冠城房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案（18頁(yè)）.doc

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冠城房地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案（18頁(yè)）.doc

1、冠城前期策劃冠城前期策劃前前言言在展開(kāi)”冠城”（暫名）前期策劃建議探討之前，我想先談?wù)劇胺?地產(chǎn)市場(chǎng)邊緣化路線”和“主流市場(chǎng)路線”這個(gè)話題。 “主流市場(chǎng)路線”，從它的產(chǎn)品特征來(lái)理解就是在城市人文條件和區(qū)位條件都比較成熟的區(qū)域提供市場(chǎng)需求量較大的主流產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，當(dāng)然市場(chǎng)供給量也大。“市場(chǎng)邊緣化路線”則是在特定的區(qū)位和環(huán) 境條件下開(kāi)發(fā)的，向特定的客戶群提供個(gè)性化產(chǎn)品的產(chǎn)品策略，需求量不及“主流市場(chǎng)”但需求力特別強(qiáng)。做好“主流市場(chǎng)”講究的是“質(zhì)”，長(zhǎng)周期的大投入、精雕細(xì)琢，房地產(chǎn)房地產(chǎn) E 網(wǎng)網(wǎng) http:/ 然后希望客戶在“百里挑一”中選中你，競(jìng)爭(zhēng)激烈。做好“邊緣化路線”講究

2、的是“形”，這“形”可能就是一種觀念，一種生活方式的張揚(yáng)表現(xiàn)，在于縱“情”包裝。找準(zhǔn)客戶的心理需求后，啟動(dòng)市場(chǎng)很容易，也能形成有力的競(jìng)爭(zhēng)壁壘。從利潤(rùn)上看，兩者的單位利潤(rùn)差不多，但“邊緣化路線”總利潤(rùn)遠(yuǎn) 不及“主流市場(chǎng)”，因?yàn)椤斑吘壔肪€”的量不能做得太大。 “冠城” 的區(qū)位和人文條件的優(yōu)劣暫且不論。我認(rèn)為以 “主流市場(chǎng)” 的“主流產(chǎn)品”來(lái)全盤(pán)考慮可能將面臨極大的市場(chǎng)導(dǎo)入困難，競(jìng)爭(zhēng)壓力和和不容易形成有效客戶群體。 “冠城”這樣的開(kāi)發(fā)量，利潤(rùn)需要“中流砥柱”。“主流市場(chǎng)” 倍訊易倍訊易 http:/ 的“主流產(chǎn)品”是要做的、要爭(zhēng)的，但一定要策略。任何營(yíng)銷(xiāo)，任何策劃，均是建立在某種產(chǎn)品策

3、略基礎(chǔ)上的，脫離了這個(gè)基礎(chǔ)的策劃再精彩也只是冰雕藝術(shù)品，見(jiàn)不得陽(yáng)光，經(jīng)不起市場(chǎng)的考驗(yàn)。形成適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品策略是前期營(yíng)銷(xiāo)策劃的核心工作。前面談到對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)入，壁壘競(jìng)爭(zhēng)有種種好處的“市場(chǎng)邊緣化路線”和有較豐厚利潤(rùn)的“主流市場(chǎng)路線”的有機(jī)融合，形成有所兼顧的產(chǎn)品策略，或許是本項(xiàng)目在產(chǎn)品規(guī)劃方面值得探索的方向。一一、項(xiàng)目地域優(yōu)劣因素項(xiàng)目地域優(yōu)劣因素 1.1.存在的不利因素：存在的不利因素： 1) 不利的人文背景該地區(qū)，在重慶人的印象中是可以與渝中區(qū)的儲(chǔ)奇門(mén)，望龍門(mén)（俗稱下半城）相提并論的貧民區(qū)，口碑很差。 2) 社區(qū)配套不足 3) 地形不便出行 4）有很好的景觀，但視野中的瑕疵也不少。 5）噪音 2.2.具備的有利因素具備的有利因素： 1）交通方便 2）區(qū)位優(yōu)勢(shì) 3）景觀優(yōu)勢(shì) 4）有投資價(jià)值 3 3有利因素對(duì)不同市場(chǎng)（低、中低、中高、高端市場(chǎng)）的吸引力分析。有利因素對(duì)不同市場(chǎng)（

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