浙江金華市330地塊房地產市場分析及項目前期定位策劃方案（69頁）.pdf
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浙江金華市330地塊房地產市場分析及項目前期定位策劃方案（69頁）.pdf
1、金華市330地塊市場分析及 項目前期定位方案 2010年 地塊解讀及研究框架序 地塊解讀地塊解讀地塊區位地塊區位 世錦園 2.5KM ? 2010(4)號 地位于江南板 塊南翼,330國 道南側,武義江 西側; ? 距泰地世錦 園項目交通距 離僅2.5KM,但 考慮到330國 道南側現狀幾 乎都為農居點 或待開發毛地, 城市感較為匱 乏,其心理距離 不可低估. 地塊解讀地塊解讀周邊現狀待開發荒地周邊現狀待開發荒地 保集 藍郡 金桂院 湖海塘 2009（21）號地 新汽車南站 2008（17） 號地 地塊解讀地塊解讀未來發展規劃未來發展規劃 城市總體規劃圖近期開發地塊圖 ? 根據金華城市總體規劃
2、（2008-2020），330國道以南，二環路以北區域將打造成為休閑娛樂基 地（湖海塘、體育中心）和高尚品質生活住區，使其成為江南區域的又一個宜居新城（可稱為江南新 城二期）； ? 目前，江南新城一期（330國道以北區域）開發已基本成熟，待開發地塊屈指可數且地塊規模都 較為有限。因此，可以預見，未來金華江南片區的房地產開發熱點必將快速轉移至本案所在的江南新 城二期區域 未來金華江南片區的房地產開發熱點必將快速轉移至本案所在的江南新 城二期區域（以2008（17）號地啟動為標桿）。因此，盡管本案周邊現狀較為荒涼，但從未來趨勢 來看，依然面臨較好的開發機遇。 地塊解讀地塊解讀地塊資源條件分析地塊資
3、源條件分析 江濱公園武義江 3500 樓面價 (元/) 16-60 米 建筑限高 99202 建筑面積 （） 2.4容積率 41334 土地面積 （） ? 有利因素有利因素：1） 臨江、臨公園，生態 資源較好； 2）基地 與周邊道路有約2米 天然高差，可節省地 下室開挖成本。 ? 不利因素不利因素：1） 地塊規模小； 2）地 塊有上下限高，且有 90/7090/70； 3）周邊生 活配套設施空白。 地塊解讀地塊解讀核心矛盾解讀核心矛盾解讀 ? 客觀條件客觀條件：地塊先天資源條 件，只能打造以小戶型為主的純 公寓樓盤 以小戶型為主的純 公寓樓盤，定位檔次難以走純高 端路線。 ? 主觀條件主觀條件：地塊樓面價3500 元/平米，成本價約7000元/平米。 ? 在當前價格體系下， 本案可預期售價約為 7000-8000元/平米； ? 成本壓力要求合理利 潤售價達到10000元/平 米； 矛盾點矛
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