1、Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2011本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式研究（中科健康財富中心）中科健康財富中心作為進駐中國（蕪湖）生命健康城的首個項目，是集企業(yè)孵化、辦公、生產(chǎn)配套及行政服務的綜合職能中心，整體定位為企業(yè)孵化基地，由于其為工業(yè)園區(qū)內(nèi)辦公類物業(yè)，現(xiàn)我司就其開發(fā)模式進行研究和探討研究背景工業(yè)地產(chǎn)概述開發(fā)模式研究盈利方式123工業(yè)地產(chǎn)定義、分類發(fā)展歷程政策影響開發(fā)風險盈利方式案例分析工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式主體企業(yè)引導模式工業(yè)地產(chǎn)商模式綜合運作模

2、式工業(yè)地產(chǎn)定義工業(yè)地產(chǎn)之消費者主要客戶為公司、企業(yè)和個體經(jīng)營者，而不等同于住宅項目中的個人、老百姓。工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、高新技術研究與發(fā)展用房為主要開發(fā)對象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營管理和服務等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。工業(yè)地產(chǎn)之功能涵蓋行政管理、生產(chǎn)加工、形象展示、物流配送、商務服務、商業(yè)服務、金融服務、生活服務、人才服務、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的服務功能。工業(yè)地產(chǎn)：指在新經(jīng)濟、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè) 為依托、地產(chǎn)為載體的工業(yè)物業(yè)總稱標準廠房定制廠房工業(yè)廠房工業(yè)園區(qū)綜合工業(yè)園科技園區(qū)物流

3、園區(qū)專業(yè)園區(qū)企業(yè)總部基地工業(yè)地產(chǎn)標準工業(yè)廠房是具有廣泛通用性的、用于生產(chǎn)的工業(yè)用途物業(yè)。定制廠房是為使用者量身定做的工業(yè)用途物業(yè)，建成后，一般出租給使用者5到10年時間。主要由標準廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。物業(yè)類別主要有研發(fā)中心、信息科技單位、土地、企業(yè)加速中心等。物流園主要是服務于物流行業(yè)，滿足其使用要求的工業(yè)園區(qū)。對設備及廠址有特殊要求的園區(qū)。總部基地ABP以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地。工業(yè)地產(chǎn)分類根據(jù)工業(yè)地產(chǎn)建筑體規(guī)模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業(yè)廠房和工業(yè)園區(qū)工業(yè)地產(chǎn)分類工業(yè)廠房標準廠房p企業(yè)可以迅速

4、投入生產(chǎn)，縮減新建一個工廠的時間；p長期租賃廠房實際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴張；p對于不是十分了解中國國情的外資企業(yè)來說，租用標準廠房也是一個過渡期，為以后自建工廠做個過渡，減少經(jīng)營風險；p企業(yè)可以從標準工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如：園區(qū)的優(yōu)惠財政和稅收政策、園區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢、園區(qū)的企業(yè)集群效應。標準廠房的優(yōu)勢聯(lián)排單層疊加廠房多層廠房單層標準工業(yè)廠房的兼容性很好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主工業(yè)地產(chǎn)分類工業(yè)廠房定制廠房開發(fā)商提供一站式服務，減少使用者在建設工廠中的種種繁瑣的手續(xù)，使用者不必為一個項目組建專門的基建隊伍；開發(fā)

5、商實際上是提供了一種財務手段，減少使用者一次性的投資；有利于使用者鎖定經(jīng)營風險，減少持有物業(yè)的風險，減少短期租賃風險；提供使用者行業(yè)退出的機會，減輕使用者資產(chǎn)負擔；量身定制物業(yè)解決方案可以充分滿足使用者業(yè)務需求；使用者可以專注于拓展其業(yè)務；對于使用者而言是進行資產(chǎn)負債表外的融資。定制并出租廠房的好處IBM亞太地區(qū)總部p 國內(nèi)案例數(shù)量較少；p 租金較高，使用率高；p 物業(yè)形式主要為單層、多層；p 客戶一般為跨國公司，且多從事高科技制造業(yè)和物流業(yè)。定制廠房主要特點德國飛煌世亞電子公司蘇州工業(yè)園定制工業(yè)廠房在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，服務客戶多為跨國公司工業(yè)地產(chǎn)分類工業(yè)園區(qū)工業(yè)

6、園區(qū)涵蓋廣泛，主要為各類工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、總部基地等，物業(yè)形式表現(xiàn)為各類工業(yè)物業(yè)的集合。多層停車場貨運電梯Techplace I綜合產(chǎn)業(yè)園功能復合：如新加坡面向輕工業(yè)的園區(qū)Techplace I，主要產(chǎn)業(yè)為電子、精密加工、信息產(chǎn)業(yè)及研發(fā)等。北京嘉捷科技園北京經(jīng)開科技園科技園、孵化器園區(qū)物業(yè)類別以科 技、信息為主，包括研發(fā)中心、信息科技單位、軟件設計與開發(fā)，信息科技等。工業(yè)地產(chǎn)分類工業(yè)園區(qū)物流園主要是服務于物流行業(yè)的工業(yè)園區(qū)，如新加坡樟宜空港物流園區(qū)。專業(yè)物流園對設備及廠址有特殊要求的園區(qū)。如大亞灣石油化工專業(yè)園區(qū)。總部基地以智能化、低密度、生態(tài)型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)

7、總部聚集基地。可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業(yè)鋪設前瞻式空間路徑。工業(yè)園區(qū)物業(yè)形式一般為多層，租金較純辦公樓相對便宜，一般為混凝土結構，注重綠化，外觀形象科技化工業(yè)地產(chǎn)特點工業(yè)地產(chǎn)是靠市場環(huán)境和產(chǎn)業(yè)驅動的行業(yè)，具有政策主導、專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性的特點政策主導性強、專業(yè)性強投資大、投資回收期長區(qū)域性強項目增值性發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)聯(lián)動，拓展項目收入來源；加強教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展；優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，打造產(chǎn)業(yè)群；都將促使項目價值提升工業(yè)地產(chǎn)受

8、地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響很大，不受住宅政策調(diào)控影響；工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，不同工業(yè)地產(chǎn)必須滿足不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求及功能要求工業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產(chǎn)由于工業(yè)發(fā)展具有很強的聚集效應，不同區(qū)域具有不同的主導產(chǎn)業(yè)，區(qū)域市場對工業(yè)地產(chǎn)需求一致性較強；致使工業(yè)地產(chǎn)在同區(qū)域的功能差別很小工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程07年-至今開發(fā)區(qū)名義“圈地”土地集中整頓階段03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監(jiān)管力度加強持續(xù)整頓，取得階段性成果政策效果鞏固整頓成果合理規(guī)劃引導發(fā)展經(jīng)濟高速發(fā)展需要，逐步放行階段強化集約用地積極盤活存量土地鼓勵產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化升級鼓

9、勵向“多功能綜合性產(chǎn)業(yè)區(qū)”發(fā)展土地出讓金收支管理逐步實施工業(yè)用地招拍掛經(jīng)濟發(fā)展曲線粗放經(jīng)營階段：圈地；整頓規(guī)范經(jīng)營階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優(yōu)化工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了粗放經(jīng)營、逐步規(guī)范、集約化使用三個階段，伴隨著國內(nèi)經(jīng)濟建設穩(wěn)健快速發(fā)展一系列政策主要調(diào)控目的在于有效規(guī)范工業(yè)土地出讓，抑制工業(yè)地產(chǎn)項目投資過熱和項目胡亂上馬的現(xiàn)象；同時，為工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運營奠定了良好基礎政策分析時間政府政策03年05年3年內(nèi)，國家頻繁出臺了關于清理各類園區(qū)用地加強土地供應調(diào)控的緊急通知等8項目政策。旨在此階段內(nèi)，清理、整頓違規(guī)設立的園區(qū)與開發(fā)商，建立新的土地出讓標準。06年為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟安全

10、造成影響，提高外資進入門檻。強化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動。07年8月1日，國土資源部招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范和協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范正式施行。規(guī)范土地供給。8月31日，國務院關于加強土地調(diào)控有關問題的通知。建立工業(yè)用地出讓最低價標準統(tǒng)一公布制度國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標準。08年2008年2月，新修訂的工業(yè)項目建設用地控制指標規(guī)定，工業(yè)項目的建筑系數(shù)應不低于30%。工業(yè)項目所需行政辦公及生活無服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總用地面積的7%。嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造非生產(chǎn)性配套設施。08年之后08年之后,國家

11、沒有再出臺相關的工業(yè)用地政策。有的只是各地方政府出臺的相關政策。如：溫州政府在2011年9月2日下發(fā)關于推進開發(fā)區(qū)(工業(yè)園區(qū))整合提升發(fā)展的意見，對工業(yè)地產(chǎn)轉讓作出限制性的規(guī)定，土地使用權變更登記受嚴控。總部經(jīng)濟、總部模式全國開花：三大總部經(jīng)濟區(qū)：長三角區(qū)，以上海為核心的“總部-加工基地”區(qū)域合作模式；珠三角區(qū)，形成了香港和順德、東莞間的“總部-制造業(yè)”互動發(fā)展模式；環(huán)渤海區(qū)，以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的總部-加工基地模式。物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場的新寵：從2003年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國后，中外地產(chǎn)開發(fā)商就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。AMB在中國市場首次發(fā)力于上海：2006

12、年美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭AMB收購了松江九亭的一個物流房地產(chǎn)項目，預計總投資約1330萬美元。“這是AMB在中國的第一筆收購。”開發(fā)商同制造型企業(yè)聯(lián)手運作發(fā)展工業(yè)地產(chǎn)：2010年7月30日，萬通與TCL簽署進一步推進工業(yè)地產(chǎn)領域合作之框架協(xié)議。依協(xié)議約定，雙方合資創(chuàng)辦萬通新創(chuàng)工業(yè)資源投資公司，采用“售后回租”的方式，相當于TCL把資產(chǎn)賣給萬通，然后把資產(chǎn)回租回去。事件一事件二事件三事件四事件五國家一系列政策的頒布也使的工業(yè)地產(chǎn)的格局不斷在發(fā)生著變化：國土資源部正式出爐了全國工業(yè)用地出讓最低價標準，有效抑制工業(yè)地產(chǎn)項目投資過熱和項目胡亂上馬的現(xiàn)象；同時，對工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運營奠定了一個很好的基礎主要標

13、志事件開發(fā)風險工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風險相對較小，但由于政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結構變化，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)也存在一定的市場風險經(jīng)營風險：區(qū)域市場供應情況，供大于求造成的市場經(jīng)營難度，形成的風險。政策風險：土地出讓政策變化，招商、稅收優(yōu)惠政策的變化造成區(qū)域吸引力下降市場風險：產(chǎn)業(yè)轉移導致區(qū)域競爭力下降，引起對工業(yè)物業(yè)需求的減少；產(chǎn)業(yè)升級及產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整引起對物業(yè)需求變化開發(fā)風險對項目的啟示p工業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)業(yè)相比，和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響較大，不受住宅政策調(diào)控影響；項目規(guī)模大，專業(yè)性強、區(qū)域性強、投資回報期長及自身增值性的特點；p隨著我國工業(yè)化進程的不斷加快，以及住宅市場的調(diào)

14、控緊縮，商業(yè)地產(chǎn)的高風險，工業(yè)地產(chǎn)從一定方面來說迎來了機遇p工業(yè)地產(chǎn)機遇的同時也經(jīng)歷著考驗，國家一系列的政策調(diào)控，有效抑制工業(yè)地產(chǎn)項目投資過熱和項目胡亂上馬的現(xiàn)象，為工業(yè)地產(chǎn)的規(guī)范化運營奠定了良好基礎p工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)市場風險相對較小，主要受政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結構變化工業(yè)地產(chǎn)概述開發(fā)模式研究盈利方式123工業(yè)地產(chǎn)定義、分類發(fā)展歷程政策影響開發(fā)風險工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式主體企業(yè)引導模式工業(yè)地產(chǎn)商模式綜合運作模式盈利方式案例分析四種開發(fā)模式：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商模式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)用地,建設基礎設施或廠房、倉庫等,然后以租賃、轉讓或合資等方式經(jīng)營管理項目

15、。主體企業(yè)引導模式實力企業(yè)獲取工業(yè)用地開發(fā)相對獨立的工業(yè)園區(qū),自身進駐且占主導，通過土地出讓、項目租售等方式引進同類企業(yè)。工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式通過政府行為，劃區(qū)域規(guī)劃發(fā)展集群產(chǎn)業(yè)。該模式為中國目前各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。綜合運作模式上述三種模式的混合運用。以政府開發(fā)為主導，規(guī)劃各種開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園，示范帶動區(qū)域經(jīng)濟全面發(fā)展地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體，工業(yè)園開發(fā)模式也是各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。地方政府創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)，形成其特有的優(yōu)勢，然后通過招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的工業(yè)發(fā)展

16、項目。開發(fā)主體操作手段區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展迅速，產(chǎn)業(yè)潛力十足；區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；宏觀政策重大利好，產(chǎn)業(yè)發(fā)展具備良好的政策環(huán)境。具備外部條件工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式政府規(guī)劃及先期投入為基礎，制定相應的優(yōu)惠政策及稅收政策實現(xiàn)招商，同時還負責園區(qū)管理及產(chǎn)業(yè)升級總體規(guī)劃園區(qū)建設園區(qū)管理園區(qū)升級區(qū)域經(jīng)濟研究園區(qū)開發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略開發(fā)財務規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎設施規(guī) 劃詳細規(guī)劃非盈利性基礎設施建設盈利性基礎設施建設共用設施建設國內(nèi)招商國外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式流程政府制定園區(qū)發(fā)展的總體規(guī)劃，包括行業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，園區(qū)開發(fā)策略、園區(qū)招商

17、策略及開發(fā)財務規(guī)劃等，通過前期的基礎投入，制定相應的優(yōu)惠政策來吸引大型工業(yè)企業(yè)來園區(qū)建廠，政府負責未來園區(qū)管理及未來的規(guī)劃升級。政府完全主導的開發(fā)模式工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式政府支持，大型企業(yè)進駐并自主開發(fā)，通過其行業(yè)影響力，帶動上下游企業(yè)加入園區(qū)建設地方政府是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場建設的主導，主體企業(yè)引導模式是工業(yè)園開發(fā)模式的衍生模式，也是各級地方政府經(jīng)常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式。創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨特優(yōu)勢，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進駐，利用其在行業(yè)的影響度來帶動行業(yè)上下游相關產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動發(fā)展。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；

18、具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。具備外部條件主體企業(yè)引導模式政府完成初步規(guī)劃及配套建設吸引知名企業(yè)進駐，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業(yè)完善產(chǎn)業(yè)鏈初步規(guī)劃主體企業(yè)規(guī)劃建設園區(qū)管理園區(qū)升級國內(nèi)招商國外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級基本配套建設政府土地出讓、租賃方式引進同類企業(yè)，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造與完善。擴大招商區(qū)域經(jīng)濟研究行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略道路、交通公共設施配套廠房其它設施主體企業(yè)開發(fā)模式流程適當包裝及推廣政府引導，企業(yè)帶動的開發(fā)模式主體企業(yè)引導模式地產(chǎn)商運用住宅開發(fā)的模式，開發(fā)建設工業(yè)地產(chǎn)，并通過出租、出售，獲取利潤房地產(chǎn)

19、開發(fā)企業(yè)是該模式的開發(fā)主體，工業(yè)地產(chǎn)商通過市場化的開發(fā)模式來完成工業(yè)地產(chǎn)的從開發(fā)、銷售（租賃）、管理等活動。根據(jù)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢及未來工業(yè)市場的需求狀況，通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進行工業(yè)物業(yè)的開發(fā)，以出租或出售方式實現(xiàn)效益。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。具備外部條件工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式按地產(chǎn)開發(fā)模式進行，從取地開始，到施工建設，最后通過轉讓、租賃、合作經(jīng)營等方式回收資金，實現(xiàn)利潤土地獲取收益獲取工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式流程施工建設工業(yè)園區(qū)獲得工業(yè)土地其它途徑獲得道路、綠化建設基礎設施建設廠房、倉庫、研發(fā)租賃、轉讓合

20、資經(jīng)營合作經(jīng)營類似于住宅開發(fā)模式詳細了解區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢適當包裝及推廣前期工作工業(yè)地產(chǎn)商主導開發(fā)模式工業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)模式工業(yè)園、主體企業(yè)、工業(yè)地產(chǎn)商三種操作模式綜合使用的開發(fā)模式開發(fā)主體不再單一，不同階段開發(fā)主體存在差異，屬于多主體共同開發(fā)模式。由于建設規(guī)模較大和涉及經(jīng)營范圍較廣，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營運作能力的保證。因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往很難達到使工業(yè)項目建設順利推進的目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進行綜合使用。開發(fā)主體操作手段區(qū)域輻射地位明顯，交通條件優(yōu)越；具備產(chǎn)業(yè)

21、發(fā)展的良好的產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境；優(yōu)惠的稅收及相關政策。項目建設規(guī)模較大，涉及經(jīng)營范圍較廣。具備外部條件綜合運作模式由于規(guī)模大、經(jīng)營范圍廣，需以政府規(guī)劃為基礎并引入社會各方力量共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設總體規(guī)劃園區(qū)建設園區(qū)管理園區(qū)升級區(qū)域經(jīng)濟研究園區(qū)開發(fā)定位行業(yè)發(fā)展規(guī)劃園區(qū)招商定位園區(qū)開發(fā)策略園區(qū)招商策略開發(fā)財務規(guī)劃概念性規(guī)劃控制性規(guī)劃基礎設施規(guī) 劃詳細規(guī)劃綜合開發(fā)模式的流程主導企業(yè)進駐，施工建設，帶動其它相關企業(yè)進駐工業(yè)地產(chǎn)商介入，施工建設，出租、出售給進駐企業(yè)國內(nèi)招商國外招商客戶管理物業(yè)管理土地容積率產(chǎn)業(yè)升級基礎設施建設綜合運作模式對項目的啟示p通過對工業(yè)地產(chǎn)四種開發(fā)模式的研究，綜合開發(fā)模式集各家所

22、長，工業(yè)園、主體企業(yè)、開發(fā)商、運營方主體共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設；p政府以規(guī)劃為基礎，通過一系列的招商優(yōu)惠政策和措施，吸引主體企業(yè)的進駐；p開發(fā)商一方面通過與主體企業(yè)合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤；二是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務賺取租金收人和管理費；主體企業(yè)則一是自己生產(chǎn)賺取利潤，一是出租獲取租金回報。工業(yè)地產(chǎn)概述開發(fā)模式研究盈利方式123工業(yè)地產(chǎn)定義、分類發(fā)展歷程政策影響開發(fā)風險盈利方式案例分析工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式主體企業(yè)引導模式工業(yè)地產(chǎn)商模式綜合運作模式工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)通過三種運營模式獲取利潤，實現(xiàn)項目價值，其中最主要的手段為出租和出售。工業(yè)地產(chǎn)盈利方式工業(yè)地產(chǎn)盈利

23、方式以土地溢價增值而獲取利潤投資開發(fā)商在完成項目基礎設施建設后，進行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土地或整體土地的轉讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利項目投資開發(fā)商，或獨立，或聯(lián)合，進行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、出售或租售結合等方式，實現(xiàn)項目的收益。如美國普洛斯工業(yè)地產(chǎn)集團在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。工業(yè)地產(chǎn)REITS對于工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)盈利模式，近來出現(xiàn)了一些新的探索，廠房信托，倉儲信托等。將成熟物業(yè)打包為信托投資基金(REITs)，再將基金單位在海外資本市場公開發(fā)售籌集資金。非市場主流模式目前市場主

24、流模式未來市場主流模式29區(qū)位：上海浦東金橋出口加工區(qū)南區(qū) 啟動時間:2006年規(guī)模：占地92588平方米物業(yè)形式：28幢商務獨棟和一個功能齊全的高級商務會所構成容積率：0.6戶型：300多平米，3層，附地下室，層高：3.5米商務別墅區(qū)商務會所中邦置業(yè)集團投資開發(fā);世界著名建筑設計事務所美國PhilipJohnson設計公司規(guī)劃設計 中邦moho以高新技術、設計創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為主導產(chǎn)業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)項目，集現(xiàn)代建筑modern，住宅house，辦公office三者為一體案例分析-中邦moho中邦MOHO最初并未考慮主題功能定位的方向,認為由市場決定即可開始時也沒有考慮到主體功能定位為辦公，還是定位于居住

25、，還是定位于混合，而且覺得考慮這些也沒有意義，我們只要從功能上支撐辦公和居住需求就可以了（例如戶型中用玻璃墻實現(xiàn)彈性），至于最后哪種多，純屬市場引導行為。-中邦moho銷售經(jīng)理回答關于項目初始功能定位問題p區(qū)位：上海市浦東新區(qū)中部，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北接外高橋保稅區(qū)，南近張江高科技園區(qū)。p規(guī)模：規(guī)劃面積20平方公里核心產(chǎn)業(yè)：已形成以電子信息、汽車及零部件、現(xiàn)代家電、生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)。p入住企業(yè)：437家，其中26家為世界500強企業(yè)，44家年產(chǎn)值超億元。p產(chǎn)值：457億元，占整個浦東新區(qū)的年產(chǎn)值的28%。p房地產(chǎn)：加工區(qū)良好的發(fā)展前景和優(yōu)惠政策促進加工區(qū)配套日益完善，房屋的售價和租價也

26、隨之攀升中邦MOHO案例分析-中邦moho最初銷售結果很不理想,其后一方面明確了其發(fā)展方向以及定位是成為南金橋地區(qū)的企業(yè)會所,功能定位為辦公、居住混合型;另方面,價格優(yōu)勢和完善的配套成為中邦moho實現(xiàn)100%銷售的兩個主要原因房價、銷售情況時間效果圖房價、銷售情況時間效果圖效果圖解析：u4-8月房價9000元/平方米，銷售情況很差，4個月僅售出15%左右,之后明確其功能定位為辦公、住宅均可的混合型。u之后，開發(fā)上商 采取調(diào)價措施，房價下調(diào)至6500元（當時周邊樓盤同類售價在9000元/平方米左右），情況開始好轉，且銷售速度呈加速上揚趨勢，2個月已經(jīng)銷售了整體的75%左右u10月份價格回升至7

27、600元，消化尾盤效果原因分析u開盤初期，客戶得知工業(yè)用地屬性，便以工業(yè)用地性質(zhì)按揭貸款問題，同時認為其只用于居住生活成本太高等，與周邊其他物業(yè)相比無論價格還是項目本身屬性毫無競爭優(yōu)勢，所以那段時間銷售效果不好。u明確其功能定位并調(diào)價后，加上配套設施完善的逐步完善，銷售速度呈現(xiàn)加速上揚趨勢u最終銷售結果實現(xiàn)當年100%完全銷售 -中邦moho銷售經(jīng)理分析銷售情況的原因案例分析-中邦moho中邦moho在外立面的表現(xiàn)上，采用公建化外立面風格，利用玻璃、石材兩種不同材質(zhì)，形成錯層的百變空間自然石材：u簡潔與質(zhì)感u沉重和輕質(zhì)u脆弱與堅實動感玻璃：u基本上沒有水泥或磚墻，只用鋼架，四面外墻面積有80都

28、是玻璃，促使空間更顯舒適自在 u用磨砂玻璃作室內(nèi)隔斷，既節(jié)省室內(nèi)空間，又顯得富麗堂皇。u用透光玻璃裝飾的室內(nèi)過道窗，透出淡淡的纖細柔光。u用玻璃的反射性使得一幢幢建筑色彩斑斕，較高的反射率將建筑物周圍的景觀反射在建筑物上，可謂景中有景。案例分析-中邦moho空間設計上利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間，同時為了滿足居住需求注重生活空間的利用，并且附送大量面積創(chuàng)造“立方-城”概念出發(fā)點：u利用幾何學中周長相同正方形面積最大的原理，塑造高效的商務空間u戶型設計上，采用裂層設計，田字結構，自由組合u創(chuàng)造出屋頂花園，小進深的陽臺和大面積的露臺，陽光室等功能空間，一方面在外立面

29、區(qū)別于傳統(tǒng)的住宅另一方面又兼顧采光和贈送面積。u采用躍層便于同一單元各層之間南北方向轉化，實現(xiàn)戶型縱向分割。案例分析-中邦moho商務酒店式會所依托清代儒商陶長青的住宅，通過完善的配套設施、配套服務和安全系統(tǒng)，大大提升商務接待、餐飲、娛樂功能的品味和檔次u規(guī)模：6500平方米u基本風格：以修繕后的清末儒商陶長青的故宅作為會所的大堂吧，打造“現(xiàn)代、時尚、文化”的酒店式會所配套設施：u網(wǎng)絡視頻會議廳u多媒體影視廳u商務套房u室內(nèi)游泳池u健身中心u中西式餐廳u鋼琴吧、紅酒吧、雪茄吧配套服務：u企業(yè)稅收咨詢、商務、金融、郵政代辦 服務安全系統(tǒng)：u門禁系統(tǒng)、收銀系統(tǒng)、多媒體視聽系統(tǒng)、身份識別系統(tǒng) 案例分

30、析-中邦moho客群來源：主要是附近的一些高科技企業(yè)，主體功能實際是辦公居住混合，為整個南金橋地區(qū)提供功能支撐 中邦moho功能比例圖u單純辦公與單純居住所占比例均不大，且單純辦公比例大于單純居住比例。u辦公、居住混合功能占到70%左右，是最主要的功能定位角度內(nèi)容客戶屬性絕大多數(shù)都是單位買，個人買的很少客戶來源主要是附近的一些高科技企業(yè)，規(guī)模大小都有客戶對項目定位u小的企業(yè)一般把這里當作總部，u較大的企業(yè)一般把這里當作辦事處、私密會議樓或商務接待場所過夜人群u老板或市場部經(jīng)理陪同客戶商務活動后就住在這里了；u公司白領加班較晚，就直接睡在這里了案例分析-中邦moho成功因素總結：p明確整體及功能

31、定位定位作為整個項目發(fā)展的總綱及方向，對其項目的成功與否起著決定性的作用p產(chǎn)品設計與其他項目相比需要體現(xiàn)自身的優(yōu)勢，同時形成差異化p完善的配套服務由于項目位于工業(yè)園區(qū)，完善的服務配套不僅提升商務接待、餐飲、娛樂功能的品味和檔次，更體現(xiàn)整個項目的品質(zhì)和形象p營銷策略營銷策略和方式在銷售中起著重要作用，它直接影響著競爭對手和消費者對項目的購買行為可能產(chǎn)生的直接反映，對項目的銷售速度起著制約作用案例分析-中邦moho位于張江產(chǎn)業(yè)東區(qū)，與三大國家級開發(fā)區(qū)形成呼應，區(qū)位與地緣優(yōu)勢顯著p項目坐落于張江產(chǎn)業(yè)東區(qū)，與張江高科技園區(qū)為鄰，與“陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)”、“外高橋保稅區(qū)”、“金橋出口加工區(qū)”三大國家級開發(fā)

32、區(qū)形成呼應。p緊鄰張江集電港、浦東軟件園、上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、張江科技創(chuàng)業(yè)孵化基地。該項目受到以上開發(fā)區(qū)幅射，其區(qū)位與地緣優(yōu)勢顯著。張張 江江 產(chǎn)產(chǎn) 業(yè)業(yè) 東東 區(qū)區(qū)案例分析-張江國際機電數(shù)碼園項目物業(yè)形態(tài)為高新企業(yè)聯(lián)體辦公樓，總部辦公樓、5A廠房，定位為國內(nèi)外機電、IT、電子、光電子等制造服務型大企業(yè)的總部集聚地p位置：浦東新區(qū)龍東大道顧江路p開發(fā)商：上海浦慶投資有限公司p項目時間:2003年p建筑面積：27萬平方米p物業(yè)形態(tài)：基地建有42席單體獨棟式總部樓，12棟標準廠房，24棟五層中小企業(yè)聯(lián)體辦公樓，p單套面積：5005000平方米p車位：500余個p定位：國內(nèi)外機電、IT、電子、

33、光電子等制造服務型大企業(yè)地總部集聚地案例分析-張江國際機電數(shù)碼園服務配套：園區(qū)提供四星級酒店、商務休閑街、企業(yè)家俱樂部、行業(yè)協(xié)會、全球咨詢中心、精英論壇、國際培訓平臺等七大服務配套p四星級酒店：p商務休閑街：集休閑娛樂商務活動于一體p企業(yè)家俱樂部：通過凝聚最具遠見的行業(yè)領袖，為企業(yè)發(fā)展注入新的動力，并確立正確方向。p行業(yè)協(xié)會：協(xié)調(diào)園區(qū)企業(yè)之間的關系，加強彼此間的聯(lián)系和交流，并就相關問題向政府反映和申訴自己的意見 p全球咨詢中心：專門從事機電數(shù)碼行業(yè)認證咨詢的機構p精英論壇：國內(nèi)外行業(yè)精英精神與智慧交流的舞臺p國際培訓平臺：打造專業(yè)化的平臺，培訓行業(yè)一流人才以完善的高端服務配套吸引客戶案例分析-

34、張江國際機電數(shù)碼園營銷模式：主打產(chǎn)權分割、服務多樣化、出租投資回報豐厚等四張牌，采取現(xiàn)場包裝、媒介包裝等推廣方式進行營銷備注：優(yōu)惠政策p所得稅外企二免三減半，內(nèi)企一免兩減半的優(yōu)惠政策（15%基礎上）；p同時可以享受浦東新區(qū)鼓勵外商投資企業(yè)設立總部的暫行規(guī)定、浦東新區(qū)鼓勵國內(nèi)投資企業(yè)設立總部的暫行規(guī)定的政策。p現(xiàn)場包裝：售樓處、樣板房、樣板段(大堂、過道）、項目周邊圍墻、圍擋、整體指示系統(tǒng)、道旗氛圍渲染p媒介包裝：全新樓書、戶外廣告、電臺廣告、3D視頻、網(wǎng)絡宣傳、電話短信、內(nèi)網(wǎng)平臺營銷策略：推廣方式：p產(chǎn)權分割銷售，價格低于張江周邊及同類物業(yè)：2003-2004年的租賃價格為1-1.5元/天，銷

35、售價格為3500-6000元/，而周邊同類項目的租賃價格為1元/天，銷售價格為4000-7000元/p強調(diào)服務功能多樣，投資創(chuàng)業(yè)攻守兼?zhèn)洌簆強調(diào)出租投資享受豐厚回報：p 強調(diào)政策優(yōu)惠：p現(xiàn)場包裝：售樓處、樣板房、樣板段(大堂、過道）、項目周邊圍墻、圍擋、整體指示系統(tǒng)、道旗氛圍渲染p媒介包裝：全新樓書、戶外廣告、電臺廣告、3D視頻、網(wǎng)絡宣傳、電話短信、內(nèi)網(wǎng)平臺案例分析-張江國際機電數(shù)碼園客戶來源：與項目定位相匹配，園區(qū)客戶主要來源于國內(nèi)外機電、IT、電子、光電子等制造服務型大企業(yè)客戶IT 光電子 國內(nèi)外機電 電子 案例分析-張江國際機電數(shù)碼園產(chǎn)品介紹：主要為4-6層的多層建筑，首層層高4.5m，

36、標準層高3.6m，單體建筑面積在1800-3700平米之間p總部樓層數(shù)：4-6層結構層高：首層4.5米，標準層高3.6米單體建筑面積：1800-3700平米之間p生產(chǎn)基地 層數(shù)：二層，電梯1臺/樓座，計1臺。結構層高：底層6米，二層高5米單體建筑面積4100-4500平米之間總部樓p 孵化基地類型：Q1型、Q2型層數(shù)：三層，電梯無。結構層高：底層4.2米,標準層3.6米，建筑高度15米。單體建筑面積：Q1型為3270平方米包含地下室867平方米；Q1型為6805平方米p孵化基地四型層數(shù)四層，樓梯一梯二戶。結構層高：層高3.2米，建筑高度13.4米。單體建筑面積220平方米（每單元）為復式單元，

37、1F復2F，3F復4F。p孵化基地五層型層數(shù)五層，樓梯一梯二戶。結構層高：底層3.6米,標準層2.9米，建筑高度17.2米。單體建筑總面積分別有2000平方米、3000平方米、3500平方米、4000平方米。生產(chǎn)基地孵化基地 總部樓案例分析-張江國際機電數(shù)碼園成功因素總結：p整體定位明確：浦東張江國際機電數(shù)碼園順應張江高科園產(chǎn)業(yè)發(fā)展的大趨勢，定位為國內(nèi)外機電、IT、電子、光電子等制造服務型大企業(yè)地總部集聚地，符合區(qū)域發(fā)展的產(chǎn)業(yè)導向p客群來源清晰：由于規(guī)劃定位明確，浦東張江國際機電數(shù)碼園的客戶主要來源于國內(nèi)外機電、IT、電子、光電子等制造服務型大企業(yè)p合理的物業(yè)形態(tài)組合：基地建有42席單體獨棟式

38、總部樓，12棟標準廠房，24棟五層中小企業(yè)聯(lián)體辦公樓，500余個機動車位，為企業(yè)提供全方位的辦公環(huán)境p配套服務設施完善：園區(qū)提供四星級酒店、商務休閑街、企業(yè)家俱樂部、行業(yè)協(xié)會、全球咨詢中心、精英論壇、國際培訓平臺等七大服務配套，實現(xiàn)高質(zhì)量辦公、提升尊貴感和品質(zhì)感p多元化的營銷推廣手段：基地在營銷策略上主打優(yōu)惠政策牌和分割銷售的低價策略牌，走快銷型的營銷路線p產(chǎn)品設計符合客戶需求：基地辦公物業(yè)在外里面的設計、結構層高設計、建筑高度、單體建筑面積等產(chǎn)品的設計上，體現(xiàn)居住與辦公的雙重功能，滿足各類客戶的需求案例分析-張江國際機電數(shù)碼園工業(yè)地產(chǎn)大環(huán)境工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式項目自身打造工業(yè)地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)業(yè)相

39、比，開發(fā)市場風險相對較小，主要受政府土地政策調(diào)控及產(chǎn)業(yè)結構變化;和產(chǎn)業(yè)緊密聯(lián)系，受地方政府、經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、政策等影響較大;如政府對項目支持力度、政府土地招商成本控制、后期政府優(yōu)惠政策隨著我國工業(yè)化進程的不斷加快，以及住宅市場的調(diào)控緊縮，商業(yè)地產(chǎn)的高風險，工業(yè)地產(chǎn)從一定方面來說迎來了機遇,但對其的規(guī)范化運營有了較高的要求總結建議綜合開發(fā)模式集各家所長，工業(yè)園、主體企業(yè)、開發(fā)商、運營方主體共同完成區(qū)域工業(yè)地產(chǎn)建設開發(fā)商一方面通過與主體企業(yè)合作開發(fā)賺取適當開發(fā)利潤；二是自建再通過銷售或者出租獲取利潤；運營商則以其專業(yè)的素質(zhì)和優(yōu)質(zhì)服務賺取租金收人和管理費；主體企業(yè)則一是自己生產(chǎn)賺取利潤，一是出租獲取租金回報,實現(xiàn)著各方的共盈明確項目定位 包括項目的發(fā)展方向、功能定位、物業(yè)形態(tài)、以及客群來源的確定，均需要在項目啟動時做好相關工作自身產(chǎn)品設計 對產(chǎn)品的設計及打造上需要體現(xiàn)自身的競爭優(yōu)勢，與周邊項目形成差異化、競爭力；完善的配套服務策劃及營銷手段 對于產(chǎn)品形象包裝、以及營銷策略的制定、項目賣點的烘托及展示、媒體的推廣、需要有針對性、專業(yè)性、適當性、前瞻性Thanks for your attentionWish you a good day!