房地產住宅樓盤營銷策劃實戰定價方案（6頁）.doc
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房地產住宅樓盤營銷策劃實戰定價方案（6頁）.doc
1、房地產營銷策劃之石家莊某住宅樓盤實戰定價方案 石家莊某樓盤實戰定價方案 1、定價思路 本住宅物業價格確定的方法主要是可比樓盤量化定價法。 項目所在區域是石家莊市房地產開 發熱點區域，在售樓盤集中，本項目定位和綜合素質與周邊競爭樓盤相似，因此，本項目與 區域內在售競爭樓盤具有較高的可比性， 因此在確定年價格時， 依據以下步驟制定價格方案： 第一步：分析項目特點，確定價格制定原則； 第二步：根據比較案例選擇標準，選擇可比案例； 第三步：確定價格影響因素； 第四步：通過影響因素分析可比案例； 第五步：通過區域因素、樓宇本體因素、營銷等因素對比調整確定樓盤比較價格； 第六步：分析比準價格，確定項目可實
2、現的市場均價； 第七步：調查分析市場案例，確定項目層差、位置差； 第八步：確定價格表； 第九步：結合項目營銷階段，確定各個階段可實現的價格； 第十步：確定付款方式。 2、項目價格制定原則 （1） 、項目特點分析 項目全部為多層住宅，南北朝向，分為南北兩個組團，其中北組團主要為原有居民回遷區， 而南組團為商品住宅區，因此兩大組團定位不同，并在以下幾個方面形成差異： A、 戶型設計上的差異：北組團戶型設計中受回遷房平面戶型限制，平面設計較差， 主要為 2 房 1 廳和 1 房 1 廳，建筑面積為 40133 平方；而南組團戶型設計較為靈活，平 面設計好，以 3 房 2 廳為主，建筑面積在 7119
3、6 平方； B、 組團環境上差異：外部環境中北組團北面臨近東貨場，噪音、污染較南組團重； 內部環境中南組團內部環境設計較優，并富有變化； C、 樓宇質量上差異：南組團的建筑設計單位和施工單位均為知名甲級單位，北組 團不具備這一優勢。 （2） 、價格制定方法 A、以南北兩大組團形成兩個價格體系，并且拉開價格差距； B、在制定價格差差時，由于南北組團內各棟樓宇景觀差異小，噪音差異大，因此噪音是影 響價格差的主要因素； C、北組團戶型面積偏小，價格制定主要從總價考慮。 3.確定項目可實現均價 (1) 市場比較法 考慮本項目所在區域是目前石家莊住宅競爭區域,項目競爭素質同周邊樓盤差異不大,因此選 擇市場比較法作為項目定價的方法.首先選擇市場可比案例,通過價格影響因素對比調整確定 物業比準價格,以最終確定本項目住宅可實現的均價. (2) 調查案例選取 選取原則:同類型住宅物業,同一供需區域,位置接近
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