1、房地產開發(fā)重要節(jié)點及流程房地產開發(fā)重要節(jié)點及流程一、關鍵節(jié)點和里程碑42個關鍵節(jié)點12個里程碑 關鍵節(jié)點的含義：不僅具體工作過程，而且是工作結果。42個關鍵節(jié)點與里程碑的關系：12個里程碑由42個關鍵節(jié)點組成。1、里程碑：國土證取得對應5個關鍵節(jié)點：土地獲取取得建設用地規(guī)劃許可證策劃單位的確定項目公司成立項目公司立項（審批制、核準制、備案制）2、里程碑：項目定位完成：關鍵節(jié)點：項目定位規(guī)劃方案（平面、外立面、建筑指標等）內部審核通過-營銷總案完成（時間要求）3、規(guī)劃方案通過：規(guī)劃方案通過政府審批部品材料清單及建造標準形成目標成本編制及確定制定開盤方案（施工順序、標段劃分等）項目現金流量分析銷售
2、示范區(qū)設計方案（售樓部、樣板區(qū)）景觀設計方案完成（與總圖同步介入）擴初設計完成施工圖完成（審圖、目標成本調整）建設工程規(guī)劃許可證招投標確定總包單位施工許可證三通一平4、開工（里程碑、關鍵節(jié)點）5、里程碑：項目貸款到位關鍵節(jié)點：項目貸款到位銷售示范區(qū)開放（銷售中心、樣板區(qū)）物業(yè)公司確定6、里程碑：達到預售條件關鍵節(jié)點：獲得預售許可證（形象進度條件各地不同）7、里程碑：開盤關鍵節(jié)點：正式開盤銷售(蓄客、資料)8、里程碑：銷售合同額完成50%關鍵節(jié)點：銷售合同額完成50%達成按揭放款條件（各地放款條件不同），（結頂、基礎、驗收）9、里程碑：銷售合同額完成75%（關鍵節(jié)點同）10、里程碑：主體封頂關鍵
3、節(jié)點：主體封頂（砼、鋼筋、砌筑）裝飾材料選樣、封樣（面磚、花崗巖、涂料)景觀施工圖完成(市政圖、專業(yè)配套單位、管線綜合.)市政、景觀單位進場一房一驗11、里程碑：竣工驗收關鍵節(jié)點：單體竣工驗收交房方案總平內部驗收綜合驗收（規(guī)劃驗收、防雷檢測、消防、備案）物業(yè)承接驗收、移交12、里程碑：交房關鍵節(jié)點：交房（交房率）產權辦理（時間要求）非專業(yè)人員土建基本知識一、建筑的分類二、建筑的組成 三、如何看懂施工圖 四、施工的程序和流水五、施工的要點六、施工的材料 七、建筑的專業(yè)術語 一、建筑的分類按用途分：住宅、辦公、酒店、公建按結構形式分：磚混、鋼結構、木結構、網架、膜、框架、框剪、筒體按高度分:多層、
4、小高層、高層、超高層(低層、多層、中高層、高層）按住宅類型分：按住宅類型分：別墅（別墅（VILLA）、排屋）、排屋（TOWNHOUSE）、單元式住宅）、單元式住宅.二、建筑的組成：二、建筑的組成：1、基礎：條型基礎、筏板基礎、箱型基礎、基礎：條型基礎、筏板基礎、箱型基礎 樁的作用是地基處理，沉管灌注樁、預樁的作用是地基處理，沉管灌注樁、預應力管樁（錘擊、靜壓）、鉆孔灌注樁應力管樁（錘擊、靜壓）、鉆孔灌注樁 2、獨立地下室與利用基礎空間的地下室。、獨立地下室與利用基礎空間的地下室。3、地上主體結構：混凝土結構（剪力墻）、圍護結構、.4、內外粉刷、外墻裝飾面、保溫5、樓地面（屋面防水）6、水電安裝
5、二、如何看懂施工圖：1、各類圖紙：概念設計文本、規(guī)劃方案設計文本、初步設計文本、施工圖、配套工程圖、管線綜合圖.2、平面圖、立面圖、剖面圖、效果圖（透視圖）3、建筑總說明、結構總說明、建施-、結施-水施-電施四、施工的程序和流水1、基本程序：基礎-屋頂2、結構程序：受力部位（鋼筋混凝土）-圍護（墻）-粉刷（內外）3、流水：作業(yè)面的問題，人員問題即五大因素：人、機、法、料、環(huán)，穿插施工。4、流水與進度計劃的關系。五、施工的要點1、鋼筋混凝土：級配（水灰比）、強度、養(yǎng)護、配筋率裂縫產生的原因：材料、溫度、水灰比、鋼筋含量、養(yǎng)護、拆模時間2、砌筑：磚的齡期、灰縫飽滿度、抗裂措施3、粉刷：底糙4、外墻
6、粘貼：勾縫、防水、界面劑5、屋面防水、廚衛(wèi)防水、地下室防水六、施工材料砼：（水泥、石子、砂、水）鋼筋：一級鋼、二級鋼、三級鋼水泥：模板：砂：細砂、中粗砂、（海砂）、（軋砂）.七、建筑專業(yè)術語1、容積率：各類建筑的建筑面積與用地面積之比。（地上、高度、計算口徑）2、建筑密度：各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地的比率。3、綠地率：用地范圍內各類綠地總和占居住區(qū)用地的比率（公共綠地、道路綠地、宅旁綠地，不應包括屋頂等人工綠地）住宅日照標準：大寒日一小時保溫系統(tǒng)：自保溫、外墻外（內）保溫、斷橋隔熱、中空玻璃、石材干掛、濕貼半剛性路面、基坑圍護、臺班、定額含量、機械費、人工費補差：人工補差、量差、價差謝謝！
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