1、 南昌悅達奧特萊斯小鎮項目 商業規劃報告 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除RAResearch&Analysis：研究方案、分析及方向性結論 城市和區域理解 商業市場和競爭環境研究 項目特性研究 關鍵詞：收集數據、渠道觀察、城市、消費習慣、行業、區位、趨勢、產品、主客觀形式 CSCase Study：專題研究、案例分析 以奧特萊斯為發展方向 借鑒定位、業態、建筑、運營 MPMaster Planning：建筑表現能力+表現手法 動線規劃、商鋪分割建議和進一步優化，作為布局

2、、動線和品牌組合落位的基礎 RPRental Projection：財務測算 MDMerchandising Development：商業規劃+表現手法 MD基礎，項目定位和發展方向 定位：主題、功能、檔次、客群、核心元素 平面布局，業態組合和分區闡釋 示意性落位，零售、娛樂、文化、餐飲、主力、特色、主題等 項目總體操作指引 2 PDProject Development：項目分期策略 商戶落位，品牌示意，結合零售商訪談 租金價格及銷售價格 項目開發策略及開業安排 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學

3、習交流，請2 4小時內刪除CONTENT 目錄 Section 2 項目特性分析 項目區位 基地分析 交通環境 周邊規劃 Section 3 商業市場研究 商業市場發展概況 商圈研究 代表性項目分析 市場指標研究 Section 1 宏觀和區域環境分析 城市地位 城市經濟 城市規劃 區域規劃 3 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除CONTENT 目錄 Section 5 商業規劃第一階段 項目發展方向 商業定位策略 整體商業主題定位 名品直銷Outlets定位 Mall購物

4、中心定位 建筑規劃控制性設計建議 Section 4 奧特萊斯專題研究 奧特萊斯概述 全球奧特萊斯發展概況 我國奧特萊斯發展概況 國內代表性項目分析 4 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除1.1 城市地位 1.2 城市經濟 1.3 城市規劃 1.4 區域規劃 1.宏觀和區域環境分析 理解城市和區域，分析消費市場的基礎和挖掘可持續發展的社會經濟基礎 5 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅

5、用于學習交流，請2 4小時內刪除城市地位鄱陽湖生態經濟區概況 鄱陽湖生態經濟區 地理位置 長江中下游，江西省北部，以鄱陽湖為核心 定位 江西省第一個納入為國家戰略的區域性發展規劃 發展生態經濟，促進生態與經濟協調發展 中部地區重要增長極；中部制造業重要基地、中國三大創新地區之一 主要產業 已形成能源、化工、冶金、建材、機械、汽車、紡織、食品等八大支柱產業；以優勢的教育、科技資源帶動高科技產業發展，新興的電子信息、生物制藥、新材料等高新技術 面積 5.12萬平方公里;占江西省30%總人口 2200多萬人(2012);占江西省50%所含轄區 由南昌、景德鎮、鷹潭3市以及九江、新余、撫州、宜春、上饒

6、、吉安共38個縣（市、區）組成 地區生產總值 7500多億元(2012);占江西省57.9%規模以上工業增加值 2810.85億元 (2012);占江西省57.5%鄱陽湖生態經濟區及其周邊經濟區 連接中國三大重要經濟圈（長三角、珠三角、海西區）；南昌作為經濟區核心城市，帶動城市群經濟社會的跨越式發展；高新區則是戰略門戶。7 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除城市地位南昌市概況 南昌市 地理位置 江西中部偏北，贛江、撫河下游，三環，瀕臨我國第一大淡水湖鄱陽湖西南 定位 江西省

7、省會，江西省最大城市，全省政治、經濟、文化、科技、交通中心；南方重要商貿流通城市，沿海地區商貿輻射中西部的重要中轉樞紐 江西最重要綜合交通樞紐之一，依托高速鐵路和航空樞紐的省際交通廊道；國家歷史文化名城、國家園林城市、我國首批低碳試點城市之一、國家創新城市；曾被新聞周刊雜志Newsweek選為世界十大動感都會之一。主要產業 汽車及零部件、食品和生物醫藥、新材料三大千億產業，航空制造、紡織服裝、電子信息、機電、新能源五大超500億產業 面積 7,402.36平方公里 總人口 507.87萬人(2012)；全國35個特大城市之一 所含轄區 5個市轄區包括有：東湖區、西湖區、青云譜區、灣里區、青山湖

8、區；4個縣包括有：南昌縣、新建縣、安義縣、進賢縣 設立縣級經濟管理區有：紅谷灘新區、南昌經濟技術開發區（國家級）、南昌高新技術產業開發區（國家級）、桑海經濟技術開發區 地區生產總值 3000億元(2012)；占鄱陽湖經濟區40.0%，占江西省23.2%規模以上工業增加值 967.26億元(2012);占鄱陽湖經濟區34.4%，占江西省19.8%社會消費品零售總額 1116.54億元(2012)；占江西省27.9%南方重要商貿流通城市、重要綜合交通樞紐和現代制造業基地之一；國外大型產業與總部轉移對接基地；休閑宜居的“未來都會，綠色之都”。南昌行政區劃 8 微信及QQ：1115955733，朋友圈

9、每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除城市經濟城市經濟國民經濟 1,3901,6601,8382,2072,6893,0010%5%10%15%20%25%1,0001,5002,0002,5003,0003,500200720082009201020112012GDP地區生產總值（億元）GDP增長率國民經濟運行良好，指標引領全省，增速高于全國平均水平。產業結構處于工業化階段，工業基礎較強，產業結構調整初見成效。產業與消費需求穩定，將促進第三產業比重上升，有利于城市商業發展。總量和人均水平低于其他中部省會城市，相比武

10、漢、長沙等城市規模相對不足且起點較低，擁有較大發展潛力。30,46436,10539,6694717453023587150%5%10%15%20%25%20,00030,00040,00050,00060,00070,000200720082009201020112012人均GDP（元）人均GDP增長率南昌市地區生產總值GDP和增長速度 南昌市人均GDP和增長速度“十二五”規劃目標：GDP五年翻一番，年均增長13%，“十二五”規劃目標：人均GDP跨越10000美元臺階 GDP：2010年，南昌全市GDP突破2000億元。2012年，突破3000億元，在全國城市中位居第48位，首次沖進50強。

11、2012年，GDP同比增長12.5%，增速在江西省排名第1位，中部排名第3位，全國排名第9位，處于上升趨勢。三大產業構成：城市化拓展步伐加快，第一產業比重大幅下降；依托發達工業基礎，第二產業占比最高；近年來第三產業迎來發展契機。2012年三次產業結構為4.9：57.9：37.2。根據“十二五”規劃，預計2015年第三產業占比43%。2012年中部六省省會城市指標比較 絕對額 位次絕對額 位次武武 漢漢 8,003.82 12711.471長長 沙沙 6,399.91 22613.82鄭鄭 州州 5,547.00 32309.623合合 肥肥 4,164.30 41653.544南南 昌昌 3,

12、000.52 5967.265太太 原原 2,311.43 6782.966城市GDP（億元）規模以上工業增加值（億元）10 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除8201,0981,4791,9392,0032,6230%5%10%15%20%25%30%35%40%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000200720082009201020112012固定資產投資額（億元）固定資產投資額增長率南昌市固定資產投資和增長速度“十二五”規劃目

13、標：五年累計1.8萬億元，年均增長速度大于20%；2015年達到5,000億元 南昌市房地產投資和增長速度 1261631982302803440%5%10%15%20%25%30%35%40%050100150200250300350400200720082009201020112012房地產投資（億元）房地產投資增長率2007-2012房地產投資占固定資產投資額比例：12-15%城市發展帶動固定資產投資和房地產開發投資呈增長態勢，房地產處于快速發展階段，預計將持續較長時間。城市經濟城市經濟國民經濟 絕對額 位次增幅（%）位次武武 漢漢 5,031.25 1205長長 沙沙 4,011.96

14、 220.34鄭鄭 州州 3,803.04 319.76合合 肥肥 3,561.00 422.73南南 昌昌 2,623.03 5311太太 原原 1,320.63 628.92城市固定資產投資（億元）2012年中部六省省會城市指標比較 因南昌基礎相對薄弱，2012年固定資產投資落后于其他中部省會城市，但增幅位列六省省會第一。11 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除0-14歲,931153,18%15-64歲,3722458,74%65歲及以上,388945,8%東湖區,5

15、75489,11%西湖區,503822,10%青云譜區,316723,6%灣里區,63963,1%青山湖區,897841,18%南昌縣,1018675,20%新建縣,795412,16%進賢縣,690446,14%安義縣,180194,4%城市經濟城市經濟人口 491.31494.73497.33502.25504.95507.870%1%2%3%300350400450500550600200720082009201020112012戶籍總人口（萬人）總人口增長率人口地區分布（2010年第六次人口普查）。“十二五”規劃目標：全市常住人口520萬人，城鎮化率達到70%。城區面積擴大到350平方

16、公里，城市人口達到330萬人 城市化進程加速，市區住房升級換代，吸引新市民、新產業入城，大批區縣和周邊輻射城市群體涌入。居民年齡層次和受教育程度提高，中青年、家庭式消費主力形成，拉動消費市場發展。南昌市總人口持續增長，2012年達到507.87萬人，社會從業人員310萬人。2010年第六次全國人口普查，全市常住人口為504.26萬人。2010年第六次人口普查顯示，2010年南昌市勞動年齡人口中，具有大學以上（含大專）文化程度的占17.56%。南昌是高教名城，全國三大職業教育基地之一，具有豐富的教育和勞動力資源，對可利用勞動力資源的進一步開發是構成促進經濟增長的動力之一。南昌市戶籍總人口和增長速

17、度 人口年齡分布（2010年第六次人口普查）注：常住人口數據中，東湖區數字包含紅谷灘新區220237人；青山湖區數字包含南昌經濟技術開發區263220人；南昌縣數字包含南昌高新技術產業開發區228542人；新建縣數字包含桑海經濟開發區22477人。12 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除城市經濟城市經濟產業發展和對外經濟 2012年，全市實際利用外資26.40億美元，第二產業和第三產業所占份額分別為27.4%和71.8%。外商投資企業戶數較多的行業為：制造業、批發和零售業；

18、其次為租賃和商務服務業、信息傳輸、計算機服務和軟件業、房地產業等。逐漸受投資者關注和青睞，投資行業以制造業為主向高新技術發展。為商業市場繁榮奠定基礎，外向型經濟發展戰略和現代服務業發展所吸引的高素質人群為城市商業注入新動力。12.314.115.820.222.9260%5%10%15%20%25%30%0.05.010.015.020.025.030.0200720082009201020112012實際利用外資（億美元）實際利用外資增長率南昌市實際利用外資和增長速度“十二五”規劃目標：五年累計超過130億美元 國家創新型城市，南昌擁有國家級以上工業園區8個、規模企業近1000家。三大千億產

19、業：汽車及零部件、食品和生物醫藥、新材料 五大超500億產業：航空制造、紡織服裝、電子信息、機電、新能源 截至2012年，南昌市外商投資企業1,518戶。世界500強企業已有上百家。如：益海嘉里、福特、日立、惠普、微軟、沃爾瑪、麥當勞、麥德龍、肯德基、ABB、家樂福、可口可樂、百事可樂、聯邦快遞、馬士基、默克制藥、貝塔斯曼等。小藍工業園是全省世界500強企業入駐最多園區。目前，南昌市共有上市公司逾20家，累計融資規模逾320億元。影響力較大上市公司包括江鈴汽車、洪都航空、江中藥業等，其規模較大，競爭力強，職工收入水平明顯高于2012年全市在崗職工平均水平。根據“十二五”規劃，2015年末，全市

20、上市公司力爭超過40家（其中高新區5家），當年募集資金150億元，上市后備企業達到200家以上。“一核”“一核”：紅谷灘現代服務業核心集聚區 “三區”“三區”：南昌高新技術產業開發區、南昌經濟技術開發區和南昌小藍經濟技術開發區，主要發展航空、汽車、生物醫藥、高端裝備、電子信息、新能源等產業 “三帶”“三帶”：昌九走廊產業增長帶、沿江產業拓展帶和環城縣域產業發展帶 優勢產業 外商投資 上市企業 產業發展空間格局 13 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除社會消費品零售總額：20

21、12年突破1000億元，達到1116.54億元，繼續保持全省第一。零售業完成822.38億元，占全市總量73.7。人均可支配收入：2011年突破20000元，2012年達23602元。2007-2012年復合增長率10.4%，與合肥、鄭州等中部省會城市差距逐步縮小。根據“十二五”規劃目標，2015年城鎮居民人均可支配收入達到32000元。南昌市與新余、萍鄉、景德鎮、上饒、宜春、九江等省內其他城市相比，體現典型的省會輻射效應，即城市消費總額高于本地居民消費總額，其他城市則明顯的體現為消費溢出效應。雖然南昌對周邊城市具有強大吸金力，但通過市場調研及訪談發現，南昌部分中高端消費外溢。在南昌高端群體中

22、，約50-60%消費在本市，剩下40-50%則流向外省市。4275296347659511,1170%5%10%15%20%25%30%05001,0001,5002,0002,5003,000200720082009201020112012社會消費品零售中額（億元）社會消費品零售總額增長率13,07615,11216,47218,27620,74123,62010,06411,55112,40613,89915,23416,45077.0%76.4%75.3%76.1%73.4%69.6%0%20%40%60%80%100%5,00010,00015,00020,00025,00030,00

23、0200720082009201020112012人均可支配收入（元）人均消費性支出（元）消費傾向絕對額 位次增幅（%）位次武武 漢漢 27,061 2142長長 沙沙 30,288 114.51鄭鄭 州州 25,434 313.24合合 肥肥 25,301 412.65南南 昌昌 23,602 513.83太太 原原 22,587 612.16城市城市居民人均可支配收入（元）南昌市社會消費品零售總額和增長速度 南昌市居民人均可支配收入和消費性支出 2012年中部六省省會城市指標比較 城市經濟城市經濟商業市場 零售商業活躍，2012年社會消費品零售總額增速全國第一，呈現快速增長態勢。消費結構優

24、化、消費水平及品質提升趨勢明顯，中高檔購物、娛樂等成為熱點，屬于快速增長的中高消費商業市場。在購物中心、新型商業形態發展方面具良好基礎和市場空間。省會輻射效應顯著，但部分中高端消費外溢。14 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除2.1 項目區位 2.2 基地分析 2.3 交通環境 2.4 周邊規劃 2.項目特性分析 評估項目現有條件和區域環境，進一步探尋發展方向 24 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o

25、.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除3.1 商業市場發展概況 3.2 商圈研究 3.3 代表性商業項目分析 3.4 市場指標研究 3.商業市場研究 從研究南昌商業市場環境及特征入手，挖掘市場機會點、空白點和升級點 36 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除財富購物廣場 商業建筑面積 35,000平方米 商業樓層 B1+1F-5F 停車位 350個（地下B1）定位和主題 中高檔；國際高端品牌進駐南昌首選 主要客群 南昌市及省內客源，和來昌的各地商旅人士；中高收入群體

26、為主 消費者重品牌和品質，年齡多為25-50歲的白領/金領、企事業中高層、富二代、生意人等；個人、夫妻、家庭客群皆有 業態組合 功能單一，零售購物為主；另有小型精品超市（提供部分進口食品），輔以餐飲（宜客咖啡），服務（美麗田園SPA、皮具護理）代表性品牌 Armani Collezioni阿瑪尼,Maxmara,Cerutti1881,Dunhill登喜路,Mont Blanc萬寶龍,Givenchy紀梵希,Canali,Hugo Boss,Ports,Omega,Longines,Swarovski施華洛世奇,Follie Folli芙麗芙麗 租售策略 扣點為主；女裝23-25%項目評價 位

27、處商圈核心，由2棟辦公樓和商業裙房構成的高品質項目。曾由本土最大商業集團洪客隆開發運營，品牌基礎雄厚；2012年被華潤創業收購后，項目軟硬件品質逐步提升中。中高端購物功能為主，引入較多南昌獨有品牌。首層主次入口皆有國際一二三線服飾品牌坐鎮，化妝品牌豐富度和檔次不及百盛。中規中矩的傳統百貨平面布局。首層1-2F局部挑空，走道尺度較佳，但品牌展示性受物業局限。整體看，其硬件品質、空間尺度和物業管理仍為當地百貨最佳。所在地 東湖區八一大道347號 業主 洪客隆（現華潤）運營商 洪客隆（現華潤）開業時間 2004年10月 商業類型 百貨 南昌現有唯一定位高端購物的項目。國際品牌豐富度及檔次、硬件設施代

28、表全省百貨業最高水準。傳統百貨模式，業態功能單一，缺乏餐飲、休閑娛樂、服務，品牌展示性和空間布局受限。號召力和品牌效應較百貨大樓稍遜。代表性商業項目代表性商業項目財富購物廣場財富購物廣場 50 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 主題 業態 主要租戶 B1 都市品味超市 每天品味超市；進口食品、日用百貨、煙酒、面包 1F 國際名品館 國際名品、珠寶、名表、化妝品 零售 Armani Collezioni阿瑪尼,Maxmara,Cerutti1881,Dunhill登喜路

29、,Mont Blanc萬寶龍,Givenchy紀梵希,Canali,Hugo Boss,Kent&Kurwen,Paul&Shark,Calvin Klein,Tommy Hilfiger,Ports,Versace Collection,S.T.Dupont都彭,Autason 亨吉利世界名表中心(Omega,Longines,Rado)Swarovski施華洛世奇,Follie Folli芙麗芙麗,Arte,千禧之星，TSL謝瑞麟，周大福，潮宏基，六福珠寶，周生生 Fancl,Camenae家美樂，歐萊雅,Aupres歐泊來,Kose高絲 2F 時尚流行館 少淑女裝、女鞋、女包、眼鏡、飾品

30、 零售 CK Jeans,Miss 60,Armani Jeans Pinko,VOV,ICB,icicle,zug zug,Jorya cocodeal,Roem,O2nd,Cocoon,Prich,Mind Bridge,EnC,obeg,Scofiled,Ochirly Dyrberg Kern首飾，La Pagayo,Dissona,Why,Kipling,Rime Harson,千百度,kh design,Fion,Fed,Joy&Peace,Ecco,Gabor,Millies,What For,Le Saunda,Belle,Staccato,Bata 代表性商業項目代表性商業項

31、目財富購物廣場財富購物廣場 51 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 主題 業態 主要租戶 3F 名媛服飾館 尊貴女裝、女士內衣、皮革、飾品 零售 PORTS,immobile,Lime,e+,VGRASS,Marisfrog,Lancy from 25,Mexy.Co,Arits,玖姿，Gerolano，雅瑩，JESSIE,NAERSI,Lilly 黛安芬，Clover，愛慕，曼妮芬，伊維斯，Eblin 服務 L&C皮革工坊 4F 紳士名流館 男裝、男鞋、男包、男士內

32、衣、男士配件、改衣處 零售 S.T.Dupont 都彭,VICUTU，Lacoste,VERSINO,Byford,Meyer,La Vicco,Dikni Bleman 九牧王，Didiboy，爵士丹尼，Boss Suwen,Laico Dine,carlo castello ECCO,Jaguar,Skap,Nipmar,Clanks,Crown皇冠箱包 5F 時尚生活館 運動服飾、童裝、玩具、婦嬰用品、禮品、床品家飾、數碼小家電、貴賓廳、兌獎處、咖啡餐廳、美麗田園SPA 零售 Sony小型體驗區 Nautica,G-Star,Bean Pole,Goldlion Young,Jeep,C

33、amel Active,Mind Bridge男士,Scofield男士 Nike,Adidas,CROCS,Rapido,Gertop,Timerland,Columbia,Jack Wolfskin 雙立人,菲姐意大利生活館，WMF Adidas Kids,Zucchi,Mibaby,麗嬰房，Annil，alphabet，Paw in Paw,Eland Kids,餐飲 宜客咖啡 服務 美麗田園SPA 代表性商業項目代表性商業項目財富購物廣場財富購物廣場 52 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學

34、習交流，請2 4小時內刪除百盛中山店 商業建筑面積 32,000平方米 商業樓層 B1+1F-4F 定位 中高檔；僅次于財富購物廣場 主要客群 南昌市及省內客源，和來昌的各地商旅人士；中高收入群體為主 業態組合 功能單一，零售購物為主；另有小型精品超市（提供部分進口食品），輔以餐飲（KFC，晴悅茶餐廳）代表性品牌 Cartier卡地亞,COACH，Swarovski施華洛世奇；歐米茄Omega，浪琴Longines；S.T.Dupont 都彭，PORTS寶姿，Aquascutum雅格獅丹，Tommy Hilfiger，Calvin Klein 化妝品：Chanel,EL雅詩蘭黛，Lancome

35、蘭蔻，Gurlain嬌蘭，SK2，Clarins嬌韻詩，Givenchy紀梵希，Jurlie茱莉，Keihls契爾氏，歐舒丹，Clinique倩碧，Makeup Forever 租售策略 扣點為主；女裝24-25%項目評價 位于中山路和象山北路交界處，地理位置優越。目前地鐵施工，可及性和周邊環境暫受影響。2007年，馬來西亞金獅集團旗下百貨連鎖機構以5.1億元收購原南昌太平洋百貨。憑借其豐富操作經驗和品牌資源，項目人氣較旺，經營業績較好。中高端購物功能為主，品牌豐富度和檔次僅次于財富廣場。首層COACH、Cartier、眾多國際知名化妝品專柜為其亮點，為南昌獨有品牌。2-4F少淑裝、成熟女裝、

36、男裝、休閑運動戶外品牌與財富、百大部分重復，客單價介于兩者之間。中規中矩的傳統百貨平面布局，部分區域走道略狹窄，布局局促。代表性商業項目代表性商業項目百盛中山店百盛中山店 所在地 東湖區中山路177號 業主 馬來西亞金獅 運營商 百盛 開業時間 2007年5月百盛接手（原太平洋2003年1月開業）商業類型 百貨 南昌中高端項目代表。位于人流聚集的中山路商業街，與周邊中檔定位的天虹、華潤萬家及大量高街流行街邊店形成顯著差距，填補區域國際品牌空白。傳統百貨模式，業態功能單一，缺乏餐飲、休閑娛樂、服務，品牌展示性和空間布局受限。號召力較強，二店三店即將開業。53 微信及QQ：1115955733，朋

37、友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 業態 主要租戶 B1 超市、家用、童裝 超市 百盛超市 零售 多樣屋TOYOHYA，雙立人，Barun，Blueair空氣凈化，WMF，膳魔師；天福茗茶，北京同仁堂 Eland Kids，Annil，Alphabet，麗嬰房 1F 國際名品、珠寶、名表、化妝品 零售 Cartier卡地亞,COACH，Swarovski施華洛世奇；亨吉利世界名表中心（歐米茄Omega，浪琴Longines，Tudor，Rado）；S.T.Dupont 都彭，PORTS寶姿，Aquascu

38、tum雅格獅丹，Tommy Hilfiger，Armata di Mare亞曼達，Calvin Klein 化妝品：Chanel,EL雅詩蘭黛，資生堂，Lancome蘭蔻，Gurlain嬌蘭，SK2，Clarins嬌韻詩，Givenchy紀梵希，Jurlie茱莉，Keihls契爾氏，歐舒丹，Clinique倩碧，Makeup Forever,Fancl，蘭芝，aupres歐珀萊 謝瑞麟TSL，鉆石世家，潮宏基，六福珠寶，周大福，周生生，玉翠山莊 餐飲 晴悅茶餐廳 2F 化妝品、飾品、女鞋、女休閑裝、女時尚裝、女基本衣著、表、牛仔 零售 Versace Jeans,Miss 60,G Star,

39、CK Jeans,Lee,Levis；Paul Frank；Dazzle,Icicle，Zugzug,On&On,Mind Bridge,EnC,W.Dot,Teenie Weenie,NY96,Eland,MO&CO，Prich,UGIZ,Cocodeal；VERO MODA,ONLY Nine West，Steve Madden,What For,Tata，Belle,Joy&Peace,Staccato,千百度，Harson，Kisscat，Le Saunda,Gabor CK Underwear,Body Pops；不二良造眼鏡；G2000 佰草集，DHC，Faceshop，Moman

40、de 3F 女職業裝、女基本衣著、女手袋、女服飾品、羊絨羊毛 零售 PORTS寶姿，Myfeno，Marisfrog，AMASS阿瑪施，INSUN，ELLASAY，Mojo Phine，Georlamo，Lilly，NAERSI，NAERSILING，斯爾麗，DUNNU，菲姿，Anmani，yxzd，Kistina，Minze，Style，Bean Pole 黛安芬，ELLE內衣，伊維斯，Eblin，imis,鄂爾多斯 4F 男職業裝、男休閑、戶外運動，運動裝，男鞋，男包，數碼照材，客戶服務 零售 Lacoste，BONI，Elle Homme，VICUTU，Ve Delure，VERSINO

41、，Daniel Hetcher，沙馳，金利來，Carlo，Castello，Boss Sunwen Mind Bridge男士，Plory，Scofield男士，gxg，G2000，Bean Pole，Palerb Ecco，Crocs，Nike，Converse，Columbia，Jack Wolfskin，Northface，Nautica，Zoke，Ozark,Jeep，Zippo Coodoo酷動數碼，Sony 代表性商業項目代表性商業項目百盛中山店百盛中山店 54 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m

42、，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除南昌百貨大樓總店 商業建筑面積 50,000平方米 商業樓層 1F-6F（6F局部）定位 中檔 主要客群 南昌市及省內客源，和來昌的各地商旅人士；中等收入群體為主 業態組合 功能單一，零售購物為主；另有小型生活超市（提供部分進口食品），輔以餐飲（KFC，星巴克）和部分混于服飾專柜區的水吧/即食 租售策略 扣點為主；女裝25-28%項目評價 傳統國營老百貨，在當地消費者心目中地位較高，經營業績較好。整體人氣旺，但高區人流相對弱。品類齊全，品牌豐富度較高，但部分區域布局混雜。新品、折扣品皆有。2F少淑裝招商實力較強，擁有部分南昌獨有品牌。外立面和內部 設施老舊，

43、空間尺度欠佳，較為擁擠局促。2F天橋連接至對面財富購物廣場、萬達廣場。代表性商業項目代表性商業項目南昌百貨大樓總店南昌百貨大樓總店 所在地 東湖區中山路1號 業主 南昌百大 運營商 南昌百大 開業時間 1958年 商業類型 百貨 區位優勢顯著，輻射力強，人流量大。傳統國營老牌百貨，號召力和影響力較大，擁有大批忠誠度較高客群。受物業局限，提升有限。55 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 業態 主要租戶 1F 璀璨時尚館 化妝品、名表珠寶、精品配飾、精品男女鞋、時尚女包、

44、客服中心、鐘表首飾維修、皮具美容維修 零售 Omega歐米茄，Longines浪琴，Tissot天梭，Mido，Borel，Titoni，Enicar，Tudor，Citizen,Swatch 3D-Gold Belle,Joy&Peace,Aee,Kisscat,Le Saunda,Sat&Sun,Tata,Fed,Harson,Staccato,Millies,d:fuse,Dissona,Fion Elizabeth Arden雅頓,Revlon露華濃,蘭芝，Max Factor，Mamonde夢妝，H2O，Urara，Olay，理膚泉，雅漾，Loreal歐萊雅，佰草集；香水（kenzo

45、，marc jacob等）Raakee蘋果專營店 餐飲 Starbucks星巴克、KFC、Pizzahut 2F 青春潮流館、潮流生活館 少男少女服飾 前衛少女裝、青年休閑裝、流行飾品 零售 Only,Vero Moda,a02,Viscap,Dazzle,CHOZOCO E-land,EnC，Roem,Teenie&Winnie,Prich Season Wind,One More,F.NY,播,自然元素,S.deer,miidi謎底,Ochirly,5+Plus,Olive des Olive,Honeys,Tapenade,Cocodeal Paul Frank,Levis,CK Jea

46、ns,gxg Jeans,G2000,Jack&Jones,UGIZ,Peace Bird Imis,Fandecia,Body Pops；不二良造眼鏡 餐飲 哈根達斯（提貨點）、摩堤工坊、西樹泡芙、果元素 代表性商業項目代表性商業項目南昌百貨大樓總店南昌百貨大樓總店 56 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 業態 主要租戶 3F 仕女精品館、寢具家飾 寢具家飾 時尚淑女裝、精品盛年裝、文胸內衣、家居服、時尚女雜、寢具家飾 零售 婷美、黛安芬、歐迪芬、伊維斯、曼妮芬、E

47、lban、愛慕 AMASS阿瑪施、ShowLong、EMELY、JESSIE、FINITY、Feizi菲姿、斯爾麗NAERSI、聲雨竹、音兒 夢潔、羅蘭家紡、貓人內衣 4F 紳士服飾、活力運動館 精品男裝、商務男裝、戶外休閑裝、男鞋男包、男士精品、男士內衣、精致羊絨、運動服裝、時尚配鏡 零售 Elle Homme,BONI，LEONADO,夢特嬌、金利來、利郎 Daniel Hetcher，Harson，Senda，Camel Adidas Original,Adidas,Nike,Giornado,Toread,North Face,Northland，Nautica，Jack Wolfsk

48、in 舒雅，鄂爾多斯，Parker 5F 現代家電 生活超市 嬰童用品 嬰童用品、生活超市、時尚家電、精致數碼、精美廚具、玻璃工藝品、現代按摩器材 超市 時尚超市生活館（部分進口食品）零售 雙立人、膳魔師、Oulin、方太、Sharp、美的、AUX、Crown皇冠箱包、OSIM 6F（局部）兒童天地 兒童貝樂園 兒童服裝、兒童玩具、貝樂園 零售 康貝Combi、Paw in Paw、Nike Kids、好孩子 兒童娛樂 貝樂園 代表性商業項目代表性商業項目南昌百貨大樓總店南昌百貨大樓總店 57 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b

49、 a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除代表性商業項目代表性商業項目天虹二店中山店天虹二店中山店 天虹二店中山店天虹二店中山店 商業建筑面積 54,000平方米 商業樓層 B1+1F-9F 定位 中檔，略低于百大 主要客群 南昌市及省內客源，和來昌的各地商旅人士；中層收入群體為主 業態組合 百貨購物中心化趨勢，在單一購物功能基礎上加入餐飲、娛樂業態 9F為影院，7F結合兒童主題引入金寶貝；餐飲比例在傳統百貨中相對較高，包括：B1即食/水吧，1F哈根達斯和麥當勞，7F宜客咖啡，8F整層為特色餐飲 B1另有中型超市（含生鮮）主力店 影院：江西華影影城（9F,10廳1600座）租售策

50、略 扣點為主；女裝24-25%項目評價 位于中山路和象山北路交界處，地理位置優越。目前地鐵施工，可及性和周邊環境暫受影響。原百意百貨，天虹接手后調整定位招商，于2011年起扭虧為盈。品類齊全，品牌豐富度較高，但部分區域布局混雜。新品、折扣品皆有。與其他中檔百貨相比，品牌重復度高。傳統百貨格局，外立面和部分區域維護保養不佳，空間尺度顯局促。所在地 東湖區中山路318號 運營商 天虹（原百意百貨）開業時間 2007年 商業類型 百貨 南昌中端項目代表。位于人流聚集的中山路商業街。人氣較旺，折扣活動和營銷力度較大。中檔百貨同質化現象普遍，主流品牌重復度較高。百貨購物中心化，在零售購物功能基礎上，加入

51、餐飲和娛樂業態，拉動人氣。58 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 業態 主要租戶 B1 超市 超市 其他 煙酒、茶、藥品、化妝品、保健品、數碼產品、家具用品、香巢、果汁吧 1F 女鞋、化妝品、首飾、鐘表、機器修鞋、餐飲 零售 Tissot，Tudor；Raakee數碼 ENZO，千禧之星，周生生，周大生，六福珠寶，老廟黃金，鉆石世家；Tata,Joy&Peace，Stacatto，Belle，Millies，Fed，Precies，D:fuse,Sat&Sun，Har

52、son，Kisscat，Eblan，Walker Shop，Teemix,Ecco，Couberg Kose高絲，Aupres歐泊來，Revlon露華濃，美寶蓮，MGPN毛戈平，自然堂，Proya，Skin Food 餐飲 哈根達斯、麥當勞（1-2F）2F 少女裝、少淑裝、時尚女包、內衣、女士飾品、眼鏡、美甲 零售 Vero Moda，Only，Ochirly，a02，Etam，Etam Weekend，Honeys，Nice Claup，QUA，Mind Bridge，Basic House，Teenie Winnie,SCAT，UGIZ La Chapelle，淑女屋，Nemow,S.De

53、er，SSND，播，Cassile，Maxigo，GOZO 3F 淑女裝、少淑裝、女士皮具、女士飾品 零售 AMASS阿瑪施，JESSIE，Part Two,Penny Penny,Erons,Vocci,Eva,Newfound Clride，Aitu，洛可可，Season Wind，Viscap，thoth，Scofiled，Umisky，ROEM Fion，Ivy，kki，Dissona，Zolie 餐飲 大卡司 代表性商業項目代表性商業項目天虹二店中山店天虹二店中山店 59 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c

54、 o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 業態 主要租戶 4F 成熟女裝、淑女裝、內衣、家居服、針織品 零售 哥弟，Anlom,聲雨竹，HONRN紅人，Yiner音兒，Risegreen，Ground，Susan Atsugi，愛慕，曼妮芬，伊維斯，Eblin，imis 5F 男裝、男鞋、箱包皮具、男士精品、男士內衣、改縫褲腳 Elle Homme，夢特嬌，Stor，Cezon，Saint Blanc，馬克華菲，Lawsiton，雅戈爾，九牧王 Samsonite新秀麗 SKAP，沙馳，Senda森達 6F 休閑裝、體育用品、健身器材 零售 Jack&Jones，Selected，Es

55、prit，Mind Bridge男士，馬克華菲，gxg，riverstone Levis，Lee Zoker，Adidas，Puma，Northland，Columbia，Toread Vans，Crocs，le coq sportif 7F 兒童用品、家具用品、床上用品、小家電、集團購買、VIP顧客接待、宜客咖啡、金寶貝中心 零售 Eland Kids，Disney Kids，Paw in Paw，Twin Kids，Snoopy，好孩子，Nike Kids，Annil，鄂爾多斯，海爾曼斯，南極人 多樣屋TOYOHYA，膳魔師，松下 富安娜家紡，夢潔家紡 兒童教育 金寶貝中心 餐飲 宜客咖啡

56、 8F 餐飲 餐飲 萊茵河自助餐廳、干尊意式休閑餐廳、滿納園韓國料理、大豐收漁莊、金正會跆拳道 9F 影院 娛樂 江西華影國際影城（9F,10廳1600座）代表性商業項目代表性商業項目天虹二店中山店天虹二店中山店 60 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除南昌凱德廣場（原名嘉信茂）商業建筑面積 52,600平方米 商業樓層 1F-4F 停車位 222個（含地下B1）定位 中檔偏低；滿足各年齡層居民日常需求；定位生活化、大眾化 主要客群 城南區域居民為主 客群年齡層次分布較廣，

57、適合家庭消費、年輕中低收入客群等，也吸引有車一族 業態組合 超市、零售、餐飲、休閑娛樂、生活服務、兒童娛樂等 主力店 超市：沃爾瑪（2-3F)、中影今典國際影城(4F)租售策略 持有型；純租金、保底租金+扣點或純扣點形式 項目評價 地處青云譜交通樞紐龍王廟一帶，毗鄰主干道，公共交通便捷，可視性較好。業態豐富度較高。首層大量引入凱德分類體系中的“fashion outlets”即平價流行休閑服飾折扣店，客單價80-300元/件。2-3F結合大賣場外圍設置 生活服務、兒童相關業態。4F引入影院、電玩城、美食廣場、快餐、特色連鎖餐飲等。戶外空間作為外租兒童游樂場地，聚集人氣，增加租金收益。早期項目，

58、動線規劃欠合理性，大賣場與商場人流混雜。為提升可租面積，首層分割較多專賣店，次動線過多。空間尺度一般，內外部硬件略老舊，公共區域保潔不佳。客流高峰期停車位不足。所在地 青云譜區解放西路87號 業主 凱德 運營商 凱德 開業時間 2006年9月 商業類型 購物中心（組合店）典型的凱德在城郊結合區、新興住宅區Community Retail定位。在城南板塊先入為主，開業初期人氣較弱，隨著周邊居住氛圍成熟，作為區域唯一大型綜合商業受城南消費者青睞。代表性商業項目代表性商業項目南昌凱德廣場（原名嘉信茂）南昌凱德廣場（原名嘉信茂）61 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p

59、:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 業態 主要租戶 1F 黃金珠寶、化妝品、潮流服飾、休閑運動、鞋類、餐飲 零售 中國黃金，周大生、戴夢得，CASIO卡西歐,Tissot天梭 Hotwind熱風、達芙妮生活、達芙妮印象 拉夏貝爾集合店（裝修中）、Miidii謎底、洛可可、歐一坊、百圖 培羅蒙、恒源祥 勝道體育 千色店、屈臣氏 餐飲 必勝客、KFC、韓金城韓國料理 2F 沃爾瑪超市，生活服務、生活零售、箱包皮具 超市 沃爾瑪超市2-3F 零售 Lock&Lock樂扣樂扣、新源名茶、良品鋪子 馬連奴、太子龍、雅典娜、哎呀呀 服務 可諾丹婷女

60、子美容 中國移動、有線電視 3F 沃爾瑪超市、兒童服飾、兒童娛樂 超市 沃爾瑪超市2-3F 零售 ABC童裝 兒童娛樂/服務 哈米兒童暢想小鎮、柏藝琴行、兒童攝影 4F 影院、電玩、餐飲 娛樂 中影今典影城、嘉樂電玩城、世嘉游藝 餐飲 美食尚美食廣場、黃記煌、重慶劉一手火鍋、三國烤魚、新素藝、倉橋家 代表性商業項目代表性商業項目南昌凱德廣場（原名嘉信茂）南昌凱德廣場（原名嘉信茂）62 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除代表性商業項目代表性商業項目天虹一店江大南路天虹一店江大

61、南路 天虹一店江大南路天虹一店江大南路 商業建筑面積 13,000平方米 商業樓層 B1+1F-5F（2-3F超市）定位 中低檔 主要客群 區域客源，老城區延伸區域的城東居民和周邊高校學生；滿足日常消費需求 大眾化定位，針對18-25歲學生群體和35歲以上對價格較為敏感的居民 業態組合 2-3F社區超市作為核心店，拉動人流 零售購物為主，平價鞋包、服飾；餐飲僅有即食類商家（1F香黛新語面包店；2F超市外圍的水吧、丸來玩趣）；無休閑娛樂、服務業態 項目評價 毗鄰南昌大學和傳統住宅板塊，周邊人口密集度高。天虹的第一家跨區域連鎖分店，針對片區客群消費特點，采取中低檔定位，流行青春服飾、休閑運動、鞋類

62、等折扣換季清倉商品為主，客單價80-300元/件。早期傳統百貨格局，外立面和硬件設施老舊，層高較低，僅1組扶梯。體量有限，空間局促，走道狹窄，動線模糊。所在地 青山湖區江大南路125號 運營商 天虹 開業時間 2002年10月 商業類型 百貨+超市 城東具代表性的人氣商業項目，為區域居民和高校學生受歡迎的日常消費場所。傳統“百貨+超市”格局，拉動客流。聚集一批大眾化化定位的服飾、鞋包主流連鎖品牌，且促銷折扣品較多。63 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除樓層 業態 主要租戶

63、 B1 體育用品、健身器材、休閑裝 零售 1F 化妝品、首飾、鞋類、皮具箱包、機器修鞋 零售 周大生，老廟黃金 Loreal歐萊雅，Camenae家美樂，美寶蓮，Mamonde夢妝，自然堂，ZA，Urara悠萊 Belle百麗,Tata,J&M,Senda森達,Le Saunda萊爾世,Kisscat,Sat&Sun,PTSon,Daphne達芙妮，Teemix天美意，Safiya，金利來 2F 超市 超市 超市（生鮮熟食、副食干貨、散裝食品、江西特產、煙酒茶、保健品、風味小吃）3F 超市 超市 超市（糧油、嬰幼兒、休閑食品、飲料、個人護理、清潔用品、家具用品、日用百貨、小家電、小五金、文具）

64、其他 水吧、丸來玩趣、海產專賣 4F 少淑裝、少女裝、淑女裝、成熟女裝、針織品、女士內衣、飾品、VIP服務中心 零售 Cache Cache，Lagogo，La SPort,La Chapelle拉夏貝爾，播,FN.Y,Etam,Etam Weekend,CC&DD，S.deer concept,Bisousold,Maxico,Ruth，鄂爾多斯 5F 男裝、兒童用品、床上用品、家居服、內衣、羽絨服、服裝修改 零售 羅蒙，雅戈爾，九牧王，夢特嬌，培羅蒙，藍威龍，柒牌 小豬班納，Annil童裝 富安娜，紫羅蘭家紡 三槍內衣，帕蘭朵內衣，孕美孕婦裝 代表性商業項目代表性商業項目天虹一店江大南路天

65、虹一店江大南路 64 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除 綠地未來城綠地未來城 恒恒大名都大名都 五湖國際廣場五湖國際廣場 恒茂夢時代廣場恒茂夢時代廣場 在在售商鋪類售商鋪類型型 住宅底商 住宅底商或住宅之間相連的裙房商業1層 住宅底商 購物中心（綜合型）開發商開發商 綠地 恒大 五湖 恒茂 其他物業品種其他物業品種 普通住宅,公寓,銷售商鋪,自持商業(配套商業，后期規劃未定)普通住宅,公寓,銷售商鋪 普通住宅,寫字樓,自持商業(大潤發、大地影院),銷售商鋪 寫字樓,公寓,

66、自持商業(百盛百貨、星美影院、家樂福）,銷售商鋪（保證租金出售，統一招商管理，并返還業主租金）所在地所在地 瑤湖東 艾溪湖北 高新住宅小區 謝家村 地理位置地理位置 麻丘鎮東風路 艾溪湖北路 青山湖大道火炬大街 上海路北京路 開盤時間開盤時間 2013 2013 2013 2012 入市時間入市時間 2014年底 2016年中 2014年底 2013 單元面積區間單元面積區間 100-130平方米 50平方米以上（面寬4.2米）20-200平方米 中小型店鋪 40-300平方米不等 層高層高 4.8米 4米多 4.5米 首層5-5.7米為主，最高近6米，部分單元可分割出夾層 樓層數樓層數 1F

67、 1F 1-2F 1-3F為主，局部4F 商鋪銷商鋪銷售均價售均價 1F:14000-15000(報價)1F:17000-19000 1F:45000-50000 1F:66000（2012成交均價，保租：200-500/月）2F:26000-30000 2F:36000（2012成交均價，保租：150-260/月）3F：33000（2012年成交均價，保租：100-180/月）商鋪總商鋪總價段價段 140-180萬 100-150萬 200-400萬 基本售罄；視不同單元具體位置、面積大小而定，單價和總價差異較大；預估租金預估租金 40-50/月 50-80/月 其他物業品種銷其他物業品種銷

68、售均價售均價 住宅：5500-6000 SOHO：6500-7000 住宅：7000-8000（精裝，低價走量）寫字樓：9000-11000 寫字樓：19000-21000；SOHO：15000-17000（精裝）說明說明 直接可比項目 間接可比項目 位處高新區較成熟區域，僅作樓層系數參考 位處城東商業核心，與市中心連接的謝家村；因保證租金出售，單價要價較高，期初收益率高于市場平均水平，僅作樓層系數參考 商鋪售價主要影響因素：商鋪售價主要影響因素：商圈成熟度 交通便捷性 商圈客流量 消費環境 客群消費水平 零售業態的協同效應 運營管理/商鋪品質 營銷手段 代表性銷售商業價格參考代表性銷售商業價

69、格參考 69 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除4.1 奧特萊斯概述 4.2 全球奧特萊斯發展概況 4.3 我國奧特萊斯發展概況 4.4 國內代表性項目分析 4.奧特萊斯專題研究 借鑒奧特萊斯開發運營的經驗與啟示，初步研判本項目發展方向 70 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除美國圣地牙哥奧特萊斯 美國俄亥俄州奧特萊斯 美國華盛頓D.C奧特萊斯 美國拉斯

70、維加斯奧特萊斯 美國舊金山奧特萊斯 美國西雅圖奧特萊斯 美國作為奧特萊斯業態的發源地，是目前全球最為發達的經營寶地。全球奧特萊斯概覽全球奧特萊斯概覽 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除倫敦：Bicester village Outlets 法國：MAG 巴黎：La_Vallee Village 意大利：Barberino 歐洲奧特萊斯主要分為兩類：一是在城市中的會員制品牌俱樂部，二是在郊外的花園式奧特萊斯購物公園。兩種形式皆注重環境優美，帶來舒適消費享受。全球奧特萊斯概覽全

71、球奧特萊斯概覽 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除日本仙臺泉PREMIUM OUTLETS 日本三井暢貨園區 仙臺港 日本AMI PREMIUM OUTLETS 日本佐野PREMIUM OUTLETS 日本三井暢貨園區 木更津 日本GRAND BERRY MALL 在亞洲，日本是奧特萊斯發展較為成熟的國家，因其商業形態相對成熟。1993年，奧特萊斯出現在日本。目前約有60-70%的市場份額由三井不動產和切爾西(被美國西蒙地產收購)兩大公司開發與經營，品牌分別為三井Outle

72、t Parks“和“Premium Outlet”，位于東京、千葉、橫濱、長野、北海道、大阪、長崎、靜岡、福岡等地。全球奧特萊斯概覽全球奧特萊斯概覽 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除日本三井暢貨園區 多摩南大澤 三井暢貨園區 橫濱港灣 御殿場PREMIUM OUTLETS 韓國驪州PREMIUM OUTLETS 韓國坡州PREMIUM OUTLETS 在韓國、東南亞等地，奧特萊斯也出現高速發展態勢。全球奧特萊斯概覽全球奧特萊斯概覽 微信及QQ：1115955733，朋友圈

73、每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除2002年12月，國內第一家Outlets北京燕莎奧特萊斯開門迎客，此前為一處倒閉工廠車間。奧特萊斯，這一舶來品在中國度過10余個年頭，經歷檢驗與洗禮。各地產商、商業集團紛紛進軍。目前主要分布在沿海各省，內陸地區的四川、重慶、河南、湖南、湖北等也出現奧特萊斯。國內發展奧特萊斯的時機從一線及沿海發達城市到二、三線城市，呈遞減狀態。主要與零售商業市場發展水平，國際知名品牌布點密集度，消費者品牌認知程度等相關。中國奧特萊斯分布中國奧特萊斯分布 我國奧特萊斯尚未形成產業化，在經濟水平、市

74、場環境、商品渠道、經營流程等方面與國外有很大差異。各方對奧特萊斯業態的經營理念、運作方式、管理模式等方面的認知參差不齊。83 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除 關鍵：充足品牌資源、貨源持續供應、品牌在地區認知度、折扣幅度具價格競爭力。奧特萊斯需365天有大量折扣名品供應。這與供貨渠道密切相關，而供貨渠道亦直接影響價格。操作模式 說明 評價 國內代表性項目 代理商模式：通過代理商實現 與國際品牌合作 國內奢侈品市場不少仍由代理商經營 代理商不過多進貨，商品銷售越快庫存越少，

75、利潤越高，奢侈品的火爆銷售令其庫存盡快消化 類似買手制運作模式，關注庫存 自行直接買回商品的折扣幅度缺乏價格競爭力，不及直接與品牌商直營或探討合作 青浦奧特萊斯：背靠大型零售商業集團百聯；之前進駐的多是國際品牌的中國代理商，現在多為國際品牌公司直營店，使其所提供的國際品牌在數量、品質、價格上更具優勢。品牌商模式：直接與國際品牌 總公司合作 由于在中國的國外知名品牌沒有權利得到工廠直接供應貨品，只能通過品牌商拿貨，這與歐美等不同 品牌商也傾向于通過奧特萊斯處理庫存，更多國際知名品牌也愿自營 直接供貨可避免存貨多是斷碼大雜燴的現象，保證貨源供應，滿足不同顧客需求 折扣幅度具一定價格競爭力 原則上，

76、平均一個城市或區域10-15家正價店方能滿足1家折扣店供應的貨源需求，故成為爭搶目標 運營商模式：開發商與專業運營商 合作 擁有品牌資源和零售經驗的專業運營商，了解品牌在當地市場的運作情況，確保貨品組合供應 需加強運營商的前端貨源與品牌商在貨源渠道上的合作；力求在進貨渠道方面保證大部分與品牌中國區甚至總部合作的直營品牌，小部分則由經銷商提供 天津武清佛羅倫薩小鎮：意大利房地產商和零售巨頭RDM與美國威特公司共同投資 寧波杉井奧特萊斯商業廣場：杉杉集團聯手日本三井不動產株式會社，運營一般 首創“芭蕾雨”系列奧特萊斯：開發商與投資運營商英國Freeport、法國SCCIM聯合出資成立運營公司，但實

77、則圈地 一 中國奧特萊斯主要操作模式中國奧特萊斯主要操作模式 85 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除建筑形態：鑒于北京氣候條件、廠房改造物業等因素，項目采取工廠式/倉儲式布局，適合風沙較大、冬季寒冷的北方；而南方城市則可采用花園式街區形式。工業化風格明顯，外部視覺單調，趣味性降低。A、B座內部多為開放式柜臺形式（內部通道較狹窄）；C 座內部為室內商業街（專賣店）形式。平面布局：A、B、C 座三個區域呈“品”字形分布，每個區域建筑形態相似，相對獨立，地面連接，由停車及通道進

78、行間隔；每個區域組團內的功能相近。動線：外部呈現圍合滲透、循環互動特點。每個組團內以“回”形動線為主，可使客戶方便到達目的地，在平面和垂直動線方面集中人流，營造氛圍；但購物舒適度、商品陳設欠佳。國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目北京燕莎奧特萊斯北京燕莎奧特萊斯 主要人流、車流動線 88 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除A座1F 歐洲精品、鐘表眼鏡、休閑男裝、國際休閑服飾；水吧 A座2F 內衣、羊絨、童裝童鞋、玩具、家居 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項

79、目北京燕莎奧特萊斯北京燕莎奧特萊斯 89 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除B座1F鞋區、皮具、配飾；水吧 B座2F 運動休閑 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目北京燕莎奧特萊斯北京燕莎奧特萊斯 90 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除C座1F南區、北區 國際一二線、知名品牌；化妝品；咖啡、快餐 C座2F知名品牌女裝、男裝 國內奧特萊斯代表性項

80、目國內奧特萊斯代表性項目北京燕莎奧特萊斯北京燕莎奧特萊斯 91 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除C座3F南區、北區 特色餐飲、美食廣場、食品/藥品零售、兒童樂園、數碼通訊、圖書音像 客群來源：北京客源為主，項目所在片區為城東人口密集的中高檔住宅文化社區，80-90%駕車族來自北京當地；其次為環渤海經濟圈周邊城市駕車族，尤其在周末、節假日期間約20-30%客群來自天津、河北、山西等地 另有部分旅游客源 客流量：日均2萬多人次 折扣幅度：37折不等，經常性的品牌熱賣會折扣1-

81、5折 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目北京燕莎奧特萊斯北京燕莎奧特萊斯 國內首家奧特萊斯“先發制人”；國內首家奧特萊斯“先發制人”；交通路網條件提升項目輻射力；交通路網條件提升項目輻射力；專業經營管理團隊；專業經營管理團隊；二期二期C座引入增加餐飲、兒童類業態，促進家庭、座引入增加餐飲、兒童類業態，促進家庭、復合聯動消費復合聯動消費 92 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 區位區位 位于青浦區趙巷鎮滬青平公路，距上海市中心人民廣

82、場26公里，距杭州約120公里 建筑形態建筑形態 開放式街區/公園式；地上1-4F（部分局部2,3,4F）用地面積用地面積 140000 商業建筑面積商業建筑面積 約110,000 停車位停車位 20000，2000個（其中大巴停車位約50個）開業年份開業年份 A區于2006年4月，B區和C區于2006年7月 投資額投資額 4.7億元人民幣 業主業主/投資商投資商 百聯集團、香港九龍倉集團有限公司共同投資組建，持股比例分為95.03%和4.97%（為干股）；在國內Outlets合作模式中，運營商一般有5-10%干股 定位定位 以國際、國內品牌折扣服飾購物為主（國際品牌占比約17%），以餐飲為輔

83、；定位國際化、現代化、時尚化的國內首家“花園式奧特萊斯”。租賃策略租賃策略 全部持有；代銷、扣率、租金、買斷等多種靈活政策 對于品牌聲譽好、進駐較早的品牌采取扣點方式；對于經營情況欠佳的品牌，續租時采取固定租金和扣點相結合方式。針對國際一線品牌采用買斷商品、扣率、裝修補貼等措施將供應商風險降至最低。扣率扣率 聯銷扣率：6-20%；一般15-17較多；部分大品牌扣率6-8，較開業時有大幅提高 租金租金 開業半年時間由3-4元/平米/天漲至10-15元/平米/天（高值）93 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送

84、新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除建筑風格：歐式古典風格，戶外與草地、綠樹、花壇、河流、噴泉、街區道路環境相呼應，打造輕松愉悅環境。建筑布局：花園式，商業街道形式。由23棟造型別致的建筑群構成，廣場總體布局采用環狀連續空間，商鋪間以商業街形式相聯，預留前區廣場停車。在中部服飾品牌區，將商鋪用水系分隔成兩列布置，避免連續空間單調性，增添休閑感和趣味性。國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 主要人流、車流動線 94 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p

85、:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除A區品牌 A101甲/VERSACE范思哲 A101乙/CANALI康納利 A102/Armani阿瑪尼 A103/dunhill登喜路 A105/CERRUTI 1881 A107/Hugo Boss A108/MaxMara A109/BALLY A110/Paul&Shark A111/Zegna Outlet Store A112/Brooks Brothers A114/Trussdadi A115/CK A116/CORNELIANI A118/BURBERRY A119/SWAROVSKI A

86、121/Aquascutum A123/Autason奧德臣 A125/Givenchy紀梵希 A126/DAKS A127/Kent&Curwen A128/Zegna Outlet Store A130/ESCADA A131/Salvatore Ferragamo A132/David Mayer A133/BOTTEGAVENETA A134/ST.JOHN A136/S.T.Dupont A138/S.T.Dupont A5-101/MORESCHI A5-102/Marlboro Classics A5-103/ELEGANT PROSPER A5-105/DUOMO A5-106

87、/1F SCOFIELD A5-106/2F ELAND/TEENIEWEENI A區 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 96 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除B單單區區1F品牌品牌 B雙區雙區1F品牌品牌 B101/星巴克 B105/I.T B102/POLO Ralph lauren B106甲/Munsingwear企鵝 B111/COACH B115/Columbia B106乙/TODS B108/n.o.t.a.ki

88、ds B117/Jessica B119/UGG B110/VERRI B114甲/GEOX B121/LLOYD B123/Quiksilver B114乙/歐洲名品館 B116甲/LOTTUSSE樂途仕 B125/LaVico朗維高 B127/NAUTICA B118甲/CERRUTI 1881 B118乙/Roberta di Camerino B129/BONI B131/ecco B120甲/o2nd B120乙/Chrisdien Deny B133/上海銀行 B135/SK B122甲/TANKUS B122乙/ACE B137/GUESS B139/Valent Coupeau

89、 B124甲/CK Underwear B124乙/Samsonite B141/Bean Pole B143/Callisto B126/ESPRIT B126-1/斯爾麗 B145/LEO B147/Goldlion金利來 B126-2海煙 B128甲/CHARRIOL B149/The North Face B151/Nike耐克 B130甲/Jewel B132甲/朗肯 B153/狼爪 B157/Lafuma樂飛葉 B134甲/Aimer愛慕 B134乙/皮爾卡丹皮具 B161/奧索卡 B163/ELLE HOMME B136甲/佛倫斯 B136乙/保蘭德 B165甲/Follio F

90、llie B165乙/Y-3 B138甲/DIDI BOY B138乙/KAISER B167/BYFORD百富 B171/BYFORD B140/LACOSTE B142乙/GIEVES$HAWKES B173/Armani Exchange B175/Calvin Klein Jeans B146甲/CTUFI愛茜茜里 B146乙/MOSCHINO B177/Tommy hilfiger B181/哈根達斯 B148/agnes b B150/DURBAN B183/ROCKTORT愛步 B185/Mephisto馬飛仕圖 B152甲/DIESEL B156/PORTS B187甲/MAX

91、&CO B187乙/Marc By Marc Jacobs B158甲/HILDITH&KEY B158乙/諾貝達男裝 B189/CANDILO卡奴迪路 B191/奔馳 B162/Satchi沙馳 B164/TODS B193/TRANOI B195/HR B166甲/LEVIs B170/DANIEL HECHTER B197/MIss Sixty B199/Le Saunda萊爾斯丹 B174/SKAP圣伽步 B178/ZOTENO左天奴 B9/女裝 羊毛羊絨 床上用品 B10/寶大祥青少年兒童購物中心 B180/避風塘 B182/Clarks B184/GAP B186/CD男鞋 B18

92、8/金數碼 B190/布蘭施 B192/VSKONNE威斯康尼 B194/Lampo藍豹 B196/Renoma瑞諾瑪 B198/八仟代 B單區1F B雙區1F 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 97 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 B單區2F B雙區2F B單單區區2F品牌品牌 B雙雙區區2F品牌品牌 B235/TOI&MOI B237 EXR B2

93、26/Ashworth雅師威 B228/5th STREET第五街 B239 Lee B241 lotto B230/萍果 B232 Levis B243 k-swiss B245其樂大帝 B234 Kappa B236 NIKE GOLF B247 皮爾卡丹牛仔 B287 G-STAR B238/Onitsuka Tiger B282 Adidas三葉草 B289 NOVO B293 Le Coq Sportif樂卡克 B284 Rapido B288 VANS B297 reebok B290 MIZUNO美津濃 B292/new balance新百倫 B296/PUMA 98 微信及QQ

94、：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 C區1F C區1F品牌 C107/夏娃的誘惑 C108/Anna Lice安娜麗絲 C109/FINITY菲妮迪 C110/永和豆漿 C115/天廚房 C116/喜來登 C117/鱷魚恤 C118/CARVEN卡紛 C119/凱撒 C120/馬天奴 C121/TOMBOY C122/伊芙心悅 C123/安莉芳 C124/曼妮芬 C127/歐迪芬 C128/Ascot Cha

95、ng C129/傲士 C130/W.C131/淑女屋 C132/Lilly麗萊 C133/LA CLOVER C134/瑪絲菲爾 C135/23區 C136/慕托麗 C137/娜爾思 C138/MARISA C139/KOOKAI C140/DUNNU C141/LUXMAN SPARK C142/N.O.T.A.C143甲/格菲蘭 C143乙/LOUISA M路易莎美 C145/CORDIER珂羅蒂雅 C146/舒雅 C147/奧黛莉 C148/法典娜 C149/NNC TOWN C151/愛譜詩 C152/Rime C153/MEACHEAL米茜爾 C155/MOMO VISION C C

96、區區2F2F品牌品牌 C206/凱普狄諾 C208/BASIC HOUSE百家好 C209/OCHIRLY C210/Nike耐克 C212/甜蜜蜜 C213/KFC C215/吳越人家 C216/C218甲/卡丹狄諾 C218乙/C219/報喜鳥 C220/Bosssunwen男裝 C221/凱撒大帝 C222/SARTORE薩托尼 C223/卡爾威特 C224/GOOD LUCK GLADIUS C225/金鯊 C226/MARK BOSE C227/保羅世家 C228/Bosssunwen皮具 C229/CARTELO C230/博格西尼 C231/U.S POLO男裝 C232/NOR

97、TH LAND C233/金利來 C234/Paul Delaney保羅丹尼 C235/Timberland C236/LOZIO羅茜奧 C區2F 餐飲餐飲 99 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除C區3F C區區3F品牌品牌 C301/Basic House百家好 C303/OCHIRLY C305/Nike耐克 C306/CROCS C307甲/Callaway C307乙/wilson C308甲/CONVERSE匡威 C308乙/ELLE C309/C310/C31

98、1/德爵 C312/雪蓮 C313/百純帝高 C315/春竹 C316/群工羊絨 C317/KARL KANI C318/KEYING可櫻 C319甲/CAT C319乙/FOX C320/Jeep C321/FILA C322/GLENFIELD格倫菲德 C323/瑞德密 C324/FILA C325/Sleight of hand C326/SAUCONY C327/臺繡/蒙卡莉娜 C328/李寧 C2鞋區 C2-101/MISS SIXTY C2-102/STELLA LUNA C2-103/思加圖 C2-104/Le Saunda C2-105/NINE WEST C2-106/妙麗

99、C2-107/Bata C2-108/百麗 C2-109/諾貝達 C2-201/達芙妮 C2-202/琪珂 C2-203/星期六 C2-204/AEE C2-205/KISS CAT C2-207/Fair Lady C2-208/哈森 C2-209/天美意 C2-210/HENGTENG C2-211/TATA C2-212/JC C2-213/千百度 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 100 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除

100、消費群體分析 客群來源：全上海市客群、江浙有車族為主，其次為旅游客源，部分周邊高端住宅客 典型消費者特征：25-40歲為主要客群；有一定購買力，但并非頂尖高收入群體；多為白領階層，品牌認知度和價格敏感度較高，追求生活品質。受歡迎品牌：NIKE,Miss Sixty,IT,Zegna,CK,Burberry,Levis,Coach,Armani,Aquascutum等。知名度高的品牌銷量由于知名度低的品牌。到達方式：自駕車比例高，尤其是周末2-3人同行、家庭出游較多；公共交通工具、旅游巴士等亦有。以“品牌以“品牌+折扣”創造較強目的性，輻射折扣”創造較強目的性，輻射范圍大；周末客流量遠大于工作日

101、，自駕范圍大；周末客流量遠大于工作日，自駕車前往較多。“車前往較多。“Affordable Luxury”和”和知名運動休閑品牌更受歡迎。知名運動休閑品牌更受歡迎。借鑒與啟示 選址合理，交通便捷:距都市核心圈20公里左右較合適，自駕、公共交通便捷，駕車族消費群1/3來自外省。政府支持和大集團背景:青浦區第一個正式啟動的上海市政府規劃的趙巷鎮商業商務區項目，并定為旅游景點。百聯和香港九龍倉集團擁有一定資金實力、品牌聲譽、渠道能力和內部綜合運作優勢。招商政策靈活，先期巨資投入:保證品牌質量，對后期商鋪價值（租金和售價）提升、投資客戶吸引、人流匯聚、賣點推廣等帶來重要促進作用。全國首個公園式奧特萊斯

102、，對品牌意識較強、以上海全國首個公園式奧特萊斯，對品牌意識較強、以上海為中心的長三角消費群具吸引力，為家庭郊游出行提為中心的長三角消費群具吸引力，為家庭郊游出行提供又一選擇。供又一選擇。單一購物功能為主，服飾類常年占單一購物功能為主，服飾類常年占70-80%。在滿足。在滿足一站式、多樣化需求方面，如能提升餐飲、娛樂、休一站式、多樣化需求方面，如能提升餐飲、娛樂、休閑等業態比重，將進一步促進復合、聯動消費。閑等業態比重，將進一步促進復合、聯動消費。國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目上海青浦奧特萊斯上海青浦奧特萊斯 101 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t

103、 p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除建筑風格：Mall式Outlets，歐式古典與現代融合。主體建筑和環境風格采用“晨曦、玫瑰迎賓客”主題為基調。塔柏、噴泉、鮮花之間的動靜組合為代表性元素。主廣場地面結合小花池、林蔭道、鏡面水池等。規劃布局：四周建筑呈半圍合狀，中心設水景T臺廣場，通過娛樂、促銷等活動吸引更多人氣，車位主要布置于廣場東南。功能分區：300多個國際國內知名品牌，按照不同檔次、類別分為A-E共5個區。國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目重慶太平洋西部奧特萊斯重慶太平洋西部奧特萊斯 103 微信及QQ：111595573

104、3，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除業態組合：較傳統outlets，業態更為多元，創造一站式目的地；認知度高的大眾主流品牌居多 購物：歐美、日韓、國內知名服飾品牌，提供層次多樣選擇，多為1-6折價格；開創重慶首個品牌服飾原廠商品進入市場先河；引入Armani Outlet旗艦店 餐飲：較其他奧特萊斯，提供更豐富選擇，包括：星巴克咖啡、面包新語、紐芝蘭冰淇淋、今日鐵板燒、小天鵝789涮涮鍋、天綠回轉壽司，西奧VITO意大利酒窖餐廳等 娛樂：UME影院 超市：匯佳精品超市 主要客源：周邊產業園區高端住宅客源、

105、城市有車族高端客源、旅游客源 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目重慶太平洋西部奧特萊斯重慶太平洋西部奧特萊斯 104 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目重慶太平洋西部奧特萊斯重慶太平洋西部奧特萊斯 1F 國際精品街：國際成熟男女裝、國際休閑名品、配飾等 MF 名品淑女館：國內及日韓淑女裝、少淑女裝、飾品 105 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.

106、c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除2F 名品淑女館：國內及日韓淑女裝、少淑女裝、飾品、女士內衣、睡衣 3F 名品紳士館：國內男士西服、休閑服、男士用品、家居用品 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代表性項目重慶太平洋西部奧特萊斯重慶太平洋西部奧特萊斯 106 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除4F 皮具館 童裝館：箱包皮具、男女鞋、童裝、童玩 LG 樂享運動休閑館：運動戶外服飾、牛仔、休閑服；LG 樂享美食館：餐飲、精品超市 國內奧特萊斯代表性項目國內奧特萊斯代

107、表性項目重慶太平洋西部奧特萊斯重慶太平洋西部奧特萊斯 107 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除5.1 項目發展方向 5.2 商業定位策略 5.3 整體商業主題定位 5.4 名品直銷Outlets定位 5.5 Mall購物中心定位 5.6 建筑規劃控制性設計建議 5.商業規劃第一階段 108 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除品牌戰略國際化品牌戰略國際化

108、 文化、娛樂文化、娛樂 與精神產業的結合與精神產業的結合 體驗、互動體驗、互動的的 新新一代購物環境一代購物環境 商業定位策略商業定位策略 中國商業市場發展趨勢中國商業市場發展趨勢 116 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除名品直銷名品直銷Outlets客群特征客群特征 奢侈品主要購買因素奢侈品主要購買因素 來源：麥肯錫研究 按收入發展階段對城市分級按收入發展階段對城市分級 來源：麥肯錫研究 南昌：家庭收入水平低于二線城市平均標準，但具發展潛力。準中產階層家庭（年家庭收入在

109、5.510萬元)占57%，上層中產階級家庭（年家庭收入10-20萬元）占18%，大眾富裕和富裕家庭（年家庭收入20萬元以上）占3%消費觀念逐漸成熟；求貨真、求精良、少虛榮、重當下、重自我。129 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除名品直銷名品直銷Outlets客群特征客群特征 中國奢侈品消費群體中國奢侈品消費群體按家庭分類按家庭分類 來源：麥肯錫研究 消費群消費群 特征特征 極端富裕家庭極端富裕家庭 年收入超過100萬元，通常擁有資產超過1000萬元 富裕家庭富裕家庭 年收

110、入在30100萬元，許多來自二三級城市，以每年15%速度不斷膨脹 上層中產階層家庭上層中產階層家庭 年收入10萬20萬元，代表主流二三線城市消費習慣；省吃儉用，不斷攢錢，購買高級手表、珠寶、手袋、鞋和服裝等；占有約12%的市場份額，且數量迅速增長 中國四類奢侈品消費群體中國四類奢侈品消費群體按個人分類按個人分類 來源：麥肯錫研究 消費群消費群 特征特征 “奢侈品核心買家”“奢侈品核心買家”年奢侈品支出總共為26萬元“奢侈品消費楷模”“奢侈品消費楷模”富有；私營企業老板、公司高管；一二線城市、海歸等“時尚狂熱者”“時尚狂熱者”非傳統意義的富人，潮流前沿，密切關注各類促銷折扣“中產階級進取者”“中

111、產階級進取者”增長迅速；國企、外企中層，追求實用，貨比三家；代表主流二三線城市消費習慣 130 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除名品直銷名品直銷Outlets業態組合建議業態組合建議 零售為主 中高端、南昌首次亮相/獨有/稀有品牌；成熟男女具較強品牌意識和忠誠度，為中高端突破口 在當地享有知名度和號召力的國內外知名品牌全系列集合店+折扣店；樂于嘗試新品牌、引領時尚趨勢，擁有較強消費意識和新興消費觀念的年輕人、白領一族、企業中層等 餐飲為輔 在各節點、小憩處穿插咖啡、甜品/

112、冰淇淋、輕食等 引入清吧、休閑餐飲、異國料理，部分可設置露天外擺區或利用露臺等，形成室內外有機互動 國際一二線品牌 國際商務、時尚名品 國際知名運動戶外、休閑牛仔品牌 日韓、國內知名品牌 涵蓋：中高檔鐘表、眼鏡、男女服飾、皮具、箱包、兒童等豐富品類；倡導全方位追求和品位提升 131 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除 其他消費群其他消費群 前往本項目名品直銷Outlets的消費群體 及 未來航空城、產業園區的工作人員 次主力消費群次主力消費群 具備新消費意識形態 來自瑤湖以

113、西、艾溪湖以東的消費群體 主力消費群主力消費群 瑤湖東岸置業的家庭 及年輕一族 25-35歲之間，來自麻丘及周邊鄉鎮、周邊地市的家庭以及來自市區的年輕自住客 就近消費需求，價格敏感，對生活品位和檔次有提升訴求 18-40歲之間，在該區域置業的家庭、來自現有產業園區、大學城的消費者 關注時尚，價格適中、新穎品牌和目的性強的業態有望截流部分群體前往西面的京東、上海路北京路、市中心消費 Mall購物中心客群定位購物中心客群定位 典型消費者：家庭客群、中青年生力軍70-80后、高校學生90后 135 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b

114、a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除140 設計理念 都市休閑旅游目的地 創造南昌前所未有的消費體驗場所 空間延展及可持續發展 綠意盎然及水波靈動 生態、環保、親近自然 時尚、潮流、不落俗套 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除清晰動線 靈活銷售 價值提升 方案構思 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除總平面圖 微信及QQ：11159557

115、33，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除經濟技術指標 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除鳥瞰圖 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除鳥瞰圖 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學

116、習交流，請2 4小時內刪除鳥瞰圖 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除鳥瞰圖 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除自持自持MallMall 56571m56571m(超市超市 11886m11886m)功能分區 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小

117、時內刪除銷售商業銷售商業33516m33516m 功能分區 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除自持商鋪自持商鋪 24250m24250m 功能分區 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除節奏控制節奏控制 清晰動線 60100米節奏控制 節奏控制節奏控制 空間結構 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o

118、 b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除水街 綠庭 主題廣場 下沉街道 景觀意向 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Mall流線 Mall人行出入口 Mall內部動線 流線組織 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除 雙面鋪 2428M 單面鋪 1216M 尺度控制 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/

119、w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除 雙面鋪 2428M 單面鋪 1216M 尺度控制 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除Mall長160米，進深75米 尺度控制 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除銷售單元 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b

120、 a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除地下空間開發 價值提升 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除節點意象 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除節點意象 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除地下車庫面積31804 停車約600輛 地下超市 11886 B1層平面圖 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除地面停車約350輛 1層平面圖 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除2層平面圖 微信及QQ：1115955733，朋友圈每周送新資料，h t t p:/w m666.t a o b a o.c o m，僅用于學習交流，請2 4小時內刪除