1、北區中心北區中心組組2018年年11月月8日日 XX地產集團北區設計部方案競賽雄踞齊魯，膠東璀璨明珠，齊國大邑通都，青島文化根脈，神州古縣翹楚。即墨抽紗行業的妙品瑰寶柳腔鑲邊刀幣妙法蓮華經膠東之花，柳腔繞梁曠世經卷：宋代金銀書刀幣鑄法化安邦觀屋宇之風采，神即墨文化縮影青磚黛瓦 工鬼斧contents目錄壹相地區位分析貳韜略規劃分析叁布局規劃方案肆築樓產品設計伍示範示范區篇陸形制立面意向相地第壹 章區位分析1.0KM2.0KM3.0KM住宅地塊藍鰲路主要人流方向青新高速即墨立交收費站區位分析District Analysis相地區位及交通分析北區位：主要人流方向沿藍鰲路自東向西：項目基地位于即墨

2、主城區西側。交通：內外交通便利，通達性極高：項目周邊路網完善、緊鄰城市主干道藍鰲路，距即墨北站僅1.4km，可快速通達外部交通。主城區即墨北站1.4KM商業地塊1.0KM3.02.0KMKM藍鰲路學即墨服裝馬山質地公園住宅地塊商業地塊即墨中心幼兒園學即墨商貿城學華山路小學即墨小商品城批發市場學 德馨小學學即墨二十八中即墨中醫院區位分析District Analysis相地周邊配套分析北周邊配套：學區優勢：周邊教育資源配置較為豐富，在3km范圍內有多所即墨市重點中小學。自身商業及周邊醫療、商貿等豐富配套資源：周邊居住氛圍濃厚，臨近3km范圍有兩所醫院，東北部有商貿市場聚集。萃英中學即墨第三人民醫

3、院1.0KM2.0KM3.0KM藍鰲路住宅地塊商業地塊區位分析District Analysis相地不利因素分析北不利因素：人流嘈雜，空氣污染，大貨車等不利因素：項目北邊距商貿城較近，東北方鄰近青島新源熱電，西面為城市干道，貨運車輛較多。即墨商貿城青島新源熱電區位分析District Analysis相地項目SWOT分析劣勢：位于城市邊緣地帶：地塊位于即墨城西，客群導入受影響。靠近熱電廠：對居住環境、空氣質量有負面影響 噪音等有不利影響：地塊附近有物流園、服裝批發市場，人流量，車流量大。挑戰：市場競爭較為激烈：項目周邊市場已有藍城、禹洲、招商等多個品牌開發項目，對項目未來入市存在一定威脅。優勢

4、：地塊平整：內部基本已經拆遷完成，可以隨時開工建設。交通完善：周邊路網完善，藍鰲路和石林路均為主干道，臨近高鐵北站、高速出口及汽車站等多個站點。學區優勢明顯：周邊有小學、初中、高中等多個即墨市重點學校。自身XX廣場優勢：人流聚集，配套補充，提升地塊價值。機遇：產品差異化：市場改善產品較多，本項目定位剛需剛改產品。區域未來規劃西部商貿區：隨著中學醫院等配套相繼落位，會加快該區域的發展。SWOT分析韜略第貳 章規劃分析策略分析Strategic Analysis韜略項目定位項目因素：1.位于城市邊緣地帶2.項目地塊自身商業及周邊學校、醫療、交通等配套資源客群因素：1.板塊地緣性客戶2.小商品城等個

5、體經營戶3.學區安置客戶剛需剛改樓盤，低總價，去化速度快A地塊：商住地塊用地面積98819148畝容積率2.0依據建設用地規劃條件規劃限高54米依據建設用地規劃條件商鋪面積 不少于2.07萬依據簽批文件A地塊須考慮566個大商業車位主要出入口位于藍鰲北一路AB地塊中間道路為市政確定道路售樓處位置已確定（如圖所示）面積段戶型要求90 100115135住宅東地塊住宅西地塊10%0%20%30%40%30%50%20%戶型要求2房2+1房3房3+1房A居住地塊B商業地塊用地分析用地分析Analysis of Land Use韜略地約510M約290M38.8028.4825.8535.0234.2

6、930.32沿街商業價值較高藍鰲路為主要人流方向道路，商業價值最高，交通便利，人流量大;住宅東、西地塊沿內部規劃路商業、藍鰲北一路沿街商業為價值較高區域。（沿石林三路、石林二路規劃不允許布置商業）商業價值由高到低主要人流方向商業價值分析用地分析Analysis of Land Use韜略地商業地塊石林二路藍鰲路藍鰲北一路幼兒園地塊石林三路住宅價值由高到低住宅產品價值內聚地塊內部區域居住價值最高，內部私密性高、景觀資源好;地塊沿街區域居住價值較低。外部臨街、鄰商業，人流車流噪音大，灰塵多。主要貨運車流方向住宅價值分析用地分析Analysis of Land Use韜略地主要人流方向商業地塊石林三

7、路石林二路藍鰲路藍鰲北一路幼兒園地塊方案推演Scheme Deduction韜略地商業落位商業沿街布置：商業依據商業價值分析和集團簽批文件要求進行布置，受當地規定限制，石林二路、石林三路未布置商業。住宅落位方案推演Scheme Deduction韜略地住宅采用外部圍合：為內部營造品質及大景觀空間，同時減少騎壓商業網點的單元數量，保證商業的品質。住宅落位方案推演Scheme Deduction韜略地新源熱電東側布置小戶型產品：受新源熱電影響，小戶型產品根據合理間距布置在東側。面對當今市場與客戶如何打造項目“內芯”？3億30.3項目6億1億項目18F住宅11F住宅商鋪其 單層鋪中 一拖二總貨值（億

8、元）11753 2.35 中 一拖二項目18F住宅11F住宅商鋪其 單層鋪中 一拖二總貨值（億元）元設計數值 貨值（）（億元）171622 25.74 18F住宅-11F住宅20700 4.59 商鋪8947 2.24 其 單層鋪30.33 總貨值（億元）三方案對比方案推演Scheme Deduction演替地三方案貨值對比方案一（全18F方案）方案二（18F+11F洋房）方案三(18F+11F洋房最大化)單價住宅：18F高層：1.5w/11F洋房：1.65w/商業：單層鋪：2.5w/一拖二：2w/元30.9設計數值 貨值（）（億元）130042 19.5141580 6.8620700 4.

9、598947 2.2411753 2.3530.96元31.2設計數值 貨值（）（億元）113032 16.9558590 9.6720700 4.598947 2.2411753 2.3531.21三方案對比方案推演Scheme Deduction韜略地三方案綜合對比方案一（全18F方案）去化最快優勢：空間形態好樓間距較大超大尺度中央景觀去化速度快單戶總價低劣勢：貨值偏低方案二（18F+11F洋房）平衡業態優勢：空間形態較好貨值較高劣勢：中央景觀較小去化速度較慢方案三(18F+11F洋房最大化)貨值最大優勢：貨值最高劣勢：空間形態較差中央景觀較小去化率慢布局第叁 章規劃分析規劃方案規劃方案P

10、roposal布局A地塊經濟技術指標其中項目用地面積總建筑面積地上建筑面積居住建筑面積18F住宅計量單位mmmmm設計數值98819283771197639171622171622配套沿街商鋪mm531720700其中單層鋪一拖二鋪mm894711753地下建筑面積容積率建筑密度綠地率住宅建筑高度控制最大值住宅戶數停車數量mm套輛861322.0015%35%5415122641其中地上停車數量地下停車數量輛輛2072432備注：地上停車數為住宅總套數10%加商業停車總數10%，地下停車數量其中566輛為大商業停車。方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局方

11、案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局產品分布規劃方案Proposal布局85戶型95戶型115戶型135戶型商業西地塊商品房戶型配比表差值-0.83%5.83%-5.00%類型100115135合計戶數14026872480戶數比29.17%55.83%15.00%100%規劃要求30%50%20%100%東地塊商品房戶型配比表類型戶數戶數比 規劃要求 差值0.47%0.16%1.47%-2.09%90100115135合計108208428288103210.47%20.16%41.47%27.91%100%10%20%40%30%100%消防流線分析規劃方案Proposal布局消防車流線登

12、高撲救場地地下車庫出入口景觀軸線東方禪禮，水云天境兩軸八園，東方生活，夢想棲居擷云苑蘭屏苑清暉苑水聆苑歸禮苑華亭苑春曉苑荷風苑規劃方案Proposal布局屏影藏幽琴心映月丹楓綠島微瀾鶴影方壺勝境170m*50m超大尺寸中央景觀“觀 享煙 輕水 禮之 之境 境，望 賞曲 青水 草流 依云 依”日照分析規劃方案Proposal布局日照準則:住宅至少一個居住空間滿足大寒日2小時分析軟件:眾智日照12.0日照分析結論:本方案滿足日照要求（部分樓座一層 做配套用房）1小時2小時3小時4小時5小時6小時地上車位數：207輛地下車庫面積：86132地下車位數：2432輛（其中含大商業停車566輛）地上停車范

13、圍地下車庫出入口地下車庫輪廓商業區域為最大限度滿足地上停車指標，商業退線12m，滿足商業垂直停車的要求。地下車庫滿鋪一層，由于含大商業停車指標，因此東西區需連通做整體車庫。地庫分析小區主入口小區次入口小區主入口小區次入口規劃方案Proposal布局豎向控制規劃方案Proposal布局挖方區域回填區域30.00現狀高程38.835.0228.4828.0025.85在設計中，結合現狀地形高差，合理設計土地整理的高程。挖方和填方大體一致，保證基本土方平衡。28.4835.0238.834.29規劃高程31.00（25.80）30.3238.00 土地整理后高程(31.80)（地庫底板高程）34.2

14、933.00i=2%30.3236.00i=1%38.00(31.80)i=1%35.00（29.80）規劃方案Proposal布局石林三路石林二路地庫-1F25.831.028.033.537.838.0 32.8地庫-1F規劃路商業街商品房社區中央景觀社區中央景觀32.8 38.0地庫-1F1-1 A1地塊1-1 A2地塊280M40 M9 M60M240M10M 10M10M 10M1-1豎向控制豎向控制規劃方案Proposal布局藍鰲路藍鰲北一路藍鰲路藍鰲北一路2-2 A1地塊XX廣場地庫-1F28.0商業街社區中央景觀社區中央景觀商業街社區中央景觀290M30 M60M10M 12

15、M31.025.829.030.5436.332.838.029.8 35.03-32-230.836.0地庫-1F地庫-1F3-3 A2地塊地庫-1F商業街方案二規劃方案Proposal布局A地塊經濟技術指標其中項目用地面積總建筑面積地上建筑面積居住建筑面積18F住宅9-11F洋房住宅計量單位mmmmmm設計數值9881928301019763917162213004241580其中配套沿街商鋪單層鋪一拖二鋪mmmm531720700894711753地下建筑面積容積率建筑密度綠地率住宅建筑高度控制最大值住宅戶數停車數量mm套輛853712.0016%35%5414922617其中地上停車數

16、量地下停車數量輛輛2052410備注：地上停車數為住宅總套數10%加商業停車總數10%，地下停車數量其中566輛為大商業停車。方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局產品分布規劃方案Proposal布局85戶型95戶型115戶型135戶型商業西地塊商品房戶型配比表類型戶數戶數比 規劃要求差值-0.83%5.83%-5.00%100115135合計1402687248029.17%55.83%15.00%100%30%50%20%100%東地塊商品房戶型配比表類型戶數戶數比 規劃要求差值0.67%-0.43%-0.67%0

17、.43%90100115135合計108198398308101210.67%19.57%39.33%30.43%100%10%20%40%30%100%方案三規劃方案Proposal布局A地塊經濟技術指標-方案一（全18F）其中項目用地面積總建筑面積地上建筑面積居住建筑面積18F住宅11F洋房住宅計量單位mmmmmm設計數值9881928232519763917162211303258590其中配套沿街商鋪單層鋪一拖二鋪mmmm531720700894711753地下建筑面積容積率建筑密度綠地率住宅建筑高度控制最大值住宅戶數停車數量mm套輛846862.0017%35%5414742595其

18、中地上停車數量地下停車數量輛輛2032391備注：地上停車數為住宅總套數10%加商業停車總數10%，地下停車數量其中566輛為大商業停車。方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局方案鳥瞰圖規劃方案Proposal布局產品分布規劃方案Proposal布局85戶型95戶型115戶型135戶型商業西地塊商品房戶型配比表類型戶數戶數比 規劃要求差值-0.46%6.54%-6.08%100115135合計1402686647429.54%56.54%13.92%100%30%50%20%100%類型東地塊商品房戶型配比表戶數 戶數比 規劃要求差值9010810.80%

19、10%0.80%-2.80%1.80%0.20%100115135合計172418302100017.20%41.80%30.20%100%20%40%30%100%築樓第肆 章產品篇競品分析項目地塊招商公園1872建筑面積：27萬容積率：1.9產品類型：小高層均價：15000元/海爾產城創翡翠公園建筑面積：21.8萬容積率：1.6產品類型：洋房、小高層均價：15700元/禹洲朗廷府建筑面積：15.6萬容積率：1.6產品類型：小高層均價：14500元/海爾產城創東方學府建筑面積：4.6萬容積率：3.2產品類型：小高層 高層均價：15000元/藍城玉蘭公館建筑面積：8.6萬容積率：1.5產品類型

20、：小高層 高層均價：20000元/中冶德賢公館建筑面積：29.79萬容積率：2.0產品類型：小高層 高層均價：待定0.1KM1KM1.8KM1KM1.5KM2.3KM篩選具有代表性案例6個篩選依據：1.篩選項目基地周邊3KM內的樓盤；2.篩選項目中容積率2.00左右的樓盤。產品篇Product Reviews築樓競品總結90戶型100戶型115戶型135戶型競品對標戶型當地競品總體特點競品特點1、主要面積段為100-140，大戶型偏多2、競品多為小高層和高層，少部分樓盤存在洋房產品3、90為2面寬，2房2廳1衛；100為3面寬，3房2廳1衛，雙開間陽臺；115-125以上3面寬，3房2廳2衛，

21、主臥套間，雙開間陽臺海爾產城創東方學府892房1衛禹洲朗庭府1043房1衛禹洲朗庭府1203房2衛海爾產城創東方學府1143房1衛海爾產城創東方學府1253房2衛藍城玉蘭公館1353房2衛海爾翡翠公園1183房2衛海爾翡翠公園1033房1衛中冶賢德公館1083房2衛中冶賢德公館893房1衛中冶賢德公館1393房2衛1.贈送:凸窗、陽臺贈送2.空間：空間方正，無特殊創新空間3.功能：傳統房型功能，動靜分區4.特點：形體規整，體型系數小招商公園18721253房2衛招商公園18721403房2衛產品篇Product Reviews築樓客戶群體客戶來源置業目的客戶敏感點學齡兒童家庭學區房樓盤位置學區

22、劃片房源快速流通客戶來源置業目的客戶敏感點周邊個體經營戶剛需、剛改低總價高溢價客戶來源置業目的客戶敏感點主城外溢、鄉鎮進城人員剛需低總價高溢價產品篇Product Reviews築樓產品設計思考在疫情影響下市場成交量嚴重下滑，周邊大牌房產競爭激烈的大背景下，我們的產品如何設計？產品篇Product Reviews築樓產品設計策略去化快低總價，高競爭力差異化定位剛需面積段，區別周邊改善樓盤，彌補市場空白高溢價高得房率，高贈送，大尺度景觀產品篇Product Reviews築樓交通核形式選擇標準化交通核1修正后交通核1消防疏散不能穿越前室。標準化戶型不滿足消防規范。消防疏散不能穿越樓梯間。標準化戶

23、型不滿足消防規范。疏散流線僅14F連廊僅14F連廊存在問題：X產品篇Product Reviews築樓交通核形式選擇標準化交通核2修正后交通核2消防疏散不能穿越前室。標準化戶型不滿足消防規范。疏散流線存在問題：消防疏散不能穿越樓梯間，疏散樓梯需設防煙前室。標準化戶型不滿足消防規范。X產品篇Product Reviews築樓交通核形式選擇標準化交通核3標準化交通核4產品篇Product Reviews築樓僅14F連廊存在問題：需設4部電梯。存在問題：連廊緊貼建筑主體，不符合消防規范。X交通核形式選擇修正后交通核1修正后交通核2標準化交通核3名稱圖示指標（以115+100+100+115戶型為例）

24、僅14F連廊交通核單樓梯交通核T2雙拼交通核交通核面積（）70.52交通核面積（）75.89交通核面積（）82.57得房率77.36%得房率77.29%得房率75.14%樓梯數量2樓梯數量1樓梯數量2電梯數量（經濟性）2電梯數量（經濟性）2電梯數量（經濟性）4連廊僅14F連廊層層設置連廊否中間戶北通透是（14F除外）中間戶北通透否中間戶北通透是機械加壓送風否機械加壓送風否機械加壓送風是選擇XX產品篇Product Reviews築樓產品量級面積段90項目名稱中冶賢德公館面積89戶型3房2廳1衛面寬3居室3衛生間個數1全明戶型是陽光餐廳否主臥套間否步入式衣帽間否任務書902+1房2廳1衛32+1

25、1是100115135本方案中冶賢德公館任務書本方案招商公園1872任務書本方案中冶賢德公館任務書本方案89108100991251151151391351353房2廳1衛3房2廳2衛3房2廳1衛3房2廳2衛3房2廳2衛3房2廳2衛3+1房2廳2衛（寬廳）3房2廳2衛（寬廳）3房2廳2衛（寬廳）4房2廳2衛（可寬廳3+1房）3333333.544433333333331212222202是是是是是是是是是是否否否否是是是否是是是是是是否否否否否否是產品篇Product Reviews築樓戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 90戶型本方案T4

26、:89.58 改造前本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案 T4:98.46 改造后產品名稱改造前改造后面積89.5898.46贈送面積8.783.93贈送率10.00%4.07%餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)3700 5600 3200 4100 2800 2700 3200 35003700 6400 3200 4100 2800 3500 3200 35001面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型 T3/4-3M-95-3房23

27、戶型對比 90戶型本方案3主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)3200 4100 2800 3500 3200 35003300 4100 3000 3500 3100 3600通用說明:1、標準版計算方式：90.23。（陽臺計半面積，不含外保溫，未計算北設備平臺，未計算大公攤）2、本項目面積計算，陽臺銷售計半面積，外保溫計容，含大公攤。3、標準版按本項目面積計算實際值：100.63。（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。33餐客廳開間(mm)進深(mm)90m2 本案 3700 640090m2 標準化（95）3600 6700戶型差

28、異:1、當地要求飄窗出挑長度不應超過600mm。2、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深。3、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。T4:89.583標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 90戶型本方案T4:89.58本項目實施戶型與標準版戶型差異對比中冶賢德公館 89 3房1衛餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)90m2 本案 3700 6400 3200 4100 2800 3500 3200 35

29、0089m2 中冶賢德公館 3600 5600 3200 4500 2800 3000 2950 2600本案戶型優勢:南向雙陽臺，贈送北陽臺，房間開間和進深尺度更優。面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比中冶賢德公館 89 3房1衛餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)90m2 標準化（95）3600 6700 3300 4100 3000 3500 3100 360089m2 中冶賢德公館 3600 5600 3200

30、 4500 2800 3000 2950 2600標準化戶型優勢:南向雙陽臺，贈送北陽臺，房間開間尺度更優，空間更舒適。戶型對比 90戶型標準化戶型T3/4-3M-95-3房戶型對比產品篇Product Reviews築樓戶型對比 100戶型本方案T4:98.54 改造前產品名稱改造前改造后面積98.54102.26贈送面積9.154.08贈送率9.46%4.06%餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)4200 5600 3300 6500 3200 2700 2800 28004200 6400 3300

31、6500 3200 3500 2800 2800本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案 T4:102.26 改造后標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 100戶型本方案本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型 T4-3M-105-3房3主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)3300 6500 3200 3500 2800 28003600 4300 3000 3700 3400 3800通用說明:1、標準版計算方式：100.03。（陽臺計半

32、面積，不含外保溫，未計算大公攤）2、本項目面積計算:陽臺銷售計半面積，外保溫計容，含大公攤。3、標準版按本項目面積計算實際值：110.13。（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。3 24餐客廳開間(mm)進深(mm)99m2 本案 4200 6400100m2 標準化（105）3900 7100戶型差異:1、增設主衛。2、當地要求飄窗出挑長度不應超過600mm。3、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深。4、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。414T4:98.544面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 100戶型本方

33、案T4:98.54本項目實施戶型與標準版戶型差異對比中冶賢德公館 108 3房2衛餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)99m2 本案 4200 6400 3300 6500 3200 3500 2800 2800108m2 中冶賢德公館 3800 7700 3300 7700 2900 3500 3050 2700本案戶型優勢:主臥套間，雙衛，贈送北陽臺，壓縮進深，面寬更優，空間更舒適。面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異

34、對比中冶賢德公館 108 3房2衛餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)100m2 標準化（105）3900 7100 3600 4300 3000 3700 3400 3800108m2 中冶賢德公館 3800 7700 3300 7700 2900 3500 3050 2700標準化戶型優勢:贈送北陽臺，房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。戶型對比 100戶型標準化戶型T4-3M-105-3房戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 115戶型本方案T4:1

35、14.27 改造前本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案 T4:127.05 改造后產品名稱改造前改造后面積114.27127.05贈送面積12.868.63贈送率11.33%6.95%餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)5400 6800 3400 6600 3000 2700 3000 28005400 7600 3400 6600 3000 3500 2800 2800面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓戶型對比 115戶型本方案本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型

36、T4-3M-115-3房45123 45餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)114m2 本案 5400 7600 3400 6600 3000 3500 2800 2800115m2 標準化（115）4100 8200 3600 8200 3100 3800 2400 3100戶型差異:1、入戶花園調整為設備平臺。通用說明:1、標準版計算方式：115.04。2、客廳調整為寬廳。（陽臺計半面積，不含外保溫，未計算大公攤）3、當地飄窗出挑長度不應超過600mm，主臥調整為撞轉角飄窗。2、本項目面積計算:陽臺銷售

37、計半面積，外保溫計容，含大公攤。4、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深。3、標準版按本項目面積計算實際值：123.86。5、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。T4:114.2755標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 115戶型本方案T4:114.27本項目實施戶型與標準版戶型差異對比禹洲朗庭府 120 3房2衛餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)114m2

38、 本案 5400 7600 3400 6600 3000 3500 2800 2800120m2 禹洲朗庭府 4000 6900 3300 7400 3000 3700 3000 2700本案戶型優勢:寬廳，贈送北陽臺，面寬更優，空間更舒適。面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)115m2 標準化（115）4100 8200 3600 8200 3100 3800 2400 3100120m2 禹洲朗庭府 4000 6

39、900 3300 7400 3000 3700 3000 2700標準化戶型優勢:贈送入戶花園、設備平臺，面寬進深更優，空間更舒適 。戶型對比 115戶型標準化戶型T4-3M-115-3房本項目實施戶型與標準版戶型差異對比禹洲朗庭府 120 3房2衛戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 135戶型本方案T2:134.98 改造后本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案 T2:140.14 改造后產品名稱改造前改造后面積134.98140.14贈送面積13.458.54贈送率10.10%6.16%餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(m

40、m)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)7500 6600 3800 8100 3150 3800 2900 30007500 7400 3800 8100 3150 3800 3100 300043面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型 T2-3M-125-3房戶型對比 135戶型本方案1235餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)135m2 本案 7500 7400 380

41、0 8100 3150 3800 2900 3000130m2 標準化（125）6650 7500 3600 7900 3000 3100 3100 3100戶型差異:1、調整次臥（南）位置。通用說明:1、標準版計算方式：129.72。2、廚房倒扣調整為廚房、餐廳并列布置，餐廳通透。（陽臺計半面積，不含外保溫，未計算大公攤）3、當地飄窗出挑長度不應超過600mm，主臥調整為撞轉角飄窗。2、本項目面積計算:陽臺銷售計半面積，外保溫計容，含大公攤。4、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深，增加設備平臺。3、標準版按本項目面積計算實際值：135.13。5、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需

42、要。（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。4455T2:134.985面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型對比 135戶型本方案T2:134.98本項目實施戶型與標準版戶型差異對比中冶賢德公館 139 3房2衛餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)135m2 本案 7500 7400 3800 8100 3150 3800 3100 3000139m2 中冶賢德公館 7000 6400 3900 5700 3100 4400 3000 3000本案

43、戶型優勢:贈送北陽臺，主臥衣帽間，房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。面積產品名稱戶型對比產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比中冶賢德公館 139 3房2衛餐客廳 主臥 次臥（南）次臥開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)開間(mm)進深(mm)130m2 標準化（125）6650 7500 3600 7900 3000 3100 2900 3100139m2 中冶賢德公館 7000 6400 3900 5700 3100 4400 3000 3000標準化戶型優勢:贈送設備平臺，主臥衣帽間

44、，房間進深尺度更優，空間更舒適。戶型對比 135戶型標準化戶型T2-3M-125-3房戶型呈現產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表115+90+90+115標準層平面圖115+90+90+115整棟陽臺投影面積與套內建筑面積比例20.05%21.94%銷售陽臺面積8.727.40贈送面積12.868.78贈送率11.33%10.00%戶型編號 戶型115 3+1房2廳2衛（寬廳）90 3房2廳1衛本棟樓計容合計戶數363672建筑面積113.4887.787245.36公共公攤后面積115.2889.587374.96套內面

45、積87.0067.465560.56公攤面積26.4820.321684.80得房率76.75%76.75%76.75%陽臺投影面積17.4414.8032.24套內線（不 套內投影加陽臺）面積78.28 95.7260.06 74.86138.3490戶型公攤面積得房率戶型呈現產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型100戶型戶型拼接115+100+100+115標準層平面圖贈送面積12.869.15贈送率11.43%9.46%可售面積表/建筑計容面積表戶型編號 戶型 戶數115 3+1房2廳2衛（寬廳）36100 3房2廳2衛 36本棟樓計容合計 72建筑面

46、積112.4796.747531.56公共公攤后面積114.2798.547661.16套內面積86.9874.875826.60115+100+100+115整棟陽臺投影 陽臺投影面積與套 套內線（不 套內投影 銷售陽臺面積 內建筑面積比例 加陽臺）面積 面積25.49 77.36%17.44 20.05%78.26 95.70 8.7221.87 77.36%15.42 20.60%67.16 82.58 7.711704.96 77.36%32.86 145.42戶型呈現產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表115+90

47、+90+100標準層平面圖115+90+90+100整棟銷售陽臺面積8.727.717.40贈送面積 贈送率12.86 11.28%11.68 11.29%8.78 9.95%戶型編號 戶型115 3+1房2廳2衛（寬廳）100 3房2廳2衛90 3房2廳1衛本棟樓計容合計戶數18183672建筑面積114.04103.4388.205228.02公共公攤后面積115.84105.2390.005325.22套內面積87.0078.8667.463994.56公攤面積27.0424.5720.741233.46得房率76.36%76.36%76.36%76.36%陽臺投影 陽臺投影面積與套內

48、套內線（不 套內投影面積 建筑面積比例 加陽臺）面積17.44 20.05%78.28 95.7215.42 19.55%71.15 86.5714.80 21.94%60.06 74.8647.66 209.49100戶型戶型呈現產品篇Product Reviews築樓標準戶型周邊競品戶型拼接特殊戶型戶型拼接115*4標準層平面圖銷售陽臺面積8.728.72贈送面積12.7510.22贈送率11.35%9.25%可售面積表/建筑計容面積表戶型編號 戶型 戶數邊戶115 3+1房2廳2衛（寬廳）36中間戶115 3+1房2廳2衛（寬廳）36本棟樓計容合計 72建筑面積112.34110.438

49、019.72公共公攤后面積114.14112.238149.32套內面積86.9485.506207.84115*4整棟公攤面積 得房率25.40 77.41%24.93 77.41%1811.88 77.41%陽臺投影 陽臺投影面積與套 套內線（不 套內投影面積 內建筑面積比例 加陽臺）面積17.44 20.06%78.22 95.6617.44 20.40%76.78 94.2234.88 155.00115戶型135戶型呈現產品篇Product Reviews築樓標準戶型特殊戶型戶型拼接周邊競品戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表135*2標準層平面圖135戶型銷售陽臺面積7.63贈送面積

50、 贈送率13.45 10.10%戶型編號 戶型4房2廳2衛（可寬廳3房2廳2衛）本棟樓計容合計戶數7272建筑面積133.189588.96公共公攤后面積134.989718.56套內面積100.987270.56公攤面積32.202318.40得房率75.82%75.82%陽臺投影 陽臺投影面積與套 套內線（不 套內投影面積 內建筑面積比例 加陽臺）面積15.26 15.11%93.35 108.6115.26 93.35示範第伍 章示范區專篇示范區專篇Demonstration Area示範展示中心、示范區選址展示中心選址：東地塊西南角拐角商鋪選址理由：昭示性良好，門口前場空間大。藍鰲路總

51、平面圖1234567891011停車場特色景墻林下通廊迎賓前場精神堡壘售樓處禪意草坪景觀雕塑風雨連廊下沉洽談空間樣板區1234567891110示范區專篇Demonstration Area示範示范區景觀面積：2000參觀動線多層次景觀空間體驗示范區主要強調高品質生活的體驗感特色水景林下通廊停車場迎賓前場風雨連廊售樓處售樓處禪意草坪開敞草坪一象樂鳴停車場二象空覺林下通廊售樓處四象庭光禪意草坪樣板間，豐富看房流線的趣味性。車行流線人行進售樓處流線人行主入口車行主入口三象抱水迎賓前場示范區專篇Demonstration Area示範售樓處平面示范區專篇Demonstration Area示範二層平

52、面圖一層平面圖原方案平面及內裝限制示范區專篇Demonstration Area示範VIEWVIEW外立面通透，同時需考慮后期商鋪分隔。受平面影響，考慮沙盤區與洽談區及水吧需要通透性的空間及視線，外立面多為玻璃等通透材質。展示中心立面設計原則示范區專篇Demonstration Area示範保持內裝方案不變商業分鋪使用方便立面改動最小化CONCEPTION設計生成概念溯源形象展示細節說明示范區專篇Demonstration Area示範方案一齊國竹簡概念溯源魯宋魏韓楚秦示範即墨：始載于戰國策史記等典籍，春秋戰國時期為齊國名邑，秦代置縣，隋朝建城，即墨大夫剛直不阿、田單破燕、田橫五百士、郭琇三疏

53、等典故 讓即墨昭彰史冊。燕中山趙齊方案一齊國竹簡形象展示示範方案一齊國竹簡形象展示示範方案一齊國竹簡形象展示示範方案一齊國竹簡形象展示示範方案二古城飛瓦概念溯源即墨古城：即墨故城又稱朱毛城、康王城，因古墨水河得名即墨，曾為膠東國都，是齊國東部著名的政治、經濟、文化中心。古城建筑屋頂，古瓦層層疊疊，有青苔襯與縫隙。示範方案二古城飛瓦形象展示示範方案二古城飛瓦形象展示示範方案二古城飛瓦形象展示示範方案三城磚紀事概念溯源即墨古城：即墨故城又稱朱毛城、康王城，因古墨水河得名即墨，曾為膠東國都，是齊國東部著名的政治、經濟、文化中心。古城為甕城，城墻厚重，城磚斑駁，記錄著歷史過往。示範方案三城磚紀事形象展

54、示示範方案三城磚紀事形象展示示範方案三城磚紀事形象展示示範馬山石林：馬山石林位于山東省青島市即墨區城西約 7 公里的馬山，山之西南部因巖漿冷凝，均勻收縮，形成四方柱狀節理，株體截面直徑約 1 米左右，高約 30 余米，筆直挺拔，排列緊密，恰似一片密林，蔚為壯觀，令人望而生畏，故名“馬山石林”。馬山石林本項目方案四馬山石林概念溯源示範方案四馬山石林形象展示示範方案四馬山石林形象展示示範方案四馬山石林形象展示示範方案五如翚斯飛概念溯源如翚斯飛：翚，大飛也，形容宮室的飛檐；如翚（hui）斯飛，形容宮室壯麗。語出詩經小雅“如鳥斯革，如翚斯飛。”朱熹集傳：“其棟宇峻起，如鳥之警而革也，其檐阿華采而軒翔，

55、如翚之飛而矯其翼也，蓋其堂之美如此。示範方案五如翚斯飛形象展示示範方案五如翚斯飛形象展示示範方案六翁城春秋概念溯源翁城春秋：古城建制古早，城墻古樸滄桑，淵源久遠，尤其以甕城為特色，甕城，在冷兵器時代，是用來抵御外敵的主要設施，是中國人戰術智慧的結晶，據即墨縣志記載：“城有三門，門上均有題額，東為望海(東臨浩瀚滄海)，南為景岱(南眺嶗山群峰)，西為臨川(靠近近西河)。燕示範門，暗金色金屬框架方案六翁城春秋概念溯源示範建議材質：木紋金屬格柵，黃銅大門，暗金色金屬框架燕密集格柵對比通透的的落地玻璃立面，虛實邏輯清晰，弧型的檐口設計蜿蜒兩個街角的立面，強調了整體的雕塑感，主入口造型呼應甕城的城門形態，

56、作為銷售展示中心，層次鮮明，簡約有力，標識感強烈，同時考量置換功能后的商業訴求，外立面不需拆改，商業界面友好。門，暗金色金屬框架方案六翁城春秋概念溯源示範即墨千年古城，依水而生，生生不息，墨水河的河道的形似展開的M型，建筑檐口的造型利用街角的位置形成一個透視視角的M型，山河不變，甕城春秋，即墨古城的文脈結合立面功能得到統一的展現。燕方案六翁城春秋形象展示示範方案六翁城春秋形象展示示範門，暗金色金屬框架示範商業街建筑主體二層，與展示中心設計邏輯統一，將地方特色與時代特征相結合，首層外利用序列景觀將空間分為開放空間和半開放空間，局部二層退為露臺，建筑立面豐富，暗金色金屬格柵營造木窗扇的光影韻味，結

57、合米色大理石塑造整體虛實相間的錯落組合，以現代的表達手法再現中式含蓄的審美韻味方案六翁城春秋形象展示金屬格柵組合多重景觀序列二層露臺主題概念東方人居理念的體現借山海之勢染水墨之意以XX之名成即墨之美示范區專篇Demonstration Area示範營造要點山海之境營造山海意境詩意之居傳承人文精神風雅之韻享受樸茂自然示范區專篇Demonstration Area示範設計理念東方雅學簡美意境東方雅學簡美意境當下雅宅摒棄浮華，回歸東方式山水情緣，閑林野趣，將自然延伸進來，融入“東方寫意”空間，中式造園空靈含蓄，極富東方韻味。示范區專篇Demonstration Area示範設計理念從傳統中抽離形成獨

58、一無二 新東方主義大寫意基于建筑風格，將未來時代的發展運用現代手法演繹,滿足人群的需求。以大寫意對傳統美學進行延續，這是傳統文化與新時代的靈魂碰撞，也是對這片藝術土地最深情的致意示范區專篇Demonstration Area示範理念落地一園四象四時更迭，天地變化一象樂鳴二象空覺三象抱水四象庭光示范區專篇Demonstration Area示範心情引導停車場林下通廊禪意草坪第四重景觀體驗入境，靜心第一重景觀體驗發現，引導第二重景觀體驗探尋，好奇第三重景觀體驗震撼，感動迎賓前場1.停車場發現，引導第一重景觀體驗，車行客戶駛入停車場，特色圖案增強趣味，烘托氛圍。2.林下通廊探尋，好奇通過對景景墻進入

59、林下休閑空間，戶外座椅配合樹池通道營造靜謐的氛圍，引人探尋。3.迎賓前場震撼，感動特色水景結合精神堡壘，增強場地昭示性和感染力，大氣磅礴。4.禪意草坪入境，靜心東方美學與禪意棲居相結合，賦予人們思考的空間和想象的自由。示范區專篇Demonstration Area示範設計意向51 后場水景5 LOGO水景6 風雨連廊3 精神堡壘4 景觀雕塑2 條石23164示范區專篇Demonstration Area示範效果圖示范區專篇Demonstration Area示範效果圖示范區專篇Demonstration Area示範效果圖示范區專篇Demonstration Area示範效果圖示范區專篇Demonstration Area示範效果圖示范區專篇Demonstration Area示範形制第陸 章立面篇立面意向1標準化立面立面篇Facade形制1.標準化立面大都會風格立面篇Facade形制1.標準化立面大都會風格立面篇Facade形制1.標準化立面大都會風格立面篇Facade形制立面意向2現代風格立面立面篇Facade形制2.現代風格立面立面篇Facade形制2.現代風格立面立面篇Facade形制立面意向3新中式風格立面立面篇Facade形制3.新中式風格立面立面篇Facade形制3.新中式風格立面立面篇Facade形制謝謝聆聽即墨