1、房地產(chǎn)房地產(chǎn)專題報告專題報告投資規(guī)劃投資規(guī)劃b 教育培訓(xùn)系列報告Research Page 1房地產(chǎn)專題報告目目 錄錄一、一、報報 告告 進進 度度 計計 劃劃二、二、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識三、三、房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四、四、房地產(chǎn)法律法規(guī)房地產(chǎn)法律法規(guī)五、五、房地產(chǎn)稅法介紹房地產(chǎn)稅法介紹六、六、Research Page 2房地產(chǎn)專題報告一、進度計劃Research Page 3房地產(chǎn)專題報告二、基礎(chǔ)知識u 全民所有制：所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使；u 集體所有制：村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的農(nóng)民集體；鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體。一、中國大陸現(xiàn)行土

2、地制度全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）Research Page 4房地產(chǎn)專題報告一、中國大陸現(xiàn)行土地制度u 國有土地使用權(quán)出讓國 家土地使用者土地使用權(quán)(一定年限)土地使用權(quán)出讓金(提前支付)土地使用權(quán)出讓(土地一級市場)由國家壟斷。只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。u 國有土地使用權(quán)出讓方式1.招標(biāo)方式2.拍賣方式3.協(xié)議方式4.掛牌方式u 國有土地使用權(quán)出讓年限1.居住用地：70年2.工業(yè)用地：50年3.教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地：50年4.綜合或其它用地：50年5.商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年二、基礎(chǔ)知識Research Page 5

3、房地產(chǎn)專題報告二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語1.城市用地二、基礎(chǔ)知識Research Page 6房地產(chǎn)專題報告二、基礎(chǔ)知識Research Page 7房地產(chǎn)專題報告二、基礎(chǔ)知識2.建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 建筑用地面積u 總建筑面積u 建筑密度（建筑覆蓋率）u 容積率 建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程(如綠化、道路、停車場等)的面積,其形狀和大小由建筑紅線加以控制。總建筑面積是指小區(qū)內(nèi)住宅、公建、人防地下室面積總和。一定地塊內(nèi)，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經(jīng)濟性的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo),即容積率越大,土地利用程度越高。用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%),它可以

4、反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。Research Page 8房地產(chǎn)專題報告二、基礎(chǔ)知識2.建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 用地紅線u 道路紅線 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門依法確認(rèn)的建設(shè)用地范圍邊界線。道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內(nèi)包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據(jù)要求變化，以滿足交通、綠化、通風(fēng)日照、建筑景況和地下管線的要求。u 建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后,以便騰出用地,改善或美化環(huán)境,取得良好的效果。Research Page 9房地產(chǎn)專題報告二、基礎(chǔ)知識2.建筑術(shù)語二、相

5、關(guān)專業(yè)術(shù)語u 房屋層數(shù)u 層高u 建筑高度u 凈高 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。層高是指房產(chǎn)高度以層為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高

6、度。u 建筑間距 兩棟建筑物或構(gòu)筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據(jù)所在地區(qū)的日照、通風(fēng)、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定 Research Page 10房地產(chǎn)專題報告二、基礎(chǔ)知識2.建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 低層建筑u 多層建筑u 小高層建筑（非規(guī)范性）u 高層建筑 高度小于或等于10米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于24米的建筑。中高層住宅為七至九層，高層住宅為十層及以上。介于多層及高層之間，一般指7-18層之間的建筑。u 點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比小于2的建筑。u 板式

7、建筑 指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與短邊之比大于或等于2的建筑,并且短邊長度小于或等于16米。Research Page 11房地產(chǎn)專題報告二、基礎(chǔ)知識2.建筑術(shù)語二、相關(guān)專業(yè)術(shù)語u 復(fù)式u 躍式u 錯層 一個住宅占兩個樓層一個住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛(wèi)生間等。是一層住宅但較普通住宅高是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。是一套房子不處于同一平面是一套房子不處于同一平面，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參

8、照平面住宅面積計算。Research Page 12房地產(chǎn)專題報告土地出讓方式一、取得國有土地使用權(quán)一、取得國有土地使用權(quán)一、取得國有土地使用權(quán)一、取得國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)國有土地使用權(quán)1.出讓方式出讓方式2.劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標(biāo)標(biāo)（2）拍）拍 賣賣（3）掛）掛 牌牌（4）協(xié)）協(xié) 議議3.承租方式承租方式Research Page 13房地產(chǎn)專題報告 辦理土地登記辦理土地登記 核發(fā)核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書建設(shè)用地批準(zhǔn)書交付土地交付土地 發(fā)布出讓公告發(fā)布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出

9、讓計劃確定供地方式確定供地方式 簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結(jié)果公布結(jié)果招招 標(biāo)標(biāo)拍拍 賣賣掛掛 牌牌協(xié)協(xié) 議議 招拍掛實施招拍掛實施土地出讓方式(1)(2)(3)(4)(5)(7)(8)(9)申請及資格審查申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權(quán)出讓流程二、國有土地使用權(quán)出讓流程二、國有土地使用權(quán)出讓流程二、國有土地使用權(quán)出讓流程Research Page 14房地產(chǎn)專題報告土地出讓方式招招 標(biāo)標(biāo)u 招標(biāo)方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標(biāo)者）發(fā)出投標(biāo)邀請投標(biāo)邀請投標(biāo)邀請投標(biāo)邀請，通過各投標(biāo)者設(shè)計標(biāo)書設(shè)計標(biāo)書設(shè)計標(biāo)書設(shè)計標(biāo)書的競爭，來確定土地使用權(quán)受讓人的方式。u 招標(biāo)

10、流程評標(biāo)評標(biāo)出讓人出讓人確定標(biāo)的及標(biāo)底確定標(biāo)的及標(biāo)底投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)投標(biāo)出讓人、投標(biāo)人出讓人、投標(biāo)人開標(biāo)開標(biāo)評標(biāo)小組評標(biāo)小組確定中標(biāo)人確定中標(biāo)人對能夠最大限度地滿足最大限度地滿足最大限度地滿足最大限度地滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)，或者能夠滿足招標(biāo)文件的實質(zhì)性要求且價格最高且價格最高且價格最高且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人。Research Page 15房地產(chǎn)專題報告土地出讓方式拍拍 賣賣u 拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法叫價的方法叫價的方法叫價的方法將土地使用權(quán)拍賣給出價最高者出價最高者出價最高者出

11、價最高者（競買人）。u 拍賣流程（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規(guī)則及增價幅度。沒有底價的，應(yīng)當(dāng)明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應(yīng)價或者報價；（六）主持人確認(rèn)該應(yīng)價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價而沒有再應(yīng)價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應(yīng)價者為競得人。Research Page 16房地產(chǎn)專題報告土地出讓方式掛掛 牌牌u 掛牌方式概念出讓人發(fā)布掛牌公告掛牌公告掛牌公告掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受

12、競買人的報價并更新掛牌價格更新掛牌價格更新掛牌價格更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出讓結(jié)果確定土地使用者。u 掛牌流程接受新報價接受新報價出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競買人競買人報價報價出讓人出讓人更新掛牌價格更新掛牌價格出讓人出讓人確定競得人確定競得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：（一）在掛牌期限內(nèi)只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）在掛牌期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；（三）在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價者或者競買人

13、的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進行現(xiàn)場競價，出價最高者為競得人。Research Page 17房地產(chǎn)專題報告土地出讓方式協(xié)協(xié) 議議u 協(xié)議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協(xié)議并簽訂土地使用權(quán)出讓合同，有償出讓土地使用權(quán)的行為。劃劃 拔拔u 劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地?zé)o償交給土地使用者的行為。Re

14、search Page 18房地產(chǎn)專題報告三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍Research Page 19房地產(chǎn)專題報告土地出讓方式四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同四、招標(biāo)、拍賣、掛牌的異同Research Page 20房地產(chǎn)專題報告三、開三、開 發(fā)發(fā) 流流 程程Research Page 21房地產(chǎn)專題報告三、開發(fā)流程1.市場條件判斷2.項目位置選擇1.確定開發(fā)方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取國有土地使用證國有土地使用證1.1.

15、領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證2.2.領(lǐng)取領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證1.招標(biāo):尋找施工單位3.開工建設(shè)1.1.領(lǐng)取領(lǐng)取商品房銷售許可證商品房銷售許可證選選 址址立立 項項取得土地取得土地規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計開工建設(shè)開工建設(shè)竣工驗收竣工驗收Research Page 22房地產(chǎn)專題報告建建設(shè)設(shè)用用地地規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證三、開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿商商品品房房銷銷售售許許可可證證建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證一一二二三三四四五五圖片暫缺Rese

16、arch Page 28房地產(chǎn)專題報告三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選選選選 址址址址竣工驗收n 本階段,如果需要尋找合作伙伴,則需要簽定合作意向,協(xié)議及合同書n 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進行判斷Research Page 29房地產(chǎn)專題報告需要提交文件為:項目建議書可行性研究報告開發(fā)商三、開發(fā)流程立立立立 項項項項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收涉及部門分別為:計委規(guī)劃局建委Research Page 30房地產(chǎn)專題報告三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收Research Page 31房地

17、產(chǎn)專題報告辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：1.立項批復(fù)2.建設(shè)項目規(guī)劃審批表3.市政府征地批復(fù)4.用地釘樁成果5.按規(guī)劃意見書要求取得的有關(guān)協(xié)議及批復(fù)文件6.審定設(shè)計方案通知書三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地取得土地取得土地取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：1.立項批復(fù)2.辦理土地出讓手續(xù)申請3.審定設(shè)計方案通知書4.土地評估報告原件5.出讓合同附圖，一式五份，附圖為：釘樁圖或?qū)徲嬙O(shè)計方案通知書附圖，原土地方國有土地使用證附圖（加蓋雙方公章）6.6.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證及釘樁成果通知單及釘樁成果通知單7.建筑面積與用途說明書8.加蓋工商

18、部門備案章的營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件9.建設(shè)用地批準(zhǔn)書或原用地單位的國有1.土地使用證、房屋所有權(quán)證、國有土地權(quán)屬6.來源證明文件（原件）7.與原用地方簽定的土地使用權(quán)及地上物補償協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議及相關(guān)文件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書等Research Page 32房地產(chǎn)專題報告三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證:需準(zhǔn)備文件如下：1.供電、給水、市政、燃氣電力等部門意見2.建設(shè)項目規(guī)劃審批報表3.審定設(shè)計方案4.建筑工程施工設(shè)計圖紙5.工程檔案登記證明6.按審定設(shè)計方案要求取得的7.協(xié)議通知書Research Page 33房地產(chǎn)專題報告三、

19、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)開工建設(shè)開工建設(shè)開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收辦理國有土地使用證:需準(zhǔn)備文件如下：1.建筑工程施工許可申請表一式兩份2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件4.施工圖紙設(shè)計文件審查通知書5.經(jīng)過備案的施工合同6.監(jiān)理單位中標(biāo)通知書7.項目建設(shè)資金落實證明8.年度施工計劃9.人防工程備案通知書10.園林局伐移樹木批準(zhǔn)文件11.四源費統(tǒng)一收費憑證12.質(zhì)量監(jiān)督通知書13.安全監(jiān)督通知書14.建筑節(jié)能新型墻體收費憑證15.統(tǒng)計局登記通知Research Page 34房地產(chǎn)專題報告三、開發(fā)流程立 項開工建設(shè)規(guī)劃設(shè)計取得土地選 址竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣

20、工驗收辦理商品房銷售（預(yù)售）許可證:需準(zhǔn)備文件如下：1.年度施工計劃2.施工合同3.地名辦批復(fù)4.物業(yè)管理公約批復(fù)5.臨時國有土地使用證，國有土地使用權(quán)出讓合同，出讓金繳納證明6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證7.建筑工程施工許可證8.銷售（預(yù)售）房價監(jiān)管協(xié)議書，投資總額達35%以上的證明材料9.銷售（預(yù)售）商品房面積測量報告和分?jǐn)偛课坏恼f明，各層平面圖10.市政府征地的批復(fù)11.銷售（預(yù)售）商品房圖，裝修標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)備簡介等Research Page 35房地產(chǎn)專題報告三、開發(fā)流程總 結(jié)1.房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的部門有:計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等計委、規(guī)劃局、國土局、建設(shè)局、環(huán)保局、人防辦、氣象局、房管局等2.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從政府部門取得的主要證件有:建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售(預(yù)售預(yù)售)許可證許可證3.房地產(chǎn)開發(fā)過程中從開發(fā)商應(yīng)提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設(shè)計方案送審書設(shè)計方案送審書、施工圖施工圖等以及各相關(guān)部門的批文等以及各相關(guān)部門的批文