商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作流程表.xlsx

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商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作流程表.xlsx

1、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期工作流程表工工作作節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)工工作作主主題題具具體體工工作作內(nèi)內(nèi)容容調(diào)調(diào)研研宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研：1國(guó)家宏觀政策及法規(guī)；2宏觀金融形勢(shì)；3國(guó)家宏觀重大事件；4城市（區(qū)域）政策、法規(guī)；5區(qū)域面積、人口；6區(qū)域人口質(zhì)量調(diào)研（人口結(jié)構(gòu)和密度）；7區(qū)域國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值；8 輻射區(qū)域面積、人口；9 城市（區(qū)域）特性；10 支柱產(chǎn)業(yè)狀況；11 城市進(jìn)程化程度；12 城市GDP、人均GDP；13 城市面積、人口；14 城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃；15 城市（區(qū)域）道路及交通規(guī)劃；16 城市（區(qū)域）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布及發(fā)展規(guī)劃；17 人均可支配收入；18 社會(huì)零售總額；19 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款額；2

2、0 恩格爾系數(shù)；21 百戶汽車擁有量；22 行業(yè)發(fā)展及特性。房地產(chǎn)行業(yè) 1 區(qū)域住宅分布狀況及價(jià)格；綜合調(diào)研：2 區(qū)域住宅供需關(guān)系；3 城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；4 底商現(xiàn)狀及價(jià)格；5 寫字樓現(xiàn)狀及價(jià)格；6 酒店現(xiàn)狀及價(jià)格；7 其他類房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價(jià)格。商圈綜合調(diào)研：1 商圈界定；2 區(qū)域商業(yè)分布詳圖；3 子母商圈關(guān)系；4 主鋪商圈關(guān)系；5 輻射商圈狀況；6 商圈商業(yè)分布狀況；7 商圈人流、車流及停車狀況；8 商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手關(guān)系；9 商圈自然與社會(huì)條件；10 商圈周邊環(huán)境和公建設(shè)施；11 商圈未來商業(yè)供應(yīng)量及發(fā)展規(guī)劃；12 商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布；13 商圈商業(yè)規(guī)模數(shù)量；14 商圈大型主力店現(xiàn)狀；15 商圈物

3、流現(xiàn)狀；16 各商業(yè)物業(yè)位置、規(guī)模、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)比例、租售價(jià)格、經(jīng)營(yíng)模式、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、硬件設(shè)施、配套設(shè)施、未來發(fā)展綜合調(diào)研。典型性商業(yè)調(diào)研：典型性商業(yè)個(gè)案位置、建筑特點(diǎn)、單層建筑面積、總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交租方式、使用權(quán)售價(jià)、產(chǎn)權(quán)售價(jià)、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費(fèi)用、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、人流量、品牌匯總、發(fā)展歷程及未來發(fā)展規(guī)劃。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開發(fā)背景、特性、位置、單層建筑面積總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交租方式、使用權(quán)售價(jià)、產(chǎn)權(quán)售價(jià)、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費(fèi)用

4、、硬件設(shè)施、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、操作模式、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手媒介使用、推廣模式、頻率、促銷方式。定性調(diào)研：l經(jīng)營(yíng)戶問卷：經(jīng)營(yíng)者戶籍、經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)、經(jīng)營(yíng)面積、經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)年限、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀、對(duì)本案入場(chǎng)意向、入場(chǎng)方式、面積承受、租售價(jià)格承受、意向樓層、硬件關(guān)注度、受眾媒介、對(duì)本案的看法建議、聯(lián)系方式等；l投資者問卷：投資者來源、現(xiàn)有投資方式、對(duì)本案投資意向、投資關(guān)注度、投資金額、首付款承受金額、自營(yíng)還是包租、回報(bào)率、投資意向樓層和面積、信息獲得渠道、職業(yè)構(gòu)成等；l消費(fèi)者問卷：消費(fèi)者來源、出行方式、消費(fèi)頻率、區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)金額、常去購(gòu)物場(chǎng)所及原因、對(duì)本案看法建議、信息獲得渠道、年齡構(gòu)成、家庭月收入狀況、職業(yè)構(gòu)成等。

5、媒介綜合調(diào)研：1 當(dāng)?shù)貞敉鈴V告類型、具體位置、制作價(jià)格、發(fā)行價(jià)格、受眾群體；2 當(dāng)?shù)丶埫筋悘V告發(fā)行價(jià)格、發(fā)行頻率、受眾群體、發(fā)行量、覆蓋面；3 當(dāng)?shù)仉娒筋悘V告發(fā)行價(jià)格、發(fā)行頻率、受眾群體發(fā)行量、覆蓋面；4 當(dāng)?shù)刂髁骶W(wǎng)絡(luò)廣告、點(diǎn)擊量、受眾群體、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布價(jià)格；5 當(dāng)?shù)貜V告公司綜合了解、各種印刷品制作價(jià)格調(diào)研。分分析析項(xiàng)目立地及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析：1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析；2 道路類別及交通狀況分析；3 項(xiàng)目地塊自然及社會(huì)條件分析；4 項(xiàng)目周邊環(huán)境及公共建設(shè)施分析；5 項(xiàng)目周邊經(jīng)濟(jì)條件分析。定量分析：1 有效量甄別；2 各個(gè)總量匯總（總建筑面積、總使用面積、鋪位規(guī)格、各業(yè)態(tài)）；3 價(jià)格波動(dòng)（產(chǎn)權(quán)售

6、價(jià)、使用權(quán)售價(jià)、租金價(jià)格、轉(zhuǎn)讓費(fèi)價(jià)格）；4 各業(yè)態(tài)有效支撐換算。定性分析：1定性匯總；2比例分析；3特性分析。典型性商業(yè)分析：典型性商業(yè)特性分析、硬件優(yōu)劣分析、營(yíng)銷模式分析、業(yè)態(tài)功能分區(qū)分析、與本案的關(guān)系分析、未來發(fā)展分析、租售價(jià)格分析、管理模式及現(xiàn)狀分析、樓層分布分析、鋪位規(guī)格分析。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)特性分析、差異化分析、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)分析、推廣方式分析、推廣渠道分析、推廣頻率分析。項(xiàng)目SWOT分析：項(xiàng)目目前發(fā)展所存在優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)、威脅；項(xiàng)目十三參數(shù)分析：時(shí)機(jī)性、進(jìn)程性、地段性、規(guī)模性、布局性、硬件性、穩(wěn)定性、人氣、資源性、競(jìng)爭(zhēng)與傔容性、商圈、人口、人性。定定位位項(xiàng)目市場(chǎng)定位：1

7、項(xiàng)目形象定位；2 項(xiàng)目理念定位。產(chǎn)品定位：1 業(yè)態(tài)分布及配比定位；2 功能分區(qū)定位；3 價(jià)格定位（租憑價(jià)格、銷售價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格及押金）；4 各業(yè)態(tài)鋪位規(guī)格；5 配套定位。建筑定位：柱網(wǎng)、動(dòng)線、設(shè)備、層高、結(jié)構(gòu)、裝修要求、外立面定位。客群定位：1 目標(biāo)購(gòu)買者定位；2 目標(biāo)經(jīng)營(yíng)者定位；3 目標(biāo)消費(fèi)者定位；4 主力店（大客戶）定位；5 服務(wù)業(yè)態(tài)定位。建建筑筑概概念念設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)：1 整體規(guī)劃方案簡(jiǎn)介；2 總平面圖；3 建筑結(jié)構(gòu)圖；4 剖面圖；5 鳥橄圖6 總體交通組織圖；概念效果設(shè)計(jì)：1 外立面效果設(shè)計(jì)；（夜景和日景）；2 中庭效果設(shè)計(jì)；3 內(nèi)部裝修效果設(shè)計(jì)；4 各業(yè)態(tài)及配套室內(nèi)概念設(shè)計(jì)

8、；5 景觀設(shè)計(jì)。建筑面積設(shè)計(jì)：1 各樓層內(nèi)部平面分割設(shè)計(jì)；2 功能分區(qū)設(shè)計(jì)。動(dòng)線設(shè)計(jì)：內(nèi)部和外部交通組織設(shè)計(jì)（人流和車流動(dòng)線）。財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)分分析析1項(xiàng)目投入成本估算及資金分配；2項(xiàng)目回款模式（租售比）；3項(xiàng)目回款進(jìn)度；4項(xiàng)目靜態(tài)、動(dòng)態(tài)總收入估算；5盈虧平衡分析；6敏感性分析；7投資回報(bào)率估算；8財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及回避。營(yíng)營(yíng)銷銷計(jì)計(jì)劃劃營(yíng)銷現(xiàn)狀解析1 營(yíng)銷環(huán)境分析；2 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析；營(yíng)銷理念1 營(yíng)銷原則；2 營(yíng)銷模式；（營(yíng)銷方式、租售比建議）營(yíng)銷策略安排1 營(yíng)銷產(chǎn)品包裝；2 營(yíng)銷對(duì)象；3 營(yíng)銷渠道；4 價(jià)格策略；5 促銷策略。營(yíng)銷組織安排1 營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)搭建；2 人員管理制度及培訓(xùn)；3 營(yíng)銷道具建議。營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)把控：1 放盤策略；2 回款進(jìn)度；3 銷控安排；4 營(yíng)銷費(fèi)用估算。推推廣廣計(jì)計(jì)劃劃推廣現(xiàn)狀解析1 項(xiàng)目推廣環(huán)境分析；2 項(xiàng)目目標(biāo)受眾分析；3 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析；4 媒介渠道分析；5 媒介現(xiàn)狀分析；6 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手推廣分析。推廣媒介組合建議項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)推廣媒介組合方案確定。投放策略建議：項(xiàng)目各節(jié)點(diǎn)（籌備期、蓄水期、強(qiáng)銷期、持銷期、掃尾期、養(yǎng)市期）各媒介投放頻率、表現(xiàn)形式、版面確定。推廣費(fèi)用估算推廣費(fèi)用投放計(jì)劃及總費(fèi)用估算。后后期期運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理建建議議：1運(yùn)營(yíng)管理理念；2運(yùn)營(yíng)管理模式；3運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)建議；4管理組織安排。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估:項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及回避措施效益評(píng)估項(xiàng)目社會(huì)效益及經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估。

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