討論、供水方案上周例會討論【辦理部門】設計院、中水公司供水部【備注】若初步方案未通過，原方案要經過重新調整于下周再上會討論，方案

58、通過后才可以轉入設計院做正式設計826、中水工程設計、中水工程設計【辦理部門】設計院【所需材料】建筑中水設計意圖、日用水量、消防要求、水表數量及泵房的設置等【取得材料】中水施工圖7、施工招標、施工招標【辦理部門】中水公司、市配套辦公室【備注】通過招標確定施工單位8、設計交底、設計交底【辦理部門】中水供水部（牽頭組織）、設計院、市配套辦、監理公司、建設單位和施工單位共同參加【備 注】設 計 交 底 后 即 可 以 施 工，具 體 進 場 施 工 的 時 間 視 施 工 現場情況及土建施工進度而定9、施工單位進場施工、施工單位進場施工83第三部分第三部分項目成本構成項目成本構成及進度計劃的制定及進

59、度計劃的制定84目錄一、成本構成二、進度計劃的制定三、附表85成本在項目操作的不同階段所起的作用不同成本在項目操作的不同階段所起的作用不同成本估算：成本估算：在拿地階段為項目可行性研究提供判斷的依據。項目計劃成本：項目計劃成本：是項目操作初期制定的，可作為項目操作過程的成本控制依據。動態成本控制：動態成本控制：是項目操作過程中的持續性工作，通過前期、建安、市政及公用配套、銷售等各項費用的控制，確保項目及公司利潤指標的實現。一、成本構成86 項目成本構成項目成本構成直接成本直接成本間接構成間接構成土土地地及及大大配配套套費費前前期期費費建建安安工工程程費費市市政政基基礎礎設設施施費費公公用用配配

60、套套設設施施貸貸款款利利息息 銷銷售售費費用用 管管理理費費用用 不不可可預預見見費費 營營業業稅稅87 土地及大配套費土地及大配套費 土土地地款款 大大配配套套費費 土土地地出出讓讓金金 土土地地契契稅稅 土土地地交交易易費費 拆拆遷遷費費 拆拆遷遷補補償償費費 拆拆遷遷管管理理費費 其其它它88前期費前期費三三通通一一平平規規劃劃設設計計方方案案費費用用 方方案案及及施施工工圖圖設設計計費費招招投投標標手手續續費費用用合合同同及及施施工工圖圖審審查查費費墻墻改改水水泥泥專專項項基基金金銷銷售售面面積積測測量量費費89建安工程費建安工程費基基礎礎處處理理費費用用建建安安工工程程費費用用監監理

61、理及及質質量量監監督督費費用用人人防防設設施施費費工工程程變變更更及及簽簽證證費費用用90市政基礎設施費市政基礎設施費通通訊訊電電視視郵郵政政環環衛衛工工程程費費區區內內智智能能化化工工程程費費區內配套工區內配套工程設計及施程設計及施工費工費供供電電供供水水燃燃氣氣排排水水供供熱熱中中水水區區內內環環境境綠綠化化工工程程費費91公用配套設施費公用配套設施費非非經經營營性性公公建建設設施施費費小小區區配配套套費費(規規費費)公公共共設設施施維維修修基基金金92銷售費用銷售費用 日日常常費費用用 廣廣告告宣宣傳傳費費 物物業業綜綜合合費費 代代銷銷手手續續費費 賣賣場場布布置置費費93二、進度計劃

62、的制定項目計劃制定思路項目計劃制定思路聚焦項目目標，以銷售為核心聚焦項目目標，以銷售為核心以設計為源頭以設計為源頭合理穿插合理穿插94項目計劃項目計劃項目計劃形成項目計劃形成銷售開盤銷售開盤進度計劃進度計劃（正負零以上）（正負零以上）進度計劃進度計劃（截至正負零）（截至正負零）五證五證一計劃一計劃施工進度施工進度基礎完成基礎完成建安建安配套配套環境環境入住入住圖紙圖紙設計設計95土地證建設用地規劃許可證建設工程規劃許可證施工許可證銷售許可證投資計劃建筑方案評審施工全圖消防人防配套證明地名證明工程規劃許可證施工圖審核施工招投標質量監督手續基礎備案證明施工至正負零形象進度照片四證一計劃物業備案證明銷售面積預測規劃成果土地協議繳納土地出讓金選址意見書修建性詳細規劃手續-五證一計劃