1、我們畢業(yè)啦其實是答辯的標題地方房地產(chǎn)估價新規(guī)范和基本術(shù)語標準培訓課主講人單 位第一部分總則估價原則估價程序估價方法CONTANTS 總 則1、為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一估價程序和方法，保證估價結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國物權(quán)法、國有土地上房屋征收與補償條例等法律、法規(guī)的有關規(guī)定，制定本規(guī)范。在99版規(guī)范中，所提到的法律法規(guī)依據(jù)只有中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和中華人民共和國土地管理法，相較于老規(guī)范，新規(guī)范增加了中華人民共和國物權(quán)法和國有土地上房屋征收與補償條例這兩部法律法規(guī)。2、本規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動及其管理、科研、

2、教學和其他相關領域。而在99版規(guī)范中，只強調(diào)該規(guī)范適用于房地產(chǎn)估價活動。從而可以看出，相較于老規(guī)范，新規(guī)范的適用范圍更廣。3、房地產(chǎn)估價應依法獨立、客觀、公正進行。4、房地產(chǎn)估價除應符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關強制性標準的規(guī)定。估價原則1、評估房地產(chǎn)市場價值應遵循下列原則：（1）獨立、客觀、公正原則；（2）合法原則；（3）最高最佳利用原則；（4）替代原則；（5）價值日期原則。相較于99版規(guī)范，新規(guī)范增加了獨立、客觀、公正的估價原則，而老規(guī)范中的估價時點原則則改變?yōu)閮r值日期原則。2、遵循獨立、客觀、公正原則，要求房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師站在中立的立場上評估出對各方估價利害關系

3、人都是公平合理的價值或價格。3、遵循合法原則，要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。對于這一點，老規(guī)范是這樣闡述的“應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價”，新規(guī)范更突出強調(diào)了估價對象的合法性問題。估價原則4、遵循最高最佳利用原則，要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。當估價對象已做了某種利用，估價時應根據(jù)最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：（1）維持現(xiàn)狀前提：認為估價對象維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為有利時，應以維持現(xiàn)狀為前提進行估價；（2）改變用途前提：認為估價對象改變用途再予以利用最為有利時，應以改變用途為前提進行估

4、價；（3）更新改造前提：認為估價對象更新改造但不改變用途再予以利用最為有利時，應以更新改造為前提進行估價；（4）重新開發(fā)前提：認為估價對象重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應以重新開發(fā)為前提進行估價；（5）上述情形的某種組合。估價原則*相較于99版規(guī)范，將“裝修改造前提”改為了“更新改造前提”，更新改造也包括裝修，表明新規(guī)范“更新改造前提”包含的范圍比原來要廣。*新規(guī)范將老規(guī)范的“重新利用前提”改為了“重新開發(fā)前提”。重新利用前提指“認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價”；重新開發(fā)前提是指“認為估價對象重新開發(fā)再予以利用最為有利時，應以重新開發(fā)為前提進行估價

5、”，可以看出，新規(guī)范的重新開發(fā)包括的范圍要比老規(guī)范重新利用的范圍廣，重新利用僅僅指拆除現(xiàn)有建筑再予以利用。5、遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得無理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格。6、遵循價值日期原則，要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定日期的價值或價格。在老規(guī)范的估價時點原則中，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。估價程序1、自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產(chǎn)估價按下列程序進行：（1）明確估價基本事項；（2）制定估價作業(yè)方案；（3）搜集估價所需資料；（4）實地查勘估價對象；（5）選定估價方法計算；（6）確定估價結(jié)果；（7）審核估價報告；（8）交付估價報告；（

6、7）撰寫估價報告；（8）估價資料歸檔。相較于老規(guī)范，新規(guī)范增加了審核估價報告和交付估價報告兩個程序。在交付估價報告之前，對估價報告進行審核，有利于及時發(fā)現(xiàn)問題，提高估價報告質(zhì)量，避免給委托人造成損失。估價程序2、明確估價基本事項應包括下列內(nèi)容：（1）明確估價目的；（2）明確價值日期；（3）明確估價對象；（4）明確價值類型。注：（1）估價目的應由估價委托人提出；（2）價值日期應根據(jù)估價目的確定，采用公歷表示，精確到日；（3）估價對象在估價委托人指定的基礎上根據(jù)估價目的確定，應全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)；（4）價值類型應根據(jù)估價目的確定，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵；（5）在明確估價基本事項時應與估

7、價委托人共同商議，最后應征得估價委托人認可。相較于99版規(guī)范，新規(guī)范增加了“明確價值類型”，明確指出價值類型是估價必須明確的基本事項。這主要是因為價值類型不同的話，會對最后的估價結(jié)果產(chǎn)生很大影響。估價程序3、在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，制定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案應包括下列內(nèi)容：（1）擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；（2）擬搜集的估價所需資料及其來源渠道；（3）預計需要的時間、人力和經(jīng)費；（4）估價作業(yè)步驟和時間進度安排。4、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應經(jīng)常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。估價所需資料應包括下列方面：（1）對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

8、；（2）對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；（3）相關房地產(chǎn)交易價格、開發(fā)成本、租賃和自營收益等實例資料；（4）反映估價對象狀況的資料。相較于99版估價規(guī)范，新規(guī)范在對實例資料收集方面明確增加了開發(fā)成本、租賃和自營收益等。估價程序5、注冊房地產(chǎn)估價師必須到估價對象現(xiàn)場，實地查勘估價對象狀況，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)等情況進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。6、完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和妥善保管。估價檔案的保存期限自估價報告出具之日起不得少于十年。*99版估價

9、規(guī)范并未對估價檔案的保存期限作出明確規(guī)定，而在新規(guī)范中，明確確定了估價檔案的最低保存期限，這有利于進一步規(guī)范估價檔案的管理。估價方法1、估價方法選用（1）注冊房地產(chǎn)估價師應掌握、理解并正確運用或綜合運用市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法。（2）注冊房地產(chǎn)估價師應根據(jù)估價對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等估價方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。但是在99版規(guī)范中，指出“對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價”，而新規(guī)范并沒有明確指出一定要用兩種估價方法，可以選用一種或多種方法對估價對象進行估價。（3）估價對象可以同時選用

10、兩種以上估價方法進行估價的，應同時選用兩種以上估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述理由。（4）同類房地產(chǎn)有交易的房地產(chǎn)，應選用市場法作為其中的一種估價方法。（5）收益性房地產(chǎn)，應選用收益法作為其中的一種估價方法。估價方法1、估價方法選用（6）具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用市場法、收益法等方法估價的房地產(chǎn)，應選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法。（7）在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場法、收益法、假設開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。估價方法市場法在99版規(guī)范中，這種估價方法稱為“市場比較法”，而在新規(guī)范中稱之為

11、“市場法”。運用市場法估價應按下列步驟進行：（1）搜集交易實例；（2）選取可比實例；（3）建立比較基準；（4）進行交易情況修正；（5）進行市場狀況調(diào)整；（6）進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；（7）求取比準價值。*相較于老規(guī)范，新規(guī)范將老規(guī)范中的“進行交易日期修正”、“進行區(qū)域因素修正”、“進行個別因素修正”改變?yōu)椤斑M行市場狀況調(diào)整”和“進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。新規(guī)范中的房地產(chǎn)狀況調(diào)整包含了區(qū)域因素調(diào)整和個別因素調(diào)整。*在老規(guī)范中，對估價結(jié)果的求取稱之為“求出比準價格”，而在新規(guī)范中對估價結(jié)果的求取稱之為“求取比準價值”，表述更為嚴謹規(guī)范。估價方法市場法1、運用市場法估價應搜集大量真實、內(nèi)容可滿足估價需要的交

12、易實例，掌握正常市場價格行情。搜集交易實例應包括下列內(nèi)容：（1）交易雙方基本情況及交易目的；（2）交易實例房地產(chǎn)基本狀況；（3）成交價格；（4）成交日期；（5）付款方式。2、根據(jù)估價對象狀況和估價目的、價值日期，應從搜集的交易實例中選取至少三個可比實例。這一點相對于老規(guī)范來說，增加了“價值日期”，這樣對于可比實例的選取更能接近估價對象。選取的可比實例應符合下列要求：（1）是估價對象的類似房地產(chǎn)，在同等條件下應選取位置較近的交易實例；（2）交易類型與估價目的吻合；（3）成交日期接近價值日期，不宜超過一年，在同等條件下應選取時間較近的交易實例；（4）成交價格為正常價格或可修正為正常價格。估價方法市

13、場法*相較于老規(guī)范，新規(guī)范對于可比實例選取的要求更為嚴密細致。老規(guī)范只規(guī)定“是估價對象的類似房地產(chǎn)”，而新規(guī)范不僅規(guī)定是估價對象的類似房地產(chǎn)，而且還規(guī)定“在同等條件下應選取位置較近的交易實例”。*相較于99版規(guī)范，新規(guī)范對可比實例的選取要求增加了“交易類型與估價目的吻合”。估價方法市場法3、選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，統(tǒng)一其表達方式和內(nèi)涵，建立比較基準。換算處理應包括下列內(nèi)容：（1）統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍；（2）統(tǒng)一付款方式；（3）統(tǒng)一價格表示單位；（4）統(tǒng)一幣種和貨幣單位；（5）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。注：1）付款方式應統(tǒng)一為在成交日期時一次性付清的方式；2）不同幣種之間的換

14、算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。*相較于99版規(guī)范，新規(guī)范增加了“統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍”，這一項在老規(guī)范中是沒有的。*新規(guī)范將老規(guī)范中的“統(tǒng)一采用單價”改述為“統(tǒng)一價格表示單位”。估價方法市場法4、進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：（1）利害關系人之間的交易；（2）急于出售或急于購買的交易；（3）受債權(quán)債務關系影響的交易；（4）交易雙方或一方對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；（5）交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；（6）相鄰房地產(chǎn)的合并交易；（7）

15、特殊交易方式的交易；（8）交易稅費非正常負擔的交易；（9）其他非正常的交易。注：1）當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行交易情況修正；2）對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調(diào)整為依照政府有關規(guī)定，交易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。估價方法市場法5、進行市場狀況調(diào)整，應將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值日期的價格。市場狀況調(diào)整宜采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。6、房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。7、進行區(qū)位狀況調(diào)整，

16、應將可比實例在其區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容應包括：所處方位、交通條件、臨路狀況、周圍環(huán)境和景觀、公共配套設施完備程度、樓層、朝向等影響房地產(chǎn)價格的因素。新規(guī)范中的區(qū)位狀況調(diào)整和老規(guī)范中的區(qū)域因素修正的內(nèi)容基本一致。估價方法市場法8、進行實物狀況調(diào)整，應將可比實例在其實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。有關土地方面的實物狀況調(diào)整的內(nèi)容主要應包括：面積大小、形狀、地形、地勢、地質(zhì)水文狀況、土壤、開發(fā)程度等；有關建筑物方面的實物狀況調(diào)整的內(nèi)容主要應包括：建筑規(guī)模、外觀、建筑結(jié)構(gòu)、設施設備、裝飾裝修、層高、空間布局、工程質(zhì)量、新舊程度等。相較于老

17、規(guī)范，實物狀況調(diào)整的這些因素都包含在個別因素修正中。9、進行權(quán)益狀況調(diào)整，應將可比實例在其權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容主要應包括：土地使用期限、規(guī)劃條件、出租情況、地役權(quán)設立情況等。*在99版規(guī)范中，關于權(quán)益狀況的調(diào)整是放在“個別因素修正”這一大類里里，而新規(guī)范將權(quán)益狀況調(diào)整單獨列為一項。這也反映出房地產(chǎn)的權(quán)益狀況對房地產(chǎn)價格影響很大。估價方法市場法10、區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整的具體內(nèi)容應根據(jù)估價對象的用途確定。進行區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時，應將可比實例與估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進行比較，找出由于之間的優(yōu)劣所造成

18、的價格差異，進行相應調(diào)整。11、交易情況修正、市場狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于單價或總價，采用百分比、金額或回歸分析法，直接比較或間接比較對可比實例價格進行調(diào)整。每項修正和調(diào)整對可比實例價格的調(diào)整幅度不得超過20，綜合調(diào)整幅度不得超過30，各可比實例修正和調(diào)整后的價格之間的差異不得超過30。12、選取的多個可比實例的價格經(jīng)過上述各種修正和調(diào)整之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果，作為比準價值。13、市場法的原理和技術(shù)，也可用于其他估價方法中有關估價參數(shù)的求取。估價方法收益法1、運用收益法估價應按下列步驟進行：（1）搜集有關收入和費用的資料；（2）確定未來收益期限；（3）預測未

19、來凈收益；（4）求取報酬率或資本化率；（5）選用適宜的收益法公式求出收益價值。*相較于99版估價規(guī)范，新規(guī)范有較大調(diào)整。新規(guī)范增加了“確定未來收益期限”、“預測未來凈收益”。在老規(guī)范中，有估算潛在毛收入、估算有效毛收入、估算運營費用、估算凈收益；新規(guī)范并沒有將計算未來凈收益所需求取的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用單獨列出，而是只單獨列出了“預測未來凈收益”。*在新規(guī)范中，明確提出“求取報酬率或資本化率”，而在老規(guī)范中是這樣闡述的“選用適當?shù)馁Y本化率”，新規(guī)范明確提出資本化率或者報酬率是需要計算求取的。估價方法收益法2、未來凈收益應根據(jù)估價對象的具體情況，按下列規(guī)定求取：（1）出租型房地產(chǎn)，應

20、根據(jù)租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除運營費用后的余額。維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。運營費用包括建筑物維護成本、管理費、保險費和稅金等，應根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維護、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調(diào)整。（2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)，應根據(jù)經(jīng)營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。（3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)，應根據(jù)產(chǎn)品市場價格以及原材料、人工費用等

21、資料計算凈收益，凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。（4）尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。估價方法收益法3、估價中采用的租金等收入和運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數(shù)據(jù)。有租約限制的，評估出租人權(quán)益價值時，租賃期內(nèi)的租金應采用租賃合同約定的租金，租賃期間屆滿后的租金應采用市場租金。但在合同租金明顯低于或高于市場租金的情況下，應關注合同租金的真實性，并考慮租賃合同中對提前解除租賃合同違約責任的約定，在維持租賃合同和解除租賃合同兩種方式中

22、確定出租人或承租人獲益最大的方式。*關于租金的確定方法，老規(guī)范只規(guī)定“有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金”。而新規(guī)范對于租賃期外的租金如何確定也有明確的規(guī)定：租賃期屆滿后，則采用市場租金；并且關注合同租金的真實性。利用估價對象本身的資料直接推算出的租金等收入和運營費用或凈收益，應與類似房地產(chǎn)的正常情況下的租金等收入和運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當?shù)男拚蛘{(diào)整，使其成為正常客觀的數(shù)據(jù)。估價方法收益法4、在求取未來凈收益時，應根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益

23、流量屬于下列哪種類型：（1）每年基本上固定不變；（2）每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；（3）每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；（4）其他有規(guī)則的變動情形。5、報酬率或資本化率應按下列方法分析確定：（1）市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出報酬率或資本化率。（2）安全利率加風險調(diào)整值法：以安全利率加上風險調(diào)整值作為報酬率或資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調(diào)整值應根據(jù)估價對象所在地區(qū)現(xiàn)時及未來的經(jīng)濟狀況以及估價對象的用途及新舊程度等確定。估價方法收益法5、報酬率或資本化

24、率應按下列方法分析確定：（3）復合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平均數(shù)作為報酬率或資本化率，按下式計算：式中 R 資本化率（）；M 貸款價值比率（），抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率；RM 抵押貸款資本化率（），第一年還本息額與抵押貸款 額的比率；RE 自有資本要求的正常收益率（）。（4）投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。估價方法收益法6、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系應按下式確定：式中 RO 綜合資本化率（），適用

25、于土地與建筑物合一的估價；RL 土地資本化率（），適用于土地估價；RB 建筑物資本化率（），適用于建筑物估價；L 土地價值占房地價值的比率（）；B 建筑物價值占房地價值的比率（），LB100。7、計算收益價格時應根據(jù)未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法公式。收益法的基本公式如下：式中 V 收益價值（元，元/m2）；Ai 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；R 報酬率（）；n 未來收益期限（年）。估價方法收益法8、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定未來收益期限，選用對應的有限年的收益法公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土

26、地與建筑物合一的估價對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命長于或等于土地使用權(quán)剩余年限時，應根據(jù)土地使用權(quán)剩余年限確定未來收益期限，選用對應的有限年的收益法公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物剩余經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)剩余年限時，可采用下列方式之一處理：（1）先根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命確定未來收益期限，選用對應的有限年的收益法公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)剩余年限超出建筑物剩余經(jīng)濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值。（2）將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土

27、地取得費用的攤銷。估價方法收益法9、當利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：當利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：式中 AO 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；VL 土地價值（元，元/m2）；VB 建筑物價值（元，元/m2）。估價方法成本法1、運用成本法估價應按下列步驟進行：（1）搜集有關成本、稅費、開發(fā)利潤等資料；（2）估算重置成本或重建成本；（3）估算折舊；（4）求出積算價值。新規(guī)范將老規(guī)范中的“估算重置價格或重建價格”改述為“估算

28、重置成本或重建成本”。2、重置成本或重建成本，應是在估價時點重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發(fā)利潤之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：（1）土地取得成本；（2）建設成本；（3）管理費用；（4）銷售費用；（5）投資利息；（6）銷售稅費；（7）開發(fā)利潤。注：開發(fā)利潤應明確計算基數(shù)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應的平均利潤率水平來求取。相較于老規(guī)范的重建價格，在新規(guī)范的成本構(gòu)成中單獨新增了“銷售費用”。估價方法成本法3、具體估價中估價對象的重置成本或重建成本構(gòu)成內(nèi)容，應根據(jù)估價對象的實際情況，在前文列舉的構(gòu)成內(nèi)容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。4

29、、同一宗房地產(chǎn)，重置成本或重建成本在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。5、求取土地的重置成本，應直接求取其在價值日期狀況的重置成本。6、建筑物的重置成本或重建成本，可采用成本法、市場法求取，或通過政府確定公布的房屋重置成本扣除土地價值后的比較調(diào)整來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置成本宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建成本，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。估價方法成本法7、成本法估價中的建筑物折舊應是各種原因造成的

30、建筑物價值減損，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。*對于折舊，老規(guī)范主要指“物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊”，新規(guī)范將“經(jīng)濟折舊”改為“外部折舊”。8、建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復成本小于或等于修復后房地產(chǎn)價值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復成本作為折舊額。9、建筑物折舊應采用下列方法求取：（1）年齡-壽命法；（2）市場提取法；（3）分配法。*對于折舊所采用的方法，老規(guī)范只提到“年齡-壽命法”一種方法，而新規(guī)范則增加了“市場提取法”和“分配法”這兩種新方法。估價方法成本法9、建筑物折舊應采用下列方法求取：其中，采用年齡-壽命法扣除折

31、舊后的建筑物現(xiàn)值可采用下列公式求取：（1）直線法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：（2）雙倍余額遞減法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：（3）成新折扣法下的建筑物現(xiàn)值計算公式：式中 V 建筑物現(xiàn)值（元，元/m2）；C 建筑物重置成本或重建成本（元，元/m2）；S 建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；t 建筑物有效年齡（年）；N 建筑物經(jīng)濟壽命（年）；q 建筑物成新率（）。估價方法成本法10、建筑物壽命分為自然壽命和經(jīng)濟壽命。估價采用的壽命應為經(jīng)濟壽命。*對于這一點，在99版規(guī)范中表述為“建筑物耐用年限”，而在新規(guī)范中對于“耐用年限“則都表述為“壽命”。經(jīng)濟壽命應根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維修保養(yǎng)情況，結(jié)合市場狀況

32、、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。*新規(guī)范中的“經(jīng)濟壽命”和“自然壽命”與老規(guī)范中的“經(jīng)濟耐用年限”和“自然耐用年限”的概念是一致的。11、估價中確定建筑經(jīng)濟壽命與折舊，遇有下列情況時的處理應為：（1）建筑物的建設期不計入經(jīng)濟壽命，即建筑物經(jīng)濟壽命應從建筑物竣工驗收合格之日起計；（2）建筑物經(jīng)濟壽命短于土地使用權(quán)年限時，應按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；（3）建筑物經(jīng)濟壽命長于土地使用權(quán)年限時，應按土地使用權(quán)年限計算折舊；（4）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物經(jīng)濟壽命計算折舊；（5）建筑物出現(xiàn)于補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)之前，其經(jīng)濟壽命晚于土地使

33、用權(quán)年限而結(jié)束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。估價方法成本法11、積算價值應為重置成本或重建成本扣除建筑物折舊，或為土地重置成本加上建筑物的現(xiàn)值，必要時還應通過外部折舊的方式扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值減損。12、新開發(fā)土地和新建房地產(chǎn)可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質(zhì)量和周圍環(huán)境等因素給予適當修正。估價方法假設開發(fā)法1、運用假設開發(fā)法估價應按下列步驟進行：（1）調(diào)查、分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況；（2）選取最佳的開發(fā)利用方式，確定未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況；（3）估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；（4）預測開發(fā)完成后的價值；（5）估算后續(xù)必要

34、支出及應得利潤；（6）計算待開發(fā)房地產(chǎn)價值。*相比較于老規(guī)范，新規(guī)范不僅調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)的狀況，而且對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況也做調(diào)查分析，為判斷待開發(fā)房地產(chǎn)的最佳利用方式提供更充足的資料。*新規(guī)范將老規(guī)范的“估計開發(fā)建設期”調(diào)整為“估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期”。估價方法假設開發(fā)法2、假設開發(fā)法適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)的估價。運用假設開發(fā)法估價應把握估價對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）狀況、未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，以及未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式。估價對象狀況包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房等，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況包括熟

35、地和新房（含土地）等，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式包括出售（含預售）、出租（含預租）和自營等。3、運用假設開發(fā)法估算的待開發(fā)房地產(chǎn)價值應為開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。4、預測開發(fā)完成后的價值，宜采用市場法、收益法，并應考慮類似房地產(chǎn)價格的未來變動趨勢。5、開發(fā)利潤應明確計算基數(shù)，根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)項目相應的平均利潤率水平來求取。6、運用假設開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法；難以采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)的方法時，可采用計算利息的方法。估價方法基準地價修正法1、運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：（1）搜集有關基準地價的資料；（2）查找估

36、價對象宗地所在位置的基準地價；（3）進行土地市場狀況調(diào)整；（4）進行土地狀況調(diào)整；（5）求出估價對象宗地價格。*新規(guī)范將老規(guī)范的“進行交易日期修正”改述為“進行土地市場狀況調(diào)整”。進行交易日期修正是指“將基準地價在其基準日期時的值調(diào)整為估價時點的值”；進行土地市場狀況調(diào)整是指“將基準地價在其基準日期的值調(diào)整為在價值日期的值”。*和老規(guī)范相比較，新規(guī)范沒有“進行區(qū)域因素修正”和“進行個別因素修正”，而是以“進行土地狀況調(diào)整”來代替,“土地狀況調(diào)整”包括了區(qū)域因素修正和個別因素修正。估價方法基準地價修正法2、進行土地市場狀況調(diào)整，應將基準地價在其基準日期的值調(diào)整為在價值日期的值。土地市場狀況調(diào)整的

37、方法，同市場法中市場狀況調(diào)整的方法。3、土地狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法，同市場法中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容和方法。4、運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當?shù)貙鶞实貎r的有關規(guī)定執(zhí)行。第二部分不同估價目的下的估價估價結(jié)果估價報告職業(yè)道德CONTANTS 不同估價目的下的估價 房地產(chǎn)估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：（1）建設用地使用權(quán)出讓價格評估；（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估；（3）房地產(chǎn)租賃價格評估；（4）房地產(chǎn)抵押估價；（5）房地產(chǎn)保險估價；（6）房地產(chǎn)稅收估價；（7）房地產(chǎn)征收估價；（8）房地產(chǎn)分割、合并估價；（9）房地產(chǎn)糾紛估價；（10）房地產(chǎn)拍賣估價；（11）房地產(chǎn)損害賠償估價；（12）房

38、地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估；（13）企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價；（14）其他目的的房地產(chǎn)估價。*新規(guī)范相對于老規(guī)范，新增了“房地產(chǎn)損害賠償估價”和“房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估”，這主要得益于我國今年來房地產(chǎn)投資信托的較快發(fā)展而帶來相關業(yè)務量的增長。不同估價目的下的估價1、建設用地使用權(quán)出讓價格評估（1）建設用地使用權(quán)出讓價格評估應依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。*在99版規(guī)范中，使用的是“土地使用權(quán)出讓價格評估”，其實主要也是針對建設用地使用權(quán)出

39、讓價格的評估。在評估法律依據(jù)方面，新規(guī)范增加了物權(quán)法。（2）建設用地使用權(quán)出讓價格評估應分清不同出讓方式下的價格評估，并根據(jù)出讓人的需要，明確是評估市場價值還是出讓底價、出讓金等。（3）建設用地使用權(quán)出讓價格評估可采用市場法、假設開發(fā)法、成本法、基準地價修正法。不同估價目的下的估價2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估應依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估應評估市場價值。（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估宜采用市場法和收益法，可采用成本法，其中待開發(fā)房地產(chǎn)應采用

40、假設開發(fā)法。（4）以劃撥方式取得建設用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應符合國家法律、法規(guī)的規(guī)定，其轉(zhuǎn)讓價格評估應另外給出轉(zhuǎn)讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。不同估價目的下的估價3、房地產(chǎn)租賃價格評估（1）房地產(chǎn)租賃價格評估應依據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國土地管理法、商品房屋租賃管理辦法以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。（2）從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的房地產(chǎn)租賃價格評估，應評估市場租金。住宅的租賃價格評估，應執(zhí)行國家和該類住宅所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策。（3）房地產(chǎn)租賃價格評估可采用市場法、收益法和成本法。（4）以營利為目

41、的出租劃撥建設用地使用權(quán)上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規(guī)定，同時在估價報告中予以說明。不同估價目的下的估價4、房地產(chǎn)抵押估價（1）房地產(chǎn)抵押估價應依據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、中華人民共和國擔保法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)抵押管理辦法以及當?shù)睾推渌嘘P規(guī)定進行。*相比于老規(guī)范，新規(guī)范增加了物權(quán)法作為抵押估價法律依據(jù)。（2）房地產(chǎn)抵押估價應評估房地產(chǎn)的市場價值和抵押價值，并應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。（3）房地產(chǎn)抵押價值為假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除注冊房地產(chǎn)估價師知悉

42、的法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定在價值日期實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用、營業(yè)稅及其附加等費用和稅金。依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值。*在老規(guī)范中，房地產(chǎn)抵押價值是指“以抵押方式將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔保時的價值”，分為首次抵押和再次抵押兩種情況；而在新規(guī)范中房地產(chǎn)抵押指“假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額”。不同估價目的下的估價（4）以劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的

43、，評估其抵押價值時應扣除預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額，可采用下列方式之一處理：a、首先求取設想為出讓土地使用權(quán)下的房地產(chǎn)的價值，然后預計由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的土地使用權(quán)出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土地使用權(quán)年限設定為相應用途的法定最高年限，從價值日期起計。b、用成本法估價，價格構(gòu)成中不應包括土地使用權(quán)出讓金等由劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵?quán)應繳納的款額。（5）以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評估其抵押價值時應考慮設定抵押權(quán)以及抵押期限屆滿時土地使用權(quán)的剩余年限對抵押價值的影響。（6）以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值

44、為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價值。（7）以按份共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。（8）以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價值為該房地產(chǎn)的價值。不同估價目的下的估價5、房地產(chǎn)保險估價（1）房地產(chǎn)保險估價應依據(jù)中華人民共和國保險法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關規(guī)定進行。（2）房地產(chǎn)保險估價分為房地產(chǎn)投保時的保險價值評估和保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估。（3）保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的的價值。保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標的的實際投保金額。（4）房地產(chǎn)投保時

45、的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場法。（5）房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。（6）保險事故發(fā)生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。不同估價目的下的估價6、房地產(chǎn)稅收估價在99版規(guī)范中，將“房地產(chǎn)稅收估價”稱之為“房地產(chǎn)課稅估價”，稱謂不同，但是表達的意思是一致的，都是為計稅提供依據(jù)。（1）房地產(chǎn)稅收估價應按相應稅種為核定其計稅依據(jù)提供服務

46、。（2）有關房地產(chǎn)稅收的估價，應按相關稅法具體執(zhí)行。（3）房地產(chǎn)稅收估價宜采用公開市場價值標準，并應符合相關稅法的有關規(guī)定。不同估價目的下的估價7、房地產(chǎn)征收估價（1）房地產(chǎn)征收估價分為國有土地上房屋征收評估（簡稱房屋征收評估）和集體所有的土地征收評估（簡稱土地征收評估）。*新規(guī)范將老規(guī)范中的“征地估價”改為“土地征收評估”；將“房屋拆遷補償估價”改為“國有土地上房屋征收評估”。（2）房屋征收評估應依據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例、國有土地上房屋征收評估辦法以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┘殑t和其他有關規(guī)定進行。*相較于99版規(guī)范中的拆遷估價，其法規(guī)依據(jù)是城市房屋拆遷管理條例，目前該法規(guī)已經(jīng)廢止，取而代之的

47、是國有土地上房屋征收與補償條例。（3）房屋征收評估分為被征收房屋價值評估、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估、因征收房屋造成的搬遷費用評估、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估。*在老規(guī)范中，并沒有對房屋拆遷補償估價作出細致的分類。不同估價目的下的估價7、房地產(chǎn)征收估價（4）被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價值包括房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)和其他不動產(chǎn)的價值。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價值由征收當事人協(xié)商確定或另行評估確定的，被征收房屋價值不應包括室內(nèi)裝飾裝修價值。*在老規(guī)范中，對于房屋內(nèi)部裝修價值如何確定沒有提及，而在新規(guī)范中對房屋室內(nèi)裝飾裝修價值如何確定有明確規(guī)范。（5）土地征收評估應依據(jù)中華人民共和國土

48、地管理法、相關法規(guī)以及當?shù)刂贫ǖ膶嵤┺k法和其他有關規(guī)定進行。不同估價目的下的估價8、房地產(chǎn)分割、合并估價（1）房地產(chǎn)分割、合并估價應注意分割、合并對房地產(chǎn)價值的影響。分割、合并前后的房地產(chǎn)整體價值不能簡單等于各部分房地產(chǎn)價值之和。（2）房地產(chǎn)分割估價應對分割后的各部分房地產(chǎn)分別估價。（3）房地產(chǎn)合并估價應對合并后的整體房地產(chǎn)進行估價。9、房地產(chǎn)糾紛估價（1）房地產(chǎn)糾紛估價應對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結(jié)果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。（2）房地產(chǎn)糾紛估價應按相應類型的

49、房地產(chǎn)估價進行。（3）房地產(chǎn)糾紛估價應注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據(jù)，協(xié)調(diào)當事人各方的利益。不同估價目的下的估價10、房地產(chǎn)拍賣估價（1）房地產(chǎn)拍賣估價為確定拍賣保留價提供服務，應依據(jù)中華人民共和國拍賣法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法和其他有關規(guī)定進行。（2）房地產(chǎn)拍賣估價應區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。*在老規(guī)范中，并沒有對房地產(chǎn)拍賣估價進行分類。（3）房地產(chǎn)司法拍賣估價應評估市場價值，但估價前提采用被迫轉(zhuǎn)讓前提。（4）房地產(chǎn)普通拍賣估價可評估快速變現(xiàn)價值，在市場價值的基礎上考慮短期處分（快速變現(xiàn)）因素確定快速變現(xiàn)價值。不同估價目的下的估價

50、11、房地產(chǎn)損害賠償估價房地產(chǎn)損害賠償估價在老規(guī)范中沒有單獨列出作為一項估價，而是將其放在其他估價目的的房地產(chǎn)估價里面。（1）房地產(chǎn)損害賠償估價分為房地產(chǎn)價值減損評估、因損害造成的搬遷費用評估、因損害造成的停產(chǎn)停業(yè)損失評估等。（2）房地產(chǎn)價值減損評估應把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀況。（3）房地產(chǎn)價值減損評估選用價差法、收益損失資本化法、修復成本法、比較法進行評估。對于其中可修復部分，宜采用修復成本法估算其修復的必要支出及應得利潤為價值減損額。不同估價目的下的估價12、房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估在老規(guī)范中是沒有的，是新增的一項估價。（1）房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)評估

51、分為信托物業(yè)狀況評價、信托物業(yè)市場調(diào)研和信托物業(yè)價值評估。（2）信托物業(yè)狀況評價應對信托物業(yè)的實物狀況和權(quán)益狀況進行調(diào)查、描述、分析和評定并提供相關專業(yè)意見。信托物業(yè)市場調(diào)研應對信托物業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟社會發(fā)展狀況、房地產(chǎn)市場狀況以及信托物業(yè)自身有關市場狀況進行調(diào)查、描述、分析和預測并提供相關專業(yè)意見。信托物業(yè)價值評估（簡稱信托物業(yè)估價）應對信托物業(yè)的價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見。不同估價目的下的估價13、企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價（1）企業(yè)各種經(jīng)濟活動中涉及的房地產(chǎn)估價，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價。這種

52、估價首先應了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應按相應的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價；其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據(jù)原用途是否合法改變，按“維持現(xiàn)狀前提”或“改變用途前提”進行估價。（2）企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進行估價。但應注意破產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強制處分、要求在短時間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。（3）企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價，主要為確定以房地產(chǎn)作

53、為出資的出資方的分配比例服務，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場法、假設開發(fā)法，也可采用成本法。不同估價目的下的估價14、其他目的的房地產(chǎn)估價（1）其他目的的房地產(chǎn)估價包括辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價等。而在老規(guī)范中，其他目的的房地產(chǎn)估價主要是指房地產(chǎn)損害賠償估價。估價結(jié)果 1、應在對不同估價方法的測算結(jié)果進行校核和比較分析的基礎上合理確定估價結(jié)果。當不同估價方法的測算結(jié)果之間差異較大時，應尋找導致差異的原因并消除不合理的差異。2、對不同估價方法的測算結(jié)果應做下列檢查：（1）計算過程是否有誤；（2）基礎數(shù)據(jù)是否正確；（3）參數(shù)選取是否合理；（4）公式選用是否恰當；（5）不同估價方法的估價對象

54、范圍是否一致；（6）選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的；（7）是否遵循了應遵循的估價原則；（8）房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況。*相比較于老規(guī)范，新規(guī)范增加了“不同估價方法的估價對象范圍是否一致”和“房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況”這兩個檢查項。估價結(jié)果3、在確認所選用的估價方法的測算結(jié)果無誤之后，應根據(jù)具體情況計算求出一個綜合結(jié)果。4、在計算求出一個綜合結(jié)果的基礎上，應考慮一些不可量化的價格影響因素，對該結(jié)果進行適當?shù)恼{(diào)整，或取整，或認定該結(jié)果，作為最終的估價結(jié)果。當有調(diào)整時，應在估價報告中明確闡述理由。估價報告1、估價報告應做到下列幾點：（1）全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結(jié)論

55、，正文內(nèi)容和附件資料應齊全、配套；（2）公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應有充分的依據(jù)；（3）準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易產(chǎn)生誤解的文字，對未經(jīng)查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響；（4）概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內(nèi)容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達觀點。估價報告2、估價報告應包括下列部分：（1）封面；（2）目錄；（3）致估價委托人函；（4）注冊房地產(chǎn)估價師

56、聲明；（5）估價假設和限制條件；（6）估價結(jié)果報告；（7）估價技術(shù)報告；（8）附件。3、對于成片多宗房地產(chǎn)的同時估價，且單宗房地產(chǎn)的價值較低時，估價結(jié)果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結(jié)果報告，應采用文字說明的形式。估價報告4、估價報告應記載下列事項：（1）估價項目名稱；（2）估價委托人名稱或姓名；（3）房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱和住所；（4）估價目的；（5）估價對象；（6）價值日期；（7）價值類型；（8）估價原則；（9）估價依據(jù)；（10）估價技術(shù)路線、方法和測算過程；（11）不同估價方法的測算結(jié)果以及估價結(jié)果及其確定的理由；（12）注冊房地產(chǎn)估價師的聲明和簽名；（13）估價假設和限制條件；（14

57、）實地查勘日期；（15）估價人員；（16）附件，應包括估價委托書，反映估價對象位置、外觀和內(nèi)部狀況、周圍環(huán)境和景觀的圖片，估價對象的權(quán)屬證明，實地查勘記錄，估價中引用的其他專用文件資料，房地產(chǎn)估價機構(gòu)的資質(zhì)證明和注冊房地產(chǎn)估價師的資格證明。*新規(guī)范相較于老規(guī)范，增加了“實地查勘日期”。估價報告5、估價報告中應充分描述說明估價對象狀況，包括估價對象的實物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，其中：（1）對土地的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，形狀，四至、周圍環(huán)境、景觀，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質(zhì)、水文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。（2）對建筑物的描述說明應包括：名稱，坐落，面積，

58、層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設施設備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護、保養(yǎng)、使用情況，地基的穩(wěn)定性，公共配套設施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況。6、估價報告中注冊房地產(chǎn)估價師聲明應包括下列內(nèi)容，并應經(jīng)所有參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名：*老規(guī)范只粗略規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價師聲明應經(jīng)注冊房地產(chǎn)估價師簽名、蓋章，而新規(guī)范對注冊房地產(chǎn)估價師聲明該由誰簽字做了明確規(guī)定：只能由參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師簽名，并且還規(guī)定了非注冊房地產(chǎn)估價師和未參加估價項目的注冊房地產(chǎn)估價師不得在其上簽名。估價報告（1）注冊房地產(chǎn)估價師在估價報告中陳述

59、的事實是真實和準確的，沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏。（2）估價報告中的分析、意見和結(jié)論是注冊房地產(chǎn)估價師自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到估價報告中已說明的估價假設和限制條件的限制。（3）注冊房地產(chǎn)估價師與估價對象沒有（或有已載明的）利益關系，也與估價委托人等估價利害關系人沒有（或有已載明的）個人利害關系或偏見。（4）注冊房地產(chǎn)估價師是依照中華人民共和國國家標準房地產(chǎn)估價規(guī)范和房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫估價報告。（5）注冊房地產(chǎn)估價師已（或沒有）對估價對象進行了實地查勘，并應列出對估價對象進行了實地查勘和沒有進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師的姓名。（6）沒有人

60、對估價報告提供了重要專業(yè)幫助（若有例外，應說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名或名稱和幫助的內(nèi)容）。（7）其他需要聲明的事項。*老規(guī)范中注冊房地產(chǎn)估價師聲明的表述主體都是“估價人員”，而新規(guī)范中則都表述為“注冊房地產(chǎn)估價師”，主體更為明確。估價報告7、估價報告應由注冊房地產(chǎn)估價師簽名并加蓋估價機構(gòu)公章才正式生效。在估價報告上簽名的注冊房地產(chǎn)估價師和加蓋公章的估價機構(gòu)對估價報告的內(nèi)容和結(jié)論依法承擔責任。職業(yè)道德1、估價人員和估價機構(gòu)應誠實正直，依法獨立、客觀、公正估價，不得作任何虛假的估價。2、估價人員和估價機構(gòu)必須回避與估價委托人及其他估價利害關系人有利害關系或與估價對象有利益關系的估價業(yè)務。3、估價

61、人員和估價機構(gòu)不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供幫助。4、估價人員和估價機構(gòu)應勤勉盡責地做好每項估價工作，包括對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料進行審慎檢查，努力搜集估價所需資料，對估價對象進行認真的實地查勘。*這一條在老規(guī)范中是沒有的，表明新規(guī)范對估價人員和估價機構(gòu)職業(yè)道德的要求更高了。5、估價人員和估價機構(gòu)應妥善保管估價委托人的文件資料，未經(jīng)估價委托人書面同意，不得將估價委托人的文件資料擅自公開或泄漏給他人。6、估價人員和估價機構(gòu)應維護估價行業(yè)的聲譽，按政府有關規(guī)定向估價委托人收取費用，不得以迎合估

62、價委托人不當要求、對自身能力虛假宣傳、貶低同行、惡性低收費、支付回扣等不正當手段承攬估價業(yè)務。職業(yè)道德7、估價人員和估價機構(gòu)不得將資格證書、資質(zhì)證書借給他人使用或允許他人以自己名義或冒用他人名義執(zhí)業(yè)，不得以估價者身份在非自己估價的估價報告上簽名、蓋章。8、估價人員和估價機構(gòu)應不斷努力學習專業(yè)知識，積累估價經(jīng)驗，提高專業(yè)勝任能力。這一點在老規(guī)范中也是沒有的，表明新規(guī)范要求估價人員要多學習，不斷提高自己的專業(yè)知識和專業(yè)技能。房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準.總則通用術(shù)語房地產(chǎn)估價程序房地產(chǎn)估價方法CONTANTS房地產(chǎn)價格和價值房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價報告 總 則1、為了科學地統(tǒng)一和規(guī)范房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及

63、其定義，利于國內(nèi)外交流，制定本標準。2、本標準適用于房地產(chǎn)估價活動及其管理、科研、教學和其他相關領域。3、采用房地產(chǎn)估價基本術(shù)語及其定義，除應符合本標準的規(guī)定外，尚應符合國家現(xiàn)行有關強制性標準的規(guī)定。通用術(shù)語1、房地產(chǎn)估價 real estate appraisal 房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，委派房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關法規(guī)、政策和標準，在合理的假設下，采用科學的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動。2、估價委托人 client為了某種需要，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對自己或他人所有的房地產(chǎn)進行估價的法人

64、或自然人。3、房地產(chǎn)估價機構(gòu) real estate appraisal company 依法設立并取得房地產(chǎn)估價資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的專業(yè)機構(gòu)。4、房地產(chǎn)估價師 real estate appraiser 依法取得房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人員。5、注冊房地產(chǎn)估價師 licensed real estate appraiser經(jīng)過注冊，從事房地產(chǎn)估價活動的房地產(chǎn)估價師。6、估價利害關系人 interested parties估價結(jié)果的合理與否會直接影響其利益的法人或自然人。通用術(shù)語7、估價目的 appraisal purpose某個估價項目中估價委托人對估價報告或估價結(jié)果的預期用途。8、估

65、價對象 subject property某個估價項目中需要評估其價值的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關權(quán)益。9、價值日期 date of value某個估價項目中所評估的價值對應的日期。10、價值類型 type of value某個估價項目中所評估的某種具體價值，包括價值的名稱、定義或內(nèi)涵。11、估價原則 appraisal principle進行估價所依據(jù)的法則或標準。12、估價程序appraisal process保質(zhì)、按時完成某個估價項目所需要做的各項工作及其進行的先后次序。13、估價依據(jù) appraisal documentation某個估價項目中估價所依據(jù)的法規(guī)、政策和標準，以及估價委托書、估價委

66、托合同、估價委托人提供的有關資料和房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師掌握和搜集的有關資料。通用術(shù)語14、估價假設 appraisal assumption某個估價項目中對估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件所做的合理假定，以及對由估價目的決定的估價設定的估價對象狀況與估價對象實際狀況不同之處等所做的說明。15、估價技術(shù)路線 scope of work評估估價對象價值所遵循的基本途徑和指導整個估價過程的技術(shù)思路。16、估價方法 appraisal approach測算估價對象價值所采用的方法，包括市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等。17、估價參數(shù) appraisal rates

67、and ratios估價方法中其取值大小對估價對象價值測算結(jié)果有影響的系數(shù)、比率、比值，包括市場法中的各種修正系數(shù)、調(diào)整系數(shù)，收益法中的報酬率、資本化率、收益乘數(shù)、空置率、凈收益變化率，成本法、假設開發(fā)法中的利息率、利潤率等。通用術(shù)語18、估價結(jié)果 final opinion of value評估出的估價對象價值或價格及提供的相關專業(yè)意見。19、估價報告 appraisal report房地產(chǎn)估價機構(gòu)向估價委托人所做的關于估價對象價值或價格及相關專業(yè)意見的正式陳述。20、批量估價 mass appraisal基于同一估價目的，利用共同的數(shù)據(jù)，采用相同的方法，并經(jīng)過統(tǒng)計檢驗，對大量同類房地產(chǎn)在給

68、定日期的價值進行評估。21、個案估價 single-property appraisal逐一分別對每宗房地產(chǎn)的價值進行評估。房地產(chǎn)價格和價值1、成交價格 transaction price一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達成交易的金額，可能用貨幣來支付，也可能用實物、無形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟利益來支付。2、市場價格 average of market price某種房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格。它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價格，是該種房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果（如該種房地產(chǎn)成交價格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)）。3、評估價值 appraisal value評估出的估價對象價值。4、市場價值 market

69、 value估價對象在正常交易情況下，由對其了解并熟悉市場行情的交易雙方以公平交易方式在價值日期自愿進行交易的估計金額。（估價對象在進行了適當營銷后，由懂行、審慎且無被迫的自愿的買方和自愿的賣方，以公平交易方式在價值日期進行交易的估計金額。）5、投資價值 investment value根據(jù)某個特定投資者的實際情況所評估的價值。6、快速變現(xiàn)價值 liquidation value在沒有充足的時間進行適當營銷情況下的價值。房地產(chǎn)價格和價值8、現(xiàn)狀價值 value in use在現(xiàn)狀利用情況下的價值。9、殘余價值 residual value在持有期結(jié)束時的價值。10、抵押價值 mortgage

70、value假定未設立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值扣除注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。11、法定優(yōu)先受償款 liens假定在價值日期實現(xiàn)抵押權(quán)時，法律法規(guī)規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款，但不包括為實現(xiàn)抵押權(quán)而發(fā)生的訴訟費用、估價費用、拍賣費用以及營業(yè)稅及附加等費用和稅金。12、計稅價值 assessed value為稅務機關核定計稅依據(jù)提供參考依據(jù)而評估的價值。房地產(chǎn)價格和價值13、保險價值 insurable value為投保人和保險人約定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值，以假定在價值日期發(fā)生保險事故可能會遭受損

71、失部分的重置成本或重建成本為基礎。14、完全產(chǎn)權(quán)價值 fee simple value不考慮租賃、抵押以及查封等因素的影響所評估的價值。不考慮租賃因素的影響是評估無租約限制的價值，即全部可出租部分均按照市場租金水平確定租賃收入；不考慮抵押、查封因素的影響是評估價值中不扣除已抵押擔保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設工程價款和其他法定優(yōu)先受償款。15、出租人權(quán)益價值 leased fee value已出租部分在租賃期間按照租賃合同約定的租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按照市場租金水平確定租賃收入所評估的價值。16、承租人權(quán)益價值 leasehold value按照租賃合同約定的租金與

72、市場租金的差額所評估的價值。房地產(chǎn)估價原則1、獨立、客觀、公正原則 principle of independence,objectiveness,and impartiality要求站在中立的立場上評估出對各方估價利害關系人都是公平合理的價值或價格。2、合法原則 principle of legality要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。3、價值日期原則 principle of date of value要求估價結(jié)果是在由估價目的決定的某個特定日期的價值或價格。4、替代原則 principle of substitution要求估價結(jié)果不得無理偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下

73、的價值或價格。房地產(chǎn)估價原則5、類似房地產(chǎn) similar property與估價對象的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、建成年代等相同或相似的房地產(chǎn)。6、最高最佳利用原則 principle of highest and best use要求估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值或價格。7、最高最佳利用 highest and best use法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，使估價對象的價值最大的一種利用。房地產(chǎn)估價程序1、估價基本事項 basic appraisal issues估價目的、估價對象、價值日期和價值類型。2、估價委托書 appraisa

74、l assignment估價委托人向房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的載明委托人名稱或姓名、委托的房地產(chǎn)估價機構(gòu)名稱、估價目的、估價對象范圍、委托日期等內(nèi)容的文件。3、估價委托合同 appraisal contract房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人之間就估價事宜簽訂的協(xié)議。4、估價作業(yè)方案 appraisal schedule為了保質(zhì)、按時完成某個估價項目而制定的用于指導整個估價過程未來各項工作的計劃，包括工作的主要內(nèi)容、進度安排、質(zhì)量要求、參與人員和職責分工等。5、實地查勘 property inspection注冊房地產(chǎn)估價師親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、檢查、記錄估價對象狀況。房地產(chǎn)估價程序6、實地查勘記錄

75、property inspection notes記載實地查勘情況和結(jié)果的文件。7、估價報告內(nèi)部審核 internal appraisal review房地產(chǎn)估價機構(gòu)按照合格的估價報告要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告，從形式到內(nèi)容進行審查核定。8、估價資料歸檔 appraisal files archiving對估價報告以及在估價過程中形成的其他各種文字、圖表、影像等形式的資料進行集中清理，對其中有保存價值的資料進行整理、分類后妥善保存起來。9、估價信用檔案 appraisers and appraisal companies records行政主管部門或行業(yè)自律組織記錄房地產(chǎn)估價師和房地

76、產(chǎn)估價機構(gòu)的基本情況、業(yè)績及良好行為、不良行為等內(nèi)容，供社會公眾查詢的信用信息管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)估價方法市場法1、市場法 sales comparison approach選取一定數(shù)量發(fā)生過交易且符合一定條件的與估價對象相似的房地產(chǎn)，然后將它們與估價對象進行比較，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法。2、交易實例 sale property發(fā)生過買賣或租賃交易的房地產(chǎn)及其成交價格、成交日期、付款方式等信息。3、可比實例 comparable property；comparables交易實例中交易類型與估價目的吻合、成交日期與價值日期接近、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的與

77、估價對象相似的房地產(chǎn)。4、建立比較基準 selecting units of comparison對可比實例成交價格的表現(xiàn)形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比。5、交易情況修正 adjustment for conditions of sale把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格。房地產(chǎn)估價方法市場法6、市場狀況調(diào)整 adjustment for market conditions；time adjustment將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到在價值日期的價格。7、房地產(chǎn)狀況調(diào)整 adjustment for property conditions把可比

78、實例在自身狀況下的價格調(diào)整為在估價對象狀況下的價格。8、單價調(diào)整 adjustment based on unit price基于可比實例的單價對其價格進行調(diào)整。9、總價調(diào)整 adjustment based on total price基于可比實例的總價對其價格進行調(diào)整。10、百分比調(diào)整 percentage adjustments采用百分比對可比實例的價格進行調(diào)整。11、金額調(diào)整 monetary adjustments采用金額對可比實例的價格進行調(diào)整。房地產(chǎn)估價方法市場法12、直接比較調(diào)整 direct comparison adjustments以估價對象狀況為基準，將可比實例狀況與估

79、價對象狀況進行比較，然后根據(jù)兩者的差異情況對可比實例價格進行調(diào)整。13、間接比較調(diào)整 indirect comparison adjustments設定一種標準房地產(chǎn)，以該標準房地產(chǎn)狀況為基準，將估價對象狀況和可比實例狀況與其進行比較，然后對可比實例價格進行調(diào)整。14、樓層調(diào)整系數(shù) ratio for each floor用于對處于不同樓層的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。15、朝向調(diào)整系數(shù) ratio for each orientation用于對處于不同朝向的房地產(chǎn)價格進行轉(zhuǎn)換的系數(shù)。16、比準價值 value indication from sales comparison approach采

80、用市場法測算出的價值。房地產(chǎn)估價方法收益法1、收益法 income capitalization approach；income approach預測估價對象的未來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象價值的方法。2、報酬資本化法 yield capitalization method預測估價對象未來各期的凈收益，然后利用合適的報酬率將未來各期的凈收益折現(xiàn)到價值日期后相加來求取估價對象價值的方法。3、直接資本化法 direct capitalization method預測估價對象未來第一年的收益，然后將未來第一年的收益除以合適的資本化率或乘以合適的

81、收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。4、收益乘數(shù)法 income multiplier method將未來第一年的收益乘以合適的收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。5、收益期限 economic life預計估價對象未來可以獲取收益的時間。具體是自價值日期起至估價對象未來不能獲取收益之日止的時間。房地產(chǎn)估價方法收益法6、持有期 holding period預計持有房地產(chǎn)的時間。7、潛在毛收入 potential gross income房地產(chǎn)在充分利用、沒有空置下所能獲得的歸屬于房地產(chǎn)的總收入。8、空置和收租損失 vacancy and collection loss因空置以及租出的部分承租人拖欠

82、租金（包括延遲支付租金、少付租金或不付租金）造成的收入損失。9、有效毛收入 effective gross income從潛在毛收入中扣除空置和收租損失以后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收入。10、運營費用 operating expenses維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出。11、運營費用率 operating expense ratio運營費用與有效毛收入的百分比。房地產(chǎn)估價方法收益法12、凈收益 net operating income從有效毛收入中扣除運營費用以后得到的歸因于房地產(chǎn)的收入。13、凈收益率 net income ratio凈收益占有效毛收入的百分比。14、期間收益 annual

83、income預計在持有期間各期可以獲得的凈收益。15、期末轉(zhuǎn)售收益 reversion預計在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可以獲得的凈收益。16、實際收益 actual income估價對象在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益。17、客觀收益 objective income排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益。18、報酬率 yield rate將估價對象未來各期的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值的折現(xiàn)率。19、安全利率 safe rate沒有風險或極少風險的投資報酬率。房地產(chǎn)估價方法收益法20、資本化率 capitalization rate房地產(chǎn)的凈收益與其價格的百分比。21、綜合資

84、本化率 overall capitalization rate用于將建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地共同產(chǎn)生的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地價值的資本化率。22、土地資本化率 land capitalization rate用于將歸屬于土地的凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的資本化率。23、建筑物資本化率 building capitalization rate用于將歸屬于建筑物的凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的資本化率。24、收益乘數(shù) income multiplier房地產(chǎn)的價格除以其年收益所得的倍數(shù)。房地產(chǎn)估價方法收益法25、市場提取法 market extraction method通過可比實例的有關數(shù)

85、據(jù)求取估價對象的報酬率、資本化率、折舊等的方法。26、土地剩余技術(shù) land residual technique從整個房地產(chǎn)的凈收益中分離出歸屬于土地的凈收益，用土地資本化率進行資本化得出整個房地產(chǎn)中土地的價值。27、建筑物剩余技術(shù) building residual technique從整個房地產(chǎn)的凈收益中分離出歸屬于建筑物的凈收益，用建筑物資本化率進行資本化得出整個房地產(chǎn)中建筑物的價值。28、收益價值 value indication from income capitalization approach采用收益法測算出的價值。房地產(chǎn)估價方法成本法1、成本法 cost approach求

86、取估價對象在價值日期的重置成本或重建成本和折舊，然后將重置成本或重建成本減去折舊來求取估價對象價值的方法。2、土地重置成本 land replacement cost假設在價值日期重新取得估價對象中的土地的必要支出，或重新開發(fā)估價對象中的土地的必要支出及應得利潤。3、建筑物重置成本 building replacement cost采用價值日期的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備及建筑技術(shù)和工藝等，在價值日期的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。4、建筑物重建成本 building reproduction cost采用與估價對象

87、建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備及建筑技術(shù)和工藝等，在價值日期的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。房地產(chǎn)估價方法成本法5、實際成本 actual cost某個單位或個人實際耗費的成本。6、客觀成本 objective cost假設重新開發(fā)時大多數(shù)單位或個人一般耗費的成本。7、單位比較法 comparative-unit method以估價對象建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關的某種計量單位（如單位建筑面積、單位體積、延長米等）作為比較單位，調(diào)查在價值日期的近期建成的相同或相似建筑物的這種單位建筑安裝工程

88、費，然后對其進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象建筑物建筑安裝工程費的方法。8、分部分項法 unit-in-place method先把估價對象建筑物分解為各個獨立的構(gòu)件或分部分項工程，并測算每個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，然后調(diào)查價值日期的各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應的單位價格或成本后相加來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。房地產(chǎn)估價方法成本法9、工料測量法 quantity survey method先把估價對象建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備，并測算重新建造該建筑物所需要的建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備的種類、數(shù)量及

89、人工時數(shù)，然后調(diào)查價值日期的相應建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備的單價及人工費標準，再將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應的單價和人工費標準后相加來求取估價對象建筑物建筑安裝工程費的方法。10、建筑物折舊 depreciation各種原因造成的建筑物價值減損，其金額為建筑物在價值日期的重置成本或重建成本與在價值日期的市場價值之差。11、物質(zhì)折舊 physical deterioration因?qū)嶓w老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。12、功能折舊 functional obsolescence因功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。13、功能不足折舊 functional

90、obsolescence caused by deficiency因沒有其一般應有的某些部件、設施設備等，或現(xiàn)有的某些部件、設施設備等的標準低于市場要求的標準或有缺陷而影響其他部件、設施設備等的正常運行或有效發(fā)揮作用造成的建筑物價值減損。房地產(chǎn)估價方法成本法14、功能過剩折舊 functional obsolescence caused by superadequacy因現(xiàn)有的某些部件、設施設備等的標準超過市場要求的標準而對房地產(chǎn)價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。15、外部折舊 external obsolescence建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。16、年齡-壽命法

91、age-life method根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經(jīng)濟壽命或預期剩余經(jīng)濟壽命來求取建筑物折舊的方法。17、分解法 breakdown method把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分，然后把它們相加來求取建筑物折舊的方法。18、建筑物實際年齡 actual age of building建筑物自竣工日期起至價值日期止的年數(shù)。19、建筑物有效年齡 effective age of building價值日期的建筑物狀況和效用所顯示的年齡。房地產(chǎn)估價方法成本法20、建筑物自然壽命 physical life of building建筑物自竣工日期起

92、至其主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和設備自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用之日止的時間。21、建筑物經(jīng)濟壽命 economic life of building建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻的時間。具體是建筑物自竣工日期起至其對房地產(chǎn)價值不再有貢獻之日止的時間。22、建筑物剩余自然壽命 remaining physical life of building建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。23、建筑物剩余經(jīng)濟壽命 remaining economic life of building建筑物經(jīng)濟壽命減去有效年齡后的壽命。具體是自價值日期起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間。24、修復成本 cost to cure采用合

93、理的修復方案恢復到新的或相當于新的狀況的必要費用（包括正常的成本、費用、稅金和利潤等）。房地產(chǎn)估價方法成本法25、可修復 curable預計修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。26、不可修復 incurable預計修復成本大于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額。27、積算價值 value indication from cost approach采用成本法測算出的價值。房地產(chǎn)估價方法假設開發(fā)法1、假設開發(fā)法 residual method預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。2、待開

94、發(fā)房地產(chǎn) proposed improvement具有開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)，包括可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房。3、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期 remaining construction and operating time自價值日期起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束之日止的時間。4、后續(xù)建設期 remaining construction period自價值日期起至未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日止的時間。5、銷售期 marketing time自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其全部售出之日止的時間。6、運營期 operating time自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工

95、之日起至其一般正常持有期結(jié)束之日或經(jīng)濟壽命結(jié)束之日止的時間。房地產(chǎn)估價方法假設開發(fā)法7、開發(fā)完成后的價值 after-completion value估價對象未來開發(fā)完成后的狀況所對應的價值。8、后續(xù)必要支出及應得利潤 cost and developers profit將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況變成未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況，所必須付出的各項成本、費用、稅金及應當獲得的一般正常利潤。9、自己開發(fā)前提 assumption by current developer估價對象仍然由其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)完成的一種假設開發(fā)法估價前提。10、自愿轉(zhuǎn)讓前提 assumption by intended d

96、eveloper估價對象要被其擁有者或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設開發(fā)法估價前提。11、被迫轉(zhuǎn)讓前提 assumption by unexpected developer估價對象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成的一種假設開發(fā)法估價前提。其他估價方法1、基準地價修正法 land base price adjustment method在政府確定并公布了基準地價的地區(qū)，利用有關調(diào)整系數(shù)對估價對象宗地所在位置的基準地價進行適當?shù)恼{(diào)整來求取估價對象宗地價格的方法。2、路線價法 unit foot appraisal method一種城鎮(zhèn)土地批量估價方法，在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，在每個路線

97、價區(qū)段內(nèi)設定標準臨街深度，選取若干標準臨街宗地并求其平均價格，然后利用價格調(diào)整系數(shù)將該平均價格調(diào)整為各宗臨街土地的價值。3、標準價調(diào)整法 standard price adjustment method一種批量估價方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進行估價分區(qū)，在每個估價分區(qū)內(nèi)設定標準房地產(chǎn)并求其價格，然后利用房地產(chǎn)價格調(diào)整系數(shù)將標準房地產(chǎn)價格調(diào)整為各宗房地產(chǎn)的價值。其他估價方法4、多元回歸分析法 multiple regression analysis一種批量估價方法，在一定區(qū)域范圍內(nèi)進行估價分區(qū)，在每個估價分區(qū)內(nèi)把估價對象價值作為被解釋變量（因變量），把影響其價值的若干因素作為解釋變量（自變量），然后

98、搜集大量房地產(chǎn)成交價格及其影響因素數(shù)據(jù)，建立多元回歸模型，再利用該模型計算出各宗房地產(chǎn)的價值。5、價差法 before and after method一種房地產(chǎn)價值減損評估方法，先分別評估房地產(chǎn)在未受損狀況下的價值和在受損狀況下的價值，然后將兩者之差作為房地產(chǎn)價值減損額。6、收益損失資本化法 income loss capitalization一種房地產(chǎn)價值減損評估方法，預測的未來各期損失的凈收益的現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價值減損額。7、修復成本法 cure cost method一種房地產(chǎn)價值減損評估方法，預計修復的必要支出及應得利潤作為房地產(chǎn)價值減損額。房地產(chǎn)估價報告1、估價結(jié)果報告 summ

99、ary appraisal report簡要說明估價委托人、估價機構(gòu)、估價目的、估價對象、價值日期、價值類型、估價原則、估價依據(jù)、估價方法、估價結(jié)果、估價人員等內(nèi)容的估價報告。2、估價技術(shù)報告 self-contained appraisal report詳細敘述估價對象描述與分析、市場背景描述與分析、估價對象最高最佳利用分析、估價方法適用性分析、估價測算過程、估價結(jié)果確定等內(nèi)容的估價報告。3、致估價委托人函 letter of transmittal房地產(chǎn)估價機構(gòu)正式地向估價委托人報告估價結(jié)果、呈送估價報告的信件。4、注冊房地產(chǎn)估價師聲明 appraisers certification注冊

100、房地產(chǎn)估價師對估價報告沒有虛假記載、誤導性陳述和重大遺漏，估價的獨立、客觀、公正和專業(yè)性，以及估價結(jié)果合理、可信等的保證或說明。房地產(chǎn)估價報告5、估價假設和限制條件 assumptions and limiting conditions估價報告中把估價假設和估價報告使用的限制條件合在一起說明的部分。6、估價報告使用的限制條件 limiting condition of appraisal report為了保護估價報告使用人以及房地產(chǎn)估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師，對估價報告的用途、使用人以及使用中應注意的問題所做的說明或規(guī)定。7、估價報告使用人 intended user of appraisal report預期利用估價報告或估價結(jié)果作出有關判斷、決策或完成特定辦事程序的法人或自然人。8、實地查勘日期 date of property inspection實地查勘估價對象的起止日期，自進入估價對象現(xiàn)場之日起至完成實地查勘之日止。9、估價報告出具日期 date of appraisal report致估價委托人函中注明的致函日期。THANKS