1、1 第一部份第一部份 市場篇市場篇 在現今激烈的市場競爭中，市場環境始終是處于不斷變化的狀態中。為了準確把握 入市時機，我們組織了一支具有專業素質的市 調隊伍，針對項目所在區域市場進行深入細致的調查研究。 一、本案面臨的市場特征一、本案面臨的市場特征 1、總體供過于求，局部供不應求 自 2000 年以來，市場購買需求與開發量同步增長，總體上有效需求不足，供大于求，但區域內個別樓盤能在短期內完成 100%銷 售，反映出市場無均衡性和開發水平的差異性。 2、發商注重市場研究，但準確度把握不高 有實力的開發商均投入力量仔細分析市場需求，以便進行產品定位，但在方法中不能百分百保證產品定位的市場準確度，
2、造成大 面積滯銷。 3 經濟實用房暢銷，小套型熱銷，高檔住宅緩銷，高檔電梯公寓滯銷。 4 購買群體階層明顯 90 年代中期的購房群體主流為高級富有階層和集團；90 年代后期的購房群體主流為較成功企業商業主；目前的購房群體主流為 2 中高及工薪階層； 5 購買者注重實表與品質共有的社區 最能取悅消費者的社區應具有一定個性，有一定品味，但價格要絕對實惠。 6 總價市場主宰一切 單價說明了社區品質高低，總價反映了真實的客戶購買力，在有限的面積內體會無限的生活品質是當今購房的時尚心態。 7 競爭空前激烈 幾乎每一個樓盤都擁有強勁的對手，較量集中在綜合品質性價比與廣告，開發商的首要任務不是賺取暴利，而是
3、先學會規避風 險。 二、本案情況的調查二、本案情況的調查 對此市場情況的調查目的是：為了進一步發現本案的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發和占領及公司在市場中 的影響。 1、本案在市場中的需求情況 A、消費者的承受力 從對消費者的調查中可以看出，在此區域置業的大部分消費者是有一定經濟收入的工薪一族,都有一定的經濟支配能力。一般可支 3 配的購房首付款在 5 萬元之內（7 成 20 年按揭） 。 B、本案的目標市場情況 一室一廳單衛、二室一廳單衛，符合目前市場消費者的消費需求。從房屋總價及消費者承受的首付款來看，本案完全能控制在 5 萬元之內。 三、價格的調查三、價格的調查 1、影響本案價格的有利因素 A、房市逐步上升 在眾多開發商的努力下，該區域的房價略有上升，且新開盤項目較多，在市場上造成了浣花風景區房市景氣的印象。 2、本案的價差策略 在一個項目中，樓與樓、朝向與朝向、戶型
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