1、房地產基礎知識及投資開發流程知識培訓目目 錄錄二、土地出讓方式二、土地出讓方式三、三、房地產投資開發流程房地產投資開發流程房地產知識系列培訓房地產知識系列培訓一、一、房地產基礎知識房地產基礎知識一、一、房地產基礎知識房地產基礎知識一、基礎知識一、基礎知識u 全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；全民所有制：所有權屬于國家代表的全體人民，具體由國務院代表國家行使；u 集體所有制：村農民集體；集體所有制：村農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體；鄉（鎮）農民集體。鄉（鎮）農民集體。(如蠔崗新村、萬江桃園又一居；在集體土

2、如蠔崗新村、萬江桃園又一居；在集體土 地上建造的房屋售價是商品房價格的地上建造的房屋售價是商品房價格的1/51/3,1/51/3,無產權，國家征回無產權，國家征回 土地時，業主風險大土地時，業主風險大)一、中國現行土地制度一、中國現行土地制度全部土地都為全部土地都為社會主義公有制社會主義公有制全民所有制（國有土地）全民所有制（國有土地）集體所有制（集體土地）集體所有制（集體土地）一、中國現行土地制度一、中國現行土地制度u 國有土地使用權出讓國有土地使用權出讓國國 家家土地使用者土地使用者土地使用權土地使用權(一定年限一定年限)土地使用權出讓金土地使用權出讓金(提前支付提前支付)土地使用權出讓土

3、地使用權出讓(土地一級市土地一級市場場)由國家壟斷。由國家壟斷。只擁有土地使用權，沒有所有只擁有土地使用權，沒有所有權。權。u 國有土地使用權出讓方式國有土地使用權出讓方式1.1.招標方式招標方式2.2.拍賣方式拍賣方式3.3.協議方式協議方式4.4.掛牌方式掛牌方式u 國有土地使用權出讓年限國有土地使用權出讓年限1.1.居住用地：居住用地：7070年年2.2.工業用地：工業用地：5050年年3.3.教育、科技、文化衛生、體育用地：教育、科技、文化衛生、體育用地：5050年年4.4.綜合或其它用地：綜合或其它用地：5050年年5.5.商業、旅游、娛樂用地：商業、旅游、娛樂用地：4040年年一、

4、基礎知識一、基礎知識二、相關專業術語二、相關專業術語1.1.城市用地城市用地一、基礎知識一、基礎知識一、基礎知識一、基礎知識2.2.建筑術語建筑術語二、相關專業術語二、相關專業術語u 建筑用地面積建筑用地面積u 總建筑面積總建筑面積u 建筑密度（建筑覆蓋率建筑密度（建筑覆蓋率 ）u 容積率容積率 建筑或建筑群實際占用的土地面積建筑或建筑群實際占用的土地面積,包括室外工程包括室外工程(如綠化、道路、停車場等如綠化、道路、停車場等)的面積的面積,其形狀和大小由建其形狀和大小由建筑紅線加以控制。筑紅線加以控制。總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地下室面積總和。總建筑面積是指小區內住宅、公建、人防地

5、下室面積總和。一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。它反映土地利用情況和經濟性的技術經濟指標,即容積率越大即容積率越大,土地利用程度越高。土地利用程度越高。(如深圳、東莞的地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設如深圳、東莞的地下車庫、地下建筑、首層架空層不計入容積率，鼓勵建設)建筑面積密度（容積率）：建筑面積密度（容積率）：容積率各類建筑的建筑面積（地上）容積率各類建筑的建筑面積（地上）/規劃用地面積規劃用地面積 用地內各類建筑的基底總面積與居住區用地的比率用地內各類建筑的基底總面積與居住區

6、用地的比率(%),(%),它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。集程度。一、基礎知識一、基礎知識2.2.建筑術語建筑術語二、相關專業術語二、相關專業術語u 用地紅線用地紅線u 道路紅線道路紅線 經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界經城市規劃行政主管部門依法確認的建設用地范圍邊界線。線。道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道路用地和兩例建筑用地的分界線，紅線內包括車行道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿道、步行道、綠化帶和分隔帶。寬度根據要求變化，以滿足交通、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。足交通

7、、綠化、通風日照、建筑景況和地下管線的要求。u 建筑紅線建筑紅線 建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑建筑紅線是指建筑物的外立面所不能超出的界線。建筑紅線可與道路紅線重合紅線可與道路紅線重合,一般在新城市中常使建筑紅線退于道一般在新城市中常使建筑紅線退于道路紅線之后路紅線之后,以便騰出用地以便騰出用地,改善或美化環境改善或美化環境,取得良好的效果。取得良好的效果。一、基礎知識一、基礎知識2.2.建筑術語建筑術語二、相關專業術語二、相關專業術語u 房屋層數房屋層數u 層高層高u 建筑高度建筑高度u 凈高凈高 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪房屋層數是指房屋的自然層數，一般按

8、室內地坪00以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在室內層高在2.20m2.20m以上（不含以上（不含2.20m2.20m）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假）的，計算自然層數。房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。層高是指房產高度以層高是指房產高度以“層層”為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。；為單位計量，

9、每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。；住宅設計規范住宅設計規范規定：普通住宅層高宜為規定：普通住宅層高宜為2.802.80米，不超過米。不過層高包括樓板的厚度和房梁的高度，米，不超過米。不過層高包括樓板的厚度和房梁的高度，并不是特指房屋的凈高。并不是特指房屋的凈高。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等建筑物室外地面至其檐口或屋面面層的高度。屋頂上的水箱間、電梯機房、排煙機房和樓梯出口小間等不計入建筑高度。不計入建筑高度。u 建筑間距建筑間距 兩棟建筑物或構筑物

10、外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全兩棟建筑物或構筑物外墻之間的水平距離。建筑間距主要根據所在地區的日照、通風、采光、消防安全等方面的因素綜合考慮確定等方面的因素綜合考慮確定 一、基礎知識一、基礎知識日照間距日照間距日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的日照間距指前后兩排南向房屋之間，為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于二小時的滿窗日照而保持的最小間隔距離滿窗日照而保持的最小間隔距離 實際應用中，常將實際應用中，常將D D換算成其與換算成其與H H的比值，即的比值，即日照間距系數日照間距系數（即日照系數（即日照系數=D/

11、H=D/H），以便于根據不同建筑高度算出相同地區、相同條件下的建筑日照間），以便于根據不同建筑高度算出相同地區、相同條件下的建筑日照間距。距。u綠地率：綠地率：在建設用地范圍內地面上全部綠化種植面積與建設用地面積的比率。（與綠化率的區別）u套總建筑面積套總建筑面積（即戶型的建筑面積）=套內建筑面積+應分攤公共建筑面積u套內使用面積套內使用面積（又名地毯面積）:指室內實際能使用的面積,以使用空間的水平投影面積計算，不包括墻體、柱子等結構面積和陽臺面積。u套總建筑面積系數（實用率）套總建筑面積系數（實用率）=u套內使用面積系數（使用率）套內使用面積系數（使用率）=套內建筑面積（套內建筑面積+應分攤

12、公共建筑面積）套內使用面積（即地毯面積）（套內建筑面積+應分攤公共建筑面積）2.2.建筑術語建筑術語二、相關專業術語二、相關專業術語u 低層建筑低層建筑u 多層建筑多層建筑u 小高層建筑（非規范性）小高層建筑（非規范性）u 高層建筑高層建筑 高度小于或等于高度小于或等于1010米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。米的建筑。低層居住建筑為一層至三層。高度大于高度大于1010米，小于或等于米，小于或等于2424米的建筑。多層住宅為四層至六層。米的建筑。多層住宅為四層至六層。高度大于高度大于2424米的建筑。中高層住宅為米的建筑。中高層住宅為11-1611-16層，高層住宅為層，高層住宅為16-24

13、16-24層，層，超高層住宅為大于超高層住宅為大于2424層層 。介于多層及高層之間，一般指介于多層及高層之間，一般指7-117-11層之間的建筑。層之間的建筑。u 點式（塔式）建筑點式（塔式）建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊與其長邊與短邊之比小于短邊之比小于2 2的建筑。是指由多個住宅單的建筑。是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。樓梯、電梯。u 板式建筑板式建筑 指建筑平面外廓基本成矩形指建筑平面外廓基本成矩形,其長邊其長邊與短

14、邊之比大于或等于與短邊之比大于或等于2 2的建筑的建筑,并且短并且短邊長度小于或等于邊長度小于或等于1616米。米。是指由多是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有樓個住宅單元組合而成，每單元均設有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。用自己單獨的樓梯、電梯。一、基礎知識一、基礎知識2.2.建筑術語建筑術語二、相關專業術語二、相關專業術語u 躍式（躍層）躍式（躍層）u復式復式u 錯層錯層 一個住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚房。餐廳、衛生間等。一個住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯系上下層，一般在首層安排起居室、廚

15、房。餐廳、衛生間等。是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下，其目的是在有限是一層住宅但較普通住宅高，可在局部掏出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯系上下，其目的是在有限的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。的空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的是一套房子不處于同一平面，即房內的廳、臥、衛、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。錯層住宅的面積計算方法參照平面住宅面積計算。面積計算方法參照平面住宅面積計算。一、基礎知識一、基礎知識二、土地出讓方式二、土地出讓方式一、取得

16、國有土地使用權一、取得國有土地使用權一、取得國有土地使用權一、取得國有土地使用權國有土地使用權國有土地使用權1.出讓方式出讓方式2.劃拔方式劃拔方式（1）招）招 標標（2）拍）拍 賣賣（3）掛）掛 牌牌（4）協）協 議議3.承租方式承租方式二、土地出讓方式二、土地出讓方式招招 標標拍拍 賣賣掛掛 牌牌協協 議議 發布出讓公告發布出讓公告 編制出讓文件編制出讓文件地價評估地價評估確定出讓底價確定出讓底價編制、確定編制、確定出讓方案出讓方案 公布出讓計劃公布出讓計劃確定供地方式確定供地方式(1)(2)(3)(4)(5)辦理土地登記辦理土地登記 核發核發建設用地批準書建設用地批準書交付土地交付土地

17、簽訂出讓合同簽訂出讓合同公布結果公布結果 招拍掛實施招拍掛實施(7)(8)(9)申請及資格審查申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權出讓流程二、國有土地使用權出讓流程二、國有土地使用權出讓流程二、國有土地使用權出讓流程二、土地出讓方式二、土地出讓方式招招 標標u 招標方式概念招標方式概念指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出指土地所有者（出讓人）向多方土地使用者（投標者）發出投標邀請投標邀請投標邀請投標邀請，通過各投標者，通過各投標者設計標書設計標書設計標書設計標書的競爭，來確定土地使用權受讓的競爭，來確定土地使用權受讓人的方式。人的方式。評標評標u 招標流程招標流程出讓

18、人出讓人確定標的及標底確定標的及標底投標人投標人投標投標出讓人、投標人出讓人、投標人開標開標評標小組評標小組確定中標人確定中標人對能夠對能夠最大限度地滿足最大限度地滿足最大限度地滿足最大限度地滿足招標文件中規定的招標文件中規定的各項綜合評價標準各項綜合評價標準各項綜合評價標準各項綜合評價標準，或者能夠滿足招標文件的實質性要求，或者能夠滿足招標文件的實質性要求且價格最高且價格最高且價格最高且價格最高的投的投標人，應當確定為中標人。標人，應當確定為中標人。二、土地出讓方式二、土地出讓方式拍拍 賣賣u 拍賣方式概念拍賣方式概念按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用按照指定時間、地點，在公開場所出讓方

19、用叫價的方法叫價的方法叫價的方法叫價的方法將土地使用權拍賣給將土地使用權拍賣給出價最高者出價最高者出價最高者出價最高者（競買人（競買人 ）。）。u 拍賣流程拍賣流程（一）主持人點算競買人；（一）主持人點算競買人；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；（二）主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規劃要求和其他有關事項；（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（三）主持人宣布起叫價和增價規則及增價幅度。沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應價或者報價；（五）競買人舉

20、牌應價或者報價；（六）主持人確認該應價后繼續競價；（六）主持人確認該應價后繼續競價；（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（七）主持人連續三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應價者為競得人。（八）主持人宣布最高應價者為競得人。二、土地出讓方式二、土地出讓方式掛掛 牌牌u 掛牌方式概念掛牌方式概念出讓人發布出讓人發布掛牌公告掛牌公告掛牌公告掛牌公告，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并，按公告規定的期限將擬定出讓宗地的交易條件在指定的土地交易所掛牌公告，接受競買人的報價并更

21、新更新更新更新掛牌價格掛牌價格掛牌價格掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。，根據掛牌期限截止時的出讓結果確定土地使用者。u 掛牌流程掛牌流程接受新報價接受新報價出讓人出讓人宗地信息掛牌公布宗地信息掛牌公布競買人競買人報價報價出讓人出讓人更新掛牌價格更新掛牌價格出讓人出讓人確定競得人確定競得人掛牌起始日掛牌起始日掛牌截止日掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：掛牌期限屆滿，按照下列規定確定是否成交：（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；（二）

22、在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于（二）在掛牌期限內有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；底價者除外；（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。（三）在掛牌期限內無應價者或者競買人的報價均低于底價或均不符合其他條件的，掛牌不成交。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。在掛牌期限截止時仍有兩個或者兩個以上的競買人要求報價的，出讓人應

23、當對掛牌宗地進行現場競價，出價最高者為競得人。二、土地出讓方式二、土地出讓方式協協 議議u 協議方式概念協議方式概念指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地指政府作為土地所有者（出讓方）與選定的受讓方磋商用地條件及價款，達成協議并簽訂土地使用權出讓合同，有償出讓土地使用權的行為。使用權的行為。劃劃 拔拔u 劃拔方式概念劃拔方式概念指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地無償交給土地使用者的行指縣級以上人民政府依法批準，在用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地

24、無償交給土地使用者的行為。為。二、土地出讓方式二、土地出讓方式三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍三、出讓方式的適用范圍二、土地出讓方式二、土地出讓方式四、招標、拍賣、掛牌的異同四、招標、拍賣、掛牌的異同四、招標、拍賣、掛牌的異同四、招標、拍賣、掛牌的異同二、土地出讓方式二、土地出讓方式三、投資開發流程三、投資開發流程投資開發中心決策評審流程投資開發中心決策評審流程投資開發流程主要是從房地產開發前期的個階段，來闡述各部門之間該投資開發流程主要是從房地產開發前期的個階段，來闡述各部門之間該如何相互促進配合的工作說明：如何相互促進配合的工作說明：、宗地投資購買階段（、

25、宗地投資購買階段（確定買不買，投資決策的核心是以低價獲得優質地塊）確定買不買，投資決策的核心是以低價獲得優質地塊）。、規劃設計階段、規劃設計階段（確定買后做什么，投資決策的核心是確定優質贏利模式，控制投資成本）（確定買后做什么，投資決策的核心是確定優質贏利模式，控制投資成本）。、項目經營階段、項目經營階段（確定項目如何做，投資決策的核心是控制投資明細成本，確定實操階段贏利模（確定項目如何做，投資決策的核心是控制投資明細成本，確定實操階段贏利模式下的總體計劃部署方案）式下的總體計劃部署方案）。、開工準備階段（、開工準備階段（施工前施工前證照的辦理、施工的招投標及圖紙的準備等）證照的辦理、施工的招

26、投標及圖紙的準備等）1.1.收集地塊信息收集地塊信息2.2.初步篩選地塊初步篩選地塊3.3.初步可研（分公司初步可研（分公司/項目公司）項目公司）4.4.組織資料審核（重點組織資料審核（重點-財務財務/法務法務)5.5.組織評審委員現場勘察組織評審委員現場勘察6.6.組織項目評審組織項目評審7.7.董事長決策董事長決策8.8.簽訂合同，開展購地與土地分類簽訂合同，開展購地與土地分類階段一宗地購買投資評審階段二規劃設計方案評審投資開發中心整體經營管理的4個階段、工作流程以及部分配套表格階段三經營方案評審階段四施工前準備工作1.1.提報規劃設計基礎資料提報規劃設計基礎資料2.2.開發設計任務書開發

27、設計任務書3.3.設計任務書完備性審查設計任務書完備性審查4.4.規劃設計方案編制規劃設計方案編制5.5.規劃設計方案評審規劃設計方案評審6.6.董事長決策董事長決策7.7.后續設計、開發計劃、營銷計劃后續設計、開發計劃、營銷計劃1.1.編制階段性經營方案編制階段性經營方案2.2.階段性經營方案的綜合評審階段性經營方案的綜合評審3.3.階段性經營方案評審會階段性經營方案評審會4.4.董事長決策董事長決策5.5.編制開發經營計劃（執行反饋）編制開發經營計劃（執行反饋）1.1.土地證土地證/建設用地許可證建設用地許可證2.2.規劃許可證規劃許可證3.3.人防報批、環保報批、消防報批人防報批、環保報

28、批、消防報批4.4.施工圖審查與出圖施工圖審查與出圖5.5.質監質監/安監安監/監理監理/施工報批施工報批6.6.施工圖管理施工圖管理7.7.施工圖會審與交底施工圖會審與交底8.8.設計變更與簽證設計變更與簽證9.9.五通一平五通一平階段一宗地購買投資評審階段1-【宗地購買投資評審】收集地收集地塊信息塊信息初步篩初步篩選地塊選地塊初步可研初步可研（項目公司）（項目公司）投資開發中投資開發中心統籌推進心統籌推進資料審核資料審核研發設計中心：研發設計中心：參與地塊信息收集整理分析工作參與地塊信息收集整理分析工作行政管理中心：行政管理中心：法務部對宗地權屬核實是否可轉讓、購買以及相關事項法務部對宗地

29、權屬核實是否可轉讓、購買以及相關事項1.對地塊進行初步對地塊進行初步分析篩選分析篩選2.確定意向地塊，確定意向地塊，將地塊信息匯總。將地塊信息匯總。3.確定后續工作的確定后續工作的時間表，并由盧總時間表，并由盧總審批后審批后2天內上報天內上報董事長；董事長；4.交付相關項目中交付相關項目中心、項目組進行調心、項目組進行調研及初步規劃。研及初步規劃。地塊考察，地塊考察，收集地塊信收集地塊信息息1.提出投資提出投資意見書；意見書；2.統籌編寫統籌編寫可研報告可研報告財務與結算中心：財務與結算中心：1.提供相關稅務信息；提供相關稅務信息；2.提供項目資金情況信息；提供項目資金情況信息；3.編制投資概

30、算編制投資概算1234營銷中心：營銷中心：1.市場調研；市場調研；2.產品建議；產品建議；3.價格預測價格預測研發設計中心：研發設計中心：1.規劃部出具概念性規劃方案；規劃部出具概念性規劃方案；2.產品開發量指標統計表產品開發量指標統計表相相關關工工作作視項目類型及需要，視項目類型及需要，商業管理中心商業管理中心/酒店管理中心酒店管理中心/城市綜合體公司城市綜合體公司/純住宅項目公司純住宅項目公司/異地分異地分公司參與公司參與：1.市場調研；市場調研；2.產品建議。產品建議。主責對資主責對資料完備性料完備性進行審核，進行審核，并出具審并出具審核意見核意見行政管理中心：行政管理中心：法務部對資料

31、完備性進法務部對資料完備性進行審核，并出具專業意見行審核，并出具專業意見財務與結算中心：財務與結算中心：財務部對資料完備性財務部對資料完備性進行審核，并出具專業意見進行審核，并出具專業意見現場勘查現場勘查（評審委員）（評審委員）項目評審項目評審（評審委員）（評審委員）董事長決策董事長決策簽訂合同簽訂合同開展購地開展購地5678階段1-【宗地購買投資評審】投資開發中投資開發中心統籌推進心統籌推進組織評審委員組織評審委員對大型地塊進對大型地塊進行現場考察行現場考察 組織召開評審組織召開評審委員會，形成委員會，形成會議紀要會議紀要投資評審委員會：投資評審委員會：參加召開評審會議，并形成意見參加召開評

32、審會議，并形成意見董事長辦公室：董事長辦公室：董事長秘書負責擬寫會議紀要董事長秘書負責擬寫會議紀要財務與結算中心：財務與結算中心：參與評審，并收集集團通過項目的相關信息參與評審，并收集集團通過項目的相關信息會議紀要上會議紀要上報董事長決報董事長決策策若批準后，以分公司或項目名義簽訂若批準后，以分公司或項目名義簽訂合同，開展購地工作，并對土地類型合同，開展購地工作，并對土地類型進行分類；同時，負責配合財務部進進行分類；同時，負責配合財務部進行分公司注冊的相關工作行分公司注冊的相關工作相相關關工工作作行政管理中心：行政管理中心：法務部負責草擬合同及跟蹤合同簽法務部負責草擬合同及跟蹤合同簽訂工作，配

33、合開發中心辦理產權過戶等工作訂工作，配合開發中心辦理產權過戶等工作財務與結算中心：財務與結算中心：1.負責向董事長提供公司資金信息；負責向董事長提供公司資金信息；2.提供具體項目的稅務規劃；提供具體項目的稅務規劃；3.對合同中稅務和資金對合同中稅務和資金條款提供專業意見；條款提供專業意見；4.負責分公司注冊。負責分公司注冊。階段二規劃設計方案評審階段2-【規劃設計方案評審】提報規劃設計基礎資料開發設計任務書（項目公司）設計任務書完備性審查123財務與結算中心：財務與結算中心：負責審核成本指標負責審核成本指標組織提報投資地塊組織提報投資地塊的規劃設計基礎資的規劃設計基礎資料料(負責收集國土負責收

34、集國土部門宗地自然條件部門宗地自然條件及規劃參考資料及規劃參考資料)投資開發中投資開發中心統籌推進心統籌推進營銷中心：營銷中心：負責制定項目市場分析、總體定位和分期開發建設等相關文件，最終形成營銷開發計劃方案負責制定項目市場分析、總體定位和分期開發建設等相關文件，最終形成營銷開發計劃方案分公司分公司/項目公司（如屬商業或酒店項目，則歸屬商業管理中心項目公司（如屬商業或酒店項目，則歸屬商業管理中心/酒店管理中心執行）：酒店管理中心執行）：負責制定項目市場負責制定項目市場分析、總體定位和分期開發建設等文件，最終形成營銷開發計劃方案分析、總體定位和分期開發建設等文件，最終形成營銷開發計劃方案督促分公

35、司督促分公司/項目項目公司與其他中心公司與其他中心合作，編制提報合作，編制提報開發設計任務書開發設計任務書分公司分公司/項目公司（如屬商業項目公司（如屬商業/酒店項目，則歸屬商業管理中心酒店項目，則歸屬商業管理中心/酒店管理中心負責）：酒店管理中心負責）：負責提報開發設計任務書負責提報開發設計任務書營銷中心：營銷中心：向研發設計中心提報開發設計任務書向研發設計中心提報開發設計任務書工程中心：工程中心：參與任務書編寫討論，并提出專業建議參與任務書編寫討論，并提出專業建議研發設計中心：研發設計中心：接收開發設計任務書（為后續設計做預備）接收開發設計任務書（為后續設計做預備）督促研發設計中心負督促研

36、發設計中心負責對設計任務書進行責對設計任務書進行完備性審核，督促財完備性審核，督促財務結算與法務部門審務結算與法務部門審核并出具書面意見核并出具書面意見行政管理中心：行政管理中心：法務部門進行審核法務部門進行審核財務與結算中心：財務與結算中心：財務部進行結算與備案財務部進行結算與備案研發設計中心：研發設計中心：融合物業公司、智能化意見，對設融合物業公司、智能化意見，對設計任務書進行完備性審核。計任務書進行完備性審核。相相關關工工作作4567規劃設計方案編制規劃設計方案評審董事長決策后續設計開發計劃營銷計劃督促分公司督促分公司/項目公項目公司根據審核后的設司根據審核后的設計任務書，組織規計任務書

37、，組織規劃設計工作，負責劃設計工作，負責制作設計成果制作設計成果營銷中心：營銷中心：設計跟進設計跟進研發設計中心：研發設計中心：1.編制規劃設計方案；編制規劃設計方案；2.規劃設計方案通過后編制建筑設計方案規劃設計方案通過后編制建筑設計方案分公司分公司/項目公司（如屬商業項目公司（如屬商業/酒店項目，則歸屬商業管理中心酒店項目，則歸屬商業管理中心/酒店管理中心負責）：酒店管理中心負責）：進行設計跟進進行設計跟進組織召開評審組織召開評審委員會，形成委員會，形成會議紀要會議紀要相相關關工工作作投資評審委員會：投資評審委員會：1.出出席評審會議，形成意見席評審會議，形成意見（董事長秘書負責形成（董事

38、長秘書負責形成會議紀要）；會議紀要）；2.如需修如需修改則根據會議決定的工改則根據會議決定的工程修改量，重新編制新程修改量，重新編制新的設計任務書的設計任務書階段2-【規劃設計方案評審】若批準后，若批準后，實施下階段實施下階段的設計工作的設計工作規劃設計評審規劃設計評審會會議紀要上會會議紀要上報董事長決策報董事長決策行政管理中心：行政管理中心：根據項目公司的營銷開發計劃方案制定根據項目公司的營銷開發計劃方案制定本中心配合工作計劃書本中心配合工作計劃書投資開發中投資開發中心統籌推進心統籌推進財務與結算中心：財務與結算中心：1.收取已通過的設計方案并編制項收取已通過的設計方案并編制項目財務預算；目

39、財務預算；2.根據項目公司的營銷開發計劃方案制根據項目公司的營銷開發計劃方案制定本中心配合工作計劃書定本中心配合工作計劃書采購管理中心：采購管理中心：根據項目公司的營銷開發計劃方案制根據項目公司的營銷開發計劃方案制定本中心配合工作計劃書定本中心配合工作計劃書工程中心：工程中心：1.編制開發建設設計計劃書；編制開發建設設計計劃書；2.跟進施工圖跟進施工圖進度，與研發設計中心相互配合創造開工外圍條件進度，與研發設計中心相互配合創造開工外圍條件研發設計中心：研發設計中心：1.編制擬建方案，初步設計文件編制擬建方案，初步設計文件.2.繪繪制施工圖制施工圖品牌推廣中心：品牌推廣中心：根據項目公司的營銷開

40、發計劃方案制定根據項目公司的營銷開發計劃方案制定本中心配合工作計劃書本中心配合工作計劃書視乎項目類型與需要，分公司視乎項目類型與需要，分公司/項目公司、或商業管項目公司、或商業管理中心理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：負責負責1.跟進施工圖繪制工作；跟進施工圖繪制工作；2.跟進營銷開發計劃工作。跟進營銷開發計劃工作。階段三經營方案評審階段3-【經營方案評審】編制階段性經營方案階段性經營方案的綜合評審階段性經營方案評審會董事長決策編制開發經營計劃分公司分公司/項目公司項目公司根據項目總體定根據項目總體定位，組織相關經位，組織相關經營部門編制階段營部門編制階段性經營方案性經營方案相相關關工工作作

41、投資開發中投資開發中心統籌推進心統籌推進財務與結算中心：財務與結算中心：預算部負責編制工程項目成本預算預算部負責編制工程項目成本預算12345營銷中心：營銷中心：細化總體經營方案和開發計劃細化總體經營方案和開發計劃分公司分公司/項目公司：項目公司：細化總體經營方案和開發計劃（如屬于商業用地或酒店用地，商業管理中心細化總體經營方案和開發計劃（如屬于商業用地或酒店用地，商業管理中心/酒店管理中心則需要編制相酒店管理中心則需要編制相應的的開發經營計劃）應的的開發經營計劃）經審核后的經營方案經審核后的經營方案上報集團開發中心，上報集團開發中心，開發中心審查總體方開發中心審查總體方案的資料完善情況，案的

42、資料完善情況，并組織房產中心各關并組織房產中心各關聯部門進行綜合評審聯部門進行綜合評審營銷中心：營銷中心：初審方案并上報投資開發中心初審方案并上報投資開發中心分公司分公司/項目公司：項目公司：初審方案并上報投資開發中心（如屬商業初審方案并上報投資開發中心（如屬商業/酒店用地，則商業管理中心酒店用地，則商業管理中心/酒店管理中心酒店管理中心同時初審相應的方案并上報開發中心）同時初審相應的方案并上報開發中心）投資開發中投資開發中心組織召開心組織召開經營方案評經營方案評審會，形成審會，形成會議紀要會議紀要投資評審委員會：投資評審委員會：出席評審會出席評審會議，形成意見（行政管理中心議，形成意見（行政

43、管理中心董事長秘書形成會議紀要）董事長秘書形成會議紀要）會議紀要上報董會議紀要上報董事長決策事長決策若批準后，投若批準后，投資開發中心督資開發中心督促分公司促分公司/項目項目公司公司執行執行開發開發計劃計劃行政管理中心：行政管理中心：工作計劃跟進工作計劃跟進財務與結算中心：財務與結算中心：1.負責分解財務負責分解財務預算；預算；2.負責分解資金預算；負責分解資金預算；3.工工作計劃跟進作計劃跟進采購管理中心：采購管理中心：負責分解采購計劃負責分解采購計劃各中心（營銷、工程、研發設計、各中心（營銷、工程、研發設計、品牌推廣）：品牌推廣）：向經營計劃負責，各向經營計劃負責，各自負責相應的工作計劃跟

44、進自負責相應的工作計劃跟進分公司分公司/項目公司：項目公司：負責開發經營計負責開發經營計劃的執行劃的執行商業管理中心商業管理中心/酒店管理中心：酒店管理中心：負責負責相應商業相應商業/酒店項目工作的執行，如酒店項目工作的執行，如有問題，上報集團投資開發中心調有問題，上報集團投資開發中心調整開發經營方案整開發經營方案階段四施工前準備工作階段4-【施工前準備工作】土地證/建設用地許可證規劃許可證人防報批環保報批消防報批施工圖審查與出圖123456789質監/安監監理/施工報批施工圖管理施工圖會審與交底設計變更與簽證五通一平投資開發投資開發中心：中心：負負責證件申責證件申報辦理，報辦理，并報財務并報

45、財務備案備案投資開發投資開發中心：中心：負負責規劃申責規劃申報和證件報和證件辦理辦理辦理辦理研發設計研發設計中心：中心：協協助提供規助提供規劃方案劃方案投資開發投資開發中心：中心：負負責證件申責證件申報辦理報辦理工程中心：工程中心：協助證照協助證照辦理辦理研發設計研發設計中心：中心：協協助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：協助審圖公協助審圖公司開展圖紙司開展圖紙審查工作審查工作研發設計研發設計中心：中心：協協助工作開助工作開展展投資開發投資開發中心：中心：負負責事項申責事項申報辦理報辦理工程中心：工程中心：協助證照協助證照辦理辦理研發設計研發設計中心：中心：協協助工作開助工作開展展工程中心

46、：工程中心：負責施工圖負責施工圖的審核、發的審核、發放項目部和放項目部和歸檔工作歸檔工作研發設計研發設計中心：中心：協協助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：負責圖紙負責圖紙審核、召審核、召集各專業集各專業設計、施設計、施工單位和工單位和監理進行監理進行會審會審研發設計研發設計中心：中心：協協助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：負責審查變負責審查變更內容，簽更內容，簽發執行變更發執行變更造價，變更造價，變更工期控制工期控制研發設計研發設計中心：中心：協協助工作開助工作開展展工程中心：工程中心：協助證照協助證照報建部做報建部做現場方面現場方面的工作的工作研發設計研發設計中心：中心：協協助工

47、作開助工作開展展o還有其它部門評審流程在這不一一羅列上來。關于投資開發流程關注的問題關于投資開發流程關注的問題看完上面的投資開發評審流程看完上面的投資開發評審流程,很多同事會問：這些跟我們現在的工很多同事會問：這些跟我們現在的工作都沒有直接關系，干嘛要去了解？作都沒有直接關系，干嘛要去了解？房地產開發的本質：整合房地產開發的本質：整合理由：只因你是房地產開發大軍中不可或缺的一員理由：只因你是房地產開發大軍中不可或缺的一員,大家要充分認識自已的大家要充分認識自已的重要性！只有大家了解各相關部門的工作流程重要性！只有大家了解各相關部門的工作流程,才能做到相互理解才能做到相互理解,通力合作通力合作.

48、錢景錢景,才能滾滾來才能滾滾來.流程圖看上去十分復雜，如何快速理解？流程圖看上去十分復雜，如何快速理解？討論、交流時間討論、交流時間休息一下，呼吸清新的空氣利用10分鐘，感受生命的珍貴o從兩方面幫助大家快速初步理解開發流程：、從房地產主要工作內容來理解.、從房地產開發主要證件辦理來理解.、從房地產主要工作階段內容來理解、從房地產主要工作階段內容來理解.、房地產開發商在每一個房地產項目中均經歷投資、開發和建設三個過程、房地產開發商在每一個房地產項目中均經歷投資、開發和建設三個過程市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲

49、取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理市場研究投資決策土地獲取市場定位產品策劃規劃設計招標投標施工組織進度質量品牌傳播銷售組織物業管理成本投資過程投資過程開發過程開發過程建設過程建設過程經營目標：通過投資活動來獲取投資收益，實現現金回收風險控制：投資決策、項目監控運作方式：通過土地投資產生投資收益而行使重大決策以及監控權力經營目標：通過對項目開發全過程的經營管理活動獲取開發利潤風險控制：項目定位、項目管理運作方式：通過對項目開發日常的管理行使相應的權利與責任決策拿

50、地階段決策拿地階段規劃設計階段規劃設計階段項目施工階段項目施工階段銷售服務階段銷售服務階段項目投資過程項目投資過程項目開發過程項目開發過程項目建設過程項目建設過程經營目標：按工期保證工程質量、安全前提下以最小成本完成工程建設風險控制：成本管理、工程進度、合同簽訂運作方式：充分使用外協單位，通過總包管理方式行使施工組織職能戰略投資技能房地產開發技能施工建設技能532所需技能所需技能績效比重績效比重結合這三個過程的自然嵌套關系，可形成項目的三級管理體系。對應到房地產組織框架結合這三個過程的自然嵌套關系，可形成項目的三級管理體系。對應到房地產組織框架即可形成房地產企業的典型三級管理體系即可形成房地產

51、企業的典型三級管理體系決策拿地階段決策拿地階段規劃設計階段規劃設計階段項目施工階段項目施工階段投資投資過程過程開發開發過程過程建設建設過程過程投資方案投資方案設計圖紙設計圖紙銷售服務階段銷售服務階段市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理市場定位產品策劃規劃設計品牌傳播銷售組織物業管理過程監控城市城市公司公司招標投標招標投標招標投標招標投標招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量招標投標施工組織進度質量成本項目部項目部市場研究投資決策土地獲取市場研究投資決策土

52、地獲取市場研究投資決策土地獲取市場研究投資決策土地獲取物業管理物業管理物業管理項目考核過程監控集團集團物業管理物業管理物業管理投資收回房地產開發的本質：整合房地產開發的本質：整合、從房地產開發主要證件辦理來理解、從房地產開發主要證件辦理來理解.、證照辦理主要階段及所需申報資料、證照辦理主要階段及所需申報資料、證照辦理操作流程、證照辦理操作流程、證照辦理主要階段及所需申報資料、證照辦理主要階段及所需申報資料三、開發流程三、開發流程.領取領取建設用地批準書建設用地批準書2.領取領取國有土地使用證國有土地使用證1.確定開發方案2.編制可行性研究報告1.1.辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證

53、2.2.領取領取建設工程施工許可證建設工程施工許可證1.招標:尋找施工單位3.開工建設.領取商品房銷售許可證，完成建筑/,即可辦理1.1.領取領取竣工驗收合格證竣工驗收合格證2.2.領取領取建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證取得土地取得土地立立 項項規劃設計規劃設計開工建設開工建設竣工驗收竣工驗收建建設設用用地地規規劃劃許許可可證證房地產開發流程從營銷角度可以用房地產開發流程從營銷角度可以用“五證五證”的取得來貫穿的取得來貫穿建建筑筑工工程程施施工工許許可可證證建建設設工工程程規規劃劃許許可可證證國國有有土土地地使使用用證證二二一一三三四四五五商商品品房房銷銷售售許許可可證證六六竣工竣工驗收

54、驗收備案備案證證三、投資開發流程三、投資開發流程五證五證”國有土地使用證；國有土地使用證；建設用地規劃許可證；建設用地規劃許可證；建設工程規劃許可證；建設工程規劃許可證；建設工程開工證；建設工程開工證；商商品房預售許可證。品房預售許可證。“兩書兩書”住宅質量保證書住宅質量保證書和和住宅使用說明書住宅使用說明書。業內常說的業內常說的“五證兩書五證兩書”。三、開發流程立立 項項開工建設開工建設規劃設計規劃設計取得土地取得土地竣工驗收竣工驗收辦理辦理國有土地使用證國有土地使用證（招拍掛土地）（招拍掛土地）:需準備文件如下：需準備文件如下：1、土地申請表、土地申請表2、營業執照、法人身份證、營業執照、

55、法人身份證3、繳款票據、繳款票據4、土地批文、土地批文辦理辦理建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證:1.1.建設項目規劃審批表建設項目規劃審批表2.以出讓方式取得國有土地使用權的，成交確認書以出讓方式取得國有土地使用權的，成交確認書(或國有土地使用證或國有土地使用證)和國有土地出讓合同（附宗地圖）復印件；和國有土地出讓合同（附宗地圖）復印件；3.立項批復；立項批復；4.建設用地規劃批準書建設用地規劃批準書及其附圖的原件及其附圖的原件5.規劃方案規劃方案1冊；冊；6.地界圖（須加蓋地屬單位及四鄰單位公章）及總平面圖；地界圖（須加蓋地屬單位及四鄰單位公章）及總平面圖；7.在現狀地形圖上繪制的在現狀

56、地形圖上繪制的A2圖幅的規劃用地紅線圖圖幅的規劃用地紅線圖(鎮街規劃管理所提供并蓋章）；鎮街規劃管理所提供并蓋章）；8.該用地所在控制性詳細規劃的圖則（標識項目紅線范圍）和該圖則的成果復印件（鎮街規劃管理所提供并蓋章該用地所在控制性詳細規劃的圖則（標識項目紅線范圍）和該圖則的成果復印件（鎮街規劃管理所提供并蓋章)。需要提交文件為需要提交文件為:項目建議書項目建議書可行性研究報告可行性研究報告開發商開發商三、開發流程立立立立 項項項項竣工驗收竣工驗收開工建設開工建設規劃設計規劃設計取得土地取得土地涉及部門分別為涉及部門分別為:規劃局規劃局建設局建設局三、開發流程立立 項項開竣驗收開竣驗收開工建設

57、開工建設開工建設開工建設規劃設計規劃設計取得土地取得土地辦理辦理建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證需準備文件如下：需準備文件如下：1、申請表；、申請表；2、建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、國土證國土證、地名證地名證；3、經審批規劃方案總平面圖；、經審批規劃方案總平面圖；4、建筑施工圖紙；、建筑施工圖紙；5、電子報批校核意見書；、電子報批校核意見書；6、建設工程建筑方案審查意見書建設工程建筑方案審查意見書；7、人防地下室施工圖設計審查意見書人防地下室施工圖設計審查意見書；8、門牌地址、門牌地址、9、其他相關資料。、其他相關資料。三、開發流程立立 項項開工建設開工建設開工建設開工建設規劃設

58、計規劃設計取得土地取得土地選選 址址竣工驗收竣工驗收辦理辦理建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證:需準備文件如下：需準備文件如下：1、建筑工程施工許可證申請表；、建筑工程施工許可證申請表；2、建設工程規劃許可證復印件；、建設工程規劃許可證復印件；3、建筑工程消防設計審核意見書、建筑工程消防設計審核意見書；4、市建設局簽發的合同（施工、監理）備案憑證、市建設局簽發的合同（施工、監理）備案憑證5、市建設局簽發的施工圖設計文件審查備案憑證復印件、市建設局簽發的施工圖設計文件審查備案憑證復印件6、施工總承包企業、專業承包企業的安全生產許可證副本復印件；、施工總承包企業、專業承包企業的安全生產許可證副本

59、復印件；7、東莞市建筑工程監督登記表東莞市建筑工程監督登記表8、建設工程保證安全施工措施備案資料（相關技術方案）、建設工程保證安全施工措施備案資料（相關技術方案）9、商品混凝土購銷合同商品混凝土購銷合同；10、建設工程地質勘察報告復印件、建設工程地質勘察報告復印件11、工程項目名稱的工傷保險、工程項目名稱的工傷保險參保登記證明參保登記證明及繳款憑證；及繳款憑證；12、加蓋審查機構章、建設局施工圖審查備案專用章的全套施工圖紙一、加蓋審查機構章、建設局施工圖審查備案專用章的全套施工圖紙一份，建筑施工圖一份；份，建筑施工圖一份；13、新型墻體材料專項基金、建設工程散裝水泥專項基金的繳費憑證原、新型墻

60、體材料專項基金、建設工程散裝水泥專項基金的繳費憑證原件。件。三、開發流程立 項竣工驗收竣工驗收開工建設規劃設計取得土地辦理商品房銷售（預售）許可證:需準備文件如下：1、商品房銷售申請書、商品房銷售申請書2、營業執照、法定代表人身份證明、營業執照、法定代表人身份證明3、資質等級證書、資質等級證書4、立項批文、立項批文5、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證6、國有土地使用證、國有土地使用證7、施工許可證、施工許可證8、已在房產管理部門備案的、已在房產管理部門備案的面積測繪成果報告書面積測繪成果報告書原件和經市原件和經市規劃局批準的預售商品房單體分層平面圖

61、規劃局批準的預售商品房單體分層平面圖(建施圖建施圖)及建筑設及建筑設計統一說明復印件計統一說明復印件9、建設工程投資及工程進度狀況證明、建設工程投資及工程進度狀況證明10、白蟻防治合同、白蟻防治合同11、商品房預售價格審核報告、商品房預售價格審核報告12、物業管理方案、物業管理方案13、商品房預售方案、商品房預售方案14、項目手冊實施情況、項目手冊實施情況15、其他材料、其他材料三、開發流程總 結1.房地產開發過程中所涉及的部門有:發改委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、防雷所、房管局等發改委、規劃局、國土局、建設局、環保局、人防辦、防雷所、房管局等2.房地產開發過程中從政府部門取得的主要證件有:建設用地批準書建設用地批準書、國有土地使用證國有土地使用證、建設用地規劃許可證建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證建設工程施工許可證、商品房銷售商品房銷售(預售預售)許可證許可證3.房地產開發過程中從開發商應提供的主要文件有:項目建議書項目建議書、立項報告立項報告、可行性研究報告可行性研究報告、設計方案送審書設計方案送審書、施工圖施工圖等以及各等以及各相關部門的批文。相關部門的批文。