1、01區位背景LOCATION BACKGROUND基地位于西安國際港務區，港務區屬于灞橋區新筑街辦。主要以紡渭路、北鐵路線、灞河、北三環為界，位于東三環與北三環轉角處,距離市中心約14公里。鄂 邑 區周 至 縣長 安 區藍 田 縣高 陵 區臨 潼 區閻良區25km西安咸陽國際機場西安火車站窯村機場SITE12.5km基地區位/Location8km圖例：城市環路灞橋區城市邊界國際港務區上位規劃/Proposed plan基地位于國際港務區西側靠近灞河濱水活力帶，右側靠近港務西路綜合發展軸同時位于新中軸活力帶上，區域規劃位置優越SITE西安國際港務區SITE區域交通/Regional trans

2、portation 潘騫路（城市支路）迎賓大道（城市次干道）志高路（規劃路）港務西路（城市主干道）柳新路(規劃路)柳林路（規劃路）向 東 路地鐵14號線（2021通車）SITE杏渭路西安奧體中心M一期二期三期秦漢大道至：西安北站至：窯村機場至：西安咸陽國際機場至：市中心圖例：城市主干道城市快速路地鐵線路奧體中心站至：浐灞湖灞河灞河地塊距離地鐵3號線新筑站1.2KM，距離雙寨站1.5KM，距離地鐵14號線奧體中心站1.1KM 交通便利，柳新路以西可至西安北站，沿潘騫路往東可至窯村機場物流產業園區學校綠城全運村學校綠城全運村綠城全運村筑新MM未央湖游樂園西安浐灞國家濕地公園1.1km1.5km1.

3、2km地塊交通/Traffic analysis基地車行人流以南側與東側快速路為主，西側與北側道路為輔。基地步行人流來自以東北側地鐵方向,西南側奧體中心方向為主。灞河1.基地周邊快速交通環繞.灞河灞河SITE25m70m2.基地東側綠化帶為70m，南側綠化帶為25m.3.距基地南側1.7KM有西安繞城高速入口與收費站,至北三環。4.車行/步行人流被綠化帶阻隔難以到達.SITESITE灞河 柳新路杏渭路志高路潘騫路（城市支路）柳林路SITE圖例：城市道路圖例：城市綠帶SITE圖例：車行人流步行人流1.7km圖例：高速入口路線西安奧體中心新筑站下穿隧道周邊景觀資源分析/Analysis of la

4、ndscape resources 8.西安世博園地塊西側1.2KM處為灞河及長安碼頭水上公園，東北側2.7公里為陸港足球主題公園，南側2.7KM為新寺遺址公園，3公里范圍內，基地周邊景觀景觀資源優越渭河 5.未央湖公園 1.西安浐灞國家濕地公園3km 1.西安浐灞國家濕地公園2.灞河3.長安碼頭水上公園4.新寺遺址公園1.2km2.7km2.4kmSITE3.長安碼頭水上運動公園2.灞河 4.新寺遺址公園6.陸港足球主題運動公園7.西安華夏文旅海洋公園周邊現狀及配套/General situation survey 西安醫學院校醫院 西安國際陸港第二小學 西安西港花園高級中學 西安市浐灞實驗

5、小學 未央區和平小學 華南城購物中心 潤家購物廣場 華鑫天悅城購物中心西安國際陸港第一小學地塊緊鄰西安奧體中心，周邊除商業配套其他配套基本完善，3公里范圍內，大中型商業配套稍有欠缺（僅有華南城購物中心）1.奧體中心現狀2.迎賓大道現狀3.杏渭路現狀SITE3km1.西安奧體中心2.迎賓大道3.杏渭路競品研究/Product research 3km 1.西安奧體中心SITE1.1668新時代廣場（0.83w/2022交房）2.歐亞風景（1.2w/2021年底交房）3.華南城華譽（0.89w/2020年底交房）4.瑞斯麗悅庭（1.1w/2021-06-30交房）5.源創國際(2.5w/2023-

6、06-30交房）6.世園大觀(1.1w/2022-06交房）7.伯馬都(1.3w/2021-10-31交房）8.融城璟薈(0.99w/2020-12交房）9.世園悅府(1.9w/2022-5-31交房）10.世園菁英匯(1.7w/2021年底交房）11.西安贏臺（2.5w/待定）2.4.3.5.6.7.8.9.10.3公里范圍內基地北側西側無在售公寓樓盤，南側靠近雙寨地鐵站，國際港務區地鐵站周邊有在售公寓樓盤基地周邊高端在售公寓樓盤多為位于地鐵站附近，或靠近灞河及景觀優越處 11.1.1668新時代廣場1.1668新時代廣場(面積段均為50）2.歐亞風景(面積段均為46-92）3.華南城華譽(

7、面積段均為38）4.瑞斯麗悅庭(面積段33-50）5.源創國際(面積段55-118）6.世園大觀(55）7.伯馬都(面積段50-100）8.融城璟薈(面積段38-86）9.世園悅府(面積段60-100）10.世園菁英匯(面積段51-89）基地周邊無暫無在售高端樓盤。基地臨近灞河，靠近新筑地鐵站，區域資源優勢明顯11.西安贏臺（面積段550-640）1.1668新時代廣場（0.83w/2022交房）2.歐亞風景（1.2w/2021年底交房）3.華南城華譽（0.89w/2020年底交房）4.瑞斯麗悅庭（1.1w/2021-06-30交房）5.源創國際(2.5w/2023-06-30交房）6.世園大

8、觀(1.1w/2022-06交房）7.伯馬都(1.3w/2021-10-31交房）8.融城璟薈(0.99w/2020-12交房）9.世園悅府(1.9w/2022-5-31交房）10.世園菁英匯(1.7w/2021年底交房）11.西安贏臺（2.5w/待定）競品研究/Product research1.1668新時代廣場1668新時代廣場(面積段均為50）72.7（兩居室）35.2（一居室）歐亞風景(面積段均為46-92）A戶型：46(2室2廳2衛）華南城華譽(面積段均為38）38(一居室)B戶型：46(2室2廳2衛）瑞斯麗悅庭(面積段33-50）47(一居室)33(一居室)71(一居室)競品研究

9、/Product research1.1668新時代廣場源創國際(面積段55-118）4882歐亞風景(面積段均為46-92）92(3室2廳3衛）世園大觀(55）55(一居室)68(3室2廳3衛）世園悅府(面積段60-100)50A50B競品研究/Product research1.1668新時代廣場源創國際(面積段55-118）55118世園菁英匯(面積段51-89）51西安贏臺（面積段550-640）510 89世園悅府(面積段60-100)70100640競品研究/Product research1.1668新時代廣場設計條件/Design condition規劃綠地杏渭路柳新路（規劃路

10、）GW1-17-3綠線H24m退界24H50m退界50H100m退界10m8m5m規劃路規劃路用地紅線70m25m270m100m用地條件：1.用地范圍：柳新路以北，杏渭路以西。2.建設用地：商業用地3.容積率：2.64.建筑密度：50%5.綠地率：25%5.地上建筑面積：703306.地下建筑面積：29538.21建筑退讓距離：嚴格按照2015年（西安市城鄉規劃管理技術規定）相關要求執行城市設計要求（一）建筑風格：現代、時尚、大氣、綠色，要求紅色坡屋面。（二）建筑主色彩：符合(國際港務區城市規劃設計導則）要求（三）建筑形體：多層、高層建筑1.1668新時代廣場價值分析/Value analy

11、sisSN價值高價值較高道路軸線景觀軸線基地周邊南側和東側價值較高；北側和西側價值較低.機遇與挑戰/Opportunity and ChallengeSWOT較好的對外交通條件灞河景觀資源。位于港務區新中軸。基礎設施建設相對滯后，商業配套設施相對薄弱。“全運機遇”下，西安國際港務區東部新中心的地位將日益突出。來自周邊在售公寓的競爭。02規劃愿景PLANNING VISION1.1668新時代廣場中航國際航空產業城：景觀綠軸+廣場廣場廣場廣場城市聚合型辦公綜合體，由十棟建筑單體組成，均勻沿長型地塊的南北邊界分布，建筑群圍合的中心散布有姿態各異的都市綠色景觀。園區內的“綠化軸線”刻畫了設計的核心理

12、念，串聯中心廣場，提供了園區內人們交流休憩的公共開放空間景 觀 綠 軸景觀綠軸案例研究/Case study1.1668新時代廣場虹橋綠谷廣場：注重街區的“微氣候”。以中心庭院作為辦公園區的環境主題，結合獨立庭院綠化，平臺綠化、屋頂花園來實現清新怡人的辦公、休息環境。綠色+生態C屋頂綠化庭院綠化平臺綠化平臺綠化案例研究/Case study1.1668新時代廣場圍合+開放上海創智天地產業園區：通過圍合的規劃形式形成內部，公園社區，局部打開圍合，連接周邊地塊功能，形成開放的共享空間。案例研究/Case study1.1668新時代廣場方案愿景/Scenario vision商業景觀公寓辦公人車分

13、流空間共享完善社區職能-加深生活溝通超市 會所餐飲花園辦公 綠色平臺辦公組團公寓組團Organization功能組織打造西安國際港務區辦公、公寓標桿1.1668新時代廣場社區廣場兒童廣場植物廣場公共空間Park公園體驗打造圍合式共享綠色空間社區廣場兒童廣場植物廣場方案愿景/Scenario vision03規劃方案LOCATION AND POSTIONING如何把地塊的價值最大化？如何把地塊的價值最大化？用足密度用足密度/LOFT/LOFT最大化。最大化。方案推演/Program deduction極限方案強排滿密方案LOFT最大化方案項目單位指標說明總用地面積61818.98凈用地面積27

14、050.14總建筑面積97360.35 其中地上建筑面積70330.35獨棟辦公42000.00LOFT64980.35商業5000.00公廁150.00垃圾收集點200.00地下建筑面積27030.00其中普通機動車庫25830.00人防機動車庫1200.0010層以上按首層建筑面積，10層以下按地上總建筑面積4%容積率2.602.60建筑基底面積8750.00建筑密度32.35%50%機動車停車位輛810商業1.2輛/100，辦公1.1輛/100項目單位指標說明總用地面積61818.98凈用地面積27050.14總建筑面積97360.35 其中地上建筑面積70330.35LOFT64980

15、.35商業5000.00公廁150.00垃圾收集點200.00地下建筑面積27030.00其中普通機動車庫25830.00人防機動車庫1200.0010層以上按首層建筑面積，10層以下按地上總建筑面積4%容積率2.602.60建筑基底面積8750.00建筑密度32.35%50%機動車停車位輛810商業1.2輛/100，辦公1.1輛/100滿滿密密/LOFT/LOFT最大化是否適合非市中心的本地塊？最大化是否適合非市中心的本地塊？單品過于單一，不利于銷售；單品過于單一，不利于銷售；獨棟辦公產品不宜過多。獨棟辦公產品不宜過多。LOFT+LOFT+獨棟辦公獨棟辦公1-1.2W1-1.2W（+平層辦公

16、）平層辦公）1.1668新時代廣場LOFT+獨棟辦公組合模式東西分區南北分區圍合布局半圍合布局優勢分區明確分區明確，南向景觀利用率高南向景觀利用率高，減少北向公寓房間，可形成較大的共享庭院，城市形象優東向、南向景觀利用率高，減少北向公寓房間，可形成較大的共享庭院，城市形象優劣勢獨棟產品量過多，不利于銷售城市形象不優公寓北向房間過多，北側高層公寓對北面住宅地塊有日照影響，城市形象不優分區較為明確分區較為明確城市形象城市形象+品質品質+快周轉快周轉方案推演/Program deduction方 案 一竹竹 簡簡規劃亮點/Planning features在立面設計上，提煉出竹簡的元素，以豎向線條作

17、為立面的主要要素。效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering1.1668新時代廣場總平面圖+指標/Master Plan&Statistics項目層數層高（m）戶數電梯數標準層面積（）總面積（）商業2

18、 2247.35市政配套1 5.4 1 0 350.00350.00獨棟辦公4 4.2 6 12 465.0011160.00LOFT019.05.4 25821355.0012195.00LOFT025.05.4 1022976.004880.00LOFT039.05.4 22221125.0010125.00LOFT0417.05.4 2522651.0011067.00LOFT0518.05.4 2132651.0011718.00LOFT069.05.4 1322732.006588.00總計26 70330.35項目單位指標說明總用地面積61818.98凈用地面積27050.14總建

19、筑面積97699.57 其中地上建筑面積70330.35其中LOFT復式創意空間56573.00層高5.4m商業2247.35首層園區配套商業獨棟辦公11160.00公廁150.00垃圾收集點200.00地下建筑面積27369.21其中普通機動車庫24570.00人防機動車庫2799.2110層以上按首層建筑面積，10層以下按地上總建筑面積4%容積率2.602.60建筑基底面積10535.00建筑密度38.95%50%機動車停車位輛772商業1.2輛/100，辦公1.1輛/1001.1668新時代廣場日照/Sunlight analysis不影響北側住宅地塊日照1.1668新時代廣場規劃結構/

20、Planning structure視覺主軸規劃主軸組團節點組團節點1.1668新時代廣場功能分析/Functional analysisLOFT 56573獨棟辦公 11160商業配套 2597.35規劃亮點/Planning features“L”型布局圍合出兩個院落,為園區提供公共開放空間，提升園區品質。規劃亮點/Planning features園區內部庭院與場地周邊綠地形成綠色滲透，構造綠色生態空間鏈。1.1668新時代廣場規劃亮點/Planning features園區設計退臺綠化，景觀連廊，形成空中綠色生態鏈。規劃亮點/Planning features園區設計退臺綠化，景觀連廊

21、，形成空中綠色生態鏈。規劃亮點/Planning features97M81M50M28M50M50M17M17M17M17M17M17M建筑高低錯落，構成豐富的城市沿街界面；建筑整體北高南低形態，充分利用南向景觀資源。1.1668新時代廣場規劃亮點/Planning features與西側商業地塊整體考慮城市界面，形成優美的城市天際線。1.1668新時代廣場流線分析/Streamline analysis公寓出入口Loft EntranceLoft/8+1F/50mLoft/15F/81m2F/11mLoft/9F/50mLoft/18F/98mLoft/4+1F/28mLoft/8+1F/

22、50m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m2F/11m辦公園區出入口Office Park Entrance人行流線Pedestrian Circulation出入口Entrance城市干道Main Road車庫出入口The entrance to the underground garage 車庫出入口The entrance to the underground garage 人行出入口（僅）The entrance for the people only1.1668新時代廣場景觀分析/Landscape analysis空氣流通線Nature Vent

23、ilation Line園區綠化Landscaping AreaLoft/8+1F/50mLoft/15F/81m2F/11mLoft/9F/50mLoft/18F/98mLoft/4+1F/28mLoft/8+1F/50m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m2F/11m屋頂綠化Roof Garden1.1668新時代廣場消防分析/Fire protection analysis 消防車道Fire Lane出入口Entrance消防出入口EntranceLoft/8+1F/50mLoft/15F/81m2F/11mLoft/9F/50mLoft/18F/98

24、mLoft/4+1F/28mLoft/8+1F/50m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m4F/17m2F/11m消防登高面Fire Servicing Frontage城市干道Main Road消防出入口Entrance方案二方方城城效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering1.1668新時代廣場總平面

25、圖+指標/Master Plan&Statistics項目單位指標說明總用地面積61818.98凈用地面積27050.14總建筑面積97839.43 其中地上建筑面積70330.35其中SOHO辦公18513.00標準層1114，層高4.2mLOFT復式創意空間36964.00單棟10000以內，層高5.4m商業4500.00首層園區配套商業獨棟辦公10000.00公廁150.00垃圾收集點200.00地下建筑面積27509.08其中普通機動車庫24710.00人防機動車庫2799.0810層以上按首層建筑面積，10層以下按地上總建筑面積4%容積率2.602.60建筑基底面積11396.00建

26、筑密度42.13%50%機動車停車位輛775商業1.2輛/100，辦公1.1輛/100項目層數層高（m）戶數電梯數 標準層面積（）總面積（）商業1 5.4 1 0 4500.004500.00市政配套1 5.4 1 0 350.00350.00獨棟辦公5 4.2 5 5 500.0010000.00SOHO0194.2 11421089.009256.50SOHO0294.2 11421089.009256.50LOFT0195.4 25221540.0013090.00LOFT0265.4 722859.005154.00LOFT0365.4 722859.005154.00LOFT0495

27、.4 26021596.0013566.00總計17 70327.001.1668新時代廣場日照/Sunlight analysis不影響北側住宅地塊日照1.1668新時代廣場規劃軸線景觀花園公寓組團辦公組團住 宅 區奧 體 中 心關 聯 地 塊綠 化 帶規劃結構/Planning structure1.1668新時代廣場商業（4500）獨棟辦公（10000）LOFT公寓（36964）SOHO辦公（18513）LOFT 9F H=48.6mLOFT 9F H=48.6mLOFT 6F H=32.4mOFFICE 6F H=32.4mOFFICE 4F H=16.8m功能分析/Functiona

28、l analysis1.1668新時代廣場1231.辦公、公寓各自獨立組團。南側公寓為單連廊，東西兩側公寓東西朝向布置，LOFT公寓無北向戶型。2.基地建筑北高南低，南側企業辦公與東側公寓靠近綠帶，景觀無遮擋，景觀條件優越。HIGHHIGH綠化帶單廊LOFT3.結合退臺綠化，屋頂綠化，庭院綠化，周邊綠化，實現基地“微氣候”，構造綠色生態空間鏈。4.建筑群圍合的中心散布有各異的綠色景觀。綠化軸線”規劃理念串聯中心廣場，提供園區內外公共開放空間。中 心 軸 線PLAZEPLAZEPLAZE單廊LOFT規劃亮點/Planning features1.1668新時代廣場流線分析/Streamline

29、analysis人行流線Pedestrian Circulation出入口Entrance城市干道Main Road公寓出入口Loft Entrance辦公園區出入口Office Park Entrance公寓出入口Loft EntranceLoft/9F/48.6mLoft/6F/32.4m9F/39m9F/39m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8mLoft/6F/32.4mLoft/9F/48.6m車庫出入口The entrance to the underground garage 車庫出入口The entrance to the underg

30、round garage 1.1668新時代廣場Loft/9F/48.6mLoft/6F/32.4m9F/39m9F/39m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8mLoft/6F/32.4mLoft/9F/48.6m屋頂綠化Roof Garden園區綠化Landscaping Area景觀主軸線Main axis景觀次軸線Sub-axis景觀分析/Landscape analysis1.1668新時代廣場消防分析/Fire protection analysis 1.1668新時代廣場消防車道Fire Lane出入口Entrance消防登高面Fire S

31、ervicing Frontage城市干道Main RoadLoft/9F/48.6mLoft/6F/32.4m9F/39m9F/39m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8m4F/16.8mLoft/6F/32.4mLoft/9F/48.6m消防出入口Entrance消防出入口Entrance消防出入口Entrance1.1668新時代廣場方案比選/Project comparison方案一方案二規劃結構半圍合布局圍合布局方案特色提取竹簡的傳統元素，退臺綠化，景觀連廊，城市形象優退臺綠化，圍合庭院，中軸對稱，禮儀序列景觀利用南向及東向資源充分利用南向及東向資源充分利用

32、LOFT公寓56573平米36964平米獨棟辦公11160平米10000平米平層辦公-18513平米04產品展示PRODUCTS EXHIBITION1.1668新時代廣場LOFT產品/Loft productLOFT(9米進深）5.4米層高42雙鑰匙戶型1.1668新時代廣場LOFT產品/Loft productLOFT(7.5米進深）5.4米層高35雙鑰匙戶型1.1668新時代廣場獨棟產品/Loft product產品與租售方式可分可合，靈活銷售中型公司多為兩棟一家，3500-4000平米小型公司多為半棟或一棟一家，1000-2000平米產品溢價前庭后院、屋頂露臺、共享庭院共享庭院前庭后院

33、屋頂露臺1.1668新時代廣場獨棟產品/Loft product首層平面圖首層平面圖二層平面圖四層平面圖半棟租售方式小型公司平面布置圖900-1000平米1.1668新時代廣場獨棟產品/Loft product單棟租售方式首層平面圖首層平面圖二層平面圖四層平面圖小型公司平面布置圖1600-2000平米1.1668新時代廣場獨棟產品/Loft product兩棟租售方式中型公司平面布置圖3500-4000平米首層平面圖二層平面圖1.1668新時代廣場獨棟產品/Loft product兩棟租售方式三層平面圖四層平面圖05效果意向REFERENCE PICTURES&RENDERINGS意向/Ref

34、erence picture綠色+生態意向/Reference picture綠色GREEN共享 SHARE 生態ECOLOGY公園社區PARK COMMUNITY意向/Reference picture紐約高線公園紐約高線公園韓國高線公園韓國高線公園 香港中環商業區 香港中環商業區綠色-生態辦公城06補充方案ADDITIONAL PROJECT方 案 三浮浮苑苑1.1668新時代廣場總平面圖+指標/Master Plan&Statistics項目單位指標說明總用地面積61818.98凈用地面積27050.14總建筑面積99893.59 其中地上建筑面積70330.35其中辦公11264.82

35、標準層1114，層高4.2mLOFT復式創意空間59316.05單棟10000以內，層高5.4m商業4195.00首層園區配套商業公廁150.00垃圾收集點200.00地下建筑面積29563.23其中普通機動車庫26740.00人防機動車庫2823.2310層以上按首層建筑面積，10層以下按地上總建筑面積4%容積率2.602.60建筑基底面積10800.00建筑密度39.93%50%機動車停車位輛830商業1.2輛/100，辦公1.1輛/100項目層數戶數電梯數標準層面積單棟面積商業1 4195.004195.00市政配套1 350.00350.00辦公1118621072.8411264.82LOFT0171302998.406489.60LOFT0271242998.406489.60LOFT03914121015.858634.73LOFT04911221036.168807.36LOFT05814021036.167771.20LOFT06815421036.167771.20LOFT07914721036.168807.36總計1670580.871.1668新時代廣場日照/Sunlight analysis效果圖/Rendering效果圖/Rendering效果圖/Rendering